物業(yè)管理法規(guī)第一章物業(yè)管理法概述一、物業(yè)管理法律規(guī)范1、《物業(yè)管理條例》我國首次明確定義“物業(yè)”概念的立法是1994年制定的《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》“物業(yè)管理”是我國改革開放后的新名詞、新事物。隨著我國房地產市場的發(fā)展，物業(yè)管理正日益成為民生的一個議題。隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。長期以來，我國沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺乏依據，業(yè)主的合法權益得不到有效保護，極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。因此，20XX年6月8日國務院公布的《物業(yè)管理條例》(七章，70條，20XX年9月1日起2、制定條例的目的該條例第一條規(guī)定：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例?！敝贫l例的目的主要有以下兩個方面：(一)規(guī)范物業(yè)管理活動。物業(yè)管理屬于國家產業(yè)結構分類中的第三產業(yè)，是房地產業(yè)的分支行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內的產生和發(fā)展，必然導致物業(yè)管理行業(yè)的出現，早在1993年成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會”就反映了這一趨向。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數與日俱增，整體素質相對提高。據不完全統(tǒng)計，截至2000年底，全國絕大多數城市已經引進和推廣了物業(yè)管理新體制。我國物業(yè)管理企業(yè)已經有2萬多家，從業(yè)人員已經超過200萬人；全國實行物業(yè)管理的覆蓋面已經占物業(yè)總量的30%，經濟發(fā)達的城市已經達到50%以上，深圳等城市已經超過95%。物業(yè)管理是房地產綜合開發(fā)過程的最后—個環(huán)節(jié)，直接關系到業(yè)主和使用人的切身利益。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)建造的房屋品質再好也可能出現銷售問題，因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關系到住宅與房地產業(yè)能否實現社會再生產良性循環(huán)的大問題。目前，盡管有的省、市已出臺了有關物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了物業(yè)管理條例和辦法，但全國缺乏統(tǒng)一的法律法規(guī)作為依據，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。這就必須制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權利義務，規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。（二）明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設單位的權利、義務，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。3、《物業(yè)管理條例》的主要內容《物業(yè)管理條例》建立了十項基本制度；明令六項禁止行為；規(guī)范兩項書面合同；法規(guī)授權四項規(guī)定。（一）十項基本制度：1．告知制度。“住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會”（本《條例》第十四條第二款）?！皹I(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或著街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”(本《條例》第十九條第二款)。“住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議”(本《條例》第二十條第三款)?！皹I(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)”(本《條例》第五十條第二款)?！皹I(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主”(本《條例》第五十三條)。2．業(yè)主委員會備案制度?！皹I(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案”(本《條例》第十六條第一款)。3招標投標制度?！皣姨岢ㄔO單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)”(本《條例》第二十四條第一款、第二款)。4．承接驗收制度?！拔飿I(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗”(本《條例》第二十八條)。“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)”(本《條例》第三十七條第一款)。5．保修責任制度?！敖ㄔO單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任”(本《條例》第三十一條)。“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任”(本《條例》第五十二條第一款)?！拔飿I(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔”(本《條例》第五十六條)6．資質管理制度。“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度”(本《條例》第三十二條第二款)。7．人員資格制度。“從事物業(yè)管理的人員應．當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書”(本《條例》第三十三條)。8．交接制度?！拔飿I(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作”(本《條例》第三十九條)。9．報告制度?！皩ξ飿I(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告”(本《條例》第四十六條第—款)。“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作”(本《條例》第四十七條第一款)。10．專項維修資金制度，“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金’(本《條例》第五十四條第一款)。（二）六項禁止行為：1、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動”(本《條例》第十九條第一款)?！拔飿I(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定”(本《條例》第四十八條第一款)。2?！皹I(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分”(本《條例》第二十七條)。3．“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房—的用途”《本《條例》第二十八條》。4．“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)城內的全部物業(yè)管理一并委托給他人”(本《條例》第四十條)。5．"物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途’(本《條例》第五十條第一款)6．“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益”(本《條例》第五十一條第一款)（三）兩項書面合同1．前期物業(yè)服務合同?！霸跇I(yè)主＼業(yè)主大會選聘物業(yè)管理物業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同”(本《條例》第二十一條)。2．物業(yè)服務合同?！皹I(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同”(本《條例》第三十五條第一款)。（四）授權四項規(guī)定：1．“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、杜區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”．(本《條例》第九條第二款)。2．“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”(本《條例》第十條第二款)。3．“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定”(本《條例》第三十二條第二款)。4．“專項維修資金收取、使用售管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定”(本《條例》第五十四條第三款)。二、物業(yè)管理的概念及基本內容1、概念（第二條）物業(yè)管理的概念包含了以下四層含義：1）．”從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格”(本《條例》第三十二條第一款)。2）．物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同的約定，依法實施物業(yè)管理和服務。3）．物業(yè)管理的對象是物業(yè)，物業(yè)服務的對象是人，因此，物業(yè)管理是一種有償的勞動。4）．物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化和市場化韻管理活動，實質上是一種綜合的經營性管理服務，融管理、服務、經營于一體，在服務中完善經營與管理，在管理與經營中為人服務，三者相互聯(lián)系、相互促進。其最終目的是實現社會效益、經濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長。2、物業(yè)管理的法律關系?！拔飿I(yè)管理法律關系是一種具體的法律關系”，是指物業(yè)管理關系中的當事人在物業(yè)管理活動中所形成的具體的權利和義務關系。其“權利”，是指物業(yè)管理關系中，當事人享有實現某種行為的可能性；其“義務”，是指物業(yè)管理關系中，當事人所負有的職責。這種權利和義務關系是依法而形成的，是法律調整物業(yè)管理關系的結果。任何一方所履行的義務，也恰恰是另一方所享有的權利，反之亦然。3、物業(yè)管理的基本內容物業(yè)管理的基本內容按照其服務性質和提供的方式一般分為三大類，即常規(guī)性的公共服務＼針對性的專項服務和委托性的特約服務。(一)常規(guī)性的公共服務“常規(guī)性的公共服務”，是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務，其目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常的生活、工作秩序和良好的環(huán)境。下面僅以住宅小區(qū)管理為例，介紹公共服務的主要內容：(1)房屋共用部位的維護與管理。房屋的維修管理包括：房屋外觀完好、整潔；小區(qū)內組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖；房屋完好率達98％以上；無違反城市規(guī)劃的違章建筑；房屋零修及時率達98％以上，零修合格率達100％，并建立回訪制度和回訪記錄；房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住戶檔案等。(2)房屋共用設施設備及其運行的維護和管理。設備管理包括：小區(qū)內所有公共設備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；設備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備；有每日運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；電梯按照規(guī)定時間運行；居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；消防系統(tǒng)設備完好無損，可以隨時啟用；鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常，北方地區(qū)冬季供暖室內溫度不低于16度。市政公用設施管理包括：小區(qū)內所有公共配套設施完好，不得擅自改變用途；供水、供電、通訊、照明設備齊全，工作正常；道路暢通，路面平坦；污水排放通暢等o(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務。環(huán)境衛(wèi)生管理包括：小區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生設施完備，設有垃圾箱、果皮葙、垃圾中轉站等保潔設備；實行標準化的清掃保潔，垃圾日產日消；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得堆放雜物和占用；居民日常生活所需商業(yè)網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象等。綠化管理包括：小區(qū)公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置得當；新建小區(qū)、舊區(qū)改造小區(qū)的公共綠地人均綠地面積應當符合國家規(guī)定的指標；綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏和隨意占用現象等。(4)小區(qū)內交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項的服務。協(xié)助有關部門做好以下工作：保證小區(qū)內道路通暢，交通車輛管理、運行有序，無亂停、亂放機動車、非機動車；小區(qū)基本實行封閉式管理；實行24小時保安制度；保安人員有明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹；危及住戶安全處有明顯標志和防范措施；小區(qū)內無重大火災、刑事犯罪和交通事故等。搞好小區(qū)內的公共秩序，還要積極開展社區(qū)文化活動，如，小區(qū)訂有居民精神文明建設公約，居民能自覺遵守小區(qū)的各項管理制度；居民鄰里團結互助，文明居住，關心孤寡老人、殘疾人；管理單位定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動等。(5)物業(yè)管理裝飾裝修管理服務，包括房屋裝飾裝修的申請與批準，以及對房屋裝飾裝修的設計、安全等各項管理工作。(6)房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱“專項維修資金”)的代管服務占即物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會委托，對專項維修資金的管理工作。(7)物業(yè)檔案資料的管理工作。(8)代收代繳收費服務。(二)針對性的專項服務“針對性的專項服務”，是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。其特點是，物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務項目，并將服務內容、質量與收費標準公布于眾，當業(yè)主、物業(yè)使用人需要這種服務時，可以自行選擇。專項服務實質上是一種代理業(yè)務服務，專為業(yè)主、物業(yè)使用人提供生活、工作的方便。專項服務是物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的主要渠道之一。專項服務的主要內容有日常生活、商業(yè)服務、文教衛(wèi)生、社會福利以及各類中介服務五大類。其中，各類中介服務是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，開展代辦各類保險，代理市場營銷、租賃，進行房地產評估及其他中介代理工作。當然，從事各類中介代理工作的機構和人員，必須依照國家法律法規(guī)的規(guī)定，依法取得相應的資質和資格。(三)委托性的特約服務“委托性的特約服務”，是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的服務。通常是指在物業(yè)服務合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務項目。特約服務實際上是專項服務的補充和完善。而當有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種需求時，物業(yè)管理企業(yè)可以將此項特約服務納入專項服務。綜上所述，常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務構成物業(yè)管理的基本內容。物業(yè)管理企業(yè)首先要做好常規(guī)性的公共服務，同時確定針對性的專項服務、委托性的特約服務中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，堅持以人為本、業(yè)主至上的原則，努力做好物業(yè)管理的各項管理與服務工作，并不斷地拓展其廣度和深度。第二章業(yè)主及業(yè)主大會一、業(yè)主的概念及其分類二、業(yè)主的權利與義務三、業(yè)主大會的法律地位和基本職責四、業(yè)主大會的設立及其機構設置五、業(yè)主大會的職責課題討論問題：關于業(yè)主自治的有關問題一、什么是業(yè)主自治：

眾所周知，業(yè)主自治概念有廣義和狹義之分，從一般意義上來說，是指業(yè)主通過一定的組織形式，對物業(yè)管理事物進行自我管理、自行決策、自我服務。業(yè)主自治主要包括組建業(yè)主大會和決策及執(zhí)行運作兩部分。而狹義的概念是大家目前主要認為的物業(yè)管理行業(yè)必須是企業(yè)服務的產業(yè)，業(yè)主自治不可能，也不現實。目前人們對業(yè)主自治的理解已經進入了誤區(qū),即把物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的行為排除在業(yè)主自治的概念之外,狹義地認為只有排除了物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主自己牢牢地掌握了財務權、人事權、事務權等所有權力后才是業(yè)主自治。實際上，一個社區(qū)往往數百數千甚至數萬業(yè)主，從中國的國情來看，不可能在短期內真正做到業(yè)主自治，所謂的業(yè)主目前爭取的業(yè)主自治，往往也是被業(yè)主委員會的幾個委員把持和操縱。同時，從目前中國大陸的法律體系來看，業(yè)主委員會不是法人團體，沒有民事權、財產權、經營權，不能對自己的管理行為承擔法律責任。假設業(yè)主委員會之業(yè)主委員會成員實施業(yè)主自治，事實上社區(qū)的具體管理運作就掌握在業(yè)主委員會正副主任及幾個委員手中。

但是新的物業(yè)管理條例規(guī)定，從事物業(yè)管理活動必須持有物業(yè)管理從業(yè)資格，而目前中國大陸還沒有業(yè)主委員會成員有從業(yè)資格，可謂是這些委員既沒有從業(yè)資格，也沒有從業(yè)經驗，更沒有風險保障，由其實施“業(yè)主自治”的物業(yè)管理所帶來的管理風險、服務風險、財務風險、經營風險、決策風險根本無法化解。一個社區(qū)，每年收入少則十幾萬、多則幾十萬、甚至幾百萬的管理維修資金，掌握在少數幾名委員手中，以目前情況來看根本不現實，但是物業(yè)管理服務型企業(yè)就不同了，一家國家一級物業(yè)管理企業(yè)注冊資金就幾百萬，最低的正規(guī)物業(yè)管理服務企業(yè)注冊資金也上百萬了，可以說企業(yè)有良好的制約監(jiān)督體系和機制、風險保障，而幾名委員不可能有這種實力承擔風險責任的，特別是目前看來沒有任何上級單位和機構來對其進行經常性的有效制約，一旦出現貪污、重大經濟責任風險，甚至出現業(yè)主委員會委員轉移資金后潛逃，誰來買單？因此，假如不按正規(guī)渠道現實地實施業(yè)主自治最終還是業(yè)主的利益受損，而不是物業(yè)管理企業(yè)。

二、業(yè)主自治責任：

誰來為小區(qū)業(yè)主自治管理承擔最終的責任？這是在業(yè)主自治中需要首先解決的問題。業(yè)主是房屋產權的所有者，他們通過委托物業(yè)公司來管理自己的產業(yè)，因此業(yè)主是物業(yè)管理的重要責任主體，這種觀念應引入到業(yè)主公約及相關的政策規(guī)定中。如何明確業(yè)主自治責任呢：1、強化合同意識：業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關系，雙方應當嚴格履行合同約定的權利與義務，“有約定從約定，無約定從規(guī)定”，在業(yè)主自治管理中，物業(yè)管理涉及的各方面都應該體現這一原則。

2、明確三者定位：

物業(yè)、業(yè)委會和居委會是小區(qū)里的三駕馬車，在小區(qū)的管理中應當協(xié)調出力，業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產關系而形成的組織，業(yè)委會應與居委會相互協(xié)作，自我維權時也需要有當地街道、居委會的指導和幫助，物業(yè)企業(yè)則應該按合同和國家有關法律進行經營服務。業(yè)主大會是一個決策權力機構，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定。如果沒有業(yè)主大會的授權，業(yè)委會無權獨立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務的權力掌握在全體業(yè)主手中，而不會被部分人所控制。（詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條）業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會的選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務合同》。業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關系并不是對立、水火不相容的，而是平等、互利、共贏的一種合同關系。（詳見《物業(yè)管理條例》第35條）業(yè)主委員會的主要職責有：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施：業(yè)主大會賦予的其他職責；執(zhí)行業(yè)主大會的所有決定。（詳見《物業(yè)管理條例》第15條）在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。（詳見《物業(yè)管理條例》第14、20條）3、構造自治機制：

業(yè)主的自治管理應當通過建立健全小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)委會規(guī)章等契約性文件，構造小區(qū)的自律機制、權力運行機制和監(jiān)督機制，以平衡各方的利益和權利。

4、加強行業(yè)督導：

業(yè)主自治當然需要有人來監(jiān)督管理，房產主管部門要按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，指導監(jiān)督業(yè)委會的成立和運作，尤其要進行事前指導，規(guī)范業(yè)主自治。三、什么是業(yè)主委員會？所謂業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)主委員會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。根據政策規(guī)定：居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50％以上時，應當在該居住小區(qū)開發(fā)建設單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關指導下建立物業(yè)管理委員會（業(yè)主委員會）。業(yè)主管理委員會的產生，一般是以業(yè)主代表大會的方式選舉產生，并定期換屆選舉，委員可連選連任。1997年之后，我國住房建設、分配、管理制度改革不斷深化，大中城市的房地產業(yè)迅速發(fā)展，正是在這種情況下，同時也是適應房屋管理社會化要求的需要，物業(yè)管理制度得到了較為迅速的發(fā)展，這種新的管理方式也開始深入人心和被大家所接受。物業(yè)管理作為一種新型管理服務體制與過去傳統(tǒng)房產管理相比，其最基本的特點就是業(yè)主自治自律。業(yè)主委員會的誕生充分體現了這一思想，改變了過去人們依靠政府部門對住宅區(qū)進行管理的舊觀念，代表業(yè)主利益，充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，進行自治管理。同時國家建設部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第一次正式要求我國的住宅小區(qū)要成立“管理委員會”，即：“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益。”業(yè)主委員會是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護著房地產產權人、使用人的合法權益。它在相關機構的指導下負責制定業(yè)主委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作?？梢哉f，業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護廣大業(yè)主合法權益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責、權、利關系；有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用。并且，隨著國內物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主委員會的法律地位將會得到更加明確的保障。有資料說明，目前廣州大小1200多個小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的大約有120個，只占小區(qū)10％左右。據了解，北京上千個小區(qū)中只有兩三百個成立了業(yè)主委員會。從南走到北，成立業(yè)主委員會的比例都很低，小區(qū)業(yè)主的合法權益無法得到保障，一些業(yè)主就用不交管理費的簡單方式和物業(yè)管理公司對抗，結果使很多矛盾激化，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司的緊張局面，流血沖突時有發(fā)生。

很多小區(qū)的業(yè)主從一住進小區(qū)就信心十足開始準備要成立業(yè)主委員會，但往往是經過幾年的籌備業(yè)主委員依然是鏡中月水中花，成立業(yè)主委員會真的如此之難嗎？

廣州市國土房管理局的物業(yè)管理處處長文靖反映，廣州市關于業(yè)主委員會成立的規(guī)定是走在全國前面的。廣州市國土資源和房屋管理局20XX年4月發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理業(yè)主委員會規(guī)定》第六條：“物業(yè)管理區(qū)域符合《廣州市物業(yè)管理辦法》第七條規(guī)定的，經業(yè)主5人以上申請，區(qū)、縣級市房地產行政主管部門或區(qū)、縣級市的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產生首屆業(yè)主委員會。”

但現實的情況是：成立業(yè)主委員會通常需要開發(fā)商和物業(yè)管理公司牽頭組織，因為小區(qū)業(yè)主之間相互并不熟悉，也缺少聯(lián)系，所有業(yè)主的資料也在開發(fā)商手里，想繞過開發(fā)商和物業(yè)管理公司成立業(yè)主委員會不是很現實。而有的開發(fā)商在施工和管理中存在諸多毛病，如拖欠物業(yè)維修基金、建筑質量有問題等；物業(yè)管理公司有的由于自身的管理水平比較低，害怕業(yè)主委員會成立之后改聘物業(yè)公司，所以他們的配合并不積極。

另外一個方面，業(yè)主組織的困難和業(yè)主法律意識的淡薄也是重要原因。很多業(yè)主以為自己有理就可以告贏物業(yè)管理公司，沒有意識到需要一個組織來維護自身的權益，有時候也有相互依賴的心理，結果是誰也不愿去組織業(yè)主召開大會選舉業(yè)主委員會。

20XX年9月1日，新的《物業(yè)管理條例》就開始施行了，一些律師和業(yè)內人士分析認為按照新的《條例》規(guī)定，成立業(yè)主委員會將會更難。

《條例》第十條“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門指導下，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。在隨后建設部20XX年6月30日發(fā)布的《業(yè)主大會規(guī)程》第五條規(guī)定：“業(yè)主籌備成立大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業(yè)主代表、建設單位組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作?！?/p>

廣州市國土房管局物業(yè)管理處處長文靖認為，這一條實質上是增加了業(yè)主委員會成立的難度?，F在廣州市國土房管局在進行相關細則的制定工作。考慮采取一定的措施強制開發(fā)商去做相應的工作，如規(guī)定在一定的期限內，開發(fā)商不配合籌備業(yè)主大會的召開就對它進行處罰，督促開發(fā)商履行自己的義務，盡快在小區(qū)成立業(yè)主委員會。四、業(yè)主委員會存在的問題1、授權是不是合法？盡管大家都在一個小區(qū)中、同住一幢樓，但是在涉及訴訟時，可能每一戶的要求是有區(qū)別的，對于某些共同的問題，業(yè)主委員會可能有權利代表業(yè)主提起訴訟，但對于某些特殊的請求，業(yè)主委員會可能根本就沒有權利起訴，而需要由業(yè)主本人親自起訴。而有些業(yè)主委員會往往不能注意訴訟要求之間的差別，一概來者不拒，最后導致無權代理，不能在法庭上發(fā)言，其結果是可想而知的。2、訴訟的經費有沒有保障？在現代社會中，任何一個群體要運行，都要有經費的支持，事事離不開錢款。大多數業(yè)主是明白這件事情的，但是在籌集經費的時候，往往舍不得花錢，我見的一個小區(qū)，每套房子都在５０萬元以上，最貴的２５０萬元，可以說小區(qū)里的人基本上都是百萬富翁了，但是發(fā)起人在召開集資大會時，大家最多只出到５０元，有的還拿出１元錢的硬幣，我當時對發(fā)起人說："這樣的情況下你搞不下去，不是你不積極，是大家不愿意做?，F在北京對每個當事人法律服務收費起價都在５０００元至１００００元，就是法院還收標的額４％的訴訟費，你們這樣收的費用不要說支付訴訟費，就是到各處取證據的交通費恐怕都要自己墊付，3、業(yè)委會委員職業(yè)化問題６月２９日，“朝陽園”業(yè)主委員會主任舒可心將與“九龍花園”業(yè)主委員會籌備組正式簽約，至此舒可心成為全國第一個以“非業(yè)主”身份合法介入業(yè)主委員會的顧問。另據透露，舒顧問的年薪開價６００００元人民幣。針對此事，京城各界眾說紛紜，本報記者分別采訪了當事人之一舒可心先生和現已移民加拿大的另一知名購房人代表劉宏誠先生。劉宏誠：花錢請“外人”擔任業(yè)主委員會顧問，無奈又可悲。請“外人”當業(yè)主委員會顧問并不新鮮，１９９８年就有小區(qū)為成立業(yè)主委員會花錢請“外人”當顧問，后來這個被請的“外人”反被該小區(qū)的業(yè)主罵做“叛徒”而轟走了。其實那個“外人”也未必是“叛徒”，但一旦牽扯經濟利益，很多事情就不容易說清楚了。所以，“外人”是否能在矛盾比較激化的小區(qū)里找到業(yè)主和物業(yè)公司之間的平衡點還有待時間的驗證。我覺得通過新聞媒介和網絡及其它溝通渠道向政府進行呼吁，向所有業(yè)主宣傳法律常識是比較好的方法。業(yè)主成立業(yè)主委員會的目的更主要的是希望減輕自己的經濟負擔，所以顧問工作最好還是由主管部門免費承擔比較好。

我不相信一個小區(qū)內連一個懂法律的業(yè)主都找不出來，即使真的絕大多數業(yè)主沒有足夠的專業(yè)知識和充裕的業(yè)余時間，至少還有少數人有吧！業(yè)主委員會的成員人數只占小區(qū)業(yè)主人數的百分之幾或千分之幾，如果由有切身利益的本小區(qū)業(yè)主承擔業(yè)主委員會的工作，更能保證合理合法地爭取小區(qū)業(yè)主的應得利益。我認為成立業(yè)主委員會，“小區(qū)辦”4、利用業(yè)委會牟私利也是房產糾紛禍根如今北京樓市可謂"硝煙四起"。鵬潤打人事件還沒有解決，又來了個今日家園業(yè)主集體向開發(fā)商致公開信，似乎一切都是物業(yè)公司惹的禍。昨天，有業(yè)內人士卻對記者指出，部分業(yè)主不成熟的消費心理和利用業(yè)主委員會的權力牟取私利也是房產糾紛禍根之一。北京本土最老牌的均豪物業(yè)有關負責人柴先生說，盡管近年來消費者的消費心理已日趨成熟，但面對發(fā)展時間較短的物業(yè)管理還顯稚嫩。"業(yè)主總以為只有與物業(yè)管理企業(yè)分庭抗禮才是維護自己權益的最好方式，不明了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主利益實質的一致性。大部分業(yè)主的物業(yè)管理意識還停留在福利性用房的階段，對有償服務，交納物業(yè)管理費，抵觸情緒較大。"這樣一方面物業(yè)要收費，消費者卻不肯交，導致惡性循環(huán)，原來不好的居住環(huán)境就更加惡劣；另一方面，受傳統(tǒng)消費觀念的影響，消費者總希望用手里有限的錢買到更多的東西，"要用一塊錢買到十塊錢的貨"，這在現在的購房消費中是很難實現的。另外，中國物業(yè)管理協(xié)會宣傳處主任李小虎先生表示，現在也不能一味地說物業(yè)管理公司不好。中國的物業(yè)管理尚處于起步階段，物業(yè)管理企業(yè)需要反省自己，同時業(yè)主也得反省。有些業(yè)主利用業(yè)主委員會的權力把小集團利益凌駕于整個社區(qū)業(yè)主的利益之上，利用業(yè)主委員會的權力牟取私利。5、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經費從哪里來？業(yè)主委員會委員是否有報酬？

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經費通常包括基本辦公設備購置費用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣傳資料復印制作費用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補貼（如交通、手機）。工作經費及業(yè)委會委員的報酬的承擔方式由業(yè)主大會決定，一般有2種情況：1、由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。2、與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務合同》時，約定該工作經費及業(yè)委會委員的報酬由物業(yè)管理公司承擔。

前期物業(yè)管理一前期物業(yè)管理問題的產生1問題的產生2物業(yè)管理早期介入的必要性3前期物業(yè)管理法律制度1999年二、業(yè)主臨時公約的制定和內容1、臨時公約的的制定者2、內容三、前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘方式四、前期物業(yè)服務合同五、建設單位的義務1、不擅自處分業(yè)主共有或共用部分（27、28、）2、向物業(yè)管理企業(yè)移交權屬文件和技術資料（29）3、配置物業(yè)管理用房（30）物業(yè)管理服務一物業(yè)管理企業(yè)的法律性質與資格管理制度1、法律性質必須是獨立的法人。非法人的企業(yè)不能從事物業(yè)管理業(yè)務。2、資格管理制度物業(yè)管理企業(yè)劃分為四個等級：一級、二級、三級和臨時資質。二、物業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)資格制度職業(yè)資格的概念：是對從事某一職業(yè)所必備的學識、技術和能力的基本要求。包括從業(yè)資格、執(zhí)業(yè)資格。從業(yè)資格則是指從事某一專業(yè)學識、技術和能力的起點標準。執(zhí)業(yè)資格是指政府對某些責任較大，社會通用性強，關系公共利益的專業(yè)實行準入控制，是依法獨立開業(yè)或從事某一特定專業(yè)學識、技術和能力的必備標準。職業(yè)資格分別由國務院勞動、人事行政部門通過學歷認定、資格考試、專家評定、職業(yè)技能鑒定等方式進行評價，對合格者授予國家職業(yè)資格證書。2、相關法律規(guī)定：1996年建設部規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度?！段飿I(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗實施辦法》的目的：使三者的專業(yè)知識與工作能力達到崗位的要求，基本勝任本崗位工作。培訓對象：具有大專畢業(yè)以上文化程度的物業(yè)管理經理；具有中等專業(yè)學校畢業(yè)以上文化程度的部門經理和管理員。內容：物業(yè)管理理論、實務、法規(guī)等知識。1998年建設部頒布《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》2000年7月1日三、物業(yè)服務合同的訂立、形式與內容合同雙方當事人形式：必須是書目形式。內容：五個方面第一方面：物業(yè)管理事項及其質量第二方面：物業(yè)服務費用第三方面：雙方的權利和義務第四方面：專項維修第五方面：合同期限第五章常見物業(yè)管理糾紛及其解決一、概念物業(yè)管理糾紛是指在物業(yè)使用、管理過程中，物業(yè)管理主體之間所發(fā)生的爭端，是一種較為普遍的民事糾紛。二、物業(yè)管理糾紛的主要特點物業(yè)管理糾紛是隨著房地產開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1、物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管

理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。這兩年來因物業(yè)管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。2、因物業(yè)管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發(fā)商與物業(yè)

管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系

、代理關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。

3、物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系

、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據民法通

則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不

詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。三、物業(yè)管理糾紛常見類型1、由于房地產開商遺留的問題而產生的投訴（1）物業(yè)沒通過驗收，業(yè)主仍要承擔繳費義務。案例：20XX年，張先生買了一套預售商品房，預售合同中約定的交樓條件是“該商品房經綜合驗收合格”。20XX年3月張先生收樓入住，住了一段時間后，張先生和其他業(yè)主發(fā)現房子沒有通綜合驗收。由于開發(fā)商一拖再拖，業(yè)主們了解到，《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)竣工后綜合驗收前的前期管理及其費用由建設單位負責，于是張先生帶頭拒交管理費。物管公司將張先生告上法庭，張先生被判敗訴。分析：根據《民法通則》的等價有償原則，物業(yè)公司向業(yè)主提供了物業(yè)管理服務，就有權向業(yè)主收取物業(yè)管理費，業(yè)主享受了服務，就應當付費?！睹穹ㄍ▌t》是由全國人大制定的，屬于法律；《廣東省物業(yè)管理條例》是由廣東省人大常委會制定的，屬于地方性法規(guī)。法律的效力層級高于地方性法規(guī)。所以雖然物業(yè)沒有通過驗收，但業(yè)主享受了物業(yè)公司的服務，就應當承擔繳費義務?？梢姡谔幚砦飿I(yè)糾紛過程中，除了要以物業(yè)管理相關法規(guī)作為判斷對錯之外，還不能忽視國家基本的法律法規(guī)規(guī)定。（2）修基金久未落實，業(yè)主叫板開發(fā)商案例：周小姐在20XX年7月以近42萬元的價格購置了五山花園的一套面積90多平方米的房子。周小姐清楚記得，購房時就與開發(fā)商口頭明確：房屋的物業(yè)維修基金由開發(fā)商按房價的2%繳交。但入住后，這筆維修基金一直沒有著落，經相互打聽才知道開發(fā)商表示埋單的維修基金都沒到帳。20XX年6月，小區(qū)業(yè)主們發(fā)起了追討維修基金的集體行動：聯(lián)名致信開發(fā)商、多次發(fā)出律師函、上訪政府有關部門等等，至10月份，開發(fā)商只對業(yè)主劃入共計80萬的維修基金，與房價的2%相差甚遠。業(yè)主深感開發(fā)商失去了誠信，于20XX年12月與開發(fā)商對簿公堂，要求補足剩余的維修資金及利息。法院判決：開發(fā)商敗訴。分析：1998年7月廣東省人大頒布《廣東省物業(yè)管理條例》，于同年10月1日起生效。條例規(guī)定：物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設單位按物業(yè)總投資的2%，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權時，一次性劃撥給業(yè)主委員會。在廣州市房管局20XX年的592號文件中特別注明，開發(fā)商的預售證在1998年10月1日后核發(fā)的，購房者與建設單位在20XX年8上世紀八九十年代是中國房地產業(yè)突飛猛進的一個年代，當時建的房子，經過十幾年的磨損，設備的維修、房子的維護等問題都在現階段突現出來，這就需要掏業(yè)主們的腰包了，大家當然自然而然地想起物業(yè)維修基金，所以追討物業(yè)維修基金是當前物業(yè)糾紛的一大問題。認真研究國家有關這方面的法規(guī)是眾業(yè)主維護自已合法權益的首要任務。2、物業(yè)管理公司在日常管理過程中操作不當引起住戶的投訴。（1）欠物業(yè)管理費就不能裝修新鋪？案例：10年前，市民梁先生通過簽預售合同，買下荔灣廣場的一個地下商鋪。1996年10月，梁先生收樓后，又遇到鋪位有漏水等質量修繕問題，與開發(fā)商發(fā)生糾紛并打起官司，因此，他一直沒有使用該鋪位。去年2月，開發(fā)商請建筑公司對商鋪作了修理，3月梁先生將修繕一新的商鋪租給了李某做生意。然而，正當梁先生按約準備裝修商鋪時，荔灣廣場物業(yè)管理公司以梁先生拖欠了商鋪的管理費為由，阻止他進場裝修經營。雙方協(xié)商不成，物業(yè)公司被告上法庭。最后，法院判決物業(yè)公司不得妨害業(yè)主梁先生對商鋪進行裝修、使用；同時判其按梁先生提出的每月6000元的標準賠償梁先生的租金損失。分析：物業(yè)管理者只是對房屋及配套設施提供維修、養(yǎng)護和管理等有償服務；業(yè)主卻對所購物業(yè)有完全所在權。物業(yè)公司借“欠管理費”為由妨礙業(yè)主使用物業(yè)，在法律上肯定站不住腳的。弄不好，還要像本案的荔灣廣場物業(yè)公司那樣，輸了官司又賠錢。（2）拒交物業(yè)管理費就斷電？案例：20XX年11月，市民謝先生買下了某樓盤的兩套單元房。由于計劃用于投資謝先生買房后沒有入住，也沒有向物業(yè)公司足額交付物業(yè)管理費和分攤共用電費。20XX年9月11日，謝先生將兩套房以1300元/月的價格出租。房客黃某進場進行簡單裝修時，卻發(fā)現屋內停電，沒法開工。謝先生這才得知物業(yè)管理公司拉了閘。兩天后，物業(yè)公司向謝先生發(fā)出正式通知，稱由于謝先生長期欠交管理費并欠部分購房款，物業(yè)公司對其停電。由于謝先生跟物業(yè)公司的扯皮沒完，供電一時恢復不了，房客退租了，因此，謝先生以物業(yè)公司侵犯了自己對房屋的使用權為由，將對方訴至法院，要求物業(yè)公司恢復供電，并賠償自己的租金損失。日前，法院判決物業(yè)公司恢復對分析：本案中，物業(yè)管理公司本來是受害者，因為根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主有義務向物業(yè)公司交納管理費，物業(yè)管理費交納的起點以購房人驗收房屋合格之日起開始計算。謝先生購房后雖無入住，但作為業(yè)主仍應每月按期繳交物業(yè)管理費及分攤的共用電費。物業(yè)管理公司只是物業(yè)的管理者，畢竟不是供電單位，即使業(yè)主欠付購房款或物業(yè)管理費、分攤電費，物業(yè)公司也不具在停止供電的職權，因此，物業(yè)公司拉閘斷電侵害了謝先生對房屋的使用權。上述兩案例均是由于拖欠物業(yè)管理費而引起的糾紛，毫無疑問，業(yè)主欠費是現階段物業(yè)管理公司最頭痛的工作，在廣州市約有九成的物業(yè)管理公司都曾遇到這個問題，但斷電、斷水、阻止裝修等都不是解決欠費問題的方法。根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。上述案例中，物業(yè)公司本來是受害者，深受拖欠管理費之苦，但由于管理者缺乏法律意識，沒有及時拿起法律的武器來維護自已正當的權益，反而做出過激的行為，最終受苦的仍然是自己。3、物業(yè)管理過程中其他常見住戶的投訴及糾紛。（1）物業(yè)管理費的確定問題。案例；去年4月，某物業(yè)公司正式進駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權。根據商品房預售合同附件約定，物業(yè)公司每月應收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費，當業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費并投訴到物價管理部門。物價管理部門接到投訴后，經過調查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復議。分析：物業(yè)管理公司收取服務費，其性質上是以向物業(yè)產權人、使用人提供服務為條件，收取相應的服務費用，系平等主體之間的權利、義務關系。但由于中國目前物業(yè)管理收費存在以下因素：①物業(yè)管理制度上不健全，有些居住小區(qū)物業(yè)產權人、使用人的自治機構（如業(yè)主委員會）沒有成立，對收費問題缺乏必要的制約；②物價部門核定的收費標準，是以物業(yè)管理公司的單方面申報材料為基礎進行審批的，物業(yè)管理公司申報收費時有意擴大其服務支出；③價部門核定收費標準時，沒有征求業(yè)主委員會或物業(yè)產權人、使用人的意見，致使政府定價超出物業(yè)產權人、使用人的經濟隨能力；④物業(yè)管理公司對收費的支出情況不公開。根據《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。上例中，物業(yè)管理公司借行使前期物業(yè)管理權為由無視業(yè)主的投訴，顯然是錯誤的。當前，有關因物業(yè)管理收費標準問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當中既有物價管理等政府部門如何轉換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費服務以及業(yè)主如何適應市場規(guī)律，遵守市場游戲規(guī)則的問題?？偟膩碚f，物業(yè)管理作為市場化的產物則應完全由市場來決定價格。4、物業(yè)產權人、使用人的財產被盜時，物業(yè)管理公司的賠償責任問題。案例：20XX年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內，等第二天上班時，陳某發(fā)現自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。當前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產被盜事件經常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔業(yè)主失竊的后果。實踐中，物業(yè)產權人、使用人常常因其財產被盜，而向物業(yè)管理公司請求賠償，物業(yè)管理公司常以其對財產不負有看管義務為由進行抗辯。在此情況下，如何判定物業(yè)管理公司的管理義務和賠償責任呢？應該從以下幾方面綜合判斷物業(yè)管理公司的過錯及責任：1、自己管理抑或委托管理，屬自己擁有所在權或使用權的專用部分原則上是自己管理的，公共部分是物業(yè)管理公司管理；2、有償看管抑或無償看管，根據權利義務一致的原則，有償看管的，公司如果疏于履行管理義務，應承擔賠償責任，無償看管的，公司只負“與自己事務同一注意之義務”，一般不發(fā)生損害賠償問題。三、物業(yè)管理糾紛產生的原因（1）物業(yè)管理法規(guī)不夠完善。現代文明社會的標志之一便是有法可依，在這一根本點上，中國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：除了20XX年9月1日剛剛正式實施的《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國內第一部地方性物業(yè)法規(guī)即《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時間是1981年，中間有13年地方法規(guī)空白期。此外，理論始終滯后于實踐。由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學的物業(yè)管理理論體系的指導，各地在制訂地方性法規(guī)的過程中，也往往局限于對境內外成功經驗的模仿或就事論事的解決方案上，因此存在不少漏洞。

（2）物業(yè)管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。物業(yè)管理涉及到的市場主體諸多，他們之間既有民事法律關系，又有行政管理關系，由于物理管理立法滯后，各方市場主體之間的權利義務關系不清，具體表現在：產權關系不明確；法律責任不清楚；作為經濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格；供水、供電、供氣等有關單位與物業(yè)管理企業(yè)的經濟關系需要明確；公安派出所、居委會與物業(yè)管理企業(yè)在社會管理職能上的關系有待進一步理順等等。給物業(yè)管理造成了很多困難。

（3）物業(yè)管理收費不夠規(guī)范。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。當前出現的問題主要有兩個方面：—是收費難度大。少數業(yè)主和使用者寧愿住在較差的環(huán)境中，出了問題自己解決，也不愿交管理費。還有一些業(yè)主經常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成物業(yè)管理收費困難。二是收費行為不規(guī)范。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務收費作了明確規(guī)定。但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，本地的物業(yè)管理服務收費標準又不見出臺，物業(yè)管理服務收費沒有做到有章可循，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權益，巧立名目，多收費，少服務，質價不符等，激化了雙方矛盾，由此造成了很多的糾紛。

（4）開發(fā)建設和物業(yè)管理脫節(jié)。由于建設和管理脫節(jié)，物業(yè)開發(fā)建設中遺留的工程質量問題，很多都是在物業(yè)使用中暴露出來的，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任，加劇了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾。新世紀里，房地產開發(fā)商與物業(yè)管理已不是簡單的“開發(fā)、銷售、管理”三段式關系中的兩頭。物業(yè)管理、與開發(fā)商的結合不但從表面上由商品房、寫字樓、工業(yè)廠房向所有建筑、公共場所擴展，而且在理念上從規(guī)劃設計、施工到銷售、管理都要求物業(yè)管理的參與。物業(yè)管理的“前期介入”的概念，在今后將被不斷深化，直至成為行業(yè)性規(guī)范要求。物業(yè)管理的重要性和前瞻性正日益提高，物業(yè)管理與房地產開發(fā)的關系既互相獨立，又密不可分。（5）需要提高物業(yè)管理人員素質。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，從業(yè)人員良莠不齊。據統(tǒng)計，80％以上的物業(yè)管理人員來自城市企業(yè)、事業(yè)單位下崗分流人員、部隊復員專業(yè)軍人以及農村剩余勞動力。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是—些由房管所轉制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式，擺不正自己與產權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，使產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。

（6）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。實踐中，由于缺少相應的管理制度和規(guī)定，也由于對業(yè)主委員會行使權利缺少相應的監(jiān)督和制約，使得一些小區(qū)的業(yè)主委員會并不能真正代表業(yè)主的利益，不能正確行使權利，有的甚至損害了業(yè)主的共同利益，也進一步激化了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。

此外，國有大中型企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理推進緩慢，對于物業(yè)管理的發(fā)展也存在影響。

四、物業(yè)管理糾紛解決的方法和途徑1、解決糾紛的五個途徑物業(yè)糾紛形式多種多樣，變化萬千，但萬變不離其中，就是當今社會是法治的社會，一切糾紛都有法可依，糾紛當事人均可采取協(xié)商、調解、行政裁決和行政復議、仲裁、訴訟等五種物業(yè)管理糾紛的處理方式去解