一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及常用詞語解釋房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)。是指土地及其附著物，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)按照不同的標準可以劃分為不同的類型。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。房地產(chǎn)市場：主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場，二級市場和三級市場。一級市場是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場。二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個人的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、劃撥的方法，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用。國有土地使用權(quán)證：指經(jīng)土地使用者申請，由各級人民政府頒布發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。土地獲取方式：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出讓是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。劃撥和轉(zhuǎn)讓這兩種方式目前在北京商品房開發(fā)基本不使用。土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施等。居住地使用年限為70年，工業(yè)用、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，倉儲用地50年，綜合用地50年，商業(yè)、旅游娛樂用地40年。三通一平：是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整。七通一平：是指通給水，排水、通電、通路、通訊、通燃氣、通熱力以及場地平整。生地：不具備建設(shè)條件的土地稱為生地熟地：指已具備一定的供水、排水、供電、通訊、通氣、道路等基礎(chǔ)設(shè)施條件和完成地上建筑物、構(gòu)筑物動拆遷的形成建設(shè)用地條件的土地。建設(shè)依據(jù)：建設(shè)需要再相關(guān)部門辦理手續(xù)，具體手續(xù)為《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。加上《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》、《商品房適用說明書》和《商品房質(zhì)量說明書》就是房地產(chǎn)行業(yè)所稱的“五證兩書”。紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用于標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房?？偨ㄖ娣e：所有地上、地下建筑面積的總和。占地面積：占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度：在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。綠化率：項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。商品房：是指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈予及交換的房地產(chǎn)。經(jīng)濟適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟性的適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免了市政配套等費用。商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進行社會活動的人群。小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅多層住宅：6層以下（含6層）的樓房稱為多層住宅躍層房：上、下兩層，戶內(nèi)有樓梯，上下層均夠標準層高。復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為錯層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促）。建筑結(jié)構(gòu)：（1）框架剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。（2）框架結(jié)構(gòu)：梁柱鋼接而成的受力體系，（鋼筋混凝土或者鋼材）預(yù)制柱、梁、板裝配；現(xiàn)澆混凝土柱、梁，預(yù)制板；全現(xiàn)澆鋼筋混凝土板樓：是對建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。塔樓：塔樓是對不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，塔樓一般是指高層建筑。從樓房的平面圖上理解塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是：若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。建筑面積：指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平投影面積。套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。公攤面積：指每套（單元）商品房依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積。在日常使用中，一般也簡稱公攤面積或公攤。包括：1、公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%得房率：套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。板樓80%、塔樓75%、寫字樓70%、65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺面積層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高：指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離?？衫斫鉃椋合聦拥匕迕婊驑前迳媳砻娴缴蠈訕前逑卤砻嬷g的距離，樓梯凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示。凈高=層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫凈高。開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度進深：一幢建筑物房子從前墻皮到后墻皮的距離長度期房：人們習慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房?，F(xiàn)房：現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一次性稅收。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的一個專門稅種，也是購房過程中購房者付稅最大的一次稅費。公共維修基金：用于住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護的費用。6層以內(nèi)100元每平米，6層以上200元每平米。起租期：出租房屋開始計收房租的日期。免租期：發(fā)展商或業(yè)主給予客戶在租憑期限內(nèi)免于交納租金的時間段。發(fā)展商一般將免租期分為：1、裝修期；2、裝修期外做為調(diào)節(jié)租金價格的時間段，此兩種形式均需交物業(yè)管理費。押金：承租人根據(jù)租憑合同，為擔保承租人義務(wù)的履行向出租人預(yù)付一定數(shù)量的現(xiàn)金或?qū)嵨锏盅?。押金有時亦被稱為押租和按金。抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息，房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有人自行管理，債權(quán)人只能按期取息，無使用管理房屋的權(quán)利，待還清借款，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。（簡單說：抵押過程中，房子始終是你的）房地產(chǎn)買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，除現(xiàn)房以外的所有商品房銷售都須簽訂此合同。定金：是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價款或者收回。訂金：“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當事人的過錯承擔違約。共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)在兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人。在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔相應(yīng)的義務(wù)者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔同等的義務(wù)。房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得貸款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使使用管理房屋的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。樣板房與示范單位：是指與實際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。物業(yè)管理：是房地產(chǎn)管理市場化的一種綜合性經(jīng)營方式，分為維護性管理和經(jīng)營性管理兩類。維護性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標準工業(yè)廠房等樓宇及機電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營性物業(yè)管理除具有維護性管理職能外，還通過對物業(yè)出租經(jīng)營達到回收投資和獲取利潤的目的。67、投資回報率的英文全稱為returnon