畢業(yè)論文(淺析“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的影響)開(kāi)題報(bào)告XXXXXX大學(xué)畢業(yè)論文開(kāi)題報(bào)告（文獻(xiàn)綜述）生獨(dú)立撰寫(xiě)，在第七學(xué)期完成。第二篇：“限購(gòu)令”對(duì)房地市場(chǎng)影響分析5000字“限購(gòu)令”對(duì)房地市場(chǎng)影響分析摘要：通過(guò)對(duì)比20xx年1月至20xx年6月徐州市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，分析限購(gòu)令的實(shí)施對(duì)徐州房地市場(chǎng)的影響情況。分析表明：在住房市場(chǎng)上，受限購(gòu)政策影響，住房成交量明顯下降，但近期交易量開(kāi)始大漲；房?jī)r(jià)得到控制，開(kāi)始平穩(wěn)小幅上漲；購(gòu)房消費(fèi)者觀(guān)望市場(chǎng)預(yù)期增強(qiáng)。在土地市場(chǎng)上，受限購(gòu)政策影響，土地市場(chǎng)整體平淡，土地平均成交量穩(wěn)中下降，土地平均供用量穩(wěn)中上漲，但月實(shí)際成交量波動(dòng)明顯，尤其是非工業(yè)用地類(lèi)大幅波動(dòng)，限購(gòu)后，政府加大了此類(lèi)用地的供用。關(guān)鍵詞：徐州市；“限購(gòu)令”；房地產(chǎn)市場(chǎng)為遏制房?jī)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快現(xiàn)象，保障人民居住條件，促使房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)，政府通過(guò)調(diào)高房貸首付比例、提高利率及法定準(zhǔn)備金等緊縮信貸措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但在短期內(nèi)并未取得預(yù)期效果[1]。為此，20xx年4月17日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)新“國(guó)十條”），“限購(gòu)”首次被提出，一線(xiàn)城市陸續(xù)出臺(tái)“限購(gòu)令”，在這種大環(huán)境下，20xx年徐州房?jī)r(jià)仍上漲32.87%[2]。2011年1月26日，“國(guó)八條”出臺(tái)，提出的限購(gòu)令措施覆蓋全國(guó)，多個(gè)城市相繼出臺(tái)樓市限購(gòu)令細(xì)則，為有效控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，20xx年5月1日，徐州正式發(fā)布商品住房限購(gòu)政策。經(jīng)歷一年多的從嚴(yán)從緊的樓市調(diào)控，徐州房?jī)r(jià)是否已經(jīng)達(dá)到徐州購(gòu)房者的心理價(jià)位？限購(gòu)政策的實(shí)施對(duì)徐州住房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)產(chǎn)生何影響？在初步研究、分析限購(gòu)令出臺(tái)前后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，結(jié)合調(diào)研問(wèn)卷的方式，分析“限購(gòu)令”對(duì)徐州房地市場(chǎng)的影響[3～5]。一、徐州“限購(gòu)令”1.限購(gòu)范圍。自20xx年5月1日起，在徐州市主城區(qū)（鼓樓、云龍、泉山區(qū)）及新城區(qū)范圍內(nèi)（不含徐州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、銅山區(qū)、賈汪區(qū)）購(gòu)買(mǎi)普通商品住房（不含國(guó)有、集體土地征收安置房），適用限定居民家庭購(gòu)房政策，執(zhí)行期限暫定為一年。普通商品住房為建筑面積144m2以下（含144m2）的商品住房。2.限購(gòu)內(nèi)容。本市戶(hù)籍居民家庭，對(duì)已擁有一套住房的，在主城區(qū)限購(gòu)一套普通商品住房；對(duì)已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區(qū)向其銷(xiāo)售普通商品住房。本市戶(hù)籍居民家庭在新城區(qū)限購(gòu)一套普通商品住房。非本市戶(hù)籍居民家庭，能提供一年以上（含一年）本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)一套普通商品住房；已擁有一套及以上住房或者無(wú)法提供一年以上（含一年）本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，暫停在本市限購(gòu)范圍內(nèi)向其銷(xiāo)售普通商品住房[6]。全國(guó)各地的限購(gòu)令和徐州市的大同小異，均是對(duì)購(gòu)房作出限制要求，只是限制的條件有所不同而已。時(shí)至今日，限購(gòu)令在徐州實(shí)施已一年有余，但仍沒(méi)有退出跡象。二、限購(gòu)令對(duì)住房市場(chǎng)的影響1.對(duì)住房市場(chǎng)成交量的影響。選取20xx年1月至20xx年6月的住房成交套數(shù)和面積數(shù)據(jù)[7]，進(jìn)行變化趨勢(shì)分析（如下頁(yè)圖1所示），20xx年1月至20xx年6月徐州市住房成交量中的套數(shù)和面積指標(biāo)的變化趨勢(shì)比較一致。因調(diào)控基調(diào)未變，伴隨著新政預(yù)期的強(qiáng)烈，20xx年年初樓市出現(xiàn)了提前繁榮，4月份保障性住房集中簽約和對(duì)“限購(gòu)令”預(yù)期的恐慌，使得該月商品房成交量達(dá)到峰值，伴隨5月份限購(gòu)令的出臺(tái)，商品房成交量驟減，10月份保障性住房的走量托起第二次高峰，之后一路下跌至低谷，就20xx年全年成交表現(xiàn)而言，刨去保障性住房，限購(gòu)令實(shí)施后，住宅成交量一路下行。在20xx年1月成交量降到谷底后開(kāi)始上漲，到5、6月份成交量已接近限購(gòu)前的成交水平。選用住房成交套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差和月平均交易套數(shù)為指標(biāo)，對(duì)比分析各區(qū)限購(gòu)令實(shí)施前后變化情況（如表1所示）。從大的方面看，限購(gòu)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)差為1016，遠(yuǎn)大于非限購(gòu)市區(qū)的552和非限購(gòu)縣城的573，說(shuō)明限購(gòu)政策的實(shí)施對(duì)住房成交套數(shù)有顯著的影響，主要表現(xiàn)在限購(gòu)區(qū)內(nèi)，對(duì)非限購(gòu)地區(qū)而言，市區(qū)和縣城影響作用相近，其受影響要遠(yuǎn)小于限購(gòu)區(qū)。在限購(gòu)區(qū)中，成交套數(shù)波動(dòng)最大的是云龍區(qū)，最小的是鼓樓區(qū)，但各區(qū)差異性不大；在非限購(gòu)市區(qū)，成交套數(shù)波動(dòng)最大的是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，達(dá)到465，接近云龍區(qū)的470，波動(dòng)最小的是賈汪區(qū)，只有74，說(shuō)明在非限購(gòu)市區(qū)中受限購(gòu)政策影響最大的是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，影響最小的是賈汪區(qū)。從限購(gòu)前后住房月成交量的變化可以看出，市區(qū)月成交量減少959套，其中限購(gòu)區(qū)月成交量減少945套，非限購(gòu)區(qū)僅減少15套，從數(shù)量上印證了限購(gòu)政策對(duì)限購(gòu)區(qū)的影響；在各區(qū)的月成交量變化中，除經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和銅山區(qū)為正值外，其他區(qū)均為負(fù)值，說(shuō)明限購(gòu)政策對(duì)限購(gòu)區(qū)的影響是正的，即抑制了住房成交量，對(duì)非限購(gòu)市區(qū)的影響存在正反兩個(gè)方面，九里和賈汪區(qū)的成交量得到抑制，而經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和銅山區(qū)的成交量得到放大，即限購(gòu)政策的實(shí)施促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和銅山區(qū)的成交量，尤其是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成交量大增。2.對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。通過(guò)分析20xx年1月至20xx年6月徐州市住房?jī)r(jià)格變化柱狀圖可以看出，住房?jī)r(jià)格的變化趨勢(shì)模型擬合度最高的是六次函數(shù)，模型如圖2所示，其r2=0.9759。從變化率可以看出，在限購(gòu)令實(shí)施前，住宅價(jià)格增速較快，月平均增長(zhǎng)率為3.5%，限購(gòu)令實(shí)施后，住宅價(jià)格增幅明顯降低，月平均增長(zhǎng)率只有0.24%，降低了93%，在8月份住宅價(jià)格增長(zhǎng)首次出現(xiàn)負(fù)值，根據(jù)趨勢(shì)模型，住宅價(jià)格最高值出現(xiàn)在20xx年1月份，之后價(jià)格開(kāi)始回跌，但6月份的跌幅收窄，出現(xiàn)上漲空間，這與近期的一系列回暖政策有關(guān)。3.對(duì)購(gòu)房者心態(tài)的影響。通過(guò)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，調(diào)研購(gòu)房消費(fèi)者受限購(gòu)令的影響。本次共發(fā)放問(wèn)卷360份，回收有效問(wèn)卷312份，調(diào)查分析結(jié)果（如下頁(yè)表2所示），71.1%的居民支持限購(gòu)政策；對(duì)限購(gòu)執(zhí)行效果滿(mǎn)意度僅為21.91%；短期內(nèi)放棄和觀(guān)望的占到76.73%；對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)有近一半認(rèn)為平穩(wěn)上升，對(duì)限購(gòu)令所起作用<40%的認(rèn)可占到86.62%。說(shuō)明絕大多數(shù)居民對(duì)限購(gòu)持支持態(tài)度，但對(duì)其執(zhí)行效果認(rèn)可度不高，主要源于房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)下降，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是包括金融、稅收、土地、限購(gòu)等多種調(diào)控手段的結(jié)果，對(duì)限購(gòu)在其中所起作用有限，使得短期內(nèi)放棄和觀(guān)望購(gòu)房者主要是受多種調(diào)控政策影響的結(jié)果。三、限購(gòu)令對(duì)土地市場(chǎng)的影響圖3徐州市各月土地成交量圖1.對(duì)土地成交量的影響。從圖3可以看出，20xx年1月至20xx年6月徐州市各月土地成交量變化情況。自20xx年1月份以來(lái)，徐州土地市場(chǎng)經(jīng)歷了多次大起大落，成交量起伏不定。20xx年年初成交宗地?cái)?shù)高開(kāi)低走，受限購(gòu)政策影響，5月份零成交，經(jīng)過(guò)6月份的緩沖，7月份成交量大漲，之后波動(dòng)上升，年末成交量大幅上升，達(dá)到最高；20xx年伊始，土地成交量大幅下降，之后窄幅波動(dòng)上升，此段時(shí)間，土地的成交量主要集中在20xx年的下半年。就成交量而言，在限購(gòu)之前，月平均土地成交數(shù)7.5宗，成交面積為42.51萬(wàn)m2；限購(gòu)之后，月平均土地供用數(shù)7.1宗，面積為49.85萬(wàn)m2?？梢钥闯?，受限購(gòu)政策影響，月平均土地成交數(shù)減少，但成交面積有所增多。在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)是在限購(gòu)政策出臺(tái)后，土地出讓延期、流拍現(xiàn)象明顯，土地出讓規(guī)模下降。此外，地塊出讓競(jìng)價(jià)現(xiàn)象鮮有發(fā)生，多以底價(jià)成交，企業(yè)拿地相對(duì)理性。20xx年1月至20xx年6月徐州市各月非工業(yè)用地成交量變化情況（如圖4所示）。相對(duì)于總土地成交量，非工業(yè)用地成交量變化趨勢(shì)與之相同，但在限購(gòu)政策實(shí)施后成交量波動(dòng)幅度明顯增大。就成交量而言，在限購(gòu)之前，非工業(yè)用地月平均土地成交數(shù)6宗，月成交面積33.47萬(wàn)m2，成交數(shù)占總土地成交數(shù)的80%，成交面積占78.75%；限購(gòu)之后，非工業(yè)用地月平均土地成交數(shù)5宗，成交面積為28.92萬(wàn)m2，成交數(shù)占總土地成交數(shù)的70%，面積占58.01%。可以看出，受限購(gòu)政策影響，非工業(yè)用地月平均土地成交數(shù)、面積和所占總量的百分比均有所減少。在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)為，樓市受限購(gòu)令影響低調(diào)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商也謹(jǐn)慎拿地，使得居住類(lèi)用地再不是絕對(duì)的主導(dǎo)地位，商業(yè)類(lèi)土地出讓、開(kāi)發(fā)正逐漸成為新的熱點(diǎn)，但增長(zhǎng)有限。圖4徐州市各月非工業(yè)用地成交量圖圖5徐州市各月土地供應(yīng)量圖2.對(duì)土地供用量的影響。由圖5可以看出，20xx年1月至20xx年6月徐州市各月土地供用量變化情況。在20xx年，土地市場(chǎng)一共出現(xiàn)了三次出讓高峰，分別在3月、9月、11月，其中9月份供用量最大，共計(jì)18宗土地，138.49萬(wàn)m2，但也出現(xiàn)三次低谷，分別在4月、7月、10月，其中7月份最低，僅為7.01萬(wàn)m2。20xx年上半年土地市場(chǎng)明顯比20xx年下半年土地市場(chǎng)供用量減少，前四個(gè)月土地供用量明顯下降，5月份土地供用量大幅上升，首次出現(xiàn)供用高峰，而6月份出現(xiàn)土地零供應(yīng)。就土地供用量而言，在限購(gòu)之前，月平均土地供用數(shù)7.5宗，面積為61.82萬(wàn)m2，限購(gòu)之后，月平均土地供用數(shù)8.7宗，面積為58.78萬(wàn)m2?？梢钥闯?，限購(gòu)后，月平均土地供用數(shù)增多但面積有所降低，整體市場(chǎng)穩(wěn)定。20xx年1月至20xx年6月徐州市各月非工業(yè)用地供用量變化情況（如圖6所示），相對(duì)于土地總供用量情況，非工業(yè)圖6徐州市各月非工業(yè)用地供用量圖用地供用量變化波動(dòng)幅度明顯，在20xx年出現(xiàn)五次高峰，五次低谷，20xx年供用量波動(dòng)幅度收窄。就供用量而言，在限購(gòu)之前，非工業(yè)用地月平均土地供用數(shù)3.8宗，供用面積為22.85萬(wàn)m2，供用數(shù)占總供用數(shù)的50%，面積占36.96%，限購(gòu)之后，非工業(yè)用地月平均土地供用數(shù)5.7宗，面積為32.48萬(wàn)m2，供用數(shù)占總供用數(shù)的65.57%，面積占55.26%。限購(gòu)后，非工業(yè)用地月平均土地供用數(shù)、面積和所占總供用量的百分比均增多。四、結(jié)論為遏制投資與投機(jī)性購(gòu)房需求而實(shí)施的限購(gòu)令在徐州房地市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響。在住房市場(chǎng)上，受限購(gòu)政策影響，成交量一路下跌，在20xx年1月跌至谷底后開(kāi)始上漲，6月份的成交量已接近限購(gòu)前同期水平，就區(qū)域而言，限購(gòu)令對(duì)限購(gòu)區(qū)的影響遠(yuǎn)大于非限購(gòu)區(qū)，但是在限購(gòu)區(qū)壓縮的住房需求在非限購(gòu)區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和銅山區(qū)得到釋放，尤其是經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成交量大漲；限購(gòu)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響主要表現(xiàn)在價(jià)格增長(zhǎng)幅度縮小，價(jià)格并沒(méi)有實(shí)質(zhì)下降；對(duì)于購(gòu)房者的心態(tài)影響表現(xiàn)在絕大多數(shù)消費(fèi)者支持限購(gòu)，但對(duì)限購(gòu)的效果認(rèn)可度不高，受多種調(diào)控政策影響，多數(shù)人對(duì)購(gòu)房持觀(guān)望態(tài)度。土地市場(chǎng)整體平淡。受限購(gòu)政策影響，土地的月平均成交量有小幅的回落，但實(shí)際成交量多次大起大落，起伏不定，市場(chǎng)反應(yīng)明顯，另外限購(gòu)后，土地出讓延期、流拍現(xiàn)象明顯，且地塊多以底價(jià)成交；土地供用量整體平穩(wěn)，月平均供用量有所增加，在類(lèi)型上，政府增大了非工業(yè)用地的供用量。雖然近期樓市成交量上漲，但并沒(méi)有帶來(lái)土地市場(chǎng)的回暖，在政策調(diào)控和開(kāi)發(fā)商自身壓力下，企業(yè)拿地相對(duì)更理性。參考文獻(xiàn)：[1]李霞，時(shí)本強(qiáng).廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與“限購(gòu)令”[j].經(jīng)濟(jì)研究，2011，（5）：39—40.[2]20xx年徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行年報(bào)[z].[3]孫瑩，羅新波，焦愛(ài)英.“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房消費(fèi)行為的影響——以天津市為例[j].中國(guó)市場(chǎng)，2011，（48）：6—8.[4]