重慶西永組團(tuán)商業(yè)分析目錄ContentⅢ、發(fā)展方向研究Ⅴ、經(jīng)濟(jì)測算Ⅳ、項(xiàng)目定位Ⅱ、項(xiàng)目屬性研究Ⅰ、市場研究市場研究城市概況：重慶5大傳統(tǒng)核心商圈正在升級(jí)改造，城市的快速擴(kuò)張帶動(dòng)了以西永為代表新商圈的興起目前主城區(qū)五大商圈已發(fā)展成熟，未來：隨著電商沖擊，百貨將逐步被淘汰。五大商圈因其交通、核心、商務(wù)等功能的完善，自身發(fā)展越來越多元化，未來發(fā)展?jié)摿﹄m有限，但絕不會(huì)被取代。每個(gè)商圈都正在經(jīng)歷升級(jí)換代，更多全新購物中心將成為商圈的消費(fèi)主力地。重慶正在規(guī)劃聚居區(qū)，隨著人口和交通的爆發(fā)，五大商圈必然面臨大量的消費(fèi)外溢，近郊新商圈正在崛起。新興商圈商圈級(jí)別輻射范圍與功能定位茶園商圈市級(jí)商業(yè)副中心服務(wù)茶園城市副中心，輻射主城東部消費(fèi)者。與南坪商業(yè)中心功能互補(bǔ)，集商務(wù)、旅游、生態(tài)型購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的新城商貿(mào)中心西永商圈市級(jí)商業(yè)副中心輻射主城東部消費(fèi)者，集高新技術(shù)產(chǎn)品、文化藝術(shù)和展示展覽、高校文化娛樂、旅游休閑、購物功能于一體，極具文化藝術(shù)特色的文化中心。大渡口商圈都市區(qū)商業(yè)副中心服務(wù)大渡口、中梁山，輻射主城中西部消費(fèi)者。依托大渡口公園，打造集休閑、購物為一體，獨(dú)具特色的“都市生態(tài)購物公園”北碚商圈都市區(qū)商業(yè)副中心服務(wù)北碚區(qū)及周邊居民，輻射合川等地消費(fèi)者。培育商業(yè)特色街，發(fā)展商務(wù)辦公，建成服務(wù)都市圈中心區(qū)渝北商圈都市區(qū)商業(yè)副中心服務(wù)于輻射與北區(qū)及北部新區(qū)消費(fèi)者。建成重慶北部集購物、餐飲、休閑、娛樂、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體的商務(wù)功能突出、高品位的新型商貿(mào)中心巴南商圈都市區(qū)商業(yè)副中心服務(wù)于輻射巴南區(qū)及周邊消費(fèi)者。建成以商貿(mào)為主導(dǎo)，會(huì)展、休閑服務(wù)等功能配套的主城南部商貿(mào)中心。龍盛商圈都市區(qū)商業(yè)副中心服務(wù)與輻射巴南區(qū)及周邊消費(fèi)者。建成以商貿(mào)為主導(dǎo)，會(huì)展、休閑服務(wù)等功能配套的主城南部商貿(mào)中心市場研究區(qū)域概況：西永-大學(xué)城板塊——重慶西部擴(kuò)張主要方向，主城六大經(jīng)濟(jì)副中心之一物流園大學(xué)城微電園保稅B區(qū)保稅A區(qū)臺(tái)資園——城市西部擴(kuò)張主要方向和必然選擇重慶主城區(qū)六大副中心之一帶動(dòng)西部槽谷地帶發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)都市區(qū)組團(tuán)構(gòu)成功能規(guī)劃中部片區(qū)渝中組團(tuán)、大楊石組團(tuán)、沙坪壩組團(tuán)、大渡口組團(tuán)人口最集中、功能最聚集區(qū)域，大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)北部片區(qū)觀音橋組團(tuán)、兩路組團(tuán)、蔡家坡組團(tuán)、大竹林-禮嘉組團(tuán)、唐家沱組團(tuán)城市近期重點(diǎn)拓展區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、汽車為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風(fēng)貌南部片區(qū)南坪組團(tuán)、李家沱-魚洞組團(tuán)以會(huì)展、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的發(fā)展區(qū)西部片區(qū)西永組團(tuán)、北碚組團(tuán)、西彭組團(tuán)、走馬功能區(qū)城市未來重點(diǎn)拓展區(qū)域之一，引導(dǎo)城市高品質(zhì)組團(tuán)式集約化發(fā)展東部片區(qū)茶園組團(tuán)、魚嘴組團(tuán)、五寶功能區(qū)、界石功能區(qū)、一品功能區(qū)、南彭功能區(qū)、惠民功能區(qū)都市區(qū)工業(yè)拓展的重點(diǎn)區(qū)域之一，同時(shí)發(fā)展以會(huì)展業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)市場研究板塊規(guī)劃：西永-大學(xué)城板塊——分為3大商圈：西永中心商圈、大學(xué)城中部商圈、大學(xué)城南部商圈西永天街廊橋天都臺(tái)北城龍湖睿城本案公園U城16萬方，定位青春時(shí)尚熙街15萬方：定位校園經(jīng)濟(jì)富力城75萬方，定位中高端學(xué)苑U街6萬方，定位中高端大學(xué)城南部商圈大學(xué)城中部商圈土主物流園西永中心商圈大學(xué)城南路城市中心區(qū)西永商圈目前有首創(chuàng)、龍湖、金科等多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，是未來商業(yè)發(fā)展區(qū)西永商圈位置：西永中心商圈，位于西永大道沿線大學(xué)城板塊將以大學(xué)城南路為界，形成兩個(gè)相對(duì)集中的商業(yè)發(fā)展區(qū)大學(xué)城中部商圈：位于大學(xué)城南路以北大學(xué)城南部商圈：位于大學(xué)城南路以南片區(qū)項(xiàng)目名稱商業(yè)規(guī)劃體量（萬㎡）預(yù)計(jì)供應(yīng)時(shí)間西永片區(qū)約95.3萬㎡西永公租房商業(yè)（包含康居西城）12.3萬㎡康居西城商業(yè)已經(jīng)開業(yè)西永天街約3萬㎡已開業(yè)首創(chuàng)光和城6.5萬㎡預(yù)計(jì)2015年開業(yè)龍湖拉特芳斯24萬㎡商業(yè)未開建，首期以洋房面世金科西永項(xiàng)目約33萬㎡未開工新歐鵬項(xiàng)目10萬㎡-西永中央廣場7.5萬㎡目前開始動(dòng)工大學(xué)城片區(qū)約396.4萬㎡龍湖U城天街16萬㎡已開業(yè)卓越熙街13萬㎡一二期已開業(yè)大學(xué)城美院等臨街商業(yè)4.4萬㎡已開業(yè)東方劍橋天街廣場4萬㎡已開業(yè)臺(tái)北城33萬㎡2015年首期開業(yè)富力城260萬㎡已開業(yè)協(xié)信城立方8萬㎡在建中，預(yù)計(jì)2015年開業(yè)北麓國際城5萬㎡-康田曼城5萬㎡恒陽項(xiàng)目33萬㎡集中商業(yè)及街區(qū)金科廊橋水鄉(xiāng)15萬㎡已建成，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)合計(jì)約490萬㎡-根據(jù)西永-大學(xué)城片區(qū)在建項(xiàng)目商業(yè)的入市時(shí)間情況估算，預(yù)計(jì)2015年商業(yè)面積為56.3萬㎡，2020年商業(yè)面積近500萬㎡。市場研究產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃至2015年西永-大學(xué)城板塊IT產(chǎn)值將達(dá)到重慶GDP的1/3，成為重慶經(jīng)濟(jì)重要增長極區(qū)域規(guī)模產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位規(guī)劃產(chǎn)值大學(xué)城大學(xué)城總用地面積22平方公里全國重要的科教節(jié)點(diǎn)，西南地區(qū)高級(jí)人才培育中心、科研與交流中心、創(chuàng)新中心和產(chǎn)業(yè)基地重慶西部現(xiàn)代物流園沙區(qū)規(guī)劃布局33平方公里的重慶西部現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，預(yù)計(jì)總投資1.117億建設(shè)具有國際先進(jìn)水平的，以“國際集裝箱多式聯(lián)運(yùn)”為主題的綜合物流園區(qū)2020年將建成西部最大鐵路國際口岸，年吞吐能力達(dá)到2000萬表箱西永微電園西永綜合保稅區(qū)園區(qū)總規(guī)劃面積約30平方公里，由6園1區(qū)組成規(guī)劃面積10.3平方公里，分AB區(qū)預(yù)計(jì)2015年將實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值8000臺(tái)筆記本電腦，7000億元總產(chǎn)值、800億美院進(jìn)出口額的目標(biāo)軟件及外包服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要布設(shè)IC設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)與芯片制造產(chǎn)業(yè)形成上下產(chǎn)業(yè)鏈，規(guī)劃建設(shè)7-10條6-12英寸芯片生產(chǎn)線集成電路產(chǎn)業(yè)園忠縣布設(shè)芯片封裝、測試和封裝材料生產(chǎn)基礎(chǔ)電子產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展通訊設(shè)備設(shè)施、醫(yī)療、消費(fèi)類電子、汽車電子、工業(yè)自動(dòng)化控制等電子信息工業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)布設(shè)高技術(shù)創(chuàng)業(yè)區(qū)，企業(yè)研發(fā)中心和企業(yè)總部區(qū)企業(yè)服務(wù)園生活配套區(qū)臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園臺(tái)灣電子企業(yè)的生產(chǎn)基地到2015年，西永IT產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到重慶GDP的1/3，徹底改變重慶產(chǎn)業(yè)格局；大學(xué)城、物流園、西永微電園形成豐富產(chǎn)業(yè)群集，互為支撐，區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到提高。同時(shí)，大量快速導(dǎo)入的高素質(zhì)消費(fèi)群體，支撐商業(yè)的高效發(fā)展。市場研究人口規(guī)劃：規(guī)劃至2015年西永城市副中心人口將達(dá)到60萬，目前常住人口較少，多為教育人群目前大學(xué)城板塊已入住15所高校，100多個(gè)科研院所，8萬余名科教人員；規(guī)劃教師、學(xué)生人口約15萬人，社會(huì)人口約25萬人；未來西永板塊的人口將達(dá)到60萬人；市場研究交通情況：雙碑隧道的開通，縮短了與江北之間的距離，提升了項(xiàng)目整體的易達(dá)性交通設(shè)施貫通時(shí)間影響力外環(huán)線2010年串聯(lián)外圍組團(tuán)，擴(kuò)大城市版圖增強(qiáng)西永與機(jī)場等重要設(shè)施的關(guān)聯(lián)璧山隧道2010年9月28日打破璧山與西永板塊的阻隔璧山產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與西永板塊經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展、共同促進(jìn)為西永板塊房地產(chǎn)市場引入璧山客群雙碑大橋2012年10月縮短大學(xué)城與城市北板塊距離，為西永經(jīng)濟(jì)與兩江新區(qū)經(jīng)濟(jì)互動(dòng)打通交通命脈雙碑隧道預(yù)計(jì)2013年年底加強(qiáng)西永板塊與主城緊密連接程度縮短城市距離，加強(qiáng)內(nèi)外溝通增加西永板塊外向性連接通路，助力開放發(fā)展井口隧道未定加強(qiáng)北碚區(qū)與西永關(guān)系地鐵1號(hào)線一期2011年10月二期2012年底縮短西永城市距離將西永更緊密融合入城市大都會(huì)圈為泛眾共享西永打開便捷之門為西永成為目的性消費(fèi)（休閑、娛樂）地點(diǎn)做好鋪墊輕軌7號(hào)線2015年后拓展西永板塊城市交通網(wǎng)，提高可達(dá)性和便捷程度連貫板塊縱線，使城南、城中、城北板塊互動(dòng)更為明顯促成西永板塊不同區(qū)域功能互補(bǔ)，活化大都市生活區(qū)市場研究商業(yè)現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢(shì)，競爭壓力較大，消費(fèi)水平有待提高年份新增面積銷售面積供需比商業(yè)余量2011年106882.1121104.795.064438552.82012年180347.7367290.872.682013年1-10月364494.73124776.072.922011年至今，西永組團(tuán)商業(yè)銷售約21萬㎡，供應(yīng)面積約65萬㎡；整體西永-大學(xué)城板塊商業(yè)余量約44萬方，處于供過于求態(tài)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)人口消費(fèi)力低下，依靠廠區(qū)自身供給；固定居民無法貢獻(xiàn)消費(fèi)力；學(xué)生群體主要依賴熙街和美院商業(yè)街；教職工返回主城消費(fèi)；已開業(yè)項(xiàng)目商業(yè)類型一期部分開業(yè)龍湖U城天街+社區(qū)部分開業(yè)學(xué)院U街街區(qū)商業(yè)部分開業(yè)富力城街區(qū)+社區(qū)+底商已開業(yè)東方劍橋集中式已開業(yè)康田漫城社區(qū)商業(yè)已開業(yè)龍湖花千樹社區(qū)底商已開業(yè)西永天街街區(qū)商業(yè)已開業(yè)康居西城社區(qū)底商已開業(yè)川美商業(yè)街區(qū)商業(yè)已開業(yè)龍湖睿城社區(qū)商業(yè)市場研究商務(wù)辦公現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)已呈現(xiàn)商務(wù)項(xiàng)目較少，存量約為8萬方左右，未來規(guī)劃有多棟甲級(jí)寫字樓，預(yù)計(jì)商務(wù)體量將達(dá)到55萬㎡獨(dú)棟辦公：區(qū)域內(nèi)僅康田國際企業(yè)港設(shè)置獨(dú)棟式辦公產(chǎn)品，空間分割靈活多變，在市場上比較受客戶喜愛。客群集中在區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)新型技術(shù)企業(yè)；總建面8.9萬㎡，已售約4萬㎡；甲級(jí)寫字樓：目前區(qū)域內(nèi)僅富力城智匯國際甲級(jí)寫字樓在售，均價(jià)9500元/㎡，去化速度平緩，2013年5月首次開盤，總建面約4萬㎡，已售約1萬㎡；康田企業(yè)港—獨(dú)棟式辦公項(xiàng)目商務(wù)面積富力城多組團(tuán)綜合40萬㎡臺(tái)北城8.5萬㎡拉特芳斯7.5萬㎡合計(jì)55萬㎡未來寫字樓預(yù)計(jì)放量公寓甲寫乙寫乙寫酒店綜合商業(yè)5284元/㎡1.8萬方供需走勢(shì)：2013年前10月供應(yīng)18.56萬方，成交7.94萬方，銷供比僅為0.43，市場低迷。2013年1-10月西永公寓物業(yè)市場需求持續(xù)走低有繼續(xù)惡化的風(fēng)險(xiǎn)；市場格局：受供應(yīng)影響，公寓以商業(yè)產(chǎn)品為主導(dǎo)。商務(wù)公寓市場份額達(dá)到77%；2013年1-10月西永公寓成交走勢(shì)市場研究公寓現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)公寓市場較為低迷，主要以商務(wù)公寓為主，整體市場呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，競爭壓力較大市場研究西永-大學(xué)城板塊商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)市場處于供過于求態(tài)勢(shì)，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來存量可供市場去化10年以上；商業(yè)整體租金水平較低，出租率除熙街外，整體上出租率較低且商鋪經(jīng)營不樂觀；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有常住人口較少，多為流動(dòng)人群；區(qū)域整體消費(fèi)力較低，學(xué)生和產(chǎn)業(yè)人群形成了固有的消費(fèi)習(xí)慣，不能做為主力消費(fèi)力支撐；西永商業(yè)趨勢(shì)按照現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃，目前可以預(yù)見的西永區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量將超500萬㎡西永未來發(fā)展前景可見，商務(wù)前景看好，而且未來常住人口將不斷上升且消費(fèi)力強(qiáng)勁，對(duì)未來商業(yè)將有很大的支撐和提升作用；未來常住人群增多，消費(fèi)力穩(wěn)定；西永-大學(xué)城板塊商業(yè)（包含商務(wù)及公寓）現(xiàn)在及未來很長一段時(shí)間都將處于供大于求的態(tài)勢(shì)整體商業(yè)經(jīng)營情況和出租情況不容樂觀；未來商業(yè)供應(yīng)體量極大，商業(yè)將進(jìn)入殘酷的競爭階段總結(jié)目錄ContentⅢ、發(fā)展方向研究Ⅴ、經(jīng)濟(jì)測算Ⅳ、項(xiàng)目定位Ⅱ、項(xiàng)目屬性研究Ⅰ、市場研究項(xiàng)目屬性研究項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于板塊核心位置，未來發(fā)展前景較大，具備一定的價(jià)值基礎(chǔ)項(xiàng)目位置連接雙碑隧道、雙碑大橋公園廣場沙區(qū)行政中心輕軌1號(hào)線科技大道西永大道大學(xué)城組團(tuán)西永中央商務(wù)區(qū)金科廊橋水鄉(xiāng)西城大道（一縱線）渝新歐物流園區(qū)微電園區(qū)項(xiàng)目位于西永中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，西永-大學(xué)城板塊未來將打造3大核心商圈，本項(xiàng)目位于西永中央商務(wù)區(qū)的核心位置，具備一定的價(jià)值基礎(chǔ)。L29-4/03面積：23.07畝L29-3/03面積：19.09畝L26-4/03面積：28.19畝L27-1/03面積：29.06畝L28-2/03面積：18.64畝市政廣場金科商業(yè)用地①商業(yè)用地：142.9畝，建面36.3萬方②住宅用地：211.1畝，建面35.18萬方市政廣場金科住宅/商住用地①商住混合：42.4畝，容積率3，建面8.49萬方②住宅用地：616.34，容積率2.35，建面96.56萬方①商業(yè)用地：220.8畝，建面19.32萬方其中商業(yè)17.9萬方LOFT及SOHO11.4方②住宅用地：124.2畝，建面32萬方龍湖拉特芳斯首創(chuàng)光和城項(xiàng)目屬性研究基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積51.88萬㎡建筑面積132.8159萬㎡商業(yè)總體量約40萬㎡純商業(yè)：32.6813萬㎡商業(yè)容積率4.0-4.5項(xiàng)目情況：項(xiàng)目整體商業(yè)體量較大，在區(qū)域內(nèi)屬于大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目，可打造區(qū)域性商業(yè)中心純商業(yè)用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)面積（畝）土地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）B1B228.19187904.075,160B1B229.06193714.383,295B1B218.64124284.555,926B1B223.0715381461,524B1B219.0912727450,908總計(jì)118.0578697——326813第一批次拿地地塊容積率平衡為4.2第二批次拿地地塊容積率平衡為4項(xiàng)目屬性研究地塊分析：地勢(shì)較為平坦，周邊多為規(guī)劃的居住用地，可利用資源較少南面北面西面東面北面：待出讓居住用地南面：龍湖拉特芳斯及首創(chuàng)光合城西面：待出讓商住用地東面：西城大道項(xiàng)目地塊內(nèi)地勢(shì)平坦，最大高差約為10米；整體用地條件較好。項(xiàng)目屬性研究周邊情況：龍湖·拉特芳斯及首創(chuàng)·光合城已入市，未來競爭激烈本項(xiàng)目龍湖·拉特芳斯首創(chuàng)·光合城龍湖·拉特芳斯首創(chuàng)·光合城項(xiàng)目屬性研究交通情況：項(xiàng)目所處板塊交通現(xiàn)狀不太理想，未來隨著區(qū)域的發(fā)展，項(xiàng)目的易達(dá)性將得到提升項(xiàng)目位置連接雙碑隧道、雙碑大橋公園廣場沙區(qū)行政中心輕軌1號(hào)線科技大道西永大道大學(xué)城組團(tuán)西永中央商務(wù)區(qū)金科廊橋水鄉(xiāng)西城大道（一縱線）渝新歐物流園區(qū)微電園區(qū)項(xiàng)目所處板塊內(nèi)呈現(xiàn)“三橫兩縱”的交通體系，項(xiàng)目附近配置了輕軌1號(hào)線，并且微電園站在項(xiàng)目附近，未來雙碑隧道的開通，將大大提升項(xiàng)目與區(qū)域外的通達(dá)性，也將提升整個(gè)板塊的商業(yè)價(jià)值。宗地一宗地二宗地三龍湖項(xiàng)目首創(chuàng)項(xiàng)目輕軌1號(hào)線連接雙碑隧道微電園站賴家橋站學(xué)城大道西永大道西城大道（一縱線）西園一路渝遂高速渝襄鐵路西永中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目屬性研究動(dòng)線分析：目前項(xiàng)目動(dòng)線只能通過已建成的道路到達(dá)，未來區(qū)域成型后，將提升項(xiàng)目整體易達(dá)性，價(jià)值得到提升微電園站人流動(dòng)線車流動(dòng)線人流來向：可通過西園一路及軌道1號(hào)線微電園站方向到達(dá)本項(xiàng)目商業(yè)；未來還可通過本項(xiàng)目住宅部分到達(dá)項(xiàng)目商業(yè)部分；車流來向：可通過科技大道及西城大道（一縱線）到達(dá)本項(xiàng)目；本項(xiàng)目項(xiàng)目屬性研究總結(jié)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，中央商務(wù)區(qū)核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；通過對(duì)項(xiàng)目規(guī)模及地塊條件分析，具備價(jià)值基礎(chǔ)及打造潛力；通過對(duì)項(xiàng)目交通及動(dòng)線分析，未來發(fā)展前景良好，具備輻射至外圍區(qū)域的能力；與周邊商業(yè)項(xiàng)目競爭激烈，具備共同打造副中心核心商圈實(shí)力；項(xiàng)目屬性研究SWOT分析中心商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)毗鄰優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目差異化定位共同營造中心商圈優(yōu)勢(shì)——Strength區(qū)位：核心地段，具備價(jià)值基礎(chǔ)規(guī)模：規(guī)模效應(yīng)，具備市場關(guān)注度地塊：地勢(shì)平坦，用地條件優(yōu)越展示：十字路口，展示性較好劣勢(shì)——Weaken入市時(shí)間較晚，首波客戶流失周邊無可利用資源現(xiàn)有交通較少，到達(dá)性差現(xiàn)有人群支撐力薄弱機(jī)會(huì)——Opportunity西永板塊城市發(fā)展，增加消費(fèi)需求未來的中央商務(wù)區(qū)，價(jià)值潛力巨大核心區(qū)域，利用優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的互補(bǔ)，具備打造第一商圈的潛力威脅——Threaten未來商業(yè)放量較大，競爭激烈周邊商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本案客戶的分流及截流SO戰(zhàn)略強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引穩(wěn)定客群，釋放消費(fèi)需求利用中央商務(wù)區(qū)的核心位置，合力打造城市副中心第一商圈WO戰(zhàn)略弱化入市時(shí)機(jī)，打造目的性強(qiáng)的商業(yè)中心，吸引客群通過形象的塑造及市場營銷，大力宣傳項(xiàng)目，提升市場關(guān)注度ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略共同打造城市副中心核心商圈，弱化競爭層面差異化定位，弱化分流現(xiàn)象弱化競爭對(duì)手，借勢(shì)成長強(qiáng)化自身資源的打造，塑造核心競爭力目錄ContentⅢ、發(fā)展方向研究Ⅴ、經(jīng)濟(jì)測算Ⅳ、項(xiàng)目定位Ⅱ、項(xiàng)目屬性研究Ⅰ、市場研究項(xiàng)目難點(diǎn)解析發(fā)展方向研究消費(fèi)人群支撐力薄弱，如何吸引客群？交通不便的情況下，如何輻射外圍區(qū)域？整體：商業(yè)：未來競爭激烈的情況下，如何打破商業(yè)格局，引爆市場？商務(wù)：供大于求的市場中，怎樣的產(chǎn)品才能刺激市場，拉動(dòng)銷售？發(fā)展方向研究商業(yè)市場商業(yè)市場整體概況競爭對(duì)手分析機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘項(xiàng)目定位發(fā)展方向研究商業(yè)市場：目前大學(xué)城商業(yè)項(xiàng)目較多，但整體分布較為凌亂，暫無較為核心的商業(yè)體呈現(xiàn)123456789101、陳家橋商業(yè)街2、卓越·熙街3、富力一期商業(yè)4、大學(xué)城中路臨時(shí)商業(yè)5、重大北門商業(yè)街6、川美商業(yè)7、龍湖睿城和東方劍橋配套商業(yè)8、龍湖U城天街商業(yè)9、龍湖花千樹商業(yè)10、康田漫城商業(yè)11、學(xué)苑U街12、旭陽臺(tái)北城商業(yè)13、西永天街目前處于商業(yè)發(fā)展初期，隨房地產(chǎn)開發(fā)和學(xué)校進(jìn)駐而分布111312發(fā)展方向研究商業(yè)市場：已開業(yè)的商業(yè)多為社區(qū)底商及街區(qū)型商業(yè)，未來將面世的商業(yè)體量預(yù)計(jì)約500萬方已開業(yè)項(xiàng)目商業(yè)類型新增供應(yīng)銷售面積商業(yè)總規(guī)模銷售均價(jià)一期部分開也龍湖U城天街+社區(qū)30788.4720556.7716萬㎡19322部分開業(yè)學(xué)院U街街區(qū)商業(yè)23238.3620767.656.5萬㎡15500部分開業(yè)富力城街區(qū)+社區(qū)+底商82120.4420852.16260萬㎡14752已開業(yè)東方劍橋集中式5638.792243.294萬㎡15243已開業(yè)康田漫城社區(qū)商業(yè)1626.182019.005萬㎡17069已開業(yè)龍湖花千樹社區(qū)底商2542.69470.821萬㎡15461已開業(yè)西永天街街區(qū)商業(yè)021320.002萬㎡12030已開業(yè)康居西城社區(qū)底商2505.6418831.212萬㎡9860已開業(yè)川美商業(yè)街區(qū)商業(yè)023720.002.4萬㎡14178已開業(yè)龍湖睿城社區(qū)商業(yè)0616.36616.36㎡10591發(fā)展方向研究競爭對(duì)手分析：龍湖拉特芳斯商業(yè)地塊基本信息物業(yè)類型體量（萬方）LOFT2.4酒店1.5商業(yè)16乙級(jí)寫字樓4.4甲級(jí)寫字樓4.5公寓10.8合計(jì)39.6競爭力分析：龍湖拉特芳斯位于西永中央商務(wù)區(qū)中心區(qū)位，緊鄰地鐵站，地理位置優(yōu)于本項(xiàng)目；龍湖未來規(guī)劃是打造現(xiàn)有的商業(yè)產(chǎn)品的集合，口碑優(yōu)勢(shì)明顯；龍湖商業(yè)的品牌效應(yīng)較大，有利于商業(yè)的宣傳及發(fā)展；乙級(jí)寫字樓2萬㎡乙級(jí)寫字樓2.4萬㎡酒店1.5萬㎡甲級(jí)寫字樓4.5萬㎡公寓2.8萬㎡LOFT2.4萬㎡公寓8萬㎡商業(yè)16萬㎡物業(yè)類型體量（萬方）LOFT2.4酒店1.5商業(yè)16乙級(jí)寫字樓4.4甲級(jí)寫字樓4.5公寓10.8合計(jì)39.6物業(yè)類型體量（萬方）洋房33住宅社區(qū)商業(yè)16.5合計(jì)39.5發(fā)展方向研究競爭對(duì)手分析：龍湖拉特芳斯住宅地塊商業(yè)地塊發(fā)展方向研究競爭對(duì)手分析：龍湖拉特芳斯1、參與了前期的定位和調(diào)研，對(duì)產(chǎn)品充滿信心。2、目前以住宅銷售為準(zhǔn)，剛開始比較混亂，一步一步完善。3、明年3月份有甲級(jí)寫字樓銷售的計(jì)劃，該置業(yè)顧問參與了西永寫字樓市場調(diào)研。4、龍湖有很多“龍民”，現(xiàn)在就非常關(guān)注商務(wù)產(chǎn)品的銷售，在房展會(huì)期間，對(duì)商務(wù)產(chǎn)品的咨詢量和住宅相差不大，很多人都預(yù)留了信息，等待商務(wù)產(chǎn)品的推出。5、公寓產(chǎn)品有極小戶型，可以5-10套的組合購買。6、商業(yè)公司內(nèi)部稱是天街系，對(duì)外的統(tǒng)一說辭口徑也是天街系產(chǎn)品。7、不看好U城天街，因?yàn)槲㈦妶@距離主城更近，置業(yè)顧問個(gè)人認(rèn)為，拉特芳斯的景觀街區(qū)更好，更容易去化。龍湖置業(yè)顧問訪談?wù)洠?、龍湖在西永規(guī)劃了大社區(qū)概念，拉特芳斯是收官之筆。2、目前龍湖聚集了商業(yè)、洋房、公寓、住宅、學(xué)校等綜合成為了一個(gè)大社區(qū)概念，但是唯獨(dú)缺少商務(wù)屬性產(chǎn)品，拉特芳斯是一個(gè)很好的彌補(bǔ)。3、商業(yè)部分，目前以天街系呈現(xiàn)，但是商業(yè)組合會(huì)是星悅薈、MOCO家居、日常零售、超市、影院等為主的綜合性商業(yè)，并預(yù)留調(diào)整空間。用不同特色構(gòu)建這個(gè)商業(yè)。4、社區(qū)底商完全銷售，但是商業(yè)部分目前大方向是全部自持，龍湖將在未來10年內(nèi)，逐步增大自持比例，不輕易進(jìn)行銷售。5、U城天街和時(shí)代天街的銷售外界看來非常成功并贊許，但是對(duì)龍湖而言，實(shí)際運(yùn)營和招商過程里出現(xiàn)了很多問題，特別是小業(yè)主的控制、業(yè)態(tài)的無法控制、龍湖都在調(diào)整，包括現(xiàn)在在拉特芳斯，底商能夠做餐飲的，龍湖主動(dòng)預(yù)留餐飲設(shè)施，提高商鋪的附加值。6、U城天街的開業(yè)，是一個(gè)很好的試點(diǎn)，但是通過運(yùn)營發(fā)現(xiàn)，對(duì)學(xué)生的吸引力非常低，我們也在調(diào)整，并為U城天街2期做奧特萊斯的方向做論證，現(xiàn)在還不能給出準(zhǔn)確的答案。龍湖不透露姓名的商業(yè)副總訪談?wù)?：龍湖MOCO家居生活館龍湖星悅薈發(fā)展方向研究競爭對(duì)手分析：龍湖拉特芳斯1、U城的公寓銷售非常好，獲得了業(yè)界很多贊許，但是內(nèi)部發(fā)現(xiàn)，其實(shí)后期銷售比較吃力，極小戶型去化完畢和競品的大量出現(xiàn)，導(dǎo)致了龍湖目前做公寓比較謹(jǐn)慎。但是畢竟龍湖是有龐大的“龍民”存在，而且微電園站距離主城更近，我們認(rèn)為能夠吸引更多沙坪壩、雙碑的外溢客流，具體的，要等我們的合作公司給我們提供相關(guān)的調(diào)研。2、擔(dān)心公寓和寫字樓的去化，我們現(xiàn)在找到了3家公司給我們提供了7個(gè)版本的方案，目前比較傾向商業(yè)和塔樓之間的平衡，并適當(dāng)縮小塔樓面積，增大商辦獨(dú)棟，方便日后的銷售和使用。3、商業(yè)屬性和住宅屬性的公寓的區(qū)別很大，與政府的溝通，盡量保證供氣、商水商電等各種日后的使用成本，都是影響銷售的關(guān)鍵，龍湖正在全力調(diào)整這個(gè)方面的問題，針對(duì)不同屬性的產(chǎn)品，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)做出調(diào)整。4、拉特芳斯未來的商業(yè)面向的還是家庭群體，龍湖做商業(yè)看的是5年后的狀況，新興家庭，沒有太多錢的年輕人，投資者將房租給青年人，產(chǎn)業(yè)這些個(gè)小年輕，都是以家庭為單位（該副總認(rèn)為，在談戀愛的情侶、有孩子小兩口、無孩子的小兩口，都是家庭單元），所以整個(gè)商業(yè)定位完全基于家庭為單位，滿足家庭的需要。龍湖不透露姓名的商業(yè)副總訪談?wù)?：發(fā)展方向研究競爭對(duì)手分析：龍湖拉特芳斯1、龍湖做星悅薈是不怕的，因?yàn)楝F(xiàn)在的星悅薈很多都是龍湖的業(yè)主購買消費(fèi)卡在支撐，特別是渝信川菜等，很多都是購卡的業(yè)主的食堂，龍湖在西永的項(xiàng)目，將提供更大更好的餐飲服務(wù)，打造一個(gè)“聚餐”圣地。2、龍湖扮演的是一個(gè)商務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者的角色，但是內(nèi)部認(rèn)為，龍湖在西永是按照大社區(qū)概念進(jìn)行的，是一個(gè)編織很久的大網(wǎng)，主打拉特芳斯的概念，并不是為了這個(gè)地塊突發(fā)奇想，而是經(jīng)過對(duì)龍湖大社區(qū)的功能的組合，增加一個(gè)商務(wù)功能，能夠使得大社區(qū)概念更加完善，真正成為辦公、居家、休閑、購物四個(gè)功能的綜合概念落地。3、龍湖希望看到在這個(gè)大社區(qū)內(nèi)，有更多的業(yè)主可以設(shè)立自己的公司，自己的工作室，讓這部分人，住在這里，生活在這里，工作在這里，未來，孩子也可以在這里有各種學(xué)校，并借助大學(xué)生，完成一體化的教育體系。對(duì)于龍湖來說，這也是僅僅西永能夠達(dá)到的，也是剛開始不敢去想的，其他地方這樣的機(jī)會(huì)不會(huì)再有。龍湖不透露姓名的商業(yè)副總訪談?wù)?：發(fā)展方向研究競爭對(duì)手分析：龍湖拉特芳斯發(fā)展方向研究競爭對(duì)手分析：首創(chuàng)光合城項(xiàng)目名稱首創(chuàng)光合城項(xiàng)目地址西永微電園（地鐵1號(hào)線微電園站旁）物業(yè)類型住宅、商業(yè)、辦公建筑形態(tài)高層LOFT裝修情況清水占地面積146409㎡建筑面積491061㎡容積率2.65開發(fā)商首創(chuàng)地產(chǎn)開盤時(shí)間2013/08項(xiàng)目基本信息土地位置宗地編號(hào)出讓方式出讓時(shí)間凈用地面積(畝)樓面地價(jià)(元/㎡)沙坪壩西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)U7-21-2/02、U7-21-1/02、U7-14-1/02、U7-16-1/02拍賣2010/12/16564.161322.55發(fā)展方向研究競爭力分析：首創(chuàng)光合城緊鄰地鐵1號(hào)線微電園站，項(xiàng)目的展示性及人流到達(dá)性較強(qiáng)；商業(yè)提前面世，有利于吸引投資者的關(guān)注；項(xiàng)目自身的商業(yè)配套容易造成對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)客群的分流；LOFT4.2萬㎡住宅32萬㎡公寓7.2萬㎡商業(yè)6.5萬㎡競爭對(duì)手分析：首創(chuàng)光合城物業(yè)構(gòu)成及體量發(fā)展方向研究機(jī)會(huì)點(diǎn)分析體量主題定位檔次業(yè)態(tài)建筑特色龍湖拉特芳斯：自持16萬方商業(yè)，集合龍湖現(xiàn)有3大商業(yè)產(chǎn)品線，以天街模式為主，打造綜合性高較高的商業(yè)中心；首創(chuàng)光合城：自持小體量商業(yè)，銷售部分商業(yè)街，以打造區(qū)域性社區(qū)中心為主；本項(xiàng)目：利用規(guī)模效應(yīng)及中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，以主題性較強(qiáng)的商業(yè)定位吸引客群，結(jié)合周邊商業(yè)項(xiàng)目，共同營造城市副中心第一商圈的核心地位；龍湖拉特芳斯首創(chuàng)光合城本項(xiàng)目發(fā)展方向研究機(jī)會(huì)點(diǎn)分析學(xué)府人文社區(qū)濃厚書院氣質(zhì)文化底蘊(yùn)傳承在西永-大學(xué)城板塊中，學(xué)府人文社區(qū)的定義已深入人心結(jié)合書院氣息，以人文為依托，以文化為主題烘托；打造文化創(chuàng)意性較強(qiáng)的商業(yè)中心；發(fā)展方向研究機(jī)會(huì)點(diǎn)分析區(qū)域內(nèi)的直接競爭對(duì)手具備多元化的業(yè)態(tài)布置及產(chǎn)品分布，不利于項(xiàng)目打造綜合性較強(qiáng)的城市級(jí)商業(yè)中心；本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)打造主題性較強(qiáng)的城市級(jí)商業(yè)中心，尋求差異化定位；以大環(huán)境的人文氣息為依托，以文化為主題背景；打造以文化、創(chuàng)意為主題以休閑、餐飲、零售為配套業(yè)態(tài)的商業(yè)怎樣的文化主題才能成為核心動(dòng)力進(jìn)而引爆市場達(dá)到真正的吸引客群，輻射范圍擴(kuò)大？發(fā)展方向研究核心價(jià)值挖掘在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，能夠引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，為地產(chǎn)項(xiàng)目帶來大量人氣、商氣，最終帶動(dòng)地產(chǎn)物業(yè)銷售的新、奇、特項(xiàng)目。核心引擎的特點(diǎn):1、標(biāo)志性，如：倫敦之眼摩天輪。2、聚集性，如：美國百老匯。3、吸引力，如：香港迪士尼樂園。核心引擎定義：一般而言，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，核心引擎項(xiàng)目承擔(dān)的職能主要體現(xiàn)在兩大方面

——降低成本、提高溢價(jià)提升項(xiàng)目銷售溢價(jià)降低項(xiàng)目開發(fā)成本核心引擎發(fā)展方向研究核心價(jià)值挖掘核心引擎在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的主要作用：提升項(xiàng)目銷售價(jià)值降低項(xiàng)目開發(fā)成本核心引擎由于核心引擎項(xiàng)目巨大的人氣吸引力和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)，能夠滿足地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮等多方面需求，因此備受地方政府關(guān)注，為了鼓勵(lì)此類項(xiàng)目發(fā)展，地方政府往往出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策。其中土地優(yōu)惠、稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼是最常見的鼓勵(lì)方式。好的核心引擎，可以引發(fā)社會(huì)關(guān)注，帶動(dòng)銷售人氣，提升項(xiàng)目形象，營造生活氛圍，拔高項(xiàng)目調(diào)性，促進(jìn)區(qū)域成熟，最終實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)升值和快速銷售的雙重目標(biāo)。核心引擎杠桿價(jià)值：促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長大幅提升區(qū)域土地價(jià)值為政府帶來政績?yōu)槌鞘懈纳菩蜗髱?dòng)地方稅收持續(xù)增長增加地方就業(yè)崗位……發(fā)展方向研究核心價(jià)值挖掘核心引擎在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的價(jià)值杠桿模型：發(fā)展方向研究案例借鑒——新世紀(jì)環(huán)球中心項(xiàng)目位于成都國際城南CBD核心區(qū)域，城市中軸天府大道兩側(cè)，處于政府重點(diǎn)打造區(qū)域，項(xiàng)目總建筑面積176萬平米（含藝術(shù)中心約18萬方），為世界上最大的單體建筑，物業(yè)類型涵蓋寫字樓、購物中心、洲際酒店、海洋樂園中心、藝術(shù)中心。總占地面積：858萬平米建筑面積：176萬平米寫字樓建筑面積：72萬平米建筑密度：41.39%地上建筑面積：

117.6萬方地下建筑面積：

58.4萬方容積率：2.52車位數(shù)：約15000個(gè)樓層：地上18層，地下2層結(jié)構(gòu)高度：最高點(diǎn)122米，海洋樂園彎頂高度99米建筑主體：高約100米、長近500米，寬約400米經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)全球最大單體建筑，西部唯一室內(nèi)人工沙灘，藝術(shù)中心……新世紀(jì)環(huán)球中心藝術(shù)中心是集大劇院、劇場、藝術(shù)館、音樂廳、展示廳、國際會(huì)議中心于一體。大劇院——可同時(shí)容納2000人觀賞影劇音樂廳——可同時(shí)容納1000人欣賞音樂演出現(xiàn)代藝術(shù)館——面積達(dá)30000㎡，為藝術(shù)作品展覽提供平臺(tái)國際會(huì)議中心——上萬平米國際會(huì)議中心，8000㎡多功能會(huì)議廳國際展覽廳——12000平米展示廳，為品牌展覽推介提供場地藝術(shù)中心建成后將成為中國西部最大且最完備的文化藝術(shù)建筑體發(fā)展方向研究案例借鑒——新世紀(jì)環(huán)球中心項(xiàng)目名稱拿地時(shí)間拿地面積（畝）成交價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）拿地金額{億元）新世紀(jì)環(huán)球中心2008-09-12~2008-09-26935.86424213.95中航國際廣場2007-04-2736.143001323.531.08蜀都中心2007-09-13~2007-09-2833.96

900.001687.503.06金控時(shí)代廣場2009-12-15~2009-12-2927.49380.00

950.001.04中國水電大廈2005-09-20~2005-10-1050.00

66.67333.35

0.33花樣年福年廣場2008-06-02~2008-06-1824.85260487.50

0.65環(huán)球時(shí)代中心2009-12-22~2010-01-0636.44325.00706.521.18東方希望中心2007-02-01~2007-02-0944.48230862.501.02天合凱旋南城2010-12-31~2011-01-1848.65466.6720002.27茂業(yè)中心2006-10-3034.06

64216052.19與周邊項(xiàng)目土地對(duì)比新世紀(jì)環(huán)球中心周邊3公里范圍內(nèi)有20個(gè)辦公項(xiàng)目在售，多為100畝以下項(xiàng)目，其樓面地價(jià)多為1000元/平米左右，本項(xiàng)目占地達(dá)936畝，樓面地價(jià)僅421元/平米，明顯低于周邊項(xiàng)目，低土地成本優(yōu)勢(shì)尤為突出。注：其余周邊辦公項(xiàng)目無土地信息。3KM項(xiàng)目開發(fā)以地標(biāo)建筑、海洋游樂中心，文化演藝等為核心引擎，以此獲取政府土地優(yōu)惠政策。以同期周邊市場土地均價(jià)1/7的價(jià)格獲取936畝土地。發(fā)展方向研究案例借鑒——新世紀(jì)環(huán)球中心項(xiàng)目名稱新世紀(jì)環(huán)球中心棕櫚泉國際中心東方希望天祥廣場希頓國際廣場奧克斯廣場中航國際交流中心茂業(yè)中心銷售總套數(shù)322044919275999185223銷售總面積（㎡）620387.5436084.9299416.7537698.97110213.2813439.0346033.97銷售總金額（萬元）720976.4155521.529916852196.2283841.1211131.2557963.64建面均價(jià)（元/㎡）11621.3815386.359974.9813845.5312713.578282.7812591.49去化時(shí)間（月）39291826321729月均去化面積（㎡）1590712445523145034447911587由于項(xiàng)目商業(yè)體量非常巨大，項(xiàng)目在銷售過程中沒有采用核心引擎的高溢價(jià)杠桿效應(yīng)，而是更多的發(fā)揮了低成本效應(yīng)。在項(xiàng)目幾大核心價(jià)值支撐下，項(xiàng)目售價(jià)位于區(qū)域中上水平，去化速度完勝周邊競品，是周邊競品去化速度的3-10倍。與周邊項(xiàng)目對(duì)比發(fā)展方向研究案例借鑒——新世紀(jì)環(huán)球中心發(fā)展方向研究案例借鑒——新世紀(jì)環(huán)球中心借鑒點(diǎn)一：打造區(qū)域內(nèi)首個(gè)特色建筑；利用特色鮮明的建筑，集合多種特殊業(yè)態(tài)，吸引客戶關(guān)注；打造方向：尋求主題特色鮮明的業(yè)態(tài)，結(jié)合獨(dú)具特色的建筑群落，提升市場關(guān)注度

如主題樂園等。特色建筑主題樂園北歐知識(shí)城是丹麥與中國的大型合作項(xiàng)目，打造成為整個(gè)西南地區(qū)乃至全國，以知識(shí)和科技為本的重要載體，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的新樣板。項(xiàng)目位于新都區(qū)，規(guī)劃總面積約1200畝，一期A地塊約220畝：學(xué)校100畝，住宅100多畝（聯(lián)排別墅+花園洋房+高層電梯），打造高品質(zhì)北歐低碳生活方式。整個(gè)規(guī)劃包括哥本哈根商學(xué)院中國校區(qū)、第三代創(chuàng)意園區(qū)(3G)、歐洲商務(wù)中心及可持續(xù)發(fā)展生態(tài)社區(qū)等多功能城市復(fù)合業(yè)態(tài)?？傉嫉孛娣e：80萬平米建筑面積：240萬平米容積率：3.80綠化率：40%建筑類別：板塔結(jié)合、多層、高層總戶數(shù)：

20000戶一區(qū)：低碳示范區(qū)一橋：知識(shí)橋一公園：諾貝爾主題公園四中心：歐洲商務(wù)中心、北歐會(huì)展中心、文化藝術(shù)中心、設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)發(fā)展方向研究案例借鑒——北歐知識(shí)城發(fā)展方向研究案例借鑒——北歐知識(shí)城北歐知識(shí)城以西班牙伊薩德創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（伊薩德商學(xué)院與知識(shí)產(chǎn)業(yè)的互交）的成功案例為范本，同時(shí)植入擁有成熟知識(shí)產(chǎn)業(yè)鏈的北歐低碳經(jīng)濟(jì)，升級(jí)打造亞洲第一的第三代創(chuàng)意科技園模式。即為入駐的追求革新的企業(yè)提供國際知名哥本哈根商學(xué)院、嫁接歐洲產(chǎn)業(yè)、輸入先進(jìn)技術(shù)等特制服務(wù)，是中國西部與歐洲的深度合作典范，也是提升成都國際化的一次契機(jī)，更是未來低碳經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)發(fā)展模式的最新實(shí)踐與探索。引入丹麥哥本哈根商學(xué)院（與沃頓商學(xué)院齊名的世界級(jí)知名學(xué)府），打造知識(shí)地產(chǎn)概念，今年9月與阿里巴巴簽約，阿里巴巴電子商務(wù)中心即將入駐，將電商產(chǎn)業(yè)融入地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)展方向研究案例借鑒——北歐知識(shí)城項(xiàng)目名稱拿地時(shí)間拿地面積（畝）成交價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）拿地金額{億元）北歐知識(shí)城2009年1200141311.92源上灣國際社區(qū)2010-09-1094.521708501.61云水澗2009-3-2667.54100833.336754香江紫鉆2010-5-692.391005009239與周邊項(xiàng)目土地對(duì)比北歐知識(shí)城周邊6公里范圍內(nèi)有6個(gè)住宅項(xiàng)目在售，多為200畝以下項(xiàng)目，其樓面地價(jià)集中于1000元/平米以下，北歐知識(shí)城項(xiàng)目規(guī)模大，樓面地價(jià)僅131元/平米，明顯低于周邊項(xiàng)目，低土地成本優(yōu)勢(shì)突出。6KM項(xiàng)目以哥本哈根商學(xué)院為核心引擎價(jià)值驅(qū)動(dòng)，一次性鎖定區(qū)域內(nèi)1200畝土地，項(xiàng)目每畝土地成本是周邊競品的1/7，樓面地價(jià)也是周邊競品均價(jià)的1/7倍。發(fā)展方向研究案例借鑒——北歐知識(shí)城北歐知識(shí)城周邊6公里范圍內(nèi)有6個(gè)住宅項(xiàng)目在售，其中高層均價(jià)集中于4100-5300元/平米，多層均價(jià)達(dá)集中于4200元/平米，本案均價(jià)明顯高于周邊項(xiàng)目。與周邊住宅項(xiàng)目價(jià)格對(duì)比項(xiàng)目產(chǎn)品類型成交均價(jià)（元/㎡、開盤-2013.11月備案均價(jià)）北歐知識(shí)城多層8314中高層6022高層6648源上灣國際社區(qū)中高層5557高層5288物聯(lián)港盛世香河高層4167金峰云水澗多層4140香江紫鉆小高層4347中高層4274澤瀚峰景中高層4277高層4369鵬發(fā)綠島中高層4921項(xiàng)目售價(jià)高層物業(yè)高出周邊競品1400-2500元/㎡，中高層物業(yè)高出周邊競品500-1800元/㎡，多層物業(yè)高出周邊4200元/㎡項(xiàng)目名稱北歐知識(shí)城源上灣國際社區(qū)物聯(lián)港盛世香河金峰云水澗香江紫鉆澤瀚峰景鵬發(fā)綠島銷售總套數(shù)36721504761606149463139銷售總面積（㎡）364888.62143828.270129.47048014788.73469712521.3銷售總金額（萬元）24.77.72.922.96362.41.56161.8建面均價(jià)（元/㎡）69955352416741404302.243014921去化時(shí)間（月）2516123617255月均去化套數(shù)（套）14795.6631791828在均價(jià)高出周邊競品的情況下，項(xiàng)目月均去化速度依然大幅度領(lǐng)先周邊項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目去化速度對(duì)比發(fā)展方向研究案例借鑒——北歐知識(shí)城發(fā)展方向研究案例借鑒——北歐知識(shí)城借鑒點(diǎn)二：利用異域文化產(chǎn)業(yè)吸引客群；結(jié)合異域風(fēng)情建筑，營造項(xiàng)目整體氛圍；打造方向：尋求特色異域文化做為定位支撐，結(jié)合特色建筑，吸引消費(fèi)者人文風(fēng)情目錄ContentⅢ、發(fā)展方向研究Ⅴ、經(jīng)濟(jì)測算Ⅳ、項(xiàng)目定位Ⅱ、項(xiàng)目屬性研究Ⅰ、市場研究方案一方案二整體定位方案一“最”文化的休閑娛樂目的地“新”與“舊”的較量是更能喚起人們對(duì)舊時(shí)文化的追溯還是更能激發(fā)人們對(duì)新興文化的追捧“新”與“舊”的文化碰撞，更能激發(fā)城市功能的充分發(fā)揮是“新”、“舊”文化的碰撞還是時(shí)代變遷帶來的文化貫通抑或是代表著新舊交替的文化背景中帶來新的城市功能是追捧著科技的發(fā)展是感嘆著技術(shù)的發(fā)達(dá)更是人們對(duì)未知領(lǐng)域的探索通過全息顯像科技與體感科技相結(jié)合，讓游客置身于一部被機(jī)械臂控制360°擺動(dòng)的巴士中，體驗(yàn)被金剛保護(hù)并與暴龍作戰(zhàn)的過程；在此過程中，觀眾將通過全息成像科技，感受到在自己身邊1:1存在的金剛與暴龍搏斗場景，高達(dá)15米的金剛和恐龍以及被機(jī)械臂控制擺動(dòng)的巴士車，將給予觀眾史無前例的真實(shí)冒險(xiǎn)體驗(yàn)與魔幻體驗(yàn)。在新興文化的催生下，產(chǎn)生的4D360°電影秀

JOYPOLIS將沒有任何安全風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)械游樂帶入商業(yè)娛樂中心內(nèi)，以融入了故事情節(jié)、仿真情境的“冒險(xiǎn)”體驗(yàn)帶入游樂過程，以“超現(xiàn)實(shí)”的情景帶入互動(dòng)體驗(yàn)，包括：虛擬體感過山車、DARKPAPLE5D互動(dòng)、現(xiàn)場推理體驗(yàn)娛樂、虛擬情境恐怖體驗(yàn)、動(dòng)漫3D合成照相館等。在科技不斷發(fā)展中，創(chuàng)造的室內(nèi)游樂場“舊”重慶“最”重慶在不斷進(jìn)步的社會(huì)中，越來越多的人開始遺忘過去，也開始尋找過去；不是喜新厭舊，只是被不斷更新的現(xiàn)在迷亂了雙眼；只需要給人們一點(diǎn)回憶，便會(huì)想起舊時(shí)的背景火鍋五十強(qiáng)重慶土特產(chǎn)百年老字號(hào)重慶小面重慶特色之一：火鍋又稱為毛肚火鍋或麻辣火鍋，是中國的傳統(tǒng)飲食方式，起源于明末清初的重慶嘉陵江畔、朝天門等碼頭船工纖夫的粗放餐飲方式，原料主要是牛毛肚、豬黃喉、鴨腸、牛血旺等。重慶火鍋50強(qiáng)：曉宇火鍋重慶火鍋50強(qiáng)：礦火鍋舊時(shí)文化的淵源起故總能帶來人們莫名的共鳴火鍋五十強(qiáng)重慶土特產(chǎn)百年老字號(hào)重慶小面重慶特色之一：老字號(hào)商家沿襲和繼承了優(yōu)秀的文化傳統(tǒng)，具有鮮明的地域文化特征和歷史痕跡、具有獨(dú)特的工藝和經(jīng)營特色，取得了社會(huì)廣泛認(rèn)同和良好商業(yè)信譽(yù)的企業(yè)名稱和產(chǎn)品品牌。重慶百年老字號(hào)：陸稿薦重慶百年老字號(hào)：吳抄手舊時(shí)文化的淵源起故總能帶來人們莫名的共鳴火鍋五十強(qiáng)重慶土特產(chǎn)百年老字號(hào)重慶小面重慶特色之一：重慶土特產(chǎn)具有一定歷史和文化內(nèi)涵的產(chǎn)品，能夠反應(yīng)當(dāng)?shù)匚幕尘盎驓v史發(fā)展的產(chǎn)品。重慶土特產(chǎn)：磁器口陳麻花重慶土特產(chǎn)：城口老臘肉舊時(shí)文化的淵源起故總能帶來人們莫名的共鳴火鍋五十強(qiáng)重慶土特產(chǎn)百年老字號(hào)重慶小面重慶特色之一：重慶小面說到重慶給人的印象，人們肯定首先想到的是火鍋啊，美女，山城什么的，但是如果我說重慶有一種美食比火鍋還出名，排在火鍋之前的就是重慶小面，重慶人對(duì)重慶小面的熱愛不亞于火鍋。重慶小面50強(qiáng)：老太婆攤攤面重慶小面50強(qiáng)：門外香怪味面舊時(shí)文化的淵源起故總能帶來人們莫名的共鳴也或者……“新”、“舊”文化的這一場較量就是一場舊時(shí)文化的新生只是結(jié)合在了不同的時(shí)代，產(chǎn)生了不同的效應(yīng)“新”文化中心【展現(xiàn)新時(shí)代的文化發(fā)展】——自持12萬方的購物中心2棟寫字樓+空中商鋪SOHO公寓LOFT公寓商業(yè)街精裝公寓購物中心“新”文化中心建筑特色業(yè)態(tài)分布以最能體現(xiàn)新時(shí)代建筑的簡約時(shí)尚為建筑外觀，同時(shí)又能成為本項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑購物中心樓層分布情況以“新”文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布為主，為達(dá)到均好性，每層樓都有核心主力業(yè)態(tài)及特色商家；城市農(nóng)場餐飲3D藝術(shù)展館餐飲/休閑博物館餐飲/休閑娛樂娛樂SEGA/joypolis休閑零售快餐/休閑零售魔術(shù)劇場餐飲/休閑零售書店超市卡丁車藝術(shù)培訓(xùn)“新”文化中心建筑特色業(yè)態(tài)分布B11F2F3F4F5F頂層購物中心樓層分布情況城市農(nóng)場餐飲3D藝術(shù)展館餐飲/休閑博物館餐飲/休閑娛樂娛樂SEGA/joypolis休閑零售休閑零售魔幻劇場餐飲/休閑零售書店超市卡丁車藝術(shù)培訓(xùn)以“新”文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布為主，為達(dá)到均好性，每層樓都有核心主力業(yè)態(tài)及特色商家；建筑特色業(yè)態(tài)分布“新”文化中心B11F2F3F4F5F頂層B1室內(nèi)卡丁車藍(lán)速/68號(hào)自持2000㎡超市自持5000-7000㎡購物中心樓層分布情況城市農(nóng)場餐飲3D藝術(shù)展館餐飲/休閑博物館餐飲/休閑娛樂娛樂SEGA/joypolis休閑零售休閑零售魔幻劇場餐飲/休閑零售書店超市卡丁車藝術(shù)培訓(xùn)以“新”文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布為主，為達(dá)到均好性，每層樓都有核心主力業(yè)態(tài)及特色商家；建筑特色業(yè)態(tài)分布“新”文化中心B11F2F3F4F5F頂層1F鮮芋仙滿記甜品C&aHM西西弗自持1500㎡購物中心樓層分布情況城市農(nóng)場餐飲3D藝術(shù)展館餐飲/休閑博物館餐飲/休閑娛樂娛樂SEGA/joypolis休閑零售休閑零售魔幻劇場餐飲/休閑零售書店超市卡丁車藝術(shù)培訓(xùn)以“新”文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布為主，為達(dá)到均好性，每層樓都有核心主力業(yè)態(tài)及特色商家；建筑特色業(yè)態(tài)分布“新”文化中心B11F2F3F4F5F頂層2F普樂方魔幻劇場自持1500㎡星巴克COSTAZARABIT/屈臣氏購物中心樓層分布情況以“新”文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布為主，為達(dá)到均好性，每層樓都有核心主力業(yè)態(tài)；城市農(nóng)場餐飲3D藝術(shù)展館餐飲/休閑博物館餐飲/休閑娛樂娛樂SEGA/joypolis休閑零售休閑零售魔幻劇場餐飲/休閑零售書店超市卡丁車藝術(shù)培訓(xùn)建筑特色業(yè)態(tài)分布“新”文化中心B11F2F3F4F5F頂層SEGA/joypolis自持5000㎡GAP成人鋼琴培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，500㎡匠人組合優(yōu)衣庫3F購物中心樓層分布情況城市農(nóng)場餐飲3D藝術(shù)展館餐飲/休閑博物館餐飲/休閑娛樂娛樂SEGA/joypolis休閑零售快餐/休閑零售書店餐飲/休閑零售AKB48餐飲/休閑娛樂卡丁車藝術(shù)培訓(xùn)以“新”文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布為主，為達(dá)到均好性，每層樓都有核心主力業(yè)態(tài)及特色商家；“新”文化中心建筑特色業(yè)態(tài)分布B11F2F3F4F5F頂層SEGA/joypolis自持5000㎡點(diǎn)播式影院，2000㎡博物館，3000㎡DQ冰激凌太平洋咖啡4F購物中心樓層分布情況城市農(nóng)場餐飲3D藝術(shù)展館餐飲/休閑博物館餐飲/休閑娛樂娛樂SEGA/joypolis休閑零售快餐/休閑零售書店餐飲/休閑零售AKB48餐飲/休閑娛樂卡丁車藝術(shù)培訓(xùn)以“新”文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布為主，為達(dá)到均好性，每層樓都有核心主力業(yè)態(tài)及特色商家；“新”文化中心建筑特色業(yè)態(tài)分布B11F2F3F4F5F頂層SEGA/joypolis自持5000㎡3D魔幻藝術(shù)館，1000㎡御粥坊臺(tái)北純K比格披薩5F購物中心樓層分布情況城市農(nóng)場餐飲3D藝術(shù)展館餐飲/休閑博物館餐飲/休閑娛樂娛樂SEGA/joypolis休閑零售快餐/休閑零售書店餐飲/休閑零售AKB48餐飲/休閑娛樂卡丁車藝術(shù)培訓(xùn)“新”文化中心建筑特色業(yè)態(tài)分布B11F2F3F4F5F頂層城市農(nóng)場屋頂餐廳頂層以“新”文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布為主，為達(dá)到均好性，每層樓都有核心主力業(yè)態(tài)及特色商家；“舊”文化中心【還原最原始的重慶特色】——自持節(jié)點(diǎn)位置，可銷售物業(yè)SOHO公寓LOFT公寓商業(yè)街精裝公寓購物中心2棟寫字樓+空中商鋪“舊”文化中心以吊腳樓、電車、民國風(fēng)格為主的商業(yè)街建筑特色業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位“舊”文化中心利用最有重慶特色的建筑，集合最具重慶范兒的商家，打造“最”重慶的商業(yè)街讓地地道道的重慶人尋找最原始的重慶味兒建筑特色業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位“舊”文化中心建筑特色業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位商業(yè)街區(qū)吸引力業(yè)態(tài)自持/銷售品牌舉例重慶特色

火鍋五十強(qiáng)銷售德莊火鍋、小天鵝百年老字號(hào)銷售老川北涼粉、陸稿薦特產(chǎn)一條街銷售陳麻花、合川桃片重慶小面銷售眼鏡牛肉面、胖妹小面合計(jì)建面約94800㎡商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)“舊”文化中心建筑特色業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位“最”重慶商業(yè)街，利用院落式+線性式的商業(yè)分布為主街區(qū)式商鋪街區(qū)式商鋪院落式建筑廣場節(jié)點(diǎn)街區(qū)式商鋪街區(qū)式商鋪“舊”文化中心建筑特色業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位“最”重慶商業(yè)街，利用院落式+線性的商業(yè)分布為主線性式分布院落式分布平面示意物業(yè)類型產(chǎn)品形態(tài)體量（㎡）數(shù)量總體量（㎡）自持與銷售占比公寓loft公寓2100024200013%SOHO公寓200001200006%精裝公寓200001200006%空中商鋪270001270008%商務(wù)塔樓甲級(jí)寫字樓3500013500011%乙級(jí)寫字樓270001270008%自持商業(yè)購物中心120000——12000037%可售物業(yè)商鋪55800

3580011%車庫

80066228880066總計(jì)——326800項(xiàng)目定位方案一物業(yè)持有方式及比例整體定位重慶首個(gè)零售集散娛樂中心方案二功能定位西永中央商務(wù)區(qū)第一商圈微電子產(chǎn)業(yè)園大學(xué)城板塊物流產(chǎn)業(yè)園生態(tài)觀光區(qū)西永板塊城市中心區(qū)本案龍湖拉特芳斯輻射1號(hào)線沙坪壩輻射璧山重慶首個(gè)折扣地休閑娛樂中心區(qū)域零售集散地多元化生活街區(qū)生活休閑空間方案二客群定位客群定位：年齡在20-40歲的時(shí)尚人群、潮流達(dá)人、青年才俊品客對(duì)位：打造一個(gè)集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)于一體的零售集散娛樂中心，滿足區(qū)域內(nèi)年輕人全方位的生活需求，引領(lǐng)西永-大學(xué)城板塊休閑、健康、時(shí)尚的生活方式。方案二建筑風(fēng)格定位方案二建筑風(fēng)格定位：針對(duì)年輕客群的喜好特點(diǎn)，建筑定位為時(shí)尚、潮流的風(fēng)格。商業(yè)街區(qū)吸引力業(yè)態(tài)自持/銷售品牌舉例重慶特色

火鍋五十強(qiáng)銷售德莊火鍋、小天鵝百年老字號(hào)銷售老川北涼粉、陸稿薦特產(chǎn)一條街銷售陳麻花、合川桃片重慶小面銷售眼鏡牛肉面、胖妹小面合計(jì)建面約94800㎡商務(wù)辦公組團(tuán)業(yè)態(tài)布局商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)商業(yè)街區(qū)吸引力業(yè)態(tài)自持/銷售品牌舉例重慶特色

火鍋五十強(qiáng)銷售德莊火鍋、小天鵝百年老字號(hào)銷售老川北涼粉、陸稿薦特產(chǎn)一條街銷售陳麻花、合川桃片重慶小面銷售眼鏡牛肉面、胖妹小面合計(jì)建面約94800㎡商務(wù)辦公組團(tuán)業(yè)態(tài)布局重慶街購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)商業(yè)街區(qū)吸引力業(yè)態(tài)自持/銷售品牌舉例重慶特色

火鍋五十強(qiáng)銷售德莊火鍋、小天鵝百年老字號(hào)銷售老川北涼粉、陸稿薦特產(chǎn)一條街銷售陳麻花、合川桃片重慶小面銷售眼鏡牛肉面、胖妹小面合計(jì)建面約94800㎡商務(wù)辦公組團(tuán)業(yè)態(tài)布局商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)商業(yè)街區(qū)吸引力業(yè)態(tài)自持/銷售品牌舉例重慶特色

火鍋五十強(qiáng)銷售德莊火鍋、小天鵝百年老字號(hào)銷售老川北涼粉、陸稿薦特產(chǎn)一條街銷售陳麻花、合川桃片重慶小面銷售板凳面莊、胖妹面莊合計(jì)建面約94800㎡商務(wù)辦公組團(tuán)業(yè)態(tài)布局商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)購物中心吸引力業(yè)態(tài)面積自持/銷售品牌舉例核心力運(yùn)動(dòng)專業(yè)超市8000自持迪卡儂/折扣店集合休閑家生活12000自持國美電器、特力屋、宜家主力店影院2000自持點(diǎn)播式影院真冰場3000自持冠軍/世紀(jì)星KTV3000自持歡樂迪/臺(tái)北純K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麥當(dāng)勞時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)1200自持蘋果體驗(yàn)店其他餐飲12000自持良木緣、金漢斯、陶然居等其他——14300自持——總計(jì)60000————商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)業(yè)態(tài)布局購物中心吸引力業(yè)態(tài)面積自持/銷售品牌舉例核心力運(yùn)動(dòng)專業(yè)超市8000自持迪卡儂/折扣店集合休閑家生活12000自持國美電器、特力屋、宜家主力店影院2000自持點(diǎn)播式影院真冰場3000自持冠軍/世紀(jì)星KTV3000自持歡樂迪/臺(tái)北純K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麥當(dāng)勞時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)1200自持蘋果體驗(yàn)店其他餐飲12000自持良木緣、金漢斯、陶然居等其他——14300自持——總計(jì)60000————商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)業(yè)態(tài)布局購物中心吸引力業(yè)態(tài)面積自持/銷售品牌舉例核心力運(yùn)動(dòng)專業(yè)超市8000自持迪卡儂/折扣店集合休閑家生活12000自持國美電器、特力屋、宜家主力店影院2000自持點(diǎn)播式影院真冰場3000自持冠軍/世紀(jì)星KTV3000自持歡樂迪/臺(tái)北純K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麥當(dāng)勞時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)1200自持蘋果體驗(yàn)店其他餐飲12000自持良木緣、金漢斯、陶然居等其他——14300自持——總計(jì)60000————商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)業(yè)態(tài)布局購物中心吸引力業(yè)態(tài)面積自持/銷售品牌舉例核心力運(yùn)動(dòng)專業(yè)超市8000自持迪卡儂/折扣店集合休閑家生活12000自持國美電器、特力屋、宜家主力店影院2000自持點(diǎn)播式影院真冰場3000自持冠軍/世紀(jì)星KTV3000自持歡樂迪/臺(tái)北純K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麥當(dāng)勞時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)1200自持蘋果體驗(yàn)店其他餐飲12000自持良木緣、金漢斯、陶然居等其他——14300自持——總計(jì)60000————商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)業(yè)態(tài)布局購物中心吸引力業(yè)態(tài)面積自持/銷售品牌舉例核心力運(yùn)動(dòng)專業(yè)超市8000自持迪卡儂/折扣店集合休閑家生活12000自持國美電器、特力屋、宜家主力店影院2000自持點(diǎn)播式影院真冰場3000自持冠軍/世紀(jì)星KTV3000自持歡樂迪/臺(tái)北純K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麥當(dāng)勞時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)1200自持蘋果體驗(yàn)店其他餐飲12000自持良木緣、金漢斯、陶然居等其他——14300自持——總計(jì)60000————商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)業(yè)態(tài)布局購物中心吸引力業(yè)態(tài)面積自持/銷售品牌舉例核心力運(yùn)動(dòng)專業(yè)超市8000自持迪卡儂/折扣店集合休閑家生活12000自持國美電器、特力屋、宜家主力店影院2000自持點(diǎn)播式影院真冰場3000自持冠軍/世紀(jì)星KTV3000自持歡樂迪/臺(tái)北純K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麥當(dāng)勞時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)1200自持蘋果體驗(yàn)店其他餐飲12000自持良木緣、金漢斯、陶然居等其他——14300自持——總計(jì)60000————商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)業(yè)態(tài)布局購物中心吸引力業(yè)態(tài)面積自持/銷售品牌舉例核心力運(yùn)動(dòng)專業(yè)超市8000自持迪卡儂/折扣店集合休閑家生活12000自持國美電器、特力屋、宜家主力店影院2000自持點(diǎn)播式影院真冰場3000自持冠軍/世紀(jì)星KTV3000自持歡樂迪/臺(tái)北純K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麥當(dāng)勞時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)1200自持蘋果體驗(yàn)店其他餐飲12000自持良木緣、金漢斯、陶然居等其他——14300自持——總計(jì)60000————商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)業(yè)態(tài)布局購物中心吸引力業(yè)態(tài)面積自持/銷售品牌舉例核心力運(yùn)動(dòng)專業(yè)超市8000自持迪卡儂/折扣店集合休閑家生活12000自持國美電器、特力屋、宜家主力店影院2000自持點(diǎn)播式影院真冰場3000自持冠軍/世紀(jì)星KTV3000自持歡樂迪/臺(tái)北純K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麥當(dāng)勞時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)1200自持蘋果體驗(yàn)店其他餐飲12000自持良木緣、金漢斯、陶然居等其他——14300自持——總計(jì)60000————商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)業(yè)態(tài)布局購物中心吸引力業(yè)態(tài)面積自持/銷售品牌舉例核心力運(yùn)動(dòng)專業(yè)超市8000自持迪卡儂/折扣店集合休閑家生活12000自持國美電器、特力屋、宜家主力店影院2000自持點(diǎn)播式影院真冰場3000自持冠軍/世紀(jì)星KTV3000自持歡樂迪/臺(tái)北純K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麥當(dāng)勞時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)1200自持蘋果體驗(yàn)店其他餐飲12000自持良木緣、金漢斯、陶然居等其他——14300自持——總計(jì)60000————商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)業(yè)態(tài)布局購物中心吸引力業(yè)態(tài)面積自持/銷售品牌舉例核心力運(yùn)動(dòng)專業(yè)超市8000自持迪卡儂/折扣店集合休閑家生活12000自持國美電器、特力屋、宜家主力店影院2000自持點(diǎn)播式影院真冰場3000自持冠軍/世紀(jì)星KTV3000自持歡樂迪/臺(tái)北純K零售折扣店2000自持GAP折扣店、guess折扣店品牌集合店1000自持NOVO、屈臣氏普通快餐1500自持肯德基/麥當(dāng)勞時(shí)尚數(shù)碼體驗(yàn)1200自持蘋果體驗(yàn)店其他餐飲12000自持良木緣、金漢斯、陶然居等其他——14300自持——總計(jì)60000————商務(wù)辦公組團(tuán)商業(yè)街區(qū)購物中心商務(wù)公寓組團(tuán)業(yè)態(tài)布局方案二物業(yè)持有方式及比例業(yè)態(tài)布局物業(yè)類型產(chǎn)品形態(tài)體量（㎡）數(shù)量總體量（㎡）自持與銷售占比公寓loft公寓2100036300019%SOHO公寓200001200006%精裝公寓200001200006%空中商鋪270001270008%寫字樓甲級(jí)寫字樓3500013500011%乙級(jí)寫字樓270001270008%自持商業(yè)購物中心60000——6000018%可售物業(yè)商鋪74800

7480023%車庫

80066228880066總計(jì)——326800——整體定位方案三按照方案一的項(xiàng)目定位，以“最”文化之地的定位概念打造；此方案作為備選方案，物業(yè)的持有方式和比例按照方案二的進(jìn)行規(guī)劃；物業(yè)類型產(chǎn)品形態(tài)體量（㎡）數(shù)量總體量（㎡）自持與銷售占比公寓loft公寓2100036300019%SOHO公寓200001200006%精裝公寓200001200006%寫字樓甲級(jí)寫字樓3500013500011%乙級(jí)寫字樓270001270008%空中商鋪270001270008%自持商業(yè)購物中心60000——6000018%可售物業(yè)商鋪74800

7480023%車庫

80066228880066總計(jì)——326800——整體定位景觀打造在與西永政府打造的中央廣場相連接處，打造西永最大噴水池。噴水池整體定位景觀打造噴水池效果圖整體定位景觀打造在最重慶的街道，穿梭著最古老的交通工具，傳遞最懷舊的氣息。電車整體定位景觀打造用最直觀的雕塑，反應(yīng)重慶最原始的生活狀態(tài)。雕塑吊腳樓整體定位景觀打造利用重慶索道的概念，將幾棟塔樓相互連接，打造西永首個(gè)空中觀景平臺(tái)觀景平臺(tái)發(fā)展方向研究商務(wù)市場商務(wù)市場整體概況寫字樓市場分析公寓市場分析機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘商務(wù)塔樓定位發(fā)展方向研究商務(wù)市場：商務(wù)辦公及公寓產(chǎn)品目前在區(qū)域內(nèi)已呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，未來競爭壓力大，必須突破現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱寫字樓公寓定位開發(fā)體量總體量性質(zhì)開發(fā)體量總體量重慶市大學(xué)城龍湖U城無住宅6萬㎡8萬㎡富力城5A甲級(jí)寫字樓02.8萬㎡商用3萬㎡6萬㎡康田漫城無商用02萬㎡協(xié)信城立方5A甲級(jí)寫字樓04萬㎡商用06萬㎡旭陽臺(tái)北城5A甲級(jí)寫字樓07萬㎡商用06萬㎡中渝春華秋實(shí)無住宅06萬㎡北麓國際城無商用03萬㎡首港城無住宅012萬㎡西永微電園康田國際企業(yè)港獨(dú)棟商務(wù)別墅、甲級(jí)生態(tài)寫字樓08.7萬㎡無清華SOHO無住宅05萬㎡合計(jì)潛在供應(yīng)：22.5萬㎡潛在供應(yīng)：54萬㎡時(shí)間銷售套數(shù)面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)2013年7月1159.6590792013年8月3479.7783072013年9月1166.7976992013年10月1166.7882172013年12月3287.37065合計(jì)91260.298030富力城智匯國際精裝修甲級(jí)寫字樓：目前區(qū)域內(nèi)僅富力城智匯國際甲級(jí)寫字樓在售，建面均價(jià)8030元/㎡，去化速度較慢，月均去化約1套。發(fā)展方向研究典型項(xiàng)目——寫字樓：富力城智匯國際西永微電園：目前在建和空置有大量商務(wù)辦公場地，西永內(nèi)商務(wù)供應(yīng)量充足，基本不會(huì)外流。政府開發(fā)：目前辦公樓宇，由西永產(chǎn)業(yè)園公司統(tǒng)一開發(fā)的國有資產(chǎn)，進(jìn)駐企業(yè)均采用租賃的方式。企業(yè)自建：重點(diǎn)企業(yè)如移動(dòng)采用買地，自己建設(shè)。開發(fā)商開發(fā)：康田企業(yè)港清華SOHO政策優(yōu)惠：只針對(duì)惠普、英利達(dá)等大型企業(yè)。產(chǎn)值上千萬的企業(yè)都無優(yōu)惠。

重慶市沙坪壩區(qū)信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)及產(chǎn)業(yè)孵化基地：在西永微電園內(nèi)，占地17畝，建筑面積約4萬平方米，建設(shè)中高端人才培訓(xùn)基地、產(chǎn)業(yè)孵化加速器、信息產(chǎn)業(yè)配套集群總部、技術(shù)服務(wù)及交易中心、科技中介服務(wù)中心等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)平臺(tái)。西永中心L地塊建設(shè)：在西永微電園內(nèi)，2012年啟動(dòng)了西永城市中心區(qū)（L標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)）的建設(shè)。區(qū)域總規(guī)劃面積7.42平方公里，規(guī)劃商業(yè)綜合體為200余萬平方米，規(guī)劃商業(yè)步行街和一個(gè)森林廣場，還將建設(shè)一個(gè)占地6萬平方米的超五星級(jí)酒店，并配置了甲級(jí)商務(wù)寫字樓。發(fā)展方向研究典型項(xiàng)目——寫字樓：西永微電園甲級(jí)生態(tài)寫字樓D1D2D3D4D5D6D7D8D9獨(dú)棟商務(wù)別墅獨(dú)棟商務(wù)別墅甲級(jí)生態(tài)寫字樓低密度/低容積率/高綠化率項(xiàng)目占地面積約3.8萬㎡，總建筑面積為8.7萬㎡，容積率為2.58，建筑密度為37.80%，綠地率30.01%。由9棟4F獨(dú)棟商務(wù)別墅以及2棟24F甲級(jí)生態(tài)寫字樓組成，高層部分帶有3F裙樓。發(fā)展方向研究典型項(xiàng)目——寫字樓：康田國際企業(yè)港寫字樓形態(tài)客戶特征多層或獨(dú)棟辦公以西永區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶自用為主，