物業(yè)管理合同范本及簽訂技巧一、引言：物業(yè)管理合同的“基石”地位物業(yè)管理合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，也是解決物業(yè)糾紛的“首要依據(jù)”。根據(jù)《民法典》第九百三十七條及《物業(yè)管理條例》第三十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當采用書面形式，明確約定服務(wù)內(nèi)容、標準、費用及違約責任等事項。實踐中，因合同約定模糊、條款不公平引發(fā)的糾紛占比超60%（數(shù)據(jù)來源：中國裁判文書網(wǎng)2023年物業(yè)糾紛案件分析）。因此，掌握合同范本的關(guān)鍵條款及簽訂技巧，是業(yè)主維護自身權(quán)益、物業(yè)公司規(guī)避法律風險的必經(jīng)之路。二、標準物業(yè)管理合同范本及關(guān)鍵條款解析以下結(jié)合《民法典》《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》（GB/T____.____）等規(guī)定，梳理通用物業(yè)管理合同的核心條款及撰寫要點：（一）當事人條款：主體資格的“門檻”審查條款示例：>甲方（業(yè)主/業(yè)主委員會）：______________________（名稱/姓名），住所地：______________________；法定代表人/負責人：______________________；聯(lián)系方式：______________________。>乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：______________________（名稱），統(tǒng)一社會信用代碼：______________________；住所地：______________________；法定代表人：______________________；物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級：______級（注：根據(jù)《物業(yè)管理條例》，從事物業(yè)服務(wù)需具備相應(yīng)資質(zhì)）；聯(lián)系方式：______________________。關(guān)鍵要點：1.業(yè)主委員會主體合法性：需提供業(yè)主大會選舉決議及備案證明（由物業(yè)所在地街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具）；2.物業(yè)公司資質(zhì)：通過“全國物業(yè)管理公共服務(wù)平臺”查詢其資質(zhì)等級（一級/二級/三級）及有效期，無資質(zhì)企業(yè)簽訂的合同無效；3.聯(lián)系方式：需明確書面通知地址（如“甲方通信地址：XX市XX區(qū)XX路XX號XX棟XX單元XX室”），避免后續(xù)送達爭議。（二）物業(yè)基本情況：權(quán)利義務(wù)的“邊界”載體條款示例：>本合同所涉物業(yè)為：______________________（項目名稱），位于______________________（詳細地址）；物業(yè)類型：______（住宅/商業(yè)/辦公/綜合）；建筑面積：______平方米（以不動產(chǎn)權(quán)屬證書登記為準）；物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備清單見附件一。關(guān)鍵要點：1.物業(yè)范圍：需明確“專有部分”（業(yè)主自有房屋）與“共用部分”（樓梯、電梯、綠地、公共管網(wǎng)等）的劃分，依據(jù)《民法典》第二百七十一條；2.附件清單：需附《物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備清單》（標注名稱、位置、數(shù)量），避免后續(xù)“是否屬于物業(yè)服務(wù)范圍”的爭議。（三）服務(wù)內(nèi)容與標準：“履約質(zhì)量”的核心依據(jù)條款示例：>乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容（按《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》一級執(zhí)行）：>1.公共區(qū)域清潔：每日對小區(qū)主干道、電梯轎廂清潔1次，每周對樓梯間、單元門清潔1次；>2.公共秩序維護：實行24小時值班，主入口每小時巡查1次，監(jiān)控系統(tǒng)全覆蓋且留存30天記錄；>3.綠化養(yǎng)護：定期修剪灌木（每季度1次）、澆水（夏季每周2次），病蟲害防治率≥90%；>4.設(shè)施設(shè)備維護：電梯每月檢修1次，消防設(shè)施每半年檢測1次，水箱每季度清洗1次（需提供檢測報告）；>5.其他服務(wù)：代收快遞（僅限小區(qū)指定地點）、協(xié)助聯(lián)系家政服務(wù)（不承擔連帶責任）。關(guān)鍵要點：1.服務(wù)等級：需明確參考的行業(yè)標準（如一級/二級/三級），避免“服務(wù)質(zhì)量不達標”時無法舉證；2.量化指標：用“每日1次”“每季度1次”“≥90%”等具體數(shù)值替代“及時”“定期”等模糊表述；3.額外服務(wù)：明確“增值服務(wù)”的范圍及責任（如代收快遞是否收費、是否承擔物品丟失責任）。（四）服務(wù)費用：“錢賬清晰”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)條款示例：>1.收費標準：住宅物業(yè)按建筑面積______元/平方米/月收??；商業(yè)物業(yè)按______元/平方米/月收取（注：需符合《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，實行政府指導價的項目需備案）；>2.支付方式：甲方應(yīng)于每月10日前支付當月物業(yè)費，逾期支付的，按日萬分之______支付違約金（不超過LPR的4倍，避免過高無效）；>3.費用調(diào)整：若遇物價上漲或服務(wù)成本增加，乙方需提前60日書面通知甲方，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后調(diào)整（依據(jù)《民法典》第九百四十三條）；>4.公攤費用：公共水電費、電梯維護費等公攤費用按實際發(fā)生額分攤，每月公示明細（需附《公攤費用計算方式》作為附件二）。關(guān)鍵要點：1.收費合法性：實行政府指導價的項目（如普通住宅）需符合當?shù)匚飪r部門的規(guī)定，商業(yè)物業(yè)可協(xié)商定價；2.違約金約定：避免“過高”（如日萬分之五以上），否則可能被法院調(diào)整；3.公示義務(wù)：公攤費用需每月公示，未公示的，業(yè)主可拒絕支付（依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十三條）。（五）物業(yè)的使用與維護：“權(quán)責分明”的重要保障條款示例：>1.甲方義務(wù)：不得擅自改變房屋用途（如住宅改商業(yè)），不得損壞共用設(shè)施設(shè)備；裝修前需向乙方提交裝修方案，遵守《裝修管理協(xié)議》（附件三）；>2.乙方義務(wù)：定期檢查共用設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時維修（一般故障24小時內(nèi)修復，重大故障72小時內(nèi)修復）；需建立《物業(yè)檔案》（包括設(shè)施設(shè)備臺賬、維修記錄等），供甲方查詢；>3.維修責任劃分：>-專有部分（如業(yè)主家中水管）：由甲方負責維修，乙方可提供有償服務(wù)；>-共用部分（如小區(qū)主水管）：由乙方負責維修，費用從專項維修資金中列支（需符合《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定）。關(guān)鍵要點：1.裝修管理：需附《裝修管理協(xié)議》，明確裝修時間、禁止行為（如拆改承重墻）及違約責任；2.維修時效：明確“響應(yīng)時間”與“修復時間”，避免“拖延維修”引發(fā)的糾紛；3.專項維修資金：明確使用流程（如需業(yè)主大會表決），避免乙方擅自挪用。（六）合同期限與終止：“退出機制”的明確約定條款示例：>1.合同期限：自______年______月______日起至______年______月______日止，期限屆滿前60日，雙方可協(xié)商續(xù)簽；>2.提前終止條件：>-乙方未履行主要義務(wù)（如連續(xù)3個月未提供清潔服務(wù)），甲方可提前30日書面通知解除合同，乙方需承擔違約金______元；>-甲方未支付物業(yè)費超過6個月，乙方可提前60日書面通知解除合同，甲方需支付拖欠的物業(yè)費及違約金；>3.交接義務(wù)：合同終止后15日內(nèi)，乙方需向甲方移交物業(yè)檔案、專項維修資金賬目及其他相關(guān)資料（依據(jù)《民法典》第九百四十九條）。關(guān)鍵要點：1.期限屆滿續(xù)簽：需提前協(xié)商，避免“事實服務(wù)”引發(fā)的費用爭議；2.解除權(quán)約定：明確“根本違約”的情形（如連續(xù)3個月未服務(wù)），避免“任意解除”的風險；3.交接程序：明確移交資料的范圍及時間，避免乙方“失聯(lián)”導致的后續(xù)問題。（七）違約責任：“風險防控”的最后防線條款示例：>1.乙方違約：若未達到服務(wù)標準（如清潔次數(shù)不足），甲方可要求乙方整改，整改后仍未達標，可扣減當月物業(yè)費的______%（不超過10%，避免過高）；若因乙方過錯導致甲方財產(chǎn)損失（如電梯故障導致業(yè)主受傷），乙方需承擔賠償責任；>2.甲方違約：未按時支付物業(yè)費的，需按日萬分之______支付違約金；擅自改變房屋用途的，乙方可要求恢復原狀，承擔違約金______元。關(guān)鍵要點：1.違約情形具體化：避免“一方違約需承擔全部責任”的模糊表述；2.賠償范圍明確：如“財產(chǎn)損失”需包括直接損失（如家具損壞）與間接損失（如因維修導致的租房費用），但需舉證；3.違約金合理性：需與實際損失掛鉤，避免“懲罰性違約金”被法院調(diào)整。（八）其他條款：“細節(jié)決定成敗”1.爭議解決：約定“向有管轄權(quán)的人民法院起訴”或“提交XX仲裁委員會仲裁”（需明確仲裁委員會名稱）；2.通知方式：明確“書面通知”的送達方式（如郵寄、公告），未送達的，視為未通知；3.附件效力：約定“本合同附件與正文具有同等法律效力”，附件包括《物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備清單》《公攤費用計算方式》《裝修管理協(xié)議》等。三、物業(yè)管理合同簽訂技巧：從調(diào)研到履約的全流程防控（一）前期調(diào)研：選對“靠譜”的物業(yè)公司1.查資質(zhì)：通過“全國物業(yè)管理公共服務(wù)平臺”查詢物業(yè)公司的資質(zhì)等級、有效期及過往項目；2.看口碑：通過“業(yè)主論壇”“大眾點評”等平臺了解該物業(yè)公司的服務(wù)評價（如“是否及時維修”“是否亂收費”）；3.驗業(yè)績：要求物業(yè)公司提供過往項目的《物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主滿意度調(diào)查》（需加蓋公章）。（二）明確需求：避免“簽后后悔”1.列出核心需求：如“24小時安?！薄岸ㄆ诰G化養(yǎng)護”“快遞代收”，將這些需求寫入合同；2.拒絕“捆綁服務(wù)”：如物業(yè)公司要求“必須購買其提供的家政服務(wù)”，可明確拒絕，寫入“乙方不得強制甲方接受增值服務(wù)”。（三）審查條款：警惕“格式合同陷阱”1.識別格式條款：如“最終解釋權(quán)歸乙方所有”“乙方不承擔任何責任”等，根據(jù)《民法典》第四百九十七條，此類條款無效；2.修改不公平條款：如“甲方不得提前解除合同”，可修改為“甲方有權(quán)在乙方根本違約時提前解除合同”；3.留存修改痕跡：若對合同條款進行修改，需雙方簽字蓋章確認（如在修改處加蓋公章/手?。?。（四）明確責任：避免“模糊地帶”1.問清“責任邊界”：如“小區(qū)內(nèi)車輛被盜，乙方是否承擔責任？”，需寫入“乙方盡到巡邏義務(wù)的，不承擔責任；未盡到的，承擔______%的賠償責任”；2.確認“維修流程”：如“水管漏水，乙方多久能到？”，需寫入“接到報修后30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，一般故障24小時內(nèi)修復”。（五）關(guān)注費用：避免“隱性收費”1.核對“收費清單”：要求物業(yè)公司提供《物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成表》（如清潔費占20%、安保費占30%等）；2.拒絕“不合理收費”：如“裝修保證金”（需符合當?shù)匾?guī)定，且應(yīng)在裝修結(jié)束后退還）、“公攤水電費”（需每月公示明細）。（六）保留證據(jù)：防患于未然1.保存合同原件：最好保留2份（甲方1份，乙方1份），避免“合同丟失”引發(fā)的爭議；2.記錄溝通過程：如與物業(yè)公司的微信聊天記錄、電話錄音（需明確對方身份），可作為后續(xù)維權(quán)的證據(jù)；3.留存服務(wù)記錄：如物業(yè)公司的《維修記錄》《清潔記錄》，若未達到服務(wù)標準，可作為扣減物業(yè)費的依據(jù)。四、常見誤區(qū)規(guī)避：避免踩入“合同陷阱”誤區(qū)1：“格式合同不能修改”糾正：根據(jù)《民法典》第四百六十九條，當事人可以協(xié)商修改格式條款。若物業(yè)公司拒絕修改，業(yè)主可拒絕簽訂合同。誤區(qū)2：“服務(wù)標準口頭約定就行”糾正：口頭約定無法舉證，需將服務(wù)標準寫入合同（如“每日清潔1次”），否則“服務(wù)質(zhì)量不達標”時無法維權(quán)。誤區(qū)3：“物業(yè)費越高服務(wù)越好”糾正：物業(yè)費高低與服務(wù)質(zhì)量無關(guān)，需看“服務(wù)內(nèi)容與標準”是否匹配。如一級服務(wù)標準的物業(yè)費可能低于二級，但服務(wù)質(zhì)量更好。誤區(qū)4：“合同終止后不用交接”糾正：根據(jù)《民法典》第九百四十九條，物業(yè)公司需移交物業(yè)檔案、專項維修資金賬目等資料，未移交的，業(yè)主可起訴要求履行。五、結(jié)語：以合同為綱，構(gòu)建和諧物業(yè)關(guān)系物業(yè)管理合同是業(yè)主與物業(yè)公司之間的“契約橋梁”，