1、第六章投資性房地產(chǎn)本章學(xué)習(xí)方法本章主要知識(shí)點(diǎn)包括：（1）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)后續(xù)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)蘭期損益的影響；（2）自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換對(duì)當(dāng)期損益的影響；（3）投資性房地產(chǎn)的處置對(duì)當(dāng)期損益的影響。學(xué)生學(xué)習(xí)時(shí)需要將固定資產(chǎn)、所得稅等與投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理結(jié)合起來(lái)復(fù)習(xí)；復(fù)習(xí)本章內(nèi)容大概需要2小時(shí)的時(shí)間。本章基本結(jié)構(gòu)框架第一節(jié)世贊，那鰭的片制。券愀投費(fèi)性房通產(chǎn)妁-W-第一V異交代房地產(chǎn)的隔認(rèn)和切他計(jì)后驗(yàn)於性出生11t的榭站訃量<.報(bào)費(fèi)丁-有-的支.第六豐歿資福.房地產(chǎn)第二節(jié)|傻蹙二地聲的用情計(jì)一資性地產(chǎn)的后一計(jì)量（第四,一號(hào)一“的一帙一金資桂房地亡的轉(zhuǎn)換和處置一凰地產(chǎn)的置

2、宜本章核心知識(shí)點(diǎn)解讀第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍【知識(shí)點(diǎn)】投資性房地產(chǎn)的特征與范圍（一）投資性房地產(chǎn)的定義1 .投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！咎崾尽课覀儑?guó)家目前的投資性房地產(chǎn)主要為出租用。持有待增值的“炒樓”一般不作為投資性房地產(chǎn)。2 .特征：具有投資性（不能是投機(jī)）以房地產(chǎn)為載體3.判斷條件目的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有；能夠單獨(dú)計(jì)量和出售（或轉(zhuǎn)讓）?！咎崾?】“能夠單獨(dú)計(jì)量和出售(或轉(zhuǎn)讓)”包括：成本能夠可靠計(jì)量；可隨時(shí)對(duì)外轉(zhuǎn)讓；產(chǎn)權(quán)可以分割(房產(chǎn)證的分割)?！咎崾?】某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)

3、管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(二)投資性房地產(chǎn)的范圍1 .已出租的土地使用權(quán)(1)以經(jīng)營(yíng)租賃(不含融資租賃)方式出租的土地使用權(quán)；(2)用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。【提示】對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2 .持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在我國(guó)實(shí)務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少，比如：出讓取得的土地使用權(quán)，原先作為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地，現(xiàn)由于搬遷等原因暫時(shí)不用，但

4、暫時(shí)不打算出售，而是打算增值后再出售。3 .已出租的建筑物(1)用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物?！咎崾尽科髽I(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。(2)已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。【提示】通常情況下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。(三)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)自用的廠房、辦公樓等。(1)企業(yè)擁有并自行

5、經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(2)企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。(3)企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。2.作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨(類似工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品)?！纠}1?多選題】下列房地產(chǎn)中，屬于投資性房地

6、產(chǎn)的有()。A.已簽訂租賃協(xié)議并自協(xié)議簽訂日開(kāi)始出租的土地使用權(quán)B.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的建筑物C.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍D.已經(jīng)營(yíng)出租但仍由本企業(yè)提供日常維護(hù)服務(wù)且維護(hù)費(fèi)用在協(xié)議中不重大的建筑物【解析】選項(xiàng)B,企業(yè)經(jīng)營(yíng)租入的建筑物沒(méi)有所有權(quán)，再出租時(shí)不能作為本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算；選項(xiàng)C,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)，因這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)提供服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)?！敬鸢浮緼D第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量【知識(shí)點(diǎn)1】投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量1 .外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，

7、包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。2 .自行建造的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成?！咎崾尽拷ㄔ爝^(guò)程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本?！局R(shí)點(diǎn)2】與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出1 .資本化的后續(xù)支出(1)不論其后續(xù)計(jì)量是成本模式還是公允價(jià)值模式，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的后續(xù)支出計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。(2)企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。(3)會(huì)計(jì)處理將賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程成本模式：借

8、：投資性房地產(chǎn)一在建投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式：借：投資性房地產(chǎn)一在建貸：投資性房地產(chǎn)一成本公允價(jià)值變動(dòng)(或借方)發(fā)生改良或裝修支出借：投資性房地產(chǎn)一在建貸：銀行存款、應(yīng)付賬款等改擴(kuò)建或裝修完成借：投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)一成本貸：投資性房地產(chǎn)一在建【提示】投資性房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)期間繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)核算的，資本化后續(xù)支出記入“投資性房地產(chǎn)一在建”科目而不是“在建工程”科目，完工后投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值等于原投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值與資本化的后續(xù)支出之和。2 .費(fèi)用化的后續(xù)支出不論其后續(xù)計(jì)量是成本模式還是公允價(jià)值模式，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的后

9、續(xù)支出計(jì)入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。【例題2?多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的表述中，正確的有()。A.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的滿足資本化條件的支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本B.投資性房地產(chǎn)改擴(kuò)建期間資本化支出記入“在建工程”科目C.投資性房地產(chǎn)改擴(kuò)建期間不計(jì)提折舊或攤銷D.投資性房地產(chǎn)日常維修成本通常記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目【解析】投資性房地產(chǎn)改擴(kuò)建期間資本化支出應(yīng)記入“投資性房地產(chǎn)一一在建”科目，選項(xiàng)B不正確。【答案】ACD第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量【知識(shí)點(diǎn)】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1.后續(xù)計(jì)量模式的選擇(1)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；(2)只有符合規(guī)定條件的，可以采用公允價(jià)值模

10、式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；(3)同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式；(4)企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；（5）極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，因首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值；（6）采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，仍應(yīng)對(duì)其采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2.成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（損益影響）科目設(shè)置：投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)累計(jì)

11、折舊（攤銷）、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（1）按期計(jì)提折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（2）有減值跡象進(jìn)行減值測(cè)試，如減值計(jì)提減值準(zhǔn)備借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（不能轉(zhuǎn)回）【提示1】成本模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量基本相同，區(qū)別僅僅是會(huì)計(jì)科目名稱不同?！咎崾?】投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷與固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定一致。即：當(dāng)月增加的投資性房地產(chǎn)（建筑物）當(dāng)月不提折舊，當(dāng)月減少的投資性房地產(chǎn)（建筑物）當(dāng)月照提折舊；當(dāng)月增加的投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)）當(dāng)月開(kāi)始攤銷，當(dāng)月減少的投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)）當(dāng)月停止攤銷?！咎崾?】投資性

12、房地產(chǎn)在考試中多指已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，取得的收入記入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，相關(guān)的折舊、攤銷費(fèi)用記入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。3.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)科目設(shè)置：投資性房地產(chǎn)一成本一公允價(jià)值變動(dòng)（1）不計(jì)提折舊或攤銷、不進(jìn)行減值測(cè)試，不計(jì)提減值準(zhǔn)備。（2）以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。借：投資性房地產(chǎn)一公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益（或相反分錄）【提示1】“公允價(jià)值變動(dòng)損益”應(yīng)在處置時(shí)，轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）?！咎崾?】對(duì)于兩種后續(xù)計(jì)量模式下的處理的區(qū)別如下表所

13、示：項(xiàng)目成本模式公允價(jià)值模式初始確認(rèn)記入“投資性房地產(chǎn)”科目記入“投資性房地產(chǎn)一成本”科目折舊或攤銷向固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的處理原則不計(jì)提折舊或攤銷減值按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)一一資產(chǎn)減值計(jì)提不計(jì)提減值公允價(jià)值變動(dòng)不確認(rèn)確認(rèn)并記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目轉(zhuǎn)換可轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式/、可轉(zhuǎn)為成本模式處置沖減投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值沖減投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值且轉(zhuǎn)銷公允價(jià)值變動(dòng)損益和其他綜合收益4.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式的變更（1）企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。（2）成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，扣除所得稅影響后調(diào)整期初留

14、存收益（盈余公積和未分配利潤(rùn)）。（3）已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。會(huì)計(jì)政策變更詬謙區(qū)晅1國(guó)冊(cè)畫(huà)氐不得轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)遞延所得稅負(fù)債（假設(shè)增值）盈余公積利潤(rùn)分配一未分配利潤(rùn)【提示】成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式屬于會(huì)計(jì)政策變更，該知識(shí)點(diǎn)與會(huì)計(jì)政策變更結(jié)合是一個(gè)較為典型的出題思路?！纠}3?單選題】2017年1月1日，甲公司將其自用的一棟辦公樓對(duì)外出租并確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2018年1月1日，甲公司決定將投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量

15、。當(dāng)日，該辦公樓賬面余額為500萬(wàn)元，已計(jì)提折舊300萬(wàn)元（無(wú)稅會(huì)差異），未計(jì)提減值準(zhǔn)備，該辦公樓的公允價(jià)值為600萬(wàn)元。甲公司采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅，所得稅稅率為25%按凈利潤(rùn)的10%十提盈余公積。假定不考慮其他因素的影響，2018年1月1日，該變更事項(xiàng)對(duì)甲公司期初留存收益的影響為（）萬(wàn)元。A.0B.300C.270D.30【解析】甲公司因會(huì)計(jì)政策變更影響留存收益的金額=600-（500-300）X（1-25%）=300（萬(wàn)元）?！敬鸢浮緽第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置【知識(shí)點(diǎn)1】投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)

16、行的重新分類，不是后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租租賃期開(kāi)始日自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改用于賺取租金或資本增值租賃期開(kāi)始日或用于資本增值的日期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售租賃期屆滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議明確表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售的日期（二）成本模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理在成本模式下，不論非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、還是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，都是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值，無(wú)差額，不確認(rèn)

17、損益。（1）自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換：各個(gè)會(huì)計(jì)科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)（原值轉(zhuǎn)原值，折舊轉(zhuǎn)折舊，攤銷轉(zhuǎn)攤銷，減值轉(zhuǎn)減值）。（2）存貨與投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換：按賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)。（3）成本模式下的轉(zhuǎn)換不產(chǎn)生損益。以固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)為例，轉(zhuǎn)換時(shí)會(huì)計(jì)處理：借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例題4?單選題】2017年7月1日，甲公司將一項(xiàng)按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為4000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊200萬(wàn)元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備100萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為3850萬(wàn)元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記

18、“固定資產(chǎn)”科目的金額為（）萬(wàn)元。A.3700B.3800C.3850D.4000【解析】相關(guān)會(huì)計(jì)分錄：借：固定資產(chǎn)4000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊200投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備100貸：投資性房地產(chǎn)4000累計(jì)折舊200固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備100【答案】D（三）公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理處理原則：轉(zhuǎn)換后形成的資產(chǎn)按轉(zhuǎn)換日該資產(chǎn)的公允價(jià)值入賬。具體分為以下兩種情形：1 .投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的非投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，其公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。以投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)為例：借：固定資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）貸：投資性房地產(chǎn)

19、一成本一公允價(jià)值變動(dòng)（假設(shè)增值）公允價(jià)值變動(dòng)損益（差額，或借方）【提示】由于在公允價(jià)值模式下，每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日都要根據(jù)公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，而轉(zhuǎn)換日距離前一資產(chǎn)負(fù)債表日不足一個(gè)會(huì)計(jì)期間，所以在此期間的公允價(jià)值變動(dòng)一般不應(yīng)很重大。因此，將前一資產(chǎn)負(fù)債表日至轉(zhuǎn)換日期間的公允價(jià)值變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益，所以不區(qū)分借貸差額。2 .非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后形成的投資性房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益，記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，差額記入“其他綜合收益”科目?！咎崾尽俊捌渌C合收益”應(yīng)在處置該投資性房地產(chǎn)時(shí)

20、，轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。以固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)為例：借：投資性房地產(chǎn)一成本（公允價(jià)值）累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益（借方差額）貸：固定資產(chǎn)其他綜合收益（貸方差額）【小結(jié)】不管是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，都要區(qū)分兩種計(jì)量模式：一是成本模式，二是公允價(jià)值模式。（1）在成本模式計(jì)量下，都是相應(yīng)賬戶的對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益。（2）在公允價(jià)值模式計(jì)量下，轉(zhuǎn)出的都是相關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值，借方都是按照公允價(jià)值入賬，這樣借貸方會(huì)存在一個(gè)差額，這個(gè)差額的處理方式不同：在由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，這個(gè)差額都記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；

21、而在由非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，這個(gè)差額如果在借方，則記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，如果在貸方則記入“其他綜合收益”科目。【鏈接】與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的所得稅問(wèn)題非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大于非投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的差額，形成的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債，對(duì)應(yīng)科目為“其他綜合收益”；投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更產(chǎn)生的遞延所得稅，則其對(duì)應(yīng)科目為“盈余公積和利潤(rùn)分配”；其他原因產(chǎn)生的暫時(shí)性差異的所得稅影響記入“所得稅費(fèi)用”科目?！纠}5?單選題】下列各項(xiàng)有關(guān)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的是（）。（2016年）A,以成本模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換

22、為存貨，存貨應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為其他綜合收益B.以成本模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)，自用固定資產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為當(dāng)期損益C.存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值小于存貨賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為當(dāng)期損益D.以公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)，自用固定資產(chǎn)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額確認(rèn)為其他綜合收益【解析】采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬

23、價(jià)值，選項(xiàng)A和B錯(cuò)誤；采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益），選項(xiàng)D錯(cuò)誤?！敬鸢浮緾【知識(shí)點(diǎn)2】投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，處置投資性房地產(chǎn)屬于企業(yè)的副業(yè)的，通過(guò)其他業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)成本進(jìn)行核算；處置投資性房地產(chǎn)屬于企業(yè)的主業(yè)的，通過(guò)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本進(jìn)行核算；所以，投資性房地產(chǎn)的處置與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的處理不同。1 .成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置（1）實(shí)際收到的處置收入一計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；（2）處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值一計(jì)入其他

24、業(yè)務(wù)成本。會(huì)計(jì)處理：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)2 .公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)3 1）實(shí)際收到的處置收入一計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；4 2）處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值一計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本；5 3）公允價(jià)值變動(dòng)損益和轉(zhuǎn)換中形成的其他綜合收益一轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”。會(huì)計(jì)處理：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)一成本公允價(jià)值變動(dòng)（或借方）借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（或貸方）貸：其他業(yè)務(wù)成本或者，合并會(huì)計(jì)分錄：借：銀行存款公允價(jià)值變動(dòng)損益（或貸方）其他綜合收益其他業(yè)務(wù)成本（差額）貸：投資性房地產(chǎn)一成本公允價(jià)值變動(dòng)（或借