小軒198819922000200220042021被確定為國家級風(fēng)景名勝區(qū)被評為國家AAAAA級旅游景區(qū)被評為中國國家地質(zhì)公園通過了ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量與環(huán)境體系認(rèn)證被評為全國首批國家AAAA級旅游景區(qū)20032006大連發(fā)現(xiàn)王國主題公園建成目錄區(qū)域?qū)傩詡€案分析競品分析1、位置屬性2、旅游屬性3、度假屬性4、小結(jié)區(qū)域?qū)傩愿偲贩治鰝€案分析金州黃海開發(fā)區(qū)金石灘大砬山黃海小窯灣位置屬性已經(jīng)將其旅游、度假屬性發(fā)揮到了一定高度那么旅游那么度假“旅游〞：通常是指圍繞旅游景點(diǎn)展開的非定居性游玩活動。關(guān)鍵字：景點(diǎn)、非定居性旅游屬性“度假〞：通常是指利用假日外出以休閑為主要目的，相對旅游，較為長時間的令精神和身體放松的休閑方式。關(guān)鍵字：較長時間、身心放松度假屬性小結(jié)競品分析區(qū)域?qū)傩詡€案分析金石灘近兩年在售項(xiàng)目銷售額排名前十排名項(xiàng)目名稱銷售額（億元）銷售面積（㎡）銷售套數(shù)（套）均價（元/㎡）1東方優(yōu)山美地5.595607641599702假日養(yǎng)生莊園5.185821552288973王仔假日2.182565234585004金石明珠2.12743924776625百合花園2.082763527875276紅堡0.78634023123037金石天地0.65495912131308波爾多莊園0.77571433134009北馬方庭0.593938171501510水木華庭0.4541256810936東方優(yōu)山美地位于銷冠地位，假日養(yǎng)生莊園屈居亞軍，其他工程與前兩者相差較多波爾多莊園均價：200萬/套面積段：140-500君海均價：450萬/套面積段：230-530東方優(yōu)山美地均價：9000面積段：花園洋房90-130

別墅170-853百合花園均價：6600面積段：60-150金石城均價：待定面積段：80-180金石明珠均價：7750面積段：61-100金石天成均價：7500面積段：50-120德嘉與海均價7680面積段：公寓44-96

洋房124-188

別墅160-290金石天地均價：18000面積段：378-415保億麗景山均價：9000面積段：123-400遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園均價：7000面積段：洋房55-100

別墅174-195陽光地中海均價：450萬/套面積段：216-260項(xiàng)目區(qū)域市場環(huán)境解讀——個案基本情況

項(xiàng)目名稱占地（萬㎡）建面（萬㎡）容積率建筑形態(tài)面積區(qū)間（㎡）裝修開盤時間在售波爾多莊園52320.62多層、別墅雙拼：379-420

聯(lián)排：240-290

疊拼：140-150

多層洋房：30-80清水2012.5.18優(yōu)山美地3002100.8多層、別墅獨(dú)棟：500-800

雙拼：490-560

大聯(lián)排：328-485

小聯(lián)排：197-297

疊拼：170-190

多層洋房：90-125清水2010.7.10假日養(yǎng)生莊園46360.8多層、別墅聯(lián)排：195

合院：177/195

多層洋房：53-100清水2011.6.25正中金灘5.154.20.6別墅獨(dú)棟：190-430

疊墅：209-273清水2010.10.23百合花園11.239.10.8多層多層洋房：50-150清水2010.4.1王子假日6.38.21多層、別墅公寓：30-50

多層洋房：50-160

獨(dú)棟：700-900清水、精裝2010.11.4金石明珠20201多層、別墅多層洋房：44-168

聯(lián)排：250-310清水2011.6.26

紅堡42.40.6別墅獨(dú)棟：514

雙拼：284-308

聯(lián)排：220-280清水2009.8.1保億麗景山11331多層、別墅獨(dú)棟：400

聯(lián)排：262-272

多層洋房：145-189清水2012.8金石天成17（住宅部分）251.4多層多層洋房：58-126精裝2000元/平2012.9.15預(yù)售德嘉與海10101多層、別墅-清水預(yù)計(jì)2012.10金石城8.69.61.01多層-清水預(yù)計(jì)2012.10同質(zhì)化嚴(yán)重王子假日金石明珠假日養(yǎng)生莊園百合花園波爾多莊園優(yōu)山美地金石天成金石城工程同質(zhì)性分析房型熱銷總價區(qū)間（萬元）熱銷樓盤銷售套數(shù)（套）賣點(diǎn)優(yōu)勢一房30-40王仔假日59地理位置較好、配套完善假日養(yǎng)生莊園107養(yǎng)生概念、遠(yuǎn)洋品牌、低價格兩房60-80東方優(yōu)山美地154200萬平大盤、金石灘無敵海景資源假日養(yǎng)生莊園135高性價比、養(yǎng)生概念、遠(yuǎn)洋品牌三房80-100百合花園54交通便利、配套完善王仔假日47地理位置較好、交通便利、配套完善聯(lián)排別墅150-250假日養(yǎng)生莊園128高性價比、低總款、養(yǎng)生概念、遠(yuǎn)洋品牌熱銷房型工程分析工程總結(jié)小結(jié)熱銷房型工程分析個案分析整體市場競品分析區(qū)域?qū)傩赃h(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園車位比：別墅1:1、洋房1:0.8物業(yè)費(fèi)〔元/月·㎡〕：別墅3.5、洋房1.95裝修情況：毛坯開盤時間：交付日期：面積區(qū)間〔㎡〕：聯(lián)排175-196、合院180-195、多層52-1102021年大連逆勢成交2.9億、325套、3.3萬平工程概況個案分析遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園指標(biāo)現(xiàn)狀影響教育配套民族學(xué)院、沈陽音樂學(xué)院魯訊美術(shù)學(xué)院、武術(shù)學(xué)校模特學(xué)校、楓葉學(xué)校、開發(fā)區(qū)第十三中學(xué)需求較低商務(wù)商業(yè)國際會議中心商業(yè)氣氛欠缺醫(yī)療配套金石灘醫(yī)院能滿足最低配套休閑娛樂國際狩獵場、高爾夫球場、馬術(shù)俱樂部、金石溫泉療養(yǎng)中心、奇石館、蠟像館、游庭俱樂部、發(fā)現(xiàn)王國、萬達(dá)影視基地、金石高爾夫球場度假資源豐富自然資源金石灘、葡萄溝采摘園、植物園、地質(zhì)公園景觀資源豐富——就工程本身而言，地理位置不盡如人意，生活配套不完善個案分析劣勢當(dāng)然遠(yuǎn)洋也清楚的了解這些

那么假日養(yǎng)生莊園做了哪些事情來揚(yáng)長避短，最終獲得成功？個案分析遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園——首創(chuàng)12345度假養(yǎng)生體系統(tǒng)、斗地主活動，前期積累大量客戶工程核心概念實(shí)質(zhì)性、可操作性不強(qiáng)。但由于概念具有一定創(chuàng)新性，且貼近現(xiàn)代人回歸自然的心理訴求工程前期吸引了大局部購房者目光。123451個中心：中軸線上的一站式養(yǎng)生度假中心。度假酒店/葡萄酒文化主題會所/運(yùn)動休閑中心/特色餐廳/PATRY包房2大農(nóng)場：兩大生態(tài)農(nóng)場，山里人的健康假日生活。開心樂園/葡萄樂園3座公園：三大公園，自然而然的假日生活。養(yǎng)生公園/度假公園/內(nèi)海公園4季體驗(yàn)：四季節(jié)日，所有家庭都愛的假日生活。登山節(jié)/踏海節(jié)/葡萄節(jié)/紅酒節(jié)個案分析遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園總價：別墅：140-280萬普宅：34-75萬東方優(yōu)山美地總價：別墅：182-2450萬普宅：74-103萬紅堡總價：別墅：330-1080萬陽光地中?？們r：別墅：356-483萬普宅：102-138萬金石明珠總價：別墅：210-300萬金石天地總價：別墅：663-727萬波爾多莊園總價：別墅：200-270萬遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園——“超低〞總價，大量購房者在此“抄底〞，掀銷售熱潮假日養(yǎng)生莊園的低價別墅均價低至8500元/㎡，總價平均200萬元/套。此價格下滿足了大量無力支付高總價卻特別崇尚別墅生活的人群。個案分析聆海洋房（5層洋房）：52-110平，分布于中央水系兩側(cè)杜甫草堂（聯(lián)排別墅）：194-220平，占據(jù)項(xiàng)目核心，近享莊園配套桃源田居（合院別墅）：180-195平，沿中央水系分布，聯(lián)排別墅圍合院落，空間私密性好云山別館（8層電梯洋房）：52-99平，占據(jù)天然坡地，視覺感更加立體二期一期——產(chǎn)品以小面積別墅和小戶型多層為主遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園工程共規(guī)劃約3400戶，共分兩期開發(fā)，目前一期售罄，二期在售。一期共規(guī)劃1441戶。其中聯(lián)排別墅共118戶，面積175-196平不等；合院別墅8院，每院兩棟六聯(lián)排，共96戶，面積分為180平和195平兩種；多層共1227套，面積在52-110平不等；二期規(guī)劃有聯(lián)排別墅、多層，目前在售116套聯(lián)排。個案分析目前在售遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園——一期目前售罄，二期在售產(chǎn)品全部為聯(lián)排別墅期數(shù)物業(yè)類型面積段體量占比一期（售罄）聯(lián)排191-196平118套8%合院175-196平96套7%多層58-99平675套47%小高層59-99平552套38%合計(jì)58-1961227套100%二期（在售部分）聯(lián)排205、218平116套100%一期目前已全部售罄，主要以100平以下洋房為主，占85%，聯(lián)排別墅191-196平，占8%，合院〔12套/合院〕實(shí)際上為兩棟6聯(lián)排組成，占7%。二期目前在售產(chǎn)品全部為聯(lián)排別墅，分205平和218平兩種戶型，共116套。二層：約95平贈送面積約19平一層：約100平贈送面積約10平純粹法式建筑風(fēng)格乳白色外立面沁人心脾與工程度假養(yǎng)生概念想貼切，滿足購房者買房愿望。5.1米寬景客廳/私家庭院/中西廚兼?zhèn)?轉(zhuǎn)角型衛(wèi)生間/五明設(shè)計(jì)觀景大露臺/轉(zhuǎn)角型衛(wèi)生間——社區(qū)法式風(fēng)格，小面積經(jīng)濟(jì)型別墅，布局簡單、注重觀景遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園贈送面積=10+19=29平贈送比約為15%共195㎡個案分析遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園——樣板間欣賞個案分析12345度假養(yǎng)生概念；業(yè)主分田，提倡吃自己種的無污染蔬菜；斗地主等趣味性活動低單價、低總價、高性價比產(chǎn)品，在逆勢大環(huán)境下更能打動購房者低總價別墅產(chǎn)品使得很多沒有很強(qiáng)支付能力卻又向往別墅生活的購房者實(shí)現(xiàn)愿望純粹法式建筑，乳白色外立面給人以端莊、大氣之感，從視覺效果上打動購房者逆勢成功總結(jié)遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園個案分析項(xiàng)目名稱金石城項(xiàng)目位置金石灘龍谷街與三號路交匯處（魯迅美術(shù)學(xué)院東側(cè)）開發(fā)商大連卓源智盛地產(chǎn)有限公司占地8.6萬㎡建面9.6萬㎡容積率1.01產(chǎn)權(quán)年限50年戶數(shù)總戶數(shù)768開盤情況認(rèn)籌階段（一萬抵三萬）建筑類型3-6層電梯洋房得房率85-90%在售產(chǎn)品2、4、8、15、18、20、29、30#樓在售戶型面積90-180㎡一期均價8500元/㎡裝修情況清水交房時間2013年9月1日金石城1.01的低容積率洋房社區(qū)具有別墅社區(qū)才有的容積率個案分析金石城德嘉與海金龍大市場個案分析1234567171830112512248161929915201014281321272226金石城——工程開盤未定，目前處于認(rèn)籌階段工程地勢：北高南低、西高東低。6、7、17、18、30#樓局部樓層能看到海岸。銷售階段：目前工程處于內(nèi)部認(rèn)購階段，2、4、8、15、18、20、29、30#樓在售。售樓處/會所個案分析樓號層數(shù)梯/戶單元數(shù)房型面積套數(shù)151T2戶32室2廳1衛(wèi)90㎡30251T2戶33室2廳1衛(wèi)105㎡30361T2戶32室2廳1衛(wèi)90㎡36461T2戶22室2廳1衛(wèi)90㎡24561T2戶22室2廳1衛(wèi)90㎡24661T2戶22室2廳1衛(wèi)90㎡24761T2戶32室2廳1衛(wèi)90㎡36851T2戶33室2廳2衛(wèi)120㎡30951T2戶43室2廳1衛(wèi)105㎡401051T2戶33室2廳2衛(wèi)120㎡301151T2戶23室2廳1衛(wèi)105㎡201241T2戶13室2廳2衛(wèi)120㎡8133、4、51T2戶33室2廳2衛(wèi)120㎡241451T2戶2復(fù)式、3室2廳2衛(wèi)180㎡、165㎡10/101551T2戶2復(fù)式、3室2廳2衛(wèi)180㎡、165㎡10/10165、61T2戶33室2廳2衛(wèi)120㎡321761T2戶32室2廳1衛(wèi)90㎡361861T2戶32室2廳1衛(wèi)90㎡36195、61T2戶33室2廳2衛(wèi)120㎡322051T2戶23室2廳2衛(wèi)155㎡202151T2戶23室2廳2衛(wèi)155㎡20223、4、51T2戶33室2廳2衛(wèi)120㎡242441T2戶13室2廳2衛(wèi)120㎡82551T2戶32室2廳1衛(wèi)90㎡302651T2戶23室2廳2衛(wèi)120㎡202751T2戶23室2廳2衛(wèi)120㎡202851T2戶33室2廳1衛(wèi)105㎡302951T2戶43室2廳1衛(wèi)105㎡403061T2戶22室2廳1衛(wèi)90㎡24總計(jì)-----768戶型配比表在售金石城金石城主要以兩室、三室為主。兩室戶型全部為90㎡,共300套。三室105-165㎡，120㎡為主力三室戶型，共448套。另有少量復(fù)式產(chǎn)品，180平20套。在售105-165平三室為主。金石城——外立面純石材，建筑品質(zhì)很強(qiáng)純法式建筑風(fēng)格，一層外立面采用大理石整體建筑品較強(qiáng)個案分析金石城——外立面純石材，建筑品質(zhì)較強(qiáng)金石城90㎡兩室兩廳一衛(wèi)金石天成90㎡兩室兩廳兩衛(wèi)與萬達(dá)金石天成同戶型相比優(yōu)勢：1、次臥面積相對較大，較為舒適。2、有北陽臺設(shè)置，便于儲藏劣勢：1、戶型整體規(guī)整度不及金石天成2、金石天成90平主臥套間設(shè)計(jì)，增強(qiáng)私密性3、客廳有大面寬陽臺設(shè)計(jì)，增強(qiáng)觀景效果。個案分析金石城——樣板間欣賞個案分析賣點(diǎn)總結(jié)金石城個案分析魯能·東方優(yōu)山美地居住、商務(wù)、休閑、度假、養(yǎng)生于一體的國際化社區(qū)——300萬平米濱海國際度假大盤開發(fā)單位大連魯能置業(yè)有限公司代理/策劃公司世聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)公司戴德梁行物業(yè)占地/建筑面積210萬/300萬㎡容積率/綠化率0.67/45%總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)現(xiàn)三期開盤時間一期洋房：2007-09-08二期別墅：2008-09-28三期迪亞小鎮(zhèn)：2010-07-10產(chǎn)品類洋房、疊拼、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟總戶數(shù)一期：189套二期：197套三期：別墅188套洋房932套面積段一期：90-235平二期：270-850平三期：洋房92-172平別墅170-300平主力單價洋房均價：9000別墅：260-800萬土地性質(zhì)和年限住宅70年個案分析A區(qū)B區(qū)魯能·東方優(yōu)山美地一期洋房二期別墅三期迪亞小鎮(zhèn)商業(yè)會所希爾頓酒店

酒店式別墅

國際行政辦公區(qū)

酒店式公寓金石灘十里黃金海岸發(fā)現(xiàn)王國個案分析17棟5-6層洋房東方優(yōu)山美地一期建筑面積31,453㎡，于2007年9月8號開盤。面積區(qū)間在89-235平，包括二房、三房、四房和局部躍層產(chǎn)品。以150-160平三房產(chǎn)品為主力，戶型偏大，去化速度較慢，當(dāng)時起價6000元，均價6700元。后期價格走勢變化不明顯，均在6000-7000區(qū)間。產(chǎn)品于2021年10月1日交房。目前已經(jīng)售罄。魯能·東方優(yōu)山美地——一期產(chǎn)品全部為洋房個案分析戶型二房三房四房復(fù)式合計(jì)面積段89-100103-113113-132142-149150-160161-170170-181184192-202216-235數(shù)量342358371523629189占比1.59%2.12%1.06%1.59%30.69%19.58%7.94%1.06%19.05%15.35%100%魯能·東方優(yōu)山美地——一期產(chǎn)品戶型配比及價格走勢，主要以150-170平三房為主一期洋房產(chǎn)品主要以大面積三室為主，150-170平三房占一期總量的50%。四房和復(fù)式也占有較大比例，為34%個案分析二期別墅：獨(dú)棟：15套500-850㎡雙拼：18套477-551㎡聯(lián)排：164套310-475㎡聯(lián)排產(chǎn)品雙拼產(chǎn)品獨(dú)棟產(chǎn)品2021年10月1日推出二期純別墅產(chǎn)品，聯(lián)排270平-475平米〔不含地下室閣樓192-285〕，單價11000元/平；雙拼477平-551平米〔不含地下室閣樓338-380〕，均價16800元/平。戶型依舊偏大。——二期產(chǎn)品均為純別墅社區(qū)魯能·東方優(yōu)山美地個案分析

地下室空間不贈送，計(jì)入總面積導(dǎo)致總面積大、總價較高〔面積：310-875，總價：350萬起〕去化很慢。

魯能·東方優(yōu)山美地——二期產(chǎn)品戶型配比，聯(lián)排別墅占66%個案分析魯能·東方優(yōu)山美地——二期別墅產(chǎn)品采用北美建筑風(fēng)格個案分析聯(lián)排產(chǎn)品雙拼產(chǎn)品疊拼產(chǎn)品洋房產(chǎn)品三期產(chǎn)品雙拼：8套200-250㎡聯(lián)排：101套210-250㎡疊拼：104套150-250㎡洋房：930套92-172㎡三期迪亞小鎮(zhèn)包含洋房和別墅組團(tuán)，2021年9月推出疊拼別墅，190萬元/套起，170-280㎡聯(lián)排320萬起，雙拼200-250㎡，450萬起。魯能·東方優(yōu)山美地——三期迪亞小鎮(zhèn)為洋房、別墅整合社區(qū)個案分析2021年7月1號推出迪亞小鎮(zhèn)洋房產(chǎn)品，面積從90到170的兩室和三室產(chǎn)品。均價9000元/平。樓差價在300左右。頂層送閣樓。魯能·東方優(yōu)山美地——三期迪亞小鎮(zhèn)現(xiàn)在售洋房產(chǎn)品為24#-54#樓個案分析魯能·東方優(yōu)山美地——三期迪亞小鎮(zhèn)在售24#-54#樓戶型配比樓號層數(shù)梯/戶單元數(shù)房型套數(shù)樓號層數(shù)梯/戶單元數(shù)房型套數(shù)2451T2戶3C/A/A/A/A/F304051T2戶4C/A/A/A/A/A/A/C402551T2戶3D/B/B/B/B/D304151T2戶3D/B/B/B/B/D302651T2戶3C/A/A/A/A/F304251T2戶3C/A/A/A/A/F302751T2戶4D/B/B/B/B/B/B/D404351T2戶3D/B/B/B/B/D302851T2戶4D/B/B/B/B/B/B/D404451T2戶3D/B/B/B/B/D302951T2戶3D/B/B/B/B/D304551T2戶2J/I/I/J203051T2戶3F/A/A/A/A/C304651T2戶2E/I/I/E203151T2戶3D/B/B/B/B/D304751T2戶3F/A/A/A/A/C303251T2戶4G/A/A/A/A/A/A/C404851T2戶2F/A/A/C203351T2戶4C/A/A/A/A/A/A/G404951T2戶3C/A/A/A/A/F303451T2戶3D/B/B/B/B/D305051T2戶3D/B/B/B/B/D303551T2戶3C/A/A/A/A/F305151T2戶3C/A/A/A/A/F303651T2戶3D/B/B/B/B/D305251T2戶3D/B/B/B/B/D303751T2戶4D/B/B/B/B/B/B/D405351T2戶3C/A/A/A/A/F303851T2戶2F/A/A/C205451T2戶2G/B/B/D203951T2戶2D/B/B/D20總計(jì)----930A房型：兩室兩廳一衛(wèi)92.33㎡，共290套B房型：兩室兩廳一衛(wèi)95.5㎡，共310套C房型：兩室兩廳一衛(wèi)100.72㎡，共75套D房型：三室兩廳兩衛(wèi)125.88㎡，共145套E戶型：三室兩廳兩衛(wèi)154.76㎡，共10套F戶型：三室兩廳兩衛(wèi)125.54㎡，共55套G戶型：三室兩廳兩衛(wèi)127.55㎡，共15套I戶型：三室兩廳兩衛(wèi)165.14㎡，共20套J戶型：四室兩廳兩衛(wèi)172.31㎡，共10套三期迪亞小鎮(zhèn)洋