2025年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，需明確的核心內(nèi)容不包括（）。A.物業(yè)共用部位的使用規(guī)則B.業(yè)主裝飾裝修房屋的規(guī)范C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利目標(biāo)D.業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的公共環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任答案：C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定，臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)包括物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，不涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利目標(biāo)。2.某小區(qū)已交付業(yè)主專有部分建筑面積占比65%，首批業(yè)主入住滿2年，若需召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)滿足的法定條件是（）。A.專有部分占建筑物總面積50%以上且業(yè)主人數(shù)占比50%以上的業(yè)主提議B.建設(shè)單位或10%以上業(yè)主向街道辦事處提出申請(qǐng)C.專有部分占建筑物總面積20%以上且業(yè)主人數(shù)占比20%以上的業(yè)主聯(lián)名D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案后組織答案：B解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十條規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召開，建設(shè)單位或10%以上業(yè)主可向其提出申請(qǐng)。3.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用，下列符合規(guī)定的是（）。A.小區(qū)電梯維修需使用維修資金，經(jīng)專有部分占建筑物總面積60%且業(yè)主人數(shù)60%的業(yè)主同意B.維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案C.屋面防水工程保修期內(nèi)出現(xiàn)滲漏，使用維修資金進(jìn)行維修D(zhuǎn).維修資金利息轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用，不計(jì)入業(yè)主分戶賬答案：A解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，使用維修資金需雙三分之二業(yè)主同意（面積和人數(shù)）；保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)維修費(fèi)用（C錯(cuò)誤）；劃轉(zhuǎn)前由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出使用方案（B錯(cuò)誤）；利息應(yīng)計(jì)入分戶賬（D錯(cuò)誤）。4.前期物業(yè)服務(wù)合同終止的法定情形是（）。A.業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效B.建設(shè)單位與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致解除合同C.小區(qū)入住率達(dá)到80%以上D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)連續(xù)2年虧損答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同生效的，前期合同終止。5.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將物業(yè)承接查驗(yàn)資料移交業(yè)主委員會(huì)，根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是（）。A.由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款B.向業(yè)主委員會(huì)支付資料保管費(fèi)，每日500元C.業(yè)主委員會(huì)可直接起訴要求賠償損失D.由街道辦事處介入調(diào)解，無(wú)需行政處罰答案：A解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第三十五條規(guī)定，未按規(guī)定移交資料的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。6.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，需滿足的法定條件是（）。A.經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意B.向物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案并繳納經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)C.取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可D.經(jīng)業(yè)主委員會(huì)2/3以上委員同意答案：A解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。7.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告的內(nèi)容不包括（）。A.物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算B.物業(yè)服務(wù)資金的收支情況C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)分配方案D.物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余或不足的情況答案：C解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十二條規(guī)定，酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年不少于一次公布收支情況，包括預(yù)決算、收支明細(xì)、結(jié)余或不足，但不涉及企業(yè)內(nèi)部利潤(rùn)分配。8.某小區(qū)電梯困人事件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援，造成業(yè)主受傷。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是（）。A.由業(yè)主自行承擔(dān)全部損失B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)主要賠償責(zé)任C.建設(shè)單位承擔(dān)連帶賠償責(zé)任D.電梯維保單位承擔(dān)全部責(zé)任答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。電梯屬于共用設(shè)施，物業(yè)負(fù)有管理責(zé)任。9.關(guān)于業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的情形，下列不屬于法定情形的是（）。A.因犯罪被判處有期徒刑，執(zhí)行期滿未逾3年B.拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)催告仍不交納C.以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職D.因疾病喪失履行職責(zé)能力答案：A解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十六條規(guī)定，委員資格終止情形包括：不再是業(yè)主；喪失民事行為能力；被依法限制人身自由；拒不履行業(yè)主義務(wù)；連續(xù)3次缺席會(huì)議；辭職；其他原因。犯罪判刑不屬于直接終止情形（未規(guī)定執(zhí)行期滿限制）。10.新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)（）的方式進(jìn)行。A.協(xié)議選聘B.公開招標(biāo)C.邀請(qǐng)招標(biāo)D.競(jìng)爭(zhēng)性談判答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可協(xié)議選聘。但題干為“新建住宅物業(yè)”，默認(rèn)應(yīng)公開招標(biāo)。11.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新選聘的企業(yè)應(yīng)在（）內(nèi)與原企業(yè)完成物業(yè)交接。A.15日B.30日C.45日D.60日答案：B解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第三十三條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到解聘通知之日起10日內(nèi)，辦理交接手續(xù)；新企業(yè)應(yīng)在合同簽訂后30日內(nèi)完成承接查驗(yàn)。12.下列行為中，屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》禁止的是（）。A.業(yè)主占用公共樓道堆放個(gè)人物品B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將保潔服務(wù)分包給專業(yè)公司C.建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心D.業(yè)主委員會(huì)與未取得資質(zhì)的企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益（A禁止）；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將專項(xiàng)服務(wù)分包（B允許）；建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)公共設(shè)施（C允許）；2018年取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，D不禁止。13.住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)，由（）根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。A.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門B.省級(jí)人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同財(cái)政部門C.市級(jí)人民政府D.縣級(jí)人民政府答案：B解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第七條規(guī)定，商品住宅的交存標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門確定。14.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（）內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。A.5日B.10日C.15日D.30日答案：D解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故發(fā)生時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取的首要措施是（）。A.立即通知業(yè)主委員會(huì)B.組織力量實(shí)施救援C.保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)D.向有關(guān)行政管理部門報(bào)告答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故發(fā)生時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。首要措施是組織救援。16.某小區(qū)共有200戶業(yè)主，專有部分總面積20000平方米。業(yè)主大會(huì)擬決定使用維修資金對(duì)電梯進(jìn)行改造，需通過(guò)的最低投票權(quán)數(shù)是（）。A.專有部分面積10000平方米且業(yè)主人數(shù)100戶B.專有部分面積13334平方米且業(yè)主人數(shù)134戶C.專有部分面積15000平方米且業(yè)主人數(shù)150戶D.專有部分面積20000平方米且業(yè)主人數(shù)200戶答案：B解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，使用維修資金需專有部分面積占比2/3以上且業(yè)主人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)同意。即總需面積20000×2/3≈13334㎡，人數(shù)200×2/3≈134戶，參與后同意只需過(guò)半數(shù)（即13334/2≈6667㎡和134/2≈67戶），但題目問(wèn)“通過(guò)的最低投票權(quán)數(shù)”，實(shí)際需雙2/3參與后雙過(guò)半，因此最低通過(guò)數(shù)為參與的雙2/3中的雙過(guò)半，即總需面積≥13334×1/2=6667㎡（但需滿足總參與面積≥13334㎡），但通常題目簡(jiǎn)化為雙2/3同意，此處按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條，需雙2/3業(yè)主同意，因此選B（20000×2/3≈13334㎡，200×2/3≈134戶）。17.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同中，關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)歸屬，正確的是（）。A.歸建設(shè)單位所有B.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有C.歸全體業(yè)主共有D.按合同約定確定答案：C解析：《民法典》第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有（除屬于城鎮(zhèn)公共道路、綠地或明示屬于個(gè)人的外）。18.業(yè)主對(duì)公布的業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有異議的，可在（）內(nèi)提出書面異議并要求復(fù)核。A.3日B.5日C.7日D.10日答案：C解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十八條規(guī)定，業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄有異議的，可以在會(huì)議記錄公示后7日內(nèi)提出書面異議。19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水費(fèi)、電費(fèi)時(shí)，（）。A.可向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)B.不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)C.可與供水、供電單位協(xié)商分成D.需將代收費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。20.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目等信息，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，應(yīng)（）。A.由業(yè)主委員會(huì)責(zé)令限期改正B.由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告C.由街道辦事處通報(bào)批評(píng)D.處5000元以上2萬(wàn)元以下罰款答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定，未履行信息公示義務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）21.下列屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的有（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人D.籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金E.決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的薪酬制度答案：ABCD解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)包括：制定修改管理規(guī)約；選舉更換業(yè)委會(huì)；選聘解聘物業(yè)；籌集使用維修資金；改建重建建筑物；改變共有部分用途或利用共有部分經(jīng)營(yíng)；其他重大事項(xiàng)。E屬于企業(yè)內(nèi)部事務(wù)。22.住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍包括（）。A.屋頂防水工程維修（保修期外）B.單元門電子鎖更換C.業(yè)主自用陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄維修D(zhuǎn).小區(qū)綠化景觀改造E.電梯控制系統(tǒng)升級(jí)答案：ABDE解析：維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造（C為業(yè)主自用部分，由業(yè)主自行承擔(dān)）。23.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容有（）。A.服務(wù)事項(xiàng)B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取方式D.物業(yè)共用部位的經(jīng)營(yíng)與收益分配E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投資計(jì)劃答案：ABCD解析：《民法典》第九百三十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收取方式、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、交接等條款。E屬于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)，不屬合同內(nèi)容。24.建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中應(yīng)履行的義務(wù)包括（）。A.提供物業(yè)竣工總平面圖B.提供共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料C.解決查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題D.向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)檔案資料E.承擔(dān)物業(yè)承接查驗(yàn)的全部費(fèi)用答案：ABCD解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第九條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)提供竣工圖、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料等；第十一條規(guī)定，應(yīng)及時(shí)解決查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題；第十二條規(guī)定，應(yīng)移交檔案資料。費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定（E錯(cuò)誤）。25.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況B.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同D.決定專項(xiàng)維修資金的使用方案E.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施答案：ABCE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)委會(huì)職責(zé)包括召集業(yè)主大會(huì)、簽訂合同、了解意見、監(jiān)督合同、監(jiān)督規(guī)約等。決定維修資金使用屬于業(yè)主大會(huì)職責(zé)（D錯(cuò)誤）。26.下列行為中，屬于損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的有（）。A.業(yè)主在公共走廊安裝私人鞋柜B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將小區(qū)路燈更換為低功率節(jié)能燈具C.業(yè)主拆除承重墻擴(kuò)大客廳面積D.裝修工人將建筑廢料倒入雨水管網(wǎng)E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共綠地上增設(shè)健身器材答案：ACD解析：A占用公共區(qū)域，C破壞承重結(jié)構(gòu)（共用部位），D堵塞共用設(shè)施，均屬損害行為；B、E屬于正常維護(hù)或改善（B需符合合同約定，E需業(yè)主同意，但題干未提違規(guī)，故不選）。27.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式包括（）。A.政府定價(jià)B.政府指導(dǎo)價(jià)C.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)D.行業(yè)協(xié)會(huì)定價(jià)E.業(yè)主委員會(huì)定價(jià)答案：BC解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。28.關(guān)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開，下列符合規(guī)定的有（）。A.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或書面征求意見的形式B.召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主C.業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告D.業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任主持，主任因故不能履行職責(zé)的，由副主任主持E.業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開答案：ABCDE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十三條、第十四條，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條、第二十三條、第二十九條均規(guī)定了上述內(nèi)容。29.建設(shè)單位在物業(yè)銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主明示的文件包括（）。A.臨時(shí)管理規(guī)約B.前期物業(yè)服務(wù)合同C.物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議D.住宅質(zhì)量保證書E.住宅使用說(shuō)明書答案：ABDE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)向買受人明示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定，應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議是建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的（C錯(cuò)誤）。30.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的禁止行為包括（）。A.擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途B.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地C.擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)D.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)檔案資料E.對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)答案：ABCDE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條、第五十一條、第五十四條、第三十八條及《民法典》第九百四十九條均規(guī)定了上述禁止行為。三、案例分析題（共2題，每題15分）案例一：某小區(qū)于2023年6月交付，共有300戶業(yè)主，專有部分總面積30000平方米。2024年8月，部分業(yè)主反映未成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，擬自行組織召開首次業(yè)主大會(huì)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至2024年12月，已入住業(yè)主200戶（專有部分面積20000平方米），其中100戶（專有部分面積10000平方米）聯(lián)名向街道辦事處提交召開首次業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。街道辦事處于2025年1月組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組公示了業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)及所擁有的專有部分面積，確定會(huì)議時(shí)間為2025年3月15日，采用書面征求意見形式。會(huì)議期間，共回收有效表決票180張（專有部分面積18000平方米），其中同意選舉業(yè)主委員會(huì)的150張（面積15000平方米），同意《管理規(guī)約》的160張（面積16000平方米）。問(wèn)題：1.首次業(yè)主大會(huì)召開是否符合法定條件？說(shuō)明理由。（5分）2.業(yè)主委員會(huì)選舉和《管理規(guī)約》通過(guò)是否有效？說(shuō)明理由。（10分）答案：1.符合法定條件。根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十條，首次業(yè)主大會(huì)可由10%以上業(yè)主提出申請(qǐng)。小區(qū)共300戶，10%為30戶，本次100戶聯(lián)名申請(qǐng)，符合條件；且已交付專有部分面積超過(guò)50%（30000×50%=15000㎡，實(shí)際20000㎡），符合召開首次業(yè)主大會(huì)的法定條件。2.（1）業(yè)主委員會(huì)選舉有效。根據(jù)《民法典》第二百七十八條，選舉業(yè)主委員會(huì)需專有部分面積占比2/3以上且業(yè)主人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)同意。參與表決業(yè)主180戶（占總300戶的60%，超過(guò)2/3的200戶？不，2/3是200戶，180戶未達(dá)2/3？此處需更正：總業(yè)主300戶，2/3為200戶，參與表決180戶未達(dá)2/3，因此參與人數(shù)不足，選舉無(wú)效。（正確解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。本題中，總專有部分面積30000㎡，2/3為20000㎡；總業(yè)主300戶，2/3為200戶。參與表決面積18000㎡＜20000㎡，參與人數(shù)180戶＜200戶，未達(dá)到參與表決的法定比例，因此業(yè)主委員會(huì)選舉和《管理規(guī)約》通過(guò)均無(wú)效。）案例二：2025年1月，某小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)電梯頻繁故障，要求使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行大修。經(jīng)核查，該小區(qū)維修資金已劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理，賬戶余額80萬(wàn)元。業(yè)主委員會(huì)委托第三方機(jī)構(gòu)出具了電梯維修方案，預(yù)算60萬(wàn)元。業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)公告欄公示了維修方案和費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)，7日后召開業(yè)主大會(huì)，采用書面表決方式。表決結(jié)果：專有部分面積占比55%的業(yè)主（占總?cè)藬?shù)58%）同意，45%反對(duì)。業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為已通過(guò)表決，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修。部分反對(duì)業(yè)主以“未達(dá)到法定表決比例”為由，向法院提起訴訟，要求撤銷維修決定。問(wèn)題：1.業(yè)主委員會(huì)的表決程序是否合法？說(shuō)明理由。（7分）2.法院應(yīng)如何判決？說(shuō)明依據(jù)。（8分）答案：1.不合法。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條，使用維修資金需由專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。本案中，同意業(yè)主的專有部分面積占比55%（未達(dá)2/3的66.67%），人數(shù)占比58%（未達(dá)2/3的66.67%），未達(dá)到雙2/3的法定表決比例，表決程序不合法。2.法院應(yīng)判決撤銷維修決定。依據(jù)《民法典》第二百八十條，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力；但決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。本案中，維修決定未達(dá)到法定表決比例，程序違法，侵害了反對(duì)業(yè)主的合法權(quán)益，法院應(yīng)支持撤銷。四、簡(jiǎn)答題（共5題，每題6分）31.簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。答案：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；（5）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維