2012中山三角地塊定位及物業(yè)發(fā)展建議城市綜合體的價值聚核效應(yīng)下，這是一個生而不同的項目不同，我們可以另辟蹊徑的差異市場，避免陷入同類產(chǎn)品競爭；不同，我們的考驗來自觀念認(rèn)同，任何新生事物都要接受考驗。本案出發(fā)點Ⅰ【如何實現(xiàn)世源品牌在中山北部的提升】——作為全新的開發(fā)商，萬隆品牌在東鳳成功落地的最好契機就是星光豐澤廣場項目的成功開發(fā)銷售。而品牌的成功落地有賴于在產(chǎn)品開發(fā)、推廣、展示、服務(wù)等方面的優(yōu)勢建立，其產(chǎn)品開發(fā)尤有關(guān)鍵。我們的目標(biāo)是幫助萬隆品牌在東鳳站穩(wěn)腳跟，一舉奠定萬隆品牌在東鳳的知名度和影響力，借以此為輻射中山小欖、南頭；佛山順德、廣州等區(qū)域本案出發(fā)點Ⅱ【如何給出令人信服的答案】能否實現(xiàn)舒適的生態(tài)健康的人居環(huán)境與商務(wù)商貿(mào)環(huán)境？（項目的宜居性）能否標(biāo)鼎區(qū)域，提升城市形象、業(yè)主的身份地位？（項目的檔次感）是否達(dá)到了最好的自住投資性價比？（項目的居住及商業(yè)價值）目錄構(gòu)成項目區(qū)位：東鳳鎮(zhèn)地處廣東省中山市“北大門”，毗鄰佛山市順德區(qū)，105國道、364省道（東阜公路）、珠三角城際快速軌道、太澳高速公路貫穿境內(nèi)。北距廣州55公里，南距珠海60公里，東往深圳120公里，雞鴉水道和小欖水道流經(jīng)東鳳南北兩側(cè)，東鳳與小欖港隔河相望。珠三角洲經(jīng)濟開放區(qū)重點工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一項目區(qū)位發(fā)展規(guī)劃狀況東鳳鎮(zhèn)中心城區(qū)總用地面積6000多畝，承擔(dān)著政治、文化、商業(yè)、服務(wù)中心等功能，將建設(shè)成為商業(yè)中心、行政中心、文化中心以及最適宜生活的居住區(qū)域。

東鳳鎮(zhèn)政府規(guī)劃重點提升“商務(wù)商貿(mào)、現(xiàn)代物流、旅游休閑”三大服務(wù)功能本項目位置2008年-2020年東鳳新規(guī)劃從功能劃分和諧宜居商務(wù)商貿(mào)現(xiàn)代物流旅游休閑家電工業(yè)CompanyLogo區(qū)域價值衍生：復(fù)合空間本項目所在區(qū)位是未來區(qū)域的核心，將為周邊未來的家電產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、交通貿(mào)易產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)提供居住、配套、商業(yè)、行政、金融等支撐的復(fù)合空間區(qū)域價值臨近政府投資2億的新沙島旅游項目隨著東鳳中心區(qū)的發(fā)展，招商引資的進一步深入，將會吸進更多的產(chǎn)企進駐電子電貿(mào)城離本項目僅5分鐘車程毗鄰佛山順德，105國道，364省道等多條主干道貫穿東鳳未來的物流價值巨大本項目附近10分鐘車程的城際輕軌站造城趨勢已起東鳳擬投30億開發(fā)新沙島中山“北大門”東鳳鎮(zhèn)，加大發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的力度，擬投30億元重點開發(fā)近千畝新沙島項目，擬建設(shè)一座25層五星級酒店，并配套游艇碼頭、商業(yè)中心和餐飲等服務(wù)設(shè)施，形成集居住度假、旅游觀光、休閑娛樂于一體的高品質(zhì)居住社區(qū)和休閑度假區(qū)，將其打造成東鳳乃至中山的一張商務(wù)休閑名片。本案新沙島示意圖分析小結(jié)政府主導(dǎo)的城市發(fā)展，必然導(dǎo)致東鳳開發(fā)高潮的持續(xù)；本項目符合了提城鎮(zhèn)綜合服務(wù)能力的城市發(fā)展方向；新沙島項目的投資擬建對本項目價值提升帶來利好；本項目所在位置相對其他區(qū)域具有明顯的競爭優(yōu)勢；周邊項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，帶動了民間資本對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮項目開發(fā)指標(biāo)初探摘要指標(biāo)項目占地40760平方米（約61.1畝）容積率4.8（含三舊改造政策優(yōu)惠的20%）建筑限高100米總建筑面積195648平方米其中住宅面積占65%127170平方米

商業(yè)面積占35%68508平方米說明：1，商住地塊，產(chǎn)品組合靈活豐富；2，占地面積較小，開發(fā)體量較大，3，如何在合適的位置開發(fā)適合的產(chǎn)品，實現(xiàn)地塊、產(chǎn)品、項目價值三者最大化是關(guān)鍵項目SWOT分析優(yōu)勢（S）機會（O）地段：位于中山“北大門”東鳳鎮(zhèn)，毗鄰小欖、南頭及佛山順德區(qū)，多區(qū)交匯核心區(qū)位優(yōu)勢明顯；交通：處于行政商務(wù)核心區(qū)，城市主干沿線，交通便捷，四通八達(dá)；地塊：近鄰鎮(zhèn)文化中心、小家電電器城、新沙島休閑商務(wù)區(qū)，穩(wěn)定且后勁十足的發(fā)展力，構(gòu)成其良好的外部發(fā)展因素，前景廣闊東鳳鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展，重點規(guī)劃商業(yè)中心政府招商引資，增加投資者進入?yún)^(qū)域消費者對文化休閑商業(yè)的渴望區(qū)域缺少成功運做的融住宅、商業(yè)、文化、旅游于一體的綜合型商業(yè)體商業(yè)發(fā)展落后于區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，商業(yè)體系需升級威脅（T）劣勢（W）目前區(qū)域核心商圈消費具有慣性小欖、順德等較為成熟區(qū)域?qū)Ρ卷椖康母偁?，產(chǎn)生直接威脅商業(yè)需較長市場培育期，未來供應(yīng)的不確定性，項目運作不確定因素較大招商具不確定因素，項目成功運作關(guān)鍵周邊配套缺乏周邊工業(yè)臨立，污染較大區(qū)域商業(yè)氛圍正在發(fā)展過程中，需要一定市場培育期項目開發(fā)思路建議地塊價值最大化為原則，以城市綜合體為開發(fā)模式，融合體現(xiàn)綜合體復(fù)合空間功能，形成各種功能相互依存、相互助益的能動關(guān)系，創(chuàng)優(yōu)實現(xiàn)盡可能銷售，實現(xiàn)現(xiàn)代起居健康生活、休閑娛樂的價值觀傳播融合四大功能：居住功能：解決城市人居居住問題；商業(yè)功能：滿足各階層的消費需求；商務(wù)功能：為城市商務(wù)發(fā)展提供高規(guī)格的商務(wù)空間；酒店功能：帶來流動的“居住”人群消費發(fā)展策略選擇條件選擇相應(yīng)發(fā)展策略項目的基本做法領(lǐng)跑者房地產(chǎn)品牌處于絕對領(lǐng)導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富，屬于大型房地產(chǎn)企業(yè)以不可重復(fù)性產(chǎn)品鞏固市場、鞏固品牌挑戰(zhàn)者中第二/第三名屬于大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通常有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗強調(diào)產(chǎn)品特色和價值，產(chǎn)品設(shè)計定位與市場領(lǐng)跑者相抗衡，增強品牌影響力追隨者市場新進入者，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足，緊鄰領(lǐng)跑者地產(chǎn)項目，領(lǐng)跑者品牌實力具有絕對影響力。利用領(lǐng)導(dǎo)者的品牌號召力借勢開發(fā)，盡量復(fù)制補缺者綜合實力平均，具有敏銳的市場判斷力針對市場項目產(chǎn)品特點，創(chuàng)新產(chǎn)品需求項目開發(fā)戰(zhàn)略選擇分析項目開發(fā)戰(zhàn)略選擇分析選擇動機領(lǐng)導(dǎo)者：本項目不具備大規(guī)模體量，且客觀條件不具備形成市場壟斷的條件，加之首次做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而非純經(jīng)營，故市場經(jīng)驗不足；選擇挑戰(zhàn)者：作為新入市的商住地產(chǎn)項目開發(fā)商，在開發(fā)經(jīng)驗不足的前提下，短期內(nèi)難以挑戰(zhàn)者角色出現(xiàn)，規(guī)避風(fēng)險才是項目運營首要考慮的問題；選擇追隨者：項目周邊可供鑒的成功項目不多，難以作為追隨者角色出現(xiàn)；選擇補缺者：針對市場項目產(chǎn)品特點，進行目標(biāo)市場細(xì)分，瞄準(zhǔn)市場縫隙，敏銳做出市場判斷項目品牌開發(fā)戰(zhàn)略以他人之長補己之拙與國際時代接軌補缺者者的姿態(tài)呈現(xiàn)入市，不斷增強品牌影響力并列領(lǐng)跑者行列項目總體定位未來商都+生態(tài)健康宜居+旅游駐足點總體定位闡述：項目地處有中山“北大門“之稱的東鳳鎮(zhèn)，從東鳳鎮(zhèn)的未來規(guī)劃可以看到，它將承擔(dān)改善東鳳商住生態(tài)、推動?xùn)|鳳新商業(yè)中心發(fā)展的使命；以項目城市綜合體開發(fā)模式的核心開發(fā)思路出發(fā)，結(jié)合項目總體開發(fā)戰(zhàn)略定位，項目將是涵蓋了與世界同步的購物中心、國際級高檔酒店、全球星級影城、鉑金品質(zhì)公寓等綜合性的多元化物業(yè)。是體現(xiàn)中山東鳳未來商都、生態(tài)健康宜居、旅游必選的駐足點的特色城市綜合體項目。特色城市綜合體項目整體規(guī)劃布局導(dǎo)向商務(wù)公寓開發(fā)與布局住宅開發(fā)與布局商業(yè)開發(fā)與布局酒店式公寓開發(fā)與布局城市綜合體？商業(yè)住宅公寓酒店商務(wù)辦公住宅公寓為商業(yè)提供客源酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項目整體檔次寫字樓為商業(yè)、酒店和住宅公寓帶來潛在客戶；寫字樓可提高商業(yè)整體檔次商業(yè)為寫字樓、酒店、住宅提供配套；商業(yè)可能對住宅帶來負(fù)面影響提升整體檔次的有力手段；標(biāo)志性昭示強保證企業(yè)現(xiàn)金流的來源；滿足中長期居住者需求實現(xiàn)較高的銷售價格；保持物業(yè)形象外向性強的組成部分，可以塑造與其他項目較大的差異明確四大物業(yè)類型關(guān)系住宅群體：追求居住環(huán)境的靜、綠、美；要求生活環(huán)境安靜祥和、園林美境人、車流越少越好商業(yè)群體：講求熱鬧繁華、人聲喧嘩、客如輪轉(zhuǎn)人、車流越多越好商住群體環(huán)境要素在綜合體中獨立體現(xiàn)相互依托，但又相互影響，兩大群體對環(huán)境的不同要求表明，應(yīng)通過規(guī)劃設(shè)計實現(xiàn)有效區(qū)劃，形成商住分區(qū)、商住分流、人車分流，將購物娛樂繁鬧對居住的安靜和安全的影響降到最低，從而提升項目物業(yè)價值住宅區(qū)布局建議組團式布局組團式布局由若干棟樓宇構(gòu)成一個觀景主題或生活主題而形成一個建筑組團，為住戶營造出視覺到身心的愉悅，讓人輕松隨意，非常符合現(xiàn)代人鄰里交流的心理需要。作為一個城市中心缺乏自然景觀、由多棟高檔高層物業(yè)構(gòu)成住宅項目，為提高居住品質(zhì)，小區(qū)宜采用組團式建筑布局，建議布局為兩至三個景觀主題組團商業(yè)區(qū)布局建議街區(qū)式布局，各種商業(yè)業(yè)態(tài)能夠結(jié)合緊密，店鋪聚攏、經(jīng)營集中，容易凝聚消費人氣，使人流形成回路，不會容易造成消費者身心疲憊。MALL、商務(wù)公寓、酒店公寓通過共用入口大堂及天綠化景觀天橋進行有機緊密聯(lián)合街區(qū)式布局人車分流以人為本到以人車兼顧的和諧環(huán)境協(xié)調(diào)項目容積率達(dá)4.8，高于1.6容積率的商住小區(qū)，如果不實行人車分流，會造成道路的擁擠，帶來安全隱患；而購物中心由于人員流動量很大，必須實施人車分流，顧客才能順利進入商場交通動線組織交通動線規(guī)劃：人車分流+人車分層項目強調(diào)整體的高綜合品質(zhì)，建議采用完全人車分流方式，但考慮到中山、順德居民有喜歡就近停車購物的生活習(xí)慣，商業(yè)區(qū)可在地面增加規(guī)劃少量路邊臨時停車位，同時方便商務(wù)區(qū)的商務(wù)交際往來。

人車分流道路系統(tǒng)：住宅區(qū)地面原則上不通行汽車，小區(qū)道路只作消防通道或搬家動輸使用，在不威脅行人步行安全和居民生活品質(zhì)的前提下，設(shè)計機動車通的道路系統(tǒng)。同時通過道路周圍的綠化和小品設(shè)置來提升交通空間和生活空間的環(huán)境品質(zhì)

人車分層道路系統(tǒng)：人在地上行，車在地下停。業(yè)主汽車通過地下車庫入口直接進入小區(qū)，住宅或商業(yè)組團內(nèi)部避免機動車行駛，但組團內(nèi)道路設(shè)計應(yīng)按照要求預(yù)留消防車通道項目規(guī)劃設(shè)計理念建議設(shè)計理念：

依托本項目19.5萬平方米的建筑，項目以城市綜合體為開發(fā)理念，將購物中心、商業(yè)街區(qū)、商務(wù)大廈、酒店公寓等功能物業(yè)有機整合，形成一個城市街景、廣場等環(huán)境，呈現(xiàn)自然、開放的城市建筑景觀體系。設(shè)計目標(biāo)：圍繞重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)的“造城”發(fā)展，打造東鳳鎮(zhèn)中心區(qū)域具有“標(biāo)志性”、“前瞻性”、“符合市場需求”的城市特色建筑，提升東鳳鎮(zhèn)整體形象，一個真正意義上的“城市綜合體”項目規(guī)劃布局示意總建筑面積195648平方米住宅面積占65%127170平方米商業(yè)面積占35%68508平方米升平路金怡南路南安路G105國道住宅下沉式花園廣場MALL公寓酒店花園綠化交通動線規(guī)劃建議示意升平路金怡南路南安路G105國道住宅下沉式花園廣場MALL公寓酒店花園綠化車流向標(biāo)識人流向標(biāo)識未來的項目圖景示意中高檔商務(wù)酒店MALL/超市逸品社區(qū)大型餐飲旗艦店下沉式廣場星光豐澤廣場繁華商業(yè)街大型SPA連鎖項目規(guī)劃布局要點1城市景觀與項目形象展示項目打造舒適健康的居住空間與商務(wù)空間，建筑的布局要重點考慮東面G105國道的城市景觀展示面，每一棟建筑都力求成為東鳳的城市景觀；同時，可最大程度地將項目現(xiàn)代的、國際化的形象展示出來，形成序列有致的建筑街景商住分區(qū)，地塊西部為獨立的住宅區(qū)域、東部為開放的商業(yè)區(qū)域，商住互不干擾、互不影響；實行人車分流、居住與商業(yè)車流的分流，避免不同需求的人流互相交叉影響，住宅區(qū)主入口設(shè)于北面升平路與南面安南路，次入口設(shè)于西面金怡北路，商業(yè)區(qū)域設(shè)消防通道；高層住宅建筑沿道路布局于西區(qū)，在西區(qū)中部留出足夠的區(qū)域用于規(guī)劃小區(qū)中心花園，以提升住宅區(qū)的生活環(huán)境；根據(jù)組團布局狀況，規(guī)劃設(shè)計若干個核心園林景觀，形成每個建筑組團的景觀亮點與組團住戶的鄰里交流體驗環(huán)境；商業(yè)建筑布局于105國道沿線，MALL布局于地塊中部偏東區(qū)域，在105國道旁、MALL前形成規(guī)模較大的城市廣場，為商業(yè)區(qū)吸引并積聚人氣；酒店公寓與商務(wù)公寓于MALL廣場的南北兩側(cè)，與MALL形成人流互動的街區(qū)商業(yè)廣場；商務(wù)公寓或酒店公寓分別布局于MALL之上，成為105國道亮麗的建筑景觀。項目規(guī)劃布局要點2停車位配比建議物業(yè)分類鎮(zhèn)區(qū)車位標(biāo)準(zhǔn)住宅100㎡以下的戶型0.5個車位/戶101-130㎡的戶型1.2個車位/戶131㎡以上的戶型1.5個車位/戶商業(yè)普通旅館0.7個車位/100㎡建筑面積餐館、購物中心2.0個車位/100㎡建筑面積普通商業(yè)0.7個車位/100㎡建筑面積停車配置要求：根據(jù)《中山市城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)范》要求，中山市配套停車位標(biāo)準(zhǔn)如下表：物業(yè)分類預(yù)計規(guī)模預(yù)計停車位數(shù)住宅100㎡以下的戶型370戶185個101-130㎡的戶型540戶648個131㎡以上的戶型230戶345個商業(yè)酒店公寓、商務(wù)公寓建筑面積24000㎡168個購物中心建筑面積25000㎡500個商業(yè)街建筑面積20000㎡140個合計1986個停車位配比建議如果按照《中山市城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)范》要求，本項目約4萬平方米、4.8的容積率地塊共需配置停車位1986個，僅商業(yè)區(qū)即需配置超過800個停車位，接近不可能完成的任務(wù)停車位配比建議對于本項目而言，具體開發(fā)建設(shè)的車位配比應(yīng)從實際出發(fā)，前瞻性地考慮兩個群體的需求問題，即項目整體產(chǎn)品檔次與未來的居住者和消費者實際停車需求。本項目的停車位配比建議如下：物業(yè)分類預(yù)計規(guī)模預(yù)計停車位數(shù)住宅100㎡以下的戶型370戶260個101-130㎡的戶型540戶380個131㎡以上的戶型230戶160個商業(yè)酒店公寓、商務(wù)公寓建筑面積24000㎡460個購物中心建筑面積25000㎡商業(yè)街建筑面積20000㎡合計1260個住宅按標(biāo)準(zhǔn)的0.7個/戶配置車位數(shù)量；商業(yè)按最低標(biāo)準(zhǔn)1個車位/150㎡（150：1）建筑面積配置車位數(shù)量預(yù)計停車場建筑面積為31500平方米（25㎡/車位）車庫設(shè)計建議陽光生態(tài)車庫系統(tǒng)生態(tài)節(jié)能式住宅將是未來建筑設(shè)計的主流。“陽光生態(tài)車庫系統(tǒng)”可自然采光、通風(fēng)、取消機械通風(fēng)系統(tǒng)，節(jié)約能源，生態(tài)、環(huán)保細(xì)分物業(yè)規(guī)劃建議住宅物業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議公寓物業(yè)規(guī)劃建議風(fēng)格立面部分產(chǎn)品構(gòu)成部分園林景觀部分住宅建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格是項目的形象：住宅的建筑風(fēng)格主要通過外立面、色彩、細(xì)節(jié)處理和材質(zhì)等要素表現(xiàn)出來。目前國內(nèi)常風(fēng)的建筑風(fēng)格包括：歐陸建筑風(fēng)格、新中式建筑風(fēng)格、現(xiàn)代建筑風(fēng)格、地方風(fēng)情建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格新中式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格地方風(fēng)情風(fēng)格項目名稱佛奧陽光花園逸湖半島萬科金色家園天乙海岸名都建筑風(fēng)格地中海建筑風(fēng)格簡約新古典建筑現(xiàn)代風(fēng)格簡約新古典建筑競爭對手的建筑風(fēng)格分析

東鳳大部分樓盤都采用歐式建筑風(fēng)格，天乙海岸名都和逸湖半島均是新古典建筑，佛奧是地中海建筑，外立面色彩以暖色調(diào)為主，建筑風(fēng)格同一，只是精致度各有不同；東御世家及金爵名邸均采用現(xiàn)代簡歐建筑風(fēng)格，只有萬科金色家園采用現(xiàn)代式風(fēng)格。東鳳樓市的歐式建筑的影子濃厚，同一類建筑風(fēng)格的扎堆，使東鳳目標(biāo)消費群體對歐式建筑產(chǎn)生審美疲勞項目形象因素分析分析因素本項目條件衍生聯(lián)想涵義項目所在區(qū)位重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)之一北鄰順德，南接小欖，105國道、364省道、城際軌道貫穿其內(nèi)衛(wèi)星城城際化項目發(fā)展背景發(fā)展中區(qū)域小家電產(chǎn)品帶動舊電子城、中心城項目開發(fā)目標(biāo)區(qū)域綜合體物業(yè)各產(chǎn)品組合的相互價值提升客戶價值取向現(xiàn)代時尚、高檔自身配套完善享受生活、較高品位有沖擊力的市場形象高性價比的（比較低的）投資門檻住宅整體風(fēng)格建議現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格建議說明：

綜合考慮東鳳房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段、樓市歐式建筑風(fēng)格的類同扎堆和本項目城市綜合體商住結(jié)合的特色，建議考慮采用新現(xiàn)代主義簡約建筑風(fēng)格，這兩種風(fēng)格都難以表現(xiàn)項目于東鳳領(lǐng)跑地位的地標(biāo)感。現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格能勾勒出整個建筑形態(tài)的活潑并具有現(xiàn)代特征的輪廓，在外形上給人大氣、豪華的感覺，并具有國際都市的品質(zhì)感。更有利于表現(xiàn)項目的價值檔次與于東鳳領(lǐng)跑地位的地標(biāo)感。

住宅物業(yè)形象定位形象定位闡述：它是中山市“北大門”商務(wù)的門戶，居住的門戶，東鳳邁向城市化的形象門戶和地標(biāo)中山城際門戶領(lǐng)創(chuàng)東鳳盛匯時代地標(biāo)細(xì)分物業(yè)規(guī)劃建議住宅物業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議公寓物業(yè)規(guī)劃建議風(fēng)格立面部分產(chǎn)品構(gòu)成部分園林景觀部分住宅產(chǎn)品構(gòu)成競爭對手產(chǎn)品類型分析項目名稱在售組團建筑形態(tài)樓高佛奧陽光花園6期灝景峰高層，1梯4戶/6戶24層逸湖半島5期逸琴灣小高層：1梯4戶/6戶

高層：1梯4戶10、11層

18層?xùn)|御·世家4期榮峰高層，1梯4戶/6戶24層萬科金色家園1期高層，1梯4戶25-31層片區(qū)項目均為高層建筑開發(fā)，其中萬科金色家園最高層31層住宅產(chǎn)品構(gòu)成競爭對手戶型面積分析項目名稱

面積房型比例%佛奧陽光花園6期最大戶型138.48-140.26三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺16主力戶型106.13-114.25兩房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺66最小戶型92.26-93.01兩房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺19逸湖半島5期最大戶型105.45-108.08三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺34主力戶型91.4-103.16三房兩廳一衛(wèi)兩陽臺2388.52-93.1兩房兩廳一衛(wèi)兩陽臺27最小戶型80.34兩房兩廳一衛(wèi)兩陽臺15東御世家4期最大戶型107三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺39主力戶型97、107三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺70最小戶型78兩房兩廳一衛(wèi)兩陽臺30萬科金色家園1期最大戶型120三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺18主力戶型87、89三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺62最小戶型78兩房兩廳一衛(wèi)一陽臺20各項目的戶型基本能做到間隔方正、南北對流、動靜分區(qū)，全明設(shè)計，全部戶型面積均小于144平方米住宅產(chǎn)品構(gòu)成目標(biāo)客戶戶型需求分析：東鳳居民的家庭觀念比較重，子女大多仍與父母一起居住，以二、三代居住為主，該居住狀況相信近年內(nèi)不會有太大的改變部分高端商務(wù)人士，喜歡在家里工作辦公，他們對生活的品質(zhì)和生活細(xì)節(jié)的要求都很高，希望居所的設(shè)計有空間上的變化，在面積上也有較好的控制，因此臥室之外配套功能間（如書房）最適合他們的要求。產(chǎn)品類型戶型面積㎡開發(fā)意向說明一房一廳40以下×已規(guī)劃了商務(wù)公寓，不做小戶型緊湊兩房70-80√配套戶型舒適兩房80-90√主力戶型緊湊三房88-100√主力戶型舒適三房110-120√主力戶型緊湊四房135-144√配套戶型豪華大戶型150-175√配套戶型，頂樓復(fù)式、樓王戶型住宅產(chǎn)品構(gòu)成建議項目地處東鳳的黃金地段，是城市的核心區(qū)域，未來的商業(yè)中心，配套設(shè)施完善，是最適合東鳳及周邊小欖、順德的中高收入人士及年人階層居住的區(qū)域。

建議適當(dāng)拓寬項目住宅部分的銷售覆蓋面，開發(fā)兩房、三房及四房戶型產(chǎn)品，能夠使銷售的速度更快，降低銷售風(fēng)險。項目名稱二房三房四房說明佛奧陽光花園

84%16%N+1戶型逸湖半島42%58%

東御世家30%70%

萬科金色家園30%70%

大部分項目都以三房產(chǎn)品為主，三房產(chǎn)品總體比例超過60%；兩房產(chǎn)品總體比例不超過40%，四房以上大戶型比例更??；逸湖、東御、萬科等項目都是以兩房、三房產(chǎn)品為主，只有佛奧有由“N+1”而變四房戶型住宅戶型配比競爭對手戶型配比分析類型戶型面積配比比例%說明緊湊兩房70-8010兩房兩廳一衛(wèi)兩陽臺舒適兩房80-9020兩房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺緊湊三房88-10020三房兩廳一衛(wèi)兩陽臺舒適三房110-12030三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺緊湊四房135-14415四房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺豪華大戶型150-1755四~五房兩廳兩~三衛(wèi)三陽臺合計100

全部戶型均帶雙陽臺：觀景陽臺與工作陽臺，提升生活品質(zhì)住宅戶型配比建議戶型特色設(shè)計建議運用大面積入戶花園，空間可靈活設(shè)計，使空間有效過渡連接，提高項目″均好性″和“舒適性”入戶花園

N+1創(chuàng)新可變戶型開發(fā)。通過贈送的預(yù)留空間，原來的一室兩廳一衛(wèi)可變成三室兩廳一衛(wèi)，提高實際得房率。多飄窗設(shè)計也有利于拓展室內(nèi)空間，配合大面積的空中觀景陽臺戶型特色設(shè)計建議平躍式奇數(shù)層剖面效果圖平躍式偶數(shù)層剖面效果圖戶型在平層基礎(chǔ)上的設(shè)計出局部挑空空間,兼顧平層居住的舒適性和挑空客廳的豪華度。擴大人們普通的尺度感覺，產(chǎn)生較強的視覺沖擊力，提高居住舒適性。局部挑高戶型特色設(shè)計建議住宅剖面示意圖項目在不改變項目主體框架及內(nèi)外柱網(wǎng)的基礎(chǔ)上調(diào)整戶型,而中間位置設(shè)置綠化休閑區(qū)域,使項目在通風(fēng)及采光上面均更良好。100米高空頂層設(shè)置觀景區(qū)，提升視野感官高度其他特色設(shè)計建議觀景區(qū)高層綠化休閑區(qū)5-6米挑高架空層其他配套設(shè)施建議1，根據(jù)合和達(dá)富多年操作實踐來看，多數(shù)購買群體比較關(guān)注產(chǎn)品的自住投資升值空間，配套對項目價值的提升具有較大的作用；2，在開發(fā)產(chǎn)品時，建議項目開發(fā)如游泳池、健身房、中西餐廳、娛樂設(shè)施、兒童游樂園等，以及生活配套的農(nóng)貿(mào)超市（生活需求），對未來項目住居氛圍的營造有較大的作用；3，另外考慮到未來項目產(chǎn)品開發(fā)有酒店式公寓、商務(wù)公寓，商業(yè)MALL，建議增加的配套集中于商業(yè)部分開發(fā)體現(xiàn)，增加項目的增值賣點。智能化設(shè)施（僅供參考）建設(shè)部針對住宅智能化示范小區(qū)的等級評定標(biāo)準(zhǔn)一星級：

具有安全防范子系統(tǒng)，包括出入口管理及周界防衛(wèi)報警、閉路電視監(jiān)控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理；信息管理子系統(tǒng)，包括對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄收與管理和IC卡、車輛出入與停車管理，供電設(shè)備、照明、電梯、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理、是緊急廣播懷背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)，包括為實現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線、每戶不少于兩對電話線和兩個有線電視插座、建立有線電視網(wǎng)。

二星級：

除應(yīng)具備一星級的全部功能外，同時在安全防范子系統(tǒng)和住處管理子系統(tǒng)的建設(shè)方面，其功能技術(shù)水平應(yīng)有較大提升。信息傳輸通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)。物業(yè)管理計算機系統(tǒng)應(yīng)配置局部網(wǎng)絡(luò)，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用務(wù)。 三星級：

三星級應(yīng)具備二星級的全部功能。其中信息傳輸通道應(yīng)采用寬帶光纖用戶接入網(wǎng)作為主干網(wǎng)，實現(xiàn)交互數(shù)字業(yè)住宅小區(qū)智能化建設(shè)系統(tǒng)在有可能的條件下，應(yīng)實施現(xiàn)代建設(shè)系統(tǒng)（HI-CIMS）技術(shù)，并應(yīng)將物業(yè)智能化系統(tǒng)建設(shè)納入整個住宅小區(qū)建設(shè)中，作為HI-CIMS工程中的一個子系統(tǒng)。同時，HI-CIMS要考慮物業(yè)管理計算。 住宅產(chǎn)品設(shè)計要點（1）1，在滿足其定量的性能標(biāo)準(zhǔn)時，尚需滿足其合理性標(biāo)準(zhǔn)2，戶型“四明設(shè)計”：住宅戶內(nèi)，實現(xiàn)“明廳、明房、明廚、明衛(wèi)”，除了儲藏室、衣帽間、小戶型的衛(wèi)生間外，所有房廳均能實現(xiàn)自然通風(fēng)采光。3，公共空間“三明設(shè)計”：塔樓內(nèi)公共空間實現(xiàn)“明電梯間、明消防樓梯、明公共走道”，即公共空間能夠自然通風(fēng)采光。4，保證合理的戶型空間布局，戶型方正實用。住宅產(chǎn)品設(shè)計要點（2）5，動靜分區(qū)（大戶型可采用躍式分區(qū)—2~3級踏步）6，三房及以上戶型戶戶有開敞的景觀視野7，三房及以上戶型保證主臥向南，客廳盡可能向南8，公用衛(wèi)生間干濕分離，方便使用9，三房及以上戶型餐廳相對獨立，能夠自然采光通風(fēng)10，部分三房及以上房型設(shè)儲物室、步入式衣帽間、雙陽臺細(xì)分物業(yè)規(guī)劃建議住宅物業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議公寓物業(yè)規(guī)劃建議風(fēng)格立面部分產(chǎn)品構(gòu)成部分園林景觀部分競爭對手的園林主題分析項目名稱佛奧陽光花園勉湖半島萬科金色家園環(huán)境園林地中海風(fēng)情水景園林，首層架空，1萬平方米地中海風(fēng)情湖泊、棕櫚樹、熱帶鮮花、歐陸亭臺與噴泉開放式園林，首層架空，280米縱深園林：獲“中國最佳綠色生態(tài)宜居樓盤”稱號圍合式園林，首層架空，東南亞園林風(fēng)格各個項目對于景觀設(shè)計都有所重視，能夠圍繞某一主題進行設(shè)計，且能體現(xiàn)該主題的特色。各樓盤項目園林都具有明顯的熱帶或亞熱帶風(fēng)情。項目園林設(shè)計分析思考

項目受到土地限制，從二維層面空間元素考慮不可能有大面積的園林景觀，只能在樓間距或購物中心頂層做景觀，如果能由二維向三維層面空間引渡，在園林、綠化、小區(qū)環(huán)境方面做好規(guī)劃，創(chuàng)優(yōu)綠化率做出亮點，這將有助提升項目競爭力。升平路金怡南路南安路G105國道住宅下沉式花園廣場MALL公寓酒店花園綠化設(shè)計理念：

規(guī)避無強勢資源，合理利用各種空間關(guān)系，創(chuàng)造建立自身綠化景觀優(yōu)勢，配合以簡約的、生態(tài)自然的東南亞熱帶風(fēng)情主題設(shè)計，打造有獨特魅力生活的健康人居環(huán)境社區(qū)；實踐不同人群的居住理想—成人、孩童、老人以及寵物，都有自己的CULB項目園林設(shè)計建議園林剖面展示立體綠化，弱化高密度帶來的不良感覺，創(chuàng)造最大綠化率創(chuàng)造地形坡度，設(shè)置下沉式花園廣場，架空層，平臺花園，空中樓閣綠化層，作為車庫和鄰里交往的泛空間、商業(yè)的視野觀空間；架空層堆土層退式平臺空中樓閣綠化層下沉式花園廣場MALL商業(yè)體地下車庫地下車庫下沉式花園廣場下沉式花園廣場：取得空間、視覺和使用功能的效果轉(zhuǎn)換開拓打造項目較高密度下的二度開放空間項目面臨105國道，降低居住環(huán)境噪音為地下空間開發(fā)利用規(guī)避解決采光、通風(fēng)、消防等固有缺陷園林布局場景元素建議根據(jù)項目整體規(guī)劃，為增強各住宅組團的識別性和豐富社區(qū)園林體系，結(jié)合各組團的空間尺度與公建設(shè)施分布，建議配合園林主題，融入建立健康人居居住體驗場景：如生態(tài)養(yǎng)生、天倫休閑、社交文化、自然認(rèn)知生態(tài)養(yǎng)生注重多樣性，富于變化，層次豐富，結(jié)合科學(xué)的方式根據(jù)植物的特殊養(yǎng)生功效各式搭配進行排布利用下沉式花園、架空層廊道、空中樓閣，高低錯落形成自然隔斷，保證內(nèi)部居住的私密性天倫休閑可利用架空層空間，提供幼童、老人室外活動場所，孩童玩樂時也便于老人在照顧孩子的同時有自己的活動、交流，以促進社區(qū)的融洽社交文化雨季就是水景的一部分；在枯水季節(jié)，水岸臺階就是參與者的水岸客廳，彎曲的臺階就是天然的桌椅。設(shè)置露天平臺、臨時運動場地。休閑生活如此簡單，只要兩棵樹，就能打一場午后排球賽；只要幾張桌子，就能開一個夏日友鄰聚餐會。在看下沉式花園廣場視野最深的位置設(shè)置觀景平臺，給一個停留休憩的地方。自然認(rèn)知自然知識傳播：在園林里的植物上用銘牌標(biāo)示名稱、原產(chǎn)地、習(xí)性等知識。讓青少年從小就了解相關(guān)知識小品等細(xì)節(jié)的發(fā)揮，延伸文化內(nèi)涵，建立邊界感和領(lǐng)地感細(xì)分物業(yè)規(guī)劃建議住宅物業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議公寓物業(yè)規(guī)劃建議區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)概述區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)環(huán)境設(shè)計建議商業(yè)功能定位在中山商業(yè)物業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的今天，市場清晰的定位已成為項目立足的關(guān)鍵。市場從地段、經(jīng)營前景、物業(yè)增值、收益保障等方面對商業(yè)地產(chǎn)提出了更高要求；此外，對各商業(yè)項目的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、商業(yè)運營、物業(yè)管理、銷售招商等方面的梳理和調(diào)控提出了細(xì)而微的要求。

對于一個極具發(fā)展的二三線城市的現(xiàn)代化進程來講，商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂的互動融合是形成新城中心板塊的關(guān)鍵性要素，而與之相關(guān)聯(lián)的土地、物業(yè)、服務(wù)、就業(yè)等等才會實現(xiàn)增值型發(fā)展。其商業(yè)物業(yè)的附加值才能夠完全釋放和體現(xiàn)出來。區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)概述區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征從現(xiàn)有市場角度來看，中山東鳳的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要依賴以下支撐：商業(yè)地產(chǎn)可預(yù)見的經(jīng)濟回報，引導(dǎo)百姓資金投資流向；公眾對于餐飲、服裝、娛樂等的消消費熱情帶來的商業(yè)機會；城市規(guī)劃不斷完善，新區(qū)逐漸形成；城市消費文化的不斷前進，新興的商業(yè)業(yè)態(tài)將陸續(xù)出現(xiàn)；小家電產(chǎn)業(yè)的高度集中發(fā)展，旅游市場逐步放大，外來人口持續(xù)增多區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀合和達(dá)富多年地產(chǎn)經(jīng)驗及調(diào)查研判：

商業(yè)地產(chǎn)市場受限于城市發(fā)展的制約和瓶頸中山最強大的消費主體仍是靠中低端消費人群的支撐；中山東鳳商務(wù)活動沒有形成規(guī)模，難以推動高端消費；中山東鳳商業(yè)地產(chǎn)多有進駐發(fā)展，現(xiàn)暫缺乏有效引導(dǎo)和規(guī)劃；中山東鳳旅游人群暫未能帶來持續(xù)的消費；在這樣的發(fā)展背景下，中山東鳳商業(yè)地產(chǎn)如何能夠與城市經(jīng)濟、文化發(fā)展同步協(xié)調(diào)，將是對政府、發(fā)展商、商業(yè)運營主體等各個角色的考驗細(xì)分物業(yè)規(guī)劃建議住宅物業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議公寓物業(yè)規(guī)劃建議區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)概述區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)環(huán)境設(shè)計建議商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位競爭者分析：發(fā)展商中山市大信置業(yè)有限公司項目位置小欖鎮(zhèn)新城區(qū)升平路與民安路交匯處開發(fā)指標(biāo)總建筑面積15萬㎡，其中：商場面積10萬㎡、酒店面積3萬㎡、停車場2萬㎡項目定位休閑無盡新時空；集購物、體閑、餐飲、酒店于一體的ShoppingMall；整體規(guī)劃商場建筑面積10萬㎡，1-5層；地下1層為停車場；首個中山室內(nèi)購物”步行街“商場，1500㎡的室內(nèi)天幕廣場；配套五星級酒店—皇冠假日酒店停車場建筑面積2萬㎡，停車位700個，提供免費的停車服務(wù)業(yè)態(tài)比例大百貨、大超市、大家電、大餐飲、大娛樂購物類業(yè)態(tài)占75%、休閑娛樂占15%、餐飲類業(yè)態(tài)10%類態(tài)規(guī)劃/主要商戶5F國宴飯店、星派對量販KTV4F金逸國際影城、彩色宇宙歡樂城、樂淘狀元坊、體育休閑服飾、一級棒3F優(yōu)越城百貨、奇樂兒樂園、星空網(wǎng)盟網(wǎng)吧、威尼斯西餐廳、京都夜總會2F大潤發(fā)超市1F優(yōu)越城百貨、蘇寧電器、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、周大福、六福珠寶、時間廊、名店街、手機城、運動營贏利模式商鋪只租不售，由大信公司持有商業(yè)功能定位競爭者分析：中山第一個真正意義上的購物中心以規(guī)模大、購物環(huán)境佳、經(jīng)營品種多、配套設(shè)施齊全被廣為認(rèn)識，以一站式玩、喝、玩、樂購物消費和便利性成為中山北部消費人氣最旺的購物中心MALL；中庭處設(shè)有千方天幕廣場，可以舉辦品牌營銷推廣活動和滿足不同形式的活動需求；項目業(yè)態(tài)規(guī)劃購類業(yè)態(tài)占75%，體閑娛樂及餐飲類業(yè)態(tài)各占20%，其類業(yè)態(tài)占5%，購物主題分析購物中心的功能顧名思義是以購物為主要經(jīng)營主題，商場經(jīng)營機構(gòu)為了在市場推廣與市場競爭中突出自已，往往根據(jù)商場本身的條件與目標(biāo)消費者的心理需求，設(shè)計與營造商場個性的與特色的項目形象，關(guān)以此形成獨特的商業(yè)氛圍，吸引目標(biāo)消費者光臨。

無論國內(nèi)還是國外，任何一個購物中心ShoppingMall無論強調(diào)以何種主題定位，“購物性”與“休閑性”兩大特色是不可或缺的。購物性是購物中心的核心贏利模式，休閑性只是購物中心的消費方式而矣。商業(yè)功能定位小欖大信新都匯發(fā)展商由于本身擁有一定的商業(yè)資源，明顯以一站式購物主題為定位，零售類業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積達(dá)到商業(yè)總面積70%之高比例，實質(zhì)上已超出Mall的開發(fā)理念，本項目必須與大信新都匯形成差異化的經(jīng)營主題，實施差異化的經(jīng)營策略，否則將無法與之競爭壹加壹是典型的購物商場，除了購物并無其他消費，在雷同的購物環(huán)境、產(chǎn)品或服務(wù)市場中，無疑增加消費者選擇消費場所的機會和消費難度。競爭對手購物主題分析商業(yè)功能定位消費行為可分為目的性消費與非目的性消費。非目的性顧客的消費額往往比目的性顧客的消費額更大。因為目的性明確的顧客完成購物目標(biāo)后就會離開商場，而非目的性顧客正是因為漫不經(jīng)心、漫無目標(biāo)而延長在商場的停留時間，反而增加了更多的購物消費機會。

本項目的目標(biāo)消費群體預(yù)計為16-45歲偏年輕化的消費群體，這類群體的消費行為更具“非目的性”，項目的商業(yè)功能定位必須滿足目標(biāo)消費群體的消費行為習(xí)慣。消費行為屬性分析商業(yè)功能定位項目商業(yè)主題定位建議通過對區(qū)域的商業(yè)環(huán)境、競爭項目與目標(biāo)消費群體的消費行為屬性的分析，我們認(rèn)為本項目商業(yè)的經(jīng)營主題必須區(qū)別于傳統(tǒng)百貨或超市購物廣場，打造更專業(yè)化、規(guī)?；⒓?xì)分化，具有自我個性，具有特定目標(biāo)群體的特色商業(yè)主題模式。旅游特色休閑娛樂購物+體驗商場與世界同步的大商場、國際級大休閑娛樂盟體店、全國大餐飲連鎖以大型的品牌商戶為主力體現(xiàn)，集中珠三角較有影響力的品牌商戶，形成中高檔、具大商業(yè)特色的休閑購物場所項目商業(yè)功能定位建議中山北部首席GREENMALL細(xì)分物業(yè)規(guī)劃建議住宅物業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議公寓物業(yè)規(guī)劃建議區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)概述區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)環(huán)境設(shè)計建議商業(yè)功能定位立面建筑風(fēng)格建議現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格簡潔明快的建筑形象，與項目整體建筑群形成統(tǒng)一；融合時尚、潮流，體現(xiàn)一種開放的空間感；東鳳新商業(yè)文化名片和城市文化名片商業(yè)總體規(guī)劃建議1，開放體驗式街區(qū)商業(yè)規(guī)劃理念：集中商業(yè)+街鋪的組合形式，成就本項目的旅游生態(tài)商業(yè)MALL及文化風(fēng)情商業(yè)街區(qū)2，商業(yè)公共空間（如小廣場、中庭廣場）結(jié)合商業(yè)的整體風(fēng)格設(shè)計，營造趣味性的商業(yè)空間，吸引人們駐留、休憩，進一步帶動消費；3，結(jié)合地下停車、地面商業(yè)、住宅的開間進深綜合考慮公共空間設(shè)計建議入口廣場:設(shè)置有南北兩個入口設(shè)置入口廣場，是將人流向外進行疏散和向內(nèi)進行引導(dǎo)的重要空間?？臻g內(nèi)設(shè)計有制造氛圍的裝飾包裝及相關(guān)的購物消費導(dǎo)視系統(tǒng)，以便有效將人流引導(dǎo)到各相關(guān)商業(yè)區(qū)域中庭廣場：

在MALL內(nèi)由于單層面積較大，必須在MALL區(qū)內(nèi)設(shè)置300方以上的中庭廣場，通過中庭廣場把龐大的人流引入MALL的縱深區(qū)域或更高樓層，通過中庭廣場來緩沖和疏導(dǎo)人流，依靠廣場的垂直交通設(shè)施把人流引導(dǎo)至2-5層。中庭廣場的是商業(yè)的中樞紐，是人流聚集和重新向各區(qū)域流動的核心空間，因此廣場既要于項目的現(xiàn)代、時尚風(fēng)格，還要重點突出休閑娛樂的特色公共空間設(shè)計建議公共空間設(shè)計建議在跨越住宅、商業(yè)、公寓各組團與組團之間，以橋的姿態(tài)形成奇妙的過渡和穿越的趣味性，在樓棟之間進行互動式聯(lián)通連接。打造空中綠廊或景觀天橋小品氣氛營造：放置休閑桌椅和陽傘，提供咖啡、飲料，作為客戶駐足、停留時的體驗點。公共空間設(shè)計建議將靠下沉式花園廣場部分MALL的墻設(shè)計成落地玻璃，成形串套合的序列空間感塑造中空采光天幕，擴張空間層次感官建筑局部特色建議細(xì)分物業(yè)規(guī)劃建議住宅物業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議公寓物業(yè)規(guī)劃建議區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)概述區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)環(huán)境設(shè)計建議商業(yè)功能定位商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營比例分析一線城市業(yè)態(tài)比例：通常國內(nèi)一線城市ShoppingMall的購物業(yè)態(tài)與其他消費業(yè)態(tài)比例約為6：4，目前這個比例正在發(fā)生變化，娛樂餐飲等服務(wù)業(yè)態(tài)的比例有逐步加大的趨勢大信新都匯業(yè)態(tài)比例：項目商面積達(dá)10萬平方米，目前業(yè)態(tài)組合比例為：零售購物類業(yè)態(tài)占75%、休親娛樂類業(yè)態(tài)占15%，餐飲類業(yè)態(tài)占10%，共有超過7萬平方咪經(jīng)營零售購物業(yè)態(tài)。零售購物業(yè)態(tài)休閑娛樂業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比例65%20%15%業(yè)態(tài)經(jīng)營面積24700㎡7600㎡5700㎡本項目購物業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積約占項目總商業(yè)面積的65%，零售購物仍是項目主要的功能，而娛樂餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營面積共占項目商業(yè)面積的35%，是突出項目經(jīng)營特色的功能商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營比例建議考慮到東鳳及東鳳周邊區(qū)的商業(yè)特點，建議零售購物、休閑娛樂和飲食的消費比例以“6.5：2：1.5”的結(jié)構(gòu)為佳，突出項目的“旅游+休閑+娛樂”的主題特色樓層規(guī)劃經(jīng)營范圍說明五層電影城、KTV、兒童娛樂城、中高檔中餐廳、養(yǎng)生SPA等強化項目的休閑娛樂功能，提升商場的品味四層家居廣場、床上用品、室內(nèi)裝飾品；購書中心、護膚中心、美容中心等；中高檔特色餐廳以家居為主題，予項目濃厚的家居色彩，強化項目的獨特個性，充分體現(xiàn)本項目的品味氣息三層家用電器、音響、音像制品、IT產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、高科技展示區(qū)；電動游戲、休閑餐飲以經(jīng)營家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品、高科技產(chǎn)品展示區(qū)為主，吸引同階層的人群二層潮流服飾、內(nèi)衣、皮具、鞋類；個人用品店、精品手飾、主題餐廳、西餐廳、休閑餐飲等以潮流服飾、特色服裝、尚精品為主題，吸引年青一族的消費群體，引導(dǎo)中山服裝潮流一層品牌服飾、高檔化妝品、金銀首飾珠寶玉器、名店城、名牌專賣店、眼鏡鐘表、數(shù)碼手機等；連鎖快餐店、休閑餐飲；銀行、電信、顧客服務(wù)中心知名品牌或特色商家有助提高整個商場的檔次，營造休閑購物的氛圍，且這類商鋪商業(yè)價值高，商家可以承受較高的租金負(fù)一層大型品牌超市、無公害超市、大型品牌電器專賣場以超市和商場人流的不同，經(jīng)營的不同，引起互動效應(yīng)，帶動整個商場的人流循環(huán)。MALL的業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)示意天際泳池、水療SPA：充分利用周邊資源景觀，MALL、公寓樓體頂層泳池、水療館的悠閑感及生活氛圍的營造，一種放松而無拘無束的生活狀態(tài)體驗。無公害超市體現(xiàn)居住品質(zhì)，提升項目檔次MALL引進高品質(zhì)無公害果蔬產(chǎn)品，有機蔬菜為客戶提供售賣、送貨上門、預(yù)定果蔬等服務(wù)。Ｖａｎｇｏ（萬購）小面積精品超市為生活提供便利，便利店24小時提供服務(wù)業(yè)態(tài)示意業(yè)態(tài)示意動漫玩具城，片區(qū)旅游消費駐足點我國動漫產(chǎn)業(yè)：國務(wù)院出臺的《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》將動漫產(chǎn)業(yè)列入國家重點發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)門類之一；動漫產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)品直接產(chǎn)值從“十五”期末不足20億元，到2009年已經(jīng)達(dá)到64.3億元，2010年突破80億元玩具反斗城：是美國一家跨國大型玩具連鎖店，在全球擁有近1500間分店區(qū)域/樓層主要功能基本設(shè)施街區(qū)休閑廣場中心廣場：旱地噴泉、電視幕墻、鐘樓-1F停車場/超市停車場電梯：客梯、觀光電梯、貨梯如在負(fù)一層安排超市則需要配套坡度梯1-5FMALL中庭廣場，設(shè)商業(yè)促銷活動的中央舞臺；3個出入口，另超市、快餐店需配獨立臨街門口；1F設(shè)商場服務(wù)咨詢導(dǎo)購臺；電梯：扶梯、觀光電梯、客梯、貨梯；在餐飲商戶內(nèi)已設(shè)衛(wèi)生間，2-5F設(shè)若干衛(wèi)生間；中央空調(diào)、鮮風(fēng)系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；餐飲區(qū)設(shè)廚房區(qū)、加工區(qū)、餐具洗滌區(qū)，預(yù)設(shè)排煙排污、給排水系統(tǒng)；休閑區(qū)設(shè)若干座椅項目商業(yè)配套設(shè)施現(xiàn)代商業(yè)建筑是一種開放的公共空間，能夠讓消費群享受到一種無拘無束的、休閑式消費模式，融合了時尚、