建房物業(yè)管理辦法總則目的與宗旨本辦法旨在規(guī)范建房物業(yè)管理活動，維護(hù)建房區(qū)域內(nèi)的公共秩序，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和使用環(huán)境，促進(jìn)建房物業(yè)的保值增值。適用范圍本辦法適用于本公司所負(fù)責(zé)管理的各類建房物業(yè)項(xiàng)目，包括但不限于住宅小區(qū)、商業(yè)樓、寫字樓等。基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策規(guī)定，依法履行管理職責(zé)。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分尊重業(yè)主的自治權(quán)利，發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，同時提供專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。3.服務(wù)第一原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主和使用人的合理期望。4.公平、公正、公開原則：在物業(yè)管理活動中，堅(jiān)持公平、公正、公開的原則，保障各方的合法權(quán)益，接受業(yè)主和社會的監(jiān)督。建房物業(yè)的接管與驗(yàn)收接管驗(yàn)收的條件1.建房工程已按設(shè)計(jì)要求全部竣工，且經(jīng)建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收合格。2.建設(shè)單位已向物業(yè)管理公司提供完整的竣工資料，包括但不限于規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工圖、設(shè)備設(shè)施清單、質(zhì)量保修書等。3.建房區(qū)域內(nèi)的道路、綠化、供水、供電、供氣、排水、通訊等配套設(shè)施已達(dá)到使用條件。接管驗(yàn)收的程序1.建設(shè)單位向物業(yè)管理公司發(fā)出接管驗(yàn)收通知，并提交相關(guān)竣工資料。2.物業(yè)管理公司組織專業(yè)人員對建房物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)，包括房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、綠化環(huán)境、環(huán)境衛(wèi)生、安全防范等方面。3.物業(yè)管理公司根據(jù)查驗(yàn)情況，填寫接管驗(yàn)收記錄，對存在的問題提出整改意見，建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改。4.整改完成后，物業(yè)管理公司進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，合格后辦理接管手續(xù)。接管驗(yàn)收的責(zé)任1.建設(shè)單位應(yīng)按照合同約定，承擔(dān)建房物業(yè)的質(zhì)量保修責(zé)任。在保修期內(nèi)，因建設(shè)單位原因?qū)е碌馁|(zhì)量問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修；因使用不當(dāng)或其他非建設(shè)單位原因?qū)е碌馁|(zhì)量問題，由物業(yè)管理公司或相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。2.物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收時，應(yīng)認(rèn)真履行職責(zé)，對發(fā)現(xiàn)的問題及時提出整改意見。如因物業(yè)管理公司疏忽導(dǎo)致問題未被發(fā)現(xiàn)或未及時提出整改意見，給業(yè)主和使用人造成損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。業(yè)主、使用人與業(yè)主大會業(yè)主與使用人的權(quán)利和義務(wù)1.權(quán)利依法享有建房物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提出意見和建議。對物業(yè)管理公司違反合同約定的行為，有權(quán)要求其改正或解除合同，并依法追究其責(zé)任。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策規(guī)定，以及本辦法和業(yè)主公約。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用。配合物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作，不得妨礙他人正常使用建房物業(yè)。愛護(hù)建房物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途或損壞。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會的成立與運(yùn)作1.成立條件：一個建房物業(yè)區(qū)域內(nèi)，已交付使用的房屋建筑面積達(dá)到總建筑面積的50%以上，或者首套房屋交付使用已滿兩年且入住率達(dá)到50%以上時，應(yīng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。2.籌備組：由建設(shè)單位、業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等組成籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會的籌備工作?；I備組應(yīng)在成立之日起30日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。3.業(yè)主大會會議：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次；有下列情形之一的，應(yīng)召開臨時會議：20%以上業(yè)主提議的。發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。4.業(yè)主委員會：業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會委員應(yīng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。業(yè)主公約與業(yè)主大會議事規(guī)則1.業(yè)主公約：業(yè)主公約是全體業(yè)主共同遵守的行為準(zhǔn)則，由業(yè)主大會制定和修改。業(yè)主公約應(yīng)包括以下內(nèi)容：建房物業(yè)的基本情況。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理。物業(yè)的使用、維護(hù)和管理。業(yè)主違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。2.業(yè)主大會議事規(guī)則：業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運(yùn)作的程序規(guī)范，由業(yè)主大會制定和修改。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)包括以下內(nèi)容：業(yè)主大會的召開方式、時間和地點(diǎn)。業(yè)主大會的表決程序和方式。業(yè)主委員會的組成、職責(zé)和任期。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費(fèi)來源和使用。其他有關(guān)業(yè)主大會和業(yè)主委員會運(yùn)作的事項(xiàng)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備管理1.定期對房屋建筑進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋滲漏、墻體裂縫、門窗損壞等問題。2.對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修，確保其正常運(yùn)行。包括但不限于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等。3.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的運(yùn)行情況、維修保養(yǎng)記錄等。4.制定共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行演練，確保在緊急情況下能夠及時處理。環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)和頻次。2.每日定時清掃公共區(qū)域，包括樓道、電梯、樓梯間、走廊、停車場、綠化帶等，保持環(huán)境整潔。3.及時清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗消毒。4.對公共區(qū)域的衛(wèi)生死角進(jìn)行定期清理，防止滋生蚊蟲、老鼠等害蟲。5.做好垃圾分類宣傳和指導(dǎo)工作，促進(jìn)垃圾分類投放。綠化管理1.制定綠化管理制度，明確綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。2.定期對綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保植物生長良好。3.及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物和枯枝敗葉，保持綠化環(huán)境整潔美觀。4.根據(jù)季節(jié)和實(shí)際情況，適時調(diào)整綠化布局，增加綠化景觀效果。安全防范管理1.建立安全防范制度，制定安全防范措施和應(yīng)急預(yù)案。2.配備專業(yè)的保安人員，實(shí)行24小時值班制度，對建房區(qū)域進(jìn)行巡邏守護(hù)。3.安裝門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范設(shè)施設(shè)備，確保建房區(qū)域的安全。4.對進(jìn)出建房區(qū)域的人員、車輛進(jìn)行登記和檢查，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進(jìn)入。5.定期組織安全防范演練，提高保安人員的應(yīng)急處置能力。車輛管理1.制定車輛管理制度，明確車輛停放規(guī)則和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.合理規(guī)劃停車位，確保車輛有序停放。3.對進(jìn)出建房區(qū)域的車輛進(jìn)行登記和引導(dǎo)，防止車輛亂停亂放。4.收取車輛停放服務(wù)費(fèi)，用于車輛管理和設(shè)施設(shè)備維護(hù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?，主要用于物業(yè)管理服務(wù)支出，包括人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、安全防范費(fèi)用等。3.物業(yè)管理公司應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。4.業(yè)主應(yīng)按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期未繳納的，物業(yè)管理公司有權(quán)按照合同約定收取滯納金。專項(xiàng)維修資金管理專項(xiàng)維修資金的籌集1.業(yè)主按照購房款的一定比例繳存專項(xiàng)維修資金。2.專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門制定。3.建設(shè)單位應(yīng)在交房時，代收業(yè)主應(yīng)繳存的專項(xiàng)維修資金，并及時足額存入專項(xiàng)維修資金專戶。專項(xiàng)維修資金的使用1.專項(xiàng)維修資金用于建房物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用專項(xiàng)維修資金時，應(yīng)由物業(yè)管理公司提出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后，報(bào)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門備案。3.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。4.專項(xiàng)維修資金不足時，由業(yè)主按照規(guī)定續(xù)籌。專項(xiàng)維修資金的管理1.專項(xiàng)維修資金應(yīng)存入當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門指定的專戶，實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。2.物業(yè)管理公司應(yīng)定期向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的收支情況。3.業(yè)主大會可以決定專項(xiàng)維修資金的管理方式，如委托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理等。違約責(zé)任業(yè)主、使用人的違約責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本辦法和業(yè)主公約的約定，未按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用的，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。2.業(yè)主、使用人擅自改變房屋用途、損壞房屋及附屬設(shè)施設(shè)備、妨礙他人正常使用建房物業(yè)等行為，給其他業(yè)主和使用人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3.業(yè)主、使用人違反本辦法和業(yè)主公約的約定，拒不改正的，物業(yè)管理公司有權(quán)依法提起訴訟。物業(yè)管理公司的違約責(zé)任1.物業(yè)管理公司違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，未按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.物業(yè)管理公司擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、挪用專項(xiàng)維修資金等行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3.物業(yè)管理公司因管理不善，導(dǎo)致建房物業(yè)出現(xiàn)安全事故、環(huán)境衛(wèi)生問題等，給業(yè)主和使用人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。爭議處理協(xié)商解決業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間發(fā)生爭議時，應(yīng)首先通過協(xié)商解決。雙方應(yīng)本著平等、自愿、公平的原則，就爭議事項(xiàng)進(jìn)行溝通和協(xié)商，尋求解決方案。調(diào)解解決如協(xié)商不成，雙方可