1、/myid /myid 房地產(chǎn)估價(jià)(gji)報(bào)告appraisal of real estate XXX XXXXXXXXXXX XXXXXXX共二十五頁/myid /myid 估價(jià)項(xiàng)目名稱 ：西安市雁塔區(qū)南延路27號(hào)和 御景苑D幢D3-113室房地產(chǎn) 市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估委 托 方 ：西安市雁塔區(qū)人民法院估 價(jià) 方 ：西安*房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估 價(jià) 人 員：* * *估價(jià)作業(yè)(zuy)日期 ：2011年7月11日2011年11 月28日估價(jià)報(bào)告編號(hào) ：*評(píng)字2011第*號(hào)封面(fngmin)共二十五頁/myid /myid Catalogue 致委托方函估價(jià)師聲明估價(jià)的假設(shè)和限制條件估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)

2、技術(shù)(jsh)報(bào)告附件 房地產(chǎn)估價(jià)(gji)報(bào)告目 錄appraisal of real estate 共二十五頁/myid /myid 評(píng)價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告：1、委托方2、估價(jià)方3、估價(jià)對(duì)象4、估價(jià)目的5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)6、價(jià)值定義7、估價(jià)依據(jù)8、估價(jià)原則9、估價(jià)方法10、估價(jià)結(jié)果11、估價(jià)人員12、估價(jià)作業(yè)日期13、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期具體(jt)框架估價(jià)技術(shù)報(bào)告1、個(gè)別因素分析2、區(qū)域因素分析3、市場(chǎng)背景分析4、最高最佳使用分析5、估價(jià)方法的選用6、估價(jià)測(cè)算過程7、估價(jià)結(jié)果的確定共二十五頁/myid /myid 西安市雁塔區(qū)人民法院 受貴法院院委托，我公司秉著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)北

3、西安市雁塔區(qū)南延路27號(hào)和御景苑D幢D3-113室（建筑面積431.97平方米）房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)目的是為委托方進(jìn)行司法拍賣提供估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場(chǎng)價(jià)格參考。 評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)科學(xué)的評(píng)估程序，選用合理的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2011年7月23日的市場(chǎng)價(jià)格為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)總價(jià)：817.30萬元大 寫 金 額: 玐佰壹拾柒萬叁仟元整房地產(chǎn)單價(jià)：21987元/平方米評(píng)估過程、結(jié)果(ji gu)及有關(guān)說明詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告。西

4、安*房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：*2011年10月28日致委托方函共二十五頁/myid /myid 一、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述(chnsh)的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。估價(jià)師聲明(shngm

5、ng)共二十五頁/myid /myid 7.需要聲明的事項(xiàng)：（1）本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年7月23日，提交報(bào)告之日為2011年10月28日。在市場(chǎng)無明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，報(bào)告有效期自提交報(bào)告之日起不超過一年，即2011年10月28日至2012年10月27日。隨著時(shí)間的推移，該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至(shnzh)重估。（2）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。二、估價(jià)師簽名姓 名 注 冊(cè) 號(hào) 簽 名* * *估價(jià)師聲明(shn

6、gmng)共二十五頁/myid /myid 估價(jià)(gji)的假設(shè)和限制條件 本報(bào)告委托方為西安市雁塔區(qū)人民法院，委估的房地產(chǎn)為西安市雁塔區(qū)南延路27號(hào)和御景苑D幢D3-113室（建筑面積289.27平方米）。根據(jù)委托方提供的商品房買賣合同記載，房屋買受人為白盛舉，商品房用途為公寓。本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場(chǎng)價(jià)格。本報(bào)告所稱評(píng)估價(jià)格，系指我們對(duì)所評(píng)估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之狀況和外部(wib)經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告所列明的目的在估價(jià)假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。由于委托方未提供估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證，故本次評(píng)估依據(jù)

7、委托方提供的商品房買賣合同進(jìn)行評(píng)估，若房屋面積等數(shù)據(jù)與最終頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書不符，則估價(jià)報(bào)告應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，特提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。共二十五頁/myid /myid 估價(jià)(gji)的假設(shè)和限制條件 本次評(píng)估為委托方進(jìn)行司法拍賣之目的使用，提供估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格參考，故本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，無抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無法律糾紛狀況下的正常市場(chǎng)價(jià)格，特提請(qǐng)報(bào)告(bogo)使用方注意。本報(bào)告是在委托方確定提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對(duì)所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并且提供了與本次評(píng)估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。在評(píng)估所委托

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，我們未考慮估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的任何限制，我們也未對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。共二十五頁/myid /myid 估價(jià)(gji)的假設(shè)和限制條件 自估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接(zhji)使用本估價(jià)結(jié)論。本次估價(jià)是以委托方未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。本報(bào)告含有若干附件，它構(gòu)成本報(bào)告之重要組成部分

9、，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。共二十五頁/myid /myid 估價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告 西安市雁塔區(qū)人民法院 聯(lián)系人：盧柏云 聯(lián) 系 電 話案件號(hào)：（2011）二中執(zhí)字第1326號(hào) 委托方共二十五頁/myid /myid 估價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告 西安*房地產(chǎn)土地評(píng)估有限責(zé)任公司地址：西安市*區(qū)*法 人 代 表：*房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別：貳級(jí)資質(zhì)證書號(hào)：*號(hào)聯(lián) 系 人：* 聯(lián)系電話： 029-*估價(jià)(gji)方共二十五頁/myid /myid 估價(jià)對(duì)象1.估價(jià)對(duì)象基本狀況 本次估價(jià)對(duì)象為西安市雁塔區(qū)南延路27號(hào)和御景苑D幢D3-113室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為289

10、.27平方米，商品房用途為公寓。 西安市雁塔區(qū)南延路27號(hào)和御景苑D幢為高層公寓樓，建成于2001年，鋼混結(jié)構(gòu)(jigu)，總層數(shù)22層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，一層大廳石材地面及墻面，石膏板造型吊頂，其他樓層公共部分均為石材地面及墻面，石膏板造型吊頂。估價(jià)對(duì)象位于15層，七室兩廳五衛(wèi)一廚格局，朝向東。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪石材，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實(shí)木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽臺(tái)地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防

11、盜門。室內(nèi)水、電、天燃?xì)狻⒂芯€電視等設(shè)施齊全。 估價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告 共二十五頁/myid /myid 2.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況 根據(jù)商品房買賣合同記載，估價(jià)對(duì)象買受人為鹿文德，商品房用途為公寓，房屋建筑面積為289.27平方米，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。 估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在法律糾紛，本次評(píng)估(pn )設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評(píng)估(pn )結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)(gji)結(jié)果報(bào)告 共二十五頁/myid /myid 3.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（1）雁塔區(qū)基本概況 估價(jià)對(duì)象位于西安市雁塔區(qū)

12、，雁塔區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。 雁塔區(qū)是西安市人口最多、總面積最大的城區(qū)。面積476.8平方公里，常住人口176萬，流動(dòng)人口約50萬。按西安市城市總體規(guī)劃，到2010年北京城區(qū)面積將達(dá)到1040平方公里，雁塔區(qū)占46.7%。 目前雁塔區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量(jn j zn lin)位居西安市前列。隨著商貿(mào)、服務(wù)業(yè)特別是網(wǎng)絡(luò)等新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，雁塔區(qū)已經(jīng)形成了以商貿(mào)、房地產(chǎn)、高新技術(shù)、金融、信息、商務(wù)辦公、文化等第二產(chǎn)業(yè)為龍頭、門類齊全的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集中了大量商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有完善、便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的發(fā)

13、展環(huán)境，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外投資商紛紛云集到這里投資或設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，國(guó)際商務(wù)氛圍十分濃厚。雄厚的駐區(qū)資源、巨大的市場(chǎng)潛力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和大量的投資服務(wù)機(jī)構(gòu)使雁塔區(qū)具有建設(shè)中央商務(wù)區(qū)(CBD)的綜合優(yōu)勢(shì)。面向新世紀(jì)，西安將形成西有楊陵、東有中央商務(wù)區(qū)，科技與商務(wù)互動(dòng)的發(fā)展新格局。估價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告 共二十五頁/myid /myid （2）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況位置：估價(jià)對(duì)象位于雁塔區(qū)南延路27號(hào)，該小區(qū)西臨芳園西路，北臨將臺(tái)路，地理位置較優(yōu)越。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊有龍佑麗都花園、芳園里小區(qū)、星城公寓、飄HOME居住小區(qū)，社區(qū)成熟度較高。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對(duì)象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)附近有四得公

14、園，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、燕莎商場(chǎng)、望京法院、和睦家法院、南湖一小、94中學(xué)等，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。交通：小區(qū)東距酒仙橋路約500米，西南距東四環(huán)北路約1公里，通達(dá)性較好。小區(qū)附近有909、運(yùn)通104、942支、421等多條公交車站，交通便捷度較高?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信(tng xn)、通熱力、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。估價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告 共二十五頁/myid /myid 4.估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)分析 2009年下半

15、年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁；開發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長(zhǎng)；隨著市場(chǎng)銷售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場(chǎng)的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。 2009年1-9月，全市商品房銷售面積為1593.6萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)(zngzhng)1.3倍，比2007年同期增長(zhǎng)13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，同比增長(zhǎng)1.6倍，比2007年增長(zhǎng)14%。 2009年9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售商品住宅11.2萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的19.1%。其中，9月份

16、全市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達(dá)到今年3月以來的最低值。 新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。估價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告 共二十五頁/myid /myid 4.估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)分析 二手住宅(zhzhi)價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，價(jià)格

17、環(huán)比在連續(xù)3個(gè)月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。 各環(huán)路商品住宅期房?jī)r(jià)格全面上漲。一至三季度，四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房均價(jià)為19109元/平方米，四至五環(huán)路為17205元/平方米，五至六環(huán)路為9980元/平方米，六環(huán)路以外為7878元/平方米，分別比上半年上漲2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。 受銷售形勢(shì)好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺(tái)影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金呈全面回升態(tài)勢(shì)。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長(zhǎng)82.8%，增幅比1-8月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增長(zhǎng)最快，為

18、1602.2億元，同比增長(zhǎng)1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長(zhǎng)25.9%和65.9%。 總之，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。 估價(jià)(gji)結(jié)果報(bào)告 共二十五頁/myid /myid 估價(jià)目的 本次估價(jià)為委托方進(jìn)行司法執(zhí)行提供(tgng)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)客觀、公正、科學(xué)、合理的市場(chǎng)價(jià)格參考。估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年7月23日價(jià)值定義 本次評(píng)估采用公開市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在符合估價(jià)假設(shè)及限制前提下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年7月23日的公開市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)(gji)結(jié)果報(bào)告 共二十五頁/m

19、yid /myid 估價(jià)依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國(guó)土地管理法；（2）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999；（4）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范GB/T18508-2001；（5）京政發(fā)200232號(hào)文件西安市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知；（6）京國(guó)土房管出20021121號(hào)文件關(guān)于公布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知；（7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.委托方提供的有關(guān)資料(zlio)3.評(píng)估人員掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。估價(jià)(gji)結(jié)果報(bào)告

20、 共二十五頁/myid /myid 估價(jià)原則 本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法(hf)原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)估。估價(jià)結(jié)果(ji gu)報(bào)告 共二十五頁/myid /myid 估價(jià)方法 估價(jià)對(duì)象用途為住宅，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象土地處于西安市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可采用市場(chǎng)比較法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格。然后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來確定其最終價(jià)格。1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，按照替代原則，就估價(jià)對(duì)象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。2、成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客