1、匕八規(guī)律”樓市宣銷的黃金法規(guī)“二八規(guī)律”據(jù)由是世界上最聰慧的人一一猶太人發(fā)覺的。20%的人做80%的事，幾乎能夠適用于社會生活的各個(gè)方面，體現(xiàn)出一種合乎存在的正態(tài)分布法則。事實(shí)上樓市也是如此。20%的公司做80%的生意數(shù)字是令人鼓舞的，但深入分析就會發(fā)覺，市場上供應(yīng)量和吸納量的消長與變化并不是均衡的。北京有大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)公司1000余家，它們規(guī)模不同，良莠不齊。在這方面，住宅市場的黃金法則則體現(xiàn)得相當(dāng)明顯：20%的開發(fā)商推出市場近80%的項(xiàng)目，為數(shù)較少的大型開發(fā)公司占據(jù)了大部分的市場份額，而其余的小份額則為眾多的小公司所分割。從推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程來看，企業(yè)戰(zhàn)略重組與整合是必經(jīng)之路。以往

2、，誰有資金誰就能夠踏入房地產(chǎn)那個(gè)門檻，市場的準(zhǔn)入度較低，以至于企業(yè)的“小、散、差”情形突出，類似于“遍地小高爐”，各家的投入產(chǎn)出效率都不高。這關(guān)于行業(yè)進(jìn)展起到了一定的阻滯作用。目前，京城已涌出業(yè)績矚目的大型開發(fā)集團(tuán)公司，象天鴻集團(tuán)、華遠(yuǎn)、萬科等，他們對市場的進(jìn)展起到了良性刺激作用。正如萬科的領(lǐng)導(dǎo)者王石所言：萬科的進(jìn)展目標(biāo)已定位于成為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者。今后，市場上真正的競爭存在于大集團(tuán)公司之間，而它們競爭的焦點(diǎn)更集中于市場占有率及籌資能力這兩個(gè)方面?！靶伦≌\(yùn)動”轟轟烈烈地搞起來了，南有萬科領(lǐng)頭的中城房網(wǎng)，北也不甘孤寂。京城樓市也現(xiàn)出了開發(fā)商之間的友好聯(lián)盟現(xiàn)代城與陽光100走到了一起，本著“平

3、等、互聯(lián)、共享價(jià)值”的原則，在銷售、開發(fā)、物業(yè)治理方面進(jìn)行全方位的合作，體現(xiàn)出一種雙贏的品牌聯(lián)合策略。大型開發(fā)公司實(shí)力雄厚，土地儲備能力強(qiáng)，項(xiàng)目遍及各處。而且其推出的大盤或超大型盤氣派專門，規(guī)模宏大，令僅推出單盤或見縫插針進(jìn)行動作的小公司難以企及?，F(xiàn)在開發(fā)商都重視人氣的集合，購房者也看準(zhǔn)了這招牌。京城樓市大盤越來越多，四五十萬平方米不在話下，上百萬平方米的社區(qū)也許多。十幾憧、幾十幢高樓大廈拔地而起，配套完善，吸引了大批購房者。象聞名的方莊小區(qū)、望京居住區(qū)、通惠家園都已成氣候。首批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目之一的回龍觀文化居住區(qū)，可容納90萬人口。而時(shí)下市場上怡?；▓@、北辰綠色家園、世紀(jì)城等熱點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目都

4、屬大盤。但房地產(chǎn)的區(qū)域性強(qiáng)，要象飲料、家電及其它消費(fèi)品行業(yè)那樣，通過整合只剩下幾個(gè)大企業(yè)，形成壟斷競爭的局面，也是不盡可行的。以后的樓市應(yīng)該是兩極分化趨勢明顯，大有大的優(yōu)勢,小有小的活法。小公司的運(yùn)作相對靈活，或策略跟隨，或拾遺補(bǔ)缺，或見縫插針，謀求專業(yè)化的優(yōu)勢，不一而足。由于房地產(chǎn)的個(gè)性化，小公司的數(shù)量也可堅(jiān)持在一定的水平上，但不大不小、位居中流的企業(yè)將面臨兩難境地，要么變大，要么縮小。但歸根到底，大型開發(fā)公司的奉獻(xiàn)是起主導(dǎo)作用的。20%的人購買了80%的房子從收入水平上看，每個(gè)地域內(nèi)的購買群體的數(shù)量呈金字塔形分布。越往塔尖，數(shù)量越少，而位于塔基的則是數(shù)量最為龐大但資財(cái)菲薄的工薪階層或一般市

5、民一族。這是一個(gè)近乎絕對的規(guī)律。北京是消費(fèi)集中之地。但與廣州、上海、深圳等南方都市相比，其住宅市場化的步履卻緩慢得多。自1999年開始，情形已有明顯的變化，進(jìn)入2000年以后，北京市的個(gè)人購房比例達(dá)到86.6%,提升的幅度專門明顯。但能在北京買得起房的人僅是專門小部分的有鈔票人。他們大多位于收入金字塔的塔腰以上至塔尖部位。有的開發(fā)商甚至明確打出廣告，只賣給年薪數(shù)十萬元或百萬元以上的“金領(lǐng)”或“鉆石領(lǐng)”成功人士（常規(guī)的白領(lǐng)階層已太寬泛以至于失去了定位的核心價(jià)值）。從國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)看，房價(jià)與家庭年總收入之比為3-6時(shí)，是較為適宜的。但目前北京的房價(jià)收入比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上述數(shù)值范疇，甚至超過數(shù)倍。普一

6、般通一套商品房動輒四、五十萬元，且位于交通、配套并不十分完善的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，北京有近56%的人認(rèn)為房價(jià)太高，認(rèn)為買房不值的人也占14%，總和約為70%,他們差不多上對現(xiàn)行房價(jià)存有異議的人群。最近一段時(shí)刻，連使命為為低收入家庭提供住房的經(jīng)濟(jì)適用房也受到人們的質(zhì)疑。盡管政府對經(jīng)濟(jì)適用房有限價(jià)規(guī)定，對開發(fā)商的利潤有所操縱，但并沒有從收入狀況方面制定明確的準(zhǔn)購制度，以至于誰都能夠買經(jīng)濟(jì)適用房。同時(shí)，相當(dāng)多的經(jīng)濟(jì)適用房推出不切實(shí)際的大戶型、特大復(fù)式戶型，也有的項(xiàng)目跟風(fēng)隨潮，歐式花園、地下車庫等商品房才有的配套也現(xiàn)出在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，更增大了購房成本，令靠工資吃飯的一般從業(yè)人員可望而不可及。因此，市面上

7、80%的房子是由20%的人購走的，而眾多需要解決住房咨詢題的人們并未從全然上緩解窘迫的居住狀況。另外，由于社會保證缺房的變革，居民在教育、保險(xiǎn)、醫(yī)療等方面預(yù)期支出加大，慎購心理占上風(fēng)，因此眾多的基礎(chǔ)購買力尚未開釋出來。20%的年齡段最具購買力目前北京樓市從整體上保持著活躍的氣氛，消費(fèi)者對住房的需求出現(xiàn)平穩(wěn)的勢頭。一項(xiàng)關(guān)于已購房居民的調(diào)查表明，76%的購房人集中于30-45歲之間。受消費(fèi)觀念、收入水準(zhǔn)、居住條件等因素的限制，其他年齡段的購房人群總量則要小得多。同時(shí),調(diào)查也顯示，在新經(jīng)濟(jì)潮流阻礙下，30-45歲主力購房人群年輕化和知識化的趨勢日益明顯。從整體上看，30-45歲的人群年富力強(qiáng)，也是社

8、會的核心與支柱。住宅產(chǎn)品中該年齡段的個(gè)人消費(fèi)要緊由三大部分構(gòu)成，他們關(guān)于住宅的需求也各不相同。這三大板塊要緊有：知識精英人才。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一批又一批具備高學(xué)歷背景、高文化素養(yǎng)的年輕人提供了獲得穩(wěn)固豐厚收入的機(jī)會。青年知識精英人才購房的目的要緊是為了自住，實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)的妄圖，享受緊張工作之余難得的放松。他們對住宅的要求可能可不能專門奢華，但必須舒服、方便、愉快。其中專門多人并不把購房作一步到位的考慮，重復(fù)置業(yè)是專門可能的?，F(xiàn)在市面上專門多焦點(diǎn)項(xiàng)目如風(fēng)林綠洲、嘉悅精英、天創(chuàng)世緣等皆是定位于高文化素養(yǎng)的精英人才。水清木華園、學(xué)知園、華清嘉園等中關(guān)村鄰近、大學(xué)城中的項(xiàng)目走俏，也持續(xù)印證了“知識改變命運(yùn)”的真政府機(jī)關(guān)的公務(wù)人員、貨幣拆遷政策下的拆遷戶。這部分人群是享有政府購房補(bǔ)貼的專門人群。由于職業(yè)背景一樣、補(bǔ)貼數(shù)額有限，他們大多側(cè)向于交通方便、物美價(jià)廉的具有有用風(fēng)格的房子。如經(jīng)濟(jì)適用房、各類價(jià)位較低位于三四環(huán)外