物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)例引言物業(yè)管理服務(wù)合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，其內(nèi)容的完整性、條款的明確性直接影響后續(xù)服務(wù)質(zhì)量與糾紛解決效率。本文結(jié)合《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，通過(guò)框架解析+實(shí)例示范+注意事項(xiàng)的結(jié)構(gòu)，為讀者提供一份專(zhuān)業(yè)、實(shí)用的合同模板及簽訂指引。一、物業(yè)管理服務(wù)合同的核心框架根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條、第三十五條規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)包含以下核心要素（見(jiàn)表1）：**要素****說(shuō)明**合同主體明確甲方（業(yè)主委員會(huì)/全體業(yè)主）、乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的名稱(chēng)、法定代表人、聯(lián)系方式物業(yè)項(xiàng)目概況物業(yè)名稱(chēng)、地址、建筑面積、規(guī)劃用途（住宅/商業(yè)/辦公）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)服務(wù)（保潔、綠化、安保、設(shè)施設(shè)備維護(hù)）、增值服務(wù)（社區(qū)活動(dòng)、代收快遞）及對(duì)應(yīng)的量化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)期限起始日期、終止日期（通常1-3年），及續(xù)期條件服務(wù)費(fèi)用計(jì)費(fèi)方式（包干制/酬金制）、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡/月）、繳費(fèi)周期、調(diào)整機(jī)制雙方權(quán)利義務(wù)甲方（按時(shí)繳費(fèi)、配合管理）、乙方（提供合格服務(wù)、公示賬目）違約責(zé)任違約情形（未達(dá)標(biāo)、逾期繳費(fèi)）、違約金計(jì)算方式（量化比例）爭(zhēng)議解決仲裁/訴訟的管轄約定附則合同生效條件、變更與解除條款、附件（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則、物業(yè)設(shè)施清單）二、關(guān)鍵條款深度解析與實(shí)例示范（一）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)：避免“模糊化”，強(qiáng)調(diào)“量化”法律依據(jù)：《民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。實(shí)例條款：>第四條服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)>1.基礎(chǔ)服務(wù)>（1）保潔服務(wù)：公共區(qū)域（大堂、樓道、電梯、停車(chē)場(chǎng)）每日清掃1次，樓梯扶手每周擦拭2次，垃圾每日清運(yùn)1次；>（2）綠化養(yǎng)護(hù)：草坪每季度修剪1次，灌木每半年修剪1次，花卉每月澆水2次（雨季除外）；>（3）安保服務(wù)：主入口24小時(shí)值班，監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控（無(wú)盲區(qū)），每日?qǐng)@區(qū)巡邏不少于3次；>（4）設(shè)施設(shè)備維護(hù)：電梯每月檢修1次（提供檢修記錄），供水供電系統(tǒng)每季度檢查1次，消防設(shè)施每年檢測(cè)1次（符合消防規(guī)范）。>2.增值服務(wù)（可選）：代收快遞（放置小區(qū)快遞柜）、代訂報(bào)刊、組織社區(qū)親子活動(dòng)（每季度1次）。>3.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參考：符合《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（建住房〔2003〕133號(hào)）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。解析：將“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”轉(zhuǎn)化為可量化的指標(biāo)，便于后續(xù)考核與糾紛舉證（如業(yè)主以“保潔不到位”起訴時(shí)，可通過(guò)“每日清掃記錄”“監(jiān)控錄像”證明履約情況）。（二）服務(wù)費(fèi)用：明確“計(jì)費(fèi)方式”與“調(diào)整機(jī)制”法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)例條款：>第五條服務(wù)費(fèi)用>1.計(jì)費(fèi)方式：本合同采用包干制（注：或“酬金制”，需明確酬金比例），即乙方按約定標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，自負(fù)盈虧（或“酬金制”：乙方收取物業(yè)費(fèi)的10%作為酬金，其余用于物業(yè)服務(wù)支出，每年公示收支明細(xì)）。>2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：>（1）住宅物業(yè)：1.5元/㎡/月（按產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算）；>（2）商業(yè)物業(yè)：3.0元/㎡/月（按產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算）；>（3）停車(chē)位：地上車(chē)位150元/個(gè)/月，地下車(chē)位300元/個(gè)/月（歸全體業(yè)主所有，收益的70%用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，30%用于小區(qū)公共設(shè)施改善）。>3.繳費(fèi)周期：業(yè)主應(yīng)在每月10日前繳納當(dāng)月物業(yè)費(fèi)；逾期未繳的，按每日萬(wàn)分之三支付違約金（注：違約金比例不得超過(guò)LPR的4倍，避免“過(guò)高”被法院調(diào)整）。>4.調(diào)整機(jī)制：若當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)發(fā)布的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）連續(xù)6個(gè)月上漲超過(guò)3%，乙方可提出物業(yè)費(fèi)調(diào)整申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后執(zhí)行（需提前30日書(shū)面通知業(yè)主）。解析：包干制：適合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明確、管理成本穩(wěn)定的小區(qū)，乙方風(fēng)險(xiǎn)較大；酬金制：適合業(yè)主希望“透明化”的小區(qū)，乙方收取固定酬金，收支需公示（如“酬金制”下，乙方需每季度向業(yè)主委員會(huì)提交《物業(yè)服務(wù)收支報(bào)表》）；停車(chē)位收益：根據(jù)《民法典》第二百七十五條，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，其收益分配需明確約定（避免乙方“私吞”公共收益）。（三）雙方權(quán)利義務(wù)：平衡“業(yè)主權(quán)益”與“物業(yè)履職”實(shí)例條款：>第六條甲方權(quán)利義務(wù)>1.權(quán)利：>（1）監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量，有權(quán)要求乙方整改未達(dá)標(biāo)事項(xiàng)（需書(shū)面通知，整改期限不超過(guò)7日）；>（2）審議乙方提交的《物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃》《收支報(bào)表》；>（3）解聘乙方（需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，提前60日書(shū)面通知）。>2.義務(wù)：>（1）督促業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)（對(duì)逾期未繳的業(yè)主，乙方可申請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催繳）；>（2）提供物業(yè)辦公用房（面積不低于50㎡，位于小區(qū)內(nèi)便于服務(wù)的位置）；>（3）配合乙方開(kāi)展維修、養(yǎng)護(hù)工作（如允許乙方進(jìn)入業(yè)主房屋維修公共管道，需提前24小時(shí)通知業(yè)主）。>第七條乙方權(quán)利義務(wù)>1.權(quán)利：>（1）按約定收取物業(yè)費(fèi)；>（2）制止業(yè)主違反《業(yè)主公約》的行為（如違規(guī)裝修、占用公共區(qū)域），并向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告；>（3）提議維修公共設(shè)施（需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)）。>2.義務(wù)：>（1）每月5日前公示上月物業(yè)費(fèi)收支情況（包干制下公示“總收入”“總支出”；酬金制下公示“明細(xì)賬目”）；>（2）每季度向業(yè)主委員會(huì)提交《物業(yè)服務(wù)工作報(bào)告》（包括服務(wù)達(dá)標(biāo)情況、設(shè)施設(shè)備維護(hù)記錄、投訴處理情況）；>（3）對(duì)業(yè)主的投訴在24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，7日內(nèi)處理完畢（如“電梯故障”需立即搶修，最長(zhǎng)不超過(guò)24小時(shí)恢復(fù)使用）。解析：甲方（業(yè)主）的“監(jiān)督權(quán)”需落地（如“每月公示收支”“季度工作報(bào)告”），避免“重權(quán)利、輕義務(wù)”（如“督促業(yè)主繳費(fèi)”是業(yè)主委員會(huì)的法定義務(wù)）；乙方（物業(yè)公司）的“服務(wù)義務(wù)”需具體（如“投訴處理時(shí)限”），避免“拖延履職”（如業(yè)主投訴“水管漏水”，乙方未在7日內(nèi)處理，需承擔(dān)違約責(zé)任）。（四）違約責(zé)任：量化“違約成本”，避免“空泛約定”實(shí)例條款：>第八條違約責(zé)任>1.乙方違約：>（1）若乙方未達(dá)到本合同第四條約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求乙方整改；整改后仍未達(dá)標(biāo)的，甲方可按每月物業(yè)費(fèi)的1%向乙方收取違約金（累計(jì)不超過(guò)當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的5%）；>（2）若乙方擅自提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)拒絕繳納超額部分，并要求乙方退還已收取的超額費(fèi)用；>（3）若乙方因故意或重大過(guò)失造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失（如“安保人員脫崗導(dǎo)致業(yè)主家被盜”），需承擔(dān)賠償責(zé)任（賠償金額以實(shí)際損失為準(zhǔn)，最高不超過(guò)該業(yè)主年度物業(yè)費(fèi)的2倍）。>2.甲方違約：>（1）若業(yè)主委員會(huì)未按約定提供物業(yè)辦公用房，乙方有權(quán)延遲履行服務(wù)義務(wù)，直至辦公用房到位；>（2）若業(yè)主逾期繳納物業(yè)費(fèi)超過(guò)3個(gè)月，乙方可向法院起訴，要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)及違約金（違約金計(jì)算至實(shí)際繳納之日）。解析：違約責(zé)任需“對(duì)等”（如乙方違約需支付違約金，甲方違約也需承擔(dān)責(zé)任）；違約金額需“合理”（如“每月物業(yè)費(fèi)的1%”既具有懲罰性，又不會(huì)因“過(guò)高”被法院撤銷(xiāo)）；明確“故意/重大過(guò)失”的賠償責(zé)任（如“安保脫崗”屬于“重大過(guò)失”，乙方需賠償；若“業(yè)主家被盜”是因“業(yè)主未鎖門(mén)”，乙方無(wú)需賠償）。三、物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)例模板（簡(jiǎn)化版）物業(yè)管理服務(wù)合同甲方：[XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)]（代表全體業(yè)主）法定代表人：[張三]地址：[XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX小區(qū)1號(hào)樓1單元101室]聯(lián)系方式：[010-XXXXXXX]乙方：[XX物業(yè)服務(wù)有限公司]法定代表人：[李四]地址：[XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)XX大廈10層]聯(lián)系方式：[010-XXXXXXX]資質(zhì)證書(shū)：[XX市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（二級(jí)）]，編號(hào)：[XXXXX]根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，甲乙雙方在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上，就XX小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)事宜達(dá)成如下協(xié)議：一、物業(yè)項(xiàng)目概況1.物業(yè)名稱(chēng)：[XX小區(qū)]2.物業(yè)地址：[XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)]3.建筑面積：[____㎡]（其中住宅____㎡，商業(yè)____㎡）4.規(guī)劃用途：[住宅/商業(yè)]二、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)附件1《物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則》）1.基礎(chǔ)服務(wù)：保潔、綠化、安保、設(shè)施設(shè)備維護(hù)（符合《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）；2.增值服務(wù)：代收快遞、代訂報(bào)刊、社區(qū)活動(dòng)（每季度1次）；3.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：詳見(jiàn)附件1。三、服務(wù)期限本合同期限自[202X年X月X日]至[202X年X月X日]，為期[2]年。續(xù)期條件：合同到期前3個(gè)月，若雙方均未提出異議，本合同自動(dòng)續(xù)期1年（最多續(xù)期2次）。四、服務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)附件2《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)清單》）1.計(jì)費(fèi)方式：包干制；2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅1.5元/㎡/月，商業(yè)3.0元/㎡/月，地上車(chē)位150元/個(gè)/月（歸全體業(yè)主所有，收益70%用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金）；3.繳費(fèi)周期：每月10日前繳納當(dāng)月物業(yè)費(fèi)；逾期未繳的，按每日萬(wàn)分之三支付違約金。五、雙方權(quán)利義務(wù)1.甲方權(quán)利：監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量、審議收支報(bào)表、解聘乙方（需業(yè)主大會(huì)表決）；2.甲方義務(wù)：督促業(yè)主繳費(fèi)、提供辦公用房、配合維修工作；3.乙方權(quán)利：收取物業(yè)費(fèi)、制止違規(guī)行為、提議維修公共設(shè)施；4.乙方義務(wù)：每月公示收支、季度提交工作報(bào)告、24小時(shí)響應(yīng)投訴。六、違約責(zé)任1.乙方未達(dá)標(biāo)：按每月物業(yè)費(fèi)1%支付違約金（累計(jì)不超過(guò)5%）；2.乙方擅自提價(jià)：退還超額費(fèi)用，承擔(dān)雙倍超額部分的違約金；3.業(yè)主逾期繳費(fèi)：承擔(dān)每日萬(wàn)分之三的違約金（超過(guò)3個(gè)月可起訴）。七、爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向[XX區(qū)人民法院]起訴（或“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”）。八、附則1.本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效；2.本合同附件（《物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)清單》）與本合同具有同等法律效力；3.本合同未盡事宜，可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。甲方（蓋章）：[XX小區(qū)業(yè)主委員會(huì)]法定代表人（簽字）：[張三]日期：[202X年X月X日]乙方（蓋章）：[XX物業(yè)服務(wù)有限公司]法定代表人（簽字）：[李四]日期：[202X年X月X日]附件1：物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則（略，包含保潔、綠化、安保、設(shè)施設(shè)備維護(hù)的具體標(biāo)準(zhǔn)）附件2：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)清單（略，包含住宅、商業(yè)、停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方式）三、簽訂與履行中的注意事項(xiàng)（一）簽訂前：審查對(duì)方資質(zhì)與信用1.物業(yè)公司資質(zhì)：要求乙方提供《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》（注：2021年起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定已取消，但仍需確認(rèn)其經(jīng)營(yíng)范圍包含“物業(yè)管理服務(wù)”）；2.信用記錄：通過(guò)“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢乙方是否有失信被執(zhí)行人、重大法律糾紛等記錄；3.服務(wù)業(yè)績(jī)：要求乙方提供同類(lèi)小區(qū)的服務(wù)案例（如“XX小區(qū)”的《物業(yè)服務(wù)合同》《業(yè)主滿意度調(diào)查》）。（二）簽訂時(shí)：關(guān)注“細(xì)節(jié)條款”1.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：避免“模糊表述”（如“及時(shí)維修”應(yīng)改為“24小時(shí)內(nèi)修復(fù)”）；2.費(fèi)用透明：若采用酬金制，需明確“酬金比例”（如“10%”）及“公示頻率”（如“每月”）；3.公共收益：明確“公共收益的分配方式”（如“70%補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，30%用于小區(qū)改善”）；4.解除條款：明確“解除合同的條件”（如“乙方連續(xù)3個(gè)月未達(dá)標(biāo)，甲方可解除合同”）及“通知期限”（如“提前60日”）。（三）履行中：保留“履約證據(jù)”1.甲方：保留“服務(wù)質(zhì)量考核記錄”（如“保潔未達(dá)標(biāo)”的照片、“投訴處理記錄”）、“物業(yè)費(fèi)繳納通知”（如“書(shū)面催繳函”）；