福州-萬(wàn)象廣場(chǎng)市調(diào)報(bào)告贏商網(wǎng)10月活動(dòng)：上傳好資料，速取20倍贏商幣大禮包！活動(dòng)時(shí)間：2014年10月11日—11月10日資料上傳地址：/down/upFile.aspx/注：本活動(dòng)每月各不同，請(qǐng)?zhí)砑観Q：2104223640了解當(dāng)月活動(dòng)（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實(shí)時(shí)推送）目

錄一、福州概況二、市場(chǎng)調(diào)研三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)四、項(xiàng)目定位一、城市基本數(shù)據(jù)2012年福州市GDP總值約為4218億，人均GDP為58000元，連續(xù)7年增速達(dá)12%以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額2259億；人均可支配收入約3萬(wàn)元：全市汽車(chē)保有量569415輛；市區(qū)出租車(chē)保有量5445輛。全市人口727萬(wàn)，管轄五區(qū)八縣市，即鼓樓、臺(tái)江、晉安、倉(cāng)山、馬尾、閩侯、連江、閩清、羅源、平潭、永泰、福清、長(zhǎng)樂(lè)福州未來(lái)“十二五”發(fā)展總體定位是建設(shè)“富民強(qiáng)市、和諧宜居”的海峽西岸大都市，城市發(fā)展定位是建設(shè)濱江濱海的生態(tài)宜居城市。福州大都市定位，將促進(jìn)城市完善交通體系、完善城市配建設(shè)施，發(fā)展區(qū)域產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)新格局，形成具有自身特點(diǎn)、自然集聚、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合體。

1.1福州市概況一、城市基本數(shù)據(jù)一、城市基本數(shù)據(jù)地區(qū)數(shù)量全市人口727萬(wàn)鼓樓區(qū)70.2萬(wàn)臺(tái)江區(qū)45.7萬(wàn)倉(cāng)山區(qū)77.9萬(wàn)晉安區(qū)81萬(wàn)

1.3城市人口分布及占比市區(qū)內(nèi)人口：274.8萬(wàn)人福州市區(qū)人口中，15～59歲的人口達(dá)201萬(wàn)人，占市區(qū)人口的73.42%，總體年齡結(jié)構(gòu)形成中間大并保持上升（同比2000年上升3.71%）、兩邊小的“橄欖型”分布。

1.4市區(qū)人口結(jié)構(gòu)福州市區(qū)人口年齡占比數(shù)據(jù)來(lái)源：福州市統(tǒng)計(jì)局年齡層占比14歲以下14.49%15-59歲73.42%60歲以上12.09%14歲以下人口趨下降趨勢(shì)（同比2000年下降5.97百分點(diǎn))城市基本數(shù)據(jù)二、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)調(diào)研2.1城市商圈及代表性商業(yè)寶龍萬(wàn)象蘇寧廣場(chǎng)二、市場(chǎng)調(diào)研高中低金融街萬(wàn)達(dá)五四北泰禾大洋經(jīng)典

2.1主要商場(chǎng)定位東街東百東街大洋東方百貨倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)樂(lè)購(gòu)元洪東百群升東百商圈名稱主力商家消費(fèi)群體優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)東街口商圈東百、大洋、東方、新華都百貨、三坊七巷、大洋經(jīng)典福州的所有消費(fèi)者，各年齡層次、游客幾十年的商業(yè)積淀、百貨業(yè)品牌較好、城市中心、有三坊七巷旅游景點(diǎn)、城市中心交通擁擠、停車(chē)位少、空間已經(jīng)發(fā)展到極致，沒(méi)有改造空間?，F(xiàn)階段地鐵改造交通極為不便、業(yè)態(tài)單一。金融街商圈萬(wàn)達(dá)、世紀(jì)聯(lián)華、萬(wàn)達(dá)影院、大玩家、ZARA、威斯汀酒店等消費(fèi)人群以年輕人及白領(lǐng)為主萬(wàn)達(dá)第三代商業(yè)、業(yè)態(tài)組合、動(dòng)線規(guī)劃合理地理位置較其他MALL偏差，高消費(fèi)人群偏少，外街商鋪存活率低臺(tái)江商圈中亭街、元洪購(gòu)物廣場(chǎng)、青年廣場(chǎng)、榕城古街、步行街、臺(tái)江農(nóng)貿(mào)集市傳統(tǒng)認(rèn)為是福州中低檔次人群消費(fèi)的集散地臨近閩江，風(fēng)景怡人，人流量大，產(chǎn)品豐富，童裝、小商品體量龐大，批發(fā)能力強(qiáng)除元洪外其余均為傳統(tǒng)街邊店的商業(yè)模式，人群消費(fèi)能力較低，元洪為國(guó)有企業(yè)，缺乏專業(yè)人才，發(fā)展步伐緩慢二、市場(chǎng)調(diào)研

2.2、商圈分析商圈名稱主力商家消費(fèi)群體優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)萬(wàn)寶商圈天虹、新華都、美凱龍、國(guó)美、蘇寧、家樂(lè)福消費(fèi)人群以年輕人及白領(lǐng)為主力地理位置極佳，人流量龐大，多家商業(yè)地產(chǎn)爭(zhēng)相進(jìn)入該商圈，逐漸成為新市中心，商業(yè)地產(chǎn)檔次及進(jìn)入商家在逐步提升，發(fā)展?jié)摿薮蠼?jīng)過(guò)幾年的發(fā)展還沒(méi)有完全成型，商家流動(dòng)性還是較大，最大的缺點(diǎn)是動(dòng)線、布局混亂且萬(wàn)、寶無(wú)法形成合力。人群消費(fèi)能力較萬(wàn)達(dá)略低，未形成高端品牌氛圍，新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后有望拉高消費(fèi)力，但同時(shí)存在人群分流問(wèn)題。五四北商圈泰禾、永輝人群消費(fèi)能力預(yù)計(jì)中偏低主體建筑新穎，營(yíng)運(yùn)設(shè)備先進(jìn)精良，餐飲商家多從一線城市引進(jìn)，與本地MALL無(wú)重置性地理位置較差，僅能輻射五四北及新甸，除快時(shí)尚品牌，其余服裝品牌在國(guó)內(nèi)二線以下，為引入快時(shí)尚品牌及一線城市餐飲，犧牲過(guò)多面積、租金及裝補(bǔ)倉(cāng)山商圈萬(wàn)達(dá)、樂(lè)都匯、紅星國(guó)際消費(fèi)人群以年輕人及白領(lǐng)為主力萬(wàn)達(dá)以其成熟的商業(yè)運(yùn)作模式，在萬(wàn)寶商圈如日中天及東街商圈地鐵施工時(shí)進(jìn)入，成功分流人群，成為倉(cāng)山龐大住宅群首選。樂(lè)都匯體量過(guò)小，萬(wàn)達(dá)外街同樣存在商家存活率低問(wèn)題

2.2、商圈分析二、市場(chǎng)調(diào)研

2.3、各商場(chǎng)租金情況項(xiàng)目名稱樓層主營(yíng)2013年（建筑面積）2013年（套內(nèi)面積）備注萬(wàn)象廣場(chǎng)B1F超市、名車(chē)展示、服務(wù)類商戶60-300元/㎡85-430元/㎡管理費(fèi)按建筑面積算46元/㎡1F百貨、服飾200-780元/㎡290-1114元/㎡2F百貨、服飾120-220元/㎡170-314元/㎡3F百貨、兒童100-180元/㎡140-257元/㎡4F電器、餐飲100-160元/㎡140-228元/㎡5FKTV、媽媽集市、餐飲50-300元/㎡·月70-430元/㎡二、市場(chǎng)調(diào)研

2.3、各商場(chǎng)租金情況二、市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名稱樓層主營(yíng)2013年備注寶龍城市廣場(chǎng)B1F鞋類、餐飲、電玩、美發(fā)、美甲、兒童、娛樂(lè)70-150元/㎡公攤按23%計(jì)算，管理費(fèi)12元/㎡1F男女服飾、鞋帽、眼鏡、國(guó)美、電訊、家居、餐飲300-1200元/㎡一樓層高可隔兩層2F男女服飾、餐飲、百貨、超市250-380元/㎡3F新華都百貨、家樂(lè)福超市、餐飲100-150元/㎡4F餐飲、服裝、鞋類、家電、通訊、家居、美容、美甲、AGOGO70-90元/㎡·月5F影院、餐飲50-70元/㎡·月

2.3、各商場(chǎng)租金情況二、市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名稱樓層主營(yíng)2013年備注寶龍城市廣場(chǎng)B1F鞋類、餐飲、電玩、美發(fā)、美甲、兒童、娛樂(lè)70-150元/㎡公攤按23%計(jì)算，管理費(fèi)12元/㎡1F男女服飾、鞋帽、眼鏡、國(guó)美、電訊、家居、餐飲300-1200元/㎡一樓層高可隔兩層2F男女服飾、餐飲、百貨、超市250-380元/㎡3F新華都百貨、家樂(lè)福超市、餐飲100-150元/㎡4F餐飲、服裝、鞋類、家電、通訊、家居、美容、美甲、AGOGO70-90元/㎡·月5F影院、餐飲50-70元/㎡·月項(xiàng)目名稱樓層主營(yíng)2013年備注蘇寧廣場(chǎng)（一期）B1F簡(jiǎn)餐、個(gè)人護(hù)理140元按使用面積計(jì)算1F快時(shí)尚、精品、休閑240元2F國(guó)際快時(shí)尚、時(shí)尚精品190元3F潮流服飾、時(shí)尚配飾190元4F潮流服飾、時(shí)尚配飾休閑餐飲160元5F特色餐飲160元

2.3、各商場(chǎng)租金情況二、市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名稱樓層主營(yíng)2013年備注紅星美凱龍B2F負(fù)二層：風(fēng)格家居地板門(mén)窗臻品

88元B1F負(fù)一層：格調(diào)之家瓷材軟裝館

110元1F一層：全球風(fēng)尚頂級(jí)衛(wèi)浴館

230元2F二層：別致燈飾、廚衣柜典藏館

155元3F三層：時(shí)尚客廳沙發(fā)主題館

135元4F薩巴堡睡美人體驗(yàn)館130元5\6F原木生活、生態(tài)自然館130元

2.3、各商場(chǎng)租金情況二、市場(chǎng)調(diào)研

2.3、各商場(chǎng)租金情況二、市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名稱樓層主營(yíng)2013年備注倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)B1F超市預(yù)計(jì)30元/㎡按使用面積計(jì)算租金，管理費(fèi)50元/㎡1F快時(shí)尚、服裝200-250元/㎡2F服裝250-280元/㎡3F餐飲190-210元/㎡

2.3、各商場(chǎng)租金情況二、市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名稱樓層主營(yíng)2013年備注金融街萬(wàn)達(dá)B1F超市預(yù)計(jì)30元/㎡按使用面積計(jì)算租金，管理費(fèi)50元/㎡1F快時(shí)尚、服裝250-450元/㎡2F服裝250-280元/㎡3F餐飲190-210元/㎡

2.3、各商場(chǎng)租金情況二、市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名稱樓層主營(yíng)2013年備注五四北泰禾B1F超市預(yù)計(jì)30元/㎡按使用面積計(jì)算租金1F女裝270元/㎡物業(yè)管理費(fèi)51元/㎡2F女裝150元/㎡3F兒童100元/㎡4F餐飲140元/㎡5F餐飲140元/㎡6F餐飲/電影院135元/㎡電影院除外

2.3、各商場(chǎng)租金情況二、市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名稱樓層主營(yíng)2013年備注東百元洪城B1F餐飲、零售100—1000沿街保留商戶租金都是1000以上1F精品8%-28%2F女裝26%-28%3F男裝20%-26%4F餐飲100-1305FKTV

2.3、各商場(chǎng)租金情況二、市場(chǎng)調(diào)研百貨名稱品類正價(jià)扣點(diǎn)（%）大淑/國(guó)際二三線（%）備注東街東百服飾26-2819東街大洋服飾26-2918JORYA裝補(bǔ)200萬(wàn)天虹服飾25-3017新華都服飾25-2715萬(wàn)達(dá)百貨服飾23-25王府井百貨服飾23-2410-15

2.3、百貨業(yè)扣點(diǎn)二、市場(chǎng)調(diào)研三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)12萬(wàn)四、項(xiàng)目定位四、項(xiàng)目定位4.1、消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心消費(fèi)依賴如何四、項(xiàng)目定位4.1、消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心消費(fèi)依賴如何四、項(xiàng)目定位4.1、消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心消費(fèi)依賴如何四、項(xiàng)目定位4.1、消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心消費(fèi)依賴如何四、項(xiàng)目定位福州商業(yè)在檔次上已經(jīng)有了明顯的定位之分，中端商業(yè)體量大，且目前就中端商業(yè)癿經(jīng)營(yíng)模式、業(yè)態(tài)分布上沒(méi)有較大的區(qū)分，包含品牌同質(zhì)化嚴(yán)重，在今后商業(yè)體量劇增癿市場(chǎng)背景下，若未有更精準(zhǔn)癿定位調(diào)整將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

現(xiàn)階段多數(shù)商業(yè)無(wú)需太多差異化，仍可不錯(cuò)生存，而目前隨著商業(yè)體量的井噴式增長(zhǎng)，幾年之后福州商業(yè)必將面臨飽和。大量的同質(zhì)化商業(yè)將面臨殘酷競(jìng)爭(zhēng)。差異化發(fā)展是未來(lái)購(gòu)物中心的必然趨勢(shì)4.2、我司商場(chǎng)定位寶龍?zhí)K寧廣場(chǎng)一期萬(wàn)象廣場(chǎng)四、項(xiàng)目定位高中低金融街萬(wàn)達(dá)五四北泰禾大洋經(jīng)典4.3、我司商場(chǎng)定位東街東百東街大洋東方百貨倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)樂(lè)購(gòu)元洪東百群升東百東二環(huán)泰禾倉(cāng)上正祥廣場(chǎng)蘇寧廣