1、PAGE 1PAGE 45“都市海海岸”項(xiàng)目可 行 性 報(bào)報(bào) 告目 錄 市場(chǎng)場(chǎng)及項(xiàng)目目分析全國(guó)房地地產(chǎn)形勢(shì)勢(shì)二、海口口20004年房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)三、項(xiàng)目目區(qū)域狀狀況分析析四、項(xiàng)目目周邊可可比樓盤盤分析五、本項(xiàng)項(xiàng)目基本本情況六、本項(xiàng)項(xiàng)目定位位 投資資估算與與資金籌籌措一、項(xiàng)目目投資估估算二、項(xiàng)目目資金籌籌措 項(xiàng)目利利潤(rùn)率預(yù)預(yù)測(cè)一、銷售售收入預(yù)預(yù)測(cè)二、項(xiàng)目目利潤(rùn)率率預(yù)測(cè) 貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析一、開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素綜綜述二、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn) 附 表 報(bào) 告 摘 要要項(xiàng)目主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)一期項(xiàng)目目用地347996M2 一期規(guī)劃劃總建筑筑面積431556M2功能設(shè)定定住宅樓樓層69層，純商

2、業(yè)業(yè)為2層層一層架架空做商商業(yè)和會(huì)會(huì)所2層以以上為住住宅市場(chǎng)分析析整體市場(chǎng)場(chǎng)分析整體市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)始復(fù)復(fù)蘇，市市場(chǎng)消化化能力和和需求潛潛力正在在趨強(qiáng),但市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)速速度遠(yuǎn)大大于市場(chǎng)場(chǎng)吸納速速度,空置面面積有進(jìn)進(jìn)一步加加大趨勢(shì)勢(shì),相應(yīng)也也增加風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析海甸島作作為政府府規(guī)劃重重點(diǎn)，在在眾多利利好市政政規(guī)劃下下，開(kāi)發(fā)發(fā)前景看看好。鑒鑒于區(qū)域域樓盤以以大戶型型為主的的情況下下，小戶戶型住住住宅的需需求前景景和消化化潛力值值得期待待。戶型面積積定位1房 面面積522-577M22房 面面積877-911M23房 面面積1224-1131MM2檔次定位位高檔住宅宅價(jià)格定位位住宅均均價(jià)30000元

3、元/M22商業(yè)均均價(jià)50000元元/M22開(kāi)發(fā)成本本測(cè)算建設(shè)總投投資90455萬(wàn)元單位面積積平均完完全成本本20955元/MM2以上包括括：土地地使用出出讓金、開(kāi)發(fā)成成本、銷銷售費(fèi)用用、利息息、其它它財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用、銷銷售稅費(fèi)費(fèi)基本方案案按基本售售價(jià)全部部銷售計(jì)計(jì)，項(xiàng)目目?jī)?nèi)部收收益率554.11%保守方案案按基本售售價(jià)-110%，項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部收益益率266.1%綜合評(píng)價(jià)價(jià)本項(xiàng)目無(wú)無(wú)論從市市場(chǎng)角度度，還是是財(cái)務(wù)角角度來(lái)看看，都具具有較強(qiáng)強(qiáng)可操作作性，極極具開(kāi)發(fā)發(fā)潛力。 市場(chǎng)及及項(xiàng)目分分析一. 全全國(guó)房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀20033年月月，國(guó)務(wù)務(wù)院下發(fā)發(fā)了被業(yè)業(yè)界簡(jiǎn)稱稱為號(hào)文的的關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持持續(xù)健康康發(fā)

4、展的的通知，其中中對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)“支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”地位的的確定尤尤其引人人注目。一邊是是防范和和壓縮，一邊是是鼓勵(lì)和和放開(kāi)。 被稱為中中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展新新“五年計(jì)計(jì)劃”的188號(hào)文，進(jìn)一步步宣示了了中國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)改革和和發(fā)展的的市場(chǎng)化化方向，國(guó)家一一直將房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)當(dāng)作基基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)待，在通知知中，首首次將房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)列為國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，通通知中說(shuō)說(shuō)：“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)度高，帶動(dòng)力力強(qiáng)，已已經(jīng)成為為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)?！睆摹盎A(chǔ)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”到“支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”定性的的改變，表明房房地產(chǎn)行行業(yè)在中中國(guó)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中中所占地地位再一一次被強(qiáng)強(qiáng)化了。關(guān)于房地地產(chǎn)地位位，988年國(guó)家家曾明確確提

5、出要要把房地地產(chǎn)培育育成支柱柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)其其后幾年年的快速速發(fā)展，特別是是99年年后房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)每年的的增長(zhǎng)速速度達(dá)到到了300%左右右，對(duì)GGDP增增長(zhǎng)的直直接貢獻(xiàn)獻(xiàn)達(dá)到11.5%，如果果加上間間接貢獻(xiàn)獻(xiàn)，這一一數(shù)字接接近3%，已經(jīng)經(jīng)成為國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的主要來(lái)來(lái)源之一一，成為為真正的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。通知充分分肯定了了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的地地位與作作用：“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)度高，帶動(dòng)力力強(qiáng)，已已經(jīng)成為為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持持續(xù)健康康發(fā)展，是提高高居民住住房水平平，改善善居住質(zhì)質(zhì)量，滿滿足人民民群眾物物質(zhì)文化化生活需需要的基基本要求求；是促促進(jìn)消費(fèi)費(fèi)，擴(kuò)大大內(nèi)需，拉動(dòng)投投資增

6、長(zhǎng)長(zhǎng)，保持持國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)快速健健康發(fā)展展的有力力措施；是充分分發(fā)揮人人力資源源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社社會(huì)就業(yè)業(yè)的有效效途徑。實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展，對(duì)對(duì)于全面面建設(shè)小小康社會(huì)會(huì)，加快快推進(jìn)社社會(huì)主義義現(xiàn)代化化具有十十分重要要的意義義”。在通知知中有有“支持具具有資信信和品牌牌優(yōu)勢(shì)的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)通通過(guò)兼并并、收購(gòu)購(gòu)和重組組，形成成一批實(shí)實(shí)力雄厚厚、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力強(qiáng)的的大型企企業(yè)和企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)”的內(nèi)容容，另外外在整頓頓市場(chǎng)秩秩序上“對(duì)空置置最大的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)，要要限制其其參加土土地拍賣賣和新項(xiàng)項(xiàng)目申報(bào)報(bào)”，在加加強(qiáng)信貸貸管理上上“對(duì)符合合條件的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)和項(xiàng)項(xiàng)目，要要繼續(xù)加加大

7、信貸貸支持力力度”?？梢砸灶A(yù)言，由現(xiàn)在在開(kāi)始，數(shù)量龐龐大的中中小型房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)將進(jìn)入入一個(gè)合合并重組組的高潮潮，國(guó)內(nèi)內(nèi)將出現(xiàn)現(xiàn)一批有有能力進(jìn)進(jìn)行跨地地域經(jīng)營(yíng)營(yíng)、主導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的大大型房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，而各各中小城城市也將將出現(xiàn)數(shù)數(shù)量較少少、但是是能在當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)發(fā)揮重重要作用用的中型型房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)。二. 海海口市220044年房地地產(chǎn)發(fā)展展?fàn)顩r1、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資規(guī)規(guī)模大幅幅增加房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資規(guī)模逐逐年擴(kuò)大大，已成成為拉動(dòng)動(dòng)?？谑惺泄潭ㄙY資產(chǎn)投資資增長(zhǎng)的的主動(dòng)力力。20003年年，全年年房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資共計(jì)計(jì)27.7億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)84.0%。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅迅速發(fā)展展，使

8、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)近兩兩年來(lái)在在固定資資產(chǎn)投資資領(lǐng)域扮扮演著越越來(lái)越重重要的角角色，220033年?？诳谑蟹康氐禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資占占全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資的266.4%，在全全社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資中中名列第第二，僅僅次于基基本建設(shè)設(shè)投資。 投資資力度的的加大，意味著著市場(chǎng)的的信心重重新樹(shù)立立，加快快了發(fā)展展的速度度。2、商品品房施竣竣工面積積和銷售售面積增增長(zhǎng)迅速速20033年商品品房施工工面積4402.17萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比220022年增長(zhǎng)長(zhǎng)85.6%，其中住住宅施工工面積3342.69萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)94.3%；商品房房竣工面面積899.4萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)92.2%，其中住住宅竣

9、工工面積881.223萬(wàn)平平方米，增長(zhǎng)997.88%；商商品房銷銷售面積積96.17萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)69.4%;其中住住宅銷售售面積992.662萬(wàn)平平方米，增長(zhǎng)667.11%。20033年，海?？谑蟹糠康禺a(chǎn)出出現(xiàn)的喜喜人變化化是銷售售面積大大于竣工工面積。20003年房房屋銷售售面積996.003萬(wàn)平平方米，不僅比比20002年增增加699.2%，也比比20003年房房屋竣工工面積889.114萬(wàn)平平方米高高出6萬(wàn)萬(wàn)多平方方米。220033年，銷銷售總額額為200.033億元，比20002年年增長(zhǎng)666.77%。 銷售面積積增長(zhǎng)近近70，顯示示了市場(chǎng)場(chǎng)強(qiáng)勁的的需求潛潛力和消消化能力力。銷

10、售售面積大大于竣工工面積，表明市市場(chǎng)消化化速度已已經(jīng)大于于供應(yīng)速速度，正正在消化化以前的的存量。但是我我們也看看到，施施工面積積遠(yuǎn)大于于銷售面面積，表表明未來(lái)來(lái)一段時(shí)時(shí)間將有有大量的的市場(chǎng)供供應(yīng)，而而銷化能能力如果果沒(méi)有明明顯增加加的情況況下，將將有部分分供應(yīng)量量得不到到消化而而成為空空置面積積，增加加市場(chǎng)的的壓力。3、房地地產(chǎn)投資資資金結(jié)結(jié)構(gòu)有待待優(yōu)化 住宅仍是是20003年海?？谑蟹糠康禺a(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的主主體。全全年?？诳谑凶≌_(kāi)發(fā)投投資222.955億元，占房地地產(chǎn)總投投資的882.88%，較較上年增增加7.3%，辦公樓樓、商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)用用房及經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房投資資只占117.22%。值值得一提

11、提的是，20003年，海口市市辦公樓樓投資只只有72223萬(wàn)萬(wàn)元，比比20002年減減少444.1%。目前前，?？诳谑凶≌ㄔO(shè)已已初步完完成了向向市場(chǎng)化化的轉(zhuǎn)軌軌。 這這就給房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)提供供了一個(gè)個(gè)良好得得市場(chǎng)環(huán)環(huán)境。4、市場(chǎng)場(chǎng)日趨成成熟，個(gè)個(gè)人購(gòu)房房為市場(chǎng)場(chǎng)需求主主體 消費(fèi)者理理性購(gòu)房房，注意意貨比多多家，對(duì)對(duì)房屋質(zhì)質(zhì)量、居居住環(huán)境境的要求求更高，自我保保護(hù)意識(shí)識(shí)增強(qiáng)，個(gè)人購(gòu)購(gòu)房占同同期房屋屋交易量量的比例例為 883.77% 。房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求市場(chǎng)還還是以海?？诒镜氐厥袌?chǎng)為為主，省省內(nèi)其他他市縣消消費(fèi)者及及海南省省外消費(fèi)費(fèi)者為輔輔。開(kāi)發(fā)發(fā)商開(kāi)始始從注重重經(jīng)濟(jì)效效益到經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)

12、會(huì)效益兼兼顧，重重視樓盤盤位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、質(zhì)量及及市場(chǎng)定定位，使使房地產(chǎn)產(chǎn)投資開(kāi)開(kāi)發(fā)建立立在市場(chǎng)場(chǎng)需求的的基礎(chǔ)上上。戶型型、結(jié)構(gòu)構(gòu)、面積積合理、小區(qū)環(huán)環(huán)境優(yōu)越越的商品品住宅已已成為房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資的主流流。5、海口口市商品品房?jī)r(jià)格格穩(wěn)步上上升根據(jù)?？诳谑蟹慨a(chǎn)產(chǎn)管理部部門統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示，海?？谑心磕壳吧唐菲贩夸N售售基本良良好，銷銷售價(jià)格格穩(wěn)步上上漲。220033年商品品房平均均價(jià)格 22000 元元 / m2，比比20002年增增長(zhǎng) 114% ，其中中商品住住宅平均均價(jià)格 18000 元元 / m2，增增長(zhǎng) 55% ，辦公樓樓平均價(jià)價(jià)格 336000 元 / mm2，同同比持平平，商業(yè)業(yè)

13、用房平平均價(jià)格格 60000 元 / m22，增長(zhǎng)長(zhǎng) 8% ，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房平均均價(jià)格 13000 元元 / m2，與上年年持平。價(jià)格得得上升，顯示了了消費(fèi)能能力在逐逐步提高高。20044年18月，?？谑惺蟹抗芫志止厕k理理新建商商品房交交易36650宗宗,面積積達(dá)48858111 mm2,成成交金額額11332288萬(wàn)元,平均銷銷售價(jià)格格為23330.70元元/ mm2。在在銷售面面積中，住宅為為47.83萬(wàn)萬(wàn)m2,占占銷售總總面積的的98.3%,非住宅宅銷售僅僅有0.75萬(wàn)m2,占占1.77%。商商品房銷銷售中住住宅所占占比重過(guò)過(guò)大，交交易商品品房用途途單一化化。這也也說(shuō)明海海口的商商業(yè)、寫

14、寫字樓、工業(yè)廠廠房交易易缺乏。目前已在在?？谑惺蟹抗芫志值怯浀牡纳唐贩糠款A(yù)售達(dá)達(dá)27885宗,面積為為33.5萬(wàn)mm2。6、積壓壓空置商商品房總總量逐步步減少據(jù)統(tǒng)計(jì)， 19999 年 112 月月底，海?？谑泄补灿蟹e壓壓空置商商品房 2644 萬(wàn)平平方米，停緩建建“半拉子子”工程 4000 萬(wàn)平平方米。至 220033 年底底，已消消化 2210 萬(wàn)平方方米，尚尚存 4454 萬(wàn)平方方米?？湛罩妹娣e積的減少少，說(shuō)明明消化能能力加強(qiáng)強(qiáng)，但空空置面積積依然高高企，也也加大了了市場(chǎng)的的壓力。7、三級(jí)級(jí)市場(chǎng)交交易逐漸漸活躍據(jù)有關(guān)部部門統(tǒng)計(jì)計(jì)，?？诳谑性?20044年19月的的二手房房交易達(dá)達(dá)到4007

15、0宗宗，同比比增長(zhǎng)444%；面積770.22萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)27.9%；成交金金額122.199億元，同比增增長(zhǎng)355.5%。在二二手房交交易面積積中，住住宅占880.773%，平均價(jià)價(jià)格14403元元平方方米；非非住宅占占19.27%，平均均價(jià)格117944元平平方米；綜合價(jià)價(jià)格為117366元平平方米。來(lái)自海口口房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中心的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，20004年119月，該交易易中心平平均每月月的二手手房銷售售額為7700萬(wàn)萬(wàn)元左右右，而去去年同期期只為5500萬(wàn)萬(wàn)左右。其中今今年上半半年平均均每月的的二手房房銷售額額更是達(dá)達(dá)到9000萬(wàn)元元左右，與去年年上半年年同期相相比超過(guò)過(guò)了

16、1000%。隨著?？诳诙址糠渴袌?chǎng)的的交易量量不斷增增加，其其價(jià)格也也跟隨著著穩(wěn)步上上揚(yáng)。據(jù)據(jù)有關(guān)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)表明，今年第第二季度度二手房房銷售面面積比上上季增長(zhǎng)長(zhǎng)59.5%，價(jià)格漲漲幅居各各類商品品房的首首位，價(jià)價(jià)格比去去年同季季和上季季上漲114%和和8.77%，其其中住宅宅上漲221.44%和88.7%，同比比漲幅比比上季的的18.9%高高2.55個(gè)百分分點(diǎn)。三三季度二二手房?jī)r(jià)價(jià)格繼續(xù)續(xù)穩(wěn)步上上漲，住住宅比去去年同季季上漲110.22%，比比上季上上漲1.4%。三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)得活躍躍，將拉拉動(dòng)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的需求，換房的的需求增增加將直直接帶動(dòng)動(dòng)大面積積住宅的的銷售，也給這這部分市市場(chǎng)細(xì)分分帶

17、來(lái)了了機(jī)會(huì)。三. 項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域狀況分分析（一）規(guī)規(guī)劃狀況況分析1、城市市規(guī)劃總總綱：將將海口建建成“第二人人居地” “第二居居住地”是?？诳谑幸环N種新型的的城市職職能，在在環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的熱熱帶旅游游城市中中選擇第第二居住住地是國(guó)國(guó)際上久久已流行行的做法法。第二二居住地地不僅是是一個(gè)生生活和規(guī)規(guī)劃概念念，同時(shí)時(shí)也是旅旅游、休休閑、度度假等相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)職能的的進(jìn)一步步拓展與與深化。目前在海海口購(gòu)房房的消費(fèi)費(fèi)群中，不少置置業(yè)者來(lái)來(lái)自島外外，這樣樣的消費(fèi)費(fèi)不但有有利于海?？谝M(jìn)進(jìn)外來(lái)的的智力與與財(cái)富，同時(shí)也也為進(jìn)一一步消除除泡沫經(jīng)經(jīng)濟(jì)、再再次振興興房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)打打下了基基礎(chǔ)。2、“海海口外灘灘”城市規(guī)規(guī)

18、劃圖 海甸島島整個(gè)島島嶼都處處在城市市設(shè)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目的范范圍之內(nèi)內(nèi)。最近近在島嶼嶼中心地地區(qū)進(jìn)行行了一系系列高品品質(zhì)的開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目：酒店店、各種種類型的的高端房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目、寫寫字摟、綜合項(xiàng)項(xiàng)目摟和和大學(xué)校校園等。3、海甸甸水城規(guī)規(guī)劃海甸水城城規(guī)劃圖圖在海甸溪溪和海甸甸二路之之間的約約2000米寬地地帶將會(huì)會(huì)規(guī)劃為為海甸水水城。本本項(xiàng)目特特點(diǎn)是利利用區(qū)域域臨近海海甸溪的的地理特特征，將將水體引引入?yún)^(qū)域域組織空空間，營(yíng)營(yíng)造出千千變?nèi)f化化的空間間層次和和極具吸吸引力的的“水城”空間。利用擋擋潮閘，保持恒恒定水位位和水循循環(huán)，從從而形成成清晰而而又平靜靜的水面面，可以以映出河河道周邊邊的新建建樓群。 “

19、水城”以低層層建筑為為主，為為保證項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)平衡，沿海甸甸二路規(guī)規(guī)劃一排排高層建建筑物，現(xiàn)存的的高層建建筑盡管管可能保保留。內(nèi)部水體體可變的的島嶼空空間大小小將使實(shí)實(shí)現(xiàn)各種種不同的的功能成成為可能能。這座座市中心心的運(yùn)河河城將規(guī)規(guī)劃以辦辦公、購(gòu)購(gòu)物和居居住功能能為主。4、白沙沙門生態(tài)態(tài)公園規(guī)規(guī)劃規(guī)劃中的的海甸島島白沙門門生態(tài)公公園占地地64公公頃，東東與海南南民生燃燃?xì)獾囊?guī)規(guī)劃住宅宅用地相相連，西西靠?？诳谑形鬯幚韽S廠，南至至人民大大道，北北至規(guī)劃劃環(huán)島路路。在推推選方案案中提出出了充分分利用原原基地中中的水系系，開(kāi)鑿鑿溪流、布置跌跌瀑，創(chuàng)創(chuàng)造出風(fēng)風(fēng)格別致致的自然然水景，巧妙地地

20、用水將將公園景景觀延伸伸至海面面，將浩浩瀚的大大海景觀觀滲透到到公園里里，并將將公園分分為“凌波彩彩虹”、“山容水水意”、“碧海連連天”、“林海風(fēng)風(fēng)濤”四個(gè)景景區(qū)，準(zhǔn)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)發(fā)成繼萬(wàn)萬(wàn)綠園之之后市內(nèi)內(nèi)第二塊塊大型公公共綠地地。5、環(huán)島島路規(guī)劃劃 海甸島島環(huán)島路路位于海海甸島東東北面，為路堤堤結(jié)合地地帶，東東起海甸甸二路與與橫溝河河交接的的端頭，北到甸甸昆路的的北端與與海邊交交接處，全長(zhǎng)約約6公里里。此次次規(guī)劃建建設(shè)就考考慮到路路的景觀觀功能，人在車車?yán)锞湍苣芸春?，有沙灘灘的地方方盡量保保留。這一系列列的重大大規(guī)劃都都和海甸甸島相關(guān)關(guān)，無(wú)疑疑，未來(lái)來(lái)幾年內(nèi)內(nèi)，海甸甸島將吸吸引?？诳谌说哪磕抗猓?/p>

21、海甸的區(qū)區(qū)位形象象將大大大提升，它不再再是單純純的居住住型漁村村小島。海甸島島的旅游游優(yōu)勢(shì)、休閑商商務(wù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)將得到到展現(xiàn)，海甸島島的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)前景看看好。海海甸島將將以一個(gè)個(gè)嶄新的的形象展展現(xiàn)在海海南人民民乃至全全國(guó)人民民面前，海甸島島的資源源有待于于進(jìn)一步步挖掘。（二）海海甸島片片區(qū)房地地產(chǎn)整體體市場(chǎng)分分析1、片區(qū)區(qū)規(guī)劃：（1）海?？谑姓畬?duì)海海甸島的的定位高品質(zhì)居居住區(qū)、大學(xué)教教育園區(qū)區(qū)、旅游游休閑度度假區(qū)。在海口口市政府府的規(guī)劃劃和發(fā)展展戰(zhàn)略影影響下，海甸島島將成為為生活氛氛圍濃郁郁、旅游游環(huán)境優(yōu)優(yōu)良的島島中島。（2）重重大市政政建設(shè)規(guī)規(guī)劃將影影響海甸甸未來(lái)發(fā)發(fā)展，海海甸島的的區(qū)位

22、形形象將得得到提升升白沙門公公園、環(huán)環(huán)島路和和海甸水水城的建建設(shè)。海新大橋橋連接海海甸島與與新埠島島、東海海岸，為為城市干干道組成成部分。橋長(zhǎng)4499米米，寬336米。2、海甸甸島目前前在售樓樓盤（共共32個(gè)個(gè)）：海甸島樓樓盤分布布圖：3、海甸甸島即將將推出樓樓盤：碧海云天天海景花花園（海海南豫財(cái)財(cái)實(shí)業(yè)聯(lián)聯(lián)合總公公司開(kāi)發(fā)發(fā)，北京京建工集集團(tuán)海南南分公司司承建）寶陽(yáng)花園園 （海南寶寶陽(yáng)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司開(kāi)發(fā)發(fā)）金海雅苑苑（海南南浙海地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)）（三）項(xiàng)項(xiàng)目片區(qū)區(qū)市場(chǎng)分分析1、從建建筑產(chǎn)品品看多為小高高層塔樓樓，多層層項(xiàng)目較較少。海海甸島從從上列119個(gè)樓樓盤來(lái)看看，只有有濱海華華庭、江江

23、南城以以及即將將推出的的南方明明珠3個(gè)個(gè)項(xiàng)目有有多層住住宅。2、從園園林看日式、夏夏威夷式式、東南南亞式園園林風(fēng)情情充斥其其間，產(chǎn)產(chǎn)品差異異化不明明顯。中中國(guó)本土土風(fēng)情園園林卻較較少，只只有江南南城、兆兆南綠島島家園為為中國(guó)江江南風(fēng)情情園林，從而凸凸顯差異異性。3、從戶戶型面積積來(lái)看1房在441665平米米之間，2房在在681133平米之之間，面面積跨度度較大。3房面面積多集集中在1120-1500平米，市場(chǎng)上上4房的的供應(yīng)量量較大，除單純純的小戶戶型項(xiàng)目目如加州州陽(yáng)光、金色假假日、四四季花開(kāi)開(kāi)外，其其他項(xiàng)目目都有44房。4、從營(yíng)營(yíng)銷推廣廣手法和和方式上上看不注重營(yíng)營(yíng)銷推廣廣，推廣廣手法單單一

24、。不不少項(xiàng)目目售樓處處缺乏包包裝，地地處偏僻僻卻沒(méi)有有項(xiàng)目導(dǎo)導(dǎo)視，很很少做報(bào)報(bào)紙、電電視或廣廣播廣告告宣傳，覺(jué)得廣廣告宣傳傳也難以以對(duì)項(xiàng)目目銷售起起到直接接的促進(jìn)進(jìn)作用，從而放放棄。甚甚至有部部分項(xiàng)目目認(rèn)為，只有不不好賣的的樓盤才才做廣告告。僅從樓書(shū)書(shū)來(lái)看，不少項(xiàng)項(xiàng)目樓書(shū)書(shū)粗制濫濫造，沒(méi)沒(méi)有品質(zhì)質(zhì)感，難難以給人人美感。從賣點(diǎn)宣宣傳來(lái)看看，都以以海景、休閑為為主打概概念，缺缺乏新意意，難以以給消費(fèi)費(fèi)者留下下較深的的印象。5、從物物業(yè)管理理來(lái)看物業(yè)管理理僅為房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的附附庸。物物業(yè)管理理公司多多為開(kāi)發(fā)發(fā)商組建建，專業(yè)業(yè)性不強(qiáng)強(qiáng)。6、從開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模來(lái)看項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模普普遍較小小，建筑筑面積大大

25、多在5500000平米米以下。7、從市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況來(lái)來(lái)看地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，海海甸島在在售的項(xiàng)項(xiàng)目在335個(gè)以以上，眾眾多中小小開(kāi)發(fā)商商分吃海?？诜康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)這塊小小蛋糕。開(kāi)發(fā)商商實(shí)力不不雄厚，同時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)幾個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的企業(yè)只只有金手手指、江江中實(shí)業(yè)業(yè)、金邦邦實(shí)業(yè)少少數(shù)幾家家，許多多開(kāi)發(fā)企企業(yè)的品品牌沒(méi)有有樹(shù)立起起來(lái)。外地實(shí)力力開(kāi)發(fā)商商以獨(dú)具具特色的的產(chǎn)品和和先進(jìn)的的營(yíng)銷手手法領(lǐng)跑跑市場(chǎng)，如寶安安集團(tuán)開(kāi)開(kāi)發(fā)的江江南城項(xiàng)項(xiàng)目。8、從消消費(fèi)者市市場(chǎng)反映映來(lái)看低密度的的多層小小戶型項(xiàng)項(xiàng)目和有有特色的的大戶型型較受市市場(chǎng)歡迎迎，如濱濱海華庭庭和江南南城項(xiàng)目目。9、從置置業(yè)群體體來(lái)看客戶群體體海口本

26、本地人和和外地人人隔占一一半左右右，其他他為海南南省內(nèi)其其他地區(qū)區(qū)和島外外客戶。二次置置業(yè)人群群所占比比例較大大，不少少項(xiàng)目如如江南城城、濱海海華庭二二次置業(yè)業(yè)客戶達(dá)達(dá)50以上。10、從從銷售周周期來(lái)看看銷售周期期較長(zhǎng)，多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售周期期為12年。因此市市場(chǎng)上現(xiàn)現(xiàn)房供應(yīng)應(yīng)量較大大。海甸甸島市場(chǎng)場(chǎng)還剩下下較多尚尚未銷售售的現(xiàn)樓樓，對(duì)期期房銷售售市場(chǎng)造造成一定定的沖擊擊。11、從從價(jià)格上上看住宅用房房，除去去帶裝修修的四季季花開(kāi)、碧海濱濱江別墅墅，價(jià)格格最高的的兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目為江江南城和和濱海華華庭，其其他項(xiàng)目目?jī)r(jià)格均均在30000元元以下。由此可可見(jiàn)，多多層低密密度住宅宅因?yàn)橄∠∪痹诤：５閸u的

27、的價(jià)格反反而超過(guò)過(guò)建筑成成本較高高的小高高層。項(xiàng)目名稱稱均價(jià)（元元/平方米米）江南城37000一品水苑苑33000金椰都海海濱花園園27000福海新城城26000星光海岸岸25000陽(yáng)光熙園園27000金色假日日26000伊甸家園園29000加州陽(yáng)光光22000濱海華庭庭31000碧海濱江江國(guó)際貴貴族別墅墅52000四季花開(kāi)開(kāi)（帶精精裝修）46000綠島家園園2期30000萬(wàn)恒城市市花園33期28000香榭麗花花園26000北海岸888號(hào)28000僑達(dá)花園園29000港灣花園園2800012、從從物業(yè)類類別商業(yè)業(yè)用房來(lái)來(lái)看本片區(qū)大大多項(xiàng)目目都擁有有裙樓商商業(yè)，但但大多空空置，這這和片區(qū)區(qū)人氣不

28、不足、商商業(yè)氛圍圍不濃有有關(guān)。海甸島商商業(yè)物業(yè)業(yè)價(jià)格調(diào)調(diào)查分析析價(jià)格物業(yè)業(yè)樓層一品水苑福海新城金椰都花園僑達(dá)花園港灣花園綠島家園1樓65000800006000050000800001080002樓6000060000900003樓40000四. 項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊可比樓樓盤分析析1、一品品水苑（1）樓樓盤調(diào)查查表項(xiàng) 目目名 稱一品水苑苑位置海甸五東東路166號(hào)占地面積積（m22）270000建筑面積積(m22)440000規(guī)模小高層共共5棟2236戶戶發(fā)售時(shí)間間（年、月）20022.2入伙時(shí)間間（年、月月）20044層數(shù)14、116層開(kāi)發(fā)商海南寶通通地產(chǎn)有有限公司司建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)美國(guó)ED

29、DSA東東方環(huán)境境研究所所東方園林林深圳公公司承建商代理商海南嘉德德旅游房房地產(chǎn)投投資咨詢?cè)兾飿I(yè)管理理公司海南嘉德德公寓度度假村管管理有限限公司物管費(fèi)元元/m21.6最低價(jià)(元)28000均價(jià)（元元）33000最高價(jià)（元）38000戶型面積積及比例例、銷售售率戶型面積（mm2）套數(shù)所占比例例銷售率3房138128543房14532144房1965624頂層復(fù)式式328208合計(jì)23610040商鋪商鋪12層，面積772-2250米米，銷售售均價(jià)665000。（2）項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷特點(diǎn)針對(duì)外外地投資資型客戶戶銷售包租型投投資方案案：客戶戶購(gòu)買一一品水苑苑公寓，給予330個(gè)月月的投資資保障，購(gòu)房時(shí)時(shí)按

30、總房房?jī)r(jià)的115一一次性支支付給業(yè)業(yè)主，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)由一一品水苑苑承擔(dān)。委托出租租投資方方案：購(gòu)購(gòu)買一品品水苑公公寓，可可委托物物業(yè)管理理公司進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理，出租租租金除支支付給物物業(yè)管理理公司相相當(dāng)于第第一個(gè)月月租金的的中介費(fèi)費(fèi)和自第第二個(gè)月月起122的服服務(wù)費(fèi)用用外，剩剩余部分分全部歸歸業(yè)主所所有。設(shè)置外外展銷處處：溫州州、上海海、無(wú)錫錫。（3）項(xiàng)項(xiàng)目存在在的問(wèn)題題戶型過(guò)過(guò)大，投投資者一一般愿意意購(gòu)買小小戶型。而本項(xiàng)項(xiàng)目每套套總價(jià)均均在400萬(wàn)元以以上，投投資成本本高，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大，而項(xiàng)目目的出租租客戶有有限，出出租優(yōu)勢(shì)勢(shì)不明顯顯，入住率率低。項(xiàng)項(xiàng)目目前前入住僅僅50戶戶，入住住率不到到30，缺乏

31、乏生活氣氣氛。周邊配配套不全全，只有有燕泰酒酒店緊鄰鄰。交通通不便，沒(méi)有公公交車通通往小區(qū)區(qū)。銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)缺乏乏包裝，為一臨臨街商鋪鋪布置而而成，與與其較好好的產(chǎn)品品品質(zhì)形形成較大大的反差差。（4）項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)園林布布置細(xì)致致精美。小區(qū)門門口為兩兩株嫁接接樹(shù)木，在榕樹(shù)樹(shù)上嫁接接椰樹(shù)，頗有特特色。小小區(qū)內(nèi)主主干道旁旁種植高高大木棉棉，夏日日蔭涼遮遮陽(yáng)。中中心花園園小品與與園林、游樂(lè)設(shè)設(shè)施完美美搭配，錯(cuò)落有有致。且且小區(qū)內(nèi)內(nèi)地上無(wú)無(wú)停車位位，都在在地下，保證地地面的最最大綠地地率。建筑設(shè)設(shè)計(jì)與品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。戶型型通透，房屋材材質(zhì)均為為較好材材料，門門為木質(zhì)質(zhì)防火防防盜門，塑鋼窗窗、雕花花陽(yáng)臺(tái)欄欄桿、

32、廚廚房專用用排煙道道設(shè)計(jì)。（5）客客戶群體體本地首次次置業(yè)者者20，本地地二次置置業(yè)者330，海南島島外置業(yè)業(yè)者500。2、金椰椰都海濱濱花園（1）樓樓盤調(diào)查查表項(xiàng) 目目名 稱金椰都海海濱花園園位置和平大道道59號(hào)號(hào)占地面積積（m22）403663建筑面積積(m22)945117規(guī)模8棟一期期4棟小小高層發(fā)售時(shí)間間20022.4入伙時(shí)間間20044.9層數(shù)10-113開(kāi)發(fā)商海南金椰椰都置業(yè)業(yè)有限公公司建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)美國(guó)EDDSA東東方環(huán)境境研究所所承建商代理商無(wú)物業(yè)管理理公司開(kāi)發(fā)商自自己管理理物管費(fèi)（元）1元最低價(jià)(元)23000均價(jià)（元元）27000最高價(jià)（元）30000戶型面積積

33、及比例例、銷售售率戶型面積（mm2）套數(shù)所占比例例銷售率3房125170504房143-1655104305房復(fù)式式180-32006820在售總數(shù)數(shù)34210070（2）項(xiàng)項(xiàng)目存在在的問(wèn)題題戶型面面積偏大大導(dǎo)致銷銷售周期期較長(zhǎng)。面積較較小的三三房只余余下少量量部分約約15，其他他剩下的的皆為四四房以上上的大戶戶型。項(xiàng)目一一期已入入伙，但但小區(qū)中中心的道道路、園園林尚未未完工，讓購(gòu)房房者缺乏乏購(gòu)買信信心。小區(qū)打打海濱概概念，而而海景單單位非常常有限，園林也也沒(méi)有凸凸顯濱海海特色。（3）客客戶群體體海口本地地客戶占占50，外地地客戶占占50。3、福海海新城(1)樓樓盤調(diào)查查表項(xiàng) 目目名 稱福海新

34、城城位置和平大道道與海甸甸五東路路交匯處處占地面積積（m22）建筑面積積(m22)規(guī)模4棟小高高層發(fā)售時(shí)間間20033.111入伙時(shí)間間層數(shù)18開(kāi)發(fā)商建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)承建商代理商物業(yè)管理理公司物管費(fèi)（元）1.1最低價(jià)(元)18888均價(jià)（元元）26000最高價(jià)（元）31000戶型面積積及比例例、銷售售率戶型面積（mm2）套數(shù)所占比例例銷售率3房平面面117-1244120674房平面面1416033在售總數(shù)數(shù)18010070(2)項(xiàng)項(xiàng)目存在在的問(wèn)題題項(xiàng)目為為小高層層點(diǎn)式結(jié)結(jié)構(gòu)塔樓樓，戶型型不通透透。缺乏園園林景觀觀。不注重重營(yíng)銷推推廣，售售樓處缺缺乏包裝裝，進(jìn)入入銷售后后期幾乎乎沒(méi)有廣

35、廣告宣傳傳。4、項(xiàng)目目周邊可可比樓盤盤一覽表表：項(xiàng)目名稱稱層數(shù)戶型面積（mm2）套數(shù)所占比例例總銷售率率一品水苑苑小高層共共5棟2236戶戶3房138128543房14532144房1965624頂層復(fù)式式328208在售總數(shù)數(shù)23640金椰都海海濱花園園8棟一期期4棟小小高層3房125170504房143-1655104305房復(fù)式式180-32006820在售總數(shù)數(shù)34270福海新城城4棟小高高層3房平面面117-1244120674房平面面1416033在售總數(shù)數(shù)18070五、本項(xiàng)項(xiàng)目基本本情況（一）項(xiàng)項(xiàng)目概況況都市海岸岸項(xiàng)目占占地3447966平方米米，建筑筑面積4431556平方方米

36、，商商業(yè)面積積66000平方方米，容容積率11.244。共88棟4000套。133棟為66層建筑筑，48棟為為8層、9層建建筑。（二）都都市海岸岸項(xiàng)目SSWOTT分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)、威脅脅點(diǎn)）都市海岸岸區(qū)位圖圖1、項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)1）地理理優(yōu)勢(shì)。位于海海邊但又又離海近近7000米，近近海而不不靠海，符合海?？诒镜氐厝说木泳幼∠埠煤谩?）地塊塊平整、周邊無(wú)無(wú)臟亂差差環(huán)境。3）海甸甸島居住住氛圍濃濃郁，自自然景觀觀條件好好，是置置業(yè)居家家的理想想居所。4）項(xiàng)目目有獨(dú)立立的商場(chǎng)場(chǎng)，還有有長(zhǎng)達(dá)3300米米的商業(yè)業(yè)街，商商業(yè)面積積達(dá)60000平平米，填填補(bǔ)了周周邊居住住小區(qū)無(wú)無(wú)規(guī)模商商業(yè)的空空白。5）

37、項(xiàng)目目144棟為多多層，55100棟為88、9層層建筑，在海甸甸島小高高層林立立的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境下下顯得較較為稀缺缺。6）項(xiàng)目目周邊皆皆為3房房及3房房以上大大戶型，而本項(xiàng)項(xiàng)目小戶戶型供應(yīng)應(yīng)較多，填補(bǔ)周周邊項(xiàng)目目市場(chǎng)空空白。2、項(xiàng)目目劣勢(shì)1）一期期規(guī)模較較小。2）地塊塊形狀不不規(guī)則，而且中中間被一一條市政政路分割割。3）周邊邊居民不不多，人人氣不足足，不利利于商業(yè)業(yè)啟動(dòng)。3、項(xiàng)目目機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)1）市政政府對(duì)海海甸島的的規(guī)劃和和市政設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)將提升升海甸島島的形象象。2）?？诳谑蟹康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)重新啟啟動(dòng)，升升溫明顯顯。3）海南南旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展展將給海?？诘禺a(chǎn)產(chǎn)注入活活力。4）江南南城項(xiàng)目目的推

38、廣廣和宣傳傳將帶來(lái)來(lái)不少過(guò)過(guò)往看樓樓人流，本項(xiàng)目目是其必必經(jīng)之地地，也將將會(huì)給本本項(xiàng)目帶帶來(lái)一定定的人氣氣。而且且寶安集集團(tuán)將拓拓寬項(xiàng)目目門前的的和平大大道北段段、引進(jìn)進(jìn)3條公公交線路路，這對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目來(lái)講也也是很好好的契機(jī)機(jī)，大大大改善了了項(xiàng)目的的交通條條件。4、項(xiàng)目目威脅點(diǎn)點(diǎn)1）?？诳诮?jīng)濟(jì)水水平較低低使得市市民消費(fèi)費(fèi)力有限限，本地地居民大大多擁有有自建房房或單位位福利房房，購(gòu)房房需求不不旺盛。2）片區(qū)區(qū)項(xiàng)目銷銷售周期期大多較較長(zhǎng)，長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)2年年甚至更更多。3）與異異軍突起起的江南南城為鄰鄰給本項(xiàng)項(xiàng)目不小小的壓力力。4）整個(gè)個(gè)?？谑惺猩虡I(yè)用用房銷售售量非常常有限，本項(xiàng)目目商鋪銷銷售也將將不很順

39、順暢。六. 項(xiàng)項(xiàng)目定位位1、戶型型定位根據(jù)周邊邊競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤的調(diào)調(diào)查分析析，區(qū)域域樓盤基基本以大大戶型住住宅為主主，小戶戶型住宅宅基本上上屬于市市場(chǎng)空白白，本項(xiàng)項(xiàng)目的主主力戶型型定位為為1房（5257平平方米）、2房房（877911平方米米）、33房（11241311平方米米），同同種戶型型面積比比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目偏小小，形成成了市場(chǎng)場(chǎng)需求空空白和產(chǎn)產(chǎn)品差異異化，避避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力，市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)對(duì)較少。2、檔次次定位本項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)過(guò)精心心的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，獨(dú)具異異國(guó)風(fēng)情情園林、高品質(zhì)質(zhì)的建筑筑、低容容積率等等綜合素素質(zhì)，使使本項(xiàng)目目達(dá)到高高檔住宅宅檔次，極大提提高了市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力和價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，獲獲得更大大

40、的價(jià)值值空間。3、價(jià)格格定位根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅的特點(diǎn)點(diǎn)及實(shí)際際情況，考慮到到周邊可可比案例例交易市市場(chǎng)比較較活躍，因此決決定先取取市場(chǎng)比比較法作作為本次次的基本本方法來(lái)來(lái)求取本本項(xiàng)目住住宅和商商業(yè)的價(jià)價(jià)格。市場(chǎng)比較較法就是是將估價(jià)價(jià)對(duì)象與與在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)近近期有過(guò)過(guò)交易的的類似房房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行比較較，對(duì)這這些類似似房地產(chǎn)產(chǎn)的已知知價(jià)格作作適當(dāng)?shù)牡男拚源斯拦浪愎纼r(jià)價(jià)對(duì)象的的客觀合合理價(jià)格格或價(jià)值值的方法法。通過(guò)本項(xiàng)項(xiàng)目與同同類競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤的的比較，另考慮慮本項(xiàng)目目自身特特點(diǎn)及周周邊商業(yè)業(yè)物業(yè)的的售價(jià)情情況，我我們可以以確定本本項(xiàng)目中中住宅的的銷售均均價(jià)為330000元/平平方米、商業(yè)的的銷售均均價(jià)

41、為550000元/平平方米較較為適宜宜且具有有一定的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅和商商業(yè)定價(jià)價(jià)（以住住宅為例例，商業(yè)業(yè)同理測(cè)測(cè)算）（1）影影響住宅宅定價(jià)的的各種因因素及所所占權(quán)重重因素位置交通居住氛圍圍建筑品質(zhì)質(zhì)園林品質(zhì)質(zhì)投資前景景自然環(huán)境境知名度周邊配套套小區(qū)配套套物業(yè)管理理總計(jì)權(quán)重16151112101353636100（2）與與都市海海岸類比比住宅及及系數(shù)修修正表：序號(hào)因素滿分一品水苑苑福海新城城金椰都濱濱海花園園都市海岸岸1位置16101110102交住氛圍圍1198984人流1211119115周邊居民民101078106投資前景態(tài)組合合5

42、32348知名度322219居住環(huán)境境6323310建筑形象象3211211物業(yè)管理理64444系數(shù)總計(jì)計(jì)10075707175（3）價(jià)價(jià)格計(jì)算算公式參考周周邊住宅宅情況：選擇范圍圍內(nèi)可比比性較強(qiáng)強(qiáng)的住宅宅物業(yè)作作為參照照對(duì)象，有利于于提高都都市海岸岸住宅定定價(jià)的準(zhǔn)準(zhǔn)確性和和科學(xué)性性。選定的可可比性住住宅物業(yè)業(yè)為：一一品水苑苑、福海海新城、金椰都都濱海花花園住宅價(jià)價(jià)格計(jì)算算：P=(K*TT*Q/W)P:“都都市海岸岸”住宅價(jià)價(jià)格K:各參參考物業(yè)業(yè)所占權(quán)權(quán)重T:參考考物業(yè)價(jià)價(jià)格Q:都市市海岸系系數(shù)W:參考考物業(yè)系系數(shù)根據(jù)參考考物業(yè)與與本物業(yè)業(yè)的可類類比性確確定計(jì)算算權(quán)重。價(jià)格計(jì)算算表 參考項(xiàng)項(xiàng)目

43、權(quán)重一品水苑苑福海新城城金椰都濱濱?；▓@園都市海岸岸權(quán)重651520住宅價(jià)格格330002600027000系數(shù)總和和75707172住宅205994001554830088商業(yè)同理測(cè)算算50000通過(guò)以上上測(cè)算，都市海海岸的住住宅均價(jià)價(jià)為30000元元/平米米（取整整），商商業(yè)均價(jià)價(jià)50000元/平米。第二章 投資資估算與與資金籌籌措一、項(xiàng)目目投資估估算1估算算依據(jù)參照委托托人提供供的資料料以及當(dāng)當(dāng)前?？诳谑薪ㄖ袌?chǎng)的的價(jià)格情情況。2項(xiàng)目目投資概概算1）土地地費(fèi)用：地價(jià)款款按3775元/平方米米，為116188萬(wàn)元。2）前期期工程費(fèi)費(fèi)：包括括規(guī)劃勘勘測(cè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、可可行性研研究費(fèi)。根據(jù)企企業(yè)

44、提供供的資料料，該項(xiàng)項(xiàng)目占地地面積3347996平方方米，總總建筑面面積4331566平方米米,則總總費(fèi)用為為1811萬(wàn)元（取整）該項(xiàng)費(fèi)用用視為220044年初一一次性投投入3）房屋屋開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)：包括括建安工工程費(fèi)、附屬工工程費(fèi)和和室外工工程費(fèi)共共計(jì)51179萬(wàn)萬(wàn)元。該該項(xiàng)費(fèi)用用20004年投投入200%，220055年投入入75%,20006年年投入55%（見(jiàn)見(jiàn)下頁(yè)表表）建筑工程程成本及及增加值值序號(hào)項(xiàng)目名稱稱單位成本本(元/平方米米)1前期款42場(chǎng)地平整整5鉆探3.5設(shè)計(jì)費(fèi)20臨時(shí)水電電3.5監(jiān)理費(fèi)7招投標(biāo)合合同鑒定定費(fèi)33建筑工程程費(fèi)12000合計(jì)總成本費(fèi)費(fèi)用為112422元/平平方米4）

45、配套套費(fèi)用：按2000元/平方米米計(jì),總總費(fèi)用為為8633萬(wàn)元。 5)報(bào)建建費(fèi)用:按500元/平平方米計(jì)計(jì),總費(fèi)費(fèi)用為2216萬(wàn)萬(wàn)元6）管理理費(fèi)：按按60元元/平方方米計(jì),總費(fèi)用用為2559萬(wàn)元元7）銷售售費(fèi)用：按600元/平平方米計(jì)計(jì),總費(fèi)費(fèi)用為2259萬(wàn)萬(wàn)元8）不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)：按770元/平方米米計(jì),總總費(fèi)用為為3022萬(wàn)元9）財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用：是指該該公司為為籌集資資金而發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用，主要要為貸款款利息和和向股東東借款的的利息，1年內(nèi)內(nèi)貸款利利率為55.588%，該該項(xiàng)目貸貸款總額額為30000萬(wàn)萬(wàn)元。 則： 20005年年利息：300005.558%10/12=1400萬(wàn)元 2006

46、6年利息息：300005.558%2/112=228萬(wàn)元元 合計(jì)：1688萬(wàn)元項(xiàng)目總投投資估算算表項(xiàng)目名稱稱投資金額額（萬(wàn)元元）土地費(fèi)用用16188前期工程程費(fèi)181房屋開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)51799報(bào)建費(fèi)用用216財(cái)務(wù)費(fèi)用用168管理費(fèi)用用259銷售費(fèi)用用259配套費(fèi)用用863不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)302合 計(jì) =SUM(ABOVE) 90455二、項(xiàng)目目資金籌籌措 本項(xiàng)目目總投資資額為990455萬(wàn)元，目前已已投入開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)資金約約32115萬(wàn)元元（包括括地價(jià)款款），為為開(kāi)發(fā)商商自籌，占投資資的355.5%,后續(xù)續(xù)資金尚尚需約558300萬(wàn)元。其中開(kāi)開(kāi)發(fā)商自自籌35500萬(wàn)萬(wàn)元,向向申請(qǐng)銀銀行借款款30000

47、萬(wàn)元元，項(xiàng)目目預(yù)售資資金回籠籠款25545萬(wàn)萬(wàn)元。第三章 項(xiàng)目目利潤(rùn)率率預(yù)測(cè)一、銷售售收入預(yù)預(yù)測(cè)參考企業(yè)業(yè)提供的的資料及及根據(jù)目目前項(xiàng)目目片區(qū)內(nèi)內(nèi)該類物物業(yè)的供供求狀況況的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合合估價(jià)師師對(duì)該區(qū)區(qū)域同類類房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的了解，擬定本本項(xiàng)目住住宅銷售售均價(jià)為為30000元/平方米米，商業(yè)業(yè)銷售均均價(jià)為550000元/平平方米（見(jiàn)第六六章分析析），該該項(xiàng)目可可售建筑筑面積為為430022.14平平方米(該項(xiàng)目目住宅可可售建筑筑面積為為363354.4平方方米，商商業(yè)可售售建筑面面積66667.74平平方米)。則整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售收入入： 330000363354.4+550000666

48、67.774=1142440萬(wàn)元元二、項(xiàng)目目利潤(rùn)率率預(yù)測(cè)項(xiàng)目計(jì)算公式式金額（萬(wàn)萬(wàn)元）（1）項(xiàng)目銷售售收入：142440（2）項(xiàng)目投資資90455（3）經(jīng)營(yíng)稅金金及附加加18400營(yíng)業(yè)稅及及附加(1)5.55%783印花稅（1）0.005%7土地增值值費(fèi)(1)(22)*1110%(33)(4)30%10500（4）利潤(rùn)總額額（1）-（2）-（3）33555（5）所得稅(4)15%503（6）凈利潤(rùn)(4)(5)28522（7）稅前投資資利潤(rùn)率率(4)(2)37.009%（8）稅后投資資利潤(rùn)率率(6)(2)31.553%第四章 貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析一、開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素綜綜述作為一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)

49、發(fā)貸貸款項(xiàng)目目，其風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要要來(lái)源于于如下幾幾方面因因素：其其一該項(xiàng)項(xiàng)目自身身開(kāi)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，因因?yàn)殚_(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目自自身的市市場(chǎng)定位位、銷售售狀況等等成功與與否將直直接影響響貸款的的風(fēng)險(xiǎn)。包括政政府政策策風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)建建設(shè)期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、建建造成本本風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、營(yíng)銷銷策劃風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等，其二是是小業(yè)主主無(wú)法還還清貸款款，開(kāi)發(fā)發(fā)商資信信風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等。下面就就項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分別別作定量量和定性性分析。二、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)1、項(xiàng)目目建設(shè)資資金風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)由于房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)周期期較長(zhǎng),因此存存在著：由于開(kāi)開(kāi)發(fā)商建建設(shè)資金金籌措計(jì)計(jì)劃不能能落實(shí),造成建建設(shè)資金金不足而而停工；由于人人為或非非人為的的因素使使開(kāi)發(fā)周

50、周期延長(zhǎng)長(zhǎng)，造成成總投資資增加；由于設(shè)設(shè)計(jì)變更更、材料料設(shè)備更更改，直直接造成成項(xiàng)目總總投資增增加；由于建建筑物本本體出現(xiàn)現(xiàn)工程質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題，需要要返工或或加固，造成不不能按期期竣工驗(yàn)驗(yàn)收，且且增加項(xiàng)項(xiàng)目總投投資；一旦發(fā)生生上述情情況，造造成建設(shè)設(shè)資金不不足或出出現(xiàn)“爛尾樓樓”,房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的建設(shè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是可可能存在在的。我我們應(yīng)從從開(kāi)發(fā)商商、投資資商自身身的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，設(shè)計(jì)單單位、施施工單位位、監(jiān)理理單位的的資質(zhì)情情況及實(shí)實(shí)力情況況加以預(yù)預(yù)測(cè)。開(kāi)發(fā)商海?？跁下÷》康禺a(chǎn)產(chǎn)有限公公司由中中房集團(tuán)團(tuán)控股，經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力雄厚厚，該公公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況良良好。資資產(chǎn)負(fù)債債率、流流動(dòng)比率率、速動(dòng)動(dòng)比率三三

51、項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)均較好好，長(zhǎng)、短期償償債能力力較強(qiáng)。按本項(xiàng)目目目前建建設(shè)狀況況，應(yīng)考考慮一定定程度建建筑物本本體風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2項(xiàng)目目銷售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)“都市海海岸”尚未開(kāi)開(kāi)始公開(kāi)開(kāi)發(fā)售，但目前前市場(chǎng)對(duì)對(duì)此類物物業(yè)需求求量較大大，隨著著整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的逐逐步建設(shè)設(shè)和廣告告宣傳，該項(xiàng)目目以其所所處的優(yōu)優(yōu)越地理理位置，方便的的交通，其銷售售前景是是較樂(lè)觀觀的，銷銷售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)應(yīng)該不不大。3開(kāi)發(fā)發(fā)商資信信風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商資資信風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)來(lái)源于于開(kāi)發(fā)商商以往與與銀行合合作履約約信用程程度。其其履約信信用程度度好的，則貸款款風(fēng)險(xiǎn)小小。反之之則將面面臨較大大風(fēng)險(xiǎn)。4政府府政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：這與國(guó)家家政策緊緊密相關(guān)關(guān)，尤其其是國(guó)家家對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)的的宏

52、觀調(diào)調(diào)控影響響。5經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析：（1）項(xiàng)項(xiàng)目銷售售收入及及回款時(shí)時(shí)間估算算按測(cè)算的的銷售價(jià)價(jià)格及銷銷售率計(jì)計(jì)算項(xiàng)目目的銷售售收入，同時(shí)根根據(jù)?？诳谧≌瑯菢潜P的一一般銷售售情況及及本項(xiàng)目目的實(shí)際際情況，估計(jì)該該項(xiàng)目住住宅和商商業(yè)銷售售進(jìn)度:20005年770%，20006年330%（不考慮慮銷售空空置），計(jì)算各各時(shí)期的的銷售回回款金額額（詳見(jiàn)見(jiàn)附表110項(xiàng)項(xiàng)目銷售售計(jì)劃及及銷售收收入測(cè)算算表）。（2）銷銷售稅費(fèi)費(fèi)按規(guī)定，?？谑惺蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)二級(jí)市市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓讓稅費(fèi)主主要是經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅金金及附加加（營(yíng)業(yè)業(yè)稅、城城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅稅、印花花稅、土土地增值值費(fèi)四項(xiàng)項(xiàng)），合合計(jì)為118400萬(wàn)元。（3）項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)

53、潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)項(xiàng)目的稅稅后利潤(rùn)潤(rùn)為28852萬(wàn)萬(wàn)元，稅稅后投資資利潤(rùn)率率31.53%。（4）現(xiàn)現(xiàn)金流量量表計(jì)算時(shí)基基準(zhǔn)收益益率取88.588%（詳詳見(jiàn)附表表項(xiàng)目目財(cái)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量量表）（5）財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率（FIIRR）由前表計(jì)計(jì)算可得得，該項(xiàng)項(xiàng)目在設(shè)設(shè)定條件件下財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率為為：544.1%。（6）財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(FFNPVV)項(xiàng)目在計(jì)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)的財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值為:119444萬(wàn)元。（7）動(dòng)動(dòng)態(tài)投資資回收期期該項(xiàng)目的的動(dòng)態(tài)投投資回收收期：11.911年（8）綜綜合財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)分分析結(jié)論論該項(xiàng)目的的各項(xiàng)指指標(biāo)表明明，項(xiàng)目目具有較較好的可可行性。6敏感感性分析析銷售價(jià)格格及工程程成本變變化的敏

54、敏感性分分析詳見(jiàn)見(jiàn)附表：項(xiàng)目目敏感分分析表。經(jīng)測(cè)算可可知，銷銷售價(jià)格格和工程程成本的的兩個(gè)因因素分別別變動(dòng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目效效益將產(chǎn)產(chǎn)生直接接影響，從兩個(gè)個(gè)因素的的影響程程度看，銷售價(jià)價(jià)格的影影響大于于工程成成本的影影響，項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)標(biāo)對(duì)價(jià)格格變動(dòng)的的敏感度度相對(duì)較較高。從項(xiàng)目敏敏感性分分析可看看出，總總投資增增加100%及售售價(jià)下降降10%對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益影響較較大。建建議開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)本本項(xiàng)目工工程成本本進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格控制制，同時(shí)時(shí)不斷加加大銷售售力度，以免出出現(xiàn)以上上2種情情況，從從而影響響到本項(xiàng)項(xiàng)目的盈盈利能力力。7盈虧虧平衡分分析該項(xiàng)目總總投資990455萬(wàn)元（含應(yīng)付付利息）。盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)的

55、計(jì)算算依據(jù)為為：銷售售收入-總投資資-銷售售稅費(fèi)=0；銷銷售稅費(fèi)費(fèi)包括營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、城建稅稅、印花花稅、土土地增值值稅，在在盈虧平平衡時(shí)，土地增增值稅為為0，故故在盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)四項(xiàng)稅稅費(fèi)可按按銷售收收入的55.5%計(jì)算。則在盈虧虧平衡點(diǎn)點(diǎn)的銷售售收入為為：總投資/（1-5.555%）=90045/94. 5%=95571萬(wàn)萬(wàn)元當(dāng)銷售進(jìn)進(jìn)度達(dá)到到95771/11424401000%=667.22%時(shí)，本項(xiàng)目目全部投投資及貸貸款本息息可收回回。附 表表一、評(píng)估估表二、評(píng)估估主表22：項(xiàng)目目總投資資來(lái)源及及支出預(yù)預(yù)測(cè)表三、評(píng)估估主表33：項(xiàng)目目損益及及利潤(rùn)分分配預(yù)測(cè)測(cè)表四、評(píng)估估主表44：項(xiàng)目目財(cái)務(wù)現(xiàn)

56、現(xiàn)金流量量表五、評(píng)估估主表55：項(xiàng)目目資金來(lái)來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用表六、評(píng)估估主表66：項(xiàng)目目借款償償還預(yù)測(cè)測(cè)表七、評(píng)估估主表77：項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)期期成本及及費(fèi)用測(cè)測(cè)算八、評(píng)估估主表88：項(xiàng)目目敏感性性分析表表九、評(píng)估估輔表11：項(xiàng)目目銷售計(jì)計(jì)劃及銷銷售收入入測(cè)算表表評(píng)估表序號(hào)年份20044年20055年20066年合計(jì)1確認(rèn)銷售售收入099688427221424402結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本06350022688861883銷售費(fèi)用用0232272594經(jīng)營(yíng)稅金金及附加加012888552184005管理費(fèi)用用006財(cái)務(wù)費(fèi)用用0140281687其他費(fèi)用用008總成本費(fèi)費(fèi)用080100287551088859稅前

57、利潤(rùn)潤(rùn)019588139773355510減：所得得稅029420950311凈利潤(rùn)016644118882852212減：開(kāi)發(fā)發(fā)成本31722514663438618813加：結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成成本063500226888618814凈現(xiàn)金流流量-31772286883113315累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量-31772-30442809916凈現(xiàn)值-29221243332432217累計(jì)凈現(xiàn)現(xiàn)值-29221-488819444財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率(FIIRR)：54.11%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(FFNPVV)：19444財(cái)務(wù)投資資回收期期（動(dòng)態(tài)態(tài)）：2.099總投資：90455開(kāi)發(fā)成本本：86188開(kāi)發(fā)費(fèi)用用：42

58、7資金籌集集及償還還18預(yù)售收入入0996884272214244019企業(yè)自籌籌資金3500020負(fù)債增加加額3000021其中：銀銀行貸款款3000022年初負(fù)債債累計(jì)額額3000023其中：銀銀行貸款款3000024當(dāng)年可用用還貸資資金328633669337725資金結(jié)余余328619666309926當(dāng)年償債債保證比比45.2263.088綜合償債債保證比比：2.999項(xiàng)目總投投資來(lái)源源及支出出預(yù)測(cè)表表序號(hào)項(xiàng)目20044年20055年20066年合計(jì)1一、總投投資來(lái)源源合計(jì)35000129668427222074402銀行貸款款030000300003他行貸款款04其它負(fù)債債05預(yù)收

59、租售售收入099688427221424406企業(yè)自籌籌350000350007二、總投投資支出出合計(jì)3172254800384904558（一）土土地費(fèi)用用1618800161889其中：土土地出讓讓金161881618810 土土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)0011 城城市建設(shè)設(shè)配套費(fèi)費(fèi)0012拆遷安置置賠償費(fèi)費(fèi)013（二）前前期款18118114其中：規(guī)規(guī)劃勘測(cè)測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)15可行性研研究費(fèi)16三通一平平費(fèi)17（三）建建筑工程程費(fèi)10366388442595179918其中：建建安工程程費(fèi)00019附屬工程程費(fèi)00020室外工程程費(fèi)00021（四）配配套費(fèi)1736474386322（五）報(bào)報(bào)建費(fèi)023227

60、21623（六）管管理費(fèi)521941325924（七）財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用01402816825（八）銷銷售費(fèi)521941325926（八）不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)6022715302項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本317225146634386188期間費(fèi)用用033441427項(xiàng)目損益益及利潤(rùn)潤(rùn)分配預(yù)預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目20044年20055年20066年合計(jì)1一、經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入099688427221424402減：經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本06350022688861883銷售費(fèi)用用0232272594經(jīng)營(yíng)稅金金及附加加012888552184005二、經(jīng)營(yíng)營(yíng)利潤(rùn)02098814255352336減：管理理費(fèi)用07財(cái)務(wù)費(fèi)用用0140281688三、