房地產(chǎn)法規(guī)授課：高成ycxf78@126.com西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院課程程性性質(zhì)質(zhì)本課程的的考核目目的在于于考核學(xué)學(xué)生房地地產(chǎn)方面面的有關(guān)關(guān)知識，，考察學(xué)學(xué)生運(yùn)用用所學(xué)的的房地產(chǎn)產(chǎn)法律知知識，解解決實(shí)際際法律問問題的能能力?？己撕顺煽?30%%*平時成績績+70%%課程論文文成績平時成績績：作業(yè)業(yè)、考勤勤、課堂堂討論情情況法：是國國家和地地方規(guī)范范性文件件的總稱稱，包括括內(nèi)容較較多，上上至憲法法，下至至縣以上上人民政政府及其其職能部部門所出出臺的具具有普遍遍約束力力的法規(guī)規(guī)、規(guī)則則；法律：意意義較窄窄，一般般僅指全全國人大大起草實(shí)實(shí)施的全全國性法法律準(zhǔn)則則。法律規(guī)范范：簡稱稱法規(guī)，，是由國國家制定定或認(rèn)可可、體現(xiàn)現(xiàn)統(tǒng)治階階級意志志，以國國家強(qiáng)制制力保證證實(shí)施的的行為準(zhǔn)準(zhǔn)則。第一章緒論了解基本概念假定處理制裁例如土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：在法律上上明確了了權(quán)屬關(guān)關(guān)系的房房屋財產(chǎn)產(chǎn)地產(chǎn)：在一定土土地所有有制下作作為財產(chǎn)產(chǎn)的土地地房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)產(chǎn)和土地地財產(chǎn)的的總稱。。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)：指從事房房地產(chǎn)開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、管管理和服服務(wù)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，包包括土地地開發(fā)、、房屋建建設(shè)、維維修、管管理，土土地使用用權(quán)的出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，房房屋所有有權(quán)的買買賣、租租賃，房房地產(chǎn)的的抵押，，以及由由此而形形成的房房地產(chǎn)市市場。第一章緒論了解基本概念了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)的的概念指土地、、建筑物物及其他他地上定定著物，，是實(shí)物、權(quán)權(quán)益、區(qū)區(qū)位三者的綜綜合體。。實(shí)物實(shí)體質(zhì)量功能

第一章緒論房地產(chǎn)的的概念指土地、、建筑物物及其他他地上定定著物，，是實(shí)物、權(quán)權(quán)益、區(qū)區(qū)位三者的綜綜合體。。權(quán)利(rights)利益(interests)收益(benefits))權(quán)益包含礎(chǔ)基目前在我我們國家家，房地地產(chǎn)的權(quán)權(quán)利主要要有所有權(quán)、、使用權(quán)權(quán)、租賃賃權(quán)、抵抵押權(quán)、、典權(quán)、、地役權(quán)權(quán)、空間間利用權(quán)權(quán)。了解房地產(chǎn)第一章緒論指該宗房房地產(chǎn)與與其他房房地產(chǎn)或或事物在在空間方方位和距距離上的的關(guān)系，，和它與與重要場場所(如市中心心、機(jī)場場、港口口、碼頭頭、火車車站、汽汽車站、、政府機(jī)機(jī)關(guān)、同同行業(yè)等等)的距離，，從其他他地方到到達(dá)該宗宗房地產(chǎn)產(chǎn)的可及及性，從從該宗房房地產(chǎn)去去往其他他地方的的便捷性性，以及及該宗房房地產(chǎn)的的周圍環(huán)環(huán)境、景景觀、配配套設(shè)施施等，區(qū)位位建筑物的的概念建筑物是是指人工工建筑而而成，由由建筑材材料、建建筑構(gòu)配配件和設(shè)設(shè)備等組組成的整整體物，，包括房房屋和構(gòu)構(gòu)筑物兩兩大類。。位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新設(shè)備、設(shè)設(shè)施了解房地產(chǎn)第一章緒論土地的概概念土地是指指地球表表層的陸陸地及其其地上、、地下一一定范圍圍內(nèi)的空空間。地殼一定深度大氣對流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價值值位置設(shè)計權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀1、認(rèn)識土土地的層層面了解房地產(chǎn)第一章緒論是指由房房地產(chǎn)法法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章規(guī)定定的，用用于調(diào)整整和指導(dǎo)導(dǎo)人們從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營、管理理和服務(wù)務(wù)的行為為規(guī)范準(zhǔn)準(zhǔn)則。狹義：僅指1994年7月5日第八屆屆全國人人民代表表大會常常務(wù)委員員會第八八次會議議通過，，于1995年1月1日起施行行的《中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法》。廣義：除狹義外外，還包包括所有有調(diào)整房房地產(chǎn)關(guān)關(guān)系的法法律規(guī)范范的總和和，即由由不同層層次的調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)關(guān)系系所組成成的法律律規(guī)范的的有機(jī)結(jié)結(jié)合體。。第一節(jié)房地產(chǎn)法規(guī)概述房地產(chǎn)法法規(guī)的概概念法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章、政政策調(diào)整對象象包括房地產(chǎn)開開發(fā)關(guān)系系、房地地產(chǎn)交易易關(guān)系、、物業(yè)管管理關(guān)系系及房地地產(chǎn)管理理關(guān)系。。第一節(jié)房地產(chǎn)法規(guī)概述房地產(chǎn)法法規(guī)的調(diào)調(diào)整對象象房地產(chǎn)法律關(guān)系概念：是是指房地地產(chǎn)法律律規(guī)范在在調(diào)整房房地產(chǎn)開開發(fā)、交交易及管管理過程程中發(fā)生生的房地地產(chǎn)主體體之間的的權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系。構(gòu)成：主主體（管管理，開開發(fā)，交交易，服服務(wù)主體體）客體（經(jīng)經(jīng)濟(jì)行為為和房地地產(chǎn)）內(nèi)容（享享有的權(quán)權(quán)利和承承擔(dān)的義義務(wù)）特征性質(zhì)的多多重性。。主體的廣廣泛性。?？腕w的特特殊性。。產(chǎn)生、變變更、消消滅具有有嚴(yán)格的的程序性性。1、房地產(chǎn)產(chǎn)法律行行為：體體現(xiàn)在民民事，如如出租、、交易2、房地產(chǎn)產(chǎn)行政行行為：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記、建設(shè)設(shè)用地審審批3、房地產(chǎn)產(chǎn)司法行行為：仲仲裁、司司法裁決決房地產(chǎn)法律關(guān)系事實(shí)行為事件：不可意見見的事件件引起的的法律關(guān)關(guān)系變更更，如土土地的滅滅失法律關(guān)系系的產(chǎn)生生，是指指因某種種法律事事實(shí)的出出現(xiàn)而使使土地法法主體取取得權(quán)利利和承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的土地義義務(wù)。例如，土土地使用用者甲按按法定條條件和程程序把土土地使用用權(quán)出租租給乙，，乙給甲甲付一定定數(shù)額的的租金。。這就在在甲、乙乙之間產(chǎn)產(chǎn)生了土土地法律律關(guān)系。。承租人乙乙便承擔(dān)擔(dān)在租賃賃期限屆屆滿時向向出租人人歸還土土地使用用權(quán)和按按時足額額交納租租金的義義務(wù)。出租人享享有在租租賃期限限屆滿時時要求承承租人交交回土地地使用權(quán)權(quán)和收取取租金的的權(quán)利。。法律關(guān)系系的變更更，是指指因某種種法律事事實(shí)的出出現(xiàn)而使使已經(jīng)存存在的法法律關(guān)系系三個要要素中的的某一個個要素發(fā)發(fā)生了變變化。例例如，甲甲承包了了乙50畝山林。。因山洪洪爆發(fā)，，沖毀了了15畝林地，，致使甲甲乙之間間訂立的的山林承承包合同同的標(biāo)的的發(fā)生了了變化即即土地法法律關(guān)系系發(fā)生了了變化。。法律關(guān)系系的消滅滅，是指指因某種種法律事事實(shí)的出出現(xiàn)而使使現(xiàn)存的的法律關(guān)關(guān)系消滅滅。例如甲依依法征用用了乙150畝上地，，雙方當(dāng)當(dāng)事人各各自全部部履行了了規(guī)定的的義務(wù)，，甲向乙乙全部支支付了各各項土地地使用補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用用并按期期返還了了土地。。這就導(dǎo)導(dǎo)致了土土地征用用法律關(guān)關(guān)系的消消滅。第一節(jié)房地產(chǎn)法規(guī)概述房地產(chǎn)法法規(guī)體系系1、憲法：：有最高高的法律律效力，，凡與憲憲法有抵抵觸的其其他法律律、法規(guī)規(guī)均不具具有法律律效力。。2、法律：：如刑法法、民法法通則、、訴訟法法等基本本法?！冻鞘幸?guī)劃劃法》、《房地產(chǎn)管管理法》等。3、行政法法規(guī)：是是由國務(wù)務(wù)院根據(jù)據(jù)憲法和和法律制制定的規(guī)規(guī)范性文文件，其其法律地地位和法法律效力力低于憲憲法和法法律，但但高于地地方性法法規(guī)、政政府規(guī)章章。《城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理條例》、《閑置土地地處置辦法》、《國有企業(yè)業(yè)改革中中劃撥土土地使用用權(quán)管理理暫行規(guī)定》等。4、地方性性法規(guī)、、自治條條例和單單行條例例：在不不同憲法法、法律律、行政政法規(guī)相相抵觸的的前提下下制定的的規(guī)范性性文件。。如《土地管理理法實(shí)施施細(xì)則》5、部門規(guī)規(guī)章：《城市房屋屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)籍管理理》6、地方政政府規(guī)章章：《廣東省城城市房屋屋拆遷管管理規(guī)定定》第十條城城市的的土地屬屬于國家家所有。。農(nóng)村和城城市郊區(qū)區(qū)的土地地，除由由法律規(guī)規(guī)定屬于于國家所所有的以以外，屬屬于集體體所有；；宅基地地和自留留地、自自留山，，也屬于于集體所所有。國國家為了了公共利利益的需需要，可可以依照照法律規(guī)規(guī)定對土土地實(shí)行行征收或或者征用用并給予予補(bǔ)償。。任任何組組織或者者個人不不得侵占占、買賣賣或者以以其他形形式非法法轉(zhuǎn)讓土土地。土土地的使使用權(quán)可可以依照法律律的規(guī)定定轉(zhuǎn)讓。。一切使用用土地的的組織和和個人必必須合理理地利用用土地。。第一節(jié)房地產(chǎn)法規(guī)概述我國房地地產(chǎn)法規(guī)規(guī)的歷史史沿革第一階段段（1949～1955年）為立立法初期期開展經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)，，穩(wěn)定人人民生活活，建立立房地產(chǎn)產(chǎn)管理機(jī)機(jī)構(gòu)，改改造棚戶戶區(qū)和貧貧民窟，，確認(rèn)房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)、代管管無主房房、沒收收敵偽產(chǎn)產(chǎn)、打擊擊投機(jī)。。第二階段段（1956～1965年）為穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展時期以“國家經(jīng)租租”、“公私合營營”等方式對對私有房房屋進(jìn)行行社會主主義改造造，改變變了城市市房屋和和土地的的所有制制構(gòu)成。。如《關(guān)于目前前城市私私有房產(chǎn)產(chǎn)基本情情況及進(jìn)進(jìn)行社會會主義改改造的意意見》第三階段段（1966～1977年）為停停滯時期期十年動亂亂，嚴(yán)重重破壞房房地產(chǎn)管管理工作作，致使使住房問問題成為為嚴(yán)重的的社會問問題之一一。第四階段段（1978年～現(xiàn)在在）為蓬蓬勃發(fā)展展時期1978年開始是是我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的春天天。立法法數(shù)量多多、層次次高、內(nèi)內(nèi)容廣。。體現(xiàn)：住住房制度度改革；；土地使使用制度度改革；；房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)方方式的改改變。展望：物物權(quán)法的的實(shí)施、、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法的修改改地殼一定深度大氣對流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價值值位置設(shè)計權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀認(rèn)識土地地的層面面認(rèn)識土地第二章土地管理理法參考資料料：1、《中華人民民共和國國土地管理理法》，網(wǎng)絡(luò)收收集2、黃河主主編，，《土地法教教程》，2005年01月，超星星圖書館館土地是指指地球表表層的陸陸地及其其地上、、地下一一定范圍圍內(nèi)的空空間。各國的法法律均從從橫向和和縱向確確定土地地的法律律范圍土地的分分類《土地管理理法》第4條規(guī)定：：“國家家實(shí)行土土地用途途管制制制度。國國家編制制土地利利用總體體規(guī)劃，，規(guī)定土土地用途途，將土土地分為為農(nóng)用地、、建設(shè)用用地和未利用地地。嚴(yán)格限限制農(nóng)用用地轉(zhuǎn)為為建設(shè)用用地，控控制建設(shè)設(shè)用地總總量，對對耕地實(shí)實(shí)行特殊殊保護(hù)。?！鞭r(nóng)用地指直接用用于農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)的的土地，，包括耕耕地、林林地、草草地、農(nóng)農(nóng)田水利利用地、、養(yǎng)殖水面面等。建設(shè)用地地是指直接接用于建建造建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的的土地，，包括城城鄉(xiāng)住宅宅和公共共設(shè)施用用地、工工礦用地地、交通通水利設(shè)設(shè)施用地地、旅游游用地、、軍事設(shè)設(shè)施用地地。未利用地地是指農(nóng)用用地和建建設(shè)用地地以外的的土地，，包括荒荒地。認(rèn)識土地第二章土地管理理法7zhou3,,345①土地的自自然特性性：——面積有限限——位置固定定——質(zhì)量差異異——土地永續(xù)續(xù)利用②土地的的人文特特性——土地經(jīng)濟(jì)濟(jì)供給的的稀缺性性——用途的多多樣性——用途變更更的困難難性——社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)位置的的可變性性——土地增值值性——土地報酬酬遞減的的可能性性——合并及分分割的可可能性土地的特特性認(rèn)識土地第二章土地管理理法第二章土地管理理法調(diào)整由土土地而產(chǎn)產(chǎn)生的社社會關(guān)系系法律規(guī)規(guī)范的綜綜合土地管理理關(guān)系是是指國家家及土地地管理職職能部門門在行使使管理土土地的職職權(quán)過程程中與其其他社會會組織及及公民個個人所發(fā)發(fā)生的關(guān)關(guān)系。包括土地利用用計劃管管理關(guān)系系、建設(shè)設(shè)用地管管理及審審批關(guān)系系、土地地使用監(jiān)監(jiān)督關(guān)系系以及土土地稅收收的征收收管理關(guān)關(guān)系等等。土地管理理關(guān)系和和土地交交易關(guān)系系雙方的地位是否平等？土地交易易關(guān)系是是指土地地所有人人或使用用人與法法人、公公民個人人及其他他交易主主體在平平等、自自愿、有有償、協(xié)協(xié)商一致致的基礎(chǔ)礎(chǔ)上形成成的一種種社會關(guān)關(guān)系。這這種關(guān)系系的實(shí)質(zhì)質(zhì)是在流流通領(lǐng)域域中產(chǎn)生生的一種種財產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移關(guān)系系。有哪些交易關(guān)系？土地法的的調(diào)整對對象第二章土地管理理法通過對土土地法調(diào)調(diào)整對象象的剖析析，我們們認(rèn)為，，土地法法的概念念應(yīng)表述述為：土地法是是調(diào)整國國家土地地管理機(jī)機(jī)關(guān)與土土地所有有權(quán)人、、使用人人之間，，土地所所有人與與使用人人之間以以及土地地使用人人相互之之間在土土地管理理和土地地交易過過程中發(fā)發(fā)生的社社會關(guān)系系的法律律規(guī)范的的總稱。。土地法的的概念第二章土地管理理法土地法的的民法調(diào)調(diào)整方法法、民法是調(diào)調(diào)整平等等主體的的公民之之間、法法人之間間、公民民與法人人之間的的財產(chǎn)關(guān)關(guān)系和人人身關(guān)系系的法律律民事法律律關(guān)系是是社會關(guān)關(guān)系為民民事法律律規(guī)范調(diào)調(diào)整時所所形成的的權(quán)利、、義務(wù)關(guān)關(guān)系。土地法的的行政法法調(diào)整方方法行政法是是調(diào)整國國家行政政管理的的行政法法律規(guī)范范的總和和。行政政法以行行政關(guān)系系為調(diào)整整對象，，其目的的是保障障國家行行政權(quán)運(yùn)運(yùn)行的合合法性和和合理性性。土地法的的調(diào)整方方法第一章總總則第二章土土地的的所有權(quán)權(quán)和使用用權(quán)第三章土土地利利用總體體規(guī)劃第四章耕耕地保保護(hù)第五章建建設(shè)用用地第六章監(jiān)監(jiān)督檢檢查第七章法法律責(zé)責(zé)任第八章附附則第二章土地管理理法土地管管理理法第二章土地管理理法1986年，第一一部土地地法1998年，第一一次修訂訂2004年，第二二次修訂訂一、第二二條第四四款修改改為：““國家為為了公共共利益的的需要，，可以依依法對土土地實(shí)行行征收或或者征用用并給予予補(bǔ)償。。”二二、將第第四十三三條第二二款、第第四十五五條、第第四十六六條、第第四十七七條、第第四十九九條、第第五十一一條、第第七十八八條、第第七十九九條中的的“征用用”修改改為“征征收”。。土地立法第二章土地管理理法維護(hù)社會會主義土土地公有有制的原原則保護(hù)土地地使用權(quán)權(quán)的原則則根據(jù)《土地管理理法》的規(guī)定，，土地使使用權(quán)可可以依法法轉(zhuǎn)讓。。再如：：農(nóng)村的的土地承承包經(jīng)營營權(quán)。土地有償償使用原原則：征用、出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、收收回、臨臨時用地地合理利用用土地的的原則：：例如生生態(tài)退耕耕保護(hù)耕地地原則：：十分珍惜惜土地、、合理利利用土地地和切實(shí)實(shí)保護(hù)耕耕地。占占一補(bǔ)一一，占補(bǔ)補(bǔ)平衡。。誰占用用，誰復(fù)復(fù)墾。誰誰開發(fā)，，誰使用用。土地法的立法原則第二章土地管理理法土地權(quán)益益：土地的所所有權(quán)和和土地使使用權(quán)一、土地地所有權(quán)權(quán)1、定義、、種類、、特征：：土地所有有權(quán)是土土地所有有人依法法對歸其其所有的的土地所所享有的的占有、使使用、收收益和處處分的支配性性權(quán)利。。種類國有土地地所有權(quán)權(quán)集體土地地所有權(quán)權(quán)特征（1）主體的的特殊性（2）內(nèi)容的的限制性（3）客體的的差異性所有權(quán)人人及其代代表由法法律明確確：國家家（國務(wù)務(wù)院）和和集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織。例如，在在國有土土地使用用權(quán)出讓讓法律關(guān)關(guān)系中由由市、縣縣人民政政府土地地管理部部門擔(dān)當(dāng)當(dāng)國有土土地所有有者代表表與用地地者簽訂訂出讓合合同。禁止土地地所有權(quán)權(quán)的買賣和商商品性流流轉(zhuǎn)。禁止濫濫用土地地。權(quán)利利主體僅僅限于在在集體向向國家轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，集集體之間間僅限于于邊界調(diào)調(diào)整。土土地所有有權(quán)和土土地使用用權(quán)一般般是分離的，導(dǎo)致致所有權(quán)權(quán)虛化；；國有土地所有權(quán)的產(chǎn)生途徑？土地所有有權(quán)的主主體、客客體和內(nèi)內(nèi)容國有土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容中華人民民共和國國唯一主體體一切屬于于國家所所有的土土地包括指國家在在行使土土地所有有權(quán)的過過程中形形成的，，由法律律規(guī)定的的權(quán)利和和義務(wù)。。法律規(guī)定城市市區(qū)區(qū)土地（（不含法法律規(guī)定定屬于集集體所有有的）；；依法征用用的土地地；依法沒收收、征收收和征購購收歸國國有的土土地；國家依法法撥給單單位、農(nóng)農(nóng)村集體體和個人人使用的的國有土土地；法律規(guī)定定不屬于于集體的的一切土土地（林林地、草草地、灘灘涂等））；農(nóng)民轉(zhuǎn)為為城鎮(zhèn)居居民后，，原屬于于居民的的集體土土地；因移民、、自然災(zāi)災(zāi)害使農(nóng)農(nóng)民成建建制地遷遷移后，，余下的的屬于遷遷移集體體的土地地。集體土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容村或鄉(xiāng)（（鎮(zhèn)）等等農(nóng)民集集體農(nóng)民集體體所有的的一切土土地包括指農(nóng)民集集體在依依法行使使土地所所有權(quán)的的過程中中形成的的權(quán)利和和義務(wù)。。法律規(guī)定農(nóng)村和城城市郊區(qū)區(qū)的土地地，不含含法定屬屬于國有有的土地地；農(nóng)村的宅宅基地、、自留地地和自留留山。自留山、、自留地地、宅基基地是否否可以繼繼承?土地所有有權(quán)的主主體、客客體和內(nèi)內(nèi)容二、土地地使用權(quán)權(quán)土地使用用權(quán)是指指一定社社會主體體對土地地利用的的權(quán)利，，是從土土地所有有權(quán)中分分離出來來的相對對獨(dú)立的的土地物物權(quán)，包包括對土土地的占有、使使用、一定的收益和和一定的處分權(quán)權(quán)。第二章土地管理理法土地權(quán)益益：土地的所所有權(quán)和和土地使使用權(quán)特征土地使用用權(quán)具有有派生性性、物權(quán)權(quán)性、期期限性按來源分分：國有有土地使使用權(quán)和和集體土土地使用用權(quán)按取得方方式分：：出讓土土地使用用權(quán)和劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)按用途不不同分：：建設(shè)用用地使用用權(quán)和農(nóng)農(nóng)業(yè)用地地使用權(quán)權(quán)。建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)又又分國有有建設(shè)用用地和集集體建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)。。種類國有土地使用權(quán)主體客體內(nèi)容依法直接接從國家家取得國國有土地地使用權(quán)權(quán)的單位位和個人人依法由國國家劃撥撥或有償償出讓給給上述單單位使用用的土地地國有土地地使用權(quán)權(quán)主體在在行使土土地使用用權(quán)的過過程中形形成的、、并通過過法律形形式加以以固定的的權(quán)利和義義務(wù)。土地使用用權(quán)的主主體、客客體和內(nèi)內(nèi)容全民和集集體所有有制企業(yè)業(yè)；國家家機(jī)關(guān)、、事業(yè)單單位和社社會團(tuán)體體；中外外合資企企業(yè)、合合作企業(yè)業(yè)、外資資企業(yè)；；戶口在在城市，，滿18周歲，具具有行為為能力的的公民。。國務(wù)院在在《關(guān)于制止止侵占耕耕地建房房的通知知》規(guī)定，農(nóng)農(nóng)民不準(zhǔn)準(zhǔn)在承包包地、自自留山、、自留地地、飼料料地上建建房、葬葬墳、挖挖坑起土土、毀田田打坯、、燒磚。。集體土地使用權(quán)主體客體內(nèi)容承包土地地的集體體、農(nóng)戶戶或個人人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企事業(yè)業(yè)單位；；戶口口在農(nóng)村村的農(nóng)戶戶或個人人；戶戶口在農(nóng)農(nóng)村，年年滿18周歲，具具有行為為能力的的公民。。依法取得得的承包包地、建建設(shè)用地地、自自留山、、自留地地、農(nóng)村村宅基地地。在行使土土地使用用權(quán)的過過程中形形成的、、并通過過法律形形式加以以固定的的權(quán)利和義義務(wù)。取得依法確定定，入股股、聯(lián)營營取得，，合法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移取得得，承包包取得。。不同的用用途取得得方式不不同：農(nóng)用地－－承包；；宅基地地－分配配；非農(nóng)經(jīng)營營用地－－投資；；非農(nóng)公益益用地－－撥付。。其中，非非農(nóng)公益益用地使使用權(quán)人人的權(quán)力力內(nèi)容受受到限制制，其對對土地只只享有占占有權(quán)、、使用權(quán)權(quán)，幾乎乎不擁有有收益權(quán)權(quán)和處分分權(quán)?？忌洗髮W(xué)學(xué)仍享有有土地收收益四川省成成都市武武侯區(qū)人人民法院院，一起起因考上上大學(xué)戶戶口隨之之遷往學(xué)學(xué)校而引引發(fā)的土土地承包包收益分分配糾紛紛案。原告周某某系被告告簇橋鄉(xiāng)鄉(xiāng)一村民民小組村村民。2001年8月，周某某被清華華大學(xué)錄錄取，其其戶口在在2001年從農(nóng)村村遷往清清華大學(xué)學(xué)。之后后村民小小組以周周某戶口口已遷出出為由，，從2002年起，即即停止向向原告分分配土地地承包收收益。河南虞城城縣兩窯窯廠瘋狂狂取土耕耕地何何以承受受？案例土地征用近日，河河南省虞虞城縣劉劉店鄉(xiāng)境境內(nèi)的肖肖黃窯廠廠和葉大大莊窯廠廠置國家家有關(guān)政政策于不不顧，大大肆在可可耕地中中取土，，卻沒人人制止。。國有土地使用用權(quán)的取得和收收回的方方式取得方式：（1）有償:依法有償償出讓與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，土土地使用用權(quán)作價價入股、、租賃等（2）無償:依法劃撥取得收回的情情形（1）屆滿的的收回（2）提前收收回：因因社會公公共利益益的需要要收回，，給予補(bǔ)補(bǔ)償（3）土地使使用者不不履行土土地出讓讓合同的的（4）司法機(jī)機(jī)關(guān)決定定收回的的（5）土地使使用權(quán)滅滅失（6）土地使使用者的的拋棄，，停止使使用的（7）公路、、鐵路、、機(jī)場、、礦場等等核準(zhǔn)報報廢的國有土地地使用權(quán)權(quán)的確認(rèn)：通過申報報，審查查、面積積測量，，注冊登登記，核核發(fā)證書書，確認(rèn)認(rèn)國有土土地使用用權(quán)給單單位或者者個人。。取得：1、集體土地地所有權(quán)權(quán)的確認(rèn)認(rèn)：通過申報報，審查查，核準(zhǔn)準(zhǔn)、縣級級人民政政府登記記造冊，，核發(fā)證證書，確確認(rèn)所有有權(quán)。2、集體土地地建設(shè)用用地使用用權(quán)的確確認(rèn)，與與上述程程序相同同。3、農(nóng)村自留留地、自自留山、、宅基地地使用權(quán)權(quán)：根據(jù)有關(guān)關(guān)法規(guī)和和政策取取得的4、承包地地使用權(quán)權(quán)：一般般是通過過合同的的形式加加以確認(rèn)認(rèn)．收回1、為農(nóng)村村公共設(shè)設(shè)施和公公益事業(yè)業(yè)建設(shè)需需要收回回的2、不按批批準(zhǔn)用途途用地的的3、因撤消消、遷移移等原因因停止使使用的集體土地使用用權(quán)的取得和收收回的方方式臨時使用用土地的的使用者者應(yīng)當(dāng)按按照臨時時使用土土地合同同約定的的用途使使用土地地，并不不得修建建永久性性建筑物物。臨臨時使用用土地期期限一般般不超過過二年。。土地使用用權(quán)出讓讓它是指國國家以土土地所有有者的身身份將土土地使用用權(quán)在一一定年限限內(nèi)讓與與土地使使用者，，并由土土地使用用者向國國家支付付土地使使用權(quán)出讓金的行為。土地使用用權(quán)出讓讓的主體體和實(shí)施施步驟主體市、縣人人民政府府。土地管理理部門是是行使該該權(quán)利的的唯一合合法主體體。土地使用用權(quán)出讓讓管理土地使用用權(quán)出讓讓的實(shí)施步驟驟(1)擬訂出讓計劃劃：審核、報批(2)預(yù)報：出讓土地地使用權(quán)權(quán)實(shí)行向上級政政府預(yù)報制度度。位置、面面積、利利用現(xiàn)狀狀、年限限、規(guī)劃劃用途、、出讓方方式、地地價評估估、效益益測算及及實(shí)施情況等預(yù)報內(nèi)容(3)土地使用用權(quán)出讓讓的審批批A擬訂方案案，報同同級人民民政府審審核B報有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)限的的人民政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)C土地出讓讓合同的的簽定及及相關(guān)法法律手續(xù)續(xù)的辦理理土地使用用權(quán)出讓讓年限和和方式（1）出讓年年限出讓方與與受讓方方的利益益分配直接影響用途途出讓的最最高年限限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年（2）出讓方方式A、協(xié)議出出讓是指出讓讓方和受受讓方通通過協(xié)商商的方式式有償出出讓土地地提出申請請，具體的磋磋商，簽訂出讓合同，實(shí)實(shí)施出讓讓。程序工業(yè)、市政公益事業(yè)、非盈利、及扶持、優(yōu)惠項目適應(yīng)范圍大型或關(guān)關(guān)鍵性的的發(fā)展計計劃與投投標(biāo)項目目B、招標(biāo)出出讓是指在規(guī)規(guī)定的期期限內(nèi)，，由符合合規(guī)定條條件的單單位或者者個人（（受讓方方）以書書面投標(biāo)標(biāo)形式，，競投某某片土地地的使用用權(quán)，土土地招標(biāo)標(biāo)小組（（出讓方方代表））擇優(yōu)而而取。適應(yīng)于C、拍賣出出讓是指在指指定的時時間、地地點(diǎn)，利利用公開開的場合合，由土土地管理理部門代代表政府府就某塊塊土地的的使用權(quán)權(quán)公開叫叫價出讓讓，由價價高者獲獲得土地地使用權(quán)權(quán)。適應(yīng)于競爭性強(qiáng)強(qiáng)的房地地產(chǎn)業(yè)、、金融業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)、旅游游業(yè)和娛娛樂用地地。三種出讓讓方式拍賣價最最高招標(biāo)價格格次之協(xié)議價格格最低買方是國國家，賣賣方土地地開發(fā)者者或土地地使用者者使用性質(zhì)質(zhì)、用途途和范圍圍方面受受有關(guān)部部門的管管理和監(jiān)監(jiān)督。地表、地地下資源源及埋藏物物的所有權(quán)權(quán)依然屬屬于國家家。土地使用用權(quán)受讓者可以有償償轉(zhuǎn)讓、、出租和和抵押。。土地使用用權(quán)出讓讓的有關(guān)關(guān)注意事事項對土地使使用權(quán)出出讓管理理的主要要內(nèi)容土地使用用權(quán)出讓讓的行政政管理工工作是由由國家土土地管理理部門主主管；國國土資源源部負(fù)有有主管國國家土地地使用權(quán)權(quán)出讓的的行政管管理責(zé)任任。案例某房地產(chǎn)開開發(fā)公司以拍拍賣方式式取得s市鬧市區(qū)區(qū)一塊商商業(yè)用地地的土地地使用權(quán)權(quán)，擬建建造商業(yè)業(yè)綜合樓樓，并與與s市土地管管理部門門簽訂了了土地使使用權(quán)出出讓合同同。出讓讓合同約約定2003年9月1日開工建建設(shè)，兩兩年內(nèi)竣竣工，截截止于2004年9月1日。因該該房地產(chǎn)開發(fā)公司司決策層層對建造造該樓宇宇方案發(fā)發(fā)生較嚴(yán)嚴(yán)重分歧歧，此次次未能開開工。試試根據(jù)上上述有關(guān)關(guān)情況，，回答下下列問題題。1．國家規(guī)規(guī)定商業(yè)業(yè)用地使使用權(quán)出出讓的最最高年限限為多少少年？2．由于s是大城市市，該市市區(qū)的商商業(yè)用地地使用權(quán)權(quán)出讓應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用用什么方方式出讓讓？3．若該房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司欲改變變出讓合合同約定定的土地地用途，，如何何處理？？4．由于該該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司的行行為違反反了土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同的約約定，s市土地管管理部門門應(yīng)對該該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司進(jìn)行行哪些處處理。（1）方式：A）出售，即即買賣Ｂ）交換：C）贈與：土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓管理第四周1、土地使使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓是指土地地使用者者將從國國家（政政府）獲獲得的土土地使用用權(quán)在有有效期內(nèi)內(nèi)依法有有償轉(zhuǎn)讓讓給其他他用地者者的行為為。定義2、土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的方式式和條件件：A）以出讓方式獲得得，并已已支付全全部土地地出讓金金和取得得土地使使用權(quán)證證書的土土地。B）按出讓合同同約定進(jìn)行投資資開發(fā)，投資額額達(dá)到25%以上；屬屬于成片片開發(fā)土土地的，，要形成成工業(yè)用用地或者者其他建建設(shè)用地地條件。。C）以劃撥撥方式取取得的土土地。（（見書P131—132）D）土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時，，其地上建筑筑物、其其它附著著物所有有權(quán)隨之之轉(zhuǎn)讓。E）土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓后，，原出讓讓合同規(guī)規(guī)定的權(quán)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移移F）土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)該該簽訂合合同并辦辦理過戶戶登記G）轉(zhuǎn)讓時時，如需需改變原原出讓合合同的規(guī)規(guī)劃用途途，必須須事先向向土地主主管部門門和規(guī)劃劃部門提提出申請請，經(jīng)審審核批準(zhǔn)準(zhǔn)，方可可轉(zhuǎn)讓。。H）轉(zhuǎn)讓價價格明顯顯低于市市場價格格的，市市、縣人人民政府府有優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)。I）轉(zhuǎn)讓年限限為原出讓讓合同規(guī)規(guī)定的使使用年限限減去原原使用者者已使用用年限（2）轉(zhuǎn)讓的條件土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓問題1999年9月,某公司通通過協(xié)商商出讓方方式,購得處于于某市經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)的未未開發(fā)土土地20公頃的土土地使用用權(quán),用于建設(shè)設(shè)與工業(yè)業(yè)區(qū)配套套的住宅宅小區(qū)。。為籌集集開發(fā)資資金，某某公司在在取得有有關(guān)土地地使用權(quán)權(quán)屬證明明后，立立即將其其中的10公頃土地地的土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給給A公司，將將另10公頃土地地的土地地使用權(quán)權(quán)抵押給給M銀行并獲獲得了貸貸款。問：（1）某公司司轉(zhuǎn)讓土土地使用用權(quán)的行行為是否否合法？？為什么么？（2）某公司司抵押土土地使用用權(quán)的行行為是否否合法？？為什么么？（1）是違法法的。根根據(jù)〈中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法〉第三十八八條（二二）規(guī)定定：按照照出讓合合同約定定進(jìn)行投投資開發(fā)發(fā)，屬于于房屋建建設(shè)工程程的，完完成開發(fā)發(fā)投資總總額的百百分之二二十五以以上，屬屬于成片片開發(fā)土土地的，，形成工工業(yè)用地地或者其其他建設(shè)設(shè)用地條條件的才才可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。某某公司顯顯然未履履行合同同閱讀進(jìn)進(jìn)行投資資開發(fā)。。（（2）可以。。1998年12月24日頒布的的《土地管理理法實(shí)施施條例》已經(jīng)將國國有土地租賃賃明確規(guī)規(guī)定為國國有土地地有償使使用的一種方方式。1999年7月27日國土資資源部頒頒發(fā)的《規(guī)范國有有土地租租賃若干干意見》中第一條條規(guī)定：：“國有土地地租賃是指國家家將國有有土地出出租給使使用者使使用，由由土地使使用者與與縣級以以上人民民政府土土地行政政主管部部門簽訂訂一定年年期的土土地租賃賃合同，，并支付付租金的的行為。國有土地地租賃是是國有土土地有償償使用的的一種形形式，是是出讓方方式的補(bǔ)補(bǔ)充?！眹型恋氐刈赓U管管理與國有土地使用用權(quán)出租租管理在所適用用的范圍圍上：以以出讓方方式取得得的土地地多用于于重新開開發(fā)和利利用，而而國有土土地租賃賃所要解解決的特特定問題題主要是是城市大大量原有有行政劃劃撥用地地如何擴(kuò)擴(kuò)大到有有償使用用的范圍圍，多用用于原劃劃撥用地地發(fā)生土土地轉(zhuǎn)讓讓、場地地出租、、企業(yè)改改制和改改變土地地用途后后依法應(yīng)應(yīng)當(dāng)有償償使用的的情形。。1、國有土土地租賃賃管理土地使用權(quán)出租2、土地使用用權(quán)的出出租管理1、土地地使用權(quán)權(quán)出租具具有復(fù)合合性：出租租包括土地使用用權(quán)、建筑物及及其他附附著物。。2、出租主客客體的合合法性：：主為出租租人，客客為可出出租的土土地3、承租租人取得得的是按按照本來來用途而而使用的的權(quán)利，，不能將將承租權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓或或轉(zhuǎn)租。。4、出租后后，出租租人繼續(xù)續(xù)履行出出讓合同同約定的的義務(wù)。。（1）土地使用用權(quán)的出出租是指依法法有償受受讓國有有土地使使用權(quán)的的單位或或個人作作為出租租人，將將其土地地使用權(quán)權(quán)或土地地使用權(quán)權(quán)連同地地上建筑筑物和附附著物租租賃給承承租人使使用，由由承租人人向出租租人支付付租金的的法律行行為。（2）土地使用用權(quán)出租租的特征土地使用權(quán)出租（3）、土地地使用權(quán)權(quán)出租的的條件A、必須為國國家有償償出讓或或轉(zhuǎn)讓的的土地使使用權(quán)才才可出租租B、按照土土地使用用權(quán)出讓讓合同規(guī)規(guī)定的期期限和條條件對土土地進(jìn)行行了投資資、開發(fā)發(fā)和利用用。C、出租人人和租賃賃人應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽訂租租賃合同同，通過過租賃合合同來確確定出租租方與承承租方的的權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系的。D、出租人人應(yīng)依法法律規(guī)定定辦理出出租登記記手續(xù)。土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)抵押土地使用用權(quán)抵押押管理指土地使使用者將將其合法法取得的的土地使使用權(quán)以以不轉(zhuǎn)移移占有的的方式作作為抵押押財產(chǎn)向向債權(quán)人人履行債債務(wù)作出出的擔(dān)保保行為。實(shí)際上土地使用用者（抵抵押人））將其土土地使用用權(quán)和地地上附著著物所有有權(quán)向銀銀行或資資金持有有人抵押押后，取取得貸貸款，供供其使用用的行為。含義土地使用權(quán)抵押的前前提條件件穩(wěn)定的政政局明確的土土地產(chǎn)權(quán)權(quán)穩(wěn)定的貨貨幣值應(yīng)注意的問題土地使用用權(quán)及地地上物抵抵押期終終止日，，不得超超過土地地使用權(quán)權(quán)年限的的終止日日。土地使用用權(quán)抵押押程序（1）抵押申申請：支支付地價價款或開開發(fā)建設(shè)設(shè)投資的的抵押貸貸款，持持具有法法律效力力的土地地使用權(quán)權(quán)文件，，向銀行行申請貸貸款（2）抵押物物估價：：對抵押物物估價，一般般按小于于抵押物物價值額額度的一一定比例例確定貸貸款數(shù)額額，一般般不高于于估價的的70%。（3）簽訂抵押押合同。。（4）抵押合合同公證證：到當(dāng)當(dāng)?shù)氐乃舅痉ú块T門公證，，領(lǐng)取抵抵押公證證書（5）當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在抵抵押合同同簽訂后后十五日日內(nèi)持抵抵押合同同以及有有關(guān)文件件申請土土地使用用權(quán)抵押押登記。。土地使用權(quán)出租土地使用用權(quán)抵押押管理形成的抵押關(guān)系系，辦理登記記手續(xù)；抵押關(guān)系系消失時時，辦理理注銷抵抵押登記記手續(xù)；目的：防債務(wù)人人一旦破破產(chǎn)使債權(quán)兌現(xiàn)困難難。一經(jīng)形成成抵押關(guān)關(guān)系，抵抵押權(quán)便便成了債債權(quán)的附附從權(quán)利利。債權(quán)不消消失，抵押權(quán)也也不能再再行轉(zhuǎn)讓讓、出租租債權(quán)人對對土地使使用權(quán)擁擁有監(jiān)督督的權(quán)利利。案例1998年1月，A公司以出出讓方式式取得了了一塊面面積200畝的土地地使用權(quán)權(quán)，進(jìn)行行商品房房開發(fā)建建設(shè)項目目。1999年底，該該公司以以該幅土土地使用用權(quán)和已已經(jīng)建成成的一棟棟樓房（（占地100畝）抵押押給一家家銀行，，貸款2000萬，期限限為2年。2000年12月，該公公司又建建成一棟棟樓房。。由于該該公司的的銷售業(yè)業(yè)務(wù)不好好，商品品房未能能賣出。。2001年底，抵抵押貸款款到期，，該公司司無力償償還，銀銀行決定定對其享享有抵押押權(quán)的房房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行拍賣賣。此時時，Ａ公公司還欠欠外債1000萬。問題：該該公司全全部房地地產(chǎn)的拍拍賣所得得應(yīng)如何何處理？？第二章土地管理理法案例分析析:未繳納出出讓金的的土地使使用權(quán)，，銀行抵抵押權(quán)能能否實(shí)現(xiàn)現(xiàn)案情：某某企業(yè)以以出讓方方式取得得一塊國國有土地地的使用用權(quán)后因因資金緊緊張遂與與縣國土土局商議議先辦理理國有土土地使用用證，企企業(yè)以土土地使用用證為抵抵押向銀銀行貸款款后再支支付土地地出讓金金，縣國國土局同同意并為為企業(yè)辦辦理了國國有土地地使用證證。案情：但但隨后2年，企業(yè)業(yè)在銀行行辦理抵抵押貸款款并在國國土局辦辦理抵押押登記后后卻以各各種理由由拒付出出讓金。。近期，，由于企企業(yè)經(jīng)營營不善無無法按時時還款，，銀行欲欲實(shí)現(xiàn)抵抵押權(quán)，，國土局局在銀行行來辦理理相關(guān)手手續(xù)時卻卻告之該該土地未未繳納土土地出讓讓金，使使用證有有瑕疵，，抵押權(quán)權(quán)不能實(shí)實(shí)現(xiàn)。經(jīng)經(jīng)協(xié)商未未果，銀銀行將國國土局告告上法院院，要求求實(shí)現(xiàn)抵抵押權(quán)。。請問：（1）該國有有土地使使用證的的辦理是是否合法法？（2）本案中中的抵押押登記有有什么效效力？銀銀行的抵抵押權(quán)是是否受法法律保護(hù)護(hù)，能否否實(shí)現(xiàn)；；（3）如何評評判縣國國土局的的行為？？其該如如何履行行職責(zé)？？土地使用用權(quán)的劃劃撥管理理1、土地劃撥撥：縣級以上上人民政政府依法法批準(zhǔn)，，在土地地使用者者交納補(bǔ)補(bǔ)償、安安置等費(fèi)費(fèi)用后將將該幅土土地交付付其使用用，或者者將土地地使用權(quán)權(quán)無償交交給土地地使用者者使用的的行為。特點(diǎn)：沒有期限限規(guī)定不得從事事轉(zhuǎn)讓、、出租、、抵押等等經(jīng)營活活動土地用途途不得改改變，要要改須批批準(zhǔn)包括交納納補(bǔ)償、、安置費(fèi)費(fèi)和無償償兩種取取得方式式必須經(jīng)過過縣級以以上人民民政府核核準(zhǔn)依法法辦理土地使用權(quán)的劃撥管理案例：劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)抵押基本案情情：某市市一家物物資公司司向當(dāng)?shù)氐劂y行貸貸款，以以該公司司位于市市區(qū)一塊塊劃撥土土地作為為抵押。。當(dāng)貸款款期限界界滿時，，該公司司因經(jīng)營營不善，，無力償償還銀行行貸款，，被法院院依法宣宣布破產(chǎn)產(chǎn)。于是是，銀行行主張實(shí)實(shí)現(xiàn)抵押押權(quán)，但但破產(chǎn)清清算組對對該抵押押持有異異議，上上訴法院院，最終終法院應(yīng)應(yīng)如何裁裁定該抵抵押權(quán)？？2、劃撥土土地使用用權(quán)的使使用范圍圍國家機(jī)關(guān)關(guān)用地和和軍事用用地城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施用用地和公公益事業(yè)業(yè)用地國家重點(diǎn)扶持持的能源、、交通、、水利等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施用地地法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他用用地3、劃撥土土地使用用權(quán)的管管理體現(xiàn)現(xiàn)在以下下三個方方面上：：用途的限限定：流轉(zhuǎn)的管管理：收回的管管理：因遷移、、解散、、撤銷、、破產(chǎn)或或者其他他原因而而停止使使用土地地的根據(jù)公共共利益需需要、實(shí)實(shí)施城市市規(guī)劃和和舊城改改造等，，需要調(diào)調(diào)整土地地使用的的公路、機(jī)機(jī)場、鐵鐵路、礦礦廠等經(jīng)經(jīng)核準(zhǔn)報報廢的土地使用權(quán)的劃撥管理符合下列列條件的的，經(jīng)市市、縣人人民政府府土地管理理部門和和房產(chǎn)管管理部門門批準(zhǔn)，其其劃撥土土地使用用權(quán)和地地上建筑筑物、其其他附著著物所有有權(quán)可以以轉(zhuǎn)讓、、出租、、抵押：：1、土地使使用者為為公司、、企業(yè)、、其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織和個人人2、領(lǐng)有國國有土地地使用證證；3、具有地地上建筑筑物、其其他附著著物合法法的產(chǎn)權(quán)權(quán)證明；；4、簽訂土土地使用用權(quán)出讓讓合同，，向當(dāng)?shù)氐厥?、縣縣人民政政府補(bǔ)交交土地使使用權(quán)出出讓金或或者以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出出租、抵抵押所獲獲效益抵抵交土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金。土地使用權(quán)的劃撥管理土地的征征用1、土地征征用的概概念與特點(diǎn)土地征用用：國家為了了公共利利益的需需要，可可以依照照法律規(guī)規(guī)定對土土地實(shí)行行征收或或者征用用并給予予補(bǔ)償。。(２００４４年３月月１４日日十屆全全國人大大二次會會議通過過的《憲法》修正案第第二十條條)《土地管理理法》第二條第第四款““國家為公公共利益益的需要要，可以以依法對對集體所所有的土土地實(shí)行行征用”中的““征用””主要是是改變土土地所有有權(quán)，也也有的并并不改變變土地所所有權(quán)。。為了區(qū)區(qū)別兩種種不同的的情況，，與《憲法》相一致，，建議將將這一款款修改。。土地征用用的特點(diǎn)點(diǎn)1、嚴(yán)格按法法定程序序進(jìn)行；2.政府行為為；3、強(qiáng)制性；4.補(bǔ)償性；；5、權(quán)屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移性6、兼顧國家家、集體體、個人人三者的的利益。7、社會公公開性土地征用管理2、征用土土地的審審批權(quán)限限依據(jù)：《中華人人民共和和國土地地管理法法》（1999年1月月日實(shí)施施）（3）征征用農(nóng)用用地的，，應(yīng)依照照新法規(guī)規(guī)定先行行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用審批批。（1）征征用基本農(nóng)田田；基本農(nóng)田田以外的的耕地超超過35公頃的；其他土地地超過70公頃的。由國務(wù)院批準(zhǔn)（2）征用用以上規(guī)定定以外的的土地的，由省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府批準(zhǔn)，，并報國國務(wù)院備備案。土地征用管理（1）建設(shè)項項目預(yù)審審（2）申請用地地與審查3、土地征用用的程序序國家建設(shè)設(shè)征用土土地的程程序發(fā)布征地地批準(zhǔn)公公告；發(fā)發(fā)布征地地安置補(bǔ)補(bǔ)償方案案公告；；辦理征征地補(bǔ)償償?shù)怯洝?。?）實(shí)施（7）頒發(fā)建設(shè)用地地批準(zhǔn)書書（3）制定征征地方案案（4）上報審審批（5）批復(fù)確定征地地范圍；；資料收收集與分分析；實(shí)實(shí)地調(diào)查查；計算算安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，，商討安安置方案案等農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用方案案、補(bǔ)充充耕地方方案、征征地方案案、供地地方案土地征用管理4、征地補(bǔ)償償與安置置標(biāo)準(zhǔn)原則：按照被征征用土地地的原用用途給予予補(bǔ)償。（１）、征用耕地地A、土地補(bǔ)償償費(fèi)：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：為該耕地地被征用用前3年平均年年產(chǎn)值的的6至10倍補(bǔ)償對象象：農(nóng)民民集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織B、安置補(bǔ)助助費(fèi)：按照需要要安置的的農(nóng)業(yè)人人口數(shù)計計算補(bǔ)償對象象：依靠靠土地生生活的農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口式中：S—三年平均均年產(chǎn)值值（元/公頃）；；P—征用耕地地面積（（公頃））；P總—被征地單單位的耕耕地總面面積（公公頃）；；H—被征地單單位的農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口數(shù)；F=S×4(或6)×P÷————P總×15H案例土地征用土地補(bǔ)償費(fèi)如何分配

林某于1983年遷入某某村，后后即分到到土地，，與其他他村民同同樣享受受權(quán)利、、履行義義務(wù)。因因當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)，該村村的部分分土地被被占用。。該村在在分配土土地補(bǔ)償償費(fèi)時認(rèn)認(rèn)為趙某某是后遷遷戶，遂遂決定林林某享有有其他村村民所得得土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)數(shù)數(shù)額的50%。林某不不服訴至至法院，，要求判判令村委委會停止止侵權(quán)，，并補(bǔ)發(fā)發(fā)少分的的土地補(bǔ)補(bǔ)償款及及遲付利利息。法法院以該該爭議不不屬法院院受案范范圍為由由不予受受理。林林某認(rèn)為為村民與與村委會會在此爭爭議中是是平等的的民事主主體，該該爭議屬屬于法院院受理范范圍，故故提起上上訴，二二審審理理后依法法撤銷了了原審裁裁定。原原審法院院繼續(xù)審審理，后后判決支支持了林林某的訴訴請。案情Ｃ、地上附著著物和青青苗的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)按省、自治治區(qū)、直直轄市規(guī)規(guī)定執(zhí)行補(bǔ)償對象象：補(bǔ)償償物的所所有者Ｄ、新菜菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基基金：大于100萬時，105000----150000元/公頃城市人口口50—100萬時，75000----105000元/公頃小于50萬時，45000----75000元/公頃（２）征用其他他土地：參照征用用耕地的的土的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。（３）大中型水水利、水水電工程程建設(shè)：征用土地地的補(bǔ)償償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和移民民安置辦辦法，按國務(wù)院另行的規(guī)定執(zhí)行。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)安置、、重新?lián)駬駱I(yè)安置置、入股股分紅安安置或異異地移民民安置５、新征地補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（1）省級國土土資源部部門將會會同有關(guān)關(guān)部門制制定省域域內(nèi)各縣縣（市））耕地的的最低統(tǒng)一年產(chǎn)產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并報省省級人民民政府批批準(zhǔn)后公公布執(zhí)行行。土地地補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)和安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)的統(tǒng)一一年產(chǎn)值值倍數(shù)，，應(yīng)按照照保證被被征地農(nóng)農(nóng)民原有有生活水水平不降降低的原原則，在在法律規(guī)規(guī)定范圍圍內(nèi)確定定；按法定的統(tǒng)一年年產(chǎn)值倍倍數(shù)計算算的征地地補(bǔ)償安安置費(fèi)用用，征地地補(bǔ)償安安置費(fèi)用用，不能使被被征地農(nóng)農(nóng)民保持持原有生生活水平平，經(jīng)省級級人民政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù)數(shù)；土地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)和和安置補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)合合計按３０倍計算，尚不足以以使被征征地農(nóng)民民保持原原有生活活水平的的，由當(dāng)?shù)厝巳嗣裾y(tǒng)籌安安排，從從國有土地地有償使使用收益益中劃出一一定比例例給予補(bǔ)補(bǔ)貼。依依法批準(zhǔn)準(zhǔn)占用基本農(nóng)田田的，征地地補(bǔ)償按按當(dāng)?shù)厝巳嗣裾嫉牡淖罡哐a(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在征地依依法報批批前，當(dāng)當(dāng)?shù)貒镣临Y源部部門應(yīng)將將擬征地地的用途途、位置置、補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)、、安置途途徑等，，以書面面形式告知被