1、深圳加美榮昌投資發(fā)展有限公司深圳加美榮昌投資發(fā)展有限公司1項(xiàng)目地塊分析P032經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析P073項(xiàng)目定位分析P14觀瀾高尚購(gòu)物中心觀瀾高尚購(gòu)物中心項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目地塊解析觀瀾新中心（行政商業(yè)中心）觀瀾新中心（行政商業(yè)中心）本項(xiàng)目本項(xiàng)目觀瀾街道新商業(yè)區(qū)，毗鄰觀瀾街道辦、世紀(jì)廣場(chǎng)，商業(yè)以天虹百貨、格蘭郡步行街、觀瀾電子市場(chǎng)，商圈剛剛形成。隨著大和路核心區(qū)商業(yè)優(yōu)化工程的啟動(dòng)，即將成為觀瀾商業(yè)綜合體的新中心。觀瀾街道老商業(yè)區(qū)，商圈成熟，商場(chǎng)眾多，以民樂福、國(guó)惠康、新安、富佳為主，還有即將開業(yè)的興萬(wàn)達(dá)、首信，熱鬧非凡，新舊商場(chǎng)交替，業(yè)態(tài)豐富，集休閑、娛樂、購(gòu)物、美食、文化為一體的的一站式購(gòu)物中心。觀瀾

2、老城區(qū)（商業(yè)中心）觀瀾老城區(qū)（商業(yè)中心）觀瀾未來發(fā)展區(qū)有世界聞名的觀瀾湖高爾夫球會(huì)、觀瀾版畫基地，紅木家居藝術(shù)街地理位置優(yōu)越，得天獨(dú)厚，文化氣息和商業(yè)氛圍濃厚，發(fā)展勢(shì)不可擋。觀瀾未來發(fā)展區(qū)觀瀾未來發(fā)展區(qū)建筑用地面積：約7000m總占地面積：4000 m使用性質(zhì)：？容積率：3.6建筑密度：35綠地率：35道路情況：緊靠裕新路和高爾夫大道是觀瀾主干道，是雙向兩車道。注：本項(xiàng)目是政府重點(diǎn) 規(guī)劃扶持項(xiàng)目。本項(xiàng)目本項(xiàng)目思考A：項(xiàng)目處于觀瀾街道的邊緣地段，地段優(yōu)勢(shì)不明顯，不利于發(fā)展商業(yè)思考B：項(xiàng)目作為的新興產(chǎn)業(yè)，如何提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值思考C：項(xiàng)目如何定位，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中脫穎而出并成為市場(chǎng)的主導(dǎo)是關(guān)鍵思考D

3、：項(xiàng)目如何主導(dǎo)觀瀾紅木市場(chǎng)，起到提升和優(yōu)化的作用思考E：正確認(rèn)識(shí)高爾夫、版畫基地的作用和聯(lián)動(dòng)性，與本項(xiàng)目相得益彰觀瀾發(fā)展規(guī)劃觀瀾發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目環(huán)境分析項(xiàng)目環(huán)境分析觀瀾鎮(zhèn)觀瀾鎮(zhèn)觀瀾東南西分別與布吉、龍華、光明三街道相接，北鄰東莞市，是深圳特區(qū)通往東莞、惠州、汕頭的重要交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，有發(fā)達(dá)的立體公路交通網(wǎng)絡(luò)，具有良好的投資發(fā)展環(huán)境。觀光路、觀公路和南環(huán)路等多條高標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)公路縱貫全街道所有社區(qū)，穿境而過的梅觀、機(jī)荷高速公路與觀瀾大道、觀光路等互通。是深圳市福田中心區(qū)的后備基地，是深圳市正在形成的新的物流、客流、信息流中心之一。 改革開放20多年來，觀瀾利用毗鄰港澳的地緣

4、優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代工業(yè)過渡，形成了以工業(yè)為主導(dǎo)、出口創(chuàng)匯“三高”農(nóng)業(yè)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的第三產(chǎn)業(yè)等共同發(fā)展的外向型經(jīng)濟(jì)格局。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連年飄紅，2008年，街道實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值717.5億元,比上年增長(zhǎng)41%；出口總額112億美元，增長(zhǎng)183%；一般預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入首次突 破2億元，達(dá)2.2億元，增長(zhǎng)13%；“兩稅”收入首次突破10億元，達(dá)12.9億元，增長(zhǎng)30.2%。觀瀾鎮(zhèn)觀瀾鎮(zhèn)隨著深圳”深、莞、惠“經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的宏偉藍(lán)圖下，觀瀾作為中部組團(tuán)的核心，必將突飛猛進(jìn)，突顯出強(qiáng)大的中堅(jiān)力量觀瀾城市總體規(guī)劃思想為鞏固老區(qū)、優(yōu)化新區(qū)、發(fā)展邊區(qū)，城區(qū)

5、向北、向南適當(dāng)擴(kuò)展，形成了以老城區(qū)為中心，連通新區(qū)，輻射周邊的新格局。 即將成立的龍華新區(qū)即將成立的龍華新區(qū)本項(xiàng)目本項(xiàng)目觀瀾老中心地區(qū)南片發(fā)展規(guī)劃圖世界著名的觀瀾高爾夫中國(guó).觀瀾版畫基地觀瀾紅木家居藝術(shù)街 在深、莞、惠經(jīng)濟(jì)一體規(guī)劃發(fā)展下，區(qū)域市場(chǎng)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。 在深圳中部綜合組團(tuán)的規(guī)劃發(fā)展下，和城市擴(kuò)張必將積極推動(dòng)觀瀾新的發(fā)展； 觀瀾位于深圳中軸線，是深圳的次中心，美麗的后花園； 隨著深圳未來的城市的發(fā)展規(guī)劃，隨著“龍華新區(qū)”的成立，將形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，將成為深圳北的重要城市樞紐； 在以觀瀾高爾夫、版畫基地、紅木藝術(shù)街的主導(dǎo)下，勢(shì)必成為寶安乃至深圳的文化 產(chǎn)業(yè)中心.觀瀾高尚購(gòu)物中心觀瀾高

6、尚購(gòu)物中心項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析優(yōu)勢(shì)Strengths劣勢(shì)Weaknesses機(jī)會(huì)Opportunities威脅Threats1.地段優(yōu)勢(shì)：觀瀾東南西分別與布吉、龍華、光明三街道相接，北鄰東莞市，是深圳特區(qū)通往東莞、惠州、汕頭的重要交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚， 2.交通發(fā)達(dá)，便利交通：本項(xiàng)目位于觀瀾高爾夫大道與裕新路交匯處，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?.周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：以世界著名的觀瀾高爾夫?yàn)橹鲗?dǎo)，以觀瀾版畫基地、觀瀾紅木家私藝術(shù)街為代表的新興產(chǎn)業(yè)，以及周邊的工業(yè)園形成了一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)圈，對(duì)本項(xiàng)目起到了決定性因素。1. 周邊商業(yè)尚屬空白，商業(yè)氣氛不濃，還沒有形成一個(gè)商圈，商業(yè)支持度可能較低。2. 項(xiàng)目

7、配套設(shè)施欠缺、在一定時(shí)間內(nèi)難形成頗具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)。1. 本項(xiàng)目位于未來的新發(fā)展區(qū)，商機(jī)無(wú)限。 2. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入增長(zhǎng)，商業(yè)需求增長(zhǎng)。3. 觀瀾原有的家居建材市場(chǎng)難以滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)者和商家的需求。4. 本項(xiàng)目所在地在政府的大力扶持和相關(guān)利好政策下即將成為觀瀾觀光旅游、文化、經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)的中心，將帶動(dòng)觀瀾經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。5. 能有效利用潛在客流，業(yè)態(tài)補(bǔ)充和差異化競(jìng)爭(zhēng)。1. 本項(xiàng)目位置相對(duì)觀瀾商業(yè)中心較遠(yuǎn)，培育商圈、帶動(dòng)商業(yè)需要一定的時(shí)間。2. 觀瀾老的建材家居市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多年，且地理位置較好，對(duì)本項(xiàng)目家居版塊構(gòu)成一定的威脅。商圈界定核心商圈步行10分鐘次級(jí)商圈私家車20分鐘公交30分種地鐵/輕軌

8、20分鐘外圍商圈上述兩個(gè)商圈以外的目的性客群，旅游人士 商圈界定本項(xiàng)目本項(xiàng)目一、家居建材市場(chǎng)分析 商業(yè)形態(tài)上看，觀瀾地產(chǎn)業(yè)正蓬勃發(fā)展，發(fā)展前景廣闊，但觀瀾目前零售市場(chǎng)以大型百貨商場(chǎng)和大型超市為主，缺乏專業(yè)性強(qiáng)、檔次較高、時(shí)尚前衛(wèi)的家居購(gòu)物、文化藝術(shù)中心；而且現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的家居建材類商鋪規(guī)模不大，沒有形成體系，都是較為低端；沒有大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所以該項(xiàng)目的進(jìn)駐，將填補(bǔ)了這一空白，對(duì)觀瀾的城市發(fā)展添上濃墨重彩的一筆，為觀瀾的商業(yè)發(fā)展帶上新的臺(tái)階。二、項(xiàng)目環(huán)境分析 該項(xiàng)目周邊沒有購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，目前市場(chǎng)還是一片空白，商業(yè)處于初級(jí)萌芽狀態(tài)，所以引進(jìn)這些配套項(xiàng)目，大力發(fā)展商業(yè)，將極大提升本區(qū)域

9、的商業(yè)氛圍，提高商圈競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)紅木藝術(shù)街的發(fā)展，推動(dòng)版畫基地的國(guó)際化進(jìn)程，起到至關(guān)重要的作用。 綜合以上分析：觀瀾區(qū)域建材市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不相匹配，版畫基地、紅木藝術(shù)街的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展極不相稱，因此充分利用資源打造一個(gè)高檔次、高品味、引領(lǐng)時(shí)尚的高尚購(gòu)物中心勢(shì)在必行。觀瀾原有的建材市場(chǎng)觀瀾原有的建材市場(chǎng) 目前，觀瀾商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)此起彼伏，正在籌建與規(guī)劃當(dāng)中的商業(yè)項(xiàng)目就有興萬(wàn)達(dá)、首信、以及大和路的核心商業(yè)區(qū)優(yōu)化等工程，這表明觀瀾商業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)將趨于白日化。 大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展勢(shì)必導(dǎo)致商業(yè)格局發(fā)生重要轉(zhuǎn)變，項(xiàng)目必須依靠新興業(yè)態(tài)及差異化的市場(chǎng)定位才會(huì)更具競(jìng)爭(zhēng)力與生存潛能。因此，本項(xiàng)目制訂

10、未來市場(chǎng)規(guī)劃勢(shì)在必行，超前三至五年規(guī)劃方能迎合市場(chǎng)需求并在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突破重圍獲得發(fā)展。整體規(guī)劃起點(diǎn)高。在觀瀾原有商業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化，使之突出了該商業(yè)獨(dú)特的賣點(diǎn)；重視突出多功能。在強(qiáng)調(diào)商業(yè)特色的基礎(chǔ)上，盡可能滿足多層面消費(fèi)者的需要，從而促使現(xiàn)代商業(yè)的功能得到升華；注意延承歷史文脈。在項(xiàng)目定位重視觀瀾原有歷史風(fēng)貌，將現(xiàn)代與歷史文脈巧妙地加以有機(jī)組合，既形成了特有的景觀商業(yè)，又保持了當(dāng)?shù)貧v史文化的延續(xù)性?？臻g布局以人為本?？臻g布局科學(xué)、新穎，特色化，輔以多個(gè)不同單元的商業(yè)建筑體以及配套設(shè)施的組合，形成情景交融的家居商業(yè)街。購(gòu)物功能約占商業(yè)建筑面積40。擬引進(jìn)如“百安居”品牌精品超市等。引進(jìn)特

11、色商品專賣店、以及畫廊、文化用品、旅游紀(jì)念品專賣店，工藝品等，和紅木家居、版畫基地遙相呼應(yīng)，一脈相承，形成購(gòu)物體系。休閑功能約占商業(yè)建筑面積15。擬引進(jìn)特色茶藝館、品牌咖啡吧、酒吧、書城、風(fēng)味休閑小吃店、品牌快餐店等。餐飲功能約占商業(yè)建筑面積10。擬引入具一定規(guī)模的高檔特色餐飲店，形成美食、酒吧文化街。娛樂功能-約占商業(yè)建筑面積20，引進(jìn)品牌KTV歌廳、夜總會(huì)和健身、美容高級(jí)會(huì)所等 。文化功能-約占商業(yè)建筑面積15，規(guī)劃一個(gè)小型社區(qū)文化活動(dòng)廣場(chǎng)，不定期舉行展覽活動(dòng)、社區(qū)文化表演等活動(dòng)，以集合人氣，營(yíng)造氛圍。美食酒吧文化街社區(qū)文化廣場(chǎng)本項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，將改變觀瀾商業(yè)發(fā)展格局，推動(dòng)商業(yè)化進(jìn)程，對(duì)版畫基地、紅木藝術(shù)街有個(gè)質(zhì)的飛躍和提升，以家居建材為主，以精品超市、酒店、休閑、餐飲、娛樂、文化為輔的新商業(yè)體系，滿足不同人群的消費(fèi)需求，開創(chuàng)高尚生活新紀(jì)元。兒童親子樂園健身俱樂部百安居家居星級(jí)KTV大型書城品牌便利超市星級(jí)酒店品牌薈萃的時(shí)尚購(gòu)物中心家庭生活的休閑天地精品超市、美食廣場(chǎng)、書城、文化中心、工藝品等名品家居，品牌旗艦店、星級(jí)酒店中西餐飲，特色餐飲，浪漫約會(huì)咖啡，會(huì)所、KTV、健身中心盡情歡聚的社交天地傾力打造觀瀾最富盛名、最具魅力、最高尚的商業(yè)、文化新中心觀瀾高尚購(gòu)物中心高檔家居城休閑餐飲精品超市文化娛樂兒童樂園書城星級(jí)酒店KTVSPA健身 本方案