寫字樓市場研究1.0成都寫字樓市場開展階段及開展趨勢2.0成都典型寫字樓分布概況3.0成都寫字樓開展格局及供給量4.0成都寫字樓供給結(jié)構(gòu)及成交5.0租售方式、出租率、銷售價格6.0市場板塊格局7.0區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯?.0寫字樓市場研究小結(jié)成都寫字樓經(jīng)歷了從萌芽期向快速開展期過渡，開發(fā)量與開發(fā)水平均有較大的提升。1.0成都寫字樓市場開展階段及開展趨勢〔1〕單一產(chǎn)權(quán)工程比例增大，硬件指標(biāo)更加接近一線城市。2021年以前，成都的單一產(chǎn)權(quán)工程只有中環(huán)廣場、香格里拉寫字樓、華敏漢尊國際和川信大廈，而2021年將出現(xiàn)仁恒置地廣場、航天科技大廈、錦江國際和川投調(diào)度中心四大單一產(chǎn)權(quán)寫字樓，未來的寫字樓工程將更加注重對辦公舒適度的打造，在層高、單層面積、電梯配比、車位配比等硬件指標(biāo)上更加接近一線城市標(biāo)準(zhǔn)?！?〕寫字樓將繼續(xù)沿人民南路及天府大道分布，形成“一南一北〞的格局。根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)有寫字樓以及未來幾年成都寫字樓市場的開展和演變來看，將形成以紅照壁和天府沿線為據(jù)點，呈現(xiàn)“一南一北〞的格局，或者說，形成“城市傳統(tǒng)中心〞和“城市新中心〞的“兩極〞新格局?！?〕短期內(nèi)存在供過于求的情況，但長遠(yuǎn)來看，有良好的開展前景。07、08、09年成都寫字樓市場供銷比分別為1.2；1.97；2.3，供銷比的持續(xù)增長說明寫字樓市場可能面臨市場壓力。但成都經(jīng)濟(jì)高速開展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對寫字樓開展起到強(qiáng)有力的支撐。1.0成都寫字樓市場開展階段及開展趨勢①商鼎國際②國航·世紀(jì)中心③威斯頓聯(lián)邦廣場④力寶大廈⑤匯日央擴(kuò)國際⑥天一廣場⑦川信大廈⑧城市之心⑨時代廣場⑩華敏·翰尊華府⑾冠城廣場⑿中環(huán)廣場⒀總府大廈⒁天府綠洲⒂宏達(dá)大廈⒃鉑金大廈⒄正熙國際⒅建行大廈⒆錦陽商廈⒇香格里拉成都典型寫字樓分布：CBD、人民南路及其沿線2.0成都典型寫字樓分布概況◎CBD(中央商務(wù)區(qū))及人民南路沿線組團(tuán)塊包括：◎市中心寫字樓組團(tuán)塊包括總府路-順城大街-人民南路的“十字〞形片區(qū)、成都的中心商業(yè)區(qū)春熙路-鹽市口-天府廣場一帶、“順城大街-騾馬市一帶、以及南大街-漿洗街一帶?！螂S著天府新城規(guī)劃出臺、南部新區(qū)周邊配套不斷完善以及東大街金融商務(wù)區(qū)域的形成、并依托地鐵一號線和2號線，天府大道沿線以及東大街周邊區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥韺懽謽蔷奂膮^(qū)域2.0成都典型寫字樓分布概況1996年，文武路新時代廣場的出現(xiàn)標(biāo)志著成都真正意義上的寫字樓誕生。1996-2000年CBD寫字樓形成中高檔寫字樓聚集區(qū)，漿洗街那么以商住性質(zhì)的寫字樓為主。2001年以后人南延線開始興起，并逐漸向南部新區(qū)延升。2007年隨著新特區(qū)對成都新特區(qū)的重新定位，以及成都邁入“3000億俱樂部〞，東大街延線、人南延線、南部新區(qū)寫字樓如雨后春筍。3.0成都寫字樓開展格局及供給量07、08、09年成都寫字樓市場供銷比分別為1.2；1.97；2.3，供銷比的持續(xù)增長說明寫字樓市場可能面臨市場壓力。但成都經(jīng)濟(jì)高速開展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對寫字樓開展起到強(qiáng)有力的支撐，從08起寫字樓成交面積持續(xù)攀升，10年更是供給成交同時突破百萬。3.0成都寫字樓開展格局及供給量09年成都寫字樓整體供給集中在后半年放量，整體供給偏大，全年共供給寫字樓1393692㎡，成交800485㎡，存量593206㎡，月去化約66707㎡，遠(yuǎn)高于08年的25049㎡，雖然年末存量較高，但整體成交市場相比于07,08年增幅較大，較07年上升60%，較08年上升166%.3.0成都寫字樓開展格局及供給量10年成都寫字樓繼續(xù)保持09年的良好走勢，全年供給1546559㎡，成交1203513㎡，存量343046㎡，月去化100292㎡，成交勢頭良好，但是從08-10年近三年寫字樓新增供給量均大于成交量，從07年開始四年累計剩余的存量寫字樓近176萬平米，從年度情況來看，這將加大供求關(guān)系的矛盾。3.0成都寫字樓開展格局及供給量供給結(jié)構(gòu)：市場以純寫字樓為主。類甲級、乙級寫字樓供給量大，真正的甲級寫字樓數(shù)量少4.0成都寫字樓供給結(jié)構(gòu)及成交寫字樓供給面積最大的為250平方米以上段，需求最大的面積段在50平米以下和250平米以上，190-210平米段價格最高。與商品住宅市場一樣，寫字樓也存在首次置業(yè)的剛需。此外，受益于中國西部金融街平臺的打造，成都吸引了超過過4000家外資企業(yè)、近10家世界級金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，在商務(wù)環(huán)境迅速開展的帶動下，高檔寫字樓的需求越來越大。4.0成都寫字樓供給結(jié)構(gòu)及成交供應(yīng)方式租售結(jié)合只租不售只售不租開發(fā)背景是城市最常見的方式，一般位于城市中心位置。主要集中在CBD區(qū)域由國有企業(yè)、資金背景雄厚的外資、銀行等單位修建的寫字樓，對開發(fā)商的資金實力要求高主要集中在城南。依托于地段及發(fā)展前景，銷售狀況好代表性物業(yè)時代廣場、力寶大廈、城市之心川信大廈、中環(huán)廣場、香格里拉國航世紀(jì)中心、威斯頓聯(lián)邦、匯日央擴(kuò)國際租售結(jié)合風(fēng)險開發(fā)商風(fēng)險較小，現(xiàn)金流更能得到保證。租售結(jié)合是主流，只租不售的物業(yè)多有國企、銀行資金實力雄厚企業(yè)開發(fā)，只售不租物業(yè)主要集中在地段好、有開展前景的城南。5.0租售方式、出租率、銷售價格

成都目前甲級寫字樓因入伙時間長短、硬件設(shè)施配置、地理位置等原因，造成租金差異較大，近年來成都甲級寫字樓租金穩(wěn)中有升，同時空置率不斷下降。5.0租售方式、出租率、銷售價格項目租售率威斯頓聯(lián)邦98%城市之心80%豐德國際廣場85%力寶大廈80%川信大廈95%冠城廣場95%中銀大廈90%時代廣場95%城南科技廣場45%高新國際廣場60%匯日央擴(kuò)國際40%亞太廣場80%CBD區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴矢摺⒆饨鸱€(wěn)定。配套和交通不完善區(qū)域出租率較低截止2021年10月寫字樓租售率約為71%，根本控制在30%以內(nèi)。但隨著新物業(yè)亮相，而需求因經(jīng)濟(jì)危機(jī)抑制，租售率將進(jìn)一步擴(kuò)大。5.0租售方式、出租率、銷售價格

總體來看，寫字樓成交價格呈上升趨勢，10年成交價格與09年同比，上升1375元/平米。增長了21.4%。創(chuàng)歷史新高。5.0租售方式、出租率、銷售價格項目銷售價格上層建筑7350慧谷國際4380西城國際6200火炬動力港6000中國水電大廈8900科華天成7380多元總部國際3980起龍?zhí)犊偛砍?980城南科技廣場6500IP科技中心3980金履國際5000銀珠大廈4380金港灣商務(wù)樓6400甲級寫字樓租賃市場活潑，租金呈上漲趨勢，舊寫字樓或乙級寫字樓售價和甲級寫字樓不可同日而語，其租賃市場備現(xiàn)冷清。5.0租售方式、出租率、銷售價格板塊一：CBD是成都傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，以外資企業(yè)和高附加值行業(yè)企業(yè)為主。但交通擁擠、車位缺乏等硬傷已成為該區(qū)域開展之困該區(qū)域以甲級寫字樓為主，出租情況良好。以外資機(jī)構(gòu)〔其中世界500強(qiáng)及跨國公司60余家〕，國內(nèi)知名企業(yè)分公司或駐蓉辦事機(jī)構(gòu)、金融效勞業(yè)、律師事務(wù)所等高成長性的機(jī)構(gòu)為主。租金范圍：100元/m2以上。6.0市場板塊格局板塊二：人南南路及其延線依托于便利的交通和成熟的配套已形成高檔寫字樓帶，扎堆效應(yīng)明顯。但未來土地供給有限，開展受限。開發(fā)物業(yè)以純寫字樓、高檔寫字樓為主。目前已形成新的經(jīng)濟(jì)帶，市場有“成都中軸線〞之說。交通便捷、配套成熟具有成都市其他區(qū)域不可比較的優(yōu)勢。6.0市場板塊格局板塊三：青羊工業(yè)區(qū)以創(chuàng)造“蛟龍模式〞而著稱，園內(nèi)以成長型中小企業(yè)為主占地3.22平方公里、約400畝開發(fā)面積。企業(yè)規(guī)模：280家。運作方式：農(nóng)民采取土地承包經(jīng)營權(quán)入股分紅的方式，推動“土地資源向土地資本的轉(zhuǎn)變〞。開發(fā)商幫助中小企業(yè)提供根底設(shè)施效勞和租賃廠房、代建廠房。從進(jìn)園企業(yè)的租賃費、設(shè)施使用費中獲得穩(wěn)定的收益。6.0市場板塊格局板塊四：漿洗街以商住性質(zhì)樓盤為主，性價比高。但品質(zhì)良莠不齊，難以吸引知名企業(yè)進(jìn)駐由于漿洗街沿線規(guī)劃的限制〔限高〕，大局部工程在11層左右大局部樓盤以商業(yè)＋寫字樓布局為主，出租情況良好，新出現(xiàn)的寫字樓如博傲大廈開始走純寫字樓路線?？蛻魜碓矗篒T、廣告、咨詢、家居中小企業(yè)樓盤名稱博傲大廈銀谷基業(yè)陽城云尚高速大廈藝墅·花鄉(xiāng)租金（元/平米.月）60454050406.0市場板塊格局

根據(jù)寫字樓的聚集性和客戶來源的類似性，在此將寫字樓的區(qū)域研究范圍如下：東至創(chuàng)業(yè)路，南至西三環(huán)沿線，西至?xí)x陽路，西二環(huán)沿線本案從區(qū)域現(xiàn)有供給來看，目前只有四個辦公樓工程，除了高速大廈外，其余規(guī)模均較小，單體規(guī)模在20000平米以下，整體供給量?。滑F(xiàn)有寫字樓供給中，高速大廈作為四川省高速公路建設(shè)的指揮、調(diào)度和管理中心，吸引了全省各大高速公路公司，入住率較高外；沃迪奧、商環(huán)境、國際.唯驛三個已竣工工程，僅有1-2家公司辦公，入住率在10％以下。1234①高速大廈②沃迪奧③商環(huán)境④國際.唯頤7.0區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯课磥砉┙o⑤紅南港⑥達(dá)義.羅浮廣場⑦紅牌樓廣場二期⑧謝菲聯(lián)置業(yè)工程⑨華春置業(yè)工程⑩同輝二期工程⑾置信摩登不夜城⑿九峰國際⒀紅牌樓商業(yè)廣場改造工程⒁紅牌樓商業(yè)城改造工程⒂鴻達(dá)汽配廣場改造工程(16)摩爾國際汽配城從區(qū)域規(guī)劃來看，未來3-5年內(nèi)預(yù)計有12個寫字樓工程開工；但根據(jù)目前情況分析，局部工程存在改項的可能，已確定開工的工程已有4個167.0區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯侩S著周邊幾大產(chǎn)業(yè)園的不斷成熟及區(qū)域居住人群的檔次提升，預(yù)計區(qū)域未來將會產(chǎn)生一定體量的產(chǎn)業(yè)配套及中小型創(chuàng)業(yè)辦公物業(yè)需求，給本案開展帶來一定時機(jī)。編號項目名稱位置竣工時間規(guī)模（平米）租金（元/月/平米）售價（元/平米）5紅南港二環(huán)路西一段5號20087,700未開盤N/A6達(dá)義.羅浮廣場高升橋路9號（中國移動大廈旁）200818,000只售不租67007紅牌樓廣場二期紅牌樓200921,380N/AN/A

8謝菲聯(lián)置業(yè)項目二環(huán)路南四段N/A50,000N/AN/A9華春置業(yè)項目九興大道N/A22,300N/AN/A10同輝二期項目西二環(huán)路與武侯大道交匯處以西2010N/AN/AN/A11置信摩登不夜城武侯大道與雙星大道交匯處

2009N/AN/AN/A12九峰國際佳靈路201020000N/AN/A13紅牌樓商業(yè)廣場改造項目二環(huán)路南四段與川藏路的西南角2010N/AN/AN/A14紅牌樓商業(yè)城改造項目紅牌樓北街8號N/AN/AN/AN/A15鴻達(dá)汽配廣場改造項目武侯區(qū)二環(huán)路與川藏路交匯處N/AN/AN/AN/A16摩爾國際汽配城武侯西三環(huán)外側(cè)、新川藏路和聚龍路交會路口2010210000N/A65807.0區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯?.0區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯繀^(qū)域規(guī)劃：根據(jù)武侯區(qū)最新規(guī)劃，區(qū)域房地產(chǎn)開展重點突出商住并舉、大力開展復(fù)合型地產(chǎn)，商務(wù)非區(qū)域重點開展方向市場環(huán)境：本案不處于主要的商務(wù)辦公樓集中區(qū)域，現(xiàn)有寫字樓4家，除高速大廈外，供給體量均較小，租售價格低，租售率低，商務(wù)氣氛薄弱未來供給：從區(qū)域規(guī)劃來看，未來3-5年內(nèi)預(yù)計有12個寫字樓工