貴州銅仁房地產(chǎn)市場調(diào)查報告(翰龍策劃部2012.7）區(qū)位規(guī)劃市場環(huán)境地塊解讀總結(jié)與建議Part1宏觀環(huán)境經(jīng)濟背景：GDP穩(wěn)步增長，宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)好2009-2011銅仁地區(qū)GDP及GDP增速走勢圖GDP呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，2009年和2010年增長速度都在13%左右。2011年增長速度較前兩年相比更加迅猛，達到22%。人均GDP增長迅猛，2009年至2011年增長了40%。2009-2011銅仁地區(qū)人均GDP增速走勢圖近年來貴州銅仁地區(qū)經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，人均GDP快速增長，而這種快速增長的經(jīng)濟實力必將推動區(qū)域自身購買能力以及對外吸附能力的提升，從而加快區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。消費水平：居民可支配收入逐年提高2009-2011銅仁地區(qū)社會消費零售總額2009-2011銅仁地區(qū)居民可支配收入2009年到2011年，銅仁市城鎮(zhèn)居民可支配收入由9647元增長到13642,元，增長幅度明顯。2009年到2011年，銅仁市社會消費品零售總額由63.03億元增加到89.88億元，社會消費零售總額穩(wěn)步增長。產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)2009-2011銅仁地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征圖（單位：億元）2009-2011年，銅仁市GDP三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值均持續(xù)增長，尤其是以旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)，增長勢頭十分明顯。2009-2011銅仁地區(qū)各產(chǎn)業(yè)比重圖以旅游業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)占比逐年加強，第二產(chǎn)業(yè)的占比也有所上升。由于銅仁市在旅游資源方面有得天獨厚的優(yōu)勢，預(yù)測未來第三產(chǎn)業(yè)的占比將進一步增長。2009-2011年銅仁地區(qū)旅游收入圖產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：旅游收入逐年提升，為銅仁地區(qū)經(jīng)濟添磚加瓦2009年銅仁地區(qū)的旅游收入增速達到了89%，2011年的增速達到87%，占當年整個地區(qū)GDP的32%。旅游業(yè)是銅仁地區(qū)GDP增長的主要動力之一，而且這種勢頭將持續(xù)較長一段時間。宏觀環(huán)境市場環(huán)境地塊解讀總結(jié)與建議Part2區(qū)位規(guī)劃區(qū)位：黔東門戶，連接中西部的紐帶銅仁位于貴州、重慶、湖南三省市交匯處，是中部崛起和西部大開發(fā)的政策重疊之地；銅仁是連接中原和西南邊陲的樞紐，亦是開發(fā)西南片區(qū)和湖南、湖北市場以及承接“珠三角”地區(qū)的商品集散地，是地區(qū)行政公署所在地——全市政治、經(jīng)濟、文化中心；區(qū)位：貴州省轄地級市之一2011年11月，國務(wù)院下發(fā)國函〔2011〕131號文件，同意撤銷銅仁地區(qū)，設(shè)立地級銅仁市；銅仁市目前下轄2個區(qū)（碧江區(qū)；萬山區(qū)）、4個縣（江口縣、石阡縣、思南縣、德江縣）、4個自治縣（玉屏侗族自治縣、松桃苗族自治縣、印江土家族苗族自治縣、沿河土家族自治縣）。項目所處區(qū)域萬山區(qū)與碧江區(qū)即是銅仁市政治、經(jīng)濟、文化中心。地塊所處位置規(guī)劃：80萬人城區(qū)人口規(guī)劃80萬32萬人53萬人85萬人2015年2020年2030年18萬人2009年18萬人到2015年，城鎮(zhèn)人口達到32萬；到2020年，城鎮(zhèn)人口達到53萬，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加35萬人到2020年，城鎮(zhèn)人口達到85萬，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加67萬人到2030年，規(guī)劃銅仁城區(qū)居住人口為80萬人，短期規(guī)劃為2015年32萬人，從人口規(guī)劃來看，未來5-10年，銅仁城市的人口將出現(xiàn)爆發(fā)式增長，對商品住宅的需求量也會猛增。規(guī)劃：組團式發(fā)展老城片區(qū)：由老城分區(qū)和萬山區(qū)組成，是城市的核心區(qū)域，片區(qū)人口控制在30萬人左右。大興工業(yè)組團：新材料、電子電器、綠色食品加工、生物制藥等科技與勞動密集型工業(yè)區(qū)。大興工業(yè)組團川硐-譚木橋新城片區(qū)：由川硐分區(qū)和譚木橋分區(qū)組成，片區(qū)人口控制在50萬人左右。燈塔組團：城市的物流、倉儲及加工區(qū)，發(fā)展科技型和勞動密集型產(chǎn)業(yè)。燈塔組團川硐-譚木橋新城片區(qū)璧江區(qū)萬山區(qū)銅仁未來城市空間結(jié)構(gòu)為”片區(qū)組團狀”中心城區(qū)形成“兩大片區(qū)和三組團兩大片區(qū)：錦江老城區(qū)、川銅譚木橋新城片區(qū)（暫未開始發(fā)展）三組團：大興工業(yè)組團、燈塔倉儲物流及工業(yè)組團、魷魚鋪工業(yè)組團各組團之間相對獨立，其功能各不相同，相互之間通過城市干道路網(wǎng)聯(lián)系，構(gòu)成有機整體規(guī)劃：先南拓，后北進的發(fā)展格局194019591980198819992009201520202030遠景地塊所處位置依據(jù)銅仁城市規(guī)劃，銅仁市在未來將呈現(xiàn)出先南拓、后北進的城市發(fā)展格局。而本地塊所處謝橋（屬于萬山區(qū)）是未來幾年的發(fā)展重點區(qū)域，市場前景看好。地塊所處位置規(guī)劃：老城片區(qū)是未來城市的核心區(qū)域銅仁市2015年將大力發(fā)展謝橋（屬于萬山區(qū)），使之與老城區(qū)實現(xiàn)無縫連接，目前銅仁市政府機關(guān)已經(jīng)基本集中在該區(qū)域，未來銅仁設(shè)立地區(qū)以后，現(xiàn)辦公場地將變成萬山區(qū)的行政中心。根據(jù)規(guī)劃，謝橋（屬于萬山區(qū)）將建成一個以居住為主，集商業(yè)、貿(mào)易、行政辦公、文化教育為一體的綜合性新區(qū)。本地塊所處位置即是未來的新區(qū)中心，擁有較大的升值潛力。地塊所處位置老城片區(qū)川硐-譚木橋新城片區(qū)（暫未開始發(fā)展）小結(jié)宏觀環(huán)境銅仁整體宏觀環(huán)境較好，經(jīng)濟穩(wěn)步增長；隨著旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的快速興起，銅仁市發(fā)展速度加快；人均消費能力快速提升，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供保障；區(qū)位規(guī)劃到2020年，規(guī)劃城區(qū)居住人口50萬人，快速的人口涌入為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來契機；先南拓、后北進的城市發(fā)展格局對本地塊有利。本地塊所在區(qū)域?qū)儆谖磥韮赡甑陌l(fā)展重心，升值空間較大。宏觀環(huán)境區(qū)位規(guī)劃地塊解讀總結(jié)與建議Part3市場環(huán)境市場環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)投資市場供需格局住宅市場研究客戶分析投資環(huán)境：銅仁房地產(chǎn)將進入快速發(fā)展階段2009-2011銅仁地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資表全地區(qū)2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額60.7億元，同比2010年的投資額28.83億元上漲了31.87億元。投資額大幅增長。2009-2011銅仁地區(qū)固定資產(chǎn)投資表2009年到2012年銅仁市固定資產(chǎn)投資逐年加速，2011年增速更是達到86.6%，投資環(huán)境的利好對房地產(chǎn)的發(fā)展十分有利。土地供需：受市場發(fā)展影響，土地市場活躍銅仁市土地供應(yīng)與成交面積（單位：平方米）受銅仁今年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展影響，土地市場也異?；鸨?yīng)和成交大幅上升，2011年成交量達78萬方，較2010年有明顯增長。隨著銅仁房地產(chǎn)市場的日趨成熟，土地市場的活躍狀態(tài)將持續(xù)較長一段時間。土地成交：成交土地主要集中在謝橋新區(qū)和川硐新城年份土地成交總面積（畝）區(qū)域成交面積占比2011年1172.84川硐新城658.9856%謝橋273.7423%老城區(qū)45.314%其他區(qū)域194.8117%2010年687.86川硐新城00%謝橋661.4996%老城區(qū)24.073%其他區(qū)域2.31%2009年533.28川硐新城00%謝橋453.1385%老城區(qū)80.1515%其他區(qū)域00%老城區(qū)謝橋川硐11公里3公里近年來銅仁土地成交集中在謝橋和川硐，那么未來幾年市場的主要供應(yīng)也會集中在這兩個區(qū)域，據(jù)市場調(diào)查，謝橋目前已集聚了兩個大項目：“萬和星城”150方體量，“金鱗半島”，隨之而來的市場競爭將愈加激烈。商品房供需：房地產(chǎn)市場供需格局較為均衡2009年和2010年成交量大幅增加，高出2008年近一倍；尤其到2011年上半年，基本達到供需平衡；銅仁市房地產(chǎn)市場2008年剛開始起步，供求量僅二十萬方，2009-2010年走勢跳躍式發(fā)展；2011年土地成交量持續(xù)走高，未來兩年房地產(chǎn)放量將增大。房地產(chǎn)價格在2011年得到爆發(fā)式增長，從2500元過渡到3400元/平米，目前市場整體均價在3500-3800元/平方米之間，但部分樓盤已突破4000元。從2008年的金融危機以及2009-2010年房地產(chǎn)快速發(fā)展期，到國家出臺的各項調(diào)控政策，均沒有對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場造成影響，其主要原因在于，銅仁市場較為閉塞，受外界影響小，沒有大量外來購房客戶，價格上漲平穩(wěn)。商品房價格：商品房價格逐年穩(wěn)步上升市場潛在供應(yīng)：潛在供應(yīng)量大，未來市場競爭激烈時代商匯天都錦繡景沿名都名城世家龍城御景公園道一號江華國際花果山6號錦江一品伊頓小鎮(zhèn)金鱗半島萬和星城睿力國際2010年25萬50萬2011年2012年2013年2014年2015年2016年200萬150萬約40萬9萬22萬22萬2萬28萬5萬8.5萬4萬市場在建和即將動工的樓盤體量約350-400萬方，年銷量約40萬-45萬方，銷化周期需要7-9年，市場供應(yīng)將在未來幾年爆發(fā)式增長；板塊分布：謝橋?qū)⒊蔀槲磥硎袌龅闹饕?yīng)板塊火車站板塊老城區(qū)板塊謝橋新區(qū)銅仁住宅市場劃分為三大板塊：老城區(qū)板塊（供求主力），目前價格在3500-4000元之間火車站板塊（老城區(qū)的延伸），目前價格在2800-3300元之間謝橋新政府板塊（未來的供應(yīng)主力），目前價格在3000-3500元之間別墅項目——清水花園建筑形態(tài)：獨棟、雙拼總套數(shù)：約20套左右戶型面積：300-500㎡價格：6800元/㎡，總價在250萬左右去化周期：四年裝修狀況：毛坯開盤時間：2007年別墅項目——水晶江岸建筑形態(tài)：獨棟、雙拼獨棟套數(shù)：14獨棟面積：300㎡雙拼套數(shù)：24雙拼面積：260㎡報價：3500元/㎡（90萬/套）去化周期：2年開盤時間：2009年建筑密度大，容積率高，除第一排江邊獨棟視野較好外，整個項目樓間距過于狹窄，私密性差，小區(qū)內(nèi)無景觀，難以體現(xiàn)別墅檔次；市面上供應(yīng)的別墅產(chǎn)品力都相對較差，項目體量小，去化周期緩慢共性建筑密度大，容積率高，小區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理、無景觀資源、無附帶花園，難以體現(xiàn)別墅的價值及檔次，去化緩慢；差異性清水花園，規(guī)模小，但是由于單套面積500平方米，總價250萬過高，與整體市場價格脫節(jié)，20套別墅，銷售周期4年。水晶江岸，共38套獨棟+雙拼，面積較小，獨棟300平方，總價130萬，雙拼260平方，總價90萬。其開盤初期成交緩慢，主要是受對面火葬場影響。但受利于火葬場搬遷，樓盤基本售罄。38套別墅，銷售期兩年半。別墅小結(jié)高層：面積集中在100-120平米的三房，價格區(qū)間在3500-3800元/平之間，月均去化率約20-25套項目名物業(yè)形態(tài)建筑面積（萬方）價格戶型面積（㎡）熱銷戶型（㎡）去化套數(shù)（月）項目地址時代商匯高層25370060-16082-12825銅仁市錦江路瓦窯河橋橋頭天都錦繡高層50330062-320100-12035銅仁市花園路28號南溪苑高層2.5330070-1401107.8銅仁市萬山區(qū)景尚名都高層4380071-163106-12010銅仁市環(huán)東路中段地區(qū)農(nóng)機公司片區(qū)名城世家高層8.5368080-220100-12830銅仁市涼水井西環(huán)大道入口處盛世銘城高層24370080-170100-13030-40銅仁市東太大道與共青東路交匯龍城御景高層5355050-120100-12040-50銅仁市東太大道30號（二中旁）尊榮府邸高層1.1330050-138110-12020-30銅仁市西外環(huán)中段（地區(qū)社會保障局旁）公園道一號高層28410090-120110-13020-30銅仁市清水橋頭江華國際高層2410098-1459810--15銅仁市清水大道（原火車站轉(zhuǎn)盤處）洪祥.錦江壹品高層223500126-161120-140近三個月月均為2套銅仁市曹家園片區(qū)（銅仁三中旁）南長城.金灘高層

3500120-180120-14048銅仁市金灘橋頭花果山6號高層22待定154-168（30%），168-248（70%）----花果山北路六號尹頓.小鎮(zhèn)高層9待定80-130----銅仁市環(huán)保局旁高層小結(jié)從房地產(chǎn)開發(fā)項目來看，規(guī)模開發(fā)正成為市場主流，正由過去的單體樓盤為主轉(zhuǎn)為現(xiàn)代小區(qū)，庭院型的項目開發(fā)為主。產(chǎn)品本身差異化、個性化不明顯，在售項目戶型多以三房為主，面積多集中在110-140平方米，小戶型體量十分小，建筑風(fēng)格整體趨同的特點也十分明顯，樓盤難以發(fā)掘核心賣點。區(qū)域價格差異不明顯，整體均價在2012年上半年處于3500-3800元/平之間。高層的市場去化率情況較好，除個別滯銷項目外，市場在售項目平均去化20-25套/月。從調(diào)研的各樓盤看，高層整體品質(zhì)都有較大可提升的空間，其小區(qū)樓間距普遍較小，對私密性的設(shè)計未加以考慮，綠化品質(zhì)較差，而目前市場上比較認可的項目為“花果山6號”，純板式建筑，花園式小區(qū)得到了當?shù)乜蛻舻目隙??？蛻舴治觯菏袌龇忾]，外來客戶基本沒有，市場客戶以當?shù)氐鼐壙蛻?、公?wù)員、私營個體為主。投資意識比較淡泊，置業(yè)目的以自住為主。普通購房群體銅仁主力購房群體，當?shù)仄笫聵I(yè)職工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)，首置或改善型住房，經(jīng)濟基礎(chǔ)有限。產(chǎn)品選擇：110-130的三房居多，當?shù)仄檬孢m型房型市場主力公務(wù)員群體具備較強的購買力，但相對比較低調(diào)，避諱別墅類產(chǎn)品，在住房上更傾向高品質(zhì)電梯房。產(chǎn)品選擇：大三房或復(fù)式返鄉(xiāng)群體頂級客戶返鄉(xiāng)群體：在外地工作多年，已積累了一定資金，但在外又能承受不了當?shù)胤績r，選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，或為購房為其長輩養(yǎng)老，帶有一種光宗耀祖的心理。產(chǎn)品選擇：110-130的三房居多銅仁經(jīng)濟金字塔的最上層客戶，多從事礦業(yè)、煙草、水電站生意。對住宅選擇上含有一定炫耀成分，但相對品質(zhì)要求也較高。非盲目選擇最貴。消費會存在一定外溢。產(chǎn)品選擇：市中心高品質(zhì)電梯房的大復(fù)式或別墅產(chǎn)品機緣客戶房地產(chǎn)市場小結(jié)銅仁市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈高速增長，房地產(chǎn)投資異?；鸨艹鞘幸?guī)劃影響，土地供應(yīng)和成交隨之上升，成交區(qū)域主要集中在謝橋新區(qū)和川銅新城市場供應(yīng)量和成交量逐年環(huán)比上升，11年供求比為0.92，房地產(chǎn)市場處于正常運行商品房價格逐年穩(wěn)步上升，到2011年上漲到3400元/平米，目前市場上整體均價在3500-3800元/平米之間，少數(shù)高品質(zhì)樓盤已突破4000元。市場在建和即將動工的樓盤體量約350-400萬方，年銷量約40萬-45萬方，銷化周期需要7-9年，市場供應(yīng)將在未來幾年爆發(fā)式增長住宅市場主要以高層為主，別墅項目較少，而商業(yè)主要以住宅底商為主，洋房項目的品質(zhì)感較差，整體品質(zhì)都有較大可提升的空間市場封閉，外來客戶基本沒有，市場客戶以當?shù)氐鼐壙蛻?、公?wù)員、私營個體為主。投資意識比較淡泊，置業(yè)目的以自住為主宏觀環(huán)境區(qū)位規(guī)劃市場環(huán)境總結(jié)與建議Part4地塊解讀地塊解讀地塊位置地塊現(xiàn)狀地塊SWOT分析地塊位置：項目地塊位于謝橋新區(qū)政府旁邊，緊臨305省道，昭示性和通達性良好305省道梵境山大道清水大道項目地塊謝橋新區(qū)碧江區(qū)新區(qū)政府地塊面積：135畝容積率：4.5地塊位于謝橋新區(qū)，305省道旁邊，緊臨謝橋新區(qū)政府，昭示性和通達性良好地塊現(xiàn)狀：地塊呈長方形，有利于社區(qū)規(guī)劃布局，內(nèi)部為小型土石山丘，約30米高，土石方工程量較大12345678123456781銅仁會展中心2謝橋區(qū)政府3456地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部銅仁商會（未建）78地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部北面：會展中心和政府西面：305省道及34號地塊南面：已拍出地塊東面：荒土地塊SWOT分析優(yōu)勢：地塊位于謝橋新區(qū)政府旁邊，地段位置優(yōu)越謝橋新區(qū)目前是銅仁市重點打造區(qū)域，片區(qū)升值潛力具大地塊方正規(guī)則，有利于社區(qū)規(guī)劃布局地塊緊臨305省道，通達性和昭示性良好