協(xié)議出讓管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強國有土地資產(chǎn)管理，規(guī)范國有土地協(xié)議出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地協(xié)議出讓活動。本辦法所稱國有土地協(xié)議出讓，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（三）基本原則1.公開、公平、公正原則協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應當遵循公開、公平、公正原則。出讓人應當按照本辦法規(guī)定的程序，組織實施協(xié)議出讓活動，保障土地交易各方的合法權(quán)益。2.節(jié)約集約用地原則鼓勵合理利用土地，嚴格控制建設(shè)用地規(guī)模，充分挖掘現(xiàn)有建設(shè)用地潛力，提高土地利用效率。協(xié)議出讓土地應當符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國家重點建設(shè)項目、基礎(chǔ)設(shè)施項目、公共服務設(shè)施項目以及其他符合產(chǎn)業(yè)政策的項目用地。3.依法依規(guī)原則協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)必須嚴格依照法律法規(guī)規(guī)定的程序和條件進行，確保土地出讓行為合法合規(guī)。出讓人應當嚴格履行法定職責，加強對協(xié)議出讓活動的監(jiān)督管理，防止國有土地資產(chǎn)流失。二、協(xié)議出讓范圍與條件（一）協(xié)議出讓范圍1.工業(yè)用地（包括倉儲用地）涉及國家安全、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以采用協(xié)議方式出讓。2.原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采用協(xié)議方式出讓。3.出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查符合續(xù)期條件的，可以采用協(xié)議方式出讓。4.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定可以采用協(xié)議方式出讓的其他情形。（二）協(xié)議出讓條件1.符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策。2.出讓地塊的用途、年限、出讓方式等符合法律法規(guī)規(guī)定。3.已完成土地前期開發(fā)，具備供地條件。4.土地出讓金及相關(guān)稅費繳納符合規(guī)定。5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。三、協(xié)議出讓程序（一）申請與受理1.土地使用者需要使用國有土地的，應當向出讓人提出協(xié)議出讓申請，并提交下列材料：協(xié)議出讓申請書；法人身份證明書、授權(quán)委托書；營業(yè)執(zhí)照副本；規(guī)劃設(shè)計條件及附圖；項目可行性研究報告或相關(guān)批準文件；土地出讓金及相關(guān)稅費繳納情況證明；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他材料。2.出讓人收到申請后，應當對申請材料進行審查。對符合申請條件的，應當予以受理；對不符合申請條件的，應當在5個工作日內(nèi)書面通知申請人不予受理，并說明理由。（二）地價評估與確定1.出讓人應當根據(jù)擬出讓地塊的位置、用途、面積、使用年限、土地市場狀況等因素，組織進行地價評估。地價評估應當委托具有相應資質(zhì)的土地評估機構(gòu)進行。2.土地評估機構(gòu)應當按照國家有關(guān)土地評估的技術(shù)規(guī)范和標準，對擬出讓地塊的地價進行評估，并出具土地評估報告。3.出讓人應當根據(jù)土地評估結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況，綜合確定協(xié)議出讓底價。協(xié)議出讓底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。協(xié)議出讓底價確定后，出讓人應當嚴格保密，不得泄露。（三）協(xié)議談判與簽訂1.出讓人應當與意向用地者就土地出讓價格、付款方式、土地交付時間、土地開發(fā)建設(shè)條件等事項進行協(xié)議談判。協(xié)議談判應當在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上進行。2.經(jīng)協(xié)議談判達成一致意見的，出讓人與意向用地者應當簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱出讓合同）。出讓合同應當包括以下主要內(nèi)容：出讓人與受讓方的名稱、地址；出讓地塊的位置、面積、用途、使用年限；土地出讓金及付款方式；土地交付時間及交付條件；土地開發(fā)建設(shè)條件；違約責任；爭議解決方式；其他需要約定的事項。（四）公示與結(jié)果上報1.出讓人應當將協(xié)議出讓結(jié)果在土地有形市場等指定場所進行公示，公示期不得少于5個工作日。公示內(nèi)容應當包括出讓地塊的位置、面積、用途、成交價、受讓方等信息。2.公示期間，如有異議，出讓人應當對異議進行調(diào)查核實。經(jīng)調(diào)查核實，異議成立的，出讓人應當終止協(xié)議出讓活動，并依法重新組織出讓；異議不成立的，出讓人應當繼續(xù)推進協(xié)議出讓活動。3.公示無異議或者雖有異議但經(jīng)調(diào)查核實異議不成立的，出讓人應當將協(xié)議出讓結(jié)果報市、縣人民政府批準后，向社會公布。（五）土地登記與發(fā)證1.受讓方應當按照出讓合同約定，按時足額繳納土地出讓金及相關(guān)稅費。2.受讓方繳納土地出讓金及相關(guān)稅費后，出讓人應當按照規(guī)定為受讓方辦理土地登記手續(xù)，頒發(fā)國有土地使用證。四、協(xié)議出讓價格管理（一）價格評估協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，應當對擬出讓地塊的地價進行評估。地價評估應當遵循客觀、公正、科學的原則，按照國家有關(guān)土地評估的技術(shù)規(guī)范和標準進行。地價評估結(jié)果應當作為協(xié)議出讓底價的參考依據(jù)。（二）底價確定協(xié)議出讓底價由出讓人根據(jù)土地評估結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況，綜合確定。協(xié)議出讓底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。協(xié)議出讓底價確定后，出讓人應當嚴格保密，不得泄露。（三）價格調(diào)整在協(xié)議出讓過程中，如遇土地市場價格波動較大等特殊情況，出讓人可以根據(jù)實際情況對協(xié)議出讓底價進行調(diào)整。調(diào)整后的協(xié)議出讓底價應當重新報市、縣人民政府批準，并按照規(guī)定進行公示。（四）價格監(jiān)管出讓人應當加強對協(xié)議出讓價格的監(jiān)管，防止低價出讓國有土地使用權(quán)。對違反規(guī)定低價出讓國有土地使用權(quán)的，應當依法追究相關(guān)人員的責任。五、協(xié)議出讓合同管理（一）合同簽訂出讓人與受讓方應當按照本辦法規(guī)定的程序和要求，簽訂出讓合同。出讓合同應當采用書面形式，明確雙方的權(quán)利和義務。（二）合同履行出讓合同簽訂后，出讓人與受讓方應當按照合同約定履行各自的義務。受讓方應當按照合同約定按時足額繳納土地出讓金及相關(guān)稅費，按照土地開發(fā)建設(shè)條件進行土地開發(fā)建設(shè)。出讓人應當按照合同約定按時交付土地，為受讓方辦理土地登記手續(xù)等相關(guān)服務。（三）合同變更與解除1.在出讓合同履行過程中，如遇特殊情況需要變更合同內(nèi)容的，出讓人與受讓方應當協(xié)商一致，并簽訂書面變更協(xié)議。變更協(xié)議應當報原批準機關(guān)備案。2.如因不可抗力等原因?qū)е鲁鲎尯贤瑹o法履行的，出讓人與受讓方可以協(xié)商解除合同。解除合同應當簽訂書面協(xié)議，并報原批準機關(guān)備案。（四）違約責任1.出讓人未按照出讓合同約定按時交付土地的，應當承擔違約責任，按照合同約定向受讓方支付違約金。受讓方有權(quán)解除合同，并要求出讓人返還已支付的土地出讓金及利息。2.受讓方未按照出讓合同約定按時足額繳納土地出讓金及相關(guān)稅費的，應當承擔違約責任，按照合同約定向出讓人支付違約金。出讓人有權(quán)解除合同，并收回土地使用權(quán)。3.出讓人與受讓方違反出讓合同約定的其他條款的，應當承擔相應的違約責任。六、監(jiān)督檢查（一）監(jiān)督檢查主體與職責市、縣人民政府國土資源行政主管部門負責對本行政區(qū)域內(nèi)國有土地協(xié)議出讓活動進行監(jiān)督檢查。其主要職責包括：1.監(jiān)督檢查協(xié)議出讓活動是否符合法律法規(guī)規(guī)定的程序和條件；2.監(jiān)督檢查協(xié)議出讓價格是否合理，是否存在低價出讓國有土地使用權(quán)的行為；3.監(jiān)督檢查出讓合同的簽訂、履行情況，依法查處違反出讓合同的行為；4.對協(xié)議出讓活動中的其他違法違規(guī)行為進行查處。（二）監(jiān)督檢查方式與內(nèi)容1.定期檢查市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當定期對本行政區(qū)域內(nèi)國有土地協(xié)議出讓活動進行檢查，檢查內(nèi)容包括協(xié)議出讓項目的審批文件、出讓合同、土地登記等情況。2.專項檢查根據(jù)工作需要，市、縣人民政府國土資源行政主管部門可以針對某一時期、某一領(lǐng)域的協(xié)議出讓活動進行專項檢查，重點檢查協(xié)議出讓活動中的突出問題。3.隨機抽查市、縣人民政府國土資源行政主管部門可以通過隨機抽查的方式，對協(xié)議出讓項目進行監(jiān)督檢查。隨機抽查應當按照規(guī)定的程序和方法進行，確保檢查結(jié)果的公正性和客觀性。（三）違法違規(guī)處理1.對違反本辦法規(guī)定，擅自進行協(xié)議出讓的，依法追究相關(guān)人員的責任。2.對違反協(xié)議出讓程序，損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益的，出讓合同無效；對造成損失的，應當依法承擔賠償責任。3.對違反協(xié)議出讓價格管理規(guī)定，低價出讓國有土地使用權(quán)的，應當依法追究相關(guān)人員的責任；對受讓方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。4.對違反出讓合同約定的，應當依法追究違約責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。七、法律責任（一）行政責任1.出讓人及其工作人員在協(xié)議出讓活動中，有下列行為之一的，由上級行政機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：不按照規(guī)定的程序和條件進行協(xié)議出讓的；擅自改變協(xié)議出讓底價的；泄露協(xié)議出讓底價的；與意向用地者惡意串通，損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益的；其他違反法律法規(guī)規(guī)定的行為。2.受讓方在協(xié)議出讓活動中，有下列行為之一的，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門責令改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，依法收回土地使用權(quán)：未按照出讓合同約定按時足額繳納土地出讓金及相關(guān)稅費的；未按照土地開發(fā)建設(shè)條件進行土地開發(fā)建設(shè)的；擅自改變土地用途的；其他違反法律法規(guī)規(guī)定