北京預(yù)售管理辦法北京市商品房預(yù)售管理辦法總則制定目的與依據(jù)為加強(qiáng)本市商品房預(yù)售管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售的商品房的預(yù)售活動(dòng)及其管理?；驹瓌t1.依法管理原則商品房預(yù)售活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的規(guī)定，依法進(jìn)行預(yù)售許可、合同備案等各項(xiàng)管理工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)合法合規(guī)。2.公平公正原則維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，保障商品房交易雙方的平等地位，確保預(yù)售活動(dòng)中各方的合法權(quán)益得到公正保護(hù)，不得偏袒任何一方。3.公開(kāi)透明原則預(yù)售管理的各項(xiàng)政策、程序、信息等應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)，保障公眾的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，提高預(yù)售管理工作的透明度。預(yù)售許可管理預(yù)售條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.開(kāi)發(fā)企業(yè)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。申請(qǐng)材料1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)。3.土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明。6.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。申請(qǐng)與受理1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提出預(yù)售許可申請(qǐng)，并提交上述申請(qǐng)材料。2.區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）收到申請(qǐng)后，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查。申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5日內(nèi)一次性書(shū)面告知開(kāi)發(fā)企業(yè)需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照要求提交全部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理申請(qǐng)。審核與決定1.區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。必要時(shí)，可以進(jìn)行實(shí)地查勘。2.經(jīng)審核，申請(qǐng)符合預(yù)售條件的，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。3.經(jīng)審核，申請(qǐng)不符合預(yù)售條件的，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書(shū)面決定，說(shuō)明理由，并告知開(kāi)發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。預(yù)售許可證的效力與使用1.《商品房預(yù)售許可證》是商品房預(yù)售的法定憑證，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。預(yù)售資金監(jiān)管監(jiān)管原則1.專(zhuān)款專(zhuān)用原則預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用，用于項(xiàng)目工程建設(shè)，包括建筑材料、設(shè)備采購(gòu)、施工進(jìn)度款支付、法定稅費(fèi)繳納等，不得挪作他用。2.全程監(jiān)管原則對(duì)預(yù)售資金從存入監(jiān)管賬戶(hù)到使用的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，確保資金安全、合理、有效使用，保障項(xiàng)目順利建設(shè)和交付。3.多方監(jiān)督原則建立開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門(mén)等多方共同參與的監(jiān)管機(jī)制，相互監(jiān)督，確保預(yù)售資金監(jiān)管工作的規(guī)范運(yùn)行。監(jiān)管賬戶(hù)設(shè)立1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，選擇一家商業(yè)銀行作為預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并與其簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確監(jiān)管賬戶(hù)的設(shè)立、資金繳存、使用撥付、賬戶(hù)管理等內(nèi)容。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，賬戶(hù)名稱(chēng)應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目名稱(chēng)一致。監(jiān)管賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)唯一，不得多頭開(kāi)戶(hù)。資金繳存1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中確定的預(yù)售資金繳存方式，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶(hù)。預(yù)售資金繳存方式包括一次性全額繳存和按建設(shè)進(jìn)度分階段繳存。2.采用一次性全額繳存方式的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》后10日內(nèi)，將全部預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶(hù)。3.采用按建設(shè)進(jìn)度分階段繳存方式的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》后10日內(nèi)，按照預(yù)售資金總額的20%繳存首期預(yù)售資金，剩余預(yù)售資金按照建設(shè)進(jìn)度分階段繳存。具體繳存節(jié)點(diǎn)和比例如下：基礎(chǔ)完工后，累計(jì)繳存至預(yù)售資金總額的40%。主體結(jié)構(gòu)完工后，累計(jì)繳存至預(yù)售資金總額的60%?？⒐を?yàn)收合格后，累計(jì)繳存至預(yù)售資金總額的85%。完成房屋所有權(quán)首次登記后，余額可由開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)?zhí)崛∈褂?。資金使用1.開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計(jì)劃，并提供相關(guān)證明材料，如工程建設(shè)進(jìn)度證明、施工單位的支付申請(qǐng)、監(jiān)理單位的審核意見(jiàn)等。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的用款計(jì)劃和證明材料進(jìn)行審核。審核通過(guò)的，按照監(jiān)管協(xié)議約定的方式和程序撥付資金。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用預(yù)售資金用于支付工程款的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度和合同約定，將資金直接支付給施工單位。支付金額不得超過(guò)施工單位已完成工作量對(duì)應(yīng)的工程款金額。4.開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用預(yù)售資金用于支付法定稅費(fèi)的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照稅務(wù)部門(mén)的要求，將資金直接支付給稅務(wù)部門(mén)。監(jiān)管措施1.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管工作的監(jiān)督檢查，定期對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)資金繳存、使用情況進(jìn)行檢查。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定繳存、使用預(yù)售資金的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，可暫停其網(wǎng)簽資格，并將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用檔案。3.監(jiān)管銀行未按照監(jiān)管協(xié)議約定履行監(jiān)管職責(zé)的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，可暫停其預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，并將其違規(guī)行為通報(bào)銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)。預(yù)售合同管理合同簽訂1.開(kāi)發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面商品房預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一的示范文本，并明確雙方的權(quán)利義務(wù)、房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付條件及日期、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂預(yù)售合同前，向承購(gòu)人明示《商品房預(yù)售許可證》、《北京市商品房預(yù)售合同示范文本》等相關(guān)文件，并就合同條款向承購(gòu)人進(jìn)行充分說(shuō)明。3.承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，在簽訂合同前，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)合同條款進(jìn)行解釋和說(shuō)明。承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身情況，在合同中明確約定各項(xiàng)條款，確保自身權(quán)益得到保障。合同備案1.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同備案手續(xù)。辦理合同備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：商品房預(yù)售合同備案申請(qǐng)表。商品房預(yù)售合同。承購(gòu)人身份證明。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的備案材料進(jìn)行審核。審核通過(guò)的，予以備案，并在合同上加蓋備案章。備案信息應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)管理部門(mén)網(wǎng)站上公示，供公眾查詢(xún)。3.已備案的預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人不得擅自變更合同內(nèi)容。如因特殊原因需要變更合同內(nèi)容的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人協(xié)商一致，并簽訂變更協(xié)議。變更協(xié)議簽訂后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將變更協(xié)議報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。合同履行與糾紛處理1.開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付條件和日期交付房屋，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的付款方式和時(shí)間支付購(gòu)房款。2.合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛的，雙方可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以通過(guò)仲裁或者訴訟方式解決。當(dāng)事人選擇仲裁方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)按照仲裁協(xié)議的約定進(jìn)行仲裁；當(dāng)事人選擇訴訟方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。法律責(zé)任開(kāi)發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任1.開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售，撤銷(xiāo)商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可暫停其網(wǎng)簽資格，并將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用檔案。4.開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定辦理合同備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處2萬(wàn)元以下罰款。5.開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自變更預(yù)售合同內(nèi)容未辦理備案的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬(wàn)元以下罰款。6.開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有其他違法行為的，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。承購(gòu)人的法律責(zé)任承購(gòu)人在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供個(gè)人信息和購(gòu)房資金來(lái)源等情況。如承購(gòu)人提供虛假信息或者隱瞞真實(shí)情況，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。承購(gòu)人未按照合同約定支付購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。其他相關(guān)主體的法律責(zé)任1.房地產(chǎn)管理部門(mén)工作人員在預(yù)