圖2-1：圖2-SEQ圖2-\*ARABIC1住房反向抵押貸款主要流程圖以房養(yǎng)老的理論基礎在我國保障事業(yè)中，“以房養(yǎng)老”保險還是一個不被太多人了解的概念，所以對于這種新模式的研究離不開基礎理論的支撐，以房養(yǎng)老模式涉及的理論主要包括：生命周期理論、財富代際傳遞理論、家庭資源配置理論。（1）生命周期理論。該假說認為，作為理性消費主體的人們應當將自己一生的資產進行合理的配置，堅守效用最大化原則，讓一生中不同時期收入和儲蓄與消費的關系達到一定程度的平衡。在分配資產時，同時考慮當下的收入并且預測未來的收入與支出趨勢是非常必要的。家庭生命周期理論起始于20世紀30年代，它最早是由希爾和漢森提出的。家庭生命周期理論主要分為五個階段：①形成：婚姻關系的建立；②擴展：有孩子出生的家庭；③穩(wěn)定：孩子進入青春期的家庭；④收縮：孩子離家的家庭；⑤空巢：孩子組成自己的家庭。因為不同的家庭每個時期所處的階段是不相同的，即他們的資產負債配比狀況會有很大不同，所以對于理財產品的需求和側重點也會出現(xiàn)差異。對于本研究主題來說，實行以房養(yǎng)老的群體為老年人，他們處于家庭生命周期的衰老期，即兒女已組成自己的家庭，夫妻再次面對兩人相處的生活。根據(jù)生命周期理論，在人生不同的階段風險承受能力也不盡相同。處于家庭衰退期的老人對于風險的承受能力相對較弱，因此他們會選擇風險較小的理財方式。老年人處于退休后的家庭衰退期，獲取的收入下降，而消費支出因為醫(yī)療等方面會增加，因此開始消耗儲蓄資產。以房養(yǎng)老模式是基于生命周期假說發(fā)展起來的，此假說貫穿以房養(yǎng)老模式實施過程的始終。（2）財富代際傳遞理論：這個理論所描述的是父母與子女之間財富傳遞的關系，主要內容是父母將財富傳遞給子女的原因。該理論將家庭財富傳遞的動機分為三大類：①父母把積蓄無條件地留給子女繼承；②父母把財產作為遺產留給子女繼承，相應地子女應該贍養(yǎng)父母；③老人并沒有傳遞財產的意愿，但由于養(yǎng)老生活的需求儲備了一定的資產。以房養(yǎng)老模式的出現(xiàn)破環(huán)了父母與子女之間代際傳承的橋梁，因為以房養(yǎng)老模式的主要觀點就是讓老年人在晚年時期把自己的房產價值提前消費，而不是留給子女當做遺產。這對于我國養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。（3）家庭資源配置理論：家庭資產一般包括金融資產等流動資產以及實物資產和不動產。按照資源優(yōu)化配置理論的原則，對于家庭中所有資產進行統(tǒng)籌規(guī)劃才能達到最優(yōu)配置的目標，所以家庭中的資源配置不能只著眼于家庭某一時期的收支比例以及財產運用，也要考慮到不動產變現(xiàn)等其他方面。以房養(yǎng)老模式的產生增加了不動產變現(xiàn)的形式，房屋的所有者可以根據(jù)自己的意愿行使房屋的所有權和使用權，或者選擇變現(xiàn)，用以配置家庭資源，使其達到最優(yōu)。作為老年人最主要的家庭資源，有效地配置房產關乎著老人的晚年能否更好地生活。本章小結“以房養(yǎng)老”模式的主要理論基礎就是以上三個：生命周期理論、財富代際傳遞理論、家庭資源配置理論。此外，與以房養(yǎng)老相關的研究理論還包括期權理論，在住房反向抵押貸款中，老年人即借款人擁有潛在的期權，這表明老人在貸款期結束時可以選擇不同的方式結束借貸關系，如借款人支付本息收回房產，或者是貸款人收回房產。第三章我國“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及困境我國“以房養(yǎng)老”模式的現(xiàn)狀及困境“以房養(yǎng)老”模式在我國的發(fā)展現(xiàn)狀以房養(yǎng)老在我國的發(fā)展歷程“以房養(yǎng)老”模式的概念是在2002被引入我國的，之后陸續(xù)有政府部門和私營企業(yè)試新。后期由于我國人口老齡化的加劇，以房養(yǎng)老模式逐漸得到了國家的關注，在北京上海等地出現(xiàn)了以房養(yǎng)老自主試點。然而據(jù)統(tǒng)計結果表明，大多數(shù)老年人并不接受反向抵押貸款這種養(yǎng)老方式，出租房產以獲得現(xiàn)金資產的方式才是更讓老年人容易接受的。2013年，國務院下達通知要求中國保監(jiān)會結合先前以房養(yǎng)老試點的工作經驗教訓，深入開展反向抵押貸款業(yè)務。2015年，幸福人壽保險公司推出了住房反向抵押產品，這是我國首個“以房養(yǎng)老”產品，此產品的出現(xiàn)標志著我國第一起“以房養(yǎng)老”保險項目的誕生。在我國以房養(yǎng)老模式實行的過程中，試點案例有成功也有失敗，不過這些經歷讓我國對以房養(yǎng)老模式的認知有了更進一步的了解。到2016年，中國保監(jiān)會發(fā)布了《中國保監(jiān)會關于延長老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點期間并擴大試點范圍的通知》，進一步明確了推進我國發(fā)展以房養(yǎng)老模式的目標。目前，“以房養(yǎng)老”模式在我國還屬于探索與嘗試的階段，政府機構不斷完善和健全相關法律制度，為“以房養(yǎng)老”模式在我國的穩(wěn)固施行奠定了堅實的政策基礎。我國各城市實施以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀（1）南京在2005年推出“以房換養(yǎng)”養(yǎng)老業(yè)務——湯山的溫泉留園老年公寓，這是第一個在我國國內公開推出的倒按揭性質的養(yǎng)老產品，要求實行該項目的老年人需滿足年齡在60周歲以上、在南京市擁有60平米以上獨立產權房屋等條件，該項目的基本內容為：老年人可自愿申請將自有房屋抵押給湯山溫泉留園老年公寓，經相關機構公證后可入住此老年公寓直到辭世。該老年公寓為老年人提供衣食方面的照料、醫(yī)療看護，老人可以在此公寓安享晚年。至于老人被抵押的房產則由老年公寓方出租以賺取租金，待合作期限截止，即老人逝世后，留園老年公寓可得到老人房產的所有權。湯山這一模式開創(chuàng)了我國全新養(yǎng)老模式的先河，此產品的推出在當時社會上引起極大的反響。留園老年公寓作為養(yǎng)老機構，需要有較強的服務老年人的專業(yè)性，并且要向老年人提供完備的日常服務和貼心照料。但因為實行此模式盈利性十分有限，資金鏈很快就支撐不住并斷裂，使得此方式無法繼續(xù)下去。從宏觀層面分析，該產品沒有官方機構作為擔保，并且參保條件相對較高，推行實施的過程也是十分困難的。雖然湯山的以房換養(yǎng)計劃以失敗結束，但這一嘗試為我國“以房養(yǎng)老”模式的推廣打開了新思路、積累了寶貴的經驗。通過這個項目的啟發(fā)是，房屋所有權的轉移是在老年人去世后才發(fā)生的，這雖然可以減少財產損失的感覺，但受眾太有限，并且滿足參保條件的的老人也寥寥無幾。這項規(guī)定太過苛刻，限制了老年人的養(yǎng)老需求，這是導致該模式推廣不成功的重要原因之一。（2）我國第一批開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務的試點城市除了南京還有上海，這也是我國人口老齡化問題比較嚴重的地區(qū)。2007年，上海公積金管理中心推出了新的養(yǎng)老服務——“以房自助養(yǎng)老模式”。該業(yè)務的主要模式是第三方評估機構出面對老人的房產價值進行評估，公積金管理中心根據(jù)這個評估的價值對老年人設立貸款額度。65周歲以上的老人可以以自己的房產與上海公積金管理中心進行交易，老人將房屋賣給公積金中心可以獲得一筆財富，而公積金中心以老人房產的評估價值為依據(jù)收購老年人的房產，在達成一致時再將房產反租回老人，截至合同期滿或老人離世合同失效。該業(yè)務相較于南京湯山的老年公寓相比的優(yōu)勢在于，此模式是由政府機構公積金管理中心推出的，相比于私營企業(yè)有更高的可信度，并且老人將房產抵押給公積金中心后并不影響其對其房屋的使用權，使其更有歸屬感和溫馨感。最重要的是，老人在此模式中可以自由支取資金，相較于湯山老年公寓提供養(yǎng)老服務來所更具有靈活性和選擇性。但該模式在真正實施的過程中也并沒有達到預期的效果，因為老人對房屋失去了所有權，老年人最后的養(yǎng)老方式也得不到保障，實際上是使老年人的利益受到了損害。（3）北京也是實行以房養(yǎng)老模式較早的城市之一。2007年推出的“養(yǎng)老房屋銀行”養(yǎng)老協(xié)議主打五星級養(yǎng)老服務，賣點是養(yǎng)老中心提供30多種免費服務，老年人可根據(jù)自己的需求進行個性化的選擇。該協(xié)議規(guī)定60歲以上的老人只要向北京壽山福海養(yǎng)老服務中心提出養(yǎng)老需求便可入住。該項目的優(yōu)勢在于，在幫助老年人解決養(yǎng)老金不足的問題的同時，不變更房屋產權，避免了產權糾紛，也比較符合我國的傳統(tǒng)理念。此項目開展半年，僅有寥寥數(shù)人參與試用，失敗原因與南京湯山類似，該模式是養(yǎng)老機構與一般私營企業(yè)進行合作的一種創(chuàng)新模式，私營企業(yè)難以獲得充足的資金來源，風險防范能力較弱，民眾對此的信任程度較低。綜上三個我國具有代表性的城市以房養(yǎng)老模式的探究過程，并結合我國國情分析，我們可以發(fā)現(xiàn)這幾次以房養(yǎng)老模式的推行幾乎都是由企業(yè)或者金融機構承擔風險來辦理養(yǎng)老業(yè)務，這實際上是不合理的。相關金融機構的參與度不夠高，政府的支持力度也不足。由于私營企業(yè)對于盈利性的追求，以房養(yǎng)老試行的準入門檻變得更高，符合條件的老年人很少。以房養(yǎng)老模式在我國還有很長的一段路要走，很多問題急需解決?！耙苑筐B(yǎng)老”模式在我國發(fā)展面臨的困境“以房養(yǎng)老”模式是一項特殊的金融產品，如果在我國順利推行“以房養(yǎng)老”模式，對于參與保險的家庭以及我國社會養(yǎng)老體系來說都是具有非常重大的意義的。但是截至目前，我國的金融市場發(fā)展尚不完善，經驗較淺。結合幾個重點城市以房養(yǎng)老試點的經驗，本文從以下四個方面分析我國推行以房養(yǎng)老模式困難重重的原因：關于老年人群體方面根深蒂固的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念長久以來已經深入人心，我國公眾對于土地和住房十分重視，很多人借此來衡量財富的多少，老人們寧愿自己清貧度日也要為子孫后代留下家業(yè)。阻礙“以房養(yǎng)老”模式在我國主要有以下兩個傳統(tǒng)觀念。（1）親養(yǎng)子孝觀念我國人民受到傳統(tǒng)儒家思想的影響，主流崇尚的養(yǎng)老方式為“親養(yǎng)子孝”、“養(yǎng)兒防老”。家庭是人們生活最基本的單位，所以家庭養(yǎng)老在我國社會養(yǎng)老保障體系中占據(jù)了重要地位。比起高質量的晚年養(yǎng)老生活，大多數(shù)老人寧愿自己清貧度日也要把一生奮斗所獲的房屋留給子女。而房子對于人們而言不僅是居所如此簡單，它還是人們情感和回憶的寄托。“以房養(yǎng)老”模式要求老人將自己的房屋進行抵押甚至是出售，是讓人難以接受的。從另一方面，即子女贍養(yǎng)角度來說，中國向來遵循“百善孝為先”的傳統(tǒng)美德，贍養(yǎng)父母被視為天經地義的事，所以更多情況下兒女孝敬父母并不是為了得到遺產，而是因為受到傳統(tǒng)道德觀念的約束，以及出于對于父母養(yǎng)育的感恩之情。所以對于一個家庭來說，實行“以房養(yǎng)老”模式不單單是老人單方面的決定，即使老人出于減輕兒女壓力的目的參與“以房養(yǎng)老”，也不一定得到兒女的同意。傳統(tǒng)養(yǎng)老教育會使參與“以房養(yǎng)老”老人的子女陷于大不義中，遭受輿論的打擊，這便是“倒按揭”養(yǎng)老模式難以被公眾接受的最主要的社會原因。（2）遺贈觀念老人去世后將財產留給子女在中國人眼中是理所應當?shù)氖虑?，而房產作為大多數(shù)老人畢生積蓄的載體，一般情況下都會被當做遺產繼承給子女。我國超過四成的人承認他們現(xiàn)在工作是為了給將來自己的孩子進行儲蓄，而為自己退休后的生活進行儲蓄的人數(shù)遠遠低于全球平均水平。除了受到“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)觀念的約束以外，我國還有相當一部分老年人在未來養(yǎng)老收入的計劃中依靠政府養(yǎng)老金來安排。根據(jù)聯(lián)合國世界人口的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，中國內地被采訪者最偏向的養(yǎng)老方式是繳納養(yǎng)老金，雖然現(xiàn)在已經出現(xiàn)了很多可供選擇的養(yǎng)老財務準備措施，但在中國人們的傳統(tǒng)觀念中，政府發(fā)放的退休金仍然是老年人退休后生活的最主要收入來源。與我國相比，“以房養(yǎng)老”模式在國外受到民眾推崇和歡迎并取得成功的原因之一，是外國開放的文化觀念以及關于遺贈的政策。尤其是關于遺贈的稅收政策，在美國，若是子女想要繼承父母的遺產，首先要承受60%-80%的高額遺產稅，在中國則沒有這樣的關于繼承遺產的門檻。所以將房產留給子女的觀念仍然占據(jù)了老人思想的主導位置。（3）對未來房價的上漲預期從下REF_Ref34690372\h圖3-1可以得知，自1994年住房商品化改革以來，我國房價一直呈上漲態(tài)勢。全國商品房平均單價從1994年的1409元/平方米上漲到2012年的5791元/平方米，這表明了從1994年到2012年我國國內商品房單價的平均年漲幅高達8.17%。在這種情形下，房屋的所有者會習慣性地對房價有上漲預期，認為房價還會持續(xù)不斷地上漲。這就導致了房屋所有者會對以房養(yǎng)老模式持有觀望的態(tài)度，不利于以房養(yǎng)老在我國的發(fā)展。圖3-SEQ圖3-\*ARABIC圖3-SEQ圖3-\*ARABIC1我國2003-2018年住房銷售平均單價數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局關于政府機構方面美國和日本政府積極參與并大力支持住房反向抵押貸款業(yè)務的進行，這是以房養(yǎng)老模式在其國家能順利發(fā)展的重要原因之一。我國政府目前在以房養(yǎng)老業(yè)務中充當著觀望倡導的角色，并沒有真正介入業(yè)務開展中。同時，現(xiàn)行的一些政策制度并不利于以房養(yǎng)老模式的開展。思想宣傳缺失我國目前尚未形成以房養(yǎng)老的全新理念，一方面是由于我國傳統(tǒng)觀念的影響，而另一個重要的原因是政府沒有對公眾進行正確的思想引導。由于以房養(yǎng)老模式引入中國的時間并不長，本土化發(fā)展也較為緩慢，故民眾對以房養(yǎng)老模式還較為抵觸。而在此期間政府方面并沒有對廣大民眾給以積極正確的引導，導致人們對“以房養(yǎng)老”模式的認知不全面甚至產生誤解。在首批以房養(yǎng)老試點城市出現(xiàn)后，“以房養(yǎng)老”模式的宣傳主要是由金融機構來進行的，而并非政府。這樣的處理方法會讓民眾對于“以房養(yǎng)老”抱有不信任的態(tài)度，因為金融機構的權威性遠不及政府機構，因此很多人不愿意嘗試這種新型的養(yǎng)老模式。尤其是在各個城市試點失敗后，老年人對以房養(yǎng)老信心缺失，以至于望而卻步。市面上甚至還出現(xiàn)了以房養(yǎng)老相關的騙局，使得老人對此模式產生了誤區(qū)甚至排斥心理。雖然我國人口老齡化程度日益加劇，老年人口越來越多，但是由于以上因素使得以房養(yǎng)老市場需求呈現(xiàn)明顯不足的狀態(tài)，這就使得我國以房養(yǎng)老模式無法順利推廣。市場監(jiān)管缺失政府對于市場監(jiān)管責任的缺失體現(xiàn)在三個方面：其一，政府對于提供貸款的金融機構缺乏監(jiān)管和控制。金融機構作為以房養(yǎng)老模式的供給主體，為老年人提供居住和非居住的養(yǎng)老服務，在此過程中，如果政府不對金融機構加以監(jiān)管，可能會出現(xiàn)操作流程不規(guī)范、服務質量低下等問題，損害老年人以及其他參與主體的合法權益。加強政府對金融機構的監(jiān)管有助于增強人們參與“以房養(yǎng)老”模式的信心，保障運作過程的公正性和透明度。其二，政府對于房產價值評估機構等中介機構缺乏監(jiān)管和控制?！耙苑筐B(yǎng)老”的過程中不可或缺的參與主體便是房產中介機構，這類機構主要為老年人及養(yǎng)老機構提供公正的房產價值評估和信息咨詢服務，貸款機構提供給老年人的貸款是以房產中介機構的房屋價值評定為依據(jù)的。但是在這個期間里，借貸雙方接收到的信息并不對等，使得老年人的利益遭受損害。政府應該對該業(yè)務的全部流程進行完善的監(jiān)管，保證業(yè)務合法公正地進行。其三，政府對借款人缺乏監(jiān)管。政府對于老年人的監(jiān)管措施在以房養(yǎng)老的過程中也是必不可少的行為。因為在執(zhí)行抵押貸款合同的期間，房屋的價值可能會因為借款人疏于進行維護修葺而快速折舊、價值下降，給貸款機構造成一定的財產損失。政策法律缺失我國并沒有與“按揭”、“倒按揭”相關的法律，根據(jù)我國的保險條例規(guī)定，在我國，“以房養(yǎng)老”模式的法律基礎應該是我國的抵押制度，但是抵押制度又和反向抵押貸款存在很多方面的不一。首先是抵押人的界定不同，在“以房養(yǎng)老”模式中，抵押人必須是60歲以上的老人，而我國的抵押制度并沒有對抵押人年齡的限制。其次，抵押的目的不盡相同。在“以房養(yǎng)老”模式中，簽訂協(xié)議是為了獲取養(yǎng)老金及養(yǎng)老服務，而我國普通的抵押大多數(shù)是為了清償債務。因此，截至目前，我國關于規(guī)范以房養(yǎng)老相關的法律條文只能借鑒《保險法》、《合同法》以及《房地產管理法》中的相關條例，沒有直接適用的關于反向抵押貸款的專門的法律。除了法律條文以外，與其相關政策制度的缺乏也應該引起重視。我國現(xiàn)行的土地制度是公有制所有，即城鎮(zhèn)所有的土地隸屬于國家，民眾只能享有房屋的使用權。即便在2007年，我國《物權法》將房產使用年限修改為70年后，這仍然是阻礙住房反向抵押貸款推行的最大障礙。因為對于簽訂保險協(xié)議的老年人來說，可能存在著產權到期后人還活著但是無法繼續(xù)收取養(yǎng)老金的問題。信息咨詢缺失美國聯(lián)邦政府在實行以房養(yǎng)老模式時很注重客戶體驗，他們專門成立了國家住房資產價值中心，借款人在申請反向抵押貸款之前要向住房價值中心了解詢問相關業(yè)務的具體執(zhí)行流程，深入了解該業(yè)務。而相比之下，我國在此方面的表現(xiàn)不佳。我國政府讓銀行、保險公司等機構為老年人提供養(yǎng)老保險咨詢服務，但由于機構工作人員對于以房養(yǎng)老業(yè)務的專業(yè)程度不夠，服務水平較低，使得人們對這些機構缺乏信任感，參與積極度不高，導致很多城市的試點實行都以失敗告終。關于金融、保險、中介機構方面以房養(yǎng)老模式實行的過程中涉及到很多主體，金融、保險、中介機構和銀行、老人的相互配合才能使以房養(yǎng)老模式順利開展。專業(yè)的機構和服務人員能讓客戶更好地感受到以房養(yǎng)老模式的優(yōu)點，對于在我國推廣以房養(yǎng)老業(yè)務來說是十分有利的。（1）房屋價值評估不到位我國自經歷了2008年的經濟危機后，房價持續(xù)走高，雖然政府近年來也在加強對房價的管控，但房價的整體走勢還是呈上漲趨勢。以房養(yǎng)老目前主要的開展模式為住房反向抵押貸款，此貸款簽訂的期限較長，所以確定老人擁有的房產價值并不是一件容易的事。在長達幾十年的時間里，房價有可能頻繁地波動，假設在簽訂合約時房屋價格處于低迷的狀態(tài)，那么借款人勢必會對未來房價上漲而無法獲得其增值收益而擔憂；反之，假設簽訂合約時房價處于巔峰狀態(tài)，則貸款機構也會考慮未來房價下跌而帶來的損失。因此，只有在借款人和貸款機構對于房價的預期達成一致時，才能順利簽訂以房養(yǎng)老合同。（2）金融行業(yè)正處于分業(yè)經營局面以房養(yǎng)老的實行涉及多個行業(yè)，房地產、金融、社會保障，只有當其中的參與主體都互相配合，才能保證該模式的順利運作。當前我國的金融業(yè)實行分業(yè)經營、分業(yè)監(jiān)管的局面，銀行等金融機構與證券公司、保險公司分開經營、分開管理，這樣的局面使得金融機構之間的合作存在隔閡，想要銀行與保險公司合作推行“以房養(yǎng)老”模式就需要經過更多的步驟，增加了實施成本，阻礙了以房養(yǎng)老業(yè)務的推廣（3）中介機構專業(yè)化程度不高住房反向抵押貸款是一項操作復雜的金融產品，涉及很多行業(yè)的諸多專業(yè)問題，如：房產價值預測、借款人預期壽命預測、貸款機構未來收益預測等。這些專業(yè)的問題都需要各自專業(yè)的中介機構來解決。我國與以房養(yǎng)老項目相關的中介機構數(shù)量很多，但是暫時并沒有統(tǒng)一的行業(yè)標準。我國現(xiàn)在的實際情況是，房地產評估市場暴露出較多的問題，例如沒有具備合格的房產評估資質、沒有統(tǒng)一規(guī)范的評估標準、房產價值評估人員專業(yè)技術不強、服務意識和服務態(tài)度較差等。如果存在以上這些問題，會導致在實際操作的過程中房產評估結果與實際值存在較大誤差，從而對借方或者貸方造成一定程度的財產損失。開展過程存在的其他風險以房養(yǎng)老開展的過程中會存在許多不確定的風險，這些風險是客觀存在的，不以人的意志為轉移，雖然很難完全避免風險的發(fā)生，但利用方法改變以房養(yǎng)老發(fā)生的時間、空間等條件，可以降低風險發(fā)生的概率以及減少風險造成的損失。（1）長壽風險在住房反向抵押貸款實施的過程中，借款人的壽命是重要的參考因素，由于借款人實際存活在世的時間與平均預測的壽命存在偏差，所以借款人和貸款人都承擔著長壽所帶來的風險，這是兩者之間風險與收益的博弈。我國經濟的高速發(fā)展會讓國民平均壽命提高，而預期壽命的提高會使得貸款機構對于借款人壽命預測更加困難，對于以房養(yǎng)老產品的定價也會造成較大的影響。如果參與住房反向抵押貸款的老年人實際壽命超過了合同設定的貸款期限，那么貸款機構就要向借款人支付更多的貸款金額。同時，老人的壽命越長，在原房屋中居住的年限也會延長，貸款機構無法及時收回房屋，也增加了交易成本。反之，若是借款人錯誤地預測自己的壽命，也會其導致領取不到房屋應有價值的回報。（2）房價波動風險以房養(yǎng)老模式的載體是房屋，房屋是反向抵押貸款模式的核心，房產價值的波動直接影響著參與主體雙方的利益。房屋價值的波動受到很多因素的影響，如房屋的價格、房屋折舊等，但是影響房屋價值波動最重要的因素是房價的波動。房價受到很多宏觀因素如經濟環(huán)境、房地產政策、市場供需關系、消費水平等的影響。在較長的住房反向抵押貸款周期里，房產價格發(fā)生波動是必然事件，如果到期時房產貶值，導致出售價不足以還貸款，這就意味著貸款機構面臨虧損的風險。如果預期房價會上漲，到期后貸款機構可以盈利，但此時貸款機構將會面臨另一個問題——借款人解除合同的風險。因為預期將來房價會上漲，借款人很可能選擇出租房屋以獲得租金的方式來獲取養(yǎng)老費用，而不是選擇以房養(yǎng)老模式。這也是以房養(yǎng)老模式難以推廣實行的原因之一。我國房地產價格時刻受到國家政策的調控，現(xiàn)今的房地產價格也是一直處于高漲的狀態(tài)，如果房價在未來能夠穩(wěn)居現(xiàn)在的高水平，借款人和貸款機構可以實現(xiàn)雙贏的局面，否則，貸款機構將面臨巨大的損失風險。（3）利率風險利率風險是指因為市場利率的變動導致的房屋市場價值的波動風險。利率水平受到國際經濟環(huán)境、國際金融政策、利潤平均水平、物價漲幅跌幅等多因素的影響，具有較大的不確定性。利率的波動可能會直接導致貸款機構的可獲得利潤減少，甚至可能引發(fā)貸款機構的財務危機。在金融市場中，利率風險是最難控制和規(guī)避的，所以對于利率風險的預測尤為重要。在以房養(yǎng)老模式的實行過程中，利率的大小關系著到期時貸款機構收回的房屋銷售額與發(fā)放的貸款數(shù)額能否相抵。如果市場利率上升，則表明貸款機構支付給申請人的貸款本息之和會超出房屋售價，讓企業(yè)承受虧損的風險。當市場利率下降時，站在借款人的角度看，重新籌集當下成本更低的資金來提前償還貸款是不錯的選擇，而這樣會讓貸款機構承擔更大的風險。利率風險是住房反向抵押貸款業(yè)務中的核心問題，因為貸款現(xiàn)金流的利率敏感性，所以在利率在較長一段時間內出現(xiàn)任何小小的變動，都會對保險現(xiàn)金流的計算產生巨大的輻射影響。所以，如何準確地預測利率波動，并采取有效的措施來規(guī)避利率波動所帶來的風險，對于“以房養(yǎng)老”模式在我國的順利開展來說是意義重大的。（4）道德風險道德風險有可能來源于借款人，也有可能來源于貸款機構。根據(jù)以房養(yǎng)老協(xié)議的規(guī)定，借款人在領取養(yǎng)老金的同時還擁有房屋的使用權，需要對房屋進行定期維修，房屋經過長時間的使用會產生折舊，這就需要借款人來支付維修費用。但是對于老人來說，支付房屋維修費用是一種經濟負擔，借款人有可能不會像以前一樣對房屋盡心維護，更有可能不出錢維修，從而導致房屋價值在抵押貸款到期時低于原來評估的價值，使貸款機構遭受損失，來源于借款人的道德風險主要體現(xiàn)于此。還有一種可能性便是老年人在簽訂合同的初期沒有向貸款機構如實告知自身的身體健康狀況，這種信息的不對稱導致貸款機構在設計住房反向抵押貸款產品時錯誤預估借款人壽命，陷入風險當中。來源于貸款機構的道德風險主要體現(xiàn)在，貸款機構可能因為無法獲得充足的資金而暫停向老人支付養(yǎng)老金，導致老人的養(yǎng)老資金中斷，無法維持正常的生活。但是相較于借款人的道德風險來說，貸款機構違背約定的情況比較少見。（5）自然災害風險房屋是“以房養(yǎng)老”最根本的載體，在如此漫長的抵押貸款存續(xù)期間里，借貸雙方都無法預測發(fā)生不可抗力自然災害的可能性，也無法預測自然災害所帶來的損失到底有多重。這些不確定的、不可抗力的自然災害，如地震、火災、臺風、泥石流等一旦出現(xiàn)，房屋的價值勢必受到不同程度的打擊，到期時房產變現(xiàn)就會貶值，以至于無法支付抵押貸款累計的本息和，貸款機構會面臨不可彌補的經濟損失。本章小結要想在我國順利開展以房養(yǎng)老模式，了解我國的現(xiàn)狀如我國的社會養(yǎng)老制度、我國的人口老齡化問題具體情況等，是十分有必要的。本章通過歸納整理我國近年來幾個代表性城市的試點經驗，總結了我國以房養(yǎng)老保險開展過程中存在的問題及出現(xiàn)問題的原因，分析在我國推行以房養(yǎng)老的具體障礙。第四章國外“以房養(yǎng)老”的發(fā)展和經驗啟示國外“以房養(yǎng)老”的發(fā)展和經驗啟示“以房養(yǎng)老”模式是從西方國家傳來的舶來之物，最早起源于荷蘭，但是現(xiàn)在以房養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展最好的國家是美國，其他國家也會借鑒美國的經驗。各國根據(jù)自身不同的國情，設計開展了不同的以房養(yǎng)老業(yè)務模式，深入探究這些發(fā)達國家成功和失敗的原因，總結經驗教訓，對于我國政府部門以及相關機構完善“以房養(yǎng)老”產品是非常有幫助的，這也有助于我國更好地開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務，突破重重困境。美國的以房養(yǎng)老模式西方發(fā)達國家中實行以房養(yǎng)老模式最為成熟的國家是美國，其之所以成為眾多國家紛紛效仿的對象，最主要的原因在于，美國對于以房養(yǎng)老法律制度的完善做得很好。在1987年聯(lián)邦政府頒布的《國家住房法案》中明確規(guī)定了HECM住房反向抵押貸款項目由聯(lián)邦住房管理局提供風險擔保。為了讓老年人更好地了解以房養(yǎng)老業(yè)務，美國設立的專門的非營利性的機構來對老年人進行宣傳和推廣。除此以外，美國陸續(xù)頒布了幾部針對以房養(yǎng)老業(yè)務的法案，以此來對其進行規(guī)范的管理和約束，美國政府還為進行住房反向抵押貸款業(yè)務的參與者提供極大的政策優(yōu)惠支持。由美國的以房養(yǎng)老經驗可以得出啟示，要推行以房養(yǎng)老模式必須先建立完善的運行體系，并不斷強化監(jiān)管職責體系，嚴格實行風險防控措施。新加坡的以房養(yǎng)老模式新加坡的公積金制度和組屋政策是其能夠開展以房養(yǎng)老模式的基礎，因為新加坡人少地多的特殊國情，國內超過八成的居民都生活在政府出資統(tǒng)一修建的組屋內，只有少數(shù)的富有家庭擁有私人住所。正是由于這種制度的存在，保護了新加坡人民的老年生活資金收入。新加坡的以房養(yǎng)老模式發(fā)展并不快，因為在開辦以房養(yǎng)老模式的初期，只有少數(shù)老年人符合參與抵押的條件，再加上相關制度也沒有跟上模式發(fā)展的步伐，在開展以房養(yǎng)老模式的過程中也存在很多困境。新加坡的職總英康保險公司推出了住房逆抵押貸款業(yè)務，該產品剛推出時反響很好，但不久后市場需求就迅速下降了。追究其原因，我們可以得到的啟示是，在此項目中不能讓申請人承擔過重的風險，否則市場需求將會逐步降低。在新加坡參加住房反向抵押貸款的申請人要承擔很高的風險，他們不但要滿足保險公司嚴格的資格要求限制，還要面臨著被迫搬離住處的風險。同時，缺少了法律法規(guī)的保障以及政府的支持，這個項目就屬于完全的商業(yè)行為，業(yè)務本身的風險也會加大。日本的以房養(yǎng)老模式日本早在20世紀70年代時，老年人口就已經達到總人口數(shù)的7%了，到21世紀老齡化問題愈發(fā)嚴峻，在2005年時老年人口占總人口數(shù)的比例高達20%，可以稱得上是世界上人口老齡化問題最嚴重的國家了。為了應對老齡化問題，日本政府很早就提出了開展住房反向抵押貸款業(yè)務并參與其中。日本實行以房養(yǎng)老的模式主要是信托反向抵押，信托銀行是這個模式的主要承擔者，保險機構角色的缺失是導致日本發(fā)展以房養(yǎng)老業(yè)務受阻的原因之一。從日本的經驗我們可以知道，政府應該主導以房養(yǎng)老的開展，并健全法律法規(guī)以及監(jiān)管體系，但是不能過度干預，使得參保條件變得過于嚴苛，產品設計不夠靈活。韓國的以房養(yǎng)老模式韓國政府在2007年推出的住房反向抵押貸款業(yè)務一直延續(xù)至今，現(xiàn)在已經成為韓國人較為認可以及熱門的養(yǎng)老方式了。“以房養(yǎng)老”模式在韓國被稱為住宅年金制度，為這個制度保駕護航的機構則是由韓國政府成立的韓國住宅金融公社，公社負責為住宅年金制度提供擔保，因為是政府成立的機構，公信力較高，容易被公民認可。住宅年金制度的主要運作流程和其他國家的住房反向抵押貸款大同小異，不同的地方在于金融公社若要處理被抵押的房產，必須要等到申請人及其伴侶雙方都離世才可以，并實行“多退少無需補”的原則。本章小結本章通過研究西方發(fā)達國家實行以房養(yǎng)老的做法及經驗，總結了國內外以房養(yǎng)老模式的優(yōu)缺點，有利于我國針對具體問題采取相應的措施，使得以房養(yǎng)老模式在我國能夠順利開展?？偨Y的國外“以房養(yǎng)老”經驗以及啟示，得出推行“以房養(yǎng)老”項目成功的原因主要有幾個：①有法律制度作為保障②可以選擇經濟比較發(fā)達的、老齡化問題較為突出的城市先進行試點③政府參與擔保吸引民眾參與度。第五章我國開展“以房養(yǎng)老”的對策及建議我國開展“以房養(yǎng)老”的對策及建議加強宣傳引導，突破傳統(tǒng)觀念制約以房養(yǎng)老在我國已經有超過十年的發(fā)展時間了，但是因為受到我國傳統(tǒng)觀念的影響，很多老年人以及他們的家庭始終不認同以房養(yǎng)老模式。讓新制度在群眾中被接受被認可，這是政府必須要發(fā)揮的作用。政府首先要做到的是讓公眾對于以房養(yǎng)老模式有大概的了解，消除傳統(tǒng)觀念的影響，消除民眾的抵觸心理。其次，在新媒體技術迅速發(fā)展的現(xiàn)在，群眾獲得信息的渠道變得越來越廣，人們在眾說紛紜中容易迷失方向，對以房養(yǎng)老模式產生錯誤的認知。政府部門應該合理利用自己的公信力和權威性，運用網絡、電視等新媒體渠道，積極宣傳以房養(yǎng)老的理念，幫助群眾正確認識此模式。美國在發(fā)展以房養(yǎng)老模式中獲得成功的關鍵在于，聯(lián)邦政府成立了一個專門的機構來解答老年人對于以房養(yǎng)老模式的困惑，向民眾提供權威的信息咨詢服務。我國可以參考此方法，在當前推進的各城市以房養(yǎng)老試點中，充分了解群眾的意見，了解群眾真正關心的問題是什么，消除群眾心中的顧忌，引導社會輿論的健康發(fā)展。強化政府職能，加大養(yǎng)老資金的投入力度養(yǎng)老是涉及整個社會公民的重要民生問題，但是通過統(tǒng)計調查顯示，我國政府對于養(yǎng)老體系的資金投入相對我國愈發(fā)嚴峻的人口老齡化問題來說是十分不足的。在政府為以房養(yǎng)老做的準備計劃中，要加大對于我國機構養(yǎng)老和居家養(yǎng)老的資金幫扶，實行統(tǒng)一的規(guī)劃，如：為老人社區(qū)以及養(yǎng)老機構建設老年人公園、醫(yī)院、老年人活動中心等配套設施，也可以考慮在養(yǎng)老項目的審批過程中對老年公寓和養(yǎng)老院的開發(fā)和運營進行幫扶。建立相應的法律法規(guī)和配套機制由前文總結的西方發(fā)達國家的經驗可以得知，推行以房養(yǎng)老的成功與失敗和法律法規(guī)的規(guī)范和完善程度是密不可分的。政府部門作為以房養(yǎng)老業(yè)務的主要參與主體，要適時推進符合我國國情的、針對以房養(yǎng)老的法律法規(guī)，明確規(guī)定借貸雙方的權利與義務，消除借貸雙方的信息不對稱。明確以房養(yǎng)老各參與參與主體的職責，完善與金融、保險、稅務相關的法律法規(guī)，為住房反向抵押貸款營造一個良好的金融環(huán)境。除了建立相應的法律法規(guī)外，與以房養(yǎng)老業(yè)務相適應的配套機制也要強化，如監(jiān)管機制。政府部門應當設立專門的機構用于對以房養(yǎng)老的監(jiān)管，嚴格把控以房養(yǎng)老市場的準入，使以房養(yǎng)老實施的過程透明化，讓群眾可查、可詢、可監(jiān)督，建立一個高效、安全、規(guī)范的以房養(yǎng)老市場交易體系。適當?shù)膬?yōu)惠政策對于新模式的推行來說也是十分必要的，建立以房養(yǎng)老稅收優(yōu)惠政策是個不錯的選擇。對于參與以房養(yǎng)老模式的雙方來說，稅收優(yōu)惠政策增加了對于可能遭受的風險的補償，提高了各方對于此業(yè)務的信心。積極推進試點，穩(wěn)妥推廣以房養(yǎng)老產品對我國來說是一個新鮮的制度，不僅是對于人民群眾，就連我國目前的經濟環(huán)境要完全接納以房養(yǎng)老制度都是需要一段時間的。由前文總結的我國近幾年在幾個代表性城市的以房養(yǎng)老試點的經驗可以得知，我國近年來推行以房養(yǎng)老的成果并不大，現(xiàn)階段面臨著諸多困境，仍然處于摸索試探的階段，還沒有找到適合我國國情的以房養(yǎng)老模式。為此，我國應該挑選老齡化問題較嚴重的、具有代表性的城市作為先驅，選擇經濟條件較為成熟的一線、新一線城市，能增加試點的成功率。除了北京、上海、廣州等已經推行過試點的一線城市外，我國還可以選擇今年崛起的新一線城市作為試點城市，如長沙、天津、成都等。這些城市擁雄厚的經濟基礎，是開展以房養(yǎng)老模式所具備的優(yōu)勢。在推進城市試點的過程中，政府應該積極發(fā)揮作用，為試點提供引導和政策支持，也要加強對試點的監(jiān)督管理，及時掌握試點運行狀況。同時，我國應該重視對試點運行的結果加以評估，對試點采用的以房養(yǎng)老產品出現(xiàn)的問題、缺點加以優(yōu)化，總結經驗教訓。設計多樣的、針對性的“以房養(yǎng)老”理財產品不同的消費對象對于養(yǎng)老產品的關注點會有所不同，對于以房養(yǎng)老模式的需求也不一樣。金融機構應針對不同的消費群體設計多樣性的以房養(yǎng)老理財產品。美國在這個方面是我國的典范，對于“以房養(yǎng)老”產品的選擇，不同經濟條件以及不同需求的申請人都可以找到適合自己的貸款方案。我國可以參考美國的方法，針對實際情況開發(fā)不同的以房養(yǎng)老產品。比如，針對那些被傳統(tǒng)思想束縛的老年人，可以建議他們采取“房屋價值轉換抵押貸款”方案，即以大房產換小房產的模式；對于不想失去房屋所有權的老人，可以建議他們采用“房屋保管者”計劃，即出租房屋住進養(yǎng)老院的模式；對于思想開放的老人就可以推薦他們采取住房反向抵押貸款的形式。家庭內部進行深入溝通從整個家庭來說，要選擇以房養(yǎng)老模式并不僅僅是老年人自己決定的，這還關系到整個家庭的資源分配問題，因此想要在一個家庭開展以房養(yǎng)老，要經過老年人本人、老年人的伴侶、老年人的子女等各方的同意和理解，也就是說家庭內部必須進行有效的溝通，這是我國開展以房養(yǎng)老模式的過程中容易忽視的一個點。家庭溝通不順暢的原因有可能是因為子女同意但老年人自己不同意，認為這種模式違背了親養(yǎng)子孝的傳統(tǒng)觀念，無法接受，更有可能認為這是子女不想負擔贍養(yǎng)義務的推脫之詞。另一種可能是老年人自己同意但子女不同意，因為這種讓老年人“自己養(yǎng)自己”的方式會讓子女背上不孝的罵名，并且房屋本應該是父母留給自己的遺產，實行以房養(yǎng)老模式就會讓自己失去這筆財產，這也是子女會抵觸的原因。不管是出于哪種原因，家庭成員之間都需要進行細致的溝通，推心置腹，化解家庭矛盾，使全家人都能從心底里接受這種新型的養(yǎng)老模式。完善“以房養(yǎng)老”風險規(guī)避機制在第三章我們分析了我國開展以房養(yǎng)老過程中可能面對的各類風險。針對不同的風險，應該采不同的措施去防范。由此，我國應開展專門應對以房養(yǎng)老模式的風險規(guī)避機制。對于貸款機構來說，承擔長壽風險的可能性要比老年人大得多，貸款機構可以向國家尋求財政支持，也可以嘗試與保險公司合作，購買與此相關的保險，由保險公司來分擔一部分損失，進行風險補償。對于房價波動風險的規(guī)避，需要依靠政府來對房地產市場進行宏觀調控，穩(wěn)定房價，讓房地產市場有序地發(fā)展。由于利率風險屬于系統(tǒng)性風險的一種，不可分散只能降低，金融機構可以采取購買利率保險的方式來降低自身風險，一旦利率超過了規(guī)定的幅度范圍，超出的部分將由保險公司負擔。道德風險主要是因為借貸雙方的信息不對稱引起的。對于老年人不愿意定期支付維修費用的行為，金融機構可以提前支取一筆維修金，作為將來房屋修繕的準備金，以便對房屋進行定期管理，避免造成過度折舊的損失。本章小結以房養(yǎng)老模式是從國外引進的新型養(yǎng)老模式，對于我國來說是一個大工程，而且這個項目涉及到社會的各行各業(yè)，需要考慮的問題有很多。本章根據(jù)我國的特殊國情、以及上文分析的“以房養(yǎng)老”模式在我國推行的種種困境并結合國外的經驗，提出適合我國實際可行的、具有中國特色的以房養(yǎng)老實施建議。結論結論我國早已步入人口老齡化社會，雖然現(xiàn)在來說我國不是人口老齡化最嚴重的國家，但任由這種狀態(tài)發(fā)展下去我國將面臨嚴重的養(yǎng)老危機。由于我國的經濟水平還沒有達到全民小康，是處于“未富先老”現(xiàn)狀，社會養(yǎng)老體系也存在一定的缺陷，種種問題迎面而來，我國不得不尋找出路?！耙苑筐B(yǎng)老”模式作為一個新型的養(yǎng)老模式，對于我國現(xiàn)階段來說是十分必要的，此模式對于緩解我國日益嚴重的人口老齡化問題十分有效，但其在我國的發(fā)展過程定不會一帆風順。住房反向抵押貸款讓有房子卻沒有現(xiàn)金流的老人有了定期的養(yǎng)老資金收入，是對我國目前社會養(yǎng)老體系的一種補充，減輕了社會和子女對于養(yǎng)老壓力的負擔。另一方面來說，這也是一種金融產品的創(chuàng)新，它的發(fā)展有利于活躍我國的金融市場。又因為它與房地產市場密不可分的聯(lián)系，它的發(fā)展可以活躍房地產市場，促進地產經濟的發(fā)展。本文主要分析了以房養(yǎng)老模式在我國發(fā)展的過程中遭遇的困境，以及這些困境的成因。通過分析阻礙以房養(yǎng)老發(fā)展的絆腳石，結合其他國家的實踐經驗，給我國推行此新型養(yǎng)老模式提出了幾點建議。這些問題和障礙，期待社會各界共同努力去解決，以求能探索出一條符合我國國情的以房養(yǎng)老道路，為我國開展以房養(yǎng)老創(chuàng)造良好的條件和環(huán)境。致謝參考文獻[1]AndrewCaplin.Thereversemortgagemarket:problemsandprospects[J].JournalofHousingResearch,1982.10(02):434-435[2]Jacobs.B.TheNationalPotentialofHomeEquityConversion[J].TheGerontologist,1986.(02):165-171.[3]Linda.S.KleinandC.F.Sermons.ReverseMortgageandPrepaymentrisk[J].JournaloftheAmericanRealEstateandUrbanEconomicsAssociation,1994(02):409-431.[4]MerrillsallyandFinkelMeryl.PositionalbeneficiariesfromreversemortgageProductsforelderlyhomeowners[J].RealEstateEconomics,1994.(06):156-187.[5]KuttyNK.TheScopeforPovertyAlleviationamongElderlyHome-ownersintheUSthroughReverseMortgages[J].UrbanStudies,1998.35(01):113-130.[6]Deo