1、CAADAnalysis中 國 首 個 房 地 產(chǎn) 大 數(shù) 據(jù) 月 刊1921數(shù)讀地產(chǎn)09月刊主辦單位：上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司數(shù)據(jù)來源：中估數(shù)庫數(shù)據(jù)分析：中估聯(lián)行200+城數(shù)據(jù)分析師算法支持：中估聯(lián)算法團隊市場研究：向夢、程心盈指數(shù)指數(shù)P01P07目錄場城市(2019年09月)P10年)3P1人口老齡化加快，房地產(chǎn)如何迎難而上？人口老齡化加快，土地成交數(shù)據(jù)中估住宅指數(shù)(各城指標)P17P21分解讀數(shù)據(jù)數(shù)分解讀數(shù)據(jù)數(shù)庫中估市場指數(shù) P24CONTENTS核 心 指 數(shù)監(jiān)控市場的指標體系基本動態(tài)/風(fēng)險識別/核心價值基本動態(tài)中估住宅指數(shù)（2019年09月）149.4同比17.8%環(huán)比-3.9%均

2、價（元27,482中位價（元27,136中估住宅指數(shù)-核心20城降183.3116.6116.6石家莊天津北京西安143.3青島.8長沙武漢杭州160.3南昌119.11、指數(shù)基期：2017年1月為基期，基期指數(shù)100點；2、數(shù)據(jù)來源：而城市基價和20城基價均采用案例加權(quán)平均計算得到。3、計算模型：對于某城市的中估指數(shù)，采用計算當期的城市基價相對于基期基價的南寧 廣州深圳指數(shù)詳情見附表一*式中n 為本期的中估指數(shù)， *式中n 為本期的中估指數(shù)， n 為計算當期的基價， 1 為基期的基價。n= P11001P數(shù)168辦公價格指數(shù)109（2019年08月）環(huán)比1.88%環(huán) 比 -0.25%重點城市

3、商辦價格環(huán)比指數(shù)5.9% 2.1%-4.0% -2.5% 哈爾濱3.0% 5.0%-1.4% 2.6% 長 春呼和浩特 -1.1%-6.0%天津-4.1%-2.1%北京大連蘭州石家莊 -0.3%0.5% -4.0% -3.8%島 重慶成都%重慶2.4% -0.6%-1.1% 長 沙寧波6.9% 0.0%貴陽 福州1昆明南寧 -10.9% 廣州-7.2%深圳中估商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)和辦公價格指數(shù)都以2017年1月為基期。2、計算模型：-0.8%?？谥笖?shù)詳情見附表一201年08月環(huán)比-1.6%呼和浩特-1.4%天津長春哈爾濱蘭州-0.8%北京大連-2.1%濟南% 杭州成 都 杭州合肥南京昆明-0.6%

4、貴陽-0.4%福州深圳-5.2%福州1、指數(shù)基期：住宅租賃指數(shù)以2018年1月為基期，基期指數(shù)100點。2、計算模型：-3.3%?？?019年08月全國重點城市出讓宅地LBI分布情況LBI值泡沫分檔0-30%30%-70%70%-100%100%-10%-0-30%-10%-70%-30%-70%泡沫可控泡沫較小泡沫較大泡沫嚴重?zé)o泡沫，存在開發(fā)風(fēng)險有一定開發(fā)風(fēng)險開發(fā)風(fēng)險度可控?zé)o開發(fā)風(fēng)險度指數(shù)詳情見附表二LBI定義：通過出讓地塊的真實地價與均衡市場地價的偏差程度來反映出讓地塊地價泡沫。真實地價：真實樓面地價-=1-=均衡市場樓面地價均衡市場地價考慮扣除非商品性房屋（保障房、無償還建房等）分攤地價

5、后的經(jīng)營性土地的實際價格。假設(shè)土地完全競爭市場供求均衡的價格，其價格水平為運用假設(shè)開發(fā)法依據(jù)房地產(chǎn)價格倒推出的地價。0PLBI值下 2地塊市場泡沫）TOP5 以西地價貢獻率：m631規(guī)劃建筑面積(萬m)TOP2以PB場貢獻率：8%TOP4 東四路北段以西地價貢獻率：面PB場貢獻率：6%38%1%1%均衡市獻率：m817.84TOP3棲霞區(qū)堯化街道堯化老街地塊場貢獻率：61%38% 33% 20%地價貢獻率：m128地價貢獻率：PB場貢獻率：8%成都81%南京18%嘉興35% 14%昆明杭州TOP1 富陽區(qū)銀湖街道高橋村地價貢獻率：面PB場貢獻率：81%2019年08月全國重點城市市場活躍度及資

6、金流動性指數(shù)42.0% 42.4%烏魯木齊%呼和浩特 北京大連12.5% 9.6%蘭州西安42.0% 42.4%烏魯木齊%呼和浩特 北京大連12.5% 9.6%蘭州西安石家莊青島鄭 州 % 合肥成都重慶長沙上 海 武漢杭州市場活躍度指數(shù)資金流動性指數(shù)昆明南昌% 廈門福州廣州深圳指數(shù)詳情見附表三市場活躍度指數(shù)是以2017年1月100資金流動性指數(shù)是以2017年1月100房地產(chǎn)市場城市月度基價分析作者：向夢基價含義1（二手房市場數(shù)據(jù)1.601.41%1.20%（2019年09月）全國基價環(huán)比漲幅走勢圖0.80%過合理的算法計算得出。參與計算的區(qū)縣物業(yè)范0.80%0.57%0.68%0.57%0.8

7、0% 0.44%0.61% 0.51% 0.72%0.40%0.59%0.19% 0.31%0.17%0.13%20.00%0.04%0.31%0.15%基價的平均值3、其他城市的價格為主城區(qū)公寓住宅基價平均值關(guān)鍵詞全國重點城市基價漲幅微幅回升關(guān)鍵詞 4.00% 3.20%2.40% 1.60% 0.80% 0.00% 截至2019年9月，中估聯(lián)數(shù)據(jù)中心基價上線的城市共243個，我們選取其中118個重點城市進行-0.80%-1.60% 一線二線三四線基價數(shù)據(jù)發(fā)布。關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 581890.60%承壓。點城市的基價環(huán)比漲幅保持在0.15月微增0.02個百分點。-0.11%50891548.49

8、%0.50%0.23%321550.44%0.40%0.23%321550.44%0.30%0.20%0.10%0.00%-0.10%幅上漲0.260.15%和0.13全國漲幅最大的城北京上海廣州深-0.20%漲幅達6.32，環(huán)比下降2.93%。4個一線城市平均上漲0.26較上月擴大個百分點。Sept. 2019 07北京：小幅下跌9月二手房市場基價環(huán)下跌0.11%。北京上海和廣州：止跌反漲銀川長沙南寧重慶西安南昌石家莊大連銀川長沙南寧重慶西安南昌石家莊大連武漢寧波福州青島南京廈門杭州關(guān)鍵詞二線城市基價低位反彈0.23%。9上海發(fā)展等方面的新規(guī)導(dǎo)致住宅市場有所回暖。廣州，吸納購房需求，刺激區(qū)域

9、住宅市場深圳：持續(xù)上漲深圳自宣布成為中國特色社會主義先行示范17個典型城市環(huán)比平均漲幅烏魯木齊呼和浩特0.25烏魯木齊呼和浩特1.361.1%和0.66%杭州基價本月漲幅為1.3612推動房地產(chǎn)市場持續(xù)走高；3濟發(fā)展。Sept. 2019 08關(guān)鍵詞三線城市晉城居首，漲幅為6.32%。85個重點城市三線城市基價漲幅TOP10三線城市基價漲幅TOP10淮北赤峰烏蘭察布滄州秦皇島銅陵蘇州晉城馬鞍山廊坊珠海江門襄陽蕪湖惠州佛山保定馬鞍山廊坊珠海江門襄陽蕪湖惠州佛山保定鄂爾多斯鄂爾多斯Sept. 2019 09趨 勢 分 析監(jiān)控市場的政策走勢政策分析/熱點分析宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)關(guān)鍵字1、經(jīng)濟運行總體保持平穩(wěn)

10、，社會消費品零售總額增速企穩(wěn)2、基建投資增速回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資略有放緩，制造業(yè)投資回落CPI和PPI同比漲幅走勢分化PPI全部工業(yè)品當月同比CP當月同比10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%-4.00%-6.00%-8.00%近三年全國CPI和PPI走勢固定資產(chǎn)投資三大支柱%5018 %96P: 不變價:當季同比第一產(chǎn)業(yè)( 億元) 第二產(chǎn)業(yè)(億元) 第三產(chǎn)業(yè)( 億元)76.86.66.46.265.8900,000800,000700,000600,000宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)關(guān)鍵字1、經(jīng)濟運行總體保持平穩(wěn)，社會消費品零售總額增速企穩(wěn)2、基建投資增速回升，房地產(chǎn)開發(fā)

11、投資略有放緩，制造業(yè)投資回落CPI和PPI同比漲幅走勢分化PPI全部工業(yè)品當月同比CP當月同比10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%-4.00%-6.00%-8.00%近三年全國CPI和PPI走勢固定資產(chǎn)投資三大支柱%5018 %96P: 不變價:當季同比第一產(chǎn)業(yè)( 億元) 第二產(chǎn)業(yè)(億元) 第三產(chǎn)業(yè)( 億元)76.86.66.46.265.8900,000800,000700,000600,000500,000400,000300,000200,000100,0000億元 值%1,000,000深 度 解 讀解讀市場的未來方向你不能不知道的事作者：向夢舊城

12、改造一詞頻頻出現(xiàn)在中央部署2018060000020180600000 500000 400000300000 2000001000002010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年700000）46%0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年44%60%58%56%46%0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年44%60%58%56%54%52%50%48%20000城市化水平1400001200

13、001000008000060000400001640改造總額高達42019年老舊小區(qū)綜合競爭力的途徑。政策主要工作內(nèi)容關(guān)于做好2019 年老舊小區(qū)改造工作的通知2019國常會部署城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造會議城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造等服務(wù)。推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機制。Sept. 2019 13從中央部署的舊城改造工作內(nèi)容我們可以看到：舊城改造&房地產(chǎn)業(yè)舊城改造對房地產(chǎn)企業(yè)來說既是一場機遇，也是一場挑戰(zhàn)。機遇給渠道。舊城改造能擴大房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率，創(chuàng)造新的盈利方式。黃金地段的舊城改造項目，除了項目本身盈利外，土地增值也能帶來利

14、潤。占地較大的舊城改造項目，具有再融資的功能。挑戰(zhàn)舊城改造需要大量的資金投入，很多企業(yè)缺乏大量的流動資金。舊城改造建設(shè)周期長的項目，建設(shè)期利息會隨之增加，從而帶來資金成本的增加。部分需要推倒重來的舊城改造項目需要解決舊城區(qū)內(nèi)居民拆遷、安置等問題。3.舊城改造&房價4.舊城改造的思考，協(xié)調(diào)公眾和商業(yè)利益。Sept. 2019 14作者：向夢作者：向夢2019CEO2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年人口老齡化是指人口生育率降低和人均壽命延長導(dǎo)致的總?cè)丝谥?/p>

15、因年輕人口數(shù)量減少、年長人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長的截止到2018我國總?cè)丝跒?3.9560歲以上的人口達到1.67億占11.9%，同比增長 5.22面臨更大的挑戰(zhàn)。階段特征購房能力住宅需求青年期收入來源不穩(wěn)定，年收入低，消費水平大于收入水平中中小戶型中年期收入穩(wěn)定增長，收入水平大于消費水平，有固定積蓄強中大戶型老年期收入減少，消費水平大于收入水平弱中等戶型不同年齡結(jié)構(gòu)段住宅的需求也不盡相同。201829.580達 47.8Sept. 2019 15三挑戰(zhàn)人口老齡化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響四機遇政策內(nèi)容民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃相結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系。全國護理事業(yè)發(fā)展規(guī)劃(201

16、6-2020年)關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院政府支持品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機結(jié)合，加快了開發(fā)商提前探險開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)都是針對高端市場，受眾轉(zhuǎn)型。策略：養(yǎng)老地產(chǎn)的探索仍處于初級階段，尚未發(fā)展成大綜 合 數(shù) 據(jù)土地成交數(shù)據(jù)/元 80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000一線城市成交樓面與成交土地均價趨勢元/16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,

17、0002,0000一線城市成交樓面均價一線城市成交土地均價二線城市成交樓面與成交土地均價趨勢二線城市成交樓面均價二線城市成交土地均價元/6,0005,0004,0003,0002,0001,0000三、四線城市成交樓面與成交土地均價趨勢45 %4035302520151050三四線城市成交樓面均價三四線城市成交土地均價房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長個人住房貸款余額 同比增長土地成交案例土地成交案例房地產(chǎn)評估案例房地產(chǎn)掛牌案例供給01房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)庫房地產(chǎn)成交案例需求土地招拍掛公告案例交易信息房地產(chǎn)拍賣案例房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)庫土地監(jiān)測數(shù)據(jù)庫房地產(chǎn)主體數(shù)據(jù)庫區(qū)位因素地理數(shù)據(jù)（POI）02房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息

18、數(shù)據(jù)庫城市資源與區(qū)位數(shù)據(jù)庫調(diào)控政策國民經(jīng)濟數(shù)據(jù)住宅辦公房地產(chǎn)制度政策商業(yè)工業(yè)地理分區(qū)數(shù)據(jù)區(qū)域規(guī)劃數(shù)據(jù) 相關(guān)資源稟賦數(shù)據(jù)金融政策發(fā)展計劃稅收政策政策數(shù)據(jù)03全國宏觀數(shù)據(jù)庫城市宏觀數(shù)據(jù)庫核心20城指數(shù)核心20城指數(shù)能級城市中估住宅指數(shù)同比環(huán)比元/）一線北京116.6-1.9%-0.1%58189上海100.1-2.7%0.5 %50891深圳122.62.0%0.5%54845廣州145.01.5%0.2%32155二線廈門119.13.3%0.7%35613杭州166.69.8%1.4%40980南京122.6/0.0%27855青島196.90.3%-0.2%27136石家莊116.6-7.1

19、%0.0%15170武漢137.3-5.7%-0.6%16417南昌140.85.9%0.1%11446長沙143.34.4%-0.7%9151重慶160.10.2%/10644南寧160.311.0%0.5%10353西安183.3-2.4%-0.4%11379天津94.91.3%1.3%32398大連136.68.7%1.1%16011寧波145.86.7%0.4%22402蘇州139.01.3%4.5%23300東莞111.60.8%0.1%12147其他重點城市指數(shù)其他城市中估住宅指數(shù)80.7同比-7.0%環(huán)比-0.1%元/）13504廊坊102.2-1.7%/15486溫州107.4

20、-6.8%-2.9%11049保定141.313.4%-7.1%14983麗水116.96.8%0.8%13112南通188.5-0.7%0.1%13281嘉興124.2-6.4%0.0%9676張家口118.5-2.8%-2.4%9661惠州137.05.7%2.2%9762滄州145.013.6%1.4%12051臺州149.8-4.4%0.0%9872湖州137.84.7%1.0%8826唐山161.811.1%0.0%9235邯鄲149.916.5%2.7%9371秦皇島154.1-2.9%0.0%7261衡水120.88.8%0.1%7930烏魯木齊167.315.2%0.1%992

21、7呼和浩特124.912.3%1.0%7827柳州120.112.7%0.3%6524桂林120.4-0.3%0.2%6281銀川129.56.6%0.3%6169包頭LBI排名1城市地價貢獻率51%地價貢獻率排名11LBI值81%2杭州45%1616%3南京46%155%4嘉興59%7-9%5成都62%6-10%6大連79%2-13%7珠海72%4-15%8重慶53%9-21%9武漢74%3-25%10廈門49%13-29%11昆明50%12-37%12西安57%8-46%13青島38%17-56%14南寧49%14-58%石家莊1516蘭州69%53%510-64%-65%太原17南昌81%1-67%2019年08月重點城市宅地市場LBI值TOP10地塊表BI地塊名稱城市)地價貢獻率率開發(fā)利潤率LBI值1富陽區(qū)銀湖街道高橋村杭州214597.792%51%-32%81%2江寧區(qū)濱江開發(fā)區(qū)錦文大道以南、弘利路以東地塊南京326376.2953%30%-8%76%3棲霞區(qū)堯化街道堯化老街地塊南京107817.8481%50%-18%61%4青白江區(qū)鳳凰大道以北、鳳凰東四路北段以西成都128409.8455%40%-1%38%5開發(fā)區(qū)茅山路以南、杏園路以西南京14763131%23%5%38%6