威海住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)威海市住宅管理，規(guī)范住宅使用、維護(hù)和管理行為，保障住宅安全、整潔、有序，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及威海市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在明確住宅管理各方的權(quán)利和義務(wù)，營造良好的居住環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量，促進(jìn)城市的和諧發(fā)展。（二）適用范圍本辦法適用于威海市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。包括新建商品房住宅、二手房住宅、保障性住房以及其他居住性質(zhì)的房屋。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國家法律法規(guī)和威海市相關(guān)規(guī)定，實(shí)施住宅管理工作，確保管理行為合法合規(guī)。2.業(yè)主自治原則充分尊重業(yè)主的主體地位，鼓勵(lì)業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式，實(shí)現(xiàn)自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。3.服務(wù)優(yōu)先原則將為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)作為管理工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，不斷滿足業(yè)主的合理需求。4.統(tǒng)一管理原則對住宅區(qū)域內(nèi)的各類設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，提高管理效率和水平。二、管理主體與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依法履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。2.業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是接受業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的委托，依照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（三）政府相關(guān)部門1.房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。主要職責(zé)包括制定住宅管理政策、規(guī)范，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行審核，處理住宅管理中的投訴和糾紛等。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)的住宅管理工作。協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及換屆選舉等工作，調(diào)解處理住宅管理中的矛盾糾紛。3.其他相關(guān)部門如城市管理部門負(fù)責(zé)住宅區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、違法建設(shè)等方面的監(jiān)督管理；公安部門負(fù)責(zé)住宅區(qū)域內(nèi)的治安保衛(wèi)、消防安全等工作；規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對住宅建設(shè)規(guī)劃的審核和監(jiān)督等。各部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好住宅管理工作。三、住宅使用管理（一）一般規(guī)定1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。禁止下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占、損壞公共綠地、道路、場地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；在建筑物內(nèi)的共用通道、樓梯間、安全出口處等公共區(qū)域停放電動(dòng)車或者為電動(dòng)車充電；違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）裝飾裝修管理1.業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。2.裝飾裝修工程應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，保證工程質(zhì)量和安全。禁止未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；禁止擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體等。3.裝飾裝修工程竣工后，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行檢查，對違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)要求整改。（三）房屋租賃管理1.房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。2.出租住宅的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。3.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，不得利用租賃房屋從事違法活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)房屋租賃當(dāng)事人有違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告。四、住宅維修與養(yǎng)護(hù)管理（一）維修資金管理1.住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和威海市的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存的部分和建設(shè)單位按照一定比例交存的部分組成。3.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年定期公布住宅專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1.住宅共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查、養(yǎng)護(hù)和維修。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，確保其正常使用。3.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主正常生活的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以決定使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修和更新、改造。維修和更新、改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（三）自用部位與自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1.業(yè)主自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由業(yè)主自行承擔(dān)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)對自用部位和自用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，確保其安全使用。2.業(yè)主因維修自用部位和自用設(shè)施設(shè)備確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。五、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點(diǎn)等進(jìn)行清掃、保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，保持環(huán)境整潔。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾、雜物。禁止在建筑物內(nèi)的公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒、有害等物品。3.加強(qiáng)對垃圾分類的宣傳和引導(dǎo)，按照威海市垃圾分類的相關(guān)規(guī)定，設(shè)置垃圾分類收集容器，組織實(shí)施垃圾分類投放、收集、運(yùn)輸和處理。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、樹木、花草等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保持綠化景觀效果。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)綠化，不得擅自占用、損壞綠地，不得攀折花木、踐踏草坪。因建設(shè)或者其他特殊需要臨時(shí)占用綠地的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理審批手續(xù)，并在規(guī)定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。六、公共秩序與安全管理（一）公共秩序維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)制度，配備必要的秩序維護(hù)人員，加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域的巡邏、守護(hù)，維護(hù)公共秩序。2.秩序維護(hù)人員應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德和工作紀(jì)律，文明執(zhí)勤，禮貌服務(wù)。不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守公共秩序，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)大聲喧嘩、亂停亂放車輛、私拉亂接電線等，影響他人正常生活。（二）消防安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和威海市的消防安全規(guī)定，履行消防安全職責(zé)。制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施設(shè)備，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。禁止在住宅內(nèi)違規(guī)停放電動(dòng)車或者為電動(dòng)車充電，防止發(fā)生火災(zāi)事故。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織開展消防安全宣傳教育和滅火、應(yīng)急疏散演練，提高業(yè)主和物業(yè)使用人的消防安全意識和自防自救能力。（三）設(shè)施設(shè)備安全管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、供電供水供氣設(shè)施等重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其安全運(yùn)行。2.設(shè)施設(shè)備的操作人員應(yīng)當(dāng)持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作。發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施進(jìn)行處理，并報(bào)告相關(guān)部門。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好設(shè)施設(shè)備安全管理工作，不得擅自操作、改動(dòng)設(shè)施設(shè)備。七、監(jiān)督管理與投訴處理（一）監(jiān)督管理1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅管理工作的監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督管理制度，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、住宅使用情況、維修資金使用情況等進(jìn)行檢查。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對本轄區(qū)內(nèi)的住宅管理工作進(jìn)行日常監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問題。對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，確保其依法履行職責(zé)。3.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主公布工作情況，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主有權(quán)對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督，對其違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的行為，可以依法向相關(guān)部門投訴、舉報(bào)。（二）投訴處理1.設(shè)立住宅管理投訴渠道，接受業(yè)主、物業(yè)使用人對住宅管理中存在問題的投訴。投訴渠道可以包括電話、信箱、電子郵箱等形式。2.接到投訴后，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給投訴人。對于一般性投訴，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)；對于較為復(fù)雜的投訴，應(yīng)當(dāng)在調(diào)查核實(shí)后，依法依規(guī)作出處理決定，并向投訴人說明情況。3.建立投訴處理檔案，對投訴事項(xiàng)的受理、調(diào)查、處理過程和結(jié)果進(jìn)行詳細(xì)記錄，以便查詢和統(tǒng)計(jì)分析。通過對投訴情況的分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)住宅管理中存在的共性問題，采取有效措施加以改進(jìn)。八、法律責(zé)任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變住宅使用性質(zhì)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，可處一定金額的罰款。2.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，實(shí)施損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物等禁止行為的，由相關(guān)部門依法責(zé)令限期拆除，恢復(fù)原狀；逾期不拆除的，依法強(qiáng)制拆除，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)，并可處相應(yīng)罰款。造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，不按時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可按日加收一定比例的滯納金。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求其限期整改；逾期不整改或者整改后仍不符合約定的，業(yè)主可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用金額二倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、設(shè)施設(shè)備安全等管理不善，導(dǎo)致發(fā)生安全事故或者其他嚴(yán)重后果的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（