帶格式的：左側(cè)：3.17厘米，右蝴：3.17匣米,

徐州蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)頁(yè)眉到邊緣距肉：1.5厘米.頁(yè)腳到邊緣距寓：

1.75厘米

物業(yè)管理項(xiàng)&

投

標(biāo)

書(shū)

南京微豐物業(yè)管理嗡限公司

地址：南京棲霞區(qū)勝利三村483號(hào)

聯(lián)系人：張茂安傳真：025—84720311

電話：025—8472139013390786678

目錄

第一部分投標(biāo)函

第二部分投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表

第三部分企業(yè)授權(quán)委托書(shū)

第四部分企業(yè)簡(jiǎn)介

第五部分企業(yè)資質(zhì)證書(shū)

第六部分服務(wù)承若

第七部分項(xiàng)目要緊人員資料

第八部分組織機(jī)構(gòu)、人員配置、人員的選聘要求、人員的培訓(xùn)

第九部分物資材料、固定資產(chǎn)的配置

第十部分綜合報(bào)價(jià)測(cè)算

第十一部分商業(yè)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)與重點(diǎn)

第十二部分機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理要求

第十三部分本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各類應(yīng)急措施

第十四部分管理制度目錄

第十五部分檔案資料的管理

第十六部分編制根據(jù)

第一部分投標(biāo)函

徐州成功置業(yè)有限公司：

我南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司現(xiàn)通過(guò)徐州成功置業(yè)有限公司招投

標(biāo)辦公室參加蘇等時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)工作，并于二。。六年月一日

通過(guò)資格預(yù)審，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。

在本次投標(biāo)中我司將以精心的準(zhǔn)各、真誠(chéng)的態(tài)度枳極參與，并作出卜列承諾：

1、本公司已熟悉招標(biāo)人有關(guān)《“蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”物業(yè)管理招標(biāo)文件》的內(nèi)容、

細(xì)則、要求、辦法及條款，并同意響應(yīng)招標(biāo)文件的內(nèi)容及要求，以貴方招標(biāo)文件

內(nèi)容為基礎(chǔ)，投標(biāo)“蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”物業(yè)管理服務(wù)。

2、本投標(biāo)書(shū)物業(yè)服務(wù)贄報(bào)價(jià)與其他報(bào)價(jià)包含了“蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”全部物業(yè)

管理服務(wù)內(nèi)容涵蓋了投標(biāo)人管理服務(wù)開(kāi)支及其他費(fèi)用。

3、本公司同意以本投標(biāo)書(shū)內(nèi)各項(xiàng)報(bào)價(jià)，向項(xiàng)目提供投標(biāo)書(shū)明示的所有物業(yè)

管理服務(wù)內(nèi)容要求、標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量，并同意將各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)約定于合同期內(nèi)保持

不變。

4、木公司同意于中標(biāo)并簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，在約定的時(shí)間內(nèi)提

供投標(biāo)書(shū)內(nèi)所述之物業(yè)管理服務(wù)；同意業(yè)主的監(jiān)督、政府行政部門(mén)的管理。

5、本公司知曉招標(biāo)人選定中標(biāo)人，無(wú)須向本公司公開(kāi)中標(biāo)人資料或者做出

招投標(biāo)的其他任何解釋，一切有關(guān)選聘中標(biāo)人的活動(dòng)以本項(xiàng)目評(píng)標(biāo)規(guī)則為根據(jù)。

南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司

二OO六年七月

第二部分投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表

企業(yè)名稱南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司法定代表人張茂安

企業(yè)注冊(cè)地南京棲霞區(qū)勝利三村483號(hào)注冊(cè)資本萬(wàn)元人民幣

企業(yè)資質(zhì)等級(jí)三級(jí)

投標(biāo)人全委托管理物業(yè)總建筑面積______萬(wàn)m2,其中住宅______萬(wàn)m2,商業(yè)____萬(wàn)m2：

規(guī)模及管理業(yè)績(jī)

物物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)：

業(yè)

管1.住宅區(qū)」.30元/nf.月,公共水電費(fèi)按0.20元/nf.月分?jǐn)?

理

2.商業(yè)區(qū)9.00元/ml月,公共水電費(fèi)按6.00元/門(mén).月分?jǐn)?

服

務(wù)

3.地下車(chē)庫(kù)車(chē)位____元/位.月；露天車(chē)位_____.元/位.月（按徐州市物業(yè)管理收

費(fèi)

費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取）

投

標(biāo)

報(bào)

價(jià)投標(biāo)單位（章）

2006年月日

第三部分企業(yè)授權(quán)委托書(shū)

授權(quán)委托書(shū)

木授權(quán)人聲明：我（姓名）系_（投標(biāo)人名稱）的法定代表人，現(xiàn)

授權(quán)委托（姓名）為我公司參加“蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”物業(yè)管理投標(biāo)的授

權(quán)委托代理人，代理人全權(quán)代表我參與該項(xiàng)目物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，所簽署的該

物業(yè)管理項(xiàng)FI提交的投標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)過(guò)程中的澄清、承諾、簽署《前期物業(yè)服務(wù)

合同》，簽署的合同文本本人均承認(rèn)。

代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)。特此委托。

代理人：性別男年齡

身份證號(hào)碼：職務(wù)：

投標(biāo)企業(yè)：南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司（公章）

法定代表人：（簽字或者蓋章）

身份證號(hào)碼：__________________________

委托日期：2006年H日

第四部分企業(yè)簡(jiǎn)介

香港誠(chéng)豐集團(tuán)是一家集技、工、貿(mào)、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化企業(yè)

集團(tuán)，集團(tuán)以設(shè)計(jì)、制造、銷(xiāo)售家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產(chǎn)、貿(mào)易、

航空物流、造紙業(yè)等多種行業(yè)。集團(tuán)在香港擁有“誠(chéng)豐實(shí)業(yè)國(guó)際有限

公司，誠(chéng)豐辦公系列（香港）有限公司，香港誠(chéng)豐投資公司，香港德

雅家具有限公司”等全資直屬機(jī)構(gòu)。1993年起先后投資在中國(guó)大陸

建成規(guī)模經(jīng)營(yíng)三大生產(chǎn)基地：誠(chéng)豐家具（中國(guó)）有限公司，深圳誠(chéng)豐

家具廠與誠(chéng)豐五金鋼具廠，專業(yè)化生產(chǎn)高中檔辦公家具、高檔酒店家

具、廚房家具。

誠(chéng)豐家具（中國(guó)）有限公司總注冊(cè)資金超過(guò)1億港幣，總投資達(dá)

2億多港幣。公司下屬誠(chéng)豐家具廠、誠(chéng)豐萬(wàn)進(jìn)家具公司，誠(chéng)豐五金鋼

具廠、誠(chéng)豐裝飾工程有限公司、誠(chéng)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（福清）有限公司、

誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司誠(chéng)豐鋼琴?gòu)S等生產(chǎn)實(shí)體，分別從事家具的生

產(chǎn)、銷(xiāo)售、工程等業(yè)務(wù)。廠房面積達(dá)60000多平方米，占地面積將近

500畝，服務(wù)員工、生產(chǎn)及銷(xiāo)售人員超過(guò)3000名。

在銷(xiāo)售管理方面，充分利用公司遍布全國(guó)的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十余

家分支機(jī)構(gòu)服務(wù)快捷的優(yōu)勢(shì)，資源共享。

城豐物業(yè)公司成立于1999年，要緊以服務(wù)為龍頭，立足于物業(yè)行

業(yè)進(jìn)展。公司一直致力于為住戶塑造整潔、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。同時(shí)誠(chéng)

豐物業(yè)公司也是一家科技企業(yè)，公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師與經(jīng)驗(yàn)

豐富的技師，以微電子計(jì)算機(jī)操縱、工程技術(shù)開(kāi)發(fā)等專業(yè)構(gòu)成科技開(kāi)

發(fā)基礎(chǔ)力量，開(kāi)發(fā)研制了完全基于網(wǎng)絡(luò)辦公管理的軟件產(chǎn)品。軟件集

經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)研制，將各類形式物業(yè)公司，不一致用戶辦公需求中具有共

性的應(yīng)用，抽象為房產(chǎn)管理、住戶管理、工程管理、設(shè)備管理、財(cái)務(wù)

管理、辦公室管理、消防保安、綠化保潔管理、電子商務(wù)管理等要緊

方面，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)這i共享資源平臺(tái)與共享途徑，圍繞企業(yè)信息源將辦

公體系全部自動(dòng)化、流程化、數(shù)字化。憑借其著名的電子商務(wù)網(wǎng)站中

國(guó)物'也網(wǎng)常年為中國(guó)物、也企W提供高質(zhì)量、多層次的電子商務(wù)服務(wù).

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)及應(yīng)用只是手段，企業(yè)通過(guò)高技術(shù)實(shí)現(xiàn)高效

率、低運(yùn)行成本的辦公管理體系，斑得最大效益，才是真正的目的。

多年來(lái)，勤勞的誠(chéng)豐人始終以“誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì)”為服務(wù)宗旨立

足于社會(huì)。

誠(chéng)豐物業(yè)公司不僅有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還聘請(qǐng)了上海浦東濰坊

物業(yè)集團(tuán)公司作為常年的咨詢顧問(wèn)，不定期的學(xué)習(xí)上海物管的先進(jìn)理念與管

理經(jīng)驗(yàn)。公司目前管理的龍福山莊，位于雨花區(qū)，面積3.6萬(wàn)平方米，

今年己通過(guò)IS09000質(zhì)量管理體系與IS014000環(huán)境管理體系，管理

已步入智能化的范疇。小區(qū)內(nèi)設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)保安值勤、

巡邏、站崗，利用科技的手段保證了小區(qū)內(nèi)的安全。山莊內(nèi)的綠化設(shè)

施委派專業(yè)公司進(jìn)行常年養(yǎng)護(hù)，綠化始終保持蔥郁，茂盛；維修工定

時(shí)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查及口常保護(hù)，并能向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服

務(wù)。24小時(shí)專人看管大型地下停車(chē)場(chǎng)，免去了業(yè)主有車(chē)難停的煩惱。

小區(qū)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，居民的滿意，讓我們公司更有信心，更有能力來(lái)迎

接更多的挑戰(zhàn)。

公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師與經(jīng)驗(yàn)豐富的技師，以中青年科技

骨干為主體的機(jī)械、微電子i-算機(jī)操縱、工程技術(shù)開(kāi)發(fā)等專業(yè)所構(gòu)成

的科技開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)力量，加之高級(jí)管理人員與一支精良的專業(yè)，實(shí)施高

科技技術(shù)成果商品化，產(chǎn)業(yè)化，集人才，信息成果市場(chǎng)四位一體的科

工貿(mào)企業(yè)。公司開(kāi)發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)品市場(chǎng)，熱忱地實(shí)行網(wǎng)絡(luò)管理，逐步

推廣網(wǎng)絡(luò)信息，電子商務(wù)服務(wù)，以優(yōu)異的服務(wù)樹(shù)立誠(chéng)豐公司的形象。

公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理軟件與辦公自動(dòng)化軟件已全部投入市場(chǎng)，得

到了許多用戶的贊同。公司的專業(yè)化服務(wù)不僅僅面向于業(yè)主，也面向

于物業(yè)管理公司。公司的家政服務(wù)，綠化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信息工程，軟件

開(kāi)發(fā)工程等服務(wù)都已得到客戶的認(rèn)同，我們的榮譽(yù)客戶遍及南京、連

云港、上海等地。

公司把IS9001國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系始終貫穿于管理全過(guò)程中，以優(yōu)異的

服務(wù)保護(hù)著誠(chéng)豐形象，完全保證消費(fèi)者的利益。同時(shí)誠(chéng)豐還以其蓬勃的進(jìn)展

勢(shì)頭，伴隨行業(yè)進(jìn)展騰飛不斷前進(jìn)。

我們是以“業(yè)主服務(wù)滿意”為宗旨的物業(yè)公司，我們的服務(wù)準(zhǔn)則是：快

速、便利、周到。

誠(chéng)豐人會(huì)用自己的產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)質(zhì)量去廉得廣大客戶的信任，使誠(chéng)豐

公司在商品經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。

一直以來(lái)，我們恪守“誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì)”的企業(yè)信條，不斷挑

戰(zhàn)，完美自我，從產(chǎn)品的每一個(gè)部件做起，從每一個(gè)客戶做起，使“誠(chéng)

豐”成為國(guó)內(nèi)外家具市場(chǎng)的某種著名品牌。遍布全國(guó)的四十多家全資

分支機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)與“九大服務(wù)承諾”更為誠(chéng)豐的優(yōu)質(zhì)服務(wù)奠定了堅(jiān)

實(shí)的基礎(chǔ)。立足國(guó)門(mén)，放眼世界。我們滿懷信心與您共進(jìn)展。

誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì)

真誠(chéng)合作，攜手共進(jìn)

第五部分企業(yè)資質(zhì)證書(shū)

第六部分服務(wù)承諾

日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實(shí)施管理與服務(wù)功能的重

要階段，要緊內(nèi)容包含治安管理、車(chē)輛管理、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修與

養(yǎng)護(hù)、清潔管理等多方面內(nèi)容。（根據(jù)實(shí)際情況酌情調(diào)整）

保安管理

項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

人流操縱對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)保安室，與主人通話征得同意后方可進(jìn)入，并進(jìn)

行訪問(wèn)登記與離開(kāi)注銷(xiāo)登記手續(xù)：對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入

證的管理，對(duì)其活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制：對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、

監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前詢問(wèn)。

物流操縱對(duì)物資流淌實(shí)施申報(bào)、盤(pán)查、登記制度，住戶物品的搬出須向管理

處提出巾請(qǐng)，由管理處向門(mén)崗傳達(dá)并提供方便，巡查人員由責(zé)任與

義務(wù)對(duì)物資的流淌進(jìn)行禮貌的盤(pán)查，所有的物資流淌實(shí)行登記放行

手續(xù)。

車(chē)流操縱要求車(chē)輛保管員熟悉每輛車(chē)的情況，同時(shí)強(qiáng)調(diào)其高度的責(zé)任心與管

理人員的嚴(yán)格認(rèn)確實(shí)檢查制度，發(fā)放停車(chē)證，及時(shí)記錄進(jìn)出車(chē)輛的

車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等信息，加強(qiáng)巡查工作，確保不發(fā)生丟失案件。

清潔衛(wèi)生管理

劃分日常清潔與定期清潔項(xiàng)目，合理分派工作任務(wù)，分塊包干，

責(zé)任到人，保持環(huán)境始終清潔干凈，無(wú)積塵，無(wú)衛(wèi)生死角，合理安排

垃圾的收集及清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。

項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

公共樓道1、每天清潔一次，二天拖洗一次。

2、地面無(wú)雜物、無(wú)明顯污漬。

3、玻璃窗一月擦一次

4、管道外表，電、水表箱，各類開(kāi)關(guān)每三天擦一次

5、走道燈每月擦一次。

6、天花板每月清潔一次。

道路1、一天清掃一次。

2、地面無(wú)雜物、積水，無(wú)明顯污漬、泥沙。

3、明溝內(nèi)無(wú)積水、雜物。

4、半米處目視路面標(biāo)識(shí)牌無(wú)灰塵、污漬。

5、果皮箱、垃圾桶外表無(wú)明顯污跡、垃圾附著物。

地下雨、污1、每月疏通一次。

水井的疏2、水流暢通，戶蓋無(wú)污跡。

通3、目視井內(nèi)壁無(wú)附著物，井底無(wú)沉淀物。

綠地1、一天清潔一次。

2、目視無(wú)枯枝落葉，無(wú)果皮，無(wú)飲料罐等朵物。

3、無(wú)3cM邊長(zhǎng)以上石塊，100平方米內(nèi)煙頭在1個(gè)下列。

停車(chē)場(chǎng)1、一天一次，整日保潔。

2、目視地面無(wú)果皮、紙屑，無(wú)積水、污跡與雜物。

3、每周用水沖洗地面一次。

滅鼠、蟻1、室內(nèi)半月一次，室外一月一次。

蠅、嶂螂2、目視無(wú)蚊蠅飛舞。

3、消滅孳生地。

物業(yè)維修與保養(yǎng)管理

制定維修保養(yǎng)計(jì)戈”，定期檢查公用設(shè)備。機(jī)電維修人員24小時(shí)

當(dāng)值，能夠在最短時(shí)間內(nèi)處理突發(fā)性情況，如漏水、停電等，盡量減

少住戶的不便與缺失。

項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

供電1、配有專業(yè)工程技術(shù)人員，變配電操作保護(hù)人員均需有

高壓操作證。

2、定期維修、保養(yǎng)自

3、變配電設(shè)備運(yùn)行正常，各開(kāi)關(guān)、儀表、指示燈完好，

工作場(chǎng)地整潔。

供水、排水1、定期保養(yǎng)水泵、閥門(mén)及管道，定期刷漆防止生銹，定

期保養(yǎng)，無(wú)漏水、漏油現(xiàn)象。

2、經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、涌現(xiàn)象，及

時(shí)搶修，杜絕浪費(fèi)。

3、各類排污管道無(wú)堵、漏現(xiàn)象，排污符合環(huán)保要求。

4、保障供水的連續(xù)性，遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，及時(shí)向

住戶解釋。

房屋建筑1、房屋外觀完好、整潔、美觀，無(wú)妨礙市容與觀瞻的裝

修與搭建。

2、統(tǒng)一制作標(biāo)識(shí)，公共部位管理有序，無(wú)亂貼、亂掛、

亂堆現(xiàn)象。

3、房屋修理有報(bào)修、回訪記錄，零星小修，急修及時(shí)率

98%以上，修理合格率100%。

綠化與環(huán)境布置

?對(duì)花草樹(shù)木定期施肥、澆水、防病治蟲(chóng)、中耕除草與培土，并及

時(shí)修枝整形，補(bǔ)栽補(bǔ)種。

?合理調(diào)整綠化布局，統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌，使總體環(huán)境史與諧。

?節(jié)日環(huán)境布置，營(yíng)造溫馨氛圍。

?加強(qiáng)對(duì)寵物的管理，不同意影響公共環(huán)境與騷擾他人。

便民服務(wù)

?保質(zhì)保量落實(shí)好住戶的零星修理服務(wù)，并為住戶提供多種服務(wù)，

包含清潔、代送洗衣、代訂牛奶、定購(gòu)車(chē)船機(jī)票等，作倒明碼標(biāo)

價(jià)、合理收費(fèi)。

?建立投訴處理回訪制度，定期征詢住戶意見(jiàn)，認(rèn)真聽(tīng)取住戶的意

見(jiàn)與建議，及時(shí)妥善地處理好業(yè)主的投訴，協(xié)調(diào)住戶的矛盾。

?按時(shí)做好管理費(fèi)的收繳工作，按規(guī)定催繳各類拖欠費(fèi)用。

?無(wú)償服務(wù)共21項(xiàng)

類別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注

1搬運(yùn)家具

家2殘疾人士特別服務(wù)

政3介紹保姆

月艮4代請(qǐng)家教

務(wù)5代租汽車(chē)

6無(wú)償配備急救箱、急救

1代購(gòu)車(chē)船機(jī)票

2代辦旅游手續(xù)

商3代寄、代領(lǐng)郵件

務(wù)4代訂報(bào)刊、雜志

服5臨時(shí)代為保管小件物品

務(wù)6代訂牛奶

7代訂酒店客房

8代辦銀行開(kāi)戶

禮儀1代辦喜事

服務(wù)2小區(qū)內(nèi)代送禮品、鮮花

3代為攝影、攝像

之化1開(kāi)設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所

服務(wù)2義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消

防活動(dòng)

3義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)

老年1建立老年活動(dòng)組織

服務(wù)2組織老年人交誼活動(dòng)

特色有償服務(wù)

類編項(xiàng)目?jī)?nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

別號(hào)

1鋪貼普通地磚50元/平方米

2洗手盆安裝10元/平方米

3坐廁安裝50元/個(gè)

4安裝抽油煙機(jī)20元/臺(tái)

5安裝窗式空調(diào)150元/臺(tái)

6安裝分體式空調(diào)250元/臺(tái)

7安裝熱水器200元/套

8安裝玻璃5-50元/次

B9安裝燈具/門(mén)鈴/櫥柜10-20元/個(gè)

常10安裝吊燈20元/套

維11家用電氣檢查、小修10-20元/次

修

12換門(mén)鎖10元/次

裝

13更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座10元/次

飾

14查線、換線10元/小時(shí)

服15換鎮(zhèn)流器10元/只

務(wù)16木門(mén)維修50元/工日

17清洗排風(fēng)扇20-50元/次

18清洗抽油煙機(jī)50-100元/次

19清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)1元/張

20安裝燈具、門(mén)鈴、櫥柜10-20元/次

21修理、更換電表、水表等10-20元/次

22修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等10-30元/次

23修理洗手盆、洗菜盆下水道，馬桶浮球10-50元/次

24修理窗簾、拉窗等10-50元/次

25疏通下水道（主管）20-200元/次

26疏通下水道（支管）10-100元/次

27修理家具配件10-100元/次

家1鐘點(diǎn)家庭服務(wù)8元/小時(shí)

政2木地板打蠟0.5元/平方米

服3看護(hù)病人15元/小時(shí)

務(wù)4快餐市價(jià)

商1租售鮮花、盆景市價(jià)

務(wù)2電話市價(jià)

服3傳真2元/張

務(wù)4打字10元/張

5洗車(chē)10元/輛

6車(chē)打蠟市價(jià)

各項(xiàng)指標(biāo)的承諾

序指標(biāo)承諾實(shí)施措施

號(hào)

1房屋完好100%嚴(yán)格裝修審批管理，建全房屋檔案記錄，

率落實(shí)項(xiàng)目責(zé)任人，確保房屋完好

2房屋零修、99%以上維修指令下達(dá)后15分鐘以內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，

急修及時(shí)及時(shí)處理故障，零修工程及時(shí)完成，急修

率工程只是夜，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24

小時(shí)值班制度

3維修工程100%強(qiáng)化崗位技能培訓(xùn)，落實(shí)崗位職責(zé)，建立

質(zhì)量合格回訪制度，保證反饋渠道暢通，確保維修

率工程質(zhì)量

4綠化完好98%以上劃分責(zé)任區(qū)，落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行專人管養(yǎng)，

率加強(qiáng)愛(ài)護(hù)綠地宣傳教育，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，

做好建檔記錄，確保綠地完好

5清潔、保潔99%以上劃分責(zé)任區(qū)，責(zé)任落實(shí)到人，實(shí)行定時(shí)清

率掃制度與巡查監(jiān)督制度，垃圾R產(chǎn)日清，

確保區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔，空氣清新

6道路完好99%以上落實(shí)道路養(yǎng)護(hù)責(zé)任人，實(shí)現(xiàn)巡檢制度，保

率及使用證道路正常合理使用，定期養(yǎng)護(hù)，確保區(qū)

率內(nèi)道路完好暢通

7雨水井、污99%以上責(zé)任到人，巡查到位，定期清理，定期疏

水井完好通，確保完好

率

8排水管、明99%以上責(zé)任到人，巡查到位，養(yǎng)護(hù)及時(shí)，確保暢

暗溝完好通

率

9路燈完好100%責(zé)任到人，巡查到位，定期清潔，確保完

率好

10停車(chē)場(chǎng)、自99%以上責(zé)任到人，巡查到位，有壞必修，確保完

行車(chē)棚完好

好率

11公共活動(dòng)98%以上落實(shí)養(yǎng)護(hù)責(zé)任人，加強(qiáng)愛(ài)護(hù)公物宣傳教

設(shè)施完好百，減少認(rèn)為損壞,實(shí)施巡檢制，及時(shí)保

率養(yǎng)維修

12消防設(shè)施100%責(zé)任到人，檢查到位，定期保護(hù)，建檔記

完好率錄，確保完好

13有效投訴0.1%下依法管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，融洽關(guān)系，加強(qiáng)聯(lián)

率與處理列，100%系與溝通，杜絕對(duì)立與不滿，確保無(wú)投訴，

率一旦發(fā)生投訴，保證處理，并保證有結(jié)果

14管理人員100%按照公司培訓(xùn)系統(tǒng)對(duì)管理人員進(jìn)行多種

專業(yè)培訓(xùn)形式的培訓(xùn)，以一定約束機(jī)制，確保合格

合格率率

15維修服務(wù)100%建立維修項(xiàng)目的回訪制度，采取走訪、電

回訪率話訪問(wèn)的形式回訪，并做好維修回訪記

錄，確保維修質(zhì)量與用戶滿意率

16物業(yè)管理98%以上通過(guò)信息反饋渠道掌握用戶需求，盡可能

服務(wù)滿意滿足需要，加強(qiáng)交流，消除不滿，確保滿

率屈

第七部分項(xiàng)目要緊人員資料

第八部分組織機(jī)構(gòu)、人員配置、要求與培訓(xùn)

一、組織機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)表

管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

針對(duì)大度的實(shí)際情況，我公司實(shí)行“專業(yè)化、一體化、規(guī)范化”

的物業(yè)管理服務(wù)，并設(shè)立管理處為物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)在公司授權(quán)

下履行“物業(yè)管理合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，全面負(fù)責(zé)大廈

的日常物業(yè)管理工作，組織實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，監(jiān)督、操縱管理

服務(wù)質(zhì)量，管理處在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算。

方便、優(yōu)美、安全的物業(yè)管理目標(biāo)，務(wù)必建立合理、有效的內(nèi)

部機(jī)構(gòu)，配備一支訓(xùn)練有素的物業(yè)管理員工隊(duì)伍。為此，我們?cè)谌藛T

配備上堅(jiān)持“精干、高效、敬業(yè)與合理”的用人原則，要求管理人員

務(wù)必是“一專多能”，在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將使用規(guī)范管理與人

性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用行之有效的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員

工的積極性，嚴(yán)格考核關(guān)，并保持一定的淘汰率，確保管理目標(biāo)的實(shí)

現(xiàn)。管理處組織結(jié)構(gòu)及人員配備圖如下：

二、人員的配置與選聘要求

L1J八.

岡IV.人數(shù)職責(zé)要求

大專以上，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能

經(jīng)理1人負(fù)責(zé)管理處的全面工作

力與豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

來(lái)電來(lái)訪，接待及投訴

的處理配合主任對(duì)保30歲下列，熟悉電腦操作，溝通

管理員4人

安、保潔、維修、工作能力強(qiáng)

的監(jiān)督

會(huì)計(jì)2人

30歲下列：熟悉電腦操作，溝通

商業(yè)部分的安全、環(huán)境

商業(yè)管理員3人與協(xié)調(diào)能力強(qiáng).突發(fā)事件應(yīng)對(duì)能

衛(wèi)生、公共秩序的保護(hù)

力強(qiáng)

接待業(yè)主來(lái)電來(lái)訪，并具有親與力，熟悉電腦操作，溝

客服主管1人記錄業(yè)主的投訴、建議通與協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，有一定的服務(wù)

與意見(jiàn)意識(shí)與服務(wù)禮儀

要緊負(fù)責(zé)大廈的公共秩男性，30歲下列退伍軍人，良好

保安主管1人序、安全、消防、保安的身體素養(yǎng)與心理素養(yǎng)有一定的

隊(duì)員的培訓(xùn)與日常管理領(lǐng)導(dǎo)能力與管理能力

領(lǐng)導(dǎo)維修人員的對(duì)管理

區(qū)域的電梯、給排水、男性，機(jī)電工程師。熟悉商業(yè)項(xiàng)

工程主管1人變配電房、消防監(jiān)控、目龐大的機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修與

中央空調(diào)、照明等機(jī)電養(yǎng)護(hù)程序

設(shè)備設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)

區(qū)域內(nèi)公共秩序的安

38人30歲下列：初中以上文化，責(zé)任

保安員全，人員物品出入查驗(yàn)，

含班長(zhǎng)3人心強(qiáng)，反應(yīng)靈敏，退伍軍人優(yōu)先

緊急事故的處理

區(qū)域內(nèi)的保潔，消殺，

保潔綠化垃20人初中以上文化，40歲下列，男女

垃圾雜草的清運(yùn)，樹(shù)木

圾清運(yùn)不限，工作認(rèn)真細(xì)致

的修剪施肥

小區(qū)房屋公共部分，設(shè)男性，40歲下列，初中以上文化，

維修工8人備設(shè)施的日常保護(hù)管有兩年以二物業(yè)管理維修經(jīng)驗(yàn)，

理，業(yè)主報(bào)修處理要電工證，電梯維修證

三、人員的培訓(xùn)

企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否能否

最大限度地開(kāi)發(fā)人力資源。要實(shí)現(xiàn)管理人員素養(yǎng)的現(xiàn)代化，務(wù)必規(guī)范

企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的進(jìn)展戰(zhàn)略常抓不懈。重點(diǎn)開(kāi)展電

腦培訓(xùn)、外語(yǔ)培訓(xùn)與物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工的綜合素養(yǎng)。

?培訓(xùn)方針

“全員培訓(xùn)，全過(guò)程培訓(xùn)”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實(shí)處。

?培訓(xùn)目標(biāo)

培養(yǎng)一支敬業(yè)愛(ài)崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識(shí)的物業(yè)管理人

才隊(duì)伍，培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任與員工，為的管

理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供可靠保證。

?培訓(xùn)方式

自辦班、外派培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、崗位練兵、以考代訓(xùn)、鼓勵(lì)自學(xué)。

?培訓(xùn)要求

管理人員持證上崗率10/，特殊工工作人員持證上崗率100樂(lè)

其他員工達(dá)到崗位技術(shù)熟知。每次培訓(xùn)均有記錄，并歸檔儲(chǔ)存。

?培訓(xùn)考評(píng)

沒(méi)有考核的培訓(xùn)必將是事倍功半，培訓(xùn)結(jié)束后務(wù)必進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)或者

訓(xùn)后考核，考核分為實(shí)際操作與書(shū)面考核二種形式，考核成績(jī)要建立

培訓(xùn)記錄檔案。作為員工量化考核的根據(jù)。

?培訓(xùn)計(jì)劃

1、接管前人員培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容及計(jì)劃安排表如下：

內(nèi)容主講人/機(jī)對(duì)象日期

構(gòu)

物業(yè)管理的前期介入行政部行政部中標(biāo)后立即執(zhí)行

接管總動(dòng)員，企業(yè)進(jìn)展概行政部全體員工

況、組織架構(gòu)經(jīng)營(yíng)方針、

質(zhì)量方針

蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)概況、管理行政部全體員工

模式及管理目標(biāo)

管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任管理處經(jīng)理全體員工接

制管

便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理工程部前

公共設(shè)施及設(shè)備保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)管理處經(jīng)理工程部

及作業(yè)程序個(gè)

治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)管理處經(jīng)理保安部月

程序完

清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保潔、綠化成

部

物業(yè)管理基本知識(shí)管理處經(jīng)理全體員工

服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言公司職能部全體員工

行規(guī)范、公眾形象、儀容門(mén)

儀表教育。

保安軍休訓(xùn)練保安班長(zhǎng)保安部

保潔員技能培訓(xùn)管理經(jīng)理保潔、綠化

部

2、日常管理人員培訓(xùn)（略）

3、新進(jìn)員工崗前培訓(xùn)

a）企業(yè)進(jìn)展概況，組織架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方針、質(zhì)量方針介紹。

b）蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)概況，管理模式及管理目標(biāo)介紹。

c）管理規(guī)章制度，崗位責(zé)任制介紹。

d）崗位基本技能、工作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序講授。

e）質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。

4、在崗人員培訓(xùn)，每月每人兩次以上。內(nèi)容有：?jiǎn)T工素養(yǎng)、質(zhì)量服

務(wù)意識(shí)、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務(wù)用語(yǔ)、職業(yè)

道德規(guī)范、各

位工作標(biāo)準(zhǔn)、技能技巧、各崗位責(zé)任制、法律知識(shí)、消防知識(shí)、溝通

技巧、急救常識(shí)等。

第九部分固定資產(chǎn)的配置

為保證蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)的物業(yè)管理質(zhì)量，我公司擬投入足以保障

我公司管理水準(zhǔn)的人力、財(cái)力、物力。我公司擬配置有關(guān)設(shè)施設(shè)備，

用于小區(qū)的物業(yè)管理，具體清單如下：

序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）

辦公桌椅8（套）4003200

電腦4（臺(tái)）600024000

辦復(fù)印機(jī)1（臺(tái)）95009500

資料、檔案前8（個(gè)）5004000

1公傳真機(jī)1（臺(tái)）25002500

電話5（部）4(X)2000

類空調(diào)器2（臺(tái)）30006000

驗(yàn)鈔機(jī)1（臺(tái)）40004000

保險(xiǎn)箱1（只）15001500

管理人員服裝11（套）130014300

寬行針式打印機(jī)1（臺(tái)）30003000

數(shù)碼相機(jī)1（部）50005000

檔案盒1（批）500500

電冰箱1（臺(tái)）25002500

食消毒柜1（臺(tái)）800800

灶具1（套）32003200

2堂電熱開(kāi)水器1（套）17001700

抽油煙機(jī)1（套）15001500

類桌椅20（套）2004000

餐具70（套）302100

對(duì)講機(jī)10（套）150015000

強(qiáng)力探照燈5（只）2001000

服裝37（套）100037000

高低床18（張）2504500

保

臥具31（套）2006200

3警棍10（根）30300

安

更衣櫥7（個(gè)）5003500

洗衣機(jī)1（臺(tái)）20002000

類

熱水器1（臺(tái)）25002500

電開(kāi)水壺1（只）17001700

滅火器20（只）2004000

4管道疏通機(jī)2（臺(tái)）15003000

維污水潛水泵2（臺(tái)）5001000

電錘2（臺(tái)）15003000

修手槍機(jī)1（只）300300

2.5米關(guān)節(jié)人字梯1（張）500500

類1.2米人字梯1（張）200200

40米移動(dòng)插座1（個(gè)）300300

電焊機(jī)1（臺(tái)）10001000

切割機(jī)1（臺(tái)）500500

磨光機(jī)1（臺(tái)）350350

維修工具3（套）4001200

水工工具1（套）500500

瓦工工具1（套）300300

工作服4（套）5002000

保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車(chē)3（輛）10003000

潔小區(qū)保潔車(chē)5（輛）5002500

5類保潔工作服19（套）2003800

保潔工具19（套）1001900

草坪修剪機(jī)1（臺(tái)）42004200

綠

綠籬修剪機(jī)1（臺(tái)）45004500

6化

澆水橡膠管2002.00400

類

（米）

小推車(chē)1（輛）400400

電動(dòng)噴霧器1（臺(tái)）500500

工作服3（套）160480

總合計(jì)208830

第十部分綜合報(bào)價(jià)測(cè)算

<1>>人工費(fèi)：

①、管理處主任（1人）：4576元/月，計(jì)：4500元/月；

②、管理處副主任（1個(gè)）：3000元/人/月，計(jì)：3000元/月；

③、管理員（4人）（資料、檔案、接待、空房鑰匙管理、裝修、

社區(qū)文化等）：2300元/人/月，計(jì)：9200元/月；

④.各部門(mén)主管（4人）：2300元/人/月，計(jì)：9200元/月；

⑤、保安員（R8人）：元/人/月，計(jì)：49400元/月：

⑥、保潔員（20人）：919元/人/月，計(jì)：18380元/月；

⑦、財(cái)務(wù)人員（3人）1800元/人/月，計(jì)：5400元/月；

⑧、維修工（8人）1500元/人/月，計(jì)：12000元/月；

⑨、綠化工人（4人）900元/人/月，計(jì)：3600元/月；

⑩、車(chē)管員（4人）800元/人/月，計(jì)：3200元/月；

共計(jì)：87人

①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨=117880兀/月

月人工費(fèi)+福利+生活補(bǔ)貼合計(jì)：117880+117880X32%+

87X300=184101.6元

<2>治安聯(lián)防費(fèi)：3000元/月

<3〉清潔管理費(fèi)+耗材：9200+2000=11200元/月

〈4〉綠化管理費(fèi)：綠化面積約17663m'3000元/月

<5>辦公費(fèi)（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材

等）,5200元/月

<6>社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)：2000元/月

<7>固定資產(chǎn)折舊費(fèi):7176元/月

<8>保安保險(xiǎn)費(fèi)：7600元/月

<9>電梯年檢維保費(fèi)及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：45000元/月

<10>空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：5500元/月

上述基本支出總額：

<1>+<2>+<3>+<4>+<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777.6元/月

<11>不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：273777.6X2%=5475.5元/月

<12>利潤(rùn)（成本的8%）：279253.1X8%=2234O.2元/月

<13>稅金（收入的5.5%）：元X5.5%=16587.6元/月

總支出：為前十三項(xiàng)之與：318180.9元/月

物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)類型面積（M2）備注

（元?月）

住宅區(qū)240031.2公共水電分?jǐn)傎M(fèi)約0.20元八『

商業(yè)區(qū)317979.0空調(diào)、電梯能源分?jǐn)傎M(fèi)約7.5元

/M2

由此，我們擬定蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為：

測(cè)算說(shuō)明：根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)與參照物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定住宅區(qū)物業(yè)管理

服務(wù)費(fèi)為1.2元/M??月，公共水電能耗費(fèi)為0.20川2?月；則商業(yè)區(qū)

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為9.0元/Af?月，公共水電能耗費(fèi)為7.50/M2?月；

第十一部分商業(yè)場(chǎng)所的難點(diǎn)重點(diǎn)、商住與諧統(tǒng)一

對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)范與統(tǒng)一商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，是實(shí)現(xiàn)

商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的保證。由于商場(chǎng)自身性質(zhì)的不一致，因此我司

在對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理時(shí)并不是將我們?cè)谧≌芾碇幸殉墒炫c成功的管

理模式照搬到商場(chǎng)管理中去，而是針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性的實(shí)質(zhì)進(jìn)行特色管

理。

通過(guò)有層次的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)行宏觀計(jì)劃與調(diào)控，制訂切實(shí)有效的符

合法律法規(guī)的管理細(xì)則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道

德與高度責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施。在經(jīng)營(yíng)秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境

衛(wèi)生等方面以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式,

建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全

方位、全過(guò)程的監(jiān)督操縱，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并

以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營(yíng)戶提供最佳的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，

活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。

商場(chǎng)管理與通常類型物業(yè)管理的最大不一致之處就在于商場(chǎng)物

業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴(kuò)大商場(chǎng)

的知名度，樹(shù)立良好的商場(chǎng)形象，吸引更多的潛在承租商與消費(fèi)者。

這是商場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作，其作用要緊有下列幾

點(diǎn)：第一，是商業(yè)特色的表達(dá)，是一種無(wú)形資產(chǎn)與潛在的銷(xiāo)售額,

有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買(mǎi)名牌到買(mǎi)店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場(chǎng)進(jìn)

入印象時(shí)期。

第一，有助于商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的建立（包含理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺(jué)

識(shí)別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng)）。

?商場(chǎng)物業(yè)與管理要緊有下列幾個(gè)特點(diǎn)

1.進(jìn)出人員無(wú)法操縱，人員成分復(fù)雜。

2.清潔、園藝、綠化、租擺、安防、消防、工程（強(qiáng)弱電、空調(diào)、

電梯、供暖、給排水、日常維保、樓宇自控等）工作量較大較復(fù)雜。

3.使用人如使用攤位經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)，則較分散與獨(dú)立，統(tǒng)

一管理難，欠費(fèi)、逃費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；

4.購(gòu)物糾紛與矛盾多，物業(yè)管理人員又無(wú)權(quán)處理，公共秩序保

護(hù)難度大。

?商場(chǎng)的管理

1.商場(chǎng)管理的復(fù)雜性，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬

地的國(guó)家行政機(jī)關(guān)，如工商局、公安局、稅務(wù)局與技術(shù)監(jiān)督局等。由

于物業(yè)管理企業(yè)不是國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)，沒(méi)有執(zhí)法權(quán).在處理問(wèn)題時(shí).稍不

注意就會(huì)越權(quán)甚至違法。因此，物業(yè)管理企業(yè)在處理問(wèn)題時(shí)，要特別

注意處理的分寸，以免大的糾紛與訴訟的發(fā)生。

2.物業(yè)管理企業(yè)在安全保衛(wèi)上要緊負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所的秩序保護(hù)，

預(yù)防與制止可能發(fā)生的意外事故。只要經(jīng)營(yíng)者不違反管理規(guī)定，就不

要干涉經(jīng)營(yíng)者的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但也注意不要成為經(jīng)營(yíng)者違法經(jīng)營(yíng)的

保護(hù)傘，更不能變相淪為經(jīng)營(yíng)者的私人保護(hù)力量。

3.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)內(nèi)部的防火、防盜工作要時(shí)刻警惕，思

想上不能有絲毫的松懈與麻痹。由因此公共場(chǎng)所，隨時(shí)都可能發(fā)生意

外事故。保安員平常應(yīng)把專業(yè)技能、快速反應(yīng)能力、應(yīng)急方案的演練

等作為口常訓(xùn)練的重點(diǎn)，以增強(qiáng)突發(fā)事件的處理能力。物業(yè)管理企業(yè)

最好能把業(yè)主組織起來(lái)，成立義務(wù)消防隊(duì)與義務(wù)安全隊(duì)，以保證商場(chǎng)

正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行

?居住與商業(yè)與諧統(tǒng)一

蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)是一幢集居住、商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)為一體的多功能

綜合性大樓。入住蘇豪時(shí)代廠場(chǎng)，它將人們的“衣、食、住、行”周

到而完美的結(jié)合在一起，使人們足不出戶就能享受完美現(xiàn)代化居住生

活。最終達(dá)到為業(yè)主提供良好的購(gòu)物環(huán)境與生活環(huán)境、為商家提供良

好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，達(dá)到居住、商業(yè)與社會(huì)相與諧

與統(tǒng)一管理的目的。

第十二部分機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理

一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理

?水泵房管理規(guī)定

1.值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接口與閥

門(mén)有無(wú)滴水現(xiàn)象.

2.經(jīng)常檢查水泵操縱柜的指示燈指示,觀察停泵時(shí)火泵壓力表

指示.在正常情況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇

開(kāi)關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置.

3.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，接觸器主開(kāi)關(guān)每月

檢查一次.

4.消防泵按消防安全有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理.

5.泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.

6.水池每月應(yīng)加蓋上鉞,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布

包扎，以防雜物掉入水池中.

7.保證水泵房的通風(fēng)、照明與應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.

?水池水箱的清洗

1.地卜.水池或者屋頂水箱一年至少清洗兩次，若遇到特殊需要

可增加清洗次數(shù).水池或者水箱清洗人員許持有健康合格證,

清洗作業(yè)前一天應(yīng)通知有關(guān)用戶知曉停水時(shí)間，以便用戶作

好儲(chǔ)水準(zhǔn)備.

2.清洗前應(yīng)作好所需機(jī)電工具、檢測(cè)工具、清潔工具與消毒藥

物的準(zhǔn)備工作.

3.關(guān)于屋頂水箱有兩個(gè)以上水箱供水是,應(yīng)輪番清洗，以避免停

水給用戶帶來(lái)不便.

4.清洗程序有下列幾步：

1）第一步:關(guān)閉總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門(mén)，開(kāi)啟泄水閥,

排空水池、水箱中的水.

2）第二步:讓泄水閥處于開(kāi)啟狀態(tài),用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池、水箱

口吹風(fēng)2小時(shí)以上，以便空氣流通，排除水池、水箱中的有

毒氣體,吹進(jìn)新鮮空氣.

3）第三步：用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅，

以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.

4）第四步:清洗與檢查人員進(jìn)入池內(nèi)開(kāi)始工作.

5）第五步:清洗人員用洗潔劑對(duì)池壁與池底洗刷很多于3遍,

洗刷完畢用清水整體沖洗一遍.維修人員對(duì)水池中的管

道、閥門(mén)、浮球、水位操縱電路進(jìn)行檢查、維修.

6）第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡，并向水

池底部噴灑消毒藥水，封閉半小時(shí)后排出消毒水。

7）第七步：水池內(nèi)注入適量自來(lái)水，用清水將上述部位反復(fù)

清洗,清洗出消毒藥水.

8）第八部：在清洗工作完全完成以后，開(kāi)閘向水池、水箱注

水,達(dá)到標(biāo)定的水位高度,并加蓋加鎖.

9）第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測(cè)站化驗(yàn)取證.

?水泵房的定期保養(yǎng)

1.生活水泵與空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次通常性的檢查保養(yǎng)，每年進(jìn)

行一次全面的保養(yǎng).

2.消防水泵與噴灑泵每?jī)稍?、補(bǔ)壓泵沒(méi)3個(gè)月進(jìn)行一次試運(yùn)行,

運(yùn)行時(shí)間為10T5分鐘，消防泵啟動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消防栓出

口噴水射程達(dá)6米以上,每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

3.排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

4.水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門(mén)壓力表管道

等隨泵同時(shí)保養(yǎng).

5.泵體的保養(yǎng)：

1）檢查泵體有無(wú)破舊，銘牌完好，水流方向指示明確清晰，外

觀整潔，油漆完好；

2）補(bǔ)充潤(rùn)滑油；

3）檢查盤(pán)根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或者更換石棉繩填充

料；

4）聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲與橡膠墊圈若有損壞,應(yīng)予以更換；

5）緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理；

6）生活水泵與空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開(kāi)聯(lián)釉器兩端

軸承進(jìn)行清洗或者更換；

6.電機(jī)的保養(yǎng):

1）檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線連接良好。

2）拆開(kāi)電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500伏兆歐表?yè)u測(cè)電

機(jī)繞線組相與相相對(duì)地間的絕緣電阻值不底于0.5兆歐。

3）電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固、緊密。

7.有關(guān)閥門(mén)、管道及附件的保養(yǎng)：

1）各閥門(mén)開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活，內(nèi)外無(wú)滲漏。

2）單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)滲漏。

3）壓力表指示準(zhǔn)確表盤(pán)清晰。

4）管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆完整無(wú)脫落。

5）推斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予以更正。

8.操縱柜的保養(yǎng)：

1）斷開(kāi)操縱柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)

作應(yīng)安全可靠。

2）檢查柜內(nèi)的空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，

緊固各電器接觸線頭與接觸線端的接線螺絲。

3）清潔操縱柜內(nèi)外灰塵。

4）合上總電源，檢查電源指示是否正常。

9.保養(yǎng)完畢啟動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。

10.觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)與異聲，壓力表指示是否

正常，操縱柜各電器元不良噪音。

二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理

?配電房管理規(guī)定

1.負(fù)責(zé)供電運(yùn)作與維修的人員務(wù)必持證上崗，熟悉配電設(shè)備情

況、操作方法與安全注意事項(xiàng)。

2.配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)配電裝置及高壓室經(jīng)常

進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄、值班記錄，執(zhí)行交接班制度。

3.配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理與值班，配電設(shè)備的倒閘操作由

值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩

人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。

4.值班人員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況;

嚴(yán)禁變壓、空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。

5.經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵。

6.停電時(shí)，應(yīng)提早向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線

路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。

7.供