第一編法律概論第三章物權(quán)法律制度專題概要專題一物權(quán)法律制度概述專題二物權(quán)變動(dòng)專題三所有權(quán)專題四用益物權(quán)專題五擔(dān)保物權(quán)考情分析本章主要以物權(quán)法、擔(dān)保法以及擔(dān)保法解釋為依據(jù)編寫的，學(xué)習(xí)注重理解掌握重點(diǎn)法條。重點(diǎn)關(guān)注物權(quán)變動(dòng)、善意取得制度，建設(shè)用地使用權(quán)、擔(dān)保物權(quán)內(nèi)容。近年本章分值有所降低，預(yù)計(jì)2016年分值在8分左右。各種題型均可出現(xiàn)，注意物權(quán)法與合同法結(jié)合考主觀題。專題一物權(quán)法律制度概述知識(shí)點(diǎn)概要專題一要求要點(diǎn)（歷年考試頻率）物的種類（09年）掌握物權(quán)法的基本原則（15年）物的特征（13年）物權(quán)法律制度概述熟悉物權(quán)的種類（所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)）知識(shí)點(diǎn)一物的特征特征內(nèi)容（示例）不屬于物權(quán)法上的物（1）有體性僅指有體物。權(quán)利在特殊情況下經(jīng)法律規(guī)定可成為物權(quán)客體，如權(quán)利質(zhì)權(quán)。權(quán)利、行為、智力成果（包括電腦程序）等（2）可支配性能為人力所支配并滿足人需要的有體物不為人力所支配太陽(yáng)、月亮等不為人所需汽車尾氣等（3）人的身體之外與人體分離的毛發(fā)、假牙、義肢、捐獻(xiàn)器官、尸體等人，包括人身體內(nèi)的血液等習(xí)題演練【例題多選題】物權(quán)法中，能成為所有權(quán)客體的有（）。A土地B存儲(chǔ)程序的光盤C云南白藥D人身體內(nèi)的血液正確答案ABC答案解析本題考核物權(quán)法上的物。人是權(quán)利主體，一般不能成為物權(quán)客體。知識(shí)點(diǎn)二物的種類1動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)（1）不動(dòng)產(chǎn)須登記，包括土地、海域以及房屋、林木等地上定著物。（2）動(dòng)產(chǎn)以交付為原則。2主物與從物（1）主物和從物在物理實(shí)體上都獨(dú)立存在，從物不是主物的組成部分。例旅館設(shè)置的家具、房間的鑰匙、汽車后箱中的備用胎等屬于從物。（2）在無(wú)法律特別規(guī)定或當(dāng)事人特別約定時(shí)，從物的權(quán)利歸屬與主物一致。3原物與孳息（1）原物VS孳息孳息必須與原物分離，為獨(dú)立物。例母牛肚子里的小牛不是孳息，只有母牛生出來(lái)的小牛才是孳息。（2）天然孳息VS法定孳息示例權(quán)利歸屬天然孳息母雞下的蛋由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定（約定所有權(quán)人用益物權(quán)人）法定孳息租金、利息有約定，按約定；沒(méi)約定，按交易習(xí)慣（約定習(xí)慣）習(xí)題演練【例題多選題】屬于主物與從物關(guān)系的有（）。A兩支筷子B甲的杯子和杯蓋C甲的電視機(jī)和遙控器D甲的拖拉機(jī)和乙的拖犁正確答案BC答案解析本題考核主物與從物。主物是指獨(dú)立存在，在與同屬一人所有的其他獨(dú)立物結(jié)合使用中起主要作用的物。從物，是指獨(dú)立存在，在與同屬一人所有的其他獨(dú)立物結(jié)合使用中處于附屬地位、起輔助和配合作用的物?！究碱}多選題】（2009年）根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)理論，下列選項(xiàng)中，屬于民法意義上孳息的有（）。A母牛腹中的小牛B蘋果樹(shù)上長(zhǎng)著的蘋果C母雞生的雞蛋D每月出租房屋獲得的租金正確答案CD答案解析本題考核原物與孳息。孳息是指物或權(quán)益而產(chǎn)生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物，法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定由一定法律關(guān)系產(chǎn)生的物。本題C選項(xiàng)屬于天然孳息，D選項(xiàng)屬于法定孳息。知識(shí)點(diǎn)三物權(quán)的種類1自物權(quán)與他物權(quán)（1）自物權(quán)所有權(quán)國(guó)家所有、集體所有、私人所有（2）他物權(quán)（限制物權(quán)）用益物權(quán)建設(shè)用地、土地承包、地役權(quán)、宅基地使用權(quán)擔(dān)保物權(quán)抵押、質(zhì)押、留置物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)2動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（1）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。（2）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。3獨(dú)立物權(quán)與從物權(quán)（1）獨(dú)立物權(quán)所有權(quán)、除地役權(quán)外的用益物權(quán)（2）從物權(quán)擔(dān)保物權(quán)、地役權(quán)知識(shí)點(diǎn)四物權(quán)法的基本原則（一）物權(quán)（種類和內(nèi)容）法定原則法條解讀物權(quán)法第五條所稱的“法律”，不限于物權(quán)法，包括一切由全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的“法律”。提示不包括行政法規(guī)與地方性法規(guī)，亦不包括司法解釋與司法判例。（1）行為人違反“種類法定”原則，在法定物權(quán)種類之外創(chuàng)設(shè)物權(quán)，該物權(quán)創(chuàng)設(shè)行為無(wú)效。例將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定為法定物權(quán)種類因違反物權(quán)種類法定原則而無(wú)效。（2）行為人設(shè)定與法定物權(quán)相異的內(nèi)容，該設(shè)定行為無(wú)效。例法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當(dāng)事人就不能創(chuàng)設(shè)不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押。（二）物權(quán)客體特定原則（一物一權(quán)原則）（1）一物之上可以存在多個(gè)物權(quán)人，但物權(quán)（所有權(quán)）只有一個(gè)。（如共有）（2）一物之上成立數(shù)個(gè)互不沖突的物權(quán)，如所有權(quán)與他物權(quán)的共容、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)的共容等。解釋同一物上兩個(gè)所有權(quán)不行；同一物上既有所有權(quán)又有抵押權(quán)是可以的。（三）物權(quán)公示原則1公示的含義（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定“登記”。（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。2公示的效力（1）公示生效主義例房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和不動(dòng)產(chǎn)的抵押“必須登記”，登記生效。例動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人“交付”質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)設(shè)立。（2）公示對(duì)抗主義例船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等（特定）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。解析汽車買賣合同自依法成立時(shí)生效，汽車所有權(quán)自汽車交付時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是未經(jīng)登記被不知情的第三人取得（登記）抵押權(quán)，第三人取得汽車的抵押權(quán)優(yōu)于所有權(quán)人享有權(quán)利。3物權(quán)推定效力不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。物權(quán)效力歸納表不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義（1）房屋買賣；（2）建設(shè)用地使用權(quán)的取得；（3）不動(dòng)產(chǎn)的抵押交付生效主義（1）普通動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變更（2）動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押（3）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單（權(quán)利質(zhì)押）動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗主義（1）特殊動(dòng)產(chǎn)（船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車）所有權(quán)變更（2）動(dòng)產(chǎn)抵押【考題多選題】（2015年考生回憶）根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列屬于物權(quán)法基本原則的有（）。A物權(quán)相對(duì)原則B物權(quán)法定原則C物權(quán)公示原則D物權(quán)客體特定原則正確答案BCD答案解析本題考核物權(quán)法的基本原則。物權(quán)法的基本原則包括物權(quán)法定原則、物權(quán)客體特定原則、物權(quán)公示原則。專題小結(jié)專題二物權(quán)變動(dòng)知識(shí)點(diǎn)概要專題二要求要點(diǎn)（歷年考試頻率）物權(quán)行為掌握物權(quán)變動(dòng)的公示方式（15、14年）物權(quán)取得物權(quán)變動(dòng)熟悉物權(quán)變動(dòng)的原因知識(shí)點(diǎn)一物權(quán)取得解釋判斷物權(quán)取得屬于原始取得或繼受取得，關(guān)鍵在于所取得的權(quán)利是否源自權(quán)利前手。例1原始取得先占、生產(chǎn)、收益、孳息、添附。例2繼受取得買賣、贈(zèng)與、互易、繼承。【例題多選題】屬于所有權(quán)原始取得的方式包括（）。A收益孳息B接受繼承C接受遺贈(zèng)D先占正確答案AD答案解析本題考核所有權(quán)原始取得的方式。選項(xiàng)BC屬于所有權(quán)繼受取得的方式。知識(shí)點(diǎn)二物權(quán)變動(dòng)的原因類型內(nèi)容基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)買賣、贈(zèng)與、互易等。一般情況下，動(dòng)產(chǎn)看交付；不動(dòng)產(chǎn)看登記（1）事實(shí)行為合法建造、拆除房屋等，事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力（2）繼承或受遺贈(zèng)繼承或受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)（3）法律文書/征收自法院或仲裁委的法律文書或政府的征收決定生效時(shí)解釋非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)不必以公示為前提，但處分前要登記公示。例甲妻因車禍去世，甲繼承兩居室房屋一套，甲在未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，是否取得了亡妻房屋的所有權(quán)答案解析甲在未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的情況下，仍取得了亡妻房屋的所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。【例題多選題】根據(jù)物權(quán)法，關(guān)于非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)的說(shuō)法，正確的有（）。A某人民法院對(duì)離婚訴訟作出的分割不動(dòng)產(chǎn)的判決書生效時(shí)即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力B某市人民政府征收集體土地的決定生效即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力C張某自繼承開(kāi)始時(shí)即取得遺產(chǎn)的所有權(quán)D趙某在分配的宅基地上建造住房，房屋建成之日即取得房屋的所有權(quán)正確答案ABCD答案解析本題考核物權(quán)變動(dòng)的原因。知識(shí)點(diǎn)三物權(quán)行為1債權(quán)行為VS物權(quán)行為法律依據(jù)當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的（物權(quán)行為），不影響合同的效力（債權(quán)行為）。例房屋買賣合同只是債權(quán)行為，并不足以導(dǎo)致房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓依賴于出賣人向買受人為了履行買賣合同而轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的行為（意義上稱合同的履行行為），在轉(zhuǎn)讓物權(quán)的意義上則稱物權(quán)行為。2當(dāng)事人一方不得以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效。3多重合同（一物多賣）解釋出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重合同，合同均不具有合同法的無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。提示買賣合同司法解釋的規(guī)定（見(jiàn)第四章）普通動(dòng)產(chǎn)一物多賣出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理（1）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；（2）均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（3）均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持?！娟P(guān)鍵詞】順序交付付款合同成立先后特殊動(dòng)產(chǎn)一物多賣出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效時(shí)，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理（1）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（2）均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（3）均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（4）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下，人民法院應(yīng)予支持?！娟P(guān)鍵詞】順序交付登記合同成立先后；交付與登記沖突時(shí)，以交付為準(zhǔn)?！纠}單選題】甲與乙簽訂房屋買賣合同，將一幢房屋賣給乙，雙方同時(shí)約定，一方違約應(yīng)支付購(gòu)房款35的違約金。但在交房前甲又與丙簽訂合同，將該房賣于丙，并與丙辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。下列說(shuō)法中正確的是（）。A乙可以自己與甲簽訂的合同在先，主張甲與丙簽訂的合同無(wú)效B乙有權(quán)要求甲收回房屋，實(shí)際履行合同C乙不能要求甲實(shí)際交付該房屋，但可要求甲承擔(dān)違約責(zé)任D甲與乙的房屋買賣合同無(wú)效，甲與丙的房屋買賣合同有效正確答案C答案解析本題考核一房二賣的問(wèn)題。（1）對(duì)于一房二賣，依照合同法規(guī)定，兩個(gè)合同均為有效合同，但已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的買受人，原合同債權(quán)人不得請(qǐng)求返還；ABD錯(cuò)誤。（2）原合同債權(quán)人只能請(qǐng)求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于本題中所約定的違約金，依照合同法規(guī)定，如果過(guò)高可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；C正確。知識(shí)點(diǎn)四物權(quán)變動(dòng)的公示方式（一）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式交付1現(xiàn)實(shí)交付2交付替代（1）簡(jiǎn)易交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。提示風(fēng)險(xiǎn)也于此時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移。例甲公司依據(jù)租賃合同交付給乙公司工程設(shè)備一套，乙公司使用后表示滿意，向甲公司提出購(gòu)買該套設(shè)備，甲公司表示滿意，買賣合同訂立時(shí)該套設(shè)備的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。解析屬于簡(jiǎn)易交付。（2）指示交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。例甲企業(yè)將一套生產(chǎn)設(shè)備租給乙企業(yè)使用，租期未滿，甲企業(yè)將該設(shè)備賣給了丙企業(yè)，并在買賣合同中約定將甲企業(yè)對(duì)乙企業(yè)享有的返還該設(shè)備的請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙企業(yè)。解析屬于指示交付。（3）占有改定所謂占有改定，是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實(shí)際交付。例甲在乙的畫展上看中一幅畫，并提出購(gòu)買，雙方以5萬(wàn)元成交。甲同意待畫展結(jié)束后，再將屬于自己的畫取走。解析屬于占有改定。（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式登記1不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定，需要登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括（1）集體土地所有權(quán)；（2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（3）森林、林木所有權(quán)；（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（5）建設(shè)用地使用權(quán)；（6）宅基地使用權(quán)；（7）海域使用權(quán)；（8）地役權(quán)；（9）抵押權(quán)；（10）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。2分類總登記、初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記與注銷登記土地登記房屋登記總登記（對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地全面登記）初始登記初始登記轉(zhuǎn)移登記（權(quán)利主體變更）變更登記變更登記（權(quán)利內(nèi)容變更）注銷登記注銷登記3更正登記VS異議登記主體權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤更正登記處理不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正主體不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人申請(qǐng)失效申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效提示異議登記并不能阻礙權(quán)利人行使其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)異議登記責(zé)任異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償4預(yù)告登記（1）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生“物權(quán)效力”。（2）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。提示具體有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記（1）預(yù)購(gòu)商品房；（2）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等。習(xí)題演練【考題單選題】（2015年考生回憶）根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于更正登記與異議登記的表述中，正確的是（）。A提起更正登記之前，須先提起異議登記B更正登記的申請(qǐng)人可以是權(quán)利人，也可以是利害關(guān)系人C異議登記之日起10日內(nèi)申請(qǐng)人不起訴的，異議登記失效D異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任正確答案B答案解析本題考核不動(dòng)產(chǎn)登記。根據(jù)規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記；選項(xiàng)B正確。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記；因此是先更正登記，得不到實(shí)現(xiàn)的才異議登記；選項(xiàng)A錯(cuò)誤。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效；選項(xiàng)C錯(cuò)誤。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償；選項(xiàng)D錯(cuò)誤?！纠}多選題】某房屋登記的所有人為甲，乙認(rèn)為自己是共有人，于是向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進(jìn)行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機(jī)構(gòu)查詢發(fā)現(xiàn)甲的房屋存有異議登記，遂放棄購(gòu)買。乙申請(qǐng)異議登記后，發(fā)現(xiàn)自己的證據(jù)不足，遂對(duì)此事置之不理。下列選項(xiàng)正確的有（）。A異議登記后，未經(jīng)乙同意，處分該房屋的，不發(fā)生物權(quán)效力B異議登記于3月31日失效C甲有權(quán)向乙請(qǐng)求賠償損失D甲有權(quán)向登記機(jī)構(gòu)請(qǐng)求賠償損失正確答案BC答案解析本題考核更正登記與異議登記。（1）權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償；BC正確，D錯(cuò)誤。（2）異議登記并不能阻礙權(quán)利人行使其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)；A錯(cuò)誤?！纠}多選題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定乙應(yīng)在一年內(nèi)分期支付完畢價(jià)款；甲先將房屋交付乙使用，一年后轉(zhuǎn)移所有權(quán)。房屋交付后，雙方前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記。下列表述中，正確的有（）。A乙已取得房屋所有權(quán)B若甲未經(jīng)乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無(wú)效C若甲未經(jīng)乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發(fā)生物權(quán)效力D若甲因?yàn)橐覜](méi)有按期支付價(jià)款而依法解除合同，則預(yù)告登記失效正確答案CD答案解析本題考核預(yù)告登記。（1）當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。本題中，由于雙方?jīng)]有辦理正式的登記，因此乙并沒(méi)有取得房屋所有權(quán)，A錯(cuò)誤；（2）預(yù)告登記的作用在于使得權(quán)利人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，而對(duì)合同的效力沒(méi)有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，B錯(cuò)誤，C正確；（3）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的，預(yù)告登記失效，D正確?！究碱}多選題】（2014年）根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，當(dāng)事人可申請(qǐng)預(yù)告登記的情形有（）。A預(yù)購(gòu)商品房B租賃商業(yè)用房C房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓D房屋抵押正確答案ACD答案解析本題考核預(yù)告登記的情形。具體有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記（1）預(yù)購(gòu)商品房；（2）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。專題小結(jié)專題三所有權(quán)知識(shí)點(diǎn)概要專題三要求要點(diǎn)（歷年考試頻率）善意取得制度（15年）掌握共有所有權(quán)法定分類所有權(quán)熟悉動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的特殊取得方式（12年）知識(shí)點(diǎn)一所有權(quán)法定分類1國(guó)家所有權(quán)（1）專屬國(guó)家所有權(quán)客體是城市土地、礦藏、水流、海域；無(wú)線電頻譜資源；國(guó)防資產(chǎn)。（2）未被規(guī)定為集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源；野生動(dòng)植物資源、文物、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，根據(jù)法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的，歸國(guó)家所有。2集體所有權(quán)提示集體土地使用權(quán)一般不可抵押，公開(kāi)協(xié)商方式取得荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)例外。3私人所有權(quán)并不局限于自然人，民法上的法人尤其是企業(yè)法人亦包括在內(nèi)?！纠}多選題】我國(guó)物權(quán)法中規(guī)定的所有權(quán)有（）。A國(guó)家所有權(quán)B集體所有權(quán)C個(gè)人所有權(quán)D法人所有權(quán)正確答案AB答案解析本題考核所有權(quán)的類型。物權(quán)法中規(guī)定的所有權(quán)的類型（1）國(guó)家所有權(quán)；（2）集體所有權(quán)；（3）私人所有權(quán)。知識(shí)點(diǎn)二善意取得制度（一）善意取得要件例張三有一手表，委托李四保管，李四將手表賣給王二麻子，王二麻子又贈(zèng)與女友劉某，劉某戴上一月后在街頭被關(guān)某搶走，關(guān)某后又遺失于街頭，為張某拾得。誰(shuí)對(duì)該手表依善意取得制度享有所有權(quán)解析（1）王二麻子基于善意取得制度取得該手表的所有權(quán)，原權(quán)利人張三喪失了對(duì)該手表的所有權(quán)。法律推理轉(zhuǎn)讓人（李四）基于真權(quán)利人（張三）意思合法占有（委托保管）標(biāo)的物。轉(zhuǎn)讓人（李四保管人）無(wú)處分權(quán)；依法律行為（合同賣給王二麻子）轉(zhuǎn)讓所有權(quán)；受讓人（王二麻子）為善意；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；物已交付（動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記）。（2）劉某基于贈(zèng)與取得該手表的所有權(quán)。（3）贓物、拾得遺失物不適用善意取得制度，關(guān)某、張某不得取得表的所有權(quán)。提示特別規(guī)定動(dòng)產(chǎn)善意取得以交付為要件，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，則應(yīng)以登記為要件。解釋結(jié)合物權(quán)法第106條、107條、108條的規(guī)定，在注會(huì)考試中，要注意如下問(wèn)題（1）構(gòu)成要件上，現(xiàn)在物權(quán)法不再?gòu)?qiáng)調(diào)只有動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得，而是規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)也可以適用善意取得。（2）根據(jù)現(xiàn)行的物權(quán)法規(guī)定，贓物不得適用善意取得。遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物適用同樣規(guī)則。（3）善意取得不但適用于所有權(quán)的取得，也適用于他物權(quán)的取得。因此建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。（二）法律效果1權(quán)利人追回權(quán)提示如果遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人有權(quán)要求占有人返還原物或者賠償損失。權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。如果受讓人通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償。2原權(quán)利人VS受讓人VS讓與人（1）在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，而受讓人則基于善意取得制度而獲得標(biāo)的物所有權(quán)。（2）在原權(quán)利人與讓與人之間，由于善意取得的法律效果是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此原權(quán)利人無(wú)權(quán)要求讓與人返還原物，只能要求無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美?。【例題單選題】下列情況下，善意第三人不能依據(jù)善意取得制度取得相應(yīng)物權(quán)的是（）。A保留所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)買賣中，尚未付清全部?jī)r(jià)款的買方將其占有的標(biāo)的物賣給不知情的第三人B電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán)C動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物轉(zhuǎn)質(zhì)于不知情的第三人D受托代為轉(zhuǎn)交某一物品的人將該物品贈(zèng)與不知情的第三人正確答案D答案解析本題考核善意取得制度。（1）無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。（2）A項(xiàng)符合該款規(guī)定，構(gòu)成善意取得；他物權(quán)也可以善意取得，BC兩項(xiàng)均為質(zhì)權(quán)的善意取得；D中的第三人接受贈(zèng)與，屬于無(wú)償取得，不構(gòu)成善意取得。知識(shí)點(diǎn)三共有1共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，視為“按份共有”；共有人具有家庭關(guān)系等除外。2共有的一般效力（1）對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割可以采取三種方式協(xié)議分割、實(shí)物分割、變價(jià)分割或作價(jià)補(bǔ)償。（2）對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)；但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。（3）對(duì)內(nèi)追償償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。3共同共有（1）共同共有是根據(jù)共同關(guān)系而產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為前提。如因夫妻關(guān)系、家庭共同勞動(dòng)而形成的夫妻財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系和家庭財(cái)產(chǎn)共有的關(guān)系，還有繼承開(kāi)始以后，遺產(chǎn)分割前對(duì)遺產(chǎn)的共同共有等。（2）處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“全體共同共有人”同意。提示共有人之間另有約定的除外。（3）對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，共同共有人共同負(fù)擔(dān)；按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)。（4）在共同共有中，共有財(cái)產(chǎn)不分份額。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用；對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。4按份共有（1）按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。（2）按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。（3）按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有人的“同意”，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。（4）處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)“占份額三分之二以上的按份共有人”同意。解釋一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，擅自對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行上處分的，對(duì)其他共有人不產(chǎn)生法律效力。如果其他共有人事后追認(rèn)該行為，則該處分行為有效。如果受讓人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，支付合理對(duì)價(jià)并已交付或登記，可以按善意取得的原則處理。習(xí)題演練【例題單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價(jià)值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項(xiàng)做出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權(quán)法規(guī)定的是（）。A即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新B只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新C只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新D只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新正確答案C答案解析本題考核共有制度。對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕（拆舊翻新）的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！纠}多選題】甲、乙、丙三人各出資3萬(wàn)元，購(gòu)買一輛汽車跑出租，由丙駕駛，收入各按1/3比例分配。丙開(kāi)出租車不盡心，一次酒后駕車撞傷路人丁。甲、乙一氣之下將車出租給戊。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列表述中，正確的有（）。A路人丁只能請(qǐng)求丙承擔(dān)損害賠償責(zé)任B路人丁可以請(qǐng)求甲、乙、丙三人承擔(dān)連帶損害賠償責(zé)任C甲、乙將車出租給戊應(yīng)當(dāng)征得丙的同意D甲、乙將車出租給戊無(wú)需征得丙的同意正確答案BD答案解析本題考核共有制度。（1）選項(xiàng)AB因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；（2）選項(xiàng)CD處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！纠}單選題】紅光、金輝、綠葉和彩虹公司分別出資50萬(wàn)、20萬(wàn)、20萬(wàn)、10萬(wàn)元建造一棟樓房，約定建成后按投資比例使用，但對(duì)樓房管理和所有權(quán)歸屬未作約定。對(duì)此，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A該樓發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)按投資比例承擔(dān)B該樓所有權(quán)為按份共有C紅光公司投資占50，有權(quán)決定該樓的重大修繕事宜D彩虹公司對(duì)其享有的份額有權(quán)轉(zhuǎn)讓正確答案C答案解析本題考核共有制度。（1）A正確。物權(quán)法第98條規(guī)定，對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。（2）B正確。物權(quán)法第103條規(guī)定，共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。（3）C錯(cuò)誤。物權(quán)法第97條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。（4）D正確。物權(quán)法第101條規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。知識(shí)點(diǎn)四動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的特殊取得方式1先占以所有權(quán)人的意思占有“無(wú)主動(dòng)產(chǎn)”。2拾得遺失物（1）主動(dòng)返還費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)，可領(lǐng)取懸賞報(bào)酬；提示拒不返還、按侵權(quán)處理，不得要求費(fèi)用報(bào)酬。拾得人（2）送交公安等部門公告6個(gè)月、無(wú)人認(rèn)領(lǐng)，歸國(guó)家?！拔铩彼袡?quán)人（1）返還請(qǐng)求權(quán)有權(quán)從知道或應(yīng)當(dāng)知道買受人之日起，2年內(nèi)，從買受人處索回。提示如果第三人自拍賣、有經(jīng)營(yíng)資格的出賣人處買得，所有權(quán)人須支付價(jià)金。（2）賠償請(qǐng)求權(quán)直接要求無(wú)權(quán)處分人賠償。提示拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關(guān)于遺失物的規(guī)則。3添附不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)歸不動(dòng)產(chǎn)所有人附合動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)價(jià)高者得或按價(jià)值共有混合價(jià)高者得或按價(jià)值共有加工價(jià)高者得加工者得，除非加工價(jià)值明顯低于材料價(jià)值習(xí)題演練【考題單選題】（2012年）甲在上班途中遺失手機(jī)一部，被乙拾得。甲發(fā)布懸賞廣告稱，愿向歸還手機(jī)者支付現(xiàn)金1000元作為酬謝。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（）。A返還手機(jī)是乙的法定義務(wù)，故甲雖承諾向歸還手機(jī)的拾得人支付1000元酬金，乙仍無(wú)權(quán)請(qǐng)求甲支付該酬金，僅有權(quán)要求甲支付因返還手機(jī)而發(fā)生的必要費(fèi)用B若乙將手機(jī)以3000元的市場(chǎng)價(jià)格賣給不知情的丙，則甲除非向丙支付3000元，否則無(wú)權(quán)請(qǐng)求丙返還手機(jī)C若乙將手機(jī)送交公安機(jī)關(guān)，而甲未于公安機(jī)關(guān)發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)認(rèn)領(lǐng)，則乙取得該手機(jī)的所有權(quán)D若乙欲將手機(jī)據(jù)為己有，則甲有權(quán)請(qǐng)求乙歸還，乙既無(wú)權(quán)請(qǐng)求甲支付1000元酬金，亦無(wú)權(quán)要求甲支付必要的返還費(fèi)用正確答案D答案解析本題考核遺失物。拾得人雖不能取得遺失物的所有權(quán)，卻可享有費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)，在遺失人發(fā)出懸賞廣告時(shí)，歸還失物的拾得人還享有懸賞廣告所允諾的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，選項(xiàng)A錯(cuò)誤；若受讓人通過(guò)拍賣或向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物，權(quán)利人向其請(qǐng)求返還時(shí)，應(yīng)向受讓人支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，否則受讓人有權(quán)拒絕返還，選項(xiàng)B錯(cuò)誤；遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有，選項(xiàng)C錯(cuò)誤；拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理，拾得人不得要求支付必要費(fèi)用，也無(wú)權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)，選項(xiàng)D正確?！纠}單選題】根據(jù)民法通則和物權(quán)法，可以適用先占取得的物是（）。A遺失的手表B所有人不明的埋藏物C房屋D所有人拋棄的動(dòng)產(chǎn)正確答案D答案解析本題考核動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的特殊取得方式。先占取得，指以所有權(quán)人的意思占有無(wú)主動(dòng)產(chǎn)。選項(xiàng)AB遺失物、所有權(quán)人不明的埋藏物有所有權(quán)人，不屬于無(wú)主動(dòng)產(chǎn)。選項(xiàng)C不屬于動(dòng)產(chǎn)?！纠}多選題】甲發(fā)現(xiàn)去年丟失的電動(dòng)自行車被路人乙推行，便上前詢問(wèn)，乙稱從朋友丙處購(gòu)買，并出示了丙出具的付款收條。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，如甲想追回該自行車，可以提出下列（）理由支持其請(qǐng)求。A甲丟失該自行車被丙拾得B丙從甲處偷了該自行車C乙明知道該自行車是丙從甲處偷來(lái)的仍然購(gòu)買D乙向丙支付的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)正確答案ABCD答案解析本題考核善意取得制度。（1）選項(xiàng)ABC拾得遺失物、贓物不能適用善意取得制度；（2）選項(xiàng)D以合理的價(jià)格有償受償，是善意取得的構(gòu)成要件之一。專題小結(jié)專題四用益物權(quán)知識(shí)點(diǎn)概要專題四要求要點(diǎn)掌握建設(shè)用地使用權(quán)用益物權(quán)熟悉用益物權(quán)概述知識(shí)點(diǎn)一物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)包括1土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)2建設(shè)用地使用權(quán)3宅基地使用權(quán)4地役權(quán)知識(shí)點(diǎn)二建設(shè)用地使用權(quán)（一）創(chuàng)設(shè)取得1無(wú)償劃撥（1）由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)無(wú)償劃撥情形國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！咎崾尽坑糜谏虡I(yè)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地，不得以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)。（2）除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。2有償出讓方式（1）土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。（2）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。期限（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（5）綜合或其他用地50年?！咎崾尽哭D(zhuǎn)讓方式取得出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限。續(xù)期（1）至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，準(zhǔn)予續(xù)期重新簽訂出讓合同，支付土地出讓金。（2）住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。（二）移轉(zhuǎn)取得1移轉(zhuǎn)取得的方式建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。提示以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)，但未符合城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定的條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。（三）登記建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。習(xí)題演練【考題單選題】（2014年）下列關(guān)于以無(wú)償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)期限的表述中，符合物權(quán)法律制度規(guī)定的是（）。A最長(zhǎng)期限為30年B最長(zhǎng)期限為50年C最長(zhǎng)期限為70年D一般無(wú)使用期限的限制正確答案D答案解析本題考核用益物權(quán)。以無(wú)償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制?！纠}單選題】根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期問(wèn)題的表述中，正確的是（）。A自動(dòng)續(xù)期B建設(shè)用地使用權(quán)收歸國(guó)有，不得續(xù)期C經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以續(xù)期D經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以續(xù)期正確答案A答案解析本題考核用益物權(quán)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。A正確。專題小結(jié)專題五擔(dān)保物權(quán)知識(shí)點(diǎn)概要專題五要求要點(diǎn)掌握抵押權(quán)（10、09年）質(zhì)權(quán)（14年）擔(dān)保物權(quán)熟悉留置權(quán)（11年）知識(shí)點(diǎn)一抵押權(quán)（一）抵押權(quán)的不可分性1債權(quán)未受全部清償前，擔(dān)保權(quán)人可就擔(dān)保物的“全部”行使權(quán)利。2債權(quán)部分消滅時(shí)，債權(quán)人仍就未清償部分的債權(quán)對(duì)擔(dān)保權(quán)的“全部”行使權(quán)利。3擔(dān)保物部分滅失，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)全部。（二）抵押財(cái)產(chǎn)的范圍1抵押的財(cái)產(chǎn)范圍抵押的財(cái)產(chǎn)范圍禁止抵押財(cái)產(chǎn)（1）建筑物和其他土地附著物（2）建設(shè)用地使用權(quán)；（3）以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（4）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通運(yùn)輸工具；（7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；提示法律規(guī)定可以抵押的除外（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)2房地一體原則（1）城市房地產(chǎn)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押（地隨房走、房隨地走、房地一體）。（2）鄉(xiāng)村土地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押；提示以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押（只能地隨房走，不能房隨地走）（3）城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。提示需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。（4）建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。提示該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。【例題多選題】下列財(cái)產(chǎn)中，可以作為抵押物的有（）。A機(jī)動(dòng)車B建筑物C正在制作的生產(chǎn)設(shè)備D家庭聯(lián)產(chǎn)承包的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)正確答案ABC答案解析本題考核抵押財(cái)產(chǎn)。（1）建筑物和機(jī)動(dòng)車都是可以抵押的；AB要選。（2）經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押；C要選。（3）以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以用于抵押，但對(duì)于依照農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法的規(guī)定取得的耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（家庭承包）是不能用于抵押的；D不選。（三）抵押權(quán)的設(shè)定1抵押權(quán)設(shè)立（1）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取“書面形式”訂立抵押合同。（2）抵押合同的“流押條款”無(wú)效訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人“不得”約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有。但“流押條款”條款的無(wú)效不影響抵押合同其他條款的效力。提示質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款”的無(wú)效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。2抵押權(quán)的生效不動(dòng)產(chǎn)抵押登記生效動(dòng)產(chǎn)抵押登記對(duì)抗（1）建筑物和其他土地附著物；（2）建設(shè)用地使用權(quán)；（3）荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（4）正在建造的建筑物。（1）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品；（2）正在建造中的船舶、航空器；（3）交通運(yùn)輸工具。抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。提示未辦理登記，不影響抵押合同生效。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。提示未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。3動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。解釋（1）浮動(dòng)抵押的設(shè)立以合同生效為條件。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人（登記對(duì)抗主義）。解釋（2）即使浮動(dòng)抵押辦理了登記，該抵押權(quán)也不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。習(xí)題演練【考題多選題】（2010年）甲公司向乙銀行借款，同意以自己現(xiàn)有以及將有的全部生產(chǎn)設(shè)備、原材料、產(chǎn)品、半成品進(jìn)行抵押。根據(jù)擔(dān)保法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于該抵押的表述中，正確的有（）。A甲公司與乙銀行協(xié)商一致時(shí)，抵押權(quán)設(shè)立B甲公司與乙銀行協(xié)商一致，并達(dá)成書面協(xié)議時(shí)，抵押權(quán)設(shè)立C該抵押權(quán)非經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人D如第三人乙向甲公司支付了合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的，則抵押權(quán)不得對(duì)抗該第三人正確答案BCD答案解析本題考核浮動(dòng)抵押。（1）浮動(dòng)抵押必須經(jīng)過(guò)“書面協(xié)議”；A錯(cuò)誤，B正確。（2）浮動(dòng)抵押的設(shè)立是以合同的生效為條件，不以登記為要件。但是不登記的，抵押權(quán)不能對(duì)抗善意第三人；C正確。（3）在動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押“結(jié)晶”之前，即使浮動(dòng)抵押辦理了登記，該抵押權(quán)也不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人；D正確?！纠}多選題】鄭某開(kāi)辦公司資金不足，其父將3間祖屋以25萬(wàn)元賣給即將回國(guó)定居的郭某，但其父還未來(lái)得及辦理過(guò)戶手續(xù)即去世。鄭某不知其父賣房一事，繼承了這筆房款及房屋，并辦理了登記手續(xù)。隨后，鄭某以3間祖屋作抵押向陳某借款10萬(wàn)元，將房產(chǎn)證交給了陳某，但沒(méi)有辦理抵押登記。下列選項(xiàng)正確的有（）。A鄭某的父親與郭某之間的房屋買賣合同有效B鄭某享有房屋的所有權(quán)C鄭某在其父親去世后，有義務(wù)協(xié)助郭某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)D陳某對(duì)房屋不享有抵押權(quán)正確答案ABCD答案解析本題考核抵押權(quán)的設(shè)立。（1）鄭某的父親和郭某之間雖然沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，但并不影響房屋買賣合同的效力，他們之間的房屋買賣合同是有效的，郭某雖未取得房屋的所有權(quán)，但享有合同債權(quán)；A正確。（2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。鄭某的父親與郭某未辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，房屋仍然屬于鄭某父親所有，鄭某自其父親死亡時(shí)，可以在繼承開(kāi)始時(shí)取得該房屋的所有權(quán)，鄭某實(shí)際取代了其父在房屋買賣合同中當(dāng)事人的地位，所以鄭某有義務(wù)協(xié)助郭某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；BC正確。（3）以建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。因?yàn)猷嵞澈完惸持g的抵押未辦理抵押登記，因此抵押權(quán)不成立，陳某對(duì)房屋不享有抵押權(quán)；D正確。（四）抵押擔(dān)保的范圍1根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)（抵押、質(zhì)押、留置）的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。2抵押物范圍（1）抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。（2）抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物；提示第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額。（3）抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。提示抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。3物上代位性擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償?！究碱}多選題】（2009年）甲公司從某銀行獲得貸款1000萬(wàn)元，并以其A房屋（價(jià)值500萬(wàn)元）提供抵押擔(dān)保，同時(shí)，乙公司以其B房屋（價(jià)值800萬(wàn)元）為甲公司貸款提供抵押擔(dān)保。貸款到期時(shí)，甲公司尚欠銀行400萬(wàn)元的本息未還。在銀行催討欠款期間，A房屋因火災(zāi)發(fā)生嚴(yán)重?fù)p壞，價(jià)值僅余350萬(wàn)元?；馂?zāi)責(zé)任人丙向甲公司賠償了50萬(wàn)元，丁保險(xiǎn)公司向甲公司賠付保險(xiǎn)金80萬(wàn)元。下列財(cái)產(chǎn)中，銀行享有優(yōu)先受償權(quán)的有（）。AA房屋BB房屋C丙賠償給甲公司的50萬(wàn)元D丁公司賠付甲公司的80萬(wàn)元保險(xiǎn)金正確答案ABCD答案解析本題考核抵押擔(dān)保的范圍。在抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。本題中，A房屋毀損的，銀行就A房屋本身的拍賣價(jià)款和保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)金、第三人的賠償金和B房屋有優(yōu)先受讓權(quán)。（五）抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)1債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在“知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)”請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。2土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人可主張剩余價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。（六）抵押物轉(zhuǎn)讓限制和滌除權(quán)1抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。2抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外（滌除權(quán)）?！纠}多選題】陳某向賀某借款20萬(wàn)元，借期2年。陳某以自己的房屋提供抵押擔(dān)保并辦理了登記。抵押期間，謝某向陳某表示愿意以50萬(wàn)元購(gòu)買陳某的房屋。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列表述中，正確的有（）。A陳某將該房屋賣給謝某應(yīng)得到賀某的同意B如陳某經(jīng)賀某同意將該房屋賣給了謝某，則應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存C如謝某代為償還20萬(wàn)元借款，則陳某的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)須得到賀某同意D如謝某代為償還20萬(wàn)元借款，則陳某的轉(zhuǎn)讓行為還須得到賀某同意正確答案ABC答案解析本題考核抵押物的轉(zhuǎn)讓。（1）抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存；AB正確。（2）抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外；C正確，D錯(cuò)誤。（七）抵押權(quán)人的孳息收取權(quán)1債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息。提示抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。2抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用?！纠}單選題】甲將已出租給乙的房屋作為貸款擔(dān)保抵押給丙，在債務(wù)履行期滿后，甲不履行到期債務(wù)，丙為行使抵押權(quán)請(qǐng)求人民法院將該房屋扣押，并通知了乙。下列說(shuō)法中，正確的是（）。A該房屋抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立B該房屋租金屬于天然孳息C自甲不履行到期債務(wù)之日起，丙有權(quán)收取該房屋租金D自人民法院扣押該房屋之日起，丙有權(quán)收取該房屋租金正確答案D答案解析本題考核抵押權(quán)的孳息。房屋抵押權(quán)，自登記時(shí)設(shè)立；選項(xiàng)A錯(cuò)誤。房屋租金屬于法定孳息，選項(xiàng)B錯(cuò)誤。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，選項(xiàng)D正確。（八）抵押VS租賃先抵押后出租抵押權(quán)優(yōu)先抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。（1）抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；（2）抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，損失由承租人自己承擔(dān)先出租后抵押租賃權(quán)優(yōu)先訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。（九）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)1抵押物拍賣價(jià)款的清償順序（1）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；（2）主債權(quán)的利息；（3）主債權(quán)。2抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。3抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。4順位在后的抵押