1、康源名都房地產(chǎn)開發(fā)項目融資計劃書淮安康源置業(yè)有限公司1保密告知本融資計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)歸淮安康源置業(yè)有限公司所有。 本融資計劃書的所有信息均來自于本公司內(nèi)部或其他可靠途徑，其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已具有投資意向的投資者使用。收件人應該像對待貴公司的機密資料一樣對待本計劃書所提供的所有資料。收到本計劃書后，收件人應即刻確認，并遵守以下的規(guī)定:1.若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請盡快將本計劃書完整退回。 2.在沒有取得本公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分 內(nèi)容予以復制、傳遞、影印、泄露、散布給他人。收件人如發(fā)生違反本規(guī)定的行為，致使本公司遭受重大損失的，本公司保留追究收

2、件人法律責任的權(quán)利。 2目錄一、執(zhí)行摘要. . . 11、項目名稱.12、建設地點及用地性質(zhì).13、項目概況.14、主要經(jīng)濟技術(shù)指標.1二、建設單位概況.31、建設單位.32、企業(yè)簡況.33、股東組成.34、主要負責人.3三、市場分析.41、漣水現(xiàn)狀.42、漣水房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.43、漣水房價趨勢.5四、建設方案.61、建設規(guī)模.62、總體構(gòu)思與設計理念.63、規(guī)劃設計.74、結(jié)構(gòu)設計.105、給排水設計.116、電氣設計.127、建設進度計劃.13五、swot分析.141、優(yōu)勢方面.142、劣勢方面.153、機會方面.154、威脅方面.15六、項目管理.161、經(jīng)營管理體制及內(nèi)控制度.162、

3、人力資源計劃.17七、風險分析.181、項目主要風險因素識別.182、風險程度分析.183、防范和降低風險的對策.20八、環(huán)境保護.221、項目建設與運營對環(huán)境的影響.222、環(huán)境保護措施.23九、節(jié)能減排.251、用能標準和節(jié)能規(guī)范. 252、能耗指標.253、節(jié)能措施.26十、投資與資金管理方案.2831、投資估算.282、資金來源.283、資金管理.284、投資者權(quán)利.285、財務報告.296、融資償還方式.29十一、經(jīng)濟效益評價.301、經(jīng)濟效益評價依據(jù).302、財務分析的基礎數(shù)據(jù)選取.303、銷售收入估算.304、成本估算.305、盈利預測及經(jīng)濟效益評價指標.306、不確定性分析.3

4、17、經(jīng)濟效益評價結(jié)論.324一、執(zhí)行摘要1、項目名稱項目名稱：康源名都房地產(chǎn)開發(fā)項目2、建設地點及用地性質(zhì)項目位于漣水縣南京路東側(cè)，紅日大道北側(cè)，總用地面積為62448.009平方米。用地性質(zhì)為居住用地。3、項目概況 (1)區(qū)位概況 漣水縣地處江蘇省北部，黃淮平原東部，淮河下游，縣城面積1676平方公里，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，土地肥沃。漣水屬暖溫帶季風氣候，氣候宜人，四季分明，自然風光優(yōu)美，其中五島風景區(qū)為國家aa級旅游風景區(qū)。漣水素有教育大縣、文化古城、全國平原綠化縣、綠化造林百佳縣等美譽。 隨著整個縣城中心北移，縣醫(yī)院新大樓落成，即將整體搬遷，淮安康源置業(yè)有限公司決策者果斷拿下了毗鄰新

5、醫(yī)院的康源名都小區(qū)地塊。 (2)基地分析 康源名都小區(qū)位于漣水縣南京路東側(cè)，紅日大道北側(cè)。項目擬建成縣城建筑品質(zhì)優(yōu)良，環(huán)境設計優(yōu)美的中高檔住宅小區(qū)，成為建筑風格鮮明，富有變化，具有較高數(shù)字化，運動化，文化型的現(xiàn)代住宅小區(qū)，同時充分利用節(jié)能、安全管理等先進技術(shù)，為人提供現(xiàn)代化的、舒適優(yōu)美、健康的居住環(huán)境。地塊總用地面積為62448.009平方米。 (3)項目定位 目標定位：高起點、高質(zhì)量的現(xiàn)代化生態(tài)居住區(qū)。 設計理念：和諧、生態(tài)、健康?？h城首家實行人車分流，采用全地下停車確保業(yè)主的出行安全。各種綠地景觀交相呼應，積極引進生態(tài)概念，創(chuàng)造綠色人居環(huán)境。4、主要經(jīng)濟技術(shù)指標本工程的主要建設規(guī)模及內(nèi)容如

6、下：序號項目 單位數(shù)量1 總用地面積平方米62448.0092總建筑面積平方米152523.81其中:多層住宅平方米34499.62高層住宅平方米113118.41商業(yè)平方米3552.10物管用房平方米740.20社區(qū)用房平方米374.48配電房平方米239.003地下建筑面積平方米30349.314建筑物占地面積平方米11478.635容積率2.446建筑密度%18.387綠地率%30.008總戶數(shù)戶13339總停車位輛1361其中:住宅輛1333商業(yè)輛2810非機動車位輛318711建設期月4512總投資萬元6903113總銷售收入萬元9184614投資利潤率%24二、建設單位概況1、建設

7、單位本項目建設單位:淮安康源置業(yè)有限公司2、企業(yè)簡況 淮安康源置業(yè)有限公司成立于2008年，注冊資金2018萬元，公司位于淮安市漣水縣漣城鎮(zhèn)安東北路西側(cè)，公司在冊職工總數(shù)21人，其中有職稱的專業(yè)人員21人。公司法定代表人：姚偉林。 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。具有江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳核發(fā)的貳級房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書（淮安kf12945）。3、股東組成淮安康源置業(yè)有限公司的股東成員及出資情況如下：江蘇軍民邨商貿(mào)有限公司，出資1200萬元；孫 樂，出資200萬元；張成軍，出資209萬元；卜 磊，出資209萬元；姚偉林，出資200萬元。4、 主要負責人類別姓名職務專業(yè)職稱企業(yè)負責人姚偉林董事長

8、建設工程工程負責人徐洪順工程經(jīng)理建設工程中級工程師財務負責人謝時康會計會計(企業(yè))會計師經(jīng)營負責人付桂成經(jīng)營經(jīng)理建設工程中級工程師統(tǒng)計負責人崔永峰統(tǒng)計統(tǒng)計統(tǒng)計師三、市場分析1、漣水現(xiàn)狀 漣水縣地處淮安市東北部，縣域面積1676平方公里，下轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、3個園區(qū)，戶籍人口110萬。漣水歷史悠久、文脈厚重。自公元前117年建縣至今，已有2100多年的歷史，養(yǎng)育過鮑照等古代文化名人和吳強等當代作家，米芾、吳昌碩兩位書畫大家曾經(jīng)先后在此任職。漣水環(huán)境優(yōu)美、景色宜人。漣水因水而得名，古黃河、漣河、鹽河穿境而過，兼具自然和人文景觀的五島湖公園鑲嵌城區(qū)，“城在水中、水在城中”的特色非常鮮

9、明。漣水教育發(fā)達、文教昌明。漣水人歷來崇文尚學，勤學苦讀的社會風氣非常濃郁，素有“安東出才子”的美譽。同時，漣水也是“全國生態(tài)旅游示范縣”、“國家級生態(tài)家園富民工程示范縣”和“江蘇省生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣”。 過去的一年，漣水發(fā)展步伐繼續(xù)加快，綜合實力明顯提高；項目建設取得成效，工業(yè)經(jīng)濟后勁增強；城鄉(xiāng)面貌顯著變化，人居環(huán)境明顯改善；高效農(nóng)業(yè)穩(wěn)步實施，農(nóng)業(yè)農(nóng)村全面發(fā)展；社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，公共服務全面加強；民主法制和精神文明建設協(xié)調(diào)推進，社會大局和諧穩(wěn)定。2013全年共完成地區(qū)生產(chǎn)總值260億元，固定資產(chǎn)投資167億元，分別增長13.8%和19.9%；完成財政總收入45.2億元，公共財政收入25.7億元，

10、分別增長16.4%和19.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20540元，農(nóng)民人均純收入10400元，分別增長13.4%和13.2%；“2003版”小康四大類18項25個指標如期達標。2、漣水房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2013年，漣水房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，但商品房成交面積創(chuàng)歷史新高，達107.05萬平方米，商品住房均價也逐年上升。12月份漣水房地產(chǎn)投資額、成交面積較11月份環(huán)比上升幅度較大。 (1)商品房新批準預售許可面積及成交情況 新批準預售樓盤有錦繡前城、首府國際花苑、領(lǐng)秀花都、狀元府、金地尚城、萬香國際，新批商品房預售許可面積7.31萬平方米，累計92.25萬平方米，同比下降9.1%；112月份實際銷售商

11、品房面積達107.05萬平方米，其中住宅94.66萬平方米，計9022套，同比上升28.48%。本月銷售商品房面積15.69萬平方米，其中商品住宅銷售面積15.60萬平方米，環(huán)比上升5.04%。 (2)商品房新開工、施工及竣工情況 112月份新開工面積累計85.59萬平方米，同比下降6.2%；施工面積446.05萬平方米，同比上升3.1%；累計投資額35.09億，同比下降3.47%。本月漣水商品房竣工面積較大的樓盤有金輪陽光、國子家緣、國際文化商貿(mào)城，112月累計竣工面積達34.73萬平方米，同比上升0.5%。 整體看來漣水房地產(chǎn)市場可以大致劃分為三個板塊：政務板塊(開發(fā)區(qū)板塊）城東板塊、城西

12、板塊。 (3)板塊劃分政務板塊開發(fā)區(qū)板塊 以政務板塊發(fā)展最為火熱，集中了大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)量最大。 該區(qū)域集中了包括萊茵風情、府前·御景園、清華苑等漣水營銷最為成熟的房地產(chǎn)項目。區(qū)域內(nèi)集中了以縣政府為主，包括檢察院、公安局、國土局等等政府機構(gòu),以及眾多企業(yè)也集中在該區(qū)域。同時漣水最好的中學漣水中學也在該區(qū)域內(nèi)，但是目前該區(qū)域各項配套尚不成熟；該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)起初均以這部分機構(gòu)的客戶為主，在項目后期的客戶構(gòu)成中以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，近期已經(jīng)達到80%左右。城東板塊老城改造板塊 城東板塊主要以舊城改造為主，各項配套成熟而完善，銷售價格為三個板塊中最高的板塊。由于該板塊屬于老城改造部分

13、，區(qū)域內(nèi)集中了大量的生活配套。包括縣醫(yī)院、新時代購物中心、劇院、中小學等等。生活相對另外兩個區(qū)域較為成熟，開發(fā)量也相對較小，但是售價較高。原來漣水居民隨著政務板塊的興起，均搬遷至開發(fā)區(qū)，本區(qū)域由大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶支撐，占到總體客戶構(gòu)成達到80%以上，而在這80%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶中又有很大一部分客戶以解決孩子上學為主要目的，學區(qū)房受到非常大的重視。 城西板塊房地產(chǎn)新興板塊(本項目所在區(qū)域) 城西板塊屬于剛剛起步的房地產(chǎn)板塊，開發(fā)量較小。 但是從數(shù)據(jù)顯示，老百姓對城西板塊的期望最高。一方面漣水人民對于李源潮支持城西發(fā)展的傳說，而對城西的發(fā)展表現(xiàn)得信心十足；另外一方面城西離正在建設中淮安機場較近、離淮安市區(qū)僅3

14、0公里，對于漣水與淮安聯(lián)動發(fā)展也表現(xiàn)出強烈的信心；第三，該板塊環(huán)境較好，生態(tài)果園等等原有的成熟的生態(tài)配套使得本區(qū)域環(huán)境高于其他板塊。這對于未來本項目的營銷推廣有著十分重要的意義。3、漣水房價趨勢 關(guān)注房價的漣水人群很多，想買房的，炒房的，都會對房價很敏感。未來漣水房價趨勢的問題，也是大家關(guān)注的。預測房價，往往是“專家”們的事，而有些“?！奔也⒉豢孔V，反向指標的專家比比皆是。 其實，預測房價可以從幾個角度來：一個是需求量與供應量，連起來就是供求關(guān)系。簡單的原理：供應大于需求，價格就會下跌，需求大于供給，那么價格自然會上漲。這個定律是客觀的。漣水目前房源并不少，樓盤開發(fā)量較大，應該說供給量相對充足

15、。需求面，只要關(guān)注這個文章的，大多數(shù)也是為了要買房的，也就是說，漣水目前有購房需求的量也很大。 未來樓市政策變化也是影響房價的一個重要力量，從目前我們觀測到的情況來看，政策面主要的目的是穩(wěn)定房價，意味著不希望房價大漲與大跌。那么加上貨幣貶值的因素，未來漣水房價出現(xiàn)一定幅度的上漲的可能性比較大。當然，還有其它很多因素在影響著房價，專家們往往也是根據(jù)這些因素來判斷，之所以有的看漲有的看跌，無非是對這些因素影響力的理解程度不同而已。四、建設方案1、建設規(guī)模本項目總占地面積62448平方米，總建筑面積152523.81平方米(不含地下建筑面積)，其中：多層住宅34499.62平方米、高層住宅11311

16、8.41平方米、商業(yè)3552.10平方米、物管用房740.20平方米、社區(qū)用房374.48平方米和配電房239平方米，另有地下建筑面積30349.31平方米。項目內(nèi)共有住宅及商住20幢，各幢指標詳見下表：樓號項目儲藏室(車庫)層面積商業(yè)及公建面積住宅面積總面積1#6f住宅208.352638.532846.882#6f住宅208.352638.532846.883#6f住宅317.054003.754320.804#6f住宅317.054003.754320.805#6f住宅221.122827.393048.516#6f住宅221.122827.393048.517#6f住宅221.1228

17、27.393048.518#6f住宅221.122827.393048.519#6f住宅193.712463.032656.7410#6f住宅193.712463.032656.7411#6f住宅193.712463.032656.7412#9f住宅4028.084028.0813#18f住宅11478.1611478.1614#18f住宅1646.6610206.5411853.2015#18f住宅1905.4410206.5412111.9816#18f住宅11478.1611478.1617#24f住宅10445.4910445.4918#18f住宅7791.137791.1319#28

18、f住宅503.6324036.1124339.7320#28f住宅611.0523607.5124347.71(其中：19#樓含社區(qū)374.48平方米，物管129.15平方米，20#樓含物管611.05平方米) 2、總體構(gòu)思與設計理念 (1)設計立意 根據(jù)小區(qū)地理位置的特點，充分利用現(xiàn)有的環(huán)境資源，是本小區(qū)設計的出發(fā)點，小區(qū)設計定位主題為“高質(zhì)量的現(xiàn)代化生態(tài)住區(qū)”，力求小區(qū)在環(huán)境營造、空間組成及建筑特色方面與其周圍環(huán)境相呼應。最大限度地把周邊自然資源引入到小區(qū)中，創(chuàng)建一個二十一世紀的優(yōu)美新生活天地。 (2)設計宗旨 小區(qū)設計宗旨是中國人古代的山水畫。從田園居到美國著名建筑師主持設計的落水山莊（

19、考夫曼宅?。?，我們發(fā)現(xiàn)建筑作為人與自然的一座橋梁，它的最高境界應該是實現(xiàn)人、建筑、自然的充分融合。它平息現(xiàn)代人躁動和焦慮的心靈，是空間的凈化。是生活的詩意化的最佳體現(xiàn)。由此得到我們的設計宗旨：創(chuàng)造一個既繼承中國居住文明，又吻合當代人居住的理想的美好家園。 (3)建制設計的原則生態(tài)性原則：尊重自然環(huán)境，調(diào)整生態(tài)結(jié)構(gòu)，建設性地維護自然生態(tài)狀況。合理性原則：合理利用土地，確定合理的開發(fā)規(guī)模和層次，完善交通、水電等配套公共設施，滿足人們住、食、行、游等活動需求。文化性原則：從“回歸自然”的文化理念出發(fā)，突出居住園區(qū)的文化特色，營造古今中外多元文化共存的氛圍。 整體性原則：強調(diào)規(guī)劃的遠近期結(jié)合，在結(jié)合遠

20、期發(fā)展方向的前提下完善結(jié)構(gòu)，同時對小區(qū)的經(jīng)營管理、環(huán)境形象設計等有所考慮。 (4)環(huán)境資源的利用 1999年世界建筑師聚首北京，共商新世紀人類家園的營建。針對即將到來的“城市時代”鑒于20世紀城市化引發(fā)的人口爆炸、交通堵塞與環(huán)境惡化等問題。提出了共存、共生、共享、共榮的未來設計理念，并通過了99北京憲章。因此在規(guī)劃布局中，包括綠化的設計、水系的整理、坡地的營建、對景的安排，無不貫穿并體現(xiàn)著同樣一個原則：共存、共生、共享、共榮，亦即環(huán)境的“均好性”原則。 (5)可持續(xù)發(fā)展 小區(qū)建設力求實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和環(huán)境的綜合優(yōu)化，按照符合地塊特性、遵循建設規(guī)律、充分考慮可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃原則，布局上體現(xiàn)科學、理

21、性和文化情懷。3、規(guī)劃設計 (1)總體布局與構(gòu)思 清晰及功能合理的小區(qū)骨架本小區(qū)基地，交通及地理位置優(yōu)越。本方案設計創(chuàng)造了獨具特色的多層次的立體生態(tài)景觀空間，形成中央景觀區(qū)，小區(qū)主要干道由一個流暢的路環(huán)組成，形成整體性的綠化網(wǎng)絡，從而形成了一個被綠化所覆蓋的有強烈獨特個性的場所，成為小區(qū)最主要的景觀休閑區(qū)。 親切、宜人的圍合空間及合理的小區(qū)建筑布局 小區(qū)設計從環(huán)境均好性原則出發(fā)，布置有內(nèi)向的主題綠化，較大的組團休閑廣場與綠地，在此為組團內(nèi)純步行空間，滿足人車分流的要求，同時充滿了“居家”的氛圍。形成了小區(qū)的半公共空間，由南向北，有機的布置多層和高層，小區(qū)的空間富有氣勢，并形成了有標志性的空間形

22、態(tài)和豐富的天際輪廓線。合理高效的交通流線及停車系統(tǒng)小區(qū)根據(jù)現(xiàn)有地形，因地制宜地規(guī)劃了“通而不暢”的車行系統(tǒng)及舒適通暢的步行系統(tǒng)，并分層解決了小區(qū)內(nèi)機動車與自行車的停車問題。小區(qū)內(nèi)的主要干道分別與小區(qū)西的周邊城市道路相連形成高效、通暢的車行網(wǎng)絡。車輛進入小區(qū)即到達每個停車區(qū)。生活在花園中，充滿陽光、清新的空氣、綠地和水是每個人內(nèi)心的渴望，創(chuàng)造一個”花園社區(qū)”是本規(guī)劃的目標，規(guī)劃將小區(qū)綠化系統(tǒng)分為四個層次，即公共綠化、通路綠化及庭院綠化。各種綠地景觀交相呼應。滿足了環(huán)境均好性的原則。為居民提供高雅而溫馨的綠色環(huán)境。同時充分考慮引進生態(tài)概念，創(chuàng)造綠化人居環(huán)境，共同營造一個有靈性的自然環(huán)境，隱隱透出中

23、國本土文化的深厚底厚底蘊，提升小區(qū)的文化品質(zhì)。 (2)交通小區(qū)通路小區(qū)道路結(jié)構(gòu)是以林蔭道為主干。 a、主要道路：路面寬7米，在保證交通順暢的前提下，有意識的減少道路的長度，有利于限制車速，同時豐富了空間層次，達到步移景異的效果，兩邊為道路綠化帶。b、次要通路：路面寬5米，方便小車到達各戶入口。c、入戶通路：路面寬3米。小區(qū)停車小區(qū)內(nèi)機動車停車采用全地下停車，地下室停車采用機械式停車。小區(qū)交通準則 小區(qū)遵循步行優(yōu)先的原則，機動車在所有道路交叉口都必須限速行駛，局部主要交通路段設綠化步行道，進行人車適度分流。 (3)綠化綠化原則以綠為中心的規(guī)劃指導思想，提高局部建筑密度，擴大綠地面積，變單純的景觀

24、綠地為融綠于生活之中的綠地規(guī)劃，充分發(fā)揮環(huán)境對品性、人格的熏陶作用。切實保護和利用某地內(nèi)現(xiàn)有的大樹、常綠樹、名貴樹、完善、補充部分樹木，力求創(chuàng)造人、建筑、樹木和諧共存，互為情趣。綠化系統(tǒng)通過庭院綠化、道路綠化，形成點上成景，線上成蔭。面上成林的綠化系統(tǒng)。與城市共享的面貫穿小區(qū)中部的綠地與周邊的綠色植被相呼應，達到小區(qū)精華與城市綠色資源共生共享。 與庭院及住房內(nèi)院空間相融的點一一像觸角般滲入各庭院空間節(jié)點的綠，創(chuàng)造了庭院空間氣氛和環(huán)境標識性。 (4)戶型設計 住宅設計中力求做到以下幾點，房間齊備，套內(nèi)安排臥室、起居、餐廳、儲藏等基本空間，并參照不同的標準進行了房間面積和面寬的設計，同公共空間及私

25、密空間沒有相互干擾，交通順暢，起居廳和餐廳，廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設有入戶的過渡空間，緊湊的開間布局，使建筑使用系數(shù)均達到80%以上。所有房間都直接采光，并保證日照的要求。 戶型特點：努力營造高品質(zhì)的居住環(huán)境。 “照明”設計，每戶均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳的四明格局。 每戶均保證一到二間居住空間朝南，每戶均保證一到二間居住空間朝向主要景觀。 臥室設置低窗臺大玻璃凸窗，內(nèi)加防護欄桿，通過凸窗轉(zhuǎn)角玻璃的設置，以及起居室至陽臺門為落地玻璃門，保證了更加良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野，并與室外綠化相連，提高了生活品位。 部分戶型利用屋頂設置屋頂花園，形成空間綠化的第二層次，既增加了屋頂?shù)睦寐剩?/p>

26、豐富了建筑的外觀。 所有房間保證足夠的窗地比。 引入“生態(tài)建筑”設計手法，屋面可以考慮設置太陽能集熱裝置，為住戶提供干凈，清潔的能源，并結(jié)合立面布置立體綠化，遮陽、降溫，同時又豐富了立面形式。未來的社會是信息的社會，我們更加充分考慮住宅信息化、智能化，這主要體現(xiàn)在住戶與社會的聯(lián)系，即每戶預留internet接口，并設置電腦控制的自動監(jiān)控系統(tǒng)。從住宅單元門起，直至室內(nèi)火災、煤氣報警系統(tǒng)，這些組成一個網(wǎng)絡由小區(qū)的物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，三表出戶計費系統(tǒng)通過戶內(nèi)表具上的傳感器在物業(yè)管理部門的打印機上輸出，代替機械的三表出戶，亦可使用小區(qū)內(nèi)的一卡通，實現(xiàn)多種功能。 細部設計 再結(jié)合立面精心設計，我們打破

27、了以往住宅設計中空調(diào)室外機的草率處理。每一個房間的室外機都結(jié)合立面精心考慮，使其完全地隱藏在立面中，和立面有機結(jié)合而不顯突兀，設計中考慮了室內(nèi)機與家具布置的關(guān)系，室內(nèi)外機之間的聯(lián)系，使空調(diào)這一住宅的立面“殺手”不再破壞立面。 各種形式的外窗：設計中的外窗有豐富的形式，按高度分有落地窗、低窗臺、普通高度窗臺，按形式分有凸窗、轉(zhuǎn)角窗、平窗等，窗的選擇是結(jié)合室外機的安放和對景觀、日照的利用來的。 朝向：所有戶型都有寬敞的南廳，每戶都有一到二個朝南臥室，做到充分利用南向采光面。 外墻防水：由于技術(shù)的進步，外墻防水問題主要還是要靠材料選用與施工質(zhì)量保證。立面上選用一些面磚、石材、可有助于防水，涂料選用優(yōu)

28、質(zhì)防水涂料，并在一些山墻等容易滲水處加上一層防水構(gòu)造處理，并在施工中嚴格把關(guān)，以處理好外墻防水問題。 (5)立面篇 項目立面采用新古典主義風格，塑造簡約端莊的建筑形象，從平庸中脫穎而出，成為區(qū)域的標志性建筑，住宅造型上突出豎向構(gòu)圖與水平連接的均衡精致的細節(jié)、柔和的色彩，緩和了高層的壓迫感，體現(xiàn)對于人無微不至的關(guān)懷。合理的布局商業(yè)內(nèi)接的入口，實現(xiàn)良好的人流導向，大氣的立面造型實現(xiàn)了區(qū)域的標桿形象，在立面構(gòu)圖和色彩上，可使用相似的建筑語音，高層住宅體量相似，整體細部及色彩主要與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，采用穩(wěn)重，明快的色系。 4、結(jié)構(gòu)設計 (1)抗震設防 本工程抗震設防烈度為七度。設計基本地震加速度值為0.

29、10g，設計地震分組為第一組，設計特征周期tg=0.90sa 本工程的安全等級為二級，抗震設防類別為丙類，設計使用年限50年。 場地土類別為iv類。 各拼接單元之間按規(guī)范要求于適當部位設置變形縫。 (2)上部結(jié)構(gòu)設計 多層住宅：現(xiàn)澆鋼筋混凝土磚混結(jié)構(gòu)，高層住宅：現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 商業(yè)：現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 其它生活配套設施（配電間、門房間等）：現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或承重多孔磚混合結(jié)構(gòu)。 (3)地基基礎 設計原則 地基基礎必須滿足強度，變形和穩(wěn)定性的要求，整體性好，安全適用，經(jīng)濟合理。 基礎設計必須綜合考慮場地的地質(zhì)狀況，上部結(jié)構(gòu)類型，荷載，周邊建筑物、道路，地下水，地下管網(wǎng)

30、，施工條件，選擇合理的基礎形式。 基礎形式 多層住宅：采用墻下條形基礎。 高層住宅：采用補償式樁筏基礎。 樁型擬采用預制混凝土方樁，具體型號按地質(zhì)勘察確定。 5、給排水設計 (1)給水系統(tǒng)設計 水源：生活用水，消防用水等為城市自來水。 用水量：生活用水量約150m/d，最高日最大時用水量16m/h。 給水系統(tǒng)設計 生活給水 本項目為住宅建筑加部分商業(yè)，市政給水壓力供給不到地區(qū)利用無負壓供水設備供給。 消防系統(tǒng)各建筑設置室外消火栓系統(tǒng)及手提式滅火器。商業(yè)另設置輕便消防卷盤。火災時間2小時。室外滅火栓采用常高壓供水系統(tǒng)，設置成環(huán)，與市政給水管網(wǎng)連接。每隔88-100米設dn100消火栓一只。在綠化

31、帶下設置室外消防水池及取水口。 樓屋頂設置10噸消防水箱，地下一層設置消防泵房及消防水池，其公共商業(yè)部分設置自動噴水滅火系統(tǒng)，自噴泵組設置于消防泵房內(nèi)。 獨立的商業(yè)用房設置消防輕便卷盤，接室外消防管網(wǎng)。 滅火器配置：室內(nèi)每隔約20米處均設置磷酸銨鹽干粉滅火器。根據(jù)不同單體性質(zhì)配備不同規(guī)格滅火器。 (2)排水系統(tǒng)設計 污廢水設計：室內(nèi)設計污水廢水合流制，排出水室外經(jīng)化糞池處理后排至室外污水管網(wǎng)，最終排入市政污水管網(wǎng)，每天排出水量約90立方米。 屋面及場地雨水經(jīng)排水管道系統(tǒng)排至室外雨水管網(wǎng)，室外雨水匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。雨水設計重現(xiàn)期至面采用p=5年，地面采用p=2年。 (3)節(jié)能環(huán)保及其他 給

32、水及管制水流速度采用措施不超過1.0m/s，防止水流噪音的產(chǎn)生。 水泵排水管：出水管設置可曲撓橡膠接頭和彈性吊、支架，減少噪音及振動傳遞，泵組采用隔振基礎。 選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。 太陽能熱水器 熱水用水量50升/天·人，50x3=150升。本工程給住宅每戶配置承壓式太陽能熱水器。采用電輔助加熱。太陽能熱水系統(tǒng)用水時間為24h，集熱面積2.55平方米，儲水量150l。水源由各戶給水管分別供給。 6、電氣設計 (1)負荷等級 本工程一類高層住宅消防用電一級負荷供電，其余均按三級負荷供電。 (2)計算方式 住宅樓每層電表箱集中裝設在樓梯公共部位，每戶單相電度表一只。 公共建筑單獨設

33、置計量電表箱。 水泵房動力和管理用房用電單獨設置計量表箱。 (3)低壓配電系統(tǒng) 低壓配電干線采用放射形式，從箱型變電站通過電纜埋地引入各樓配電間，由低壓配電柜引出各低壓電纜沿各單元電纜井或公共走道向各受電點供配電，然后再經(jīng)層電集成至各用戶終端，支線均采用塑料銅芯絕緣導線空鋼管埋敷設，每層單相電源接入，采用導線分流器分流。 二級負荷電源采用雙電源末端配電箱自動切換裝置，以保證二級負荷用電要求，相關(guān)設施的供電線路均采用耐火電線或電纜。 線路敷設，整個小區(qū)內(nèi)高壓線路、低壓配電線路及道路照明線路均采取電纜埋地敷設，以改善住宅區(qū)景觀及供電安全性。 (4)應急電源 地下室、半地下層應急備用電源由不同的變壓

34、器引出的回路提供。 (5)電話系統(tǒng) 每戶設2對用戶線進戶。各層設一個電話分線箱，在公共樓梯或弱電井內(nèi)安裝。每個單元底層電信間設一電話交接箱。 在每個獨立商業(yè)經(jīng)營單位，都設置有線電視用戶終端各1個。 整個小區(qū)設一個電話交接間，由市話局引入一根多模光纜，埋地引入該電話交換間，經(jīng)光電轉(zhuǎn)換后，采用多對數(shù)干纜接至各單元的電話交接箱。 具體開通電話數(shù)量由用戶向電信部門申請，但開發(fā)商提供電話分線箱，交接箱及多對數(shù)干纜均可滿足每戶開通2門電話的需要。 (6)可視對講系統(tǒng) 每戶設一個黑白顯示屏的可視對講機。 每個單元進戶大門處設室外機一只，內(nèi)含黑白攝像機。 住戶可根據(jù)來訪者影像以決定是否開啟門鎖。 (7)數(shù)據(jù)通

35、信系統(tǒng) 每戶設數(shù)據(jù)通信與電話雙孔出線終端3只，分別設于主臥室、書房及起居室。戶內(nèi)由二根cats-utp對絞線穿pc20埋地引至每個雙孔出線終端。 每個單元底層設置一個數(shù)據(jù)總配電箱，在公共樓梯或弱電井內(nèi)嵌墻安裝由小區(qū)局域網(wǎng)引入一根光纜進入該箱，經(jīng)光電轉(zhuǎn)換后，采用放射式向各家庭信息配線箱分配。 整個小區(qū)設一電腦網(wǎng)絡機房，約30平方米，設置多臺服務器，并配有光纖配線架。向internet網(wǎng)絡服務商申請專用通道，以提供internet服務的專用接口。 7、建設進度計劃 為優(yōu)化項目建設周期，盡快完成本項目的工程建設，在設計、招標、施工、安裝等各個環(huán)節(jié)采取有效措施，做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，力爭項目在2017年3

36、月完成建設工作。 2013年6月至2014年1月，開工前準備 2014年2月開工2017年3月整體竣工五、swot分析 swot分析來自于企業(yè)管理理論中的策略性規(guī)劃。swot包含了優(yōu)勢strengths、劣勢weaknesses、機會opportunities,威脅threats。 1、優(yōu)勢方面 (1)項目地址位置優(yōu)越漣水歷史悠久、文脈厚重。自公元前117年建縣至今，已有2100多年的歷史，養(yǎng)育過鮑照等古代文化名人和吳強等當代作家，米芾、吳昌碩兩位書畫大家曾經(jīng)先后在此任職。漣水環(huán)境優(yōu)美、景色宜人。漣水因水而得名，古黃河、漣河、鹽河穿境而過兼具自然和人文景觀的五島湖公園鑲嵌城區(qū)，“城在水中、水在

37、城中”的特色非常鮮明。本項目地處漣水城西地塊，老百姓對該地區(qū)的期望最高，這對于未來本項目的營銷推廣有著十分重要的意義。 (2)項目目標定位優(yōu)勢 本項目定位是高起點、高質(zhì)量的現(xiàn)代化生態(tài)居住區(qū)。項目擬建成縣城建筑品質(zhì)優(yōu)良，環(huán)境設計優(yōu)美的中高檔住宅小區(qū)，成為建筑風格鮮明，富有變化，具有較高數(shù)字化，運動化，文化型的現(xiàn)代住宅小區(qū)，同時充分利用節(jié)能、安全管理等先進技術(shù)，為人提供現(xiàn)代化的、舒適優(yōu)美、健康的居住環(huán)境。 (3)項目設計理念先進 本項目設計宗旨：創(chuàng)造一個既繼承中國居住文明，又吻合當代人居住的理想的美好家園。最大限度地把周邊自然資源引入到小區(qū)中，創(chuàng)建一個二十一世紀的優(yōu)美新生活天地。尊重自然環(huán)境，調(diào)整生態(tài)結(jié)構(gòu)，建設性地維護自然生態(tài)狀況。 (4)戶型設計人性化 本項目戶型設計簡約自然，視線通暢柔和，明亮廳房，良好通風采光，步入式陽臺與臥室連為一體，私密性強。 戶型方正實用，動靜、干濕分區(qū)，得房率高，且完全人性