建筑后期管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司建筑項(xiàng)目后期管理，確保項(xiàng)目順利交付并持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行，保障各方利益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司承接的所有建筑工程項(xiàng)目后期階段，包括但不限于竣工驗(yàn)收、交付使用、質(zhì)量保修、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理等相關(guān)工作。（三）管理原則1.依法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方政策要求，確保各項(xiàng)管理工作合法合規(guī)。2.質(zhì)量第一原則：始終將質(zhì)量放在首位，保障建筑工程后期的質(zhì)量穩(wěn)定，滿足設(shè)計(jì)及使用要求。3.高效服務(wù)原則：以高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念，及時(shí)響應(yīng)各方需求，解決后期出現(xiàn)的各類問題。4.責(zé)任明確原則：明確各部門及人員在建筑后期管理中的職責(zé)，做到責(zé)任到人，獎(jiǎng)懲分明。二、竣工驗(yàn)收管理（一）驗(yàn)收準(zhǔn)備1.項(xiàng)目竣工后，施工單位應(yīng)在自查合格的基礎(chǔ)上，整理好工程竣工資料，包括工程前期文件、施工過程資料、質(zhì)量驗(yàn)收資料、竣工圖等，并確保資料真實(shí)、完整、有效。2.建設(shè)單位組織相關(guān)部門對(duì)工程實(shí)體進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，檢查工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)及合同要求，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)通知施工單位進(jìn)行整改。3.施工單位應(yīng)提前清理施工現(xiàn)場(chǎng)，拆除臨時(shí)設(shè)施，恢復(fù)場(chǎng)地原貌，確保施工現(xiàn)場(chǎng)整潔有序。（二）驗(yàn)收程序1.施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。2.建設(shè)單位收到申請(qǐng)后，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組成竣工驗(yàn)收小組，制定驗(yàn)收方案。3.竣工驗(yàn)收小組按照驗(yàn)收方案對(duì)工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，包括工程實(shí)體質(zhì)量、觀感質(zhì)量、使用功能等方面，并查閱竣工資料。4.驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收情況進(jìn)行討論，形成竣工驗(yàn)收意見。對(duì)驗(yàn)收合格的工程，各方在竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽字蓋章；對(duì)驗(yàn)收不合格的工程，責(zé)令施工單位限期整改，整改完成后重新組織驗(yàn)收。（三）驗(yàn)收備案1.建設(shè)單位自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案。2.備案時(shí)需提交工程竣工驗(yàn)收備案表、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等資料。3.建設(shè)行政主管部門收到備案文件后，對(duì)資料齊全、符合要求的予以備案，并出具工程竣工驗(yàn)收備案證明。三、交付使用管理（一）交付準(zhǔn)備1.建設(shè)單位組織相關(guān)部門對(duì)交付條件進(jìn)行檢查，包括工程質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面，確保滿足交付要求。2.向業(yè)主發(fā)送交付通知書，明確交付時(shí)間、地點(diǎn)、所需資料等信息。3.準(zhǔn)備好交付現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置咨詢服務(wù)臺(tái)，安排專業(yè)人員解答業(yè)主疑問。（二）交付流程1.業(yè)主按照交付通知書要求到達(dá)交付現(xiàn)場(chǎng)，提交相關(guān)資料，辦理交付手續(xù)。2.工作人員向業(yè)主發(fā)放房屋鑰匙、使用說明書、質(zhì)量保證書等資料，并陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。3.業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)記錄并反饋給工作人員。工作人員對(duì)業(yè)主提出的問題進(jìn)行詳細(xì)登記，屬于施工單位質(zhì)量問題的，通知施工單位限期整改；屬于其他問題的，協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決。4.整改完成后，組織業(yè)主進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至業(yè)主滿意為止。（三）交付后服務(wù)1.設(shè)立專門的售后服務(wù)熱線，及時(shí)接聽業(yè)主的咨詢和投訴電話，并做好記錄。2.對(duì)業(yè)主反饋的問題進(jìn)行分類整理，按照職責(zé)分工及時(shí)轉(zhuǎn)交給相關(guān)部門處理，并跟蹤處理進(jìn)度。3.定期回訪業(yè)主，了解業(yè)主對(duì)交付后服務(wù)的滿意度，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。四、質(zhì)量保修管理（一）保修期限1.按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及合同約定，確定建筑工程各部分的保修期限。一般情況下，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。2.其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位在合同中約定，但不得低于國(guó)家規(guī)定的最低保修期限。（二）保修責(zé)任1.施工單位在保修期限內(nèi)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的，有權(quán)要求施工單位履行保修義務(wù)。2.施工單位應(yīng)在接到保修通知后，及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查看情況，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織維修。對(duì)于緊急搶修事故，應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。3.施工單位負(fù)責(zé)保修的范圍包括因施工原因造成的質(zhì)量問題，如工程材料、構(gòu)配件、設(shè)備質(zhì)量不合格，施工工藝不符合要求等。因業(yè)主使用不當(dāng)或不可抗力等原因造成的質(zhì)量問題，施工單位不承擔(dān)保修責(zé)任，但應(yīng)提供必要的技術(shù)支持和協(xié)助。（三）保修費(fèi)用1.保修費(fèi)用由造成質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。因施工單位原因造成的質(zhì)量問題，由施工單位負(fù)責(zé)保修并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；因建設(shè)單位或其他原因造成的質(zhì)量問題，由責(zé)任方承擔(dān)保修費(fèi)用。2.保修費(fèi)用在工程質(zhì)量保修金中列支。工程質(zhì)量保修金一般為工程合同價(jià)款的3%5%，具體比例由建設(shè)單位和施工單位在合同中約定。保修期滿，扣除應(yīng)由施工單位承擔(dān)的保修費(fèi)用后，剩余的保修金應(yīng)及時(shí)返還給施工單位。五、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理（一）設(shè)施設(shè)備分類及管理職責(zé)1.將建筑項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備分為電氣設(shè)備、給排水設(shè)備、消防設(shè)備、電梯設(shè)備、智能化設(shè)備等類別，并建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬，詳細(xì)記錄設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、安裝位置、運(yùn)行狀況等信息。2.明確各部門在設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理中的職責(zé)。例如，工程管理部門負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的日常巡檢、維修保養(yǎng)計(jì)劃制定及實(shí)施；物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)控、故障報(bào)修協(xié)調(diào)及使用安全管理等。（二）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃1.根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用說明書、運(yùn)行特點(diǎn)及相關(guān)規(guī)范要求，制定年度、季度、月度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備巡檢內(nèi)容、保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)周期、責(zé)任人等信息。2.定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于重要設(shè)備，如消防設(shè)備、電梯設(shè)備等，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行定期檢測(cè)和維護(hù)，確保其性能符合安全要求。（三）故障處理1.建立設(shè)施設(shè)備故障預(yù)警機(jī)制，通過設(shè)備運(yùn)行監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、巡檢等方式，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障隱患，并提前采取措施進(jìn)行處理，避免故障擴(kuò)大。2.當(dāng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，物業(yè)管理部門應(yīng)及時(shí)通知工程管理部門進(jìn)行維修。工程管理部門接到通知后，應(yīng)迅速組織維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)故障進(jìn)行診斷和修復(fù)。維修完成后，對(duì)故障原因進(jìn)行分析總結(jié)，采取相應(yīng)的預(yù)防措施，防止類似故障再次發(fā)生。六、安全管理（一）安全管理制度1.建立健全建筑后期安全管理制度，明確安全管理目標(biāo)、安全管理職責(zé)、安全檢查制度、安全教育培訓(xùn)制度、安全事故應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容。2.加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)及交付使用區(qū)域的安全管理，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，確保人員和財(cái)產(chǎn)安全。（二）安全檢查1.定期組織安全檢查，包括日常巡檢、專項(xiàng)檢查、季節(jié)性檢查等。安全檢查應(yīng)覆蓋建筑后期的各個(gè)環(huán)節(jié)，重點(diǎn)檢查設(shè)施設(shè)備運(yùn)行安全、消防安全、電氣安全、電梯安全等方面。2.對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知書，責(zé)令責(zé)任單位限期整改。整改完成后進(jìn)行復(fù)查，確保安全隱患得到徹底消除。（三）安全教育培訓(xùn)1.對(duì)參與建筑后期管理的人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高其安全意識(shí)和安全技能。安全教育培訓(xùn)內(nèi)容包括安全法律法規(guī)、安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等。2.新入職人員必須進(jìn)行三級(jí)安全教育培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗作業(yè)。對(duì)轉(zhuǎn)崗、復(fù)工人員等也應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的安全教育培訓(xùn)。（四）安全事故應(yīng)急預(yù)案1.制定安全事故應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急救援組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、應(yīng)急救援程序、應(yīng)急救援物資和設(shè)備等內(nèi)容。2.定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)對(duì)安全事故的能力。一旦發(fā)生安全事故，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，迅速組織救援，最大限度地減少事故損失，并及時(shí)向上級(jí)主管部門報(bào)告。七、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.制定建筑后期環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，明確公共區(qū)域、綠化區(qū)域、垃圾處理等方面的衛(wèi)生要求。例如，公共區(qū)域應(yīng)保持清潔衛(wèi)生，無雜物、無積水；綠化區(qū)域應(yīng)定期修剪、澆水、施肥，保持植被生長(zhǎng)良好；垃圾應(yīng)及時(shí)清理，分類存放，日產(chǎn)日清等。2.加強(qiáng)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，確保各項(xiàng)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)得到落實(shí)。（二）環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)1.安排專人負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工作，定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行清掃、消毒，對(duì)綠化區(qū)域進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，對(duì)垃圾進(jìn)行收集、運(yùn)輸和處理。2.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的環(huán)境衛(wèi)生宣傳教育，提高業(yè)主的環(huán)保意識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主共同維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生。八、檔案管理（一）檔案分類及歸檔要求1.將建筑后期管理過程中形成的各類文件資料分為工程竣工驗(yàn)收檔案、交付使用檔案、質(zhì)量保修檔案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)檔案、安全管理檔案、環(huán)境衛(wèi)生管理檔案等類別。2.明確各類檔案的歸檔范圍、歸檔時(shí)間和歸檔要求。檔案資料應(yīng)真實(shí)、完整、準(zhǔn)確，字跡清晰，簽字蓋章齊全，并按照檔案管理的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行整理、裝訂和保管。（二）檔案保管與查閱1.設(shè)立專門