士地登記管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國物權法》等法律法規(guī)，制定本辦法。土地登記是土地管理的重要基礎性工作，對于維護土地市場秩序、保障土地資源合理利用、促進經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要意義。通過準確、及時的土地登記，能夠明確土地產(chǎn)權歸屬，為土地交易、抵押、租賃等活動提供合法依據(jù)，保障土地權利人的各項權益。（二）適用范圍本辦法適用于國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權及其他土地權利的登記。國有土地包括城市市區(qū)的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地等。集體土地所有權涵蓋農(nóng)村集體所有的土地，包括耕地、林地、草地、荒地、灘涂等。集體土地使用權則包括農(nóng)村村民住宅用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)用地等。土地抵押權是指土地使用權人在法律許可的范圍內(nèi)，將其土地使用權作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法處分該土地使用權并優(yōu)先受償。地役權是指按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益的權利。（三）基本原則1.依法原則土地登記必須嚴格依照法律法規(guī)規(guī)定的程序和要求進行，確保登記行為合法有效。所有登記事項都要有明確的法律依據(jù)，不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。2.屬地管轄原則土地登記由土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門負責。這有利于明確登記職責，便于管理和服務，也符合土地的屬地管理特點，能夠及時、準確地掌握土地的實際情況。3.申請審查原則土地登記以土地權利人的申請為基礎，國土資源行政主管部門對申請材料進行審查。申請人應當如實提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料的真實性負責。國土資源行政主管部門通過審查，確保登記信息的真實性、準確性和完整性。4.公示公信原則土地登記結(jié)果應當予以公示，接受社會公眾的監(jiān)督。經(jīng)依法登記的土地權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。公示公信原則有利于維護土地交易安全，保障土地市場的正常秩序。二、土地登記申請（一）申請人資格1.國有土地使用權登記申請人以出讓方式取得國有土地使用權的，由受讓方申請土地登記。以劃撥方式取得國有土地使用權的，由使用單位申請土地登記。以租賃方式取得國有土地使用權的，由承租人申請土地登記。依法轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押國有土地使用權的，由相關權利人申請土地登記。2.集體土地所有權登記申請人由農(nóng)民集體土地所有者代表申請土地登記。農(nóng)民集體土地所有者代表可以是村民委員會、村民小組或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等。3.集體土地使用權登記申請人農(nóng)村村民住宅用地，由村民申請土地登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，由企業(yè)申請土地登記。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請土地登記。4.土地抵押權、地役權登記申請人由抵押人、地役權合同當事人申請土地登記。（二）申請材料1.申請書申請書應當載明申請人的基本情況、申請登記的土地權利種類、來源、取得時間、土地坐落、面積、用途、申請登記的內(nèi)容以及其他需要說明的事項。2.申請人身份證明材料自然人應當提交身份證等有效身份證明。法人或其他組織應當提交營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證等有效證明文件以及法定代表人或負責人的身份證明。3.土地權屬來源證明國有土地使用權出讓合同、劃撥決定書等。集體土地所有權證明材料，如土地改革時期頒發(fā)的土地所有證、集體土地所有權登記發(fā)證成果等。集體土地使用權取得的相關證明材料，如批準文件、承包合同等。土地繼承、贈與、交換等證明材料。4.地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標地籍調(diào)查表是對土地權屬、位置、界址、面積等情況進行調(diào)查的記錄。宗地圖是反映宗地位置、界址、面積等信息的圖件。宗地界址坐標是確定宗地位置的關鍵數(shù)據(jù)。5.地上附著物權屬證明地上有建筑物、構筑物等附著物的，應當提交其權屬證明材料，如房屋所有權證等。6.法律法規(guī)規(guī)定的其他材料根據(jù)不同的土地登記類型和具體情況，可能還需要提供其他相關材料，如土地評估報告、完稅證明等。（三）申請方式申請人可以直接到土地所在地的國土資源行政主管部門辦公場所提出土地登記申請，也可以通過信函、電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件等方式提出申請。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式提出申請的，應當按照國土資源行政主管部門的要求提交申請材料，并保證所提交材料的真實性、完整性和有效性。三、土地登記受理（一）受理條件國土資源行政主管部門收到土地登記申請后，應當對申請材料進行形式審查。符合下列條件的，予以受理：1.申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請。2.申請材料存在可以當場更正錯誤的，應當允許申請人當場更正；申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5日內(nèi)一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容；申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。（二）受理程序1.收件國土資源行政主管部門對申請人提交的申請材料進行接收，并出具收件單。收件單應當注明收件日期、申請登記事項、申請人名稱或姓名、申請材料名稱及份數(shù)等內(nèi)容。2.初審受理人員對申請材料進行初步審查，主要檢查申請材料是否齊全、符合法定形式，申請人是否具備申請資格等。初審合格的，將申請材料轉(zhuǎn)交給審核人員；初審不合格的，應當及時告知申請人補正材料或不予受理的理由。3.受理決定審核人員根據(jù)初審意見，對申請材料進行進一步審核。經(jīng)審核符合受理條件的，國土資源行政主管部門應當作出受理決定，并向申請人出具受理通知書；不符合受理條件的，應當作出不予受理決定，并向申請人出具不予受理通知書，說明理由。四、土地登記審核（一）審核內(nèi)容1.土地權屬審核土地權屬來源是否合法，是否符合法律法規(guī)規(guī)定的取得方式和程序。土地權屬界址是否清楚，有無爭議。通過地籍調(diào)查成果、相鄰宗地權利人的意見等進行核實。土地用途是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求。2.土地面積審核對土地面積的計算依據(jù)、方法進行審核，確保土地面積準確無誤。土地面積應當以土地調(diào)查機構實測的數(shù)據(jù)為準，并與土地權屬來源證明文件中的面積一致。3.土地用途審核審查土地用途是否與批準文件、土地出讓合同等約定的用途相符。對于改變土地用途的，應當審查是否符合相關規(guī)定的審批程序。4.其他內(nèi)容審核如土地登記申請書填寫是否規(guī)范、申請材料是否齊全有效等。（二）審核程序1.初審審核人員對申請材料進行詳細審查，提出初審意見。初審意見應當明確申請登記事項是否符合規(guī)定，申請材料是否真實、準確、完整等。2.公告對符合下列情形之一的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當進行公告：土地權屬有爭議的。土地登記事項利害關系人申請異議登記的。法律法規(guī)規(guī)定需要公告的其他情形。公告應當在土地所在地的土地交易場所、指定媒體等進行，公告期不少于15日。公告期滿無異議的，方可進行后續(xù)登記程序。3.復審復審人員對初審意見進行復核，重點審查初審意見的準確性、合法性以及是否符合登記要求。復審人員應當提出復審意見，如有不同意見，應當與初審人員進行溝通協(xié)商，形成一致意見。4.核定核定人員對復審意見進行最終審定，確定土地登記事項是否準予登記。核定人員應當簽署核定意見，對登記結(jié)果負責。五、土地登記注冊（一）注冊條件經(jīng)審核準予登記的土地，國土資源行政主管部門應當進行注冊登記。注冊登記應當符合下列條件：1.土地登記申請審核通過，無異議。2.登記事項符合法律法規(guī)規(guī)定。3.申請材料齊全、真實、準確、完整。（二）注冊程序1.填寫土地登記簿土地登記簿是土地權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。國土資源行政主管部門應當按照統(tǒng)一的格式和要求，將土地登記的有關事項準確、完整地記載于土地登記簿。土地登記簿應當載明土地權利人的姓名或者名稱、地址，土地的權屬性質(zhì)、使用權類型、取得時間、使用期限、權利以及土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途、取得價格、使用價格等內(nèi)容。2.頒發(fā)土地證書對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權等登記事項，國土資源行政主管部門應當根據(jù)土地登記簿的記載，向土地權利人頒發(fā)土地證書。國有土地使用權證書包括國有土地使用證、國有土地劃撥決定書等。集體土地所有權證書為集體土地所有證。集體土地使用權證書包括集體土地使用證、農(nóng)村宅基地使用證等。土地抵押權證書為土地他項權利證明書。地役權證書為土地他項權利證明書。土地證書是土地權利人享有土地權利的法律憑證，應當妥善保管。土地證書遺失、滅失的，土地權利人應當及時向原發(fā)證機關申請補發(fā)。六、土地登記發(fā)證（一）發(fā)證程序1.證書制作國土資源行政主管部門根據(jù)土地登記簿的記載，按照規(guī)定的格式和內(nèi)容制作土地證書。土地證書應當加蓋發(fā)證機關印章，并由法定代表人或負責人簽字。2.證書發(fā)放土地權利人憑身份證明等相關材料領取土地證書。領取土地證書時，應當在土地證書簽收簿上簽字確認。對于委托他人代領的，應當提供授權委托書及代理人身份證明。（二）證書效力土地證書是土地權利人享有土地權利的法定憑證，具有以下效力：1.證明土地權利人對特定土地享有合法的權利，包括占有、使用、收益和處分等權利。2.在土地交易、抵押、租賃等活動中，土地證書是土地權利的重要證明文件，具有公信力。3.土地證書是國土資源行政主管部門對土地進行管理和監(jiān)督的重要依據(jù)，有助于維護土地市場秩序。七、土地登記查詢（一）查詢范圍土地登記資料可以公開查詢的范圍包括：1.土地登記結(jié)果，包括土地權利人的姓名或者名稱、地址，土地的權屬性質(zhì)、使用權類型、取得時間、使用期限、權利以及土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途、取得價格、使用價格等內(nèi)容。2.原始登記資料，包括土地登記申請書、地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標、土地權屬來源證明、地上附著物權屬證明等。但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的土地登記資料除外。（二）查詢程序1.申請查詢?nèi)藨斚驀临Y源行政主管部門提出查詢申請，并提交本人身份證明。委托他人查詢的，應當同時提交授權委托書和代理人身份證明。查詢申請應當明確查詢目的、查詢內(nèi)容等。2.受理國土資源行政主管部門對查詢申請進行審查，符合條件的予以受理，并出具受理通知書；不符合條件的，應當告知查詢?nèi)瞬挥枋芾淼睦碛伞?.查詢受理查詢申請后，國土資源行政主管部門應當按照查詢申請的內(nèi)容進行查詢，并提供查詢結(jié)果。查詢結(jié)果可以是紙質(zhì)文檔、電子文檔或者其他形式。查詢?nèi)藨敯凑找?guī)定支付查詢費用。八、土地登記變更（一）變更情形1.土地權利人姓名或者名稱、地址變更因權利人名稱變更、法定代表人或負責人變更、地址變更等原因，需要辦理土地登記變更手續(xù)。2.土地用途變更土地使用者需要改變土地用途的，應當依法辦理土地用途變更登記。3.土地面積變更因土地分割、合并等原因?qū)е峦恋孛娣e發(fā)生變化的，應當辦理土地面積變更登記。4.土地權利變更如土地使用權轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、出租等，導致土地權利發(fā)生變化的，應當辦理土地權利變更登記。（二）變更程序1.申請土地權利人應當向國土資源行政主管部門提出土地登記變更申請，并提交相關證明材料。申請材料應當根據(jù)變更情形的不同，提供相應的證明文件，如名稱變更的工商登記證明、土地用途變更的批準文件、土地面積變更的測繪報告、土地權利變更的合同或協(xié)議等。2.受理國土資源行政主管部門對申請材料進行審查，符合受理條件的予以受理，并出具受理通知書；不符合條件的，應當告知申請人補正材料或不予受理的理由。3.審核審核人員按照土地登記審核的要求，對變更申請進行審核。重點審查變更事項的合法性、真實性以及申請材料的完整性。4.注冊登記經(jīng)審核準予變更登記的，國土資源行政主管部門應當按照規(guī)定進行注冊登記，更新土地登記簿和土地證書。5.發(fā)證變更登記完成后，國土資源行政主管部門向土地權利人頒發(fā)新的土地證書。九、土地登記注銷（一）注銷情形1.依法收回的國有土地。2.依法征收的集體土地。3.因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅的。4.因自然災害等原因造成土地權利消滅的。5.土地使用權出讓或租賃期滿，未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的。6.其他依法應當注銷土地登記的情形。（二）注銷程序1.申請有下列情形之一的，國土資源行政主管部門可以直接辦理注銷土地登記：依法收回的國有土地。依法征收的集體土地。因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的。其他依法可以直接辦理注銷登記的情形。有下列情形之一的，土地權利人應當申請注銷土地登記：土地滅失的。土地使用權出讓或租賃期滿，未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的。土地使用權終止的。其他依法應當申請注銷土地登記的情形。土地權利人申請注銷土地登記的，應當向國土資源行政主管部門提交注銷土地登記申請書、土地證書等相關材料。2.受理國土資源行政主管部門對申請材料進行審查，符合受理條件的予以受理，并出具受理通知書；不符合條件的，應當告知申請人補