1、物業(yè)理招標投標的般程序招標與投標是按法律規(guī)定程序進行的一種經(jīng)濟活動。其全過程必須嚴格依照法律的有關(guān)規(guī)定進行，否則就可能會引起一些糾紛。物業(yè)管理招標投標的一般程序如下：.準備階段(1)選擇招標方式。是公開招標還是邀標。(2)成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由委托方(房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會)成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。(3)確定招標項目、招標指導(dǎo)思想及原則。(4)向社會發(fā)布招標公告。通過新聞媒體向社會公開發(fā)布招標公告。公告內(nèi)容主要包含招標的物業(yè)名稱、投標單位條件、報名投標截止日期，報送投標書截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項。.招標階段

2、(1)編寫招標書。招標書的主要內(nèi)容有：擬招標的物業(yè)基本情況。包括占地面積，建筑面積，房屋類型與數(shù)量，公用設(shè)施，場地情況等。物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專項管理。對招標的有關(guān)說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)、物業(yè)管理服務(wù)收費及維修基金標準，以及其他需要說明的問題。物業(yè)管理考核標準與獎懲措施。投標開標時間。此外，對投標申請書的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細的說明，以便投標單位編制標書。(2)投標單位資質(zhì)審查。在報名截止日期后，對報名投標單位進行資質(zhì)審查，從中選擇若干家參加投標，并書面通知各投標單位。(3)招標單位向投標

3、單位提供招標文件，接受咨詢，在進行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標單位的招標機構(gòu)在投標人購買招標文件后，統(tǒng)一安排一次投標人會議，即標前會議。標前會議通常安排在現(xiàn)場；或者先到現(xiàn)場視察，再集中開標前會。召開標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。(4)投標書的報送。參加投標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報送投標書截止日期前，將投標書密封送達投標領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)。.開標階段(1)按照標書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機關(guān)公證員及有關(guān)投標管理部門工作人員、投標單位代表共同參與監(jiān)督下，公開開標并登記。(2)由評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書，確定中標單位。評標委員會成員通常

4、由物業(yè)管理專家組成。(3)公證員宣讀公證書，確認預(yù)選中標單位。.中標和訂立合同確定中標單位后，應(yīng)書面通知中標者，再由中標單位與委托方正式簽訂物業(yè)管理委托合同，開始實施對該物業(yè)的物業(yè)管理。四、物業(yè)管理招標的組織機構(gòu)根據(jù)招標投標國際慣例，任何一項招標都要有一個專門的招標機構(gòu)，并由該機構(gòu)全權(quán)負責整個招標活動。物業(yè)管理招標也不例外。通常招標機構(gòu)的主要職責是：編制招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織與中標者簽訂合同。招標機構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立招標機構(gòu)；二是招標人委托招標代理機構(gòu)招標。根據(jù)我國招標投標法第二章第十二條的規(guī)定，“招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理

5、招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構(gòu)。招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜”。對于自行設(shè)立招標機構(gòu)的，通常是在招標人所在單位下屬設(shè)立一個招標委員會或招標工作組，全權(quán)負責招標事宜。這種招標機構(gòu)一般隨招標項目的產(chǎn)生而產(chǎn)生，也隨招標活動的結(jié)束而解散，因而屬于非常設(shè)性機構(gòu)。而對于后者，即招標代理機構(gòu)，是依法設(shè)立，從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織，屬常設(shè)性的經(jīng)營實體。以下就上述兩種成立物業(yè)管理招標機構(gòu)的途徑分別予以詳述。.自行設(shè)立招標機構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理項目招標主體的不同，分為開發(fā)商自行招標和

6、小業(yè)主自行招標。（1）開發(fā)商自行招標開發(fā)商自行招標是指開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設(shè)專門招標委員會或小組進行招標。具體做法是：開發(fā)商董事會挑選代表組成招標委員會，這些代表通常包括分管項目工程建設(shè)部門的董事、相關(guān)職能部門的代表以及小業(yè)主的代表等。招標委員會是招標工作的最高權(quán)力機構(gòu)，下設(shè)秘書處和專業(yè)技術(shù)部。其中專業(yè)技術(shù)部的職能是聘請有關(guān)專家和本單位的技術(shù)人員參與招標文件的編制工作，并組織評標委員會或小組進行標書的評審工作，最后向招標委員會提交評價報告和中標推薦人名單（僅供參考）。招標委員會可以采納專業(yè)技術(shù)部所提供的方案，也可完全拒絕而自行作出裁標決定。招標委員會在裁標時通常采用投票的方式?jīng)Q定，

7、一般三分之二的票權(quán)贊成即可授標，并由招標委員會派代表與中標人簽訂合同。非常設(shè)性招標委員會的特點之一便是其開放式的組織機構(gòu)，即招標委員會的主要工作人員都非正式編制，而大多數(shù)是通過向外聘請或通過內(nèi)部調(diào)用，具有很強的靈活性和流動性。通常物業(yè)管理招標委員會向外聘請的專家主要有工程技術(shù)、房地產(chǎn)、市場營銷、法律以及財務(wù)等方面的專門人員。開發(fā)商自行招標的機構(gòu)設(shè)置如下圖所示。（2）小業(yè)主自行招標所謂小業(yè)主是指相對于大業(yè)主（即開發(fā)商）而言的住戶及租戶。由于通常情況下小業(yè)主數(shù)量都很大，且沒有嚴格的組織，因此，往往是由業(yè)主委員會代表小業(yè)主組織招標。業(yè)主委員會是由業(yè)主（代表）大會選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)

8、機構(gòu)，是物業(yè)實行自治管理的充分體現(xiàn)。業(yè)主委員會委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的人士擔任。業(yè)主委員會行使以下職權(quán)：召集和主持業(yè)主（代表）大會，向業(yè)主（代表）大會報告工作。采取公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進行管理并與其簽訂委托管理合同，解聘不稱職的物業(yè)管理公司。審議物業(yè)管理公司制訂的對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)的年度管理計劃，以及財務(wù)預(yù)決算和執(zhí)行情況。審議、決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用。審議、決定物業(yè)管理服務(wù)費用的標準和使用。對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的興建、更改、擴充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。從以上可以看出，業(yè)主委員會的職權(quán)之

9、一便是有權(quán)代表全體業(yè)主通過公開招標方式聘請物業(yè)管理公司。與開發(fā)商自行招標的做法一樣，業(yè)主委員會也是通過其下設(shè)的一個招標委員會或招標工作組來全權(quán)負責招標工作事宜，其招標委員會的具體組織結(jié)構(gòu)與開發(fā)商董事會下屬的招標機構(gòu)設(shè)置大致相同。.委托招標代理機構(gòu)招標招標代理機構(gòu)是專門從事招標代理業(yè)務(wù)的社會中介組織。與非常設(shè)性招標機構(gòu)最大的區(qū)別在于，招標代理機構(gòu)是依照公司法設(shè)立，并完全按照公司法規(guī)定進行運營的經(jīng)營性法人組織。正如我國招標投標法所規(guī)定的，招標代理機構(gòu)應(yīng)當有從事招標代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所、組織機構(gòu)和相應(yīng)資金。因此，招標代理機構(gòu)的組織機構(gòu)與其他經(jīng)營性法人組織無異。例如招標代理機構(gòu)同樣要求所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分

10、離，通常采用經(jīng)理制，設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理；經(jīng)理層下設(shè)市場部、技術(shù)部、財務(wù)部、行政管理部等常見的職能部門，分設(shè)部門經(jīng)理等，如下圖所示。招標代理機構(gòu)與其他非常設(shè)招標機構(gòu)的區(qū)別之一便是招標代理機構(gòu)中的技術(shù)部門其主要工作人員都采用合同制定編，而不是像非常設(shè)的招標機構(gòu)那樣采用臨時外聘制度。招標代理機構(gòu)與編制招標文件和評標所需的各種技術(shù)、經(jīng)濟專家建立長期的合同關(guān)系，從而形成專業(yè)能力強大的專家?guī)臁＜規(guī)斓囊?guī)模和質(zhì)量往往成為評定招標代理機構(gòu)等級的重要依據(jù)。然而，需要指出的是，盡管招標代理機構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標工作，但是招標代理機構(gòu)并非是招標活動的最高權(quán)力機構(gòu)。招標代理機構(gòu)在評標后，向委托招標人提交評標報告和中

11、標候選人名單，由招標人(開發(fā)商董事會或業(yè)主委員會)自行進行最終裁標，招標代理機構(gòu)無權(quán)強制要求委托招標人接受中標推薦。完成代理招標工作后，招標代理機構(gòu)向委托招標人收取一定的服務(wù)費或傭金。五、物業(yè)管理投標的組織機構(gòu)要了解物業(yè)管理投標的組織機構(gòu)就要先了解物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)一般采用經(jīng)理負責制，經(jīng)理對整個企業(yè)負責，在經(jīng)理層以下通常設(shè)有辦公室、開發(fā)部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部，各部門再根據(jù)企業(yè)所管理的物業(yè)分設(shè)各小區(qū)或大廈管理處(如下圖所示)?；谖飿I(yè)管理投標過程中，大量的信息需要在短時間內(nèi)進行快速的交流和積聚，因此物業(yè)管理項目投標工作，通常由投標的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織專門部

12、門來全權(quán)負責整個投標活動。在物業(yè)管理企業(yè)中，與物業(yè)管理投標活動密切相關(guān)的有開發(fā)部、財務(wù)部、工程部三個部門，其具體職能分別如下：(1)開發(fā)部：開發(fā)部是在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下專職于物業(yè)管理業(yè)務(wù)開發(fā)的部門。其主要職責是確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參加市場競爭。無疑，開發(fā)部是物業(yè)管理投標工作的核心。(2)財務(wù)部：財務(wù)部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)濟管理部門，負責財務(wù)、計劃、經(jīng)濟核算和各類收費工作。該部門的主管一般都為總會計師，具有資深的項目財務(wù)評價能力。(3)工程部：工程部是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的技術(shù)管理部門，主要負責工程預(yù)算，負責房屋、設(shè)備及公共設(shè)施的管理、維修和保養(yǎng)，以及負責工程技術(shù)方面的咨詢和研究工作。在物業(yè)管理投標過程中，

13、開發(fā)部始終擔任著主要角色。首先，開發(fā)部根據(jù)本公司的市場定位，選擇與之相稱的物業(yè)管理招標項目，進行投標。其次，由于編寫投標書過程中最重要的兩個難點是管理方案的設(shè)計和標價的計算，因此，在這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，開發(fā)部通常都會在專門部門的專家協(xié)助下進行。在管理方案的設(shè)計上，開發(fā)部會向工程部咨詢設(shè)計方案技術(shù)上的可行性；而在標價的計算方面，開發(fā)部也會征求財務(wù)部總會計師關(guān)于設(shè)計方案在財務(wù)上的可行性的意見。通常在投標書完成時，應(yīng)得到總會計師和總工程師的簽字認可。最后，開發(fā)部完成投標書后，經(jīng)過總經(jīng)理簽字授權(quán)，即可代表物業(yè)管理企業(yè)向招標單位進行投標。大型物業(yè)管理企業(yè)的開發(fā)部一般都實行項目經(jīng)理負責制，以項目小組為單位，分

14、管具體項目的投標工作，以及中標后的合同簽訂工作；中小型的物業(yè)管理企業(yè)則大多由經(jīng)理親自對各項目的投標工作負責。六、物業(yè)管理招標的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關(guān)的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標的進行招標。另外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介入的特點，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開發(fā)設(shè)計期間到物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)以至到用戶入住后的管理運作服務(wù)。一般來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進行招標，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標方式，使得“項目包”中的內(nèi)容均可以一定的標準進

15、行統(tǒng)一衡量，形成一個總標價，以便于招標人進行評價。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。對于這些服務(wù)內(nèi)容，一般就不被納入招標的內(nèi)容。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設(shè)、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標的內(nèi)容。簡單地說，物業(yè)管理招標的內(nèi)容主要包括兩部分，即前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部分的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標內(nèi)容。(一)非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。

16、非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的目的在于以經(jīng)濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)兩個部分，各部分的具體服務(wù)內(nèi)容如下：.前期顧問服務(wù)內(nèi)容(1)開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)由于物業(yè)具有不可移動性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計和施工是至關(guān)重要的。如果在開發(fā)設(shè)計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那么日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。因此，在開發(fā)設(shè)計建設(shè)階段引入物業(yè)管理企

17、業(yè)的管理顧問服務(wù)是十分必要的。具體的服務(wù)內(nèi)容有：對投標物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。對投標物業(yè)的設(shè)施配備及建筑材料選用提供專業(yè)意見。對投標物業(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。提出本投標物業(yè)的特別管理建議。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)制訂員工培訓計劃。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓。列出財務(wù)預(yù)算方案。編列財務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量入為出的物業(yè)管理原則，另外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據(jù)。(3)住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù)住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。住戶裝修工程及材料運送的管理服務(wù)。遷入與

18、安全管理服務(wù)。前期顧問服務(wù)主要是應(yīng)開發(fā)商的要求為其提供的，所需費用也通常向開發(fā)商而非小業(yè)主收取。.實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶入住后的實質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶日常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達到既經(jīng)濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。(2)保安服務(wù)。(3)清潔服務(wù)。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。(5)財務(wù)管理服務(wù)。(6)綠化園藝管理服務(wù)。(7)其他管理服務(wù)。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。由于實質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部分服務(wù)內(nèi)容招標時，應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。(

19、二)經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點就是具有商業(yè)特性，即開發(fā)商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標便是利潤目標，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務(wù)，充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標要求。經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。因為在經(jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多