天冠杭州臨平商業(yè)工程市場分析和籌劃定位2021.4第一章：市場分析關(guān)于市場城市剖解綜合實(shí)力城市經(jīng)濟(jì)開展穩(wěn)定，各產(chǎn)業(yè)呈向上開展，城市極具競爭力，城市開展進(jìn)入快車道。工業(yè)產(chǎn)業(yè)工業(yè)生產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1322.72億元，增長1.2%。其中，規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值1047.89億元，增長2.5%，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重提升為79.2%；實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值1012.66億元，增長2.6%。規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值按輕重工業(yè)分，輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值392.02億元，下降0.4%，重工業(yè)655.87億元，增長4.3%。全年實(shí)現(xiàn)新產(chǎn)品產(chǎn)值151.48億元，增長21.3%，新產(chǎn)品產(chǎn)值率由上年的12.2%提高到14.5%。工業(yè)效益全區(qū)規(guī)模企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1001.80億元，增長1.0%，利稅總額63.79億元，增長23.5%，其中利潤總額38.29億元，增長46.6%，呈現(xiàn)出利潤增幅高于利稅增幅、利稅增幅高于銷售增幅的良好態(tài)勢。工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷銜接良好，全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)96.6%。工業(yè)實(shí)力雄厚，企業(yè)規(guī)模型占較大比例，工業(yè)興旺。城市經(jīng)濟(jì)小結(jié)城市逐漸形成以第一產(chǎn)業(yè)為根底，第二產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)為輔助的新的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體；綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提升，城市極具經(jīng)濟(jì)競爭力，城市經(jīng)濟(jì)開展十分活潑。從長遠(yuǎn)來看，臨平作為大杭州的門戶，臨平新城的成功與否決定了杭州城市的形象與經(jīng)濟(jì)推動力；城市合理的定位開展將帶動臨平向現(xiàn)代化都市副中心方向邁步，也加速了城市居住、商務(wù)以及商業(yè)等功能區(qū)域的快速形成。特色經(jīng)濟(jì)及特色專業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)走向；第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為新的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向。關(guān)于市場臨平專業(yè)市場分析臨平商業(yè)規(guī)劃臨平商業(yè)中心位于臨平鎮(zhèn)的北大街，北至邱山大街，南至東、西大街接口，全長800米，兩側(cè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較密集。要整合建設(shè)東大街、九曲營路兩條商業(yè)步行街，改造提升現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)，調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)；鼓勵開展品牌專賣店、專業(yè)店；適當(dāng)開展餐飲、娛樂設(shè)施;限制開展百貨店、綜合商場，形成以購物為主的臨平城市級商業(yè)副中心。

專業(yè)市場綜合分析截至2021年，杭州市市場總數(shù)達(dá)1013家，其中市區(qū)(不包括蕭山區(qū)、余杭區(qū))商品專業(yè)市場483家。納入本次規(guī)劃范圍的專業(yè)市場共有333家，其中上城區(qū)66家，下城區(qū)63家，江干區(qū)84家，拱墅區(qū)58家，西湖區(qū)49家，濱江區(qū)5家，下沙8家。規(guī)劃目標(biāo)至2021年，形成假設(shè)干個具有現(xiàn)代效勞功能和集聚優(yōu)勢的市場園區(qū)和商品交易市場群，實(shí)現(xiàn)成交額年均增長12%以上，形成產(chǎn)業(yè)與市場良性互動開展、布局合理、運(yùn)作高效、管理先進(jìn)的現(xiàn)代化商品交易市場體系。本次規(guī)劃確定專業(yè)市場總體布局主要形成“三心、五帶、多場〞的結(jié)構(gòu)?！叭抹暎褐负贾蒉r(nóng)副產(chǎn)品交易中心、浙江金恒德國際汽配物流中心(基地)和中國四季青服裝交易中心，主要以批發(fā)業(yè)態(tài)為主，兼顧零售業(yè)態(tài)?！拔鍘Ж暎褐盖餄肥袌鰩А⑺募厩嗍袌鰩?杭海路)、沈半路市場帶、文三路市場帶和石祥路市場帶，主要以零售業(yè)態(tài)為主，局部兼顧批發(fā)業(yè)態(tài)?！岸鄨雳曋冈诔菂^(qū)非中心區(qū)域和繞城公路周邊新建及在現(xiàn)有市場根底上改造提升的假設(shè)干大中型市場。1、專業(yè)市場種類齊全。杭州市初步建成了涵蓋日用消費(fèi)品、農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)動車和生產(chǎn)資料等一批專業(yè)和綜合性市場，形成了門類齊全、協(xié)調(diào)配套、各具特色的商品市場體系。2、杭州專業(yè)市場良莠不齊?！暗汀⑿?、散〞，“臟、亂、差〞等狀態(tài)比較普遍，距離現(xiàn)代商貿(mào)效勞業(yè)的要求還有很大差距，一直制約著杭州專業(yè)市場的升級開展。3、經(jīng)營狀況整體難以令人滿意。2021年，杭州市共有各級各類商品交易市場743個，其中消費(fèi)品市場601個、生產(chǎn)資料市場119個。2021年全市商品市場年成交額2163億元，其中年成交額超億元的市場101個，超10億元的29個，超100億元的4個。除上述成交狀況良好的專業(yè)市場外，其他大局部專業(yè)市場經(jīng)營狀況堪憂。專業(yè)市場小結(jié)分析商業(yè)格局臨平的商業(yè)主要分布在北大街及其周邊一帶，主要的開發(fā)形式還是住宅底商。以住宅底層商鋪為根底開展起來的商業(yè)街，存在一些先天的缺乏。最主要的問題是開發(fā)商各自為政，缺乏整體的商業(yè)布局。雖然臨平擁有各種形態(tài)的商業(yè)街，但大多停留在形似的階段，商業(yè)街的定位比較模糊，開展水平還有待提高。

商業(yè)業(yè)態(tài)分布餐飲業(yè)除了幾家大型酒店外，其他零星分布在各商業(yè)街，規(guī)模小，經(jīng)營狀況較差。休閑快餐和西式快餐經(jīng)營狀況良好。休閑娛樂主要分布在星光街、人民大道上。相比較而言，高檔休閑娛樂場所經(jīng)營情況很好，存在很大需求。臨平商業(yè)主要是以購物類為主。

租金水平概況從租金水平來看，除北大街、九曲營步行街和中都購物中心租金較高外，其他地段和專業(yè)市場的租金水平都不超過2元，與杭州市區(qū)相比，具有明顯的優(yōu)勢。商業(yè)物業(yè)市場根據(jù)最近3年商業(yè)類用地的成交情況看，臨平及其周邊各鎮(zhèn)〔包括塘棲、崇賢、仁和、星橋和喬司等鎮(zhèn)〕商業(yè)類土地本錢很廉價，這為臨平商業(yè)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的條件。一級市場產(chǎn)品市場市場從近來看，臨平區(qū)域新增商業(yè)供給存在空白，目前代表性商業(yè)市場以前出售的價格以詳細(xì)概況見下表：商業(yè)專業(yè)市場個案分析商業(yè)專業(yè)市場個案分析商業(yè)專業(yè)市場個案分析市場研究結(jié)論臨平的專業(yè)市場主要集中在臨平商貿(mào)基地及其周邊。是集建材、家具、五金機(jī)電等商品交易市場和物流功能為一體的商品交易市場基地市場研究結(jié)論臨平區(qū)域內(nèi)缺乏大型的、復(fù)合型的專業(yè)市場，目前的商業(yè)只能解決小范圍的需求，無法滿足區(qū)域性的需求功能；在臨平的商業(yè)規(guī)劃中，將規(guī)劃一個區(qū)域性的商業(yè)貿(mào)易中心，為本工程提供了非常好的開展時機(jī)；專業(yè)市場在臨平及周邊區(qū)域的開展存在低檔次、盲目性的狀況，輻射范圍不大，收益水平相對較低，因此專業(yè)市場的開展將面臨著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)；臨平區(qū)域內(nèi)的專業(yè)市場開展相對薄弱，主要以以滿足當(dāng)?shù)匦枨鬄橹?，缺乏一個跨區(qū)域，具有典型的專業(yè)市場。由于目前杭州城區(qū)及周邊的商業(yè)用地價格較高，為臨平作為副城的專業(yè)市場的開展提供了時機(jī)，在工程周邊區(qū)域內(nèi)商業(yè)專業(yè)市場發(fā)正處于開展階段，由于其價格水平較低，可形成一定的市場需求。臨平本地代表性的專業(yè)市場缺無，而臨平周邊都有比較知名的專業(yè)市場分布，其競爭格局已經(jīng)出現(xiàn)。第二章：全國商業(yè)案例借鑒分析浙東裝飾材料市場市場是余姚市開辦時間最早的裝飾材料市場，已有8年歷史。老市場已拆遷完畢，目前市場分成兩個區(qū)域：分別為陶衛(wèi)交易區(qū)、板材交易區(qū)二大塊，主要經(jīng)營陶衛(wèi)、板材、燈具、五金等裝飾材料的批發(fā)零售。市場地址：余姚市豐山路北側(cè)〔玉立路與環(huán)城西路姚州大橋之間〕開發(fā)商：余姚交通房產(chǎn)市場管理：由交通房產(chǎn)下屬公司管理浙東裝飾材料市場板材區(qū)市場建筑面積14800平方米，營業(yè)攤位95個，經(jīng)營各類板材、地板、線條、檔料、門窗、五金等系列商品。市場靠豐山路為一幢四層的建筑，二層、三層目前處于閑置狀態(tài)，四層為市場效勞中心；而市場為一層建筑，建筑層高約3.5米。市場于2005年10月正式對外開業(yè)。租賃形式：市場攤位以招標(biāo)形式對外，價高者得，不封頂。面積：單間以72平方米居多，經(jīng)營者相對店面以一間或兩間為主〔倉庫自理〕租金：7-14萬/年/間，兩者相對租金下浮10%左右。攤位三年一簽，一年一付加押金。原規(guī)定每年租金遞增5%。因目前市場生意清淡，而租金較高，前兩年租金并未變動。目前為第三年，據(jù)悉市場已下達(dá)指標(biāo)租金下降20%?！?0月底為交租日，假設(shè)經(jīng)營者自感生意清淡，可自行解約?！逞b修情況：根本以白坯交付市場管理費(fèi)：1.5元/平方米/月〔含公共費(fèi)用〕，電費(fèi)一鋪一表。經(jīng)營狀況：由于位置靠近姚州大橋，相對有點(diǎn)偏遠(yuǎn)，生意比較清淡。由于租金較高，有不少經(jīng)營戶有意向撤出。目前攤位已全部租滿。浙東裝飾材料市場板材區(qū)配套擴(kuò)建工程位置：工程位于板材區(qū)東側(cè)。工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：工程用地面積19284.65平方米，總建筑面積48277.62平方米，其中商務(wù)辦公A樓33088.07平方米〔其中約1.8萬為建材市場〕，商務(wù)辦公B樓15189.55平方米，建筑占地面積9479.49，容積率2.5，建筑密度49.2%，綠地率15.2%，停車位233個。工程交付時間：市場預(yù)計(jì)將于08年底交付使用。浙東裝飾材料市場陶衛(wèi)區(qū)市場建筑21000平方米，共計(jì)81個攤位，主要經(jīng)營陶衛(wèi)產(chǎn)品為主。市場為上下兩層建筑，自動扶梯兩部〔處于市場主入口進(jìn)門處〕，建筑層高二層約3.6米，一層建筑層高約4.5米。市場于2007年9月正式營業(yè)。租賃形式：市場攤位以原址經(jīng)營戶為主。統(tǒng)一招商不招標(biāo)，價格由交通房產(chǎn)統(tǒng)一制定，價格封頂。〔主要吸取板材城的教訓(xùn)〕。面積：單間面積約60平方米，經(jīng)營者主要以兩間攤位為主。靠馬路相對面積較大，單間約80平方米。

裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共部位簡裝修〔自動扶梯、地面瓷磚〕租金：三年一簽。入駐前全部付清。市場一層根本租金在47-48元/平方米/月，大門進(jìn)口處租金約65元/平方米/月。二層租金相對下降不少，控制在30元/平方米/月以內(nèi)。靠豐山路店面租金在120元/平方米/月以上?！矀}庫自理〕市場管理費(fèi)：3元/平方米/月〔含公共費(fèi)用〕，電費(fèi)一鋪一表。經(jīng)營狀況：81戶攤位，預(yù)計(jì)進(jìn)駐有40家，局部商家處于裝修中。而局部處于對外轉(zhuǎn)讓。對外轉(zhuǎn)讓的商家，不收轉(zhuǎn)讓費(fèi)。假設(shè)需要營業(yè)執(zhí)照轉(zhuǎn)讓，那么再需要加7萬元。由于市場屬于新開市場，相對生意比較清淡。浙東家具裝飾市場浙東家居裝飾市場由余姚市供銷聯(lián)社創(chuàng)辦，位于豐山路268號，背靠梁周公路,東沿西石山路。市場始創(chuàng)立于1997年，其前身為浙東家私市場，2004年4月重建后重新開業(yè)，總投入資金近1億元。市場占地面積3.1萬平方米，建筑面積4.2萬平方米，場內(nèi)設(shè)有經(jīng)營展位85個，是以經(jīng)營家具，辦公用具為主的大型專業(yè)市場。經(jīng)營形態(tài)：家具經(jīng)營區(qū)商鋪的設(shè)計(jì)為三層；一層、二層為中檔、中高檔時尚辦公家具和溫馨生活家具；三層為精品家具及歐式家具。市場建筑為五層，靠馬路底商為汽車銷售中心，四樓、五樓西區(qū)為賓館用房，五樓東區(qū)為市場效勞中心。市場場內(nèi)營業(yè)面積3萬多平方米，停車場面積約4000平方米。面積：200-600平方米不等租賃形式：三年一簽，一年一付。攤位由市場統(tǒng)一招商，進(jìn)駐商品需市場審核方可入駐。租金價格由市場效勞中心統(tǒng)一定制，價格封頂?！矀}庫自理〕公共費(fèi)用：3元/平方米/月，電費(fèi)自理租金：1F__40-50多元/平方米/月，2F__30-40多元/平方米/月，3F__20-30多平方米經(jīng)營狀況：市場經(jīng)營相對教好，比較標(biāo)準(zhǔn)。2F西區(qū)原為陶衛(wèi)區(qū)，從市場定位考慮比較雜亂，那么在簽約到期之日并未續(xù)簽。07年9月市場重新對西區(qū)招商，已全部招商成功，目前處于攤位布置階段，那么西區(qū)的招商主要定位于中高檔品牌家具。07年5月因2F東區(qū)合同到期，那么市場將有一意想對東區(qū)重新分割，定位于中高檔家具區(qū)，重新招商。浙東家具裝飾市場區(qū)域原為陶衛(wèi)區(qū)，現(xiàn)已重新招商，引進(jìn)品牌家具店，目前區(qū)域正處于裝修中浙東家具裝飾市場余姚汽配城物業(yè)經(jīng)營情況：對外銷售開盤時間：2007年10月12日產(chǎn)品：1幢5F的商務(wù)樓，其中1-2F為商鋪；另為3排2F的低層建筑。商鋪面積：主力面積約60平方米，為1-2F連體銷售。商鋪特征：1F開間進(jìn)深為3.8×9或9.2；2F開間進(jìn)深為3.8×8或10.2；價格：商鋪整體均價9000元/平方米；商務(wù)樓均價為4680元/平方米，3000元/平方米起。銷售率：商鋪根本告罄，剩余約3000平方米的商務(wù)樓〔3-5F〕。該商務(wù)樓開發(fā)商意向于整體銷售，便于管理。客戶來源：客戶主要為工程周遍自營行業(yè)的個體戶為主，其中自用占到了70%左右。工程點(diǎn)評：工程定位較準(zhǔn)，且工程周遍汽車銷售中心、美容中心、中介公司眾多，但分散于豐山路兩側(cè)，相比照較凌亂，而工程使這些行業(yè)聚集，并且商鋪總價不高，吸引了眾多商家的熱中。余姚汽配城新天地家私商城該商場由個人出資經(jīng)營，商場為3層建筑，營業(yè)面積約8000平方米。地址：余姚市蘭江街道長豐橋路６號〔姚洲大橋南１公里，名仕花園西２公里梁周線旁〕一樓，以陳列辦公家具及餐桌、實(shí)木、紅木家私為主，集各類桌椅、茶機(jī)，床，衣架等為一體。有“國景〞“鵬程〞“四海〞“麗邦〞“沙維特〞等著名家具品牌。二樓，以陳列時尚套房、兒童套房及各類真皮、布藝沙發(fā)，不同檔次的組合臥室為主，品牌有“華源軒〞“時尚我家〞“華隆〞“康寶〞等。三樓，以陳列精品套房，高檔品牌家私為主，品牌有“羅馬世家〞“摯濮〞“一款雙色淺胡〞“美橋松木〞“紫羅蘭〞“安東尼奧〞“世紀(jì)葵花〞“富藝〞等著名家具品牌。經(jīng)營狀況：商場地處相對城區(qū)西南方向，商品檔次群眾化，地理位置離城區(qū)有一定距離存在，缺少一定人流的支持。余姚小商品市場中國塑料城余姚中國塑料城市場地位：是中國最大的塑料原料集散地；浙江省最大的生產(chǎn)資料市場。余姚塑料城的經(jīng)營主體：專業(yè)原料集散市場，塑料原料為絕大多數(shù)，塑料機(jī)械占極少局部。義烏國際商貿(mào)城國際商貿(mào)城結(jié)構(gòu)圖區(qū)塊/樓層1樓2樓3樓A區(qū)花類

（1-600）頭飾

（3001-3600）裝飾工藝、喜慶工藝

（6001-6600）B區(qū)花類、毛絨玩具

（601-1200）頭飾

（3601-4200）裝飾工藝

（6601-7200）C區(qū)毛絨玩具、充氣玩具

電動玩具

（1201-1800）頭飾、珠寶

（4201-4800）裝飾工藝

（7201-7800）D區(qū)電動玩具、普通玩具

（1801-2400）珠寶

（4801-5400）相框、旅游工藝、

瓷器水晶

（7801-8400）E區(qū)普通玩具

（2401-3000）珠寶

（5401-6000）飾品配件、相框

（8401-9000）F區(qū)雨披袋傘具

箱包書包

（10008-11381）電工產(chǎn)品

五金工具配件

（13008-14367）小家電剃須刀

五金廚具

（16008-17367）G區(qū)箱包書包

（11508-12524）車類

五金工具配件

（15712-15869）電池?zé)綦娡?/p>

電子鐘表

儀表照相器材

（17508-18704）括號內(nèi)是商位號碼，4樓與5樓為生產(chǎn)企業(yè)直銷中心義烏國際商貿(mào)城案例小結(jié)裝修市場由分類型的專業(yè)市場與綜合性的專業(yè)市場并存針對以上典型的裝修＼家居＼建材市場的調(diào)研，我們得到以下結(jié)論：市場由一個管理公司統(tǒng)一管理設(shè)置一定車位，解決經(jīng)營戶及消費(fèi)者停車問題裝修更多的考慮公共通道的裝修，攤位內(nèi)部由經(jīng)營戶自行解決，裝修設(shè)計(jì)經(jīng)市場同意方可裝修市場以租賃形式對外經(jīng)營，便以市場統(tǒng)一管理市場分區(qū)鮮明，產(chǎn)品集中，便于聚集人氣各商家所經(jīng)營的產(chǎn)品對于建筑層高的要求也更不相同，如板材對于層高的要求根本在5-6米以上市場分區(qū)鮮明，產(chǎn)品集中，便于聚集人氣因產(chǎn)品特性所決定，導(dǎo)致各種經(jīng)營戶對攤位面積需求不一。如陶瓷、燈具、家私、板材、地板等商家對攤位面積相對要求比較大，根本在150平方米以上倉庫需商家自行解決，局部產(chǎn)品如板材＼五金等倉儲、出樣、銷售一體攤位主要以攤位使用面積為主，公共局部不分?jǐn)偟綌偽幻娣e里去簽約方式以一年一簽一付或三年一簽一年一付兩種方式為主作為經(jīng)濟(jì)較活潑的臨平，在做市場上面的營運(yùn)可以說其它縣市所不能具備的。對以上各市場的分析，我們從中可以得出以下結(jié)論：市場形成方式：①自主形成②政府引導(dǎo)③開發(fā)商自行定位市場類型：①專業(yè)性比較強(qiáng)的市場如塑料城；②零售型市場商鋪類別：①銷售型店面②租賃型市場店面③租賃型攤位市場進(jìn)駐方式：①定向或招標(biāo)、招商為主。一般期限為3年，一年一付或全付〔有一定優(yōu)惠〕。②店面銷售。地段：①零售型市場處于鬧市區(qū)或城區(qū)范圍內(nèi)。②專業(yè)性比較強(qiáng)的市場偏向于郊外，如塑料城。倉庫：無倉庫設(shè)置，需自理。市場裝修：針對零售型的市場，因產(chǎn)品不同，其市場公共部位裝修也不同。市場研究結(jié)論總體而言，臨平給人的感覺是：對于專業(yè)性市場的追求相當(dāng)濃厚，從各方面來看已經(jīng)具備打造專業(yè)性市場的硬性條件。且臨平周邊區(qū)域已經(jīng)形成了專業(yè)性市場的氣氛。但是如果僅僅將日光市場打造成普通的專業(yè)市場將會面臨巨大的競爭壓力。如何從競爭中突圍而出是工程定位的關(guān)鍵所在。第三章：工程定位用地分析地塊比較方正，地勢平坦，地塊目前擁有長發(fā)，待拆遷。地塊規(guī)劃為市場用地，占地40畝左右。工程Swot分析——對工程各項(xiàng)因素的評價S優(yōu)勢（strength）：

W劣勢（weakness）：

□緊臨320國道，通達(dá)性較好□交通便利，緊臨城市主干道□地塊內(nèi)有高壓線，不利于本項(xiàng)目施工。□地塊內(nèi)目前有廠房在使用，拆遷上可能要花費(fèi)段時間□地塊周邊無完善配套O機(jī)會（opportunity）：

T威脅（Threat）：

□臨平的專業(yè)市場正處于起步階段，有利于本項(xiàng)目打造?！跖R平及周邊專業(yè)市場雖多，但品質(zhì)相對并不高，精品專業(yè)市場存在空白□地鐵的開通，將帶動臨平整個市場的發(fā)展，未來機(jī)遇較多。□交通資源配套較好□目前臨平發(fā)展方向位于城南板塊、本項(xiàng)目所處城北，區(qū)域不具競爭性?！醣景杆巺^(qū)域目前還處與建設(shè)階段，各配套不甚完善□從專業(yè)市場上角度來與其他周邊區(qū)域?qū)Ρ?，知名度不夠。地塊定位原那么市場空白原那么不僅要立足在臨平，而且要輻射杭州城東北和周邊海寧區(qū)域內(nèi)找到市場空白點(diǎn)，躲避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場形成同質(zhì)競爭可行性原那么招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng)；可操作性原那么產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件本錢導(dǎo)向原那么必須在保證在地塊所聚集的產(chǎn)品能到達(dá)一站式，減少購置客戶的本錢問題，這樣才能讓市場興旺起來1234輕紡家居市場是個不錯的選擇！臨平近年商品房供給不斷增大，高品質(zhì)的樓盤不斷出現(xiàn)，對高品質(zhì)的專業(yè)家居市場產(chǎn)生較大的剛性需求。而臨平目前雖然有商貿(mào)城內(nèi)部的建材市場和江南家居城這樣的典專業(yè)性市場，但是缺乏具有比較高品質(zhì)的精品家居市場，而這正是本案的時機(jī)點(diǎn)所在。同時家居市場也能與搬遷到本市場的布衣商業(yè)能夠統(tǒng)一，不至于產(chǎn)生行業(yè)的差異。地塊序號土地規(guī)模土地性質(zhì)出讓時間出讓方式每畝單價A（理想·康城國際）330畝住宅用地01年協(xié)議約15萬B（東海水景城）300畝住宅用地01年協(xié)議約15萬C（華鼎豪園）200畝住宅用地00年協(xié)議約15萬臨平街道星河路與320國道交匯處，東至月荷路，南至北沙西路，西至星河路，北至320國道，余政掛出（2006）19號207畝住宅用地2006-4-19

掛牌

108萬土地市場主要樓盤土地成交情況市場支撐點(diǎn)施工面積逐年增長，未來市場供給量充足市場支撐點(diǎn)地塊名稱性質(zhì)占地面積(畝)容積率成交價(萬元/畝)樓面價(元/平米)竟得單位成交時間成交總價(萬元)臨平東湖街道振興路與荷禹路交匯西南處,余政掛出(2009)42號地塊住宅

72.112.5536.693220杭州金帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-9-18

38700

臨平東湖街道月荷路與振興路交匯東北處,余政掛出(2009)41號地塊商住

63.642.4424.722654浙江贊成發(fā)展有限公司、浙江省贊成集團(tuán)有限公司2009-9-18

27028臨平·東湖街道北沙西路與振順達(dá)路交匯處,余政掛出(2009)45號地塊商住31.272.4446.662792杭州江南家私市場有限公司、杭州華都房地產(chǎn)有限責(zé)任公司2009-10-913968臨平·東湖街道振興路與雨荷路交匯西北處,余政掛出(2009)46號地塊住宅60.22.4482.543016

蘇州向東島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-10-929050臨平·東湖街道北沙西路與雨荷路交匯處,余政掛出(2009)47號地塊住宅842.5495.212971

蘇州向東島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-10-941600臨平·東湖街道雨荷路與天荷路交界處地塊，余政掛出(2009)64號地塊住宅31.682.50

未成交2009-10-27

2021年臨平成交住宅用地一覽表市場支撐點(diǎn)工程定位目標(biāo)當(dāng)前家居產(chǎn)品品牌林立，在商家競爭愈演愈烈的同時，消費(fèi)也面臨著越來越多的選擇和越來越大的風(fēng)險(xiǎn)。作為消費(fèi)者去哪里能買到物美價廉、配套效勞周全的家居產(chǎn)品，去哪里不僅僅能購置到高品質(zhì)的產(chǎn)品同時防止傳統(tǒng)專業(yè)市場的雜亂感，享受到在休閑廣場中購物的感覺，是消費(fèi)者希望見到的。而這正是日光市場將要提供的。因此對于本工程而言，我們建議從“精品家居館〞的角度去定位，以“一站式精品家居購物中心來打造本工程，使本工程成為區(qū)域內(nèi)家居市場的標(biāo)桿性商業(yè)市場。一般來說，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值最大化有2種途徑挑戰(zhàn)第一排〔以規(guī)模勝〕另起一排〔以質(zhì)感勝〕AB本案商業(yè)自身素質(zhì)決定了我們的選擇是另起一排體量小、不具備規(guī)模效應(yīng)；外部商圈未形成；市場的消費(fèi)習(xí)慣未養(yǎng)成。商業(yè)定位原那么強(qiáng)調(diào)差異化+強(qiáng)化高端定位不是強(qiáng)烈依賴人流和商圈的大型專業(yè)市場而是強(qiáng)調(diào)形象和昭示的知名品牌示范區(qū)日光市場最終要形成的工程屬性定位第四代精品家居市場來源：以臨平本地客群為首要，主要分布在臨平市區(qū)目的：主要以新房裝修為主核心客戶重要客戶偶得客戶來源：臨平大市區(qū)及周邊區(qū)域等客戶，以城北區(qū)域客群為首要目的：從事建材這類行業(yè)為主臨平區(qū)域周邊客戶、看重交通便利資源本工程客戶定位一——本地客群的客戶定位客群定位地塊做精品專業(yè)市場的理由交通便捷位于320國道旁，可直達(dá)杭甬高速公路；。直接接入長三角交通網(wǎng)絡(luò)，便于向整個長三角輻射，能夠降低銷售產(chǎn)品的物流本錢；支持地塊做精品專業(yè)市場的理由地段偏遠(yuǎn)地塊地段較為偏遠(yuǎn)，而且沒有相應(yīng)的公交線路存在，出租車也比較少，短時間內(nèi)難以吸引客戶前往零售消費(fèi)，而專業(yè)市場或差異性市場針對性較強(qiáng)，能夠較快的形成聚集效應(yīng)；地塊不得不做精品專業(yè)市場的理由體量及環(huán)境支持地塊比較方正，但是規(guī)模相對較小只占地40畝左右，無法形成大規(guī)模的輻射效應(yīng)。配套欠缺地塊周邊無任何配套支持，普通消費(fèi)者難以在地塊周邊滿足購物所產(chǎn)生的相關(guān)需求，而對于專業(yè)市場的客戶，這方面的因素的影響就要小得多；地塊定位方向綜合考慮上述招商原那么結(jié)合臨平的特色經(jīng)濟(jì)，地塊的招商定位方向主要以下為重點(diǎn)：針對滿足零售型為主的市場：如輕紡家居市場〔中高檔〕；工程定位建議由于家居產(chǎn)品種類繁多，品牌也多，因此建議建材產(chǎn)品進(jìn)行分區(qū)分類規(guī)劃，合理的布局以及聚集使市場能良好的運(yùn)作。家居裝飾市場主體陶瓷衛(wèi)浴區(qū)燈具區(qū)窗簾布藝區(qū)家私區(qū)門窗櫥柜玻璃區(qū)石材油漆區(qū)注：市場需配置市場管理部門＼市場餐廳＼銀行等一些輔助功能配置。分區(qū)建議區(qū)