精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專(zhuān)心---專(zhuān)注---專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)法務(wù)培訓(xùn)一、如何減少因房源廣告給本公司帶來(lái)不必要的糾紛。在我們幫客戶出廣告時(shí)，為避免出現(xiàn)糾紛（廣告與房源不符），我們?cè)诔鰪V告時(shí)應(yīng)和房主再次確認(rèn)一次（價(jià)格、設(shè)施等），避免出現(xiàn)廣告糾紛。在法律定義上來(lái)講，廣告只能是為一種邀約，不能成為合同條款。所以我們?cè)趶V告時(shí)，最好提前落實(shí)一下房源。案列：房主蔣先生欲將自己的房屋出售，便委托房產(chǎn)中介出售，當(dāng)時(shí)蔣先生言明此房所有家電、地下室贈(zèng)送。房產(chǎn)中介接受此案后，便在報(bào)紙上刊登此信息，并注明送家電及地下室。李先生看到此廣告后，來(lái)到中介，表示購(gòu)買(mǎi)此房，后雙方達(dá)成協(xié)議，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。但因種種原因，買(mǎi)主李先生一直未能如愿拿到地下室，李先生便將中介告上了法庭，要求中介送地下室，受到此案的法院審理后，認(rèn)為中介沒(méi)有義務(wù)送地下室，駁回買(mǎi)主李先生的請(qǐng)求。二、如何簽訂合法有效的合同依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同中是必不可少的：1、當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。2、寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。3、價(jià)款主要寫(xiě)明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。4、寫(xiě)明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偂?、違約責(zé)任主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付。6、解決爭(zhēng)議的方式這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。7、合同生效條款雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無(wú)效的情形；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。8、合同中止、終止或解除條款按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。9、合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。10、附件在此說(shuō)明本合同有哪些附件；附件的效力等。三、按法律的相關(guān)規(guī)定，出售方在出售房屋時(shí)應(yīng)該要求房屋的產(chǎn)權(quán)人和共有同時(shí)簽字，但實(shí)際操作過(guò)程中，特別是收定金時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的情況：1、一般情況下，在收定金時(shí)出現(xiàn)這種情況的機(jī)會(huì)比較多，有可能是夫妻其中一方到場(chǎng)，那我們?cè)诤灦ㄙI(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，應(yīng)該要求賣(mài)方在協(xié)議補(bǔ)充條款及定金收條上備注（本人愿意承擔(dān)該房屋買(mǎi)賣(mài)的法律、經(jīng)濟(jì)責(zé)任）2、在過(guò)戶時(shí)，如賣(mài)方產(chǎn)權(quán)人無(wú)法到場(chǎng)，則要求代理人提供書(shū)面委托公證書(shū)（可在正規(guī)律師事務(wù)所、公證處辦理），同時(shí)產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)資料要備份。3、合同中的相關(guān)條款及內(nèi)容一定要寫(xiě)清楚（房屋地址、面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)包含設(shè)施、付款時(shí)間約定、交房時(shí)間約定、戶口約定、違約條款約定及定金處理?xiàng)l款約定等）四、如何出具收條，減少糾紛。1、定金的效率產(chǎn)生條件是在交納定金并簽定合同的條件下才能產(chǎn)生定金作用，2、定金原則上一定是要求產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人在出具時(shí)同時(shí)簽字才符合法律規(guī)定。定金及房款收條的出具同時(shí)一定要規(guī)范，收條上要有以下內(nèi)容；定金收條今收到XXX購(gòu)買(mǎi)本人坐落于江寧區(qū)

花園

幢

室房屋（與產(chǎn)權(quán)證地址相符）購(gòu)房定金人民幣（大寫(xiě)）

萬(wàn)元整（￥：

元）收款人：XXX（產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方簽字）日期：年月日房款收條今收到XXX購(gòu)買(mǎi)本人坐落于江寧區(qū)

花園

幢

室房屋（與產(chǎn)權(quán)證地址相符）購(gòu)房款人民幣（大寫(xiě)）

萬(wàn)元整（￥：

元）收款人：XXX（產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方簽字）日期：年月日四、收了定金，想不賣(mài)房，如何處理？五、如何約定定金和違約金條款1、沒(méi)錢(qián)付定金，向房主出具定金欠條，該定金行為無(wú)效。2、定金一般不超過(guò)房?jī)r(jià)總款的20%3、定金在合同中的處理一般均按照定金法則處理，即因買(mǎi)方原因?qū)е逻`約則定金不予退還，因賣(mài)方原因?qū)е逻`約則雙倍賠償定金。六、如何處理一房?jī)少u(mài)現(xiàn)象1、在簽署買(mǎi)賣(mài)居間中介合同時(shí)，收取賣(mài)方的兩證或一證，在賣(mài)方出現(xiàn)一房?jī)少u(mài)時(shí)作為起訴憑證。2、如賣(mài)方同意承擔(dān)違約責(zé)任，我們可以解除合同。七、如何減少在代理銷(xiāo)售中的風(fēng)險(xiǎn)1、簽署代理合同（代理期限、房?jī)r(jià)、差額分配、違約條款等具體情況）。2、將賣(mài)方的產(chǎn)權(quán)證及土地證押在本公司。八、實(shí)際成交價(jià)格與過(guò)戶價(jià)格不一致我們?nèi)绾翁幚?、在買(mǎi)賣(mài)中介合同中約定雙方有糾紛以本合同為主。2、雙方簽定自愿將過(guò)戶合同價(jià)格寫(xiě)為多少，并與我們無(wú)關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議，交與我們留存。九、我們?nèi)绾伪苊馓訂?，跳單房產(chǎn)中介對(duì)于避免跳單，目前只能要求客戶如實(shí)填寫(xiě)看房單，其中姓名、電話、有效證件號(hào)碼及看房日期和所看房屋坐落具體位置必須要求客戶自己填寫(xiě)，另外，我們可以在看房同時(shí)帶上看房單，請(qǐng)房主簽字（就說(shuō)公司考核出勤，請(qǐng)房主幫幫忙，以后出現(xiàn)糾紛時(shí)也是一感有力證據(jù)）

只要我們做好以上幾項(xiàng)工作，以后出現(xiàn)跳單，我們就可以拿出看房單維護(hù)我們的權(quán)益。十、在房產(chǎn)交易中律師見(jiàn)證與公證的效力是否一致？按法律規(guī)定，律師見(jiàn)證與公證具有同等效力十一、在我們介紹買(mǎi)賣(mài)雙方、并簽定了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，后買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致解除了合同，我們是否有權(quán)要求中介費(fèi)？根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，房產(chǎn)中介的主要義務(wù)是報(bào)告合同訂立的機(jī)會(huì)或提供媒介服務(wù)，促使合同成立，房產(chǎn)中介只要在沒(méi)有惡意的欺騙和欺詐的情況下促使合同成立，買(mǎi)賣(mài)雙方解除合同不影響房產(chǎn)中介主張中介費(fèi)的權(quán)利，也就是說(shuō)我們有權(quán)收取的我們的中介費(fèi)，依法維護(hù)自己的權(quán)益。十二、中介賺取差價(jià)是否合法？這種情況我們應(yīng)區(qū)別對(duì)待，如在房主不知情的情況下，我們賺取了差價(jià)，又被防蛀知道了，且要求我們付出差價(jià)部分，那我們必須付出來(lái)，但如果我們事先和房主有約定，那么我我們就可以放心的賺取差價(jià)部分。十三、買(mǎi)賣(mài)雙方已辦理完畢房產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛，再次找到我們，我們?cè)撊绾翁幚?？如果買(mǎi)賣(mài)雙方以辦理完畢該筆交易，，那么中介的義務(wù)已經(jīng)完成，不應(yīng)該再找我們，但實(shí)際生活中，買(mǎi)賣(mài)雙方可能都認(rèn)為是我們促成交易的，出現(xiàn)糾紛，不管我們是否有責(zé)任，往往都會(huì)找我們，這種情況下，我們應(yīng)該告知他們各自的責(zé)任，調(diào)息雙方，如果雙方已鬧到法庭上才能解決問(wèn)題時(shí)，我們應(yīng)該積極告知訴訟途徑，避免他們將無(wú)名之火發(fā)在我們身上。十四、中介公司的法律地位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指處于房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)方和賣(mài)方之間的獨(dú)立的中間商.他們通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、咨詢服務(wù)、融通資金、廣告宣傳和公共關(guān)系等，為買(mǎi)賣(mài)雙方撮合成交,或者代替某一方買(mǎi)賣(mài)。他們的主要業(yè)務(wù)活動(dòng)，就是居間或代理，如房地產(chǎn)廣告代理、銷(xiāo)售代理、出租代理、估價(jià)代理、抵押代理、過(guò)戶納稅代理、售后服務(wù)代理等等。在居間活動(dòng)中，付出一定的勞務(wù)，待交易促成時(shí)，按照房地產(chǎn)商品的成本、價(jià)格或利潤(rùn)，向買(mǎi)賣(mài)雙方或單方收取規(guī)定比例或合同確定數(shù)額的勞務(wù)費(fèi)性質(zhì)的傭金。十五、那些房產(chǎn)問(wèn)題適用法律訴訟條件1、凡以房產(chǎn)為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)、租賃、典當(dāng)、建筑承包（包括勘察、設(shè)計(jì)、建筑）以及合建、代理、居間、使用、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起訴訟，而且一般是房產(chǎn)所在地人民法院管轄。人民法院將作為民事案件受理。

2、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)受理，行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的，可作為行政案件提起訴訟。但當(dāng)事人以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。

3、因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)審批建筑執(zhí)照不當(dāng)，影響他人通風(fēng)、采光引起的糾紛，一般應(yīng)由原告向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)解決，也可向法院提起行政訴訟。

十六、七種無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同1、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。2、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。3、以欺詐簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。4、以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威