一、引言：中介服務(wù)合同的法律地位與風險防范價值根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百六十一條規(guī)定，中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。在房地產(chǎn)交易中，中介服務(wù)合同是規(guī)范委托人與中介機構(gòu)權(quán)利義務(wù)的核心文件，其作用在于：1.明確邊界：界定中介服務(wù)的內(nèi)容、范圍與報酬標準，避免“服務(wù)不到位”或“亂收費”糾紛；2.防范欺詐：通過條款約束中介機構(gòu)的如實報告義務(wù)，防止隱瞞物業(yè)瑕疵（如抵押、查封）等違法行為；3.解決爭議：預(yù)設(shè)違約責任與爭議解決方式，降低后續(xù)維權(quán)成本。本文結(jié)合《民法典》及房地產(chǎn)交易實踐，提供通用版房地產(chǎn)中介服務(wù)合同范本，并對關(guān)鍵條款進行專業(yè)解讀，助力雙方規(guī)避風險。二、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同范本（通用版）合同編號：__________簽訂日期：______年____月____日簽訂地點：__________市__________區(qū)（一）總則本合同由以下雙方自愿簽訂，共同遵守《民法典》及相關(guān)法律法規(guī)：1.委托人（以下簡稱“甲方”）：自然人：姓名__________，性別__________，民族__________，住址__________，聯(lián)系方式__________；法人/其他組織：名稱__________，統(tǒng)一社會信用代碼__________，住所地__________，法定代表人__________，聯(lián)系方式__________。2.中介機構(gòu)（以下簡稱“乙方”）：名稱__________，統(tǒng)一社會信用代碼__________，住所地__________，法定代表人__________，聯(lián)系方式__________；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證號：__________（若為租賃/買賣中介，需具備此證）。（二）委托事項1.服務(wù)類型：□房屋買賣居間□房屋租賃居間（請勾選）；2.標的物業(yè)信息：地址：__________市__________區(qū)__________路__________號__________小區(qū)__________棟__________單元__________室；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：□商品房□經(jīng)濟適用房□其他__________；建筑面積：__________平方米（以不動產(chǎn)權(quán)證登記為準）；不動產(chǎn)權(quán)證號：__________（若未取得，需注明“未辦理”）。3.委托權(quán)限：□獨家委托（甲方不得再委托其他中介機構(gòu)提供同類服務(wù)）□非獨家委托（甲方可委托其他中介機構(gòu)）。（三）中介服務(wù)內(nèi)容乙方應(yīng)向甲方提供以下服務(wù)（可根據(jù)實際情況增減）：1.為甲方提供符合其需求的房源/客源信息（需確保信息真實、準確）；2.協(xié)助甲方查看標的物業(yè)（如需）；3.促成甲方與交易對方（買方/承租方）簽訂《房屋買賣合同》/《房屋租賃合同》；4.協(xié)助甲方辦理標的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)過戶/租賃登記備案手續(xù)（包括但不限于準備材料、陪同辦理）；5.提供交易過程中的法律咨詢服務(wù)（如稅費計算、合同條款解釋）。（四）服務(wù)費用及支付方式1.傭金計算方式：若為房屋買賣：傭金=成交總價×______%（建議不超過當?shù)匦袠I(yè)指導(dǎo)標準，如1%-2%）；若為房屋租賃：傭金=1個月租金（或雙方約定的其他比例）。2.支付條件：乙方促成甲方與交易對方簽訂《房屋買賣合同》/《房屋租賃合同》后______日內(nèi)，甲方向乙方支付全部傭金；若雙方約定“完成產(chǎn)權(quán)過戶/租賃備案后支付”，需明確：“甲方應(yīng)在標的物業(yè)產(chǎn)權(quán)過戶至買方名下/租賃備案完成后______日內(nèi)支付傭金”（此約定優(yōu)先于《民法典》第九百六十三條的“促成合同成立即支付”，需雙方自愿）。3.其他費用：評估費、工本費、稅費等第三方費用，由______方承擔（需明確，避免后續(xù)爭議）；乙方不得賺取差價（《民法典》第九百六十四條規(guī)定：“中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用”）。（五）雙方權(quán)利與義務(wù)1.甲方的權(quán)利與義務(wù)（1）權(quán)利：要求乙方如實報告標的物業(yè)的情況（如產(chǎn)權(quán)狀況、抵押查封情況、房屋瑕疵等）；拒絕乙方提供的不符合要求的服務(wù)（如虛假房源）。（2）義務(wù)：向乙方提供真實、準確的信息（如房屋產(chǎn)權(quán)情況、個人身份信息）；配合乙方開展中介工作（如陪同看房、提供相關(guān)材料）；按照本合同約定支付傭金及其他費用。2.乙方的權(quán)利與義務(wù)（1）權(quán)利：要求甲方提供真實信息；按照本合同約定收取傭金。（2）義務(wù)：如實報告與訂立合同有關(guān)的重要事實（如標的物業(yè)的抵押、查封、租賃情況）；保守甲方的商業(yè)秘密或個人隱私（如甲方的房價預(yù)期、聯(lián)系方式）；不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況（否則需承擔賠償責任，詳見《民法典》第九百六十二條）；協(xié)助甲方解決交易過程中的問題（如與對方協(xié)商合同條款）。（六）違約責任1.甲方違約：甲方逾期支付傭金的，每逾期一日，按未支付金額的______‰（建議萬分之三至萬分之五）向乙方支付違約金；甲方“跳單”（繞過乙方與交易對方訂立合同）的，需向乙方支付全部傭金（詳見《民法典》第九百六十五條）；甲方提供虛假信息導(dǎo)致乙方損失的，需承擔賠償責任。2.乙方違約：乙方故意隱瞞重要信息（如標的物業(yè)被查封）導(dǎo)致甲方損失的，需賠償甲方的全部損失（包括直接損失與間接損失），且不得請求支付傭金；乙方未完成本合同約定的服務(wù)內(nèi)容（如未協(xié)助辦理過戶），甲方有權(quán)要求減少傭金（如減少______%）；乙方賺取差價的，甲方有權(quán)要求乙方返還差價，并承擔______元違約金。（七）爭議解決方式本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按以下第______種方式解決：1.提交__________仲裁委員會仲裁（仲裁一裁終局，效率高，但需雙方一致同意）；2.向有管轄權(quán)的人民法院起訴（管轄法院：標的物業(yè)所在地法院或被告住所地法院）。（八）其他條款1.保密條款：雙方應(yīng)對本合同內(nèi)容及交易過程中知悉的對方信息（如房價、客源）保密，未經(jīng)對方書面同意，不得向第三方披露；2.通知條款：一方聯(lián)系方式變更的，應(yīng)在______日內(nèi)書面通知對方，否則視為未變更；3.合同生效：本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力；4.補充條款：____________________（如“乙方應(yīng)在______日內(nèi)提供標的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)查詢報告”）。甲方（簽字/蓋章）：__________乙方（蓋章）：__________法定代表人（簽字）：__________三、關(guān)鍵條款專業(yè)說明與風險提示（一）“委托事項”條款：明確服務(wù)邊界與標的物業(yè)信息風險點：若標的物業(yè)信息描述不清（如“XX小區(qū)1棟2單元301”未注明具體區(qū)、路），可能導(dǎo)致后續(xù)交易糾紛（如指向錯誤的房屋）；應(yīng)對策略：務(wù)必填寫標的物業(yè)的不動產(chǎn)權(quán)證登記信息（如地址、證號），并附上復(fù)印件作為合同附件。（二）“中介服務(wù)內(nèi)容”條款：細化服務(wù)標準避免模糊風險點：若僅約定“協(xié)助辦理過戶”，未明確具體環(huán)節(jié)（如“協(xié)助準備材料”“陪同到不動產(chǎn)登記中心辦理”），可能導(dǎo)致乙方拖延或拒絕提供服務(wù)；應(yīng)對策略：將服務(wù)內(nèi)容細化到“動作層面”，如“乙方應(yīng)在簽訂合同后3日內(nèi)協(xié)助甲方準備過戶材料（包括身份證、不動產(chǎn)權(quán)證、買賣合同），并于______年____月____日前陪同甲方到XX區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)”。（三）“服務(wù)費用”條款：傭金比例、支付條件與法律依據(jù)法律依據(jù)：《民法典》第九百六十三條規(guī)定，“中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當支付報酬”；風險點：若約定“完成過戶后支付傭金”，需明確“過戶完成”的標準（如“不動產(chǎn)權(quán)證登記至買方名下”），避免乙方以“未完成”為由拒絕提供后續(xù)服務(wù)；應(yīng)對策略：若甲方擔心“付了傭金后乙方不辦事”，可約定“分階段支付”（如簽訂合同后支付50%，過戶完成后支付50%）。（四）“如實報告義務(wù)”條款：中介方的核心法定義務(wù)法律依據(jù)：《民法典》第九百六十二條規(guī)定，“中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當承擔賠償責任”；風險點：若乙方隱瞞標的物業(yè)的抵押、查封情況，導(dǎo)致甲方購買后無法過戶，甲方可要求乙方賠償全部損失（如已支付的房款、稅費、利息）；應(yīng)對策略：在合同中約定“乙方應(yīng)在簽訂合同前向甲方提供標的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)查詢報告（由不動產(chǎn)登記中心出具）”，并將該報告作為合同附件。（五）“違約責任”條款：違約情形與賠償范圍的設(shè)定技巧違約金比例：逾期支付傭金的違約金建議設(shè)定為“日萬分之三至萬分之五”（符合司法實踐中的合理范圍，過高可能被法院調(diào)整）；“跳單”條款：根據(jù)《民法典》第九百六十五條，“跳單”的認定需滿足三個條件：①甲方接受了乙方的中介服務(wù)；②甲方利用了乙方提供的交易機會或媒介服務(wù)；③甲方繞過乙方與對方訂立合同。因此，合同中可約定“甲方在接受乙方服務(wù)后6個月內(nèi)，繞過乙方與乙方介紹的客源/房源訂立合同的，視為跳單，應(yīng)支付全部傭金”。（六）“爭議解決”條款：仲裁與訴訟的選擇策略仲裁vs訴訟：仲裁：一裁終局，效率高，但需雙方一致同意，且仲裁費用可能高于訴訟；訴訟：兩審終審，時間長，但更權(quán)威，且管轄法院明確（標的物業(yè)所在地法院）；應(yīng)對策略：若雙方希望快速解決爭議，可選擇仲裁；若擔心仲裁結(jié)果不公，可選擇訴訟。四、簽訂合同前的注意事項（一）審查中介機構(gòu)資質(zhì)要求乙方提供營業(yè)執(zhí)照（需包含“房地產(chǎn)經(jīng)紀”經(jīng)營范圍）、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證（部分地區(qū)要求，如北京、上海）；避免與“無資質(zhì)”中介合作（如個人經(jīng)紀人），否則可能無法保障服務(wù)質(zhì)量。（二）確認標的物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況要求乙方提供不動產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，并到不動產(chǎn)登記中心查詢（可通過“政務(wù)服務(wù)網(wǎng)”線上查詢）；重點確認：①產(chǎn)權(quán)是否清晰（無抵押、查封）；②是否為共有財產(chǎn)（需全體共有人同意）；③是否符合交易條件（如經(jīng)濟適用房需滿5年）。（三）明確服務(wù)費用的所有構(gòu)成要求乙方列出所有費用清單（如傭金、評估費、工本費），并明確承擔方；拒絕乙方的“隱性收費”（如“過戶費”“服務(wù)費”未在合同中約定）。（四）注意合同的“獨家”與“非獨家”約定若選擇“獨家委托”，需明確“獨家期限”（如3個月），并約定“期限內(nèi)未促成交易的，可解除合同”；若選擇“