1、1房地產(chǎn)簡(jiǎn)介房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一.在房地產(chǎn)拍賣中，具拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益.隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分.購(gòu)買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式.2基本介紹由貨幣形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閮?chǔ)備形態(tài)過(guò)程中的資金構(gòu)成采購(gòu)成本.購(gòu)入物資的采購(gòu)成本包括：（1）買價(jià)；（2）運(yùn)雜費(fèi)；（3）流通環(huán)節(jié)交納的稅金、外匯價(jià)差；（4）采購(gòu)保管費(fèi)，即企業(yè)的材料物

2、資供應(yīng)部門和倉(cāng)庫(kù)在組織材料物資采購(gòu)、供應(yīng)和保管過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用.其中第（1）、（3）項(xiàng)應(yīng)直接計(jì)入材料物資的采購(gòu)成本。不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，按材料物資的重量或買價(jià)的比例等分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)傆?jì)入各有關(guān)材料物資的采購(gòu)成本.采購(gòu)保管費(fèi)一般應(yīng)先通過(guò)采購(gòu)保管費(fèi)科目核算，月終采用實(shí)際分配率或計(jì)劃分配率分配計(jì)入各材料物資的采購(gòu)成本.由儲(chǔ)備狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槌善窢顟B(tài)過(guò)程中的資金構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)成本匯聚了企業(yè)在開(kāi)發(fā)房屋、土地、配套設(shè)備和代建工程過(guò)程中除開(kāi)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用以外的一切費(fèi)用。通過(guò)設(shè)置開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用兩個(gè)成本類賬戶來(lái)歸儲(chǔ)和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)成本賬戶核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生

3、的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地使用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等.企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用屬于直接費(fèi)用的，直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本賬戶；應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)賬戶進(jìn)行歸集，月末，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本.由成品狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿判螒B(tài)過(guò)程中的資金構(gòu)成經(jīng)營(yíng)成本。通過(guò)設(shè)置經(jīng)營(yíng)成本賬戶核算企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本，按照經(jīng)營(yíng)成本的種類，還可以設(shè)置土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本等明細(xì)科目。出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本等于按月計(jì)提的出租產(chǎn)品攤銷和發(fā)生的維修費(fèi)用之和。除了出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本較其產(chǎn)品

4、的開(kāi)發(fā)成本在賬上的數(shù)額有所變化外，商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、土地轉(zhuǎn)讓成本和代建工程結(jié)算成本都與其相應(yīng)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本在數(shù)額上一致.3成本組成土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓.目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中

5、所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大.從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40施右.市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外

6、工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%30%fc右。管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。貸款利息房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。稅費(fèi)稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城

7、鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范.包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25%左右。其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用.它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。4成本核算開(kāi)發(fā)成本的核算（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成內(nèi)容為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和

8、物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：1、土地開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2、房屋開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4、代建工程開(kāi)發(fā)成本：指房地

9、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià).2、前期工程費(fèi)：指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用4、建筑安裝工程費(fèi)：指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工

10、程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等.從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生

11、的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用.管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)

12、入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本.（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序.其一般程序是：1、歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用由于開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本歸集對(duì)象也是不同的。對(duì)于小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題比較容易解決，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開(kāi)發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸

13、集對(duì)象。在這種情況下，成本核算不能過(guò)細(xì)（臺(tái)以單幢為單位），因?yàn)樵S多直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，這樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反,成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開(kāi)始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而其中所開(kāi)發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)，對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用.（1）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成

14、本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶.(2)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(3)將“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)"賬戶。通過(guò)上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，歸集在“開(kāi)發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中.2、正確劃分成本項(xiàng)目客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)

15、自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。為核算開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)要求設(shè)置下列賬戶：(1) “4301開(kāi)發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本.借方余額反映未完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“

16、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。(2) “4302開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”賬戶.本賬戶核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等.本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無(wú)余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，本文認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來(lái)說(shuō)，有悖于會(huì)計(jì)

17、的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本計(jì)算已完開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶。4、按已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶.即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”

18、、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開(kāi)發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn).可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決策，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實(shí)際，不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因顯得遙遙無(wú)期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒(méi)有完成（不影響銷售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會(huì)影響整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問(wèn)題，本文以為完全可以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本，以便項(xiàng)目決算能按計(jì)劃

19、進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，所以對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本一般不會(huì)造成較大的影響。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的確定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）第四條、第六條、第八條、第九條，«國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知»（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

20、計(jì)稅成本的界限。那么，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其銷售成本應(yīng)如何確定呢？1、根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）第八條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本.當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本+總可售面積已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本。2、至于廣告費(fèi)列支的問(wèn)題，根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支

21、出可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷售（營(yíng)業(yè)）收入2%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知（國(guó)稅發(fā)200189號(hào)），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開(kāi)發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營(yíng)業(yè)）收入8%勺比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出.另外，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為

22、實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)；新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)納稅年度。3國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)）第八條第（二）項(xiàng)第十二、十三款是這樣分別規(guī)定的：開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)

23、定在稅前扣除；成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失。成本對(duì)象在建造過(guò)程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。4、借款利息支出，按照下列方法對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除：（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除.（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息

24、準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（3）開(kāi)發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過(guò)其注冊(cè)資本50%勺，超過(guò)部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過(guò)部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。土地開(kāi)發(fā)成本的核算（一）土地開(kāi)發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地.前者是企業(yè)的最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有

25、關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開(kāi)發(fā)成本-土地開(kāi)發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開(kāi)發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本，在“開(kāi)發(fā)成本-一房屋開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，具費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本一-土地開(kāi)發(fā)成本"科目進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本.如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企

26、業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開(kāi)發(fā)成本一一土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品"賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本，從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。（二）土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置（1）土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定為了既有利于土地開(kāi)發(fā)支出的歸集，又有利于土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象：1、對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地

27、，可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；2、對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。(2) 土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的開(kāi)發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的.企業(yè)要根據(jù)所開(kāi)發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定

28、的、企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置.根據(jù)土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；(2)前期工程費(fèi)；(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開(kāi)發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià).前期工程費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整

29、費(fèi)等.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。（三）土地開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本一-房屋開(kāi)發(fā)成本"賬戶核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本一-土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開(kāi)發(fā)成本，對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按土地開(kāi)發(fā)

30、項(xiàng)目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬.對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)支出，可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開(kāi)發(fā)成本一一商品性土地開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)成本一一自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本一一商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用"賬戶的貸

31、方.（四）舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出：商品性土地自用土地支付征地拆遷費(fèi)78000元72000元支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20000元18000元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25000元18000元分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)10000元合計(jì)133000元108000元1、則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借；開(kāi)發(fā)成本一一商品性土地開(kāi)發(fā)成本78000開(kāi)發(fā)成本一-自用土地開(kāi)發(fā)成本72000貸：銀行存款1500002、用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本一一商品性土地開(kāi)發(fā)成本20000開(kāi)發(fā)成本-自用土地開(kāi)發(fā)成本18000貸:銀行存款38

32、0003、將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本一-商品性土地開(kāi)發(fā)成本25000開(kāi)發(fā)成本一一自用土地開(kāi)發(fā)成本18000貸：應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款430004、分配應(yīng)記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作借：開(kāi)發(fā)成本一-商品性土地開(kāi)發(fā)成本10000貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用10000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)支出分別記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬.（五）已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開(kāi)發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開(kāi)發(fā)成本一一商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)

33、發(fā)產(chǎn)品一一土地”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收，加上以前月份開(kāi)發(fā)支出共1002000元，應(yīng)作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一土地1002000貸：開(kāi)發(fā)成本一一商品性土地開(kāi)發(fā)成本1002000為本企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地，應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入

34、有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”項(xiàng)目；對(duì)其他土地開(kāi)發(fā)支出,包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)"項(xiàng)目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開(kāi)發(fā)支出，應(yīng)將它自“開(kāi)發(fā)成本一一自用土地開(kāi)發(fā)成本"賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本一一房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)自用土地在開(kāi)發(fā)完成后，加上以前月份開(kāi)發(fā)車出540000元共648000元.這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，18

35、1周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開(kāi)發(fā)成本為240元(648000元/1500+1200),應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為360000元(240元X1500),結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為288000元(240元X1200),在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)成本648000貸：開(kāi)發(fā)成本一-自用土地開(kāi)發(fā)成本648000如果自用土地開(kāi)發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等項(xiàng)目的用地則應(yīng)先將其成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一-自用土地"賬戶的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再?gòu)摹伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一自用土地”賬戶的貸方將其開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本一一房屋開(kāi)發(fā)成本

36、”等賬戶的借方。前期工程費(fèi)用的核算房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)"成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本一-房屋開(kāi)發(fā)成本"賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)"成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本-一房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的核算房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道

37、路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開(kāi)發(fā)成本一-房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。建筑安裝工程費(fèi)用的核算房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，具建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程

38、價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本一一房屋開(kāi)發(fā)成本"賬戶的借方和“應(yīng)付賬款一-應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本一-房屋開(kāi)發(fā)成本"賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方.如果開(kāi)發(fā)企業(yè)

39、自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本-一房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)"成本項(xiàng)目.企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本-一房屋開(kāi)發(fā)成本"賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方.施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成

40、本一-房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”、"施工間接費(fèi)用"等賬戶,用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本一一房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目.企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí),記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本"賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算（一）配套設(shè)施的種類及其

41、支出歸集的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本.按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本.因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國(guó)家有這

42、方面的投資，或是政府投資，或國(guó)家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來(lái)，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開(kāi)發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：1、對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本一-房屋開(kāi)發(fā)成本"賬戶中歸

43、集其發(fā)生的支出；2、對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本一一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本"賬戶進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本；3、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本-配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如

44、下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開(kāi)竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象于工程完工算出開(kāi)發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的

45、比例，算出各配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目.（三）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本一一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶

46、進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本一-配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款一一應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本一一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本-一XX”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本-配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本一一XX”賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

47、”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本-配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本"賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用"賬戶的貸方。對(duì)配套設(shè)施與房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同步開(kāi)發(fā)，或房屋等開(kāi)發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本一一房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)的開(kāi)發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要幾年，開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況.這種房

48、屋開(kāi)發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法接配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開(kāi)發(fā)成本.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）X配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=1亥配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）+應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)X100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大配套設(shè)施。（四）已

49、完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問(wèn)情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開(kāi)發(fā)成本：1、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本"賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一-配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一配套設(shè)施460000貸：開(kāi)發(fā)成本一-配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本460000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。2、按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入

50、有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本一-房屋開(kāi)發(fā)成本265000開(kāi)發(fā)成本一一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本35000貸：開(kāi)發(fā)成本一-配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本3000003、對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：借：預(yù)提費(fèi)用一一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)320000貸：開(kāi)發(fā)成本一一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本320000如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本

51、。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算（一）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用.這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用"貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開(kāi)支，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：1、工資指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。2

52、、福利費(fèi)指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14%）提取的職工福利費(fèi)。3、折舊費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。4、修理費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。5、辦公費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用.6、水電費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。7、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水

53、的燃料等。8、周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。9、利息支出指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益.10、其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用支出。從上述開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)說(shuō)，則隨著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量

54、增加，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之,完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，就可降低開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用"賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房-周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費(fèi)累計(jì)折舊遞延資產(chǎn)銀行存款周轉(zhuǎn)房一-周轉(zhuǎn)房攤銷必須指出，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記.（二）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配每月終了，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的