2025年物業(yè)管理師經(jīng)營管理知識模擬試題（附答案）一、單項選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)2024年固定成本為120萬元，變動成本率為40%，若該企業(yè)目標(biāo)利潤為80萬元，則其營業(yè)收入需達(dá)到（）萬元。A.333.33B.400C.500D.666.672.下列關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)定價的表述中，正確的是（）。A.政府指導(dǎo)價項目需嚴(yán)格按照基準(zhǔn)價執(zhí)行，不得浮動B.市場調(diào)節(jié)價項目應(yīng)完全由企業(yè)自主定價，無需考慮業(yè)主承受能力C.成本加成定價法的核心是在成本基礎(chǔ)上加上合理利潤D.競爭導(dǎo)向定價法需優(yōu)先考慮企業(yè)成本回收需求3.某小區(qū)2024年第四季度到期租賃合同50份，實際續(xù)租42份，新簽8份，退租0份，則該季度續(xù)租率為（）。A.84%B.90%C.80%D.72%4.某商業(yè)綜合體引入智能安防系統(tǒng)后，年人工成本減少15萬元，但系統(tǒng)年維護(hù)費用增加3萬元，設(shè)備折舊5萬元。該系統(tǒng)的年凈收益為（）萬元。A.7B.12C.15D.205.下列風(fēng)險應(yīng)對措施中，屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移的是（）。A.提高員工操作規(guī)范降低安全事故概率B.為公共設(shè)施購買財產(chǎn)一切險C.預(yù)留應(yīng)急維修資金應(yīng)對突發(fā)支出D.調(diào)整服務(wù)內(nèi)容規(guī)避市場需求變化風(fēng)險6.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展社區(qū)增值服務(wù)，下列屬于“便民服務(wù)類”的是（）。A.小區(qū)電梯廣告投放B.業(yè)主閑置物品置換平臺C.代訂生鮮配送服務(wù)D.公共區(qū)域場地租賃7.關(guān)于空置率與租金水平的關(guān)系，正確的表述是（）。A.空置率上升時，租金水平必然下降B.市場需求旺盛時，高空置率可能伴隨租金上漲C.空置率與租金水平呈嚴(yán)格負(fù)相關(guān)D.空置率對租金的影響僅適用于住宅物業(yè)8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制年度預(yù)算時，對“綠化養(yǎng)護(hù)費”采用零基預(yù)算法，其核心要求是（）。A.以上年實際支出為基礎(chǔ)增減調(diào)整B.不參考?xì)v史數(shù)據(jù)，重新評估當(dāng)期必要支出C.按業(yè)主繳費比例分?jǐn)侱.僅考慮物價上漲因素9.下列租賃合同條款中，不屬于核心條款的是（）。A.租金支付方式B.物業(yè)維修責(zé)任劃分C.裝修押金金額D.合同終止條件10.某小區(qū)專項維修資金賬戶余額為300萬元，現(xiàn)需維修屋頂防水（預(yù)算80萬元）、更新電梯監(jiān)控（預(yù)算40萬元）、改造小區(qū)路燈（預(yù)算20萬元）。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，需經(jīng)（）同意方可使用。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.全體業(yè)主書面D.業(yè)主委員會11.某住宅項目物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為3元/㎡·月，總建筑面積10萬㎡，平均收費率95%，則月實收物業(yè)費為（）萬元。A.275B.285C.295D.30012.下列成本中，屬于半變動成本的是（）。A.保潔人員固定工資B.公共區(qū)域水電費C.設(shè)備維護(hù)人員基本工資+績效D.綠化用農(nóng)藥費13.商業(yè)物業(yè)租賃中，“保底租金+超額分成”的定價模式適用于（）。A.成熟品牌商戶B.新入駐網(wǎng)紅店鋪C.社區(qū)便利店D.大型連鎖超市14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展客戶滿意度調(diào)查時，若采用分層抽樣法，需先將業(yè)主按（）分組。A.年齡B.房屋面積C.入住時間D.服務(wù)需求類型15.某項目年固定成本500萬元，單位變動成本2元/㎡·月，目標(biāo)成本利潤率20%，若按成本加成法定價，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為（）元/㎡·月（保留兩位小數(shù)）。A.2.67B.3.00C.3.33D.3.6716.下列關(guān)于物業(yè)管理項目盈虧平衡分析的表述中，錯誤的是（）。A.盈虧平衡點越低，項目抗風(fēng)險能力越強(qiáng)B.固定成本增加會導(dǎo)致盈虧平衡點上移C.變動成本率下降會降低盈虧平衡點D.僅適用于單一服務(wù)項目分析17.社區(qū)增值服務(wù)中，“業(yè)主教育服務(wù)”的核心價值在于（）。A.提升物業(yè)品牌形象B.增加企業(yè)短期收入C.滿足業(yè)主社交需求D.降低基礎(chǔ)服務(wù)成本18.某寫字樓租戶提前3個月退租，按合同約定需支付剩余租期20%的違約金。若剩余租金為60萬元，則租戶需支付違約金（）萬元。A.12B.24C.36D.4819.下列智能化應(yīng)用中，屬于“降本增效”類的是（）。A.智能快遞柜（業(yè)主自助取件）B.人臉識別門禁（提升安全性）C.能耗監(jiān)測系統(tǒng)（優(yōu)化公共用電）D.社區(qū)APP（業(yè)主在線繳費）20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，若約定“物業(yè)費包含公共設(shè)施保險費”，則該費用應(yīng)計入（）。A.管理費用B.營業(yè)成本C.稅金及附加D.其他業(yè)務(wù)支出二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）21.物業(yè)服務(wù)成本控制的原則包括（）。A.全面性原則（全員、全過程、全要素）B.例外管理原則（重點關(guān)注超支項目）C.責(zé)權(quán)利結(jié)合原則（明確控制責(zé)任主體）D.絕對降低原則（所有成本必須減少）E.動態(tài)調(diào)整原則（根據(jù)實際情況修正預(yù)算）22.物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價的定量指標(biāo)包括（）。A.業(yè)主投訴率B.維修工單及時完成率C.綠化存活率D.服務(wù)人員滿意度E.公共區(qū)域清潔達(dá)標(biāo)率23.商業(yè)物業(yè)租賃方案設(shè)計需考慮的關(guān)鍵要素有（）。A.目標(biāo)客群定位（如首店、網(wǎng)紅店、社區(qū)配套）B.租金定價策略（固定租金、分成租金、組合模式）C.租期結(jié)構(gòu)設(shè)計（短期、中期、長期租約比例）D.免租裝修期時長（根據(jù)商戶類型調(diào)整）E.物業(yè)改造責(zé)任（開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、租戶各自承擔(dān)范圍）24.物業(yè)管理項目智能化升級的效益包括（）。A.降低人工成本（如智能巡檢替代部分保安）B.提升服務(wù)響應(yīng)速度（如APP報修實時派單）C.增加數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值（如業(yè)主行為分析優(yōu)化服務(wù)）D.減少設(shè)備維護(hù)費用（如智能設(shè)備故障率更低）E.提高業(yè)主滿意度（如無接觸服務(wù)符合疫情后需求）25.物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險識別的方法包括（）。A.流程圖法（分析服務(wù)流程中的潛在風(fēng)險點）B.財務(wù)報表法（通過成本、收入異常波動識別風(fēng)險）C.專家調(diào)查法（組織行業(yè)專家討論風(fēng)險清單）D.情景分析法（模擬極端情況評估影響）E.德爾菲法（多輪匿名咨詢專家意見）26.社區(qū)增值服務(wù)的盈利模式包括（）。A.傭金模式（如團(tuán)購平臺抽取商家傭金）B.會員模式（如付費會員享受專屬折扣）C.廣告模式（如公共區(qū)域廣告位出租）D.成本分?jǐn)偰Ｊ剑ㄈ鐦I(yè)主共同承擔(dān)高價服務(wù)費用）E.資產(chǎn)運營模式（如閑置公共房屋改造為共享空間出租）27.物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制財務(wù)預(yù)算時，需重點關(guān)注的指標(biāo)有（）。A.收費率（影響現(xiàn)金流入）B.變動成本率（影響利潤彈性）C.資產(chǎn)負(fù)債率（影響償債能力）D.成本費用利潤率（反映經(jīng)營效率）E.空置率（影響收入規(guī)模）28.住宅物業(yè)租賃管理中，需重點審核承租人的（）。A.信用記錄（如是否有欠租史）B.職業(yè)穩(wěn)定性（影響持續(xù)支付能力）C.居住人數(shù)（是否符合物業(yè)使用規(guī)定）D.裝修方案（是否涉及結(jié)構(gòu)改造）E.社交背景（是否可能引發(fā)鄰里糾紛）29.專項維修資金使用的合規(guī)流程包括（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案（含預(yù)算、范圍）B.業(yè)主委員會審核方案并公示（不少于7日）C.專有部分占比2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主表決同意D.向物業(yè)所在地住建部門申請資金撥付E.竣工后組織業(yè)主驗收并公示費用結(jié)算情況30.物業(yè)管理品牌建設(shè)的關(guān)鍵措施包括（）。A.標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程（確保服務(wù)一致性）B.差異化服務(wù)設(shè)計（滿足細(xì)分需求）C.負(fù)面輿情及時處理（維護(hù)品牌形象）D.業(yè)主參與式管理（增強(qiáng)品牌認(rèn)同感）E.大規(guī)模廣告投放（快速提升知名度）三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分。請根據(jù)背景資料，結(jié)合所學(xué)知識回答問題）案例一：某老舊小區(qū)成本管控與增值服務(wù)優(yōu)化背景：某建于2005年的住宅小區(qū)，總建筑面積8萬㎡，住戶1000戶，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)1.2元/㎡·月（政府指導(dǎo)價），收費率85%。2024年成本數(shù)據(jù)如下：人員工資（秩序維護(hù)、保潔、維修）240萬元/年，公共能耗（水電）120萬元/年，設(shè)備維護(hù)（電梯、路燈等）80萬元/年，管理費用（辦公、差旅等）40萬元/年，其他成本20萬元/年。近年來，業(yè)主反映“服務(wù)質(zhì)量下降”，主要問題包括：公共區(qū)域照明不足、電梯故障率高、綠化斑禿嚴(yán)重；同時，年輕業(yè)主需求升級，希望增加快遞代收、老年食堂、兒童托管等服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬通過成本優(yōu)化和增值服務(wù)提升經(jīng)營效益。問題：1.計算該小區(qū)2024年收支差額（需列出計算過程）。2.分析該小區(qū)成本結(jié)構(gòu)，提出3項具體的成本優(yōu)化措施。3.設(shè)計3項適合該小區(qū)的增值服務(wù)，并說明其盈利模式及對基礎(chǔ)服務(wù)的促進(jìn)作用。案例二：某商業(yè)綜合體租賃管理優(yōu)化背景：某位于二線城市核心區(qū)的商業(yè)綜合體，總建筑面積15萬㎡，其中可出租面積10萬㎡，2023年開業(yè)，目前出租率82%，平均租金8元/㎡·天（含物業(yè)費），空置區(qū)域主要為4樓（原規(guī)劃為兒童樂園，因招商困難空置）和B1層（原規(guī)劃為生鮮超市，租戶因經(jīng)營不善退租）。租戶結(jié)構(gòu)：餐飲50%（其中網(wǎng)紅店占30%）、零售30%（以快時尚為主）、體驗類20%（影院、健身房）。2024年數(shù)據(jù)顯示：餐飲租戶平均租期1.5年，退租率40%；零售租戶平均租期2.5年，退租率15%；體驗類租戶平均租期5年，退租率5%。問題：1.計算該綜合體2024年的年租金收入（按365天計算）。2.分析當(dāng)前租戶結(jié)構(gòu)存在的問題，并提出優(yōu)化建議。3.針對4樓和B1層空置區(qū)域，設(shè)計招商策略（需結(jié)合市場需求和業(yè)態(tài)互補(bǔ)性）。案例三：智能化升級對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響背景：某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理10個住宅項目，總建筑面積120萬㎡，現(xiàn)有秩序維護(hù)員200人（人均月工資4500元）、保潔員150人（人均月工資3500元）。2025年擬投入800萬元進(jìn)行智能化升級，包括：智能門禁（替代部分秩序維護(hù)員）、智能巡檢機(jī)器人（替代部分巡邏崗）、AI垃圾分類系統(tǒng)（提升保潔效率）、業(yè)主服務(wù)APP（整合報修、繳費、投訴功能）。預(yù)計升級后：秩序維護(hù)員需求減少30%，保潔員需求減少20%；設(shè)備年維護(hù)費用增加120萬元/年；業(yè)主繳費率從88%提升至95%（物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)2元/㎡·月）；投訴率從5%下降至2%（每降低1%投訴可減少糾紛處理成本8萬元/年）。問題：1.計算智能化升級后第一年的人力成本節(jié)約額（需列出計算過程）。2.分析智能化升級對企業(yè)經(jīng)營的長期影響（需從成本、收入、服務(wù)質(zhì)量三方面闡述）。3.提出智能化升級中需注意的風(fēng)險及應(yīng)對措施。參考答案一、單項選擇題1.C2.C3.A4.A5.B6.C7.B8.B9.C10.B11.B12.C13.B14.D15.A16.D17.A18.A19.C20.B二、多項選擇題21.ABCE22.ABCE23.ABCDE24.ABCE25.ABCDE26.ABCE27.ABDE28.ABCD29.ABCDE30.ABCD三、案例分析題案例一1.收支差額計算：年收入=8萬㎡×1.2元/㎡·月×12月×85%=8×1.2×12×0.85=97.92萬元年成本=240+120+80+40+20=500萬元收支差額=97.92-500=-402.08萬元（虧損402.08萬元）2.成本結(jié)構(gòu)分析：人員工資占比48%（240/500）、公共能耗24%（120/500）、設(shè)備維護(hù)16%（80/500），為主要成本項。優(yōu)化措施：①人員優(yōu)化：合并秩序維護(hù)與保潔崗位（如設(shè)置“綜合服務(wù)員”負(fù)責(zé)基礎(chǔ)安保和公共區(qū)域清潔），降低人力成本；②能耗管控：更換LED照明（降低公共用電30%）、安裝智能水表（監(jiān)測漏水點），預(yù)計年節(jié)約能耗20-30萬元；③設(shè)備維護(hù)外包：將電梯維修委托專業(yè)公司（按次付費替代固定維保），利用老舊小區(qū)改造政策申請政府補(bǔ)貼，降低自維成本。3.增值服務(wù)設(shè)計：①快遞代收+社區(qū)團(tuán)購：與快遞公司合作收取場地費（0.5元/件），與生鮮供應(yīng)商合作抽取5%傭金。促進(jìn)作用：解決業(yè)主“最后100米”取件痛點，提升滿意度。②老年食堂：與餐飲企業(yè)合作運營（按流水分成），提供低價餐食（政府補(bǔ)貼+企業(yè)讓利）。促進(jìn)作用：滿足老年業(yè)主需求，增強(qiáng)社區(qū)粘性。③兒童課后托管：租賃公共活動室（成本低），聘請兼職教師（按課時付費），收費30元/次。促進(jìn)作用：解決雙職工家庭痛點，提升年輕業(yè)主繳費意愿。案例二1.年租金收入=10萬㎡×8元/㎡·天×365天×82%=10×8×365×0.82=238.36萬元（注：實際應(yīng)為10萬㎡×8元×365天×82%=100000×8×365×0.82=238,360,000元，即23836萬元，可能為筆誤，正確計算為10萬㎡=100000㎡，8元/㎡·天×365天=2920元/㎡·年，100000㎡×2920元×82%=2920×82000=239,440,000元，即23944萬元）2.租戶結(jié)構(gòu)問題：餐飲占比過高（50%）且網(wǎng)紅店占比大（30%），租期短、退租率高（40%），導(dǎo)致租金收入不穩(wěn)定；體驗類占比低（20%），難以形成差異化競爭力。優(yōu)化建議：①調(diào)整餐飲比例至35%-40%，引入本地老字號（租期3-5年）降低退租率；②增加親子互動類（如手工坊、繪本館）填補(bǔ)4樓空置，與現(xiàn)有兒童業(yè)態(tài)互補(bǔ)；③引入社區(qū)生活服務(wù)類（如家政、洗衣店）至B1層，滿足周邊居民日常需求。3.空置區(qū)域招商策略：4樓（原兒童樂園）：定位“家庭體驗中心”，引入親子餐廳（20%）、兒童運動館（30%）、母嬰用品集合店（30%）、早教機(jī)構(gòu)（20%），通過“游樂+消費”模式提升客流粘性。B1層（原生鮮超市）：轉(zhuǎn)型“社區(qū)便民集市”，引入早餐鋪（15%）、凈菜配送（25%）、修鎖配鑰匙（10%）、寵物驛站（10%）、社區(qū)藥房（