2021年11月12日恒昌·江南岸營銷推廣報告深圳天方地產(chǎn)參謀機構春風又綠江南岸，明月此時照我還23報告框架:一、城市開展與市場情況二、工程分析三、推廣主題及形象四、營銷策略及執(zhí)行五、活動配合及廣告策略4城市開展觀解讀板塊＆剖析工程5鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)——國家戰(zhàn)略規(guī)劃——建設生態(tài)宜居的新型城市群，實現(xiàn)中部崛起鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)包括南昌、九江、景德鎮(zhèn)、鷹潭、新余、撫州、宜春、上饒、吉安市的局部縣〔市、區(qū)〕，共38個縣〔市、區(qū)〕，國土面積為5.12萬平方公里。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)是長江三角洲、珠江三角洲、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)等重要經(jīng)濟板塊的直接腹地，是中部地區(qū)正在加速形成的增長極之一，具有開展生態(tài)經(jīng)濟、促進生態(tài)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)開展的良好條件。鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的開展定位是：建設全國大湖流域綜合開發(fā)示范區(qū)、長江中下游水生態(tài)平安保障區(qū)、加快中部崛起重要帶動區(qū)、國際生態(tài)經(jīng)濟合作重要平臺。中部崛起厚積薄發(fā)6九江——順應國家戰(zhàn)略規(guī)劃，建設生態(tài)宜居的新型城市群，將成為環(huán)鄱陽湖城市群的名片區(qū)域名片——環(huán)鄱陽湖城市群——大九江幅員呈現(xiàn)大九江幅員呈現(xiàn)7鐵路公交化——九江與南昌僅有40分鐘的距離2021年6月30日昌九城際鐵路將全線竣工，比原方案提前了5個月。方案于4月份開始驗交，6月底正式開通運營。屆時，從南昌到九江僅需40分鐘即可到達。班次：一般3至5分鐘發(fā)一班車票價定位：昌九城際鐵路線路全長131.27公里，票價40元左右；九江至南昌城際鐵路計運量：近期客流密度2418萬人/年，客車對數(shù)92對/日；遠期客流密度3312萬人/年，客車對數(shù)130對/日；鐵路公交化催生“同城效應〞九江與南昌僅有40分鐘的距離，九江——南昌后花園，噴薄而出同城效應一幅鐵路交通的美好藍圖將為贛鄱兒女帶來生活方式的全新變革這些因素將拉近九江與南昌的關系，吸引更多客戶，促進九江房地產(chǎn)市場的開展8城市規(guī)劃主城副城副城副城副城單中心城市擴張大都市化形成都市群形成單中心城市大都市化都市群傳統(tǒng)典型的城市形態(tài)，擁有一個主核心，多為城市主城，城市擴張方式采用攤大餅的方式城市開展的較高階段，在主城區(qū)的周邊擁有多個衛(wèi)星城鎮(zhèn)分擔城市功能，多核心共同開展格局城市開展的高級階段，各個城市依靠便捷的交通網(wǎng)絡實現(xiàn)聯(lián)通，在功能上互相補充，高度協(xié)同化開展的格局南昌，杭州，武漢……北京，上海紐約都市群倫敦都市群城市新城區(qū)隨著九江由單中心城市向大都市化城市形態(tài)的演進，八里湖新城納入九江開展幅員，成為九江重要的城市新區(qū)九江——從兩湖時代向八里湖時代邁進——城市板塊運動已經(jīng)啟動融入大九江規(guī)劃“最適宜人類居住〞的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游城市——噴薄而出八里湖扮演大九江都心角色八里湖新城9八里湖新城—九江未來之城—新城建設已現(xiàn)雛形八里湖新城區(qū)既是九江未來的行政、商業(yè)、文化、居住中心；九江的重要標志和名片；最具城市核心競爭力的區(qū)域?，F(xiàn)階段配套設施缺乏，未來配套規(guī)劃完善；生活文化氣氛濃厚的純潔理想生活區(qū)。關鍵詞：開展?jié)摿Α⑽鞑啃鲁?0八里湖新城沿八里湖而興，北依長江，南望廬山，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，風光旖旎八里湖新城——綠色原生態(tài)居住區(qū)八里湖新城板塊，環(huán)境優(yōu)美，是理想的居住地尋陽古城遺址，文化精髓之地擁17平方公里湖景〔甘棠湖的21倍還多〕，空氣清新，屬環(huán)境優(yōu)美的絕佳養(yǎng)生之地新城市居住區(qū)，大九江的未來，升值潛力巨大關鍵詞：生態(tài)居住區(qū)/人文居住區(qū)11市場情況12商品房供給：1—6月，批準商品房預售面積46.27萬㎡，同比增長138.49%；其中住房38.67萬㎡、3819套，同比增長113.33%、94.05%。商品房銷售：1—6月，商品房成交面積為37.34萬㎡，同比增長14.34%，其中住房成交面積為31.87萬㎡、3267套，同比分別增長1.28%、4.91%。市場銷售情況——暫時出現(xiàn)供大于求情況九江房地產(chǎn)市場在國家加強房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，總體表現(xiàn)為前熱后冷的狀況1310年市場銷售情況——成交套數(shù)及面積情況6月，城區(qū)批準住房預售面積4.85萬㎡，504套，同比分別下降10.52%、10.32%〔數(shù)據(jù)中不含經(jīng)濟適用住房〕6月，住房成交1.97萬㎡、186套，同比分別下降81.54%、80.58%，環(huán)比分別下降55.95%、144.09%房管局6月份成交統(tǒng)計4月15日新政以來市場成交量明顯走低，但未出現(xiàn)08年的量價齊跌現(xiàn)象5、6、7月份成交套數(shù)維持在400套/月，成交量明顯走低〔按照已簽情況統(tǒng)計〕，8、9月份開始慢慢好轉，10月份觀瀾盛世、金豐御園、柴桑春天等帶動了成交量的局部上升。14市場銷售情況——成交價格情況在售工程，十里華府1#、2#小高層，香域半山1#、10#小高層，國豪水岸城5#、3#，觀瀾盛世1#、19#高層，柴桑春天多層成為本月銷售熱點1-9月，商品房成交綜合均價為4450.2元/㎡，其中住房成交價格為4500元/㎡，10月份成交價到達4528元/㎡，市場均價4600元/㎡左右。15從各區(qū)成交情況來看，本月銷售最好的是八里湖板塊，由于10月份推出的新盤大局部集中于八里湖板塊：信華·觀瀾盛世、金豐御園、柴桑春天等。本月總體趨勢比上個月有較明顯的增長。10年10月各區(qū)成交量1610年上半年成交戶型情況主流戶型：75-90平米的2房和105-125㎡的3房，產(chǎn)品創(chuàng)新依然缺乏1—10月，住房成交面積為65.56萬㎡、6694套成交面積成交套數(shù)17熱點片區(qū)八里湖板塊樓盤情況——競爭加劇片區(qū)內(nèi)競爭加劇，將對本工程產(chǎn)生強大沖擊；1、中星宜景灣：2#、4#、6#已取得預售證，已經(jīng)上市2、鶴問湖1號：10年4月中旬開工，建筑面積15.6萬㎡3、源豐上城〔4.8米挑高小豪宅〕；4、聯(lián)信家園1-5#都已經(jīng)已經(jīng)上市；5、時代華府4#、6#已上市；6、金豐御園1、5、6、8#已上市，3、4、9、11、14#即將上市；7、恒昌·江南岸正在施工8、潯城湖錦正在蓄客……預計未來區(qū)域內(nèi)市場供給量不低于60萬㎡民強99號苑本工程宜景灣18在售樓盤賣點表達19每個樓盤都有它特定的賣點，來支撐該樓盤的銷售；對于住宅工程而言，柴桑春天是九江市目前景觀最好的樓盤，其次是萊茵美郡，給消費者帶來物有所值與高檔次的感受，其訴求賣點先做景觀樣板區(qū)提高檔次；九江市房地產(chǎn)工程訴求賣點的豐富化預示著其房地產(chǎn)市場正在日趨成熟。在售樓盤賣點表達20※整體樓盤風格較單一，主要以現(xiàn)代簡約主義為主；※注重湖景，江景的應用，為各大有水景資源樓盤的價值賣點；※產(chǎn)品的功能化、私密化、個性化和舒適化創(chuàng)新度不夠；※強調(diào)與周圍地形景觀等自然元素結合，多按照地勢景觀進行相關產(chǎn)品排布，對自然景觀改變度較小九江工程共性特征：21區(qū)域內(nèi)主要樓盤指標一覽樓盤名稱占地規(guī)模（㎡）存在量體（㎡）容積率物業(yè)類型主力房型銷售率潯城湖錦40667939001.99多層/小高/高層兩房78-88三房99-1210中星宜景灣-670002.98高層兩房90-130三房1366%東方塞納64000.3130,000.001.8多層/小高兩房80-96㎡85%三房120-140柴桑春天635,337.00956,300.001.51別墅/多層/兩房86-95㎡85%小高/高層三房120-130㎡

四房146㎡觀瀾盛世394667660000-高層二三四房90-17010%國豪·水岸城62,105.50132,775.102.14多層/小高/高層兩房89㎡三房118-125㎡80%鶴問湖一號86,666.67156,000.001.8多層/小高/高層——0%22樓盤名稱建筑風格賣點訴求潯城湖錦歐式水岸境界歐風世家中星·宜景灣現(xiàn)代倍享更多空間美學館東方塞納法式中央生活圈，法式坡地建筑觀瀾盛世現(xiàn)代一湖一江一世界，一山一景一畫卷國豪·水岸城東南亞水岸1號生活館，東南亞風尚社區(qū)柴桑春天北美超大型人文生態(tài)中央居住區(qū)，城中央北美風尚社區(qū)鶴問湖一號現(xiàn)代歐式城市精英新人居典范99號苑現(xiàn)代歐式醉美生活邂逅湖畔70年，創(chuàng)新地產(chǎn)實踐者區(qū)域內(nèi)主要樓盤建筑風格及賣點訴求各工程依據(jù)規(guī)模或地段特色突出訴求賣點，我們的賣點應該如何突出？？？23八里湖板塊客戶分析客戶來源：除本市內(nèi)客戶外，周邊縣市客戶為此片區(qū)重要客戶群1、九江市區(qū)：潯陽區(qū)>廬山區(qū)>開發(fā)區(qū)2、整體：潯陽區(qū)>周邊縣市>廬山區(qū)=外省>開發(fā)區(qū)選擇八里湖板塊的因素多層產(chǎn)品>戶型>湖畔環(huán)境>銷售價格>地段>小區(qū)環(huán)境說明：1、多層低密度住宅最受歡送；2、戶型和居住環(huán)境成為重要考慮因素；3、客戶的價格承受能力不斷加強。4、客戶的本板塊未來充滿信心，所以地段考慮度下降。24八里湖板塊客戶分析25報告框架:一、城市開展與市場情況二、工程分析三、推廣主題及形象四、營銷策略及執(zhí)行五、活動配合及廣告策略26工程情況27W-劣勢機能：市中心較遠，客戶有一定的偏遠心理環(huán)境：目前周邊工程入住率不高，居住氣氛不強；規(guī)模：44畝規(guī)模小，景觀及配套無力與大工程抗衡位置：與中興工程產(chǎn)生直接競爭，位置靠里面O-時機市場理性：市場銷售保持理性增長區(qū)域價值：1、東方塞納、水岸城等工程逐步被認可，區(qū)域房價已經(jīng)提升起來，區(qū)域價值潛力提升

2、城西港建設規(guī)劃，路網(wǎng)建設加快，工程的價值潛力巨大產(chǎn)品：中小戶型比重大物業(yè)：智能、平安24小時監(jiān)控系統(tǒng)T-風險宏觀市場：樓市存在調(diào)控預期市場競爭：周邊地塊眾多，未來上市量體依然較大規(guī)模：規(guī)模小，抗風險能力小，從而增加與大工程競爭市場的風險工程SWOT分析S-優(yōu)勢交通：鄰城市主干道九瑞大道，泰山路、長城路配套：周邊配套日臻完善，周邊工程商業(yè)漸興教育：職大、四中、早校景觀：北面長江，南面八里湖，東面龍開河公園……產(chǎn)品：多層、小高層產(chǎn)品，市場接受程度高居住氣氛：鬧中取靜28占地：44畝〔約3萬㎡〕總建筑面：近6萬平方米容積率：1.8開發(fā)方式：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)靠近八里湖、長江和龍開河，形成水岸的景觀體系距離老市中心10分鐘車程本工程認知八里湖新城市中心板塊工程位于八里湖新城內(nèi)，總建筑面積近6萬平米的純住宅中小型工程八里湖北片區(qū)29工程所處地段、環(huán)境和配套1、城市綠肺，人文凈地：西面八里湖，水域面積17平方公里，生活文化氣氛濃厚的純潔理想生活區(qū)。2、第二條潯陽路——九瑞大道，升級改造，零點超市、派拉蒙超市、九九隆超市等進駐，九瑞大道商業(yè)氣氛形成，必將成為九江第二條潯陽路，區(qū)域價值無限；心區(qū)；3、新都心：八里湖新城區(qū)既是九江未來的行政、商業(yè)、文化、居住中心，也是九江的重要標志和名片，最具城市核心競爭力的區(qū)域；4、交通便捷：九瑞大道、泰山路、長城大道等多條主干道。5、立體教育圈：幼兒園—小學—中學—大學，構筑起立體教育網(wǎng)；十一中、九江小學分部，九江早校，四中，職大，九江一中分校。6、居住氣氛：距九瑞路與長城路交匯處有一定距離，有效防止了交通噪音。同時小區(qū)屬于純住宅樓盤，沒有商業(yè)干擾，小區(qū)生活環(huán)境寧靜安謐，適合居家。30工程所處地段、環(huán)境和配套一座現(xiàn)代化的新城市：體育中心、商業(yè)中心、文化場館、會展中心、學校、綜合性醫(yī)院等配套設施將進一步提高新區(qū)的文化品位和人居環(huán)境31工程情境：周邊環(huán)境較雜亂，片區(qū)樓盤集中，入住率逐漸提升根本資料：工程位于八里湖新區(qū)，九瑞大道與泰山路交匯處；占地29419㎡，容積率1.79，其中地下車庫面積6590.28㎡；物業(yè)類型：情景多層+電梯洋房；景觀資源：北面依長江，南臨17平方公里八里湖；東面靠龍開河景觀帶；周邊情況及配套：工程周邊多個樓盤正在施工，未來生活氣氛濃厚；周邊配套設施完善，教育資源佳；周邊物業(yè)價格：工程周邊物業(yè)均價接近5000元/㎡片區(qū)內(nèi)暫無頂級樓盤供給；32小區(qū)布局為臨街高層布局，東高西低，小區(qū)入口設置中庭花園，充分利用土地營造僅有的低密度庭院采用分流和合流相結合的方式，保證100%人車分流；地下生態(tài)車庫、立體園林；低密度，院落式居住組團，均好性行列式建筑排布，每一扇窗都欣賞動人景致工程情境：工程規(guī)劃布局——院落式居住組團，均好性建筑排布33A戶型89.7㎡2房2廳1衛(wèi)288套B戶型89.7㎡3房2廳1衛(wèi)48套工程情境：從工程戶型看工程檔次——中檔物業(yè)為主，少量強有力競爭產(chǎn)品FGH2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)89．686．3126．3363636CDE2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)89．898.76126．2436363634工程情境：從工程戶型看工程檔次——中檔物業(yè)為主，強有力競爭產(chǎn)品非常有限本工程2房合計有432套，占比78%；3房120套，占比22%。其中多層有48套89㎡3房〔強有力競爭產(chǎn)品〕；高層有72套126.3㎡的3房戶型。戶型90㎡以下90-100㎡100㎡以上合計套數(shù)4443672552面積39,704.403,555.369,091.4452,351.20套數(shù)比80.43%6.52%13.04%100.00%面積比75.84%6.79%17.37%100.00%3335工程情境：工程風格——現(xiàn)代歐式風氣，自在優(yōu)雅36純板式,南北通透朝南單位：大陽臺7.1米面寬景陽臺通風通透，全明設計，100%無暗房；戶型亮點:1、電梯房——126㎡3房2廳2衛(wèi)、雙陽臺、全明設計、外飄窗……

2、電梯房——2梯3戶實現(xiàn)朝南戶的通透工程情境：產(chǎn)品設計——挖掘亮點——高層7.1米寬景陽臺1.8米寬空中小庭院126㎡3房2廳2衛(wèi)37戶型亮點:1、多層——A戶型方正實用〔89㎡2房2廳1衛(wèi)、雙陽臺、全明設計、外飄窗〕2、多層——B戶89㎡3房，舒適與功能并舉的拳頭產(chǎn)品〔3房2廳1衛(wèi)、全明設計、外飄窗〕B戶型A戶型89㎡3房2廳1衛(wèi)工程情境：產(chǎn)品設計——挖掘亮點——多層正南北朝向，通風通透；100%板樓設計；38地下生態(tài)車庫四大優(yōu)勢：節(jié)約本錢、節(jié)能，同時提高居住檔次；滿足人車分流原那么；美化環(huán)境景觀；縮短銷售周期，實現(xiàn)利潤最大化。地下生態(tài)車庫，綠色、環(huán)保、節(jié)能工程情境：地下生態(tài)車庫39工程情境：建筑——綜合布線，聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)——科技表達人文關心40報告框架:一、城市開展與市場情況二、工程分析三、推廣主題及形象四、營銷策略及執(zhí)行五、活動配合及廣告策略41地塊價值——工程所處地段、環(huán)境和配套；工程價值——規(guī)劃、建筑、產(chǎn)品共性明顯，僅有特色為安靜，適合居家！高度同質化，有競爭力戶型占比很小創(chuàng)造工程亮點迫在眉睫！高度同質化特色有限，難以從劇烈競爭中跳脫出來√42工程根本賣點3142〔社會資源〕『客觀性』主動式被動式『主觀性』效勞人文環(huán)境〔新進者〕〔品牌〕〔自然、區(qū)位〕產(chǎn)品人文“1〞區(qū)位——八里湖新城為大九江中央居住區(qū)“2〞環(huán)境——長江之濱、八里湖畔、龍開河岸、尋陽古城遺址；風景優(yōu)美，歷史沉淀、人文內(nèi)涵深厚“3〞地段——八里湖新城核心，交通便利，配套完善43我們有效營銷主張的形成單一訴求？必須單一：因為客戶的記憶是單一的，而每一個賣點的宣傳都是需要錢的思考模式〔可見、識別、承諾、簡明〕44以文化營銷創(chuàng)造工程核心價值主張根本賣點八里湖新城核心、小區(qū)環(huán)境安靜特色賣點八里湖歷史沉淀、人文內(nèi)涵的挖掘創(chuàng)意空間：樓盤形象、生活方式、居住理念物質層面精神層面核心價值主張只給愛家的人45九江首席親情文化社區(qū)主題定位——對應目標消費群的價值取向，能夠與市場形成差異化，與本區(qū)域的整體規(guī)劃和形象相匹配關鍵詞：八里湖畔/寧靜優(yōu)美/親情流淌46推廣案名／形象廣告主打語東方恒昌傾力巨獻——

恒昌·江南岸

春風又綠江南岸明月此時照我還形象廣告主打語的推薦原那么：感性、詩意、借助名句、好懂易記、表達對“家〞的熱愛與眷戀47賣什么？核心價值主張輔助賣點〔營銷宣傳逐步闡釋〕富有中國傳統(tǒng)親情文化特色的詩意園林區(qū)域：人文薈萃之地；配套完善的生活無憂之地；稀缺：人文名宅，僅有552個風景可視對講系統(tǒng)：文化、科技的會聚地；產(chǎn)品材料及戶型優(yōu)勢只給愛家的人：贊美、弘揚、傳播中國傳統(tǒng)親情文化48突出形象---親情溫馨、浪漫詩意強化產(chǎn)品---以文化營銷為手段，樓盤形象包裝融入中國傳統(tǒng)親情文化借勢推廣---節(jié)約本錢實效營銷總體推廣策略強化工程親情溫馨形象，走煽情路線，借助中國傳統(tǒng)文化，彰顯親情與愛，走低本錢營銷路線，顯著提升工程品位與市場吸引力。49推廣調(diào)性——溫馨、浪漫、感性、詩意沉穩(wěn)內(nèi)涵而不乏大氣舍不得驚醒你的夢純住宅小區(qū)，遠離繁華喧囂，擁抱靜謐溫馨，讓您和家人盡享甜美安逸居家生活。50報告框架:一、城市開展與市場情況二、工程分析三、推廣主題及形象四、營銷策略及執(zhí)行五、活動配合及廣告策略51我們的戰(zhàn)略目標目標1：開創(chuàng)九江首席親情文化社區(qū)的營銷模式；目標2：實現(xiàn)高品位物業(yè)形象，形成工程品牌影響力；目標3：提升東方恒昌的公司品牌形象；52整體營銷工作安排11年4月-11年7月10年12月-11年3月10年11月時間階段目標銷售節(jié)奏樣板房、園林示范展示區(qū)包裝實景園林展示營銷中心到位前期準備工作工程進度派籌期醞釀期持銷期營銷強度營銷費用比40%30%11年8月-12月強銷期20%建立工程形象，引起市場關注客戶充分感知認同工程價值，完成蓄客目標有效銷售小高層有效銷售洋房局部小高房源12年1-2月整表達房展示清盤期10%售罄我們建議根據(jù)認籌情況，選擇在2021年4月下旬至5月1日期間隆重開盤！階段目標建立工程品牌的形象框架建立工程品牌的內(nèi)涵維護、深化構建強勢品牌宣傳方向工程形象概念社區(qū)價值、居住模式、社區(qū)品牌聯(lián)想53Product+Price+Place+Promotion=成功創(chuàng)造價值〔產(chǎn)品，Product〕表達價值〔價格，Price〕交付價值〔渠道，Place〕宣傳價值〔宣傳，Promotion〕54Product產(chǎn)品——強化核心價值主張及體驗核心產(chǎn)品產(chǎn)品+質量園林示范區(qū)、樣板房外圍產(chǎn)品包裝手冊外觀顏色宣傳品體驗產(chǎn)品銷售人員素質品牌東方恒昌公司活動聯(lián)系五星級效勞培訓調(diào)性統(tǒng)一外立面溫馨、清新概念樓書表達親情、詩意表達親情、溫馨、浪漫、詩意體驗親情社區(qū)生活體驗完整產(chǎn)品的定義及其價值55以文化營銷創(chuàng)造產(chǎn)品附加值，提升工程形象與顧客忠誠度工程銷售總銷：2.5個億，方案在開盤后6個月內(nèi)回籠2個億，爭取在2021年初全部銷售完畢價格策略：低開高走；配合前期實現(xiàn)資金快速回籠；Price價格——文化營銷創(chuàng)造產(chǎn)品附加值品牌：知名度和美譽度雙向提升。前期蓄勢充分，力爭開盤時即實現(xiàn)60%的資金快速回籠；實現(xiàn)2021年初銷售完畢。分期體量（㎡）總銷（萬元）銷售率回籠資金（萬元）一期21643.21060480%8483.2二期3070815127.312101.852351.225731.32058556附:車庫銷售明細表Price價格——文化營銷創(chuàng)造產(chǎn)品附加值類別數(shù)量﹙個﹚單價﹙萬元/個﹚總價﹙萬元﹚地上車庫713213地下車庫1506900合計221--1113注:車庫出售七十年使用權.57Place渠道——體驗場渠道：售樓處、樓體形象、樣板區(qū)，樣板房，通道及導示渠道的營造，通過對消費者行為特征研究；營銷渠道活動營造包裝現(xiàn)場包裝：溫馨、浪漫、煽情、感性售樓處大量信息接收體驗活動溝通洽談兒童活動區(qū)通道、導示系統(tǒng)接收簡單信息溫馨、清新、暖色樣板房生活方式的體驗目標客戶溫馨小家生活體驗58Place渠道——中高檔樓盤，以小眾媒體為主；

營銷渠道活動

營造包裝壟斷式包裝體系報紙觀注權威性報紙，欄目：經(jīng)濟與政治權威性的報紙電視欄目：經(jīng)濟、政治有影響力的欄目網(wǎng)絡新信息收集方式有影響力的網(wǎng)站路牌開車時接收的簡單信息開車常經(jīng)過的要塞地雜志航空雜志、經(jīng)濟雜志、格調(diào)雜志目標客戶常期閱讀的雜志傳播要“準、少〞；59分二期銷售，一期4棟多層加2棟高層，二期7棟多層加2棟高層建議做樣板房建議“建筑未動、景觀先行〞，做好一期的景觀園林示范。采取滾動式銷售開發(fā)，便于加快資本周轉和資金回籠，盡可能躲避金融風險。Promotion宣傳——銷售節(jié)奏控制——少量多批，組團銷售目的：到達有效控制房源入市節(jié)奏，到達銷售價值最大化，及銷售均勻化；60分期銷售明細表Promotion宣傳——銷售節(jié)奏控制——少量多批，組團銷售分期建筑類型棟數(shù)棟號套數(shù)面積﹙㎡﹚單價﹙元/㎡﹚總價﹙萬元﹚一期多層48、11、13、141202281076421643.25000538210604高層23、410810879.248005222二期多層75、6、7、9、10、12、1521632419375.23070850009687.615127.3高層21、210811332.848005439.7合計---15--------552----52351.2--------25731.361一期推廣節(jié)點控制10年11月11年5月1日10年12月20日11年6月18日2021年5月1日開盤售樓處開放、收籌認籌營銷籌備階段造勢、炒作階段形象導入客戶體驗階段形象強化開盤熱銷賣點訴求開盤11年3月20日一期目標：開盤6個月內(nèi)完成銷售推盤量的80%蓄客期二期開盤咨詢期62價格策略63導入期推廣期成熟期價格提價的支撐：開盤熱銷樣板房展示到位新房源的推出景觀展示到位客戶積累量的支持市場需求的支撐啟動期價格策略樹立價格標桿；入市價格低于市場預期小步快跑，快速滾動實現(xiàn)快速資金回籠創(chuàng)造開盤熱銷效應，聚集人氣產(chǎn)品盡量拉開差距，不產(chǎn)生直接競爭64價格策略詳敘65根據(jù)銷售單位的朝向、區(qū)位等綜合因素，采用分級定價策略；實行一房一價，實現(xiàn)較高的性價比；實行靈活的付款方式和優(yōu)惠幅度。差異化定價策略價格策略保持價格策略的動態(tài)性價格策略是促動銷售進程的實質性推動力之一，必須根據(jù)實際銷售情況進行策略性調(diào)整；推廣階段不同，推出房源不同，工程進度和賣點兌現(xiàn)程度不同價格對應進行策略性調(diào)整。66價格策略分級價格控制策略采用公開價和實得價雙級控制體系；公開價格一般包含4%-5%的常規(guī)折扣；折扣大小由現(xiàn)場主管、營銷總監(jiān)分級分權控制差價分析〔暫定〕根據(jù)我公司對中小戶型住宅銷售經(jīng)驗，參考九江市場樓層差價，建議本工程的多層樓層差價為80-120元/㎡，小高層樓層差價40-60元/㎡，東西朝向差價30-50元/㎡67現(xiàn)場包裝策略68標準化營銷模式品牌建立消費者心中優(yōu)勢地位品牌只是一個結果，產(chǎn)品是貫穿其中的過程品牌開展商的目的就是為消費者提供具有一定功能效益和附加價值，并能夠獲得消費者認同的房地產(chǎn)消費產(chǎn)品。

產(chǎn)品產(chǎn)品體驗價值體驗營銷產(chǎn)品價值開展歷程69園林景觀+樣板房+售樓部，展現(xiàn)樓盤的高品質，實景讓購房者眼見為實營造樣板區(qū)—未來生活的現(xiàn)實體驗樣板示范區(qū)售樓部70泰山路工地入口樓體條幅樓體標飾大廣告看板小區(qū)標識標旗系列路口路牌氣氛營造導示系統(tǒng)導視系統(tǒng)本案引導旗導視牌導示與展示系統(tǒng)——壟斷八里湖北片區(qū)在九瑞大道、泰山路、長城路等要道沿路設置導示系統(tǒng)；通過導示系統(tǒng)控制八里湖北區(qū)；71城界清晰工程周邊設置綠色圍墻隔斷，配高大灌木；提升了工程形象，并與周邊雜亂形象作出了和諧隔離；綠色隔離墻圍板設置3M高的形象圍板，與周邊雜亂形象相隔，且可宣傳形象72工程地塊包裝圍墻尺寸3米以上，提升形象，彰顯氣勢城界清晰，領地感突出展示建議——圍擋——富有視覺張力

關鍵詞：溫馨、浪漫、詩意、品味、視覺張力

大尺度的圍擋彰顯開發(fā)商實力，穩(wěn)固客戶信心，將工程信息最大限度的展示給客戶，實現(xiàn)信息的實時傳遞?？蛻舻捏w驗之旅是從道旗、圍擋開始的。。。。73表達品味感，吸引眼球，震撼視覺和表達售樓中心——外部清新大氣，吸引眼球，74售樓中心——溫馨、浪漫、詩意、煽情751.售樓處懸掛小彩旗2.售樓處導視牌3.樓體條幅4.圍板包裝5.小品布置售樓處展板形象背景工程模型室內(nèi)包裝包裝上需要熱烈，襯托氣氛。要求要有文化品位和核心提煉售樓中心——室內(nèi)包裝示意76洽談區(qū)—咖啡廳的感覺，是靜謐，風格的體驗◆是靜謐風格的體驗讓客戶愿意坐下來

◆同工程類型及檔次相照應展現(xiàn)出本項目的唯一性77◆墻上設置工程的榮譽證書，五證一照等◆為工程貼上標簽強調(diào)工程品牌◆注意燈光配合◆表達開展商雄厚實力◆播放倡導親情、愛、人文、休閑生活多媒體展示演示區(qū)——展板＋媒體播放78展示演示區(qū)——沙盤建議——電子沙盤壁掛式的電子沙盤，彰顯工程高品質79展示演示區(qū)—樓書—觸摸式互動電子樓書電子樓書，彰顯工程高品質——可用于售樓部或公交站點80銷售人員、保安、保潔等工作人員的精神狀態(tài)、穿著、言談舉止都直接代表著工程形象客戶體驗過程不可防止的與與其直接相聯(lián)系此類人員也是體驗營銷中的重要組成局部，需要下大氣力培訓，這樣才能與工程形象匹配現(xiàn)場人員——統(tǒng)一形象，高標準，高素質81宣傳手冊海報、宣傳單張銷售資料是工程形象建立和信息傳播最根本手段；其內(nèi)容表達工程的核心價值；物料制作要品質感和親切感。銷售資料——品質感和親切感82銷售資料——樓書/折頁/多媒體光盤參考83自身景觀展示:工程建筑展示：通過工程建筑外立面，表達工程高品質。建筑立面展示樓體展示外墻展示生活氣氛展示:

以園林為展示要點。包裝展示:

突出營銷中心樣板房的展示.主要通過包裝物料的材質/設計的品質感.配套展示園林展示售樓處展示樣板房展示裝修標準展示物管展示展示策略：進行建筑規(guī)劃、園林景觀、產(chǎn)品品質、生活體驗等展示，形成宣傳體驗效應“未來的生活看得見〞！展示策略——形成品質生活的體驗效應84圍墻圍板大型條幅主要道路的路旗等識別系統(tǒng)樓體包裝形成工程最直觀印象，吸引過往潛在客戶；要求感性、富渲染力，能直接挑動潛在客戶大腦神經(jīng)、震撼內(nèi)心。展示策略—樓體包裝及導視示意85高速公路條幅立柱廣告牌道路廣告牌車體廣告牌戶外包裝主要在人流密集區(qū)或車輛必經(jīng)地發(fā)布工程信息，增強工程的傳播途徑；要求凝練傳神，傳遞重要信息。展示策略——戶外廣告系統(tǒng)示意湖濱小區(qū)立交橋廣告牌，湖濱廣告牌，大中大廣告牌，101、19路公交等投放廣告86走進樣板房，也就走進了一個可以觸及的未來生活里……展示策略——樣板房87“小兩口〞樣板生活展示風格：表達甜蜜、浪漫的愛情生活88風格：表達快樂、和諧、生機勃勃的家庭生活“三口之家〞樣板生活展示89風格：表達溫馨、祥和、其樂融融的天倫之樂“三代同堂〞樣板生活展示90報告框架:一、城市開展與市場情況二、工程分析三、推廣主題及形象四、營銷策略及執(zhí)行五、活動配合及廣告策略91銷售方式、活動配合及廣告策略92大派籌是最有效的集中銷售方式派籌解籌銷售模式是目前最成熟的營銷手段派籌營銷適用于本工程的營銷集中表達開發(fā)商和工程的品牌實力與形象。利用高度集中的人氣一次性最大限度地銷售房源。造成轟動效應，為后續(xù)銷售、清盤打下堅實的根底。尤其適用于滾動銷售的產(chǎn)品。時間節(jié)點：進場開始〔開盤前3個月〕大派籌運營最成熟有效的營銷方式93VIP客戶〔限時優(yōu)惠〕的組織經(jīng)驗獲得通過VIP能更好的篩選客戶，提升消費檔次推出這種類似誠意金的形式，是對工程銷售“投石問路〞的一種方式。根據(jù)開盤前訂金的數(shù)量，推斷出工程在市場上反映與客戶對樓盤的歡送程度，開展商可及時對銷售價格作出適度調(diào)整，有效地防止因銷售價格定位不準而令準買家望而卻步所可能造成的損失同時，VIP卡的出售有利于開盤當天集中快速成交，控制把握現(xiàn)場氣氛。在開盤前三個月進行VIP客戶的組