中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析某著名企業(yè)中國2004年12月目錄某著名企業(yè)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場總體狀況房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式分析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的思路某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程來看，房地產(chǎn)行業(yè)總體保持著較高的發(fā)展速度，同時隨國家總體宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控而出現(xiàn)波動

1985-19911992-19931993-19971998-現(xiàn)在過熱－調(diào)控2002年出臺土地招拍掛制度2003年央行121號文件，提高房地產(chǎn)貸款門檻2004年提高銀行存貸款利率?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal自1998年以來我國某省市場總體處于一個良好的發(fā)展態(tài)勢加入03/04年數(shù)據(jù)備注：綜合指數(shù)值100為景氣線100以上為景氣區(qū)間100以下為不景氣區(qū)間110以上為過熱預(yù)警區(qū)間2004.102004.3房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal商品房竣工和銷售面積都呈快速增長趨勢，空置率逐年降低1997－2002年全國商品房竣工、銷售面積變化(萬平方米)1999-2002年全國商品房空置面積(萬平方米)及空置率資料來源：國家統(tǒng)計局

補(bǔ)充2003、04上半年數(shù)據(jù)2003年竣工面積與銷售面積之差為7263萬平米，小于2002年的7553，空置率仍在減小2004年銷售大于竣工面積，空置率繼續(xù)下降1-10月?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從長期來看，多種因素決定了我國某省市場需求將長期看好，還有很大的發(fā)展空間聯(lián)合國根據(jù)對70多個國家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計分析，總結(jié)出人均GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系，我國正進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況剛起步快速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約23平米，與發(fā)達(dá)國家地區(qū)相比還有較大差距某省市化進(jìn)程加快我國某省市場需求長期看好積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是“十五”期間我國的戰(zhàn)略重點之一未來某省市化比例將增加一個百分點，某省市土地供應(yīng)的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal某省市場狀況及行業(yè)前景使商品房價格一路上揚(yáng)，在個別某省市，房價/收入比已經(jīng)達(dá)到很高的水平，超過了居民的普遍承受能力，出現(xiàn)了過熱的苗頭1997－2004年上半年全國商品房銷售價格變化資料來源：國家統(tǒng)計局

上海商品房價格上漲速度已超過居民收入增長速度在上海等某省市，房價/收入比已達(dá)到很高的水平在某省市得市場需求中，投資性購房占到相當(dāng)比例，需求中的泡沫成分凸現(xiàn)?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal為防止房地產(chǎn)過熱對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響，2002年開始，國家逐步通過土地和金融政策對供需雙方行為進(jìn)行調(diào)控，加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度內(nèi)容金融政策土地政策對房地產(chǎn)供需雙方的影響

2002年5月9日國土資源部出臺11號文《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定商品住宅用地的取得必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式，使土某省市場透明化，于2002年7月1日開始實施；2004年3月31日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號文件，嚴(yán)格要求協(xié)議出讓土地中的遺留問題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則土地將收回土地規(guī)劃的權(quán)限也正處于變化調(diào)整之中促進(jìn)土地供應(yīng)透明化，某省市場行為通過對土地出讓的控制，加強(qiáng)了政某省市場的力度資金實力成為獲取土地的關(guān)鍵促進(jìn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)項目策劃等業(yè)務(wù)能力的提升囤積土地的行為受到抑制195號文－2001年6月中國人民銀行發(fā)布，采取提高非經(jīng)濟(jì)適用房銀行貸款利率、項目資本金比例、商品房預(yù)售條件等多項措施，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目。121號文－2003年6月13日中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》在重申195號文規(guī)定外，還規(guī)定多項嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)信貸的條款央行存貸款基本利率調(diào)高，開始進(jìn)入長期加息通道要修改抑制了房地產(chǎn)投資的過熱現(xiàn)象提高資金門檻，促進(jìn)行業(yè)的整合和產(chǎn)業(yè)的升級促進(jìn)房地產(chǎn)金融手段的創(chuàng)新，基金、信托等成為新的重要融資渠道促進(jìn)行業(yè)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變銀行利率的提高將有助某省市場需求中的泡沫成份有助于控制總體的需求規(guī)模?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal此次土地和金融政策的調(diào)控對于行業(yè)的供應(yīng)已經(jīng)得到了初步顯現(xiàn)，但對需求的影響還不明顯2004年出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積的情況與此對應(yīng)，2004年上半年銷售額增長率明顯超過了投資增長率?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal因此總體來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期持續(xù)向好，短期內(nèi)受政府宏觀調(diào)控政策的影響會有所波動

房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響很大，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動。政府的政策影響，如拉動內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會影響長度和幅度，但對整體趨勢影響不大。結(jié)論：短期呈小范圍波動狀態(tài)某省市場供應(yīng)的增加速度超過有效需求的增加速度，某某省市場供過于求資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)國家出臺相關(guān)政策對行業(yè)進(jìn)行調(diào)整和管控三外的加入使某省市場競爭進(jìn)一步加劇中長期呈增長趨勢中國長期潛在需求巨大某省市場上升城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快人均面積遠(yuǎn)小于歐美國家，改善住宅環(huán)境需求巨大大量存量房的改造時間行業(yè)規(guī)模市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)長期趨勢?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目錄某著名企業(yè)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場總體狀況房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式分析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的思路某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從價值鏈各環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融，各業(yè)務(wù)隨產(chǎn)業(yè)不同呈現(xiàn)不同的發(fā)展態(tài)勢房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營房地產(chǎn)（增量）開發(fā)房地產(chǎn)中介服務(wù)

地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體規(guī)劃房產(chǎn)開發(fā)房屋設(shè)計建設(shè)施工相關(guān)配套融資管理/銷售管理物業(yè)經(jīng)營/出租酒店經(jīng)營管理商場租售經(jīng)營寫字樓租售經(jīng)營公寓經(jīng)營物業(yè)“低吸高拋某省市場的積壓房、二手房物業(yè)管理……房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)金融融資自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券投資直接投入項目入股項目公司股權(quán)合作(土地、資金等)基金管理創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開發(fā)/產(chǎn)品型向投資/資本運(yùn)作型過渡的階段-行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖-高利潤階段高風(fēng)險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風(fēng)險/適中回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風(fēng)險/低回報規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)商某省市場對新增住房需求快速膨脹某省市場對新增住房需求穩(wěn)定增長某省市場以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)類型房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營（商業(yè)物業(yè)、寫字樓）房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal同時由于我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡導(dǎo)致各區(qū)域某省市場成熟度差異明顯，呈階梯分布，-某省市場成熟度分布示意圖-區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度某省市級別某省市場競爭集中度競爭特點某省市場集中度地方品牌林立，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌某省市場份額有所下降，但前某省市場集中度繼續(xù)上升市場需求層次更豐富，競爭手段以差異化為特色，房地產(chǎn)服務(wù)和金融業(yè)務(wù)取得良好發(fā)展某省市某省市某省市某省市城市特點國某省市，區(qū)域人口規(guī)模在1000萬以上擁有較大的高端產(chǎn)品空間多元化趨勢強(qiáng)中國三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的某省市：北京、上海、廣州、深圳等天津、重慶較某省市某省市：杭州、成都、沈陽、等區(qū)域經(jīng)濟(jì)某省市：青島、大連、昆山、珠海等某省市某省市：青海、呼和浩特、蘭州等某省市縣城人口規(guī)模在100萬以下住宅均價在2500元/平米沒有超過15萬平米的住宅小區(qū)人口規(guī)模在20萬以下住宅均價在1500元/平米沒有超過10萬平米的住宅小區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心住宅均價在3500——4000元/平米沒有超過30萬平米的住宅小區(qū)前某省市場集中度迅速上升部分有進(jìn)取心的企業(yè)迅速擴(kuò)張，擠占了眾多地方某省市某省市場呈寡頭壟斷結(jié)構(gòu)?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal因此現(xiàn)階段我國呈現(xiàn)增量開發(fā)業(yè)務(wù)占主導(dǎo)，多種業(yè)務(wù)類型并存發(fā)展的格局行業(yè)主業(yè)務(wù)價值鏈輔助業(yè)務(wù)價值鏈物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等）土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開發(fā)模式房產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在某省市迅速復(fù)制：以某著名企業(yè)為代表在某省市的多個區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表在少數(shù)某省市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項目贏得較高利潤：以萬通為代表小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營模式專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合金回報：以第一太平洋戴維斯為代表混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以中國國貿(mào)為代表開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表價值鏈整合模式房地產(chǎn)服務(wù)模式不動產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表重點整合價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表中介經(jīng)紀(jì)和評估：以偉業(yè)顧問、上海同策為代表定制服務(wù)，以房屋的定制和項目管理收取服務(wù)費：以日本大和房屋為代表，萬通開始嘗試房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal單一開發(fā)業(yè)務(wù)“為賣而造”，資金回收、單個項目風(fēng)險容，但業(yè)績波動大，存在險，且只能享受一次增值過程，沒有有效資產(chǎn)積累住宅房地產(chǎn)價值鏈優(yōu)點一般“為賣而造”，追求一次增值，資金回收短單個項目風(fēng)險較容弱點：受外界政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大的行業(yè)，存在險開發(fā)業(yè)務(wù)的投資致盈利回報不穩(wěn)定一次增值過程，沒有有效資產(chǎn)的積累關(guān)鍵風(fēng)險控制點：定位準(zhǔn)確某省市場需求總工期控制和成本控制滾動開發(fā)，多項目匹配，平衡現(xiàn)金流和業(yè)績獲得土地住宅房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)規(guī)劃項目管理融資營銷物業(yè)管理開發(fā)階段現(xiàn)金流時間消費者住宅房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過多種方式克服單一開發(fā)模式的弱點，某省市場機(jī)遇充分發(fā)揮了開發(fā)模式的優(yōu)勢，獲得了快速的發(fā)展多項目并行開發(fā)實現(xiàn)業(yè)績的平滑跨地域發(fā)展突某省市場規(guī)模限制，同時分散行業(yè)險大盤分期滾動開發(fā)獲取規(guī)模優(yōu)勢，降低成本，同時實現(xiàn)一次增值空間的最大化?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從某著名企業(yè)對大陸某省市房地產(chǎn)公司的分析來看，專注于開發(fā)業(yè)務(wù)的開發(fā)類企業(yè)獲得了快速發(fā)展，實現(xiàn)了良好的績效業(yè)務(wù)模式公司篩選標(biāo)準(zhǔn)公司數(shù)量/比例房產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)收入>80%23（63%）地產(chǎn)+房產(chǎn)地產(chǎn)+房產(chǎn)開發(fā)收入比例大于80%,地產(chǎn)收入比例>20%4（11%）房產(chǎn)+物業(yè)房產(chǎn)+物業(yè)收入比例>80%,物業(yè)收入比例>20%5（14%）綜合類房產(chǎn)+地產(chǎn)+物業(yè)收入比例>70%,地產(chǎn)+物業(yè)>30%2（9%）銷售中介服務(wù)類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入>70%，其中銷售中介業(yè)務(wù)為主1（3%）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房產(chǎn)地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類2003年2002年2001年各業(yè)務(wù)模式公司的平均凈資產(chǎn)收益率業(yè)務(wù)模式劃分各模式中，地產(chǎn)+房產(chǎn)和房產(chǎn)開發(fā)兩類模式收益較好，房產(chǎn)+物業(yè)模式收益最為穩(wěn)定，但地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)需要有特殊的資源加以支持?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal但開發(fā)業(yè)務(wù)固有的弱點使得企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模之后出現(xiàn)風(fēng)險累積，難以持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模、克服行業(yè)波動帶來的風(fēng)險為保持業(yè)績的平滑和規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，不斷的加大投入力度，而一次性盈利模式使得留存下來的資產(chǎn)多為低價值資產(chǎn)，這使得企業(yè)風(fēng)險不斷累積，如果遇到行業(yè)的動，資金鏈容多項目并行開發(fā)和多地域拓展，使管理難度增大，增加了企業(yè)運(yùn)作風(fēng)險風(fēng)險逐步累積風(fēng)險風(fēng)險風(fēng)險?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓、酒店等物業(yè)的經(jīng)營，物業(yè)持有經(jīng)營投入大，回收期長，但收益穩(wěn)定，經(jīng)營良好的情況下能有多次增值機(jī)會，增值空間大?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和某省市場的逐步成熟，物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)在國內(nèi)有著良好的發(fā)展前景?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段才出現(xiàn)的。長期以來。我國房地產(chǎn)發(fā)展的資金主要依靠銀行

2003年1～6月份房地產(chǎn)投資累計到位資金來源構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：國家信息中心

其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)，說明房地產(chǎn)某省市場和銷售的依存度進(jìn)一步增大，其較大部分依靠按揭貸款方式實現(xiàn)，實質(zhì)上還是依靠銀行資金自籌資金占比約30%，絕對規(guī)模增長迅速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實力有一定增強(qiáng)，但整體抗風(fēng)險能力還有待進(jìn)一步提高。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，加上預(yù)售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的占比超過60%，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。

?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal宏觀調(diào)控使開發(fā)企業(yè)不得不尋找多元化的融資手段，以便在未來競爭中獲取競爭優(yōu)勢央行121號文房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)70％以上的資金都來源于銀行2003.6房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資手段上市融資資產(chǎn)證券化抵押基金信托國家政策因素

相關(guān)政策的解禁、放開企業(yè)自身因素企業(yè)自身信譽(yù)項目吸引力上市融資在一定程度解決資金問題的同時，對業(yè)績平滑的要求也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨很大壓力資產(chǎn)證券化是未來重要的融資手段，但目前在國內(nèi)還未能正式展開信托和基金成為目前多元化融資手段中的熱點?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal房地產(chǎn)基金與信托在國內(nèi)還處于剛剛起步階段，但發(fā)展迅速，有良好的發(fā)展前景，同時國內(nèi)目前的房地產(chǎn)金融有著與國外不一樣的特點長期基金中期基金短期基金收益風(fēng)險安全性成長性主流基金增值型基金機(jī)會型基金準(zhǔn)機(jī)會型基金土地基金（Land）私人房地產(chǎn)信托公眾房地產(chǎn)信托CMBS麥則恩國內(nèi)以投資房產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會型基金為主的原因：國內(nèi)還處于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主的階段，開發(fā)業(yè)務(wù)還有很好的利潤和較低的風(fēng)險產(chǎn)業(yè)基金法沒有出臺，沒有可實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的資某省市場，長期房地產(chǎn)基金沒有很好的退出機(jī)制目標(biāo)收益率IRR在25％以上采用相對較高的杠桿率投資期限較短2～3年利用網(wǎng)絡(luò)尋找非公開交會，以避免公開投標(biāo)的競爭完全供租賃的多住戶的公寓物業(yè)投資主流的多樣化的私人基金可公開交地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品通過調(diào)整物業(yè)經(jīng)營/租賃的策略實現(xiàn)增值通過物業(yè)重新定位獲取增值開發(fā)和二次開發(fā)獲取穩(wěn)定而長期的增值?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目錄某著名企業(yè)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場總體狀況房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式分析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展思路某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal土地供給透明企業(yè)運(yùn)營模式改善大量資本進(jìn)入行業(yè)“121號”文件“195號”文件“18號”文件國家的新一輪宏觀調(diào)控將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響，資金實力將成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新“洗牌”房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低某省市場為例，據(jù)某省市場上在售的項目，僅掌握在不到一半的開發(fā)商手中；某省市場上在售項目進(jìn)行統(tǒng)計，有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬㎡；規(guī)?；?、專業(yè)化將是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路業(yè)務(wù)模式多樣化趨勢，產(chǎn)品/服務(wù)細(xì)分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加，房地產(chǎn)金融能力成為企業(yè)發(fā)展的第一要素行業(yè)集中度將大幅提高，規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進(jìn)的巨頭將出現(xiàn)市場規(guī)模某省市場價格更趨于理性化、透明化現(xiàn)在2005-2008?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在新一輪宏觀調(diào)某省市場競爭日趨激烈，行業(yè)險加大，專注于單一開發(fā)業(yè)務(wù)的模式需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營方向的單一，減弱了企業(yè)抗行業(yè)險的能力房地產(chǎn)行業(yè)是一個顯的行業(yè)，企業(yè)單一的項目開發(fā)，使對抗行業(yè)險的能力大大降低投資限制形成贏利回報的不穩(wěn)定項目開發(fā)建設(shè)般是３年～６年，由于投資限制會形成贏利回報的不穩(wěn)定。贏利的不穩(wěn)定對于房某省市公司的影響尤其明顯。而物業(yè)租金回報是一種相對穩(wěn)定的高回報，能增強(qiáng)企業(yè)的持續(xù)贏利能力開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比保持合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有比例，對企業(yè)增強(qiáng)實力和擴(kuò)尤為重要。持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高融資能力，是增強(qiáng)抗經(jīng)營風(fēng)險能力的重要指標(biāo)。而單一開發(fā)型企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比，企業(yè)規(guī)模總是做不大單一開發(fā)型企業(yè)存在眾多局限性競爭格局的變化要求進(jìn)行轉(zhuǎn)變行業(yè)競爭加劇，集中度提高行業(yè)平均利潤率下降客戶需求的變化使投資風(fēng)險增大宏觀調(diào)控使單純開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險加大宏觀調(diào)控使傳統(tǒng)的銀行融資減少，開發(fā)商不得不向投資商轉(zhuǎn)變原以開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)其他經(jīng)營領(lǐng)域業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新成為保持長期競爭優(yōu)勢的重點?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal美國為代表的成熟地區(qū)的以房地產(chǎn)金融投資為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式建立在良好的專業(yè)化分工和發(fā)達(dá)某省市場基礎(chǔ)上，與國內(nèi)現(xiàn)有的發(fā)展?fàn)顩r差異較大

-美國的業(yè)務(wù)模式-地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)持有股權(quán)REIT機(jī)構(gòu)投資者銀行等金融機(jī)構(gòu)個人投資者承租人自用購買按揭貸款證券化按揭REIT中介代理物業(yè)管理物業(yè)運(yùn)營共同基金有限合伙私募基金業(yè)務(wù)流資金流按揭貸款可能業(yè)務(wù)模式?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal香港房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點主要體現(xiàn)某省市場、地域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈上下游縱向整合和相關(guān)領(lǐng)域的多元化發(fā)展，更符合國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等）參控股銀行、基金等金融機(jī)構(gòu)，某省市融資，建立良好的資金渠道，保持低借貸比率、穩(wěn)固財務(wù)實力、減低融資成本。如長江實業(yè)與加拿大帝國商業(yè)銀行共同擁有加拿大怡東商人銀行（各占百分之五十股權(quán)）地產(chǎn)開發(fā)其它相關(guān)業(yè)務(wù)運(yùn)輸基建儲備碼頭房產(chǎn)開發(fā)開發(fā)物業(yè)持有經(jīng)營酒店住宅寫字樓商業(yè)用房工業(yè)用房收費道路寫字樓商業(yè)用房酒店公寓香港房地產(chǎn)商基本特點：縱向延伸業(yè)務(wù)鏈條長投資范圍較廣主要房地產(chǎn)公司都設(shè)有財務(wù)或投資公司?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal香港大的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)都在良好的房地產(chǎn)金融能力基礎(chǔ)上，采用房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)經(jīng)營并舉的業(yè)務(wù)模式香港長江集團(tuán)香港新世界發(fā)展?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal理論上，物業(yè)開發(fā)與物業(yè)持有經(jīng)營的業(yè)務(wù)組合在現(xiàn)金流上可以形成有效互補(bǔ)，但這種組合把整個資金鏈條繃的更緊，需要有良好的房地產(chǎn)金融能力作為支撐房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流時間物業(yè)持有經(jīng)營現(xiàn)金流時間只租不售帶約出售組合起來的現(xiàn)金流（理想狀況）現(xiàn)金流時間理論情況，住宅板塊的快速回收與商業(yè)板塊的長期回收，可以形成良性的現(xiàn)金流組合必須意識到，這種模式最大限度放開了財務(wù)杠桿，把整個資金鏈條繃的很緊，風(fēng)險很大。對整條資金鏈的控制尤其重要?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal大型房地產(chǎn)企業(yè)通過多種方式開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，在自有開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，可以在快速擴(kuò)大規(guī)模的同時保持可持續(xù)的發(fā)展可持續(xù)成長

大中型房地產(chǎn)公司可以通過產(chǎn)業(yè)投資基金進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有獲得穩(wěn)定、高額回報，以避免單一的房地產(chǎn)住宅開發(fā)帶來的動的影響?，F(xiàn)金流房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流其他相關(guān)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流（優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)投資基金）大中型房地產(chǎn)公司總體現(xiàn)金流現(xiàn)金流由于國家政策導(dǎo)向和行業(yè)上下游的擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)不同階段容融資困難，通過金融運(yùn)作可以避免單一開發(fā)帶來的風(fēng)險，可以將中小房地產(chǎn)商對資金的需求作為獲取高額利潤和迅速擴(kuò)大規(guī)模某省市場概念圖！住宅開發(fā)資金管理相對簡單，可以通過對多個項目前期謹(jǐn)慎的投資收益測算及過程中不斷滾動資金細(xì)化管理和控制管理，保證資金的高效使用及防范資金風(fēng)險，獲得良好資金回報。?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal因此領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將單一開發(fā)業(yè)務(wù)、物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉的企業(yè)發(fā)展格局房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為開發(fā)與物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)提供資金支持開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供專業(yè)能力上的支持資金支持資金支持專業(yè)能力支持專業(yè)能力支持?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal香港恒隆集團(tuán)案例分析?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目錄某著名企業(yè)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場總體狀況房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式分析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展思路某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal某著名企業(yè)常用以下戰(zhàn)略