老舊住宅管理辦法中國一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)老舊住宅管理，提升老舊住宅居住品質(zhì)，保障居民合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國老舊住宅實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于我國境內(nèi)已建成投入使用一定年限，配套設(shè)施設(shè)備老化、環(huán)境條件較差的各類住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則充分考慮居民需求，以提升居民生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，解決老舊住宅存在的突出問題。2.政府引導(dǎo)原則強(qiáng)化政府在老舊住宅管理中的政策引導(dǎo)、資金支持和監(jiān)督管理職責(zé)，推動(dòng)管理工作順利開展。3.多方參與原則鼓勵(lì)居民、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)組織、專業(yè)機(jī)構(gòu)等各方共同參與老舊住宅管理，形成合力。4.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。二、老舊住宅界定標(biāo)準(zhǔn)（一）建成年限建成超過[X]年的住宅，可初步認(rèn)定為老舊住宅。具體年限可根據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和住宅建設(shè)情況適當(dāng)調(diào)整。（二）設(shè)施設(shè)備狀況1.房屋主體結(jié)構(gòu)存在安全隱患，如墻體開裂、屋面滲漏等。2.給排水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施老化，經(jīng)常出現(xiàn)故障。3.電梯、消防等特種設(shè)備存在運(yùn)行安全風(fēng)險(xiǎn)或未按規(guī)定配備。4.小區(qū)道路、綠化、停車位等配套設(shè)施破損嚴(yán)重，不能滿足居民正常使用需求。（三）環(huán)境條件1.小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差，垃圾清理不及時(shí)，存在衛(wèi)生死角。2.公共區(qū)域照明設(shè)施損壞，影響居民夜間出行安全。3.小區(qū)治安防范設(shè)施不完善，存在安全隱患。三、管理主體與職責(zé)（一）政府部門1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)牽頭制定老舊住宅管理政策、規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)老舊住宅管理工作。組織開展老舊住宅安全隱患排查整治，協(xié)調(diào)解決管理工作中的重大問題。會(huì)同相關(guān)部門爭取老舊住宅改造資金，監(jiān)督資金使用情況。2.財(cái)政部門負(fù)責(zé)安排老舊住宅管理和改造所需資金，加強(qiáng)資金管理和監(jiān)督，確保?？顚Ｓ谩?.規(guī)劃部門在老舊住宅改造等規(guī)劃調(diào)整中，充分考慮居民需求和實(shí)際情況，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升居住環(huán)境品質(zhì)。4.城市管理部門加強(qiáng)對老舊住宅小區(qū)周邊環(huán)境秩序的管理，依法查處違法建設(shè)、亂停亂放、亂擺攤點(diǎn)等行為。5.公安部門加強(qiáng)老舊住宅小區(qū)治安管理，指導(dǎo)小區(qū)做好安全防范工作，維護(hù)小區(qū)治安秩序。6.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好老舊住宅管理的相關(guān)工作。（二）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)可以制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。2.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等服務(wù)內(nèi)容。2.定期對老舊住宅進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并報(bào)告房屋及設(shè)施設(shè)備存在的問題，協(xié)助業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)做好相關(guān)管理工作。3.配合政府部門和社區(qū)組織開展老舊住宅改造等工作，提供必要的技術(shù)支持和服務(wù)保障。（四）社區(qū)組織1.社區(qū)居委會(huì)協(xié)助政府部門做好老舊住宅管理相關(guān)工作，組織居民參與社區(qū)建設(shè)和管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)解決居民反映的問題。2.社區(qū)黨組織發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心作用，引領(lǐng)各方力量共同做好老舊住宅管理工作，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定。四、老舊住宅改造（一）改造計(jì)劃制定1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門，根據(jù)本地區(qū)老舊住宅實(shí)際情況，制定年度改造計(jì)劃。改造計(jì)劃應(yīng)廣泛征求居民意見，優(yōu)先解決居民反映強(qiáng)烈的安全隱患和基礎(chǔ)設(shè)施問題。2.改造計(jì)劃應(yīng)明確改造項(xiàng)目、資金來源、實(shí)施主體、時(shí)間進(jìn)度等內(nèi)容，并向社會(huì)公布。（二）改造內(nèi)容1.房屋本體改造對房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測和加固，修復(fù)墻體開裂、屋面滲漏等問題。整治房屋外立面，進(jìn)行粉刷、保溫等改造，提升房屋整體外觀。更換老化的門窗，提高房屋的保溫隔熱性能和安全性。2.基礎(chǔ)設(shè)施改造完善給排水系統(tǒng)，更換老化的管道，解決排水不暢、漏水等問題。改造供電、供氣、供熱設(shè)施，確保供電安全、供氣供熱穩(wěn)定。修復(fù)或更新小區(qū)道路、停車位，改善居民出行和停車條件。3.配套設(shè)施改造增設(shè)電梯，方便居民上下樓，特別是解決老年人和行動(dòng)不便者的出行困難。完善消防設(shè)施，確保小區(qū)消防安全。提升綠化景觀，增加公共活動(dòng)空間，改善小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。（三）改造資金籌集1.政府財(cái)政補(bǔ)貼政府安排專項(xiàng)資金，對老舊住宅改造給予適當(dāng)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)改造項(xiàng)目和地區(qū)實(shí)際情況確定。2.居民出資通過居民自籌、房屋維修資金、住宅專項(xiàng)維修資金等渠道籌集部分改造資金。鼓勵(lì)居民按照“誰受益、誰出資”的原則，適當(dāng)承擔(dān)一定比例的改造費(fèi)用。3.社會(huì)資本參與吸引社會(huì)資本參與老舊住宅改造，通過市場化運(yùn)作方式，拓寬資金來源渠道。如采用政府與社會(huì)資本合作（PPP）模式、發(fā)行專項(xiàng)債券等。（四）改造實(shí)施1.明確改造實(shí)施主體，可由政府相關(guān)部門、街道辦事處、社區(qū)組織或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體實(shí)施改造項(xiàng)目。2.改造實(shí)施主體應(yīng)按照改造計(jì)劃和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，組織施工單位進(jìn)行改造施工。施工過程中要加強(qiáng)質(zhì)量安全管理，確保改造工程質(zhì)量和施工安全。3.建立改造項(xiàng)目公示制度，及時(shí)向居民公開改造項(xiàng)目進(jìn)展情況，接受居民監(jiān)督。改造完成后，應(yīng)組織相關(guān)部門和居民進(jìn)行驗(yàn)收，確保改造效果符合要求。五、日常管理維護(hù)（一）房屋及設(shè)施設(shè)備管理1.建立房屋及設(shè)施設(shè)備檔案，詳細(xì)記錄房屋及設(shè)施設(shè)備的基本情況、維修養(yǎng)護(hù)記錄等信息。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和周期，對房屋及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查、維修和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.加強(qiáng)對特種設(shè)備的管理，定期進(jìn)行檢測和維護(hù)，確保電梯、消防等設(shè)備安全可靠。對存在安全隱患的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.合理設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，定期清理垃圾，做到日產(chǎn)日清。加強(qiáng)對垃圾運(yùn)輸過程的管理，防止垃圾散落和異味污染。2.保持小區(qū)公共區(qū)域整潔衛(wèi)生，定期進(jìn)行清掃、消毒，及時(shí)清理衛(wèi)生死角。加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域的養(yǎng)護(hù)，確保綠化植物生長良好。（三）秩序維護(hù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配備必要的秩序維護(hù)人員，加強(qiáng)小區(qū)出入口管理，實(shí)行24小時(shí)值班制度。2.加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。配合公安部門做好治安防范工作，維護(hù)小區(qū)治安秩序。3.合理規(guī)劃小區(qū)停車位，規(guī)范車輛停放秩序，確保消防通道暢通。對亂停亂放行為進(jìn)行勸阻和制止，必要時(shí)可采取相應(yīng)的管理措施。（四）應(yīng)急管理1.制定老舊住宅應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。針對可能發(fā)生的火災(zāi)、地震、水浸等突發(fā)事件，定期組織演練，提高應(yīng)急處置能力。2.建立應(yīng)急物資儲(chǔ)備制度，儲(chǔ)備必要的應(yīng)急救援物資和設(shè)備，如滅火器、防汛沙袋、應(yīng)急照明設(shè)備等，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保物資設(shè)備完好可用。3.在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，迅速組織救援和搶險(xiǎn)工作，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全。同時(shí)，及時(shí)向上級主管部門和相關(guān)部門報(bào)告事件情況，配合做好后續(xù)處置工作。六、維修資金管理與使用（一）維修資金繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，足額繳存住宅專項(xiàng)維修資金。新建商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。2.已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。（二）維修資金使用1.維修資金使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法通過后，由業(yè)主委員會(huì)持有關(guān)材料向?qū)艄芾磴y行申請列支。3.住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議的，方可使用維修資金。4.維修資金用于老舊住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。維修項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行工程預(yù)算和審計(jì)，確保資金使用合理、合規(guī)。（三）維修資金監(jiān)督管理1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。2.專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布維修資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)查詢本人住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用情況。七、爭議處理與監(jiān)督檢查（一）爭議處理1.老舊住宅管理過程中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方之間發(fā)生爭議的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。2.街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等基層組織應(yīng)積極發(fā)揮調(diào)解作用，及時(shí)化解矛盾糾紛，維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定。（二）監(jiān)督檢查1.政府相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對老舊住宅管理工作的監(jiān)督檢查，定期對老舊住宅改造