住房城市管理辦法一、總則（一）目的與宗旨本辦法旨在加強(qiáng)住房城市管理，規(guī)范住房建設(shè)、交易、使用及城市住房相關(guān)領(lǐng)域的秩序，保障住房權(quán)利人合法權(quán)益，提升城市居住環(huán)境品質(zhì)，促進(jìn)住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)各類住房的規(guī)劃、建設(shè)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)以及與住房相關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等活動(dòng)及其管理。包括新建商品住房、二手住房、保障性住房、農(nóng)村住房等不同類型住房，以及住房所在的城市區(qū)域，涵蓋城市建成區(qū)及規(guī)劃發(fā)展區(qū)域。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國家法律法規(guī)及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)開展住房城市管理工作，確保各項(xiàng)管理活動(dòng)有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。2.保障權(quán)益原則充分保障住房權(quán)利人的合法權(quán)益，包括房屋所有權(quán)、居住權(quán)、使用權(quán)等，維護(hù)住房市場交易的公平公正，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。3.科學(xué)規(guī)劃原則住房建設(shè)與城市發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)，科學(xué)合理布局住房資源，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的住房需求。4.綜合管理原則整合住房城市管理各環(huán)節(jié)資源，加強(qiáng)部門間協(xié)作配合，形成全方位、多層次的綜合管理體系，提高管理效能。二、住房規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃編制1.住房發(fā)展規(guī)劃根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略、人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，制定住房發(fā)展規(guī)劃，明確住房建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局等內(nèi)容，為住房建設(shè)提供宏觀指導(dǎo)。2.詳細(xì)規(guī)劃在住房發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)上，編制住房建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃，具體確定住房項(xiàng)目的位置、用地規(guī)模、建筑密度、容積率、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)，確保住房建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。（二）建設(shè)許可1.項(xiàng)目審批住房建設(shè)項(xiàng)目需按照規(guī)定程序辦理項(xiàng)目審批手續(xù)，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等。建設(shè)單位應(yīng)提交真實(shí)、完整的項(xiàng)目資料，確保項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。2.資質(zhì)管理從事住房建設(shè)的開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)等應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，嚴(yán)格按照資質(zhì)等級承接住房建設(shè)項(xiàng)目，確保建設(shè)工程質(zhì)量和安全。（三）工程質(zhì)量與安全管理1.質(zhì)量監(jiān)督住房建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)依法對住房建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保住房工程質(zhì)量符合要求。2.安全管理住房建設(shè)工程應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)施工現(xiàn)場安全管理，落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任，防范安全事故發(fā)生。建設(shè)單位、施工單位等應(yīng)制定安全應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。三、住房交易管理（一）交易市場監(jiān)管1.市場準(zhǔn)入與退出規(guī)范住房交易市場主體行為，加強(qiáng)對住房開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等市場主體的準(zhǔn)入管理，嚴(yán)格審查其資質(zhì)條件和經(jīng)營行為。對違法違規(guī)經(jīng)營的市場主體，依法予以清出市場。2.交易行為規(guī)范加強(qiáng)對住房交易過程的監(jiān)管，規(guī)范住房買賣、租賃等交易行為，打擊虛假宣傳、捂盤惜售、哄抬房價(jià)、陰陽合同等違法違規(guī)行為，維護(hù)住房交易市場秩序。（二）合同管理1.示范文本制定制定住房買賣合同、租賃合同等示范文本，明確合同雙方的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范合同條款，減少合同糾紛。2.合同備案住房交易合同簽訂后，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行備案，確保合同的真實(shí)性和合法性。備案管理部門應(yīng)加強(qiáng)對合同備案情況的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理合同違法違規(guī)問題。（三）產(chǎn)權(quán)登記管理1.登記制度建立健全住房產(chǎn)權(quán)登記制度，明確產(chǎn)權(quán)登記程序和要求，確保住房產(chǎn)權(quán)清晰、準(zhǔn)確。住房權(quán)利人應(yīng)按照規(guī)定申請辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提交相關(guān)證明材料。2.登記信息管理加強(qiáng)住房產(chǎn)權(quán)登記信息管理，建立產(chǎn)權(quán)登記信息數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)信息共享和查詢。產(chǎn)權(quán)登記信息應(yīng)依法予以保密，保障住房權(quán)利人的隱私。四、住房租賃管理（一）租賃市場培育1.政策支持制定鼓勵(lì)住房租賃發(fā)展的政策措施，加大對租賃住房建設(shè)的土地、資金等支持力度，培育和發(fā)展住房租賃市場。2.房源供應(yīng)鼓勵(lì)住房所有權(quán)人將閑置住房出租，增加租賃住房房源供應(yīng)。支持住房租賃企業(yè)通過多種方式籌集房源，開展規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營。（二）租賃行為規(guī)范1.租賃合同管理住房租賃合同應(yīng)按照規(guī)定簽訂，明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限、維修責(zé)任等內(nèi)容。租賃雙方應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。2.租金監(jiān)管加強(qiáng)對住房租金的監(jiān)管，建立租金監(jiān)測機(jī)制，定期發(fā)布住房租金信息。對租金過高、漲幅過快等異常情況進(jìn)行預(yù)警和調(diào)控，維護(hù)租賃市場租金穩(wěn)定。（三）租賃當(dāng)事人權(quán)益保護(hù)1.承租人權(quán)益保護(hù)保障承租人的合法權(quán)益，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先續(xù)租權(quán)等權(quán)利。住房租賃企業(yè)不得采取暴力、威脅等手段驅(qū)趕承租人，不得擅自提高租金或縮短租賃期限。2.出租人權(quán)益保護(hù)保護(hù)出租人合法權(quán)益，出租人有權(quán)按照合同約定收取租金，對承租人的違約行為有權(quán)依法追究責(zé)任。同時(shí)，出租人應(yīng)按照規(guī)定履行房屋維修等義務(wù)，確保承租人正常使用房屋。五、保障性住房管理（一）房源籌集與分配1.房源籌集通過新建、改建、收購、租賃等方式籌集保障性住房房源，滿足中低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員等群體的住房需求。2.分配管理制定保障性住房分配管理辦法，明確申請條件、審核程序、輪候規(guī)則等內(nèi)容。保障性住房分配應(yīng)堅(jiān)持公開、公平、公正原則，通過搖號、抽簽等方式確定分配對象，確保分配過程透明、結(jié)果公正。（二）使用與退出管理1.使用管理保障性住房承租人應(yīng)按照規(guī)定使用住房，不得擅自改變房屋用途、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等。住房管理部門應(yīng)加強(qiáng)對保障性住房使用情況的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)使用行為。2.退出管理建立保障性住房退出機(jī)制，承租人不再符合保障條件或違規(guī)使用住房的，應(yīng)及時(shí)騰退住房。對拒不騰退的，依法采取措施收回住房，并按照規(guī)定進(jìn)行處理。（三）后續(xù)管理與維護(hù)1.物業(yè)管理保障性住房小區(qū)應(yīng)按照規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理，提供基本的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對小區(qū)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保持小區(qū)環(huán)境整潔、秩序良好。2.資金管理加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、運(yùn)營等資金管理，確保資金?？顚Ｓ?。建立健全資金管理制度，加強(qiáng)資金監(jiān)督檢查，提高資金使用效益。六、住房物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理1.資質(zhì)管理對從事住房物業(yè)服務(wù)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，根據(jù)企業(yè)規(guī)模、服務(wù)能力等因素劃分資質(zhì)等級，不同資質(zhì)等級的企業(yè)承接相應(yīng)規(guī)模和類型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2.市場準(zhǔn)入與退出規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管。對服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、業(yè)主投訴較多的企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，依法清出市場。（二）物業(yè)服務(wù)合同管理1.合同簽訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會或建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)采用書面形式，并報(bào)相關(guān)部門備案。2.合同履行與變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定履行服務(wù)義務(wù)，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。因客觀原因需要變更服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等合同條款的，應(yīng)按照規(guī)定程序與業(yè)主協(xié)商一致，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.監(jiān)督機(jī)制建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，住房管理部門、業(yè)主委員會等應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查。通過定期檢查、不定期抽查、業(yè)主滿意度調(diào)查等方式，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決物業(yè)服務(wù)中存在的問題。2.投訴處理設(shè)立物業(yè)服務(wù)投訴渠道，及時(shí)受理業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的投訴。住房管理部門應(yīng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對投訴問題進(jìn)行整改，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。七、住房城市管理監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督檢查1.部門職責(zé)分工住房管理部門、城市規(guī)劃部門、建設(shè)部門、市場監(jiān)管部門等應(yīng)按照各自職責(zé)，加強(qiáng)對住房城市管理各環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查。建立健全聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，形成監(jiān)管合力。2.檢查內(nèi)容與方式監(jiān)督檢查內(nèi)容包括住房規(guī)劃建設(shè)、交易租賃、物業(yè)服務(wù)等方面的法律法規(guī)執(zhí)行情況、市場主體經(jīng)營行為、工程質(zhì)量安全等。檢查方式可采取定期檢查、不定期抽查、專項(xiàng)檢查等。（二）考核評價(jià)1.考核指標(biāo)體系建立住房城市管理考核評價(jià)指標(biāo)體系，對住房管理部門、相關(guān)企業(yè)等進(jìn)行考核評價(jià)?？己酥笜?biāo)包括住房保障任務(wù)完成情況、住房市場秩序規(guī)范情況、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升情況等。2.結(jié)果運(yùn)用考核評價(jià)結(jié)果作為對住房管理部門工作績效評價(jià)、企業(yè)資質(zhì)評定、項(xiàng)目評優(yōu)等的重要依據(jù)。對考核優(yōu)秀的部門和企業(yè)給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)，對考核不合格的進(jìn)行通報(bào)批評，并責(zé)令限期整改。八、法律責(zé)任（一）違法行為界定明確住房城市管理領(lǐng)域各類違法行為的具體情形，包括住房建設(shè)違法違規(guī)行為、住房交易欺詐行為、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為、保障性住房違規(guī)使用行為等。（二）處罰措施1.行政處罰對違