1、成都富力房屋置換企業(yè)治理咨詢報(bào)告MLS科技中國公司2001年12月前言41工程概述41.1工程內(nèi)容41.2工程實(shí)施目的、方法和過程41.2.1實(shí)施目的41.2.2實(shí)施方法51.2.3調(diào)研過程51.3報(bào)告綜述51.3.1宗旨51.3.2原貝U61.3.3方法61 .3.4內(nèi)容摘要62 .3.5幾點(diǎn)說明63企業(yè)概述62.1富房置換的創(chuàng)立及開展62.1.1公司創(chuàng)立72.1.2公司開展72.2企業(yè)現(xiàn)狀及其評價(jià)72.2.1.綜述72.2.2治理體制82.2.3組織結(jié)構(gòu)82.2.4業(yè)務(wù)品種、流程及其治理112.2.5人力資源治理153.2.6財(cái)務(wù)治理及監(jiān)督164.2.7企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)營銷籌劃165.2

2、.8經(jīng)營治理綜合評價(jià)173.企業(yè)開展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)173.1房地產(chǎn)中介市場及其開展173.1.1房地產(chǎn)特性及其市場特征173.1.2房地產(chǎn)中介及其特征183.1.3我國房地產(chǎn)中介行業(yè)開展現(xiàn)狀及開展趨勢193.2成都市房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r203.2.1自然特點(diǎn)203.2.2人文特征203.2.3成都房地產(chǎn)中介市場概述203.3企業(yè)開展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定203.3.1戰(zhàn)略目標(biāo)的制定原那么203.3.2企業(yè)開展長期戰(zhàn)略目標(biāo)：213.3.3企業(yè)開展階段性戰(zhàn)略目標(biāo)：213.4企業(yè)開展戰(zhàn)略實(shí)施223.4.1戰(zhàn)略實(shí)施原那么223.4.2戰(zhàn)略實(shí)施步驟223.5企業(yè)開展戰(zhàn)略內(nèi)容223.5.1業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略223.5.2組織結(jié)

3、構(gòu)模式設(shè)計(jì)263.5.3人才戰(zhàn)略283.5.4營銷戰(zhàn)略326.5.5資本運(yùn)營戰(zhàn)略354.企業(yè)內(nèi)部治理建設(shè)354.1適宜不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域經(jīng)營模式的建立354.1.1機(jī)構(gòu)營銷模式354.1.2店鋪式經(jīng)營模式364.2組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化374.3業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化設(shè)計(jì)394.3.1業(yè)務(wù)流程優(yōu)化設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)394.3.2業(yè)務(wù)流程優(yōu)化414.3.3業(yè)務(wù)治理434.4內(nèi)部治理制度的完善444.4.1職務(wù)說明書444.4.2人力資源治理制度454.4.3考核獎懲制度454.4.4業(yè)務(wù)治理制度464.4.5財(cái)務(wù)治理制度464.4.6行政辦公治理464.4信息系統(tǒng)的應(yīng)用474.5考核及監(jiān)督機(jī)制474.6鼓勵機(jī)制484.7財(cái)務(wù)

4、治理與資金監(jiān)管484.8企業(yè)文化與對外宣傳497.9市場研究與企業(yè)開展研究50前言隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加快,國內(nèi)房地產(chǎn)中介企業(yè)已經(jīng)從小規(guī)模、作坊式的個體運(yùn)營模式向規(guī)模化、品牌化的大型現(xiàn)代企業(yè)方向開展.興旺地區(qū)出現(xiàn)了一些擁有上百家分店的巨型房地產(chǎn)中介企業(yè),而國外的大牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開始紛紛搶灘中國市場.作為成都市大型房地產(chǎn)中介龍頭企業(yè)的成都富力房屋置換以下簡稱“富房置換,面對巨大的市場開展?jié)摿蛣×业母偁帒B(tài)勢,如何抓住機(jī)遇、應(yīng)對挑戰(zhàn)？如何解決企業(yè)自身在迅速開展過程出現(xiàn)的問題？MLS網(wǎng)絡(luò)科技中國公司在深入調(diào)查、研究當(dāng)?shù)厥袌黾捌髽I(yè)狀況的根底上,結(jié)合自身所積累的大量國際、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開展研究

5、經(jīng)驗(yàn),對富房置換的經(jīng)營狀況作以診斷,為富房置換企業(yè)治理提出一整套開展建設(shè)方案,并將在此根底上為富房置換量身定作一套具有較強(qiáng)開放性和擴(kuò)展性的企業(yè)信息治理系統(tǒng),為企業(yè)的順利開展和全國性擴(kuò)展提供根本工具和保證.1 工程概述1.1 工程內(nèi)容本工程包含以下內(nèi)容1 .企業(yè)經(jīng)營治理狀況調(diào)查2 .企業(yè)信息化需求調(diào)研3 .企業(yè)經(jīng)營治理狀態(tài)分析4 .企業(yè)治理咨詢及信息化解決方案5 .企業(yè)信息化系統(tǒng)建設(shè)1.2 工程實(shí)施目的、方法和過程1.1.1 實(shí)施目的分析富房置換經(jīng)營狀況及存在的問題,根據(jù)市場開展要求及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)提出有效的開展策略和實(shí)施方法,為企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化治理提供穩(wěn)定的根底,為企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)信息化治理提供保障,加深

6、合作雙方彼此之間的了解,增強(qiáng)企業(yè)間的聯(lián)系與合作,優(yōu)勢互補(bǔ),為企業(yè)開展提供有效的幫助.1.2.2 實(shí)施方法工程整體實(shí)施采用調(diào)研一一分析一一總結(jié)一一實(shí)踐一一修改一一正式運(yùn)行的實(shí)施思路.對企業(yè)的調(diào)研主要采用訪談法、觀察法、比擬法和類比法,分析過程利用綜合分析法、比擬分析法、圖表分析法等,對調(diào)研情況進(jìn)行綜合比照分析,最終形成?治理咨詢報(bào)告?和?信息化需求報(bào)告?.富房置換的企業(yè)信息化過程將在提交之后,根據(jù)企業(yè)調(diào)整情況進(jìn)行分步實(shí)施.1.2.3 調(diào)研過程MLS科技中國公司富房工程小組于2001年11月6日至11月13日對成都華麗房屋置換公司進(jìn)行了一周時(shí)間的走訪調(diào)研,與富房總部所有職能部門經(jīng)理,包括經(jīng)營一、二

7、部,大宗業(yè)務(wù)一、二部,客戶效勞中央,財(cái)務(wù)部,開展研究部,總經(jīng)理辦公室,以及房屋銀行部、加盟店治理等十個部門和權(quán)證中央、信貸科、房源科等三個二級業(yè)務(wù)治理部門主管等公司各中、高層治理者進(jìn)行了全面、深入的接觸和座談,走訪了三個直營分店和一個加盟店,具體了解了各分店的經(jīng)營情況和存在的細(xì)節(jié)問題.經(jīng)過一周的訪談,在富房置換特派協(xié)調(diào)人員陳斌及全體富房治理成員的大力配合下,小組成員順利完成了調(diào)研工作,搜集了大量的企業(yè)經(jīng)營治理資料和信息,了解了企業(yè)業(yè)務(wù)流程和根本運(yùn)營,并在企業(yè)開展等問題上與富房置換高層治理者達(dá)成了共識.1.3 報(bào)告綜述1.3.1 宗旨本報(bào)告旨在理清企業(yè)經(jīng)營狀況,分析企業(yè)運(yùn)營治理機(jī)制,為企業(yè)制定適

8、宜的開展戰(zhàn)略,為企業(yè)治理提供建設(shè)性意見,使企業(yè)能夠盡快解決目前經(jīng)營中存在的問題,走向順暢的規(guī)?；_展道路.1.3.2 原那么本報(bào)告本著尊重現(xiàn)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)、科學(xué)開展的原那么,依據(jù)治理學(xué)的根本原理和房地產(chǎn)的專業(yè)特性,為企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和改善治理結(jié)構(gòu)提供方向性建議和操作模型,僅供企業(yè)治理層參考.在企業(yè)治理模式設(shè)計(jì)上,本報(bào)告緊密結(jié)合地方市場狀況及國內(nèi)市場開展趨勢,緊密結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況,使治理體系具有可操作性、前瞻性和自我完善性1.3.3 方法本報(bào)告主要使用說明、列舉和圖表等方法進(jìn)行闡述.1.3.4 內(nèi)容摘要報(bào)告正文共分四局部,第一局部是對工程的簡要說明；第二局部對企業(yè)經(jīng)營治理狀況進(jìn)行概括描述和評價(jià),提出目

9、前企業(yè)經(jīng)營治理中所存在的主要問題；第三局部從戰(zhàn)略的角度對企業(yè)開展提出建議,設(shè)計(jì)企業(yè)開展戰(zhàn)略模型；第四局部從戰(zhàn)術(shù)的角度對企業(yè)經(jīng)營治理的各個方面提出具體建議,設(shè)計(jì)企業(yè)階段性治理模式.2.3.5 幾點(diǎn)說明一、本報(bào)告僅對企業(yè)治理提出戰(zhàn)略指導(dǎo)性思想,說明企業(yè)治理提升方法,提供相對于現(xiàn)狀的改良原那么,不涉及企業(yè)的具體經(jīng)營、人員素質(zhì)鑒定、人事安排建議等具體問題.二、本報(bào)告不涉及企業(yè)股本構(gòu)成分析和設(shè)計(jì),在企業(yè)投、融資策略方面只進(jìn)行方向性評述和建議.三、由于無法了解企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表,因此本報(bào)告在財(cái)務(wù)方面只進(jìn)行定性的闡述,而無法進(jìn)行定量分析.企業(yè)概述3.1 富房置換的創(chuàng)立及開展2.1.1 公司創(chuàng)立成都富力房屋置換原

10、為富力產(chǎn)業(yè)股份下屬的經(jīng)營部門,于1999年底開始開展二手房買賣和房屋租賃等房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù).隨著業(yè)務(wù)量的不斷增加和市場形勢的發(fā)展,于2000年正式注冊為富力房屋置換.主要經(jīng)營內(nèi)容包括房屋租賃、二手房買賣、整盤包裝、籌劃及代理等.2.1.2 公司開展富房置換在成立后的短短一年時(shí)間里由僅有一家店幾個人的小公司,開展成為擁有十四家直營門店、四家加盟店,業(yè)務(wù)涉及二手房交易、租賃、商品房代理和大宗業(yè)務(wù)經(jīng)營的多品種、多門店的地區(qū)性中大型房地產(chǎn)中介企業(yè).目前企業(yè)擁有員工名,其中治理人員名,經(jīng)紀(jì)人名,年?duì)I業(yè)額萬元的,位居成都市場中介企業(yè)的前列.業(yè)務(wù)的迅猛開展和市場占有率的提升雖然為企業(yè)帶來了較好的聲譽(yù)和效益,但

11、開展過快也使企業(yè)在經(jīng)營治理中存在的問題迅速暴露出來,并隨著分店數(shù)量的增加而愈加明顯.主要表現(xiàn)在：由于自身信息化程度低,信息系統(tǒng)建設(shè)滯后而使企業(yè)在信息處理、傳遞和治理等方面不能滿足業(yè)務(wù)需要,嚴(yán)重制約了企業(yè)的開展；由于企業(yè)開展時(shí)間短、開展速度過快,企業(yè)治理層從業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和治理經(jīng)驗(yàn)上準(zhǔn)備不夠充分,企業(yè)治理沒有整體思路,治理制度建設(shè)極不完善,使企業(yè)治理者成為“救火者,窮于應(yīng)付日常的治理問題而無法自拔；由于信息不暢和細(xì)節(jié)治理不當(dāng)使企業(yè)市場反響速度減慢,工作效率降低；由于機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置使企業(yè)內(nèi)耗增加,員工之間、部門之間矛盾增加.企業(yè)內(nèi)部治理和企業(yè)信息化建設(shè)程度嚴(yán)重制約著企業(yè)自身的開展.2.2 企業(yè)現(xiàn)狀及其評

12、價(jià)2.2.1.綜述富房置換由富力產(chǎn)業(yè)股份的一個部門開展為一個獨(dú)立運(yùn)營的有限責(zé)任制企業(yè),雖然成立的時(shí)間較短,但是由于企業(yè)建立之初即應(yīng)用了現(xiàn)代企業(yè)治理制度理念,使企業(yè)在法人治理結(jié)構(gòu)安排上較為科學(xué)、合理,企業(yè)治理起點(diǎn)較高,治理體制先進(jìn),企業(yè)文化建設(shè)好,治理隊(duì)伍年青化程度高,企業(yè)前期開展較為順暢.富房置換在開展過程中逐步探索適合于企業(yè)自身特點(diǎn)和地方市場特點(diǎn)的經(jīng)營道路,初步建立起了一整套業(yè)務(wù)治理流程和企業(yè)治理組織架構(gòu),建立了相應(yīng)的業(yè)務(wù)和行政治理制度,并根據(jù)市場開展作出過幾次調(diào)整.目前富房置換實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,由兩位副總經(jīng)理分管不同部門,協(xié)助總經(jīng)理完成企業(yè)的全面治理工作.下設(shè)經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、大宗業(yè)務(wù)一

13、部、大宗業(yè)務(wù)二部、房屋銀行建設(shè)部、加盟店建設(shè)部、客戶效勞中央、開展研究部、網(wǎng)絡(luò)部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理辦公室等十一個職能部門.對各分店采取兩層治理,分部門指導(dǎo)的治理方式.以下分別從治理機(jī)制、組織架構(gòu)、人員治理、鼓勵機(jī)制及財(cái)務(wù)治理等幾方面分別進(jìn)行對企業(yè)經(jīng)營治理作出整理和評價(jià).2.2.2 治理體制治理體制在這里指的是企業(yè)制度安排的根本依據(jù),即企業(yè)所有權(quán)、決策權(quán)、經(jīng)營權(quán)和監(jiān)督權(quán)的表現(xiàn)形式.它是企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn),也是決定企業(yè)治理模式和發(fā)展前途的關(guān)鍵點(diǎn).目前富房置換實(shí)行的是董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制.總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司的全面治理和日常決策,重大決策由總經(jīng)理提議,董事會執(zhí)行.日常執(zhí)行由兩位副總協(xié)同

14、總經(jīng)理共同完成.經(jīng)營層的決策根本采用民主集中的形式,由經(jīng)理層共同討論形成決議.由于本次調(diào)研不涉及富房置換的股本結(jié)構(gòu)和股東構(gòu)成,因此無法對其法人治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行更深入的了解和分析.從了解到的情況來看,目前的治理體制根本適應(yīng)于企業(yè)創(chuàng)立期和開展初期情況,但是從長遠(yuǎn)開展方向上看它還不符合現(xiàn)代企業(yè)治理的要求,非科學(xué)、非標(biāo)準(zhǔn)的決策體系,薄弱的監(jiān)督體系以及狹隘的分配機(jī)制將最終成為企業(yè)開展的嚴(yán)重障礙.2.2.3 組織結(jié)構(gòu)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)全體員工為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而進(jìn)行分工協(xié)作,在職務(wù)范圍、責(zé)任、權(quán)力方面所形成的結(jié)構(gòu)體系,從表現(xiàn)形式上來說,就是企業(yè)的部門設(shè)置及其相互之間的治理層級關(guān)系和聯(lián)系.2.2.3.1 組織機(jī)構(gòu)

15、以下是富房置換目前的組織結(jié)構(gòu)圖:2.2.3.2 各部門主要職能：總經(jīng)理：負(fù)責(zé)企業(yè)的全面治理、開展方案和企業(yè)級拓展.同時(shí)直接領(lǐng)導(dǎo)大宗業(yè)務(wù)一部、財(cái)務(wù)和辦公室三個部門.副總經(jīng)理：兩名副總經(jīng)理分別負(fù)責(zé)八個職能部門,同時(shí)形成對十七家分店的治理、指導(dǎo)和監(jiān)督.其中吳總主要負(fù)責(zé)常規(guī)業(yè)務(wù)治理,孫總負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)品種的開發(fā)、業(yè)務(wù)拓展以及售后效勞等.經(jīng)營一部：十四家直營分店的常規(guī)業(yè)務(wù)治理.經(jīng)營二部：下設(shè)權(quán)證中央、房源科和信貸科三個二級治理部門,分別負(fù)責(zé)房源治理、權(quán)證辦理、按揭手續(xù)辦理及其它與業(yè)務(wù)相關(guān)的事務(wù)性工作.同時(shí)在各分店中設(shè)置治理員職位,直接由房源科和部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對分店的房源統(tǒng)一治理和監(jiān)督.加盟店建設(shè)：負(fù)責(zé)

16、四家加盟店的常規(guī)業(yè)務(wù)治理和加盟店拓展.房屋銀行部：負(fù)責(zé)治理全局部店中開展的房屋銀行業(yè)務(wù).目前主要工作內(nèi)容集中在售后、統(tǒng)計(jì)和宣傳方面.開展研究部：企業(yè)籌劃和房地產(chǎn)工程籌劃,市場研究和營銷籌劃等.此外還負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)和合同治理.大宗業(yè)務(wù)一部：主要負(fù)責(zé)投資參謀及大宗業(yè)務(wù)手續(xù)代辦等實(shí)施難度較大、總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理房屋銀行部經(jīng)營一部大宗業(yè)務(wù)一部財(cái)務(wù)部總經(jīng)理辦公室專業(yè)性要求較客戶效勞中央經(jīng)營一部房屋銀行部開展研究部網(wǎng)絡(luò)部1 r經(jīng)營部經(jīng)營一部連瑣店O連瑣店權(quán)證中央大宗業(yè)務(wù)一部財(cái)務(wù)部總經(jīng)理辦公室1信貸科房源科律師公證高的業(yè)務(wù).大宗業(yè)務(wù)二部：負(fù)責(zé)大宗業(yè)務(wù)開拓、工程籌劃、營銷籌劃及個案地盤銷售代理等大宗業(yè)務(wù)的拓

17、展及執(zhí)行.客戶效勞中央：剛剛成立,主要負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)、效勞質(zhì)量檢查等工作.總經(jīng)理辦公室：負(fù)責(zé)行政辦公事務(wù)、人員的招聘、企業(yè)文化建設(shè)及企業(yè)資產(chǎn)治理等工作財(cái)務(wù)部：全面負(fù)責(zé)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)算和企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)治理工作.2.2,3.3 評價(jià)從以上組織結(jié)構(gòu)圖及對各部門職能的描述中不難看出,目前公司的組織結(jié)構(gòu)根本上屬于直線職能制形式.這種組織結(jié)構(gòu)形式在一定程度上減輕了上級主管的負(fù)擔(dān),并且發(fā)揮了一部分權(quán)力制衡作用,但是這種結(jié)構(gòu)形式最大問題是阻礙了組織必要的集中領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)一指揮,容易形成多頭治理,造成一定程度上的治理混亂.業(yè)務(wù)多部門指導(dǎo),政出多門,治理部門之間存在較多內(nèi)耗.比方經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、加盟店建設(shè)和房屋銀行,其

18、工作性質(zhì)大致相同,所治理的對象也根本相同,使得治理制度難以推行,業(yè)務(wù)執(zhí)行困難重重.這種組織結(jié)構(gòu)在設(shè)計(jì)之初顯然是為了增強(qiáng)對基層店的限制,減少治理層次,但從實(shí)施結(jié)果來看它在實(shí)際上弱化了對各分店的業(yè)務(wù)治理和總體協(xié)調(diào),降低了規(guī)模優(yōu)勢的發(fā)揮.這里根據(jù)我們的調(diào)查將其實(shí)際執(zhí)行情況畫出：客戶效勞中央2.2.4 業(yè)務(wù)品種、流程及其治理目前富房置換主營業(yè)務(wù)包括：房產(chǎn)租賃、二手房買賣和大宗業(yè)務(wù)代理.2.2.4.1 業(yè)務(wù)品種在租賃業(yè)務(wù)中在常規(guī)租賃業(yè)務(wù)之外,開展了房屋銀行業(yè)務(wù)；在二手房買賣中有一般代理、權(quán)證代辦、包銷差價(jià)房等業(yè)務(wù)內(nèi)容；大宗業(yè)務(wù)主要是尾盤、爛尾樓和大業(yè)主的整盤包裝和代銷；此外大宗業(yè)務(wù)還涉及一局部土地及開發(fā)

19、工程的投資、轉(zhuǎn)讓籌劃和代理執(zhí)行等.2.2.4.2 業(yè)務(wù)流程這里我們將其日常業(yè)務(wù)不包括大宗業(yè)務(wù)目前所執(zhí)行的業(yè)務(wù)流程以流程圖的形式表示如下：2.2.4.2.1租賃業(yè)務(wù)租賃業(yè)務(wù)包括一般租賃和房屋銀行流程圖分店治理員出租授權(quán)委托書租賃業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)中產(chǎn)生最早、交易過程最清楚、最簡單的業(yè)務(wù)品種.在這項(xiàng)業(yè)務(wù)的日常治理中關(guān)鍵要解決的問題有三個：一是企業(yè)資源的獨(dú)占性；二是如何預(yù)防客戶的私下交易；三是對業(yè)務(wù)人員個人行為的治理.分店房源信息上傳至經(jīng)營二部房源科整理和同步總部房源科承租委托書承租委托書確認(rèn)書出租授權(quán)委托確認(rèn)書確認(rèn)書及合同交開展研究部、房屋銀行、財(cái)務(wù)部登記和房源科撤單開展研究部房屋銀行部房源科房

20、屋銀行部定期將應(yīng)付、應(yīng)收情況報(bào)財(cái)務(wù)部執(zhí)行房屋銀行部財(cái)務(wù)部客戶業(yè)主房源登記物業(yè)需求房記錄分店業(yè)務(wù)員由于受地方市場狀況和企業(yè)開展時(shí)間較短的影響,富房目前并未把租賃業(yè)務(wù)作為經(jīng)營重點(diǎn),其經(jīng)營占整體經(jīng)營額的比例較低,相對治理力度較弱.在開展常規(guī)租賃業(yè)務(wù)的根底上,富房積極引進(jìn)了“房屋銀行經(jīng)營模式,對企業(yè)經(jīng)營進(jìn)行了積極的創(chuàng)新.但是目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的不夠順利,這主要源于以下幾個方面的制約：第一,市場成熟度不高,客戶群體對此項(xiàng)業(yè)務(wù)認(rèn)知度較低；第二,企業(yè)經(jīng)營治理經(jīng)驗(yàn)缺乏,業(yè)務(wù)人員缺乏相關(guān)的培訓(xùn),阻礙了業(yè)務(wù)的廣泛拓展；第三,分層次市場存在供需不平衡,在供小于求的情況,業(yè)務(wù)生存空間較?。坏谒?信息來源渠道不暢,信息內(nèi)

21、部交流和傳遞受到嚴(yán)重制約,無法發(fā)揮規(guī)模效應(yīng).在房屋銀行業(yè)務(wù)治理方面,由于經(jīng)驗(yàn)缺乏和信息治理瓶頸已經(jīng)造成了治理程序復(fù)雜、表單冗長,治理人員工作效率低下、財(cái)務(wù)監(jiān)管缺乏力度,極大地影響了相關(guān)人員的情緒和業(yè)務(wù)的拓展.2.2.4.2.2買賣業(yè)務(wù)二手房買賣業(yè)務(wù)流程圖買方物業(yè)需求賣方房源登記房源信息上傳至房源科進(jìn)行錄入和同步房源科分店治理員房屋購置委托書分店業(yè)務(wù)員房屋預(yù)定協(xié)議實(shí)勘口房屋出售委托書看房房屋出售授權(quán)委托確認(rèn)書確認(rèn)書、合同交開展研究部、財(cái)務(wù)部登記統(tǒng)計(jì)并通知房源科撤單房源科展研究部財(cái)務(wù)部房屋購置委托確認(rèn)書正式購置合同一次性付款銀行放款尾款支付信貸科負(fù)責(zé)簽定按揭合同并辦理相關(guān)手續(xù)；權(quán)證中央負(fù)責(zé)辦理過戶

22、手續(xù)；財(cái)務(wù)部作相應(yīng)處理尾款支付TT物業(yè)交割銀行按揭合同銀行按揭手續(xù)辦理銀行貸款承諾銀行放款權(quán)證辦理財(cái)務(wù)審核信貸科:權(quán)證中央財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部對照合同執(zhí)行情況及手續(xù)辦理情況進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算二手房買賣交易在國內(nèi)開始時(shí)間并不長,由于我國商品房市場起步較晚,目前二手房交易涉及到比擬復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系問題.因此目前二手房交易業(yè)務(wù)治理的重點(diǎn)主要是業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)和企業(yè)與政府相關(guān)治理部門以及銀行之間的關(guān)系理順.新生的交易品種由于存在著較大的法規(guī)治理空白和較大的市場需求空間,因而這項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為所有大型中介企業(yè)的經(jīng)營重點(diǎn).其交易過程中產(chǎn)生的大量資金流和相關(guān)代辦業(yè)務(wù)產(chǎn)生的附加價(jià)值已經(jīng)成為中介企業(yè)營業(yè)收入的重要來源.企業(yè)

23、對二手房買賣業(yè)務(wù)的治理難點(diǎn)在于企業(yè)經(jīng)營者由于對交易過程中的細(xì)節(jié)問題不甚了解,因而難以制定有效的業(yè)務(wù)監(jiān)管制度,容易產(chǎn)生“飛單現(xiàn)象,此外企業(yè)還面臨著由高收益率的非正常業(yè)務(wù)操作而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn).富房置換在此項(xiàng)業(yè)務(wù)治理方面投入了較多的精力,制定了相對嚴(yán)密的業(yè)務(wù)流程,設(shè)置了相對業(yè)務(wù)分散執(zhí)行和權(quán)力制衡的治理機(jī)構(gòu),并配合了相應(yīng)的報(bào)酬體系,在一定程度上預(yù)防了“飛單的產(chǎn)生,使企業(yè)收益得到了提升.目前存在的問題是：一方面由總部集中對各分店進(jìn)行直接的業(yè)務(wù)治理,使治理人員、財(cái)務(wù)人員經(jīng)常面對大量的事務(wù)性工作,治理力度實(shí)際上被削弱,并且使整體辦事效率降低；另一方面,由于在權(quán)證和按揭辦理過程以及財(cái)務(wù)治理等業(yè)務(wù)關(guān)鍵

24、點(diǎn)上治理不夠嚴(yán)密,使得二手房合同執(zhí)行治理方面存在著較為明顯的漏洞,企業(yè)整體效益仍難以得到最大程度的保證.尤其是對于現(xiàn)金流的限制缺乏深度研究和挖掘,使企業(yè)喪失了大量的開源增效時(shí)機(jī).2.2.4.2.3大宗業(yè)務(wù)：由于企業(yè)的歷史淵源和背景關(guān)系,富房在大宗業(yè)務(wù)方面開展的比擬有力.大宗業(yè)務(wù)部在接到工程之后,經(jīng)過有效的籌劃和包裝,再充分利用企業(yè)內(nèi)部資源和外部渠道推銷出去.從企業(yè)長遠(yuǎn)開展來看,大宗業(yè)務(wù)將始終是企業(yè)一個高利潤增長區(qū),因此應(yīng)積極利用企業(yè)各方資源開拓此項(xiàng)業(yè)務(wù).目前大宗業(yè)務(wù)方面存在主要問題是機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置和人才的匱乏.這局部業(yè)務(wù)由于涉及較多企業(yè)高級機(jī)密,因此在這里不作過多評論.2.2.5 人力資源治理

25、人企業(yè)經(jīng)營中最重要、最珍貴的資源.房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)最終是靠經(jīng)紀(jì)人來完成的.因此房地產(chǎn)中介企業(yè)治理的核心問題是對經(jīng)紀(jì)人的治理.人力資源治理包括對人員招聘、培訓(xùn)、鼓勵和考核等方面的制度安排,它滲透在企業(yè)的各個方面,貫穿企業(yè)的整個經(jīng)營過程.理工作由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé),人員培訓(xùn)那么由客戶效勞中央負(fù)責(zé).公司目前還沒有建立完整的考核和鼓勵制度,只是由一些零散地與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合的治理規(guī)定代替.顯然富房在人力資源的治理上存在比擬大的缺陷.2.2.6 財(cái)務(wù)治理及監(jiān)督由于本次調(diào)研對財(cái)務(wù)部門的了解僅限于財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的銜接,以及財(cái)務(wù)對業(yè)務(wù)方面的要求和治理,因此這里只就對財(cái)務(wù)治理中涉及業(yè)務(wù)治理的局部進(jìn)行評述,不涉及企業(yè)

26、的財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況分析和資本構(gòu)成分析.目前富房財(cái)務(wù)部對所有分店所發(fā)生的財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行直接治理.由于業(yè)務(wù)需要,目前各分店都有收款權(quán),財(cái)務(wù)部門為各分店在銀行開立存折,分店只能存入不能取出.這也是大局部中介公司在創(chuàng)立之初的一種常規(guī)作法.目前財(cái)務(wù)治理所面臨的問題是由于信息傳遞不暢所造成的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的嚴(yán)重脫節(jié).財(cái)務(wù)監(jiān)管無法實(shí)現(xiàn).此外財(cái)務(wù)人員還不得不面對日常大量的業(yè)務(wù)核算和統(tǒng)計(jì)工作.2.2.7 企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)營銷籌劃企業(yè)文化建設(shè)是富房經(jīng)營的一大特色,統(tǒng)一的企業(yè)形象設(shè)計(jì)已經(jīng)表到達(dá)了企業(yè)的各個方面,包括統(tǒng)一的色彩、統(tǒng)一的標(biāo)識、統(tǒng)一的店面布置,以及統(tǒng)一的業(yè)務(wù)用語、統(tǒng)一的公文形式等等.企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對于企業(yè)文化的建設(shè)極

27、為重視,自上而下、標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)文化倡導(dǎo)是企業(yè)文化建設(shè)的有力保證.面對日益成熟的房地產(chǎn)市場,企業(yè)的文化建設(shè)無疑是企業(yè)品牌推廣的一個重要手段.但是應(yīng)該看到的是企業(yè)文化建設(shè)并非只是表達(dá)在VI方面,形象的統(tǒng)一只是企業(yè)文化表現(xiàn)的一個方面,真正的企業(yè)文化是滲透在企業(yè)治理的每一個毛孔中的,是企業(yè)內(nèi)在品質(zhì)和企業(yè)作風(fēng)的綜合表達(dá).深入人心、形成習(xí)慣的企業(yè)文化將被企業(yè)成員傳播到各個角落,會使企業(yè)的開展過程變得更加順暢和自然.深層次的企業(yè)文化建設(shè)是一個長期的過程,需要精心的設(shè)計(jì)和逐步導(dǎo)入.企業(yè)文化建設(shè)將有力地推動企業(yè)自我營銷過程.目前富房還缺乏對市場的整體營銷概念和實(shí)施策略,還沒有正式開展企業(yè)營銷過程.真正的市場營銷

28、行為應(yīng)當(dāng)是建立在對企業(yè)和市場情況的準(zhǔn)確把握和科學(xué)分析根底之上的.在企業(yè)的信息系統(tǒng)建立之后,此項(xiàng)工作應(yīng)該能夠更加順利地開展.富房置換目前并未設(shè)立專門的人力資源治理部門,人員的招聘、日?？记诩叭藛T檔案管2.2.8 經(jīng)營治理綜合評價(jià)從總體上來說,富房置換的經(jīng)營治理存在以下問題：一、企業(yè)開展思路和脈絡(luò)不夠清楚,業(yè)務(wù)重點(diǎn)不夠明確,使企業(yè)治理缺乏條理性；企業(yè)擴(kuò)張沒有經(jīng)過細(xì)致的市場分析,缺乏科學(xué)性和方案性,在一定程度上影響了經(jīng)營收益.二、企業(yè)內(nèi)部治理制度和業(yè)務(wù)治理制度不夠健全,調(diào)整過于頻繁,使企業(yè)經(jīng)營狀況不十分穩(wěn)定,受人員素質(zhì)約束較大.三、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理,企業(yè)辦事效率不高,增加了內(nèi)部矛盾和治理本錢

29、.四、薪酬體系過于復(fù)雜,外表上很嚴(yán)密,實(shí)際執(zhí)行比擬困難,在一定程度上影響了局部員工的工作積極性.五、人才機(jī)制尚待建立,人才的引進(jìn)、培養(yǎng)、考核和流動都帶有較大的隨意性,對企業(yè)長期開展影響較大.六、乏完整的企業(yè)崗位責(zé)任制度,使考核和監(jiān)督缺乏明確的依據(jù).七、業(yè)務(wù)流程安排及治理不夠嚴(yán)密,缺乏高效的信息治理系統(tǒng)和傳遞通道,資源利用率較低.八、市場營銷沒有整體思路,企業(yè)宣傳力度較弱,難以形成品牌較應(yīng).3.企業(yè)開展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)3.1 房地產(chǎn)中介市場及其開展3.1.1 房地產(chǎn)特性及其市場特征房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱,是房屋與土地及其相應(yīng)權(quán)屬的通稱.房地產(chǎn)商品交易,除了實(shí)物和貨幣物質(zhì)上的交換之外,同時(shí)還伴隨著其是權(quán)

30、屬的轉(zhuǎn)移.固定性、差異性、耐久性和保值性是房地產(chǎn)獨(dú)具的特性,房地產(chǎn)產(chǎn)品涉及自然科學(xué)、社會科學(xué)諸多領(lǐng)域和學(xué)科,其產(chǎn)品本身的復(fù)雜性使其生產(chǎn)和銷售過程都表達(dá)出周期長、流程繁雜、費(fèi)用高的特點(diǎn).在房地產(chǎn)的交易中房地產(chǎn)商品具有所有權(quán)和使用權(quán)可以別離的特征.因此通常將房地產(chǎn)市場分為三級市場,即以土地使用權(quán)為交易對象的一級市場,以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為核心的二級市場和以房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓、出租為核心的三級市場.房地產(chǎn)市場可以從狹義、廣義兩個層面來理解：狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)產(chǎn)品市場；廣義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中所有交換關(guān)系的總和,它不僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品市場,而且包括房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中涉及的土地、資金、勞動

31、力、信息、技術(shù)等要素市場.即它不是一個單一商品的市場,而是一個經(jīng)營多種商品的市場體系,除了房地產(chǎn)產(chǎn)品本身之外,它還涉及生產(chǎn)資料市場、消費(fèi)資料市場、金融市場以及勞動力市場等.3.1.2 房地產(chǎn)中介及其特征房地產(chǎn)中介實(shí)質(zhì)上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場中介,它是房地產(chǎn)市場運(yùn)作的介質(zhì)體系,是一系列中介介引等活動的集合和系統(tǒng).狹義的房地產(chǎn)中介單指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為,即在房地產(chǎn)交易過程中從事居間、經(jīng)紀(jì)、代理等有償效勞活動；廣義的房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱.我國?城市房地產(chǎn)治理法?規(guī)定：“房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)應(yīng)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等.從以上對廣義房地產(chǎn)市

32、場的分析,我們可以看出,與房地產(chǎn)交易相關(guān)的事務(wù)還有房地產(chǎn)公證、房地產(chǎn)融資效勞、房地產(chǎn)擔(dān)保、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)糾紛和仲裁等.這些活動所屬的專職機(jī)構(gòu)一般是財(cái)務(wù)公司、典當(dāng)行、拍賣行、擔(dān)保公司、公證處、保險(xiǎn)公司、律師融會所以及資產(chǎn)評估事務(wù)所等.房地產(chǎn)中介作為一種專門的行業(yè),在其自身行為活動和機(jī)構(gòu)運(yùn)作等方面都表現(xiàn)出明顯的行業(yè)特性.一、經(jīng)營對象的信息性.房地產(chǎn)中介企業(yè)運(yùn)作的對象或資本是信息,或者是固化了信息的專業(yè)知識等.信息是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本,正是由于房地產(chǎn)交易過程涉及大量的信息傳遞和專業(yè)知識傳遞,才使得房地產(chǎn)中介行為蓬勃開展,經(jīng)久不衰.二、以“效勞為企業(yè)行為的核心內(nèi)容.房地產(chǎn)中介企業(yè)的“

33、商品就效勞,效勞質(zhì)量是企業(yè)競爭力的重要衡量標(biāo)準(zhǔn).以信息為工具不斷開發(fā)新的效勞品種是房地產(chǎn)中介企業(yè)進(jìn)行企業(yè)創(chuàng)新的核心內(nèi)容.三、目的的報(bào)酬性,即房地產(chǎn)中介效勞是有價(jià)值的,是以營利為目的的效勞.四、范圍的廣延性.由于中介效勞本身作為一種居間活動就具有廣泛的適應(yīng)性,而房地產(chǎn)交易特性使房地產(chǎn)中介企業(yè)具有廣泛的生存空間.五、活動的非連續(xù)性.即房地產(chǎn)中介活動是針對某項(xiàng)交易而發(fā)生的,工程結(jié)束即意味著一次中介活動的終結(jié).因此中介企業(yè)必須面對不斷開拓市場的問題.3.1.3 我國房地產(chǎn)中介行業(yè)開展現(xiàn)狀及開展趨勢作為房地產(chǎn)商品流通過程的重要環(huán)節(jié),隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷開展,我國房地產(chǎn)中介企業(yè)對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的開展,

34、提升專業(yè)水平,加速流通過程起著越來越重要的作用.我國房地產(chǎn)中介企業(yè)的開展,從二十世紀(jì)八十年代后期到現(xiàn)在,已經(jīng)從最初不被人們認(rèn)可的小規(guī)模企業(yè)、個人行為占主要地位的模式,逐步開展為標(biāo)準(zhǔn)的市場運(yùn)作,以品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)為企業(yè)生存根本的市場競爭時(shí)代.現(xiàn)在房地產(chǎn)市場一片景氣,房價(jià)節(jié)節(jié)攀升,市場需求旺盛,為房地產(chǎn)中介企業(yè)帶來了巨大的開展空間,但同時(shí)也對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和治理提出了更高的要求.主要表現(xiàn)在以下幾方面：第一,新技術(shù)、新觀念不斷涌現(xiàn),要求房地產(chǎn)中介企業(yè)開辟全方位的信息渠道,對信息全面、快速把握,并能及時(shí)進(jìn)行信息處理,以對市場形勢作出快速反響,引領(lǐng)時(shí)尚、把握商機(jī)；第二,消費(fèi)者素質(zhì)不斷提升,消費(fèi)心理越

35、來越成熟,加之信息通道較以往已大大改變,人們對中介效勞質(zhì)量要求越來越高,已不僅僅滿足于信息的提供,而要求更多的專業(yè)化效勞和增值效勞.這使一些原始的中介效勞手段無法奏效,某些規(guī)模小、靠鉆法律空子為生的中介公司已無生存空間,而一些資金、品牌為背景支持的新型中介企業(yè)開始迅速占領(lǐng)市場；第三,市場規(guī)模的擴(kuò)大要求中介企業(yè)不斷擴(kuò)大規(guī)模,增加門店數(shù)量,保持市場占有率,而公司規(guī)模的擴(kuò)大與原始的治理手段和信息傳遞方式之間存在著嚴(yán)重沖突,治理模式和信息技術(shù)應(yīng)用成為制約企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的重要因素；第四,房地產(chǎn)中介目前的經(jīng)營方式使企業(yè)的開展過分依賴銷售人員的個人水平.人員的流動經(jīng)常會造成的客戶流失,而由工作性質(zhì)決定的大局部

36、從業(yè)人員個人素質(zhì)不高的狀況也影響了企業(yè)在消費(fèi)者心中的形象.因此如何標(biāo)準(zhǔn)和治理銷售過程、監(jiān)督銷售人員行為就成為企業(yè)的重要工作內(nèi)容；第五,房地產(chǎn)二級市場持續(xù)升溫,而三級市場由于國家相關(guān)政策法規(guī)不夠健全,政府相關(guān)部門的治理手段落后,嚴(yán)重影響了市場供應(yīng)量,使得二手房市場一直處在蓄勢待發(fā)的狀態(tài)； 巨大的市場潛力是人所共見的,隨著國家房改制度進(jìn)一步貫徹執(zhí)行,中介企業(yè)必將面臨巨大的商機(jī).在這種情況下,房地產(chǎn)中介企業(yè)面臨著行業(yè)調(diào)整、重新洗牌的形勢,誰能在大潮來臨之前作好充分準(zhǔn)備,誰就成為新一輪市場競爭的贏家,因此占領(lǐng)市場,實(shí)行連瑣經(jīng)營和市場壟斷將成為下一階段中介企業(yè)的主要競爭形式.3.2 成都市房地產(chǎn)市場開展

37、狀況3.2.1 自然特點(diǎn)3.2.2 人文特征3.2.3 成都房地產(chǎn)中介市場概述3.3 企業(yè)開展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定企業(yè)開展戰(zhàn)略是從全局的角度,以開展的觀點(diǎn)對企業(yè)未來所進(jìn)行的全面規(guī)劃,它具有全局性、長遠(yuǎn)性、對搞性和綱領(lǐng)性等特征,企業(yè)開展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定是企業(yè)長期、穩(wěn)定開展的起點(diǎn)和根本保證.3.3.1 戰(zhàn)略目標(biāo)的制定原那么企業(yè)開展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定應(yīng)該遵循以下原那么:一、從實(shí)際出發(fā)的原那么.企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該首先對自身競爭優(yōu)、劣勢有清楚的了解和把握,同時(shí)透徹分析企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和微觀市場環(huán)境.二、系統(tǒng)性原那么.戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該站在企業(yè)全面開展的角度,對企業(yè)治理中涉及的各個方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃.伴隨著企業(yè)整個開

38、展過程的是企業(yè)治理模式的不斷改良,而企業(yè)治理本身就是一個完整的系統(tǒng),牽一發(fā)而動全身.因此在制定戰(zhàn)略目標(biāo)的時(shí)候,除了要考慮業(yè)務(wù)模式的改良,同時(shí)必須考慮與之相適應(yīng)的治理制度和人力安排,使整個系統(tǒng)協(xié)調(diào)開展.三、 階段性原那么.企業(yè)開展戰(zhàn)略應(yīng)該是分階段進(jìn)行的,應(yīng)該是長遠(yuǎn)目標(biāo)與近期目標(biāo)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一.市場開展程度不同、 企業(yè)成熟度不同,與之相應(yīng)的戰(zhàn)略也應(yīng)該是不同的.階段性戰(zhàn)略應(yīng)該具有階段適應(yīng)性和一定程度的前瞻性,使企業(yè)在適宜的目標(biāo)驅(qū)動下,穩(wěn)步提升.四、開放性原那么.即企業(yè)開展戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該能充分適應(yīng)環(huán)境變化、具有較強(qiáng)的擴(kuò)展性,并應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)修正.3.3.2 企業(yè)開展長期戰(zhàn)略目標(biāo)：任何企業(yè)都應(yīng)把開展

39、成為國際型、多元化經(jīng)營的跨國企業(yè)集團(tuán)作為企業(yè)開展的最終目標(biāo),房地產(chǎn)企業(yè)也不例外.富房置換作為以房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)內(nèi)容的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)把開展成為國際知名品牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為企業(yè)開展的長期目標(biāo).在此提了“企業(yè)差異性效勞特色經(jīng)營的總體開展戰(zhàn)略.“差異性并非指業(yè)務(wù)范圍和品種上的差異,而是帶有企業(yè)自身文化特色增值性效勞內(nèi)容,是競爭對手無法效仿和實(shí)現(xiàn)的人性化效勞創(chuàng)新.以此為核心思想來設(shè)計(jì)企業(yè)不同階段、不同側(cè)面的階段性戰(zhàn)略和專項(xiàng)戰(zhàn)略.3.3.3 企業(yè)開展階段性戰(zhàn)略目標(biāo)：企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)只能是企業(yè)開展的最高理想,企業(yè)要實(shí)現(xiàn)理想目標(biāo)就必須制定現(xiàn)實(shí)可行的階段性開展目標(biāo).根據(jù)企業(yè)開展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定原那么以

40、及我們對房地產(chǎn)市場的分析,這里為企業(yè)設(shè)計(jì)如下的階段性開展戰(zhàn)略：一、穩(wěn)固地方市場,逐步提升地方市場占有率,力爭到達(dá)地方性壟斷經(jīng)營；二、穩(wěn)固強(qiáng)勢業(yè)務(wù),逐步拓展相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域,大力開展高利潤率區(qū)業(yè)務(wù)；三、逐步進(jìn)行企業(yè)多元化開展,將業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)大到貿(mào)易、文化以及金融等其它領(lǐng)域.這里對企業(yè)階段性開展戰(zhàn)略進(jìn)行定性的描述,富房可以根據(jù)自身的情況進(jìn)行進(jìn)一步的定量目標(biāo)設(shè)計(jì).戰(zhàn)略目標(biāo)的量化設(shè)計(jì)有利于企業(yè)對自身開展作出清楚的、科學(xué)的評價(jià)和改良.3.4 企業(yè)開展戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)開展戰(zhàn)略目標(biāo)就象一幅設(shè)計(jì)藍(lán)圖,要把一張圖紙真正變成摩天大廈還是需要一科一瓦的累積.這就需要企業(yè)根據(jù)不同階段的戰(zhàn)略目標(biāo)制定相應(yīng)的分策略,并采取有效的行動

41、措施,使各項(xiàng)策略得到貫徹.3.4.1 戰(zhàn)略實(shí)施原那么企業(yè)開展戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)當(dāng)遵循：先整體后局部,先方案后行動,先制度后推廣,自上而下,貫徹果斷,及時(shí)檢驗(yàn),及時(shí)調(diào)整的原那么.3.4.2 戰(zhàn)略實(shí)施步驟分析戰(zhàn)略要素一制定戰(zhàn)略目標(biāo)一明確戰(zhàn)略重點(diǎn)一分解戰(zhàn)略環(huán)節(jié)一設(shè)計(jì)戰(zhàn)略過程一完善根本治理體系-選聘適宜人才-方案執(zhí)行-行動檢驗(yàn)-信息反響3.5 企業(yè)開展戰(zhàn)略內(nèi)容企業(yè)開展戰(zhàn)略包括：業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì)、人才戰(zhàn)略、市場戰(zhàn)略和資本運(yùn)營戰(zhàn)略等.3.5.1 業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略是企業(yè)開展戰(zhàn)略規(guī)劃的起點(diǎn).企業(yè)必須根據(jù)市場情況作出正確的市場定位,發(fā)現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢和盈利點(diǎn).業(yè)務(wù)創(chuàng)新是企業(yè)生存和開展的

42、根底,沒有市場前景的企業(yè)戰(zhàn)略只能是空談,同時(shí),業(yè)務(wù)戰(zhàn)略需要相應(yīng)各方面的戰(zhàn)略作為保證,才能真正實(shí)現(xiàn).上面已經(jīng)對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)中介市場特性進(jìn)行了分析,根據(jù)“差異性效勞的總體戰(zhàn)略目標(biāo),我們將富房的業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)為：“全程核心水平營銷模式.即將房地產(chǎn)交易所涉及的整個過程與企業(yè)自身各個組成局部充分結(jié)合,將各個組成局部全部培育成企業(yè)獨(dú)特的核心競爭水平,在營銷效勞的同時(shí)營銷企業(yè)的核心水平,從賣效勞到賣企業(yè).3.5.1.1,業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)思路下面以盒狀圖將可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)點(diǎn)列出：注：1業(yè)主在這里指的是地產(chǎn)或房產(chǎn)的所有者；2在房地產(chǎn)產(chǎn)品中只列出了流動性較強(qiáng),交易較多的三種類型,其它還應(yīng)包括：工業(yè)

43、用物業(yè)、行政物業(yè)、文化物業(yè)等類型.如上圖所示,中介業(yè)務(wù)作為種居間業(yè)務(wù)將可能發(fā)生在盒狀線的各個節(jié)點(diǎn)上,即會產(chǎn)生從資產(chǎn)評估、工程投資籌劃、營銷籌劃、代理銷售、權(quán)證代辦、置業(yè)擔(dān)保直至貿(mào)易代理、文化傳播等不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域,以及不同領(lǐng)域中因不同產(chǎn)品對象和客戶群體而產(chǎn)生的企業(yè)定位的不同層次,即有專門以辦公用物業(yè)為主要效勞對象或以居住用物業(yè)為主要效勞對象的不同檔次效勞內(nèi)容.中介企業(yè)有兩大根本生存根底：一是掌握大量信息資源,一是專業(yè)性.任何一個中介企業(yè)都不可能覆蓋全部業(yè)務(wù)領(lǐng)域.企業(yè)必須根據(jù)自身情況確定一個相比照擬擅長的、專業(yè)的經(jīng)建筑設(shè)計(jì)家居用品法律事務(wù)金融事務(wù)政府事務(wù)關(guān)門相部通程流過土地交易建筑施工商品房銷售房產(chǎn)

44、租賃二次轉(zhuǎn)讓材料設(shè)備營領(lǐng)域,并以此為核心向外逐漸拓展.3.5.1.2.業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略內(nèi)容根據(jù)富房置換的實(shí)際情況,這里為其設(shè)計(jì)如下階段性業(yè)務(wù)拓展模式：第一階段：現(xiàn)有業(yè)務(wù)領(lǐng)域的穩(wěn)固和新業(yè)務(wù)品種挖掘富房目前所涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要集中在普通居住用物業(yè)的租賃和買賣代理上.在這一階段內(nèi),企業(yè)需要將當(dāng)前的主營業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)的更加嚴(yán)密、科學(xué),使其具有較強(qiáng)的適應(yīng)市場變化水平和開放性特點(diǎn)；建立、建全相關(guān)的業(yè)務(wù)治理制度,使其具有較強(qiáng)的可移植性,便于企業(yè)的規(guī)?；_展和提升市場占有率.在原有業(yè)務(wù)可以獨(dú)立、平穩(wěn)運(yùn)行之后,可以首先考慮該業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的業(yè)務(wù)品種創(chuàng)新和業(yè)務(wù)的縱深開展.這一階段需要特別注意兩個問題：一、租售業(yè)務(wù)的平衡開展

45、問題.這個問題在很多大型企業(yè)開展的過程中都沒能得到良好的解決.從企業(yè)的長遠(yuǎn)開展來看這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)內(nèi)容應(yīng)該是緊密關(guān)聯(lián)的,租賃代理是中介業(yè)務(wù)中最平穩(wěn)的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一,它可以為企業(yè)帶來長期、穩(wěn)定的收入,且會隨著企業(yè)的存在和開展而不斷增長.租賃市場狀況也是買賣交易的晴雨表,是房地產(chǎn)市場開展趨勢預(yù)測的根本判斷依據(jù).而買賣交易那么是中介業(yè)務(wù)中容易獲得高利潤的業(yè)務(wù),但其交易穩(wěn)定性較差,風(fēng)險(xiǎn)性也較tWj二、不同業(yè)務(wù)層面的不同策略問題.不同層面的中介業(yè)務(wù)由于其客戶群體、交易對象之間存在較大的差異性,因此對企業(yè)運(yùn)營和治理方式要求也不同.高檔物業(yè),包括高檔公寓、別墅和寫字樓等對從業(yè)人員的專業(yè)性和個人素質(zhì)要求較高,要求較高

46、的效勞質(zhì)量；而中低檔物業(yè)那么更強(qiáng)調(diào)公司的實(shí)力和效勞的實(shí)用性.本階段企業(yè)的目標(biāo)應(yīng)該是本地市場的拓展和穩(wěn)固,使企業(yè)可以自如地應(yīng)對分店數(shù)量的大量增加.第二階段新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的開發(fā).在常規(guī)業(yè)務(wù)步入正常開展軌道之后,企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,比方更多地涉獵商品房工程代理、投資工程籌劃及整盤的代租、代售,甚至可以考慮涉足物業(yè)治理領(lǐng)域和文化傳播領(lǐng)域.這一階段需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者積極拓展社會關(guān)系,并且具有足夠的商業(yè)眼光,能夠捕捉一切商業(yè)時(shí)機(jī).本階段需要注意的問題是企業(yè)的人才儲藏和資金儲藏問題.業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展需要大量具有不同專業(yè)素質(zhì)的人才將商業(yè)方案付諸現(xiàn)實(shí),而且在非專業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域開拓的初期往往需要足夠的資金來支持市場導(dǎo)

47、入過程.第三階段是企業(yè)向異地市場的拓展這一階段要以企業(yè)內(nèi)部治理的標(biāo)準(zhǔn)化為前提.在向異地拓展之前,必須有明確的市場目標(biāo)和清楚的治理模式,同時(shí)要有深厚的企業(yè)文化積累作后盾.異地市場的治理是企業(yè)自身管理模式的移植過程,如果自身的治理模式不夠先進(jìn)、治理制度不夠健全而強(qiáng)行進(jìn)入異地市場,就可能因“供血缺乏而早衰.另外異地市場的拓展必須要建立在深入的市場調(diào)查根底之上.沒有數(shù)據(jù)支持的市場定位就象沒有航向的船,會使企業(yè)面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),極易造成前期投入過大而進(jìn)退兩難的境地.第四階段是企業(yè)的資本運(yùn)作.資本運(yùn)作作為企業(yè)開展的一種手段可以應(yīng)用在企業(yè)開展的任何階段.但是由于資本運(yùn)作是企業(yè)級運(yùn)作,對企業(yè)自身開展程度和操

48、作人的要求都相對較高,在企業(yè)及其領(lǐng)導(dǎo)者沒有充分準(zhǔn)備之前,此項(xiàng)運(yùn)作是無法真正進(jìn)行的.過早的進(jìn)行資本運(yùn)作對于一個處于幼年期的企業(yè)來說可能會是一劑猛藥,事與愿違.資本運(yùn)作可以使成熟的企業(yè)迅速擴(kuò)張,是企業(yè)向集團(tuán)化、國際化開展的必經(jīng)之路.這一階段需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者具有超前的經(jīng)營意識和寬廣的胸懷,能夠舍小利而成大事.3.5.1.3 業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略實(shí)施方案的制定及執(zhí)行在業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略內(nèi)容確定之后,企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定相應(yīng)的戰(zhàn)略實(shí)施方案,一般業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略實(shí)施方案包括以下幾局部內(nèi)容：一、實(shí)施目標(biāo).將業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)備內(nèi)容進(jìn)行分解和量化,明確行動目的.二、任務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn).羅列實(shí)現(xiàn)不同階段的行動目標(biāo)所需要完成的具體工作內(nèi)容

49、和完成標(biāo)準(zhǔn).三、實(shí)施步驟.分析各任務(wù)之間的關(guān)系,理清實(shí)施方法和步驟,作到有條不紊.四、實(shí)施條件和資源配備.要考慮實(shí)施方案和不同階段可能出現(xiàn)的問題和相應(yīng)的防范措施,同時(shí)要理清方案實(shí)施所需要的資源準(zhǔn)備,包括人員、資金、市場等方面的協(xié)調(diào)和準(zhǔn)備.五、方案執(zhí)行及檢驗(yàn).在戰(zhàn)略實(shí)施方案之中即應(yīng)列明相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、以及檢查的周期和標(biāo)準(zhǔn),使方案既能較好地貫徹執(zhí)行又不會陷于教條.方案的貫徹執(zhí)行需要企業(yè)建立一套有效的保證體系,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)當(dāng)成為方案執(zhí)行的負(fù)責(zé)人,使戰(zhàn)略意圖能夠得到自上而下的灌輸；應(yīng)當(dāng)開辟方便的信息傳遞和反響通道,以便于方案執(zhí)行情況的及時(shí)檢查和異常情況的及時(shí)發(fā)現(xiàn).治理和監(jiān)督方法,3.5.2 組織結(jié)構(gòu)模

50、式設(shè)計(jì)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì)是企業(yè)開展戰(zhàn)略的重要組成局部,是在企業(yè)建立初始就必須解決的問題.雖然不同行業(yè)的運(yùn)作模式和治理思想不盡相同,但是基于權(quán)力安排和人力安排的組織結(jié)構(gòu)模式有其共同的根本形式.這里將不同開展階段的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)模式及其優(yōu)缺點(diǎn)一一列出.3.5.2.1.直線制是最早出現(xiàn)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式.它是以產(chǎn)品為導(dǎo)向,以完成工作任務(wù)為目標(biāo)的一種組織結(jié)構(gòu).這種形式的特點(diǎn)是權(quán)力集中、責(zé)任清楚、命令統(tǒng)一、限制嚴(yán)密.其缺點(diǎn)是層次較多、靈活性較差,整體運(yùn)作效率較低.它僅適用于企業(yè)組織與外部環(huán)境沒有更多交流的勞動密集型企業(yè).一般在企業(yè)初創(chuàng)時(shí)期、 業(yè)務(wù)品種開展單一的情況下較為適用.目前,它更多應(yīng)用在企業(yè)內(nèi)

51、部治理單元的日常治理中.3.5.2.2,直線職能制它是在直線制的根底上,設(shè)立了職能參謀機(jī)構(gòu).這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)向下級單位下達(dá)命令和指示.它的優(yōu)點(diǎn)是在一定程度上提升了企業(yè)的運(yùn)作效率,但是這種結(jié)構(gòu)形式存在的明顯缺點(diǎn)就是多頭指揮.實(shí)行這種組織結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于職能部門責(zé)任權(quán)限的明確劃分.目前大多數(shù)中小型企業(yè)都是應(yīng)用了此種組織結(jié)構(gòu).3.5.2.3.事業(yè)部制是在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)立多個事業(yè)部,各事業(yè)部有各自獨(dú)立的初級產(chǎn)品和市場,實(shí)行獨(dú)立核算.其經(jīng)營原那么是“集中決策、 分散經(jīng)營.當(dāng)公司具有一定規(guī)模并從事不同行業(yè)時(shí)可以考慮實(shí)行事業(yè)部制.它的優(yōu)點(diǎn)是使組織高層擺脫了具體的日常治理事務(wù),提升了治理的靈

52、活性和適應(yīng)性,缺點(diǎn)是機(jī)構(gòu)重復(fù)、人員臃腫、獨(dú)立經(jīng)營、各自為政、重視局部利益而無視整體利益.實(shí)行此種組織模式應(yīng)注意的問題是盡量預(yù)防“本位主義和機(jī)構(gòu)重疊.3.5.2.4.知陣制又稱“規(guī)劃一目標(biāo)結(jié)構(gòu).是把按職能劃分的部門和按產(chǎn)品或工程、效勞等劃分的部門結(jié)合起來,使同一員工既同原來職能部門保持組織與業(yè)務(wù)上的聯(lián)系,又參加產(chǎn)品或工程小組的工作.每個工程小組都設(shè)負(fù)責(zé)人,由組織的最高主管直接領(lǐng)導(dǎo).它的優(yōu)點(diǎn)是：增強(qiáng)了各職能部門的橫向聯(lián)系,具有較大的機(jī)動性和適應(yīng)性,實(shí)現(xiàn)了集權(quán)和分權(quán)的優(yōu)化結(jié)合,有利于發(fā)揮專業(yè)人員的潛力,有利于各類人才的培養(yǎng).缺點(diǎn)是：縱向和橫向雙重領(lǐng)導(dǎo),極易產(chǎn)生意見分歧,造成工作扯皮和治理矛盾；同時(shí)組

53、織關(guān)系比擬復(fù)雜,對工程負(fù)責(zé)人要求較高.這種組織具有臨時(shí)性的特點(diǎn).這種模式適合于企業(yè)業(yè)務(wù)試探性拓展階段和大規(guī)模工程實(shí)施.3.5.2.5.網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)隨著市場和技術(shù)的進(jìn)一步開展,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的知識含量逐漸加大,企業(yè)的技術(shù)權(quán)力逐漸向第一線和基層轉(zhuǎn)移.這樣,企業(yè)逐漸演變?yōu)橐愿鱾€作業(yè)點(diǎn)作為決策單元.在現(xiàn)代電子技術(shù)的催化下,這種演變的趨勢更加明顯,從而形成了在電子計(jì)算機(jī)聯(lián)接下,以每個作業(yè)點(diǎn)為終端的網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu).網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)是在以人為本的前提下進(jìn)行的.它對環(huán)境的適應(yīng)性和對戰(zhàn)略的充分理解是其最大的特征.戰(zhàn)略資源決定企業(yè)的開展方向,核心稀缺資源決定企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的形式.在以信息化為主要特征的知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代,網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是

54、企業(yè)必須面對的一種組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略選擇.網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào),它使得職位權(quán)威逐漸過渡到知識權(quán)威,使得序列活動逐漸過渡到同步活動,使得縱向交流逐漸過渡到橫向交流,使得團(tuán)隊(duì)成員在嚴(yán)格的等級制度中的不信任和服從過渡到信任和老實(shí),使得治理邊界由精確嚴(yán)格過渡到模糊柔軟.網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)建立學(xué)習(xí)型組織、強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)協(xié)作、知識水平、虛擬任務(wù).3.5.2.6.虛擬客戶式網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)模式虛擬客戶式的網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)模式：即在企業(yè)內(nèi)部將各部門視為對方的客戶,這樣,部門之間即以效勞客戶方式效勞對方.將部門之間的職能關(guān)系開展成互為客戶式的效勞關(guān)系是管理思想的重大突破.以上六種組織結(jié)構(gòu)模式是企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的根本模型.企業(yè)根據(jù)自身

55、的實(shí)際情況和業(yè)務(wù)治理需要,可以選擇其中適合的一種模式或幾種模式所形成的組合模式.其目標(biāo)一是使企業(yè)的所有信息能夠盡大程度被企業(yè)治理者掌握以盡快作出決策,一是企業(yè)治理者所作出的決策能夠最大程度的得到執(zhí)行,也就是使企業(yè)治理效率更高,具有較快的市場反響水平.企業(yè)的組織有生命周期,容易老化,只有與市場環(huán)境和企業(yè)自身業(yè)務(wù)開展?fàn)顩r相匹配的組織模式才能成為企業(yè)開展的催化劑.企業(yè)在確定了業(yè)務(wù)開展方向之后要根據(jù)業(yè)務(wù)開展需要對原有的組織結(jié)構(gòu)模式進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化和調(diào)整.插入組織結(jié)構(gòu)模式示意圖3.5.3 人才戰(zhàn)略人才是企業(yè)開展的靈魂.企業(yè)開展戰(zhàn)略的制定和實(shí)施都需要有相應(yīng)的人才來執(zhí)行,如何吸引人才、選拔人才、留住人才,如何

56、正確使用人才,使人力資本發(fā)揮最大的效應(yīng)是企業(yè)必須不斷研究的課題.以效勞為核心產(chǎn)品的房地產(chǎn)中介企業(yè),其治理的核心內(nèi)容就是對經(jīng)紀(jì)人的治理.3.5.3.1.人才戰(zhàn)略的根本出發(fā)點(diǎn)企業(yè)人才戰(zhàn)略的根本原那么是：尊重人性、換位思考和利益共享.尊重人性是企業(yè)治理的根本前提,換位思考可以使治理者設(shè)計(jì)的治理模式可易推行,可以使治理制度更易接受,利益共享那么是對前兩項(xiàng)原那么的一個具體表達(dá),是人的物質(zhì)性的根本表達(dá).利益共享不單指財(cái)務(wù)的分享,它有如下幾方面的含義：一、財(cái)富分享：員工從工資、獎金、股份分紅,獲得企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富.二、福利分享：為員工辦理醫(yī)療、養(yǎng)老等保險(xiǎn)；提供免費(fèi)午餐、住宿補(bǔ)貼、私車補(bǔ)貼、通訊補(bǔ)貼等多項(xiàng)福利,

57、使員工獲得企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富.三、榮譽(yù)分享：企業(yè)品牌形象的提升,員工具有榮譽(yù)感,使員工獲得企業(yè)創(chuàng)造的無形財(cái)富.四、精神分享：社會人的需要使企業(yè)員工需要一個良好的團(tuán)隊(duì)環(huán)境,優(yōu)良的團(tuán)隊(duì)精神可以使員工獲得極大的精神財(cái)富,是企業(yè)文化的最大作用.五、知識分享：員工從企業(yè)創(chuàng)造的新知識和企業(yè)運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)中獲得企業(yè)創(chuàng)造的知識財(cái)富.六、成功分享：員工從企業(yè)迅速開展中分享給每個人提供的開展空間和時(shí)機(jī)3.5.3.2.人才戰(zhàn)略根本內(nèi)容3.5.3.2.1建立科學(xué)合理的報(bào)酬體系.報(bào)酬包括員工的根本工資、獎金、分紅、福利等.報(bào)酬體系是企業(yè)人員治理的根底和核心,它的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)盡量使治理者與被治理者更加關(guān)注工作業(yè)績而非報(bào)酬本身,使

58、報(bào)酬建立在奉獻(xiàn)的根底上.企業(yè)的報(bào)酬體系應(yīng)當(dāng)相對清楚、穩(wěn)定,復(fù)雜、易變的報(bào)酬體系使治理者和被治理者都必須隨時(shí)準(zhǔn)備耗盡心智應(yīng)付各種報(bào)酬體系本身的不確定因素,使治理者疲于應(yīng)付而被治理者會慢慢失去對企業(yè)的信心.房地產(chǎn)中介企業(yè)的報(bào)酬體系應(yīng)該包含兩方面的內(nèi)容,一是薪資標(biāo)準(zhǔn),一是業(yè)務(wù)提成制度.這里建議企業(yè)實(shí)行“單薪考評制度薪酬體系,即將報(bào)酬與職位等級標(biāo)準(zhǔn)一一對應(yīng).它的實(shí)現(xiàn)根底是固定的職位和固定的考評體系.員工是可以變動的,而薪金并不因人的變動而變動,薪金的變動標(biāo)準(zhǔn)是員工業(yè)績的考評結(jié)果,即職位等級的提升.職位等級確實(shí)定涉及兩方面內(nèi)容：一是職務(wù),一是考評等級.用下面的表格可以使企業(yè)的薪酬計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)一目了然.薪酬計(jì)

59、算標(biāo)準(zhǔn)表位等級總經(jīng)理副總經(jīng)理部門經(jīng)理主管業(yè)務(wù)員文秘一級二級三級房地產(chǎn)中介公司報(bào)酬體系之中的另一項(xiàng)內(nèi)容重要就是業(yè)務(wù)提成制度(commissionsystem).同薪資標(biāo)準(zhǔn)一樣,業(yè)務(wù)提成制度也必須明確,并且相對固定,使之有利于業(yè)務(wù)管理的連續(xù)性和業(yè)務(wù)人員的穩(wěn)定性.與薪資標(biāo)準(zhǔn)不同的地方在于它實(shí)際上表達(dá)了一種企業(yè)鼓勵機(jī)制,與員工實(shí)際工作業(yè)績緊密聯(lián)系.提成的計(jì)提方式一般有如下幾種：一、定額提成：即只按業(yè)務(wù)量計(jì)算提成而即不涉及成交額.此種提成方法適合于難度小且發(fā)生較為頻繁的業(yè)務(wù),比方單純的信息提供、簡單的代辦行為等.二、定比例提成；即按業(yè)務(wù)發(fā)生額固定的比例計(jì)算提成,提成比例不變而絕對數(shù)額增加.三、變動比例提

60、成：即提成比例隨著業(yè)務(wù)發(fā)生額度的不同也相應(yīng)變化的提成方法.目前大多數(shù)中介企業(yè)都采用變動比例提成的方法,藉此刺激業(yè)務(wù)增長,提升本錢效益,平衡業(yè)務(wù)關(guān)系.這種提成方式的缺點(diǎn)是可能增加治理本錢.它的心理暗示作用可能會使業(yè)務(wù)人員過于無視比例較低的業(yè)務(wù)而影響企業(yè)的整體收益.企業(yè)可以根據(jù)不同業(yè)務(wù)的發(fā)生特點(diǎn)采取不同的提成計(jì)算方法.提成比例制定的依據(jù)是業(yè)務(wù)難度及參與人的奉獻(xiàn)這里的參與人指的是企業(yè)本身及所有參與業(yè)務(wù)過程的人員,而不因部門或人員的變動而改變.提成制度要相對穩(wěn)定,具有公平性和公開性,要協(xié)調(diào)集體協(xié)作與個人英雄主義的關(guān)系,使之即能發(fā)揮企業(yè)的團(tuán)隊(duì)效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng),又不會滋養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的怠惰心理,產(chǎn)生吃大鍋飯的現(xiàn)