房地產(chǎn)資金組合——帕拉丁地產(chǎn)基金介紹2017年9月7日1帕拉丁資產(chǎn)管理公司，是碧桂園集團(tuán)的戰(zhàn)略合作伙伴，正式成立于2015年5月，是一家以地產(chǎn)基金、互聯(lián)網(wǎng)金融、股權(quán)投資、全球資產(chǎn)配置四大業(yè)務(wù)為主的綜合性資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。公司成立僅一年，團(tuán)隊(duì)規(guī)模已超過100人，管理規(guī)模已近300億（房地產(chǎn)基金２6０億，股權(quán)基金２０億，全球資產(chǎn)配置２０億）互聯(lián)網(wǎng)金融地產(chǎn)基金股權(quán)投資全球資產(chǎn)配置帕拉丁主要業(yè)務(wù)2黃君豪KhoonNg首席執(zhí)行官于房地產(chǎn)投資、結(jié)構(gòu)融資、投資銀行及企業(yè)管理方面有超過15年經(jīng)驗(yàn)加入帕拉丁資本前，Khoon擔(dān)任ViCapital投資及企業(yè)融資部董事總經(jīng)理，負(fù)責(zé)中國(guó)及澳大利亞的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，曾成功完成多個(gè)項(xiàng)目的投資以及退出于2010-2013年期間擔(dān)任方圓地產(chǎn)有限公司執(zhí)行董事，管理公司財(cái)務(wù)及集團(tuán)于江蘇、廣東及海南的房地產(chǎn)銷售。作為董事會(huì)成員，Khoon亦負(fù)責(zé)參與策略規(guī)劃、監(jiān)控集團(tuán)預(yù)算、現(xiàn)金流量、收購(gòu)與出售，以及多個(gè)管理角色擔(dān)任方圓地產(chǎn)執(zhí)行董事之前，Khoon為蘇格蘭皇家銀行房地產(chǎn)融資及中國(guó)投資銀行部執(zhí)行董事。彼曾帶領(lǐng)中國(guó)團(tuán)隊(duì)成功進(jìn)行多項(xiàng)投資，包括北京銀泰2.06億美元結(jié)構(gòu)貸款及昌盛中國(guó)地產(chǎn)8,300萬(wàn)美元夾層融資等，盡管2008年出現(xiàn)全球金融危機(jī)，全部投資仍獲得可觀回報(bào)。其他顯著交易包括多個(gè)中國(guó)、香港企業(yè)的配股及首次公開發(fā)售于2005-2007年期間，Khoon曾為摩根大通房地產(chǎn)投資銀行部副總裁。彼曾多次帶領(lǐng)著名中國(guó)發(fā)展商包括綠城、瑞安房地產(chǎn)、泓富產(chǎn)業(yè)信托、九龍建業(yè)及方圓地產(chǎn)進(jìn)行首次公開發(fā)售、上市前投資、債券發(fā)行及股份配售等

Khoon于新加坡著名房地產(chǎn)基金管理公司太平星開展其房地產(chǎn)金融事業(yè)，于2002-2005年期間由高級(jí)分析員晉升至公司副總裁。于太平星任職期間，Khoon完成多項(xiàng)重點(diǎn)投資，包括收購(gòu)多項(xiàng)新加坡商用物業(yè)及向瑞安房地產(chǎn)注資1.5億美元Khoon擁有墨爾本大學(xué)應(yīng)用金融碩士學(xué)位，并獲該校最佳學(xué)生獎(jiǎng)。在認(rèn)可專業(yè)事務(wù)所完成三年實(shí)習(xí)及通過所有英國(guó)特許管理會(huì)計(jì)師公會(huì)的考試后，彼于2000年獲授為英國(guó)特許管理會(huì)計(jì)師。Khoon亦持有英國(guó)林肯大學(xué)商業(yè)會(huì)計(jì)（榮譽(yù)）文學(xué)士學(xué)位帕拉丁地產(chǎn)基金核心團(tuán)隊(duì)31、帕拉丁地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)

帕拉丁地產(chǎn)基金公司（以下簡(jiǎn)稱“基金公司”），作為碧桂園資產(chǎn)管理公司旗下房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)主體，主要業(yè)務(wù)為：

（1）財(cái)務(wù)顧問服務(wù)——表外融資、ABS、大型收購(gòu)（M&A)

（2）獨(dú)立互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)建設(shè)(P2B)——鳳凰金服(鳳凰寶)

（3）自營(yíng)投資業(yè)務(wù)——股權(quán)、夾層投資

（4）主動(dòng)管理基金——不良資產(chǎn)、舊改、合作方融資、高杠桿帕拉丁主要業(yè)務(wù)41、帕拉丁地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)完成首個(gè)并購(gòu)基金27億2016年4月地產(chǎn)基金成立2015年5月第一單房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性融資6億2015年7月2015年12月總體規(guī)模80億完成國(guó)內(nèi)首單無(wú)擔(dān)保購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品15億2016年3月2016年8月完成最大一單基金33億完成首單合作方融資1.5億2017年1月地產(chǎn)基金發(fā)展里程碑51、帕拉丁地產(chǎn)基金主要產(chǎn)品——以前2.鳳凰金服1.應(yīng)收款證券化(ABS)3.表外融資、拿地基金額度小的土地融資(河南,廣清,湖北)供應(yīng)鏈金融——幾百萬(wàn)/筆成本5%左右，出表福建、湖北區(qū)域、騰越、森林城市1.70%方案：7.5%(含帕拉丁)2.90%方案：7.5%+5%(分紅)6雖然目前市場(chǎng)資金非常多，但不是每家機(jī)構(gòu)都能夠做表外融資1、帕拉丁地產(chǎn)基金合作金融機(jī)構(gòu)7基金模式介紹資金峰值=土地款+開盤前支付的工程款即項(xiàng)目資金缺口的最大值70%模式：配置峰值70%的資金，成本年化7.5含帕拉丁)70%20%10%90%模式：配置峰值90%或以上的資金，成本年化7.5%+項(xiàng)目5%左右的項(xiàng)目分紅(含帕拉丁)增信措施：土地階段性抵押，銷售時(shí)配合解押債權(quán)退出：按季/半年付息，到期還本股權(quán)退出：銷售滿85%或者投資滿2年期，預(yù)清算退出主要優(yōu)點(diǎn)：出表、杠桿高、自有資金效率高、資金使用靈活、放款快碧桂園+同心共享2、表外融資模式8碧桂園XXX項(xiàng)目公司帕拉丁SPV持有50%股權(quán)XXXX契約型基金/信托貸款A(yù)1份額：XX金融機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)X億，收取R%的固定收益A3份額：順茵認(rèn)繳100萬(wàn)參與；認(rèn)繳上限為X(1+R%)億，收到管理人指令實(shí)繳XX委貸銀行X億元XXX碧桂園持有50%股權(quán)注：增碧在契約型基金合同中承諾會(huì)執(zhí)行資管指令；順茵為碧桂園非上市子公司；基金管理人是否持有股權(quán)，以及比例，需再溝通A2份額：增碧（境內(nèi)發(fā)債主體，AA+）認(rèn)繳100萬(wàn)參與；認(rèn)繳上限為X(1+R%)億，收到管理人指令實(shí)繳2、表外融資模式——契約型基金/信托貸款9（1）資本運(yùn)作的定義什么是資本運(yùn)作？資本運(yùn)作一般是指用不同的債務(wù)來達(dá)到股權(quán)高回報(bào)資本結(jié)構(gòu)（capitalstructure）按照優(yōu)先級(jí)順序一般可以被分成以下幾種：1、SeniorDebt（優(yōu)先債）2、MezzanineDebt/JuniorDebt/SubordinatedDebt（次級(jí)債）3、PreferredEquity（優(yōu)先股）4、EquityFinancing（股權(quán)融資）5、Equity（普通股）

10（2）最優(yōu)財(cái)務(wù)架構(gòu)和成本曲線最優(yōu)的財(cái)務(wù)架構(gòu)

最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)意味著最佳的負(fù)債股權(quán)比例（debttoequityratio），使得項(xiàng)目公司最大化股權(quán)價(jià)值。對(duì)一個(gè)公司而言，最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是在理想的負(fù)債股權(quán)比和最小化公司的資本成本之間達(dá)到一個(gè)平衡。從理論上說，債務(wù)融資由于它的成本可抵稅，債務(wù)融資比股權(quán)融資成本更低，是成本最低的一種融資方式。但是，一般我們很難達(dá)到一個(gè)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，因?yàn)殡S著負(fù)債的增加，公司的風(fēng)險(xiǎn)隨之上升。從項(xiàng)目公司的角度而言，由于無(wú)法影響集團(tuán)整體的股權(quán)回報(bào)政策以及風(fēng)險(xiǎn)管控，一般會(huì)追求高杠桿，因?yàn)楦軛U越高對(duì)自身的回報(bào)將越高。因此，項(xiàng)目公司管理層應(yīng)計(jì)算好BreakevenAnalysis,SensitivityAnalysis來確定高杠桿對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債比例資本成本11（3）項(xiàng)目公司的DupontAnalysis(杜邦分析)DupontAnalysisModel項(xiàng)目公司核心財(cái)務(wù)指標(biāo)：凈資產(chǎn)收益率=總資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)其中：總資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)/權(quán)益=1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)12自有資金年化回報(bào)率（3）杜邦分析舉例——無(wú)杠桿杜邦分析：假設(shè)不融資凈資產(chǎn)收益率60%總資產(chǎn)收益率60%權(quán)益乘數(shù)1資產(chǎn)總額1億銷售凈利潤(rùn)率10%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率6資產(chǎn)總額1億那么：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=6億/1億=6總資產(chǎn)收益率=

6*10%=60%

資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額=0權(quán)益乘數(shù)=1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）=1凈利潤(rùn)6000萬(wàn)銷售收入6億負(fù)債總額0假設(shè)：1、我司投入1億資金，可產(chǎn)生3億銷售收入2、我司投入一年可周轉(zhuǎn)兩次3、銷售凈利率為平均水平10%凈資產(chǎn)收益率=總資產(chǎn)收益率*權(quán)益乘數(shù)=60%1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）13（3）杜邦分析舉例——70%杠桿杜邦分析：假設(shè)70%融資凈資產(chǎn)收益率198%總資產(chǎn)收益率60%權(quán)益乘數(shù)3.3資產(chǎn)總額1億銷售凈利潤(rùn)率10%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率6資產(chǎn)總額1億那么：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=6億/1億=6總資產(chǎn)收益率=

6*10%=60%

資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額=0.7權(quán)益乘數(shù)=1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）=3.3凈利潤(rùn)6000萬(wàn)銷售收入6億1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）負(fù)債總額7000萬(wàn)假設(shè)：1、我司投入1億資金，可產(chǎn)生3億銷售收入2、我司投入一年可周轉(zhuǎn)兩次3、銷售凈利率為平均水平10%凈資產(chǎn)收益率=總資產(chǎn)收益率*權(quán)益乘數(shù)=198%14（3）杜邦分析舉例——90%杠桿杜邦分析：假設(shè)90%融資凈資產(chǎn)收益率600%總資產(chǎn)收益率60%權(quán)益乘數(shù)10資產(chǎn)總額1億銷售凈利潤(rùn)率10%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率6資產(chǎn)總額1億那么：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=6億/1億=6總資產(chǎn)收益率=

6*10%=60%

資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額=0.9權(quán)益乘數(shù)=1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）=10凈利潤(rùn)6000萬(wàn)銷售收入6億負(fù)債總額9000萬(wàn)凈資產(chǎn)收益率=總資產(chǎn)收益率*權(quán)益乘數(shù)=600%假設(shè)：1、我司投入1億資金，可產(chǎn)生3億銷售收入2、我司投入一年可周轉(zhuǎn)兩次3、銷售凈利率為平均水平10%1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）15（3）杜邦分析舉例——再看70%杠桿杜邦分析：假設(shè)70%融資凈資產(chǎn)收益率198%總資產(chǎn)收益率60%權(quán)益乘數(shù)3.3資產(chǎn)總額1億銷售凈利潤(rùn)率10%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率6資產(chǎn)總額1億凈利潤(rùn)6000萬(wàn)銷售收入6億負(fù)債總額7000萬(wàn)情形一：1、我司投入1億資金，可產(chǎn)生4億銷售收入凈資產(chǎn)收益率=264%<600%情形二：2、我司投入一年可周轉(zhuǎn)3次凈資產(chǎn)收益率=307%<600%情形三：3、銷售凈利率提高為20%凈資產(chǎn)收益率=396%<600%資產(chǎn)負(fù)債率才是影響凈資產(chǎn)收益率最重要的指標(biāo)?。?/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）163、表外融資——提高凈資產(chǎn)收益率的源泉凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)回到這個(gè)公式本身，如果假設(shè)銷售凈利率為10%，如果希望凈資產(chǎn)收益率翻一倍，假設(shè)其他因素不變，那么銷售凈利率需要提高至20%，這幾乎是不可能的：但是：

如果從不融資變成70%融資，那么那么權(quán)益系數(shù)從1變成3.33；如果融資比例從70%提高至90%，那么權(quán)益系數(shù)從3.33變?yōu)?

那么凈資產(chǎn)收益率，對(duì)應(yīng)的分別翻了3.33倍和9倍。粵東揭陽(yáng)飛鷹山項(xiàng)目174、90%杠桿——以溫州和常德項(xiàng)目為例例子1：浙江溫州項(xiàng)目浙江溫州無(wú)基金方案70%峰值純債8%90%峰值債9.5%+股5%項(xiàng)目總投入92,105萬(wàn)29,508萬(wàn)12,149萬(wàn)同心共享投入(5%)4,605萬(wàn)1,475萬(wàn)607萬(wàn)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)40,873萬(wàn)36,677萬(wàn)32,483萬(wàn)同心共享利潤(rùn)2,044萬(wàn)1,834萬(wàn)1,624萬(wàn)投資回報(bào)率ROE44.38%124.30%267.38%湖南常德無(wú)基金方案70%峰值純債8%90%峰值債9.5%+股5%項(xiàng)目總投入25403萬(wàn)7621萬(wàn)2540萬(wàn)同心共享投入(5%)1270萬(wàn)381萬(wàn)127萬(wàn)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)49369萬(wàn)47975萬(wàn)43352萬(wàn)同心共享利潤(rùn)2468萬(wàn)2398萬(wàn)2167萬(wàn)投資回報(bào)率ROE183.81%629.52%1706.55%例子2：湖南常德項(xiàng)目根據(jù)杜邦分析：

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)其中：權(quán)益乘數(shù)是影響凈資產(chǎn)收益率最重要的指標(biāo)！因此：高杠桿是提高同心共享收益率的源泉！！表中數(shù)據(jù)僅供示例，不能作為實(shí)際情況的反饋185、帕拉丁基金產(chǎn)品——適用范圍股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目我司獨(dú)資項(xiàng)目三舊改造項(xiàng)目我司控股并操盤我司小股操盤我司聯(lián)合操盤改造階段可以介入，一事一議我司財(cái)務(wù)投資196、帕拉丁地產(chǎn)基金新產(chǎn)品2.50億舊改基金1.63億高杠桿基金3.60億不良資產(chǎn)收購(gòu)基金4.50億合作方融資基金5.60億產(chǎn)業(yè)基金—科技小鎮(zhèn)206、新產(chǎn)品1—63億95%高杠桿基金——廣州白云項(xiàng)目資金期限：1年-2年，視項(xiàng)目需要（會(huì)影響成本）資金成本：7.5%固定+5%股權(quán)分紅(含帕拉丁費(fèi)用)資金規(guī)模：14億夾層，49億優(yōu)先，共63億增信措施：碧桂園提供類擔(dān)保，土地階段性抵押債權(quán)退出：按季/半年付息，到期還本股權(quán)獲?。悍趴钋盎鹦枰茏岉?xiàng)目公司分紅部分對(duì)應(yīng)股權(quán)股權(quán)退出：銷售滿85%或者投資滿2年，預(yù)清算退出主要優(yōu)點(diǎn)：出表、自有資金效率高、資金使用靈活、放款快獲取現(xiàn)金流1年無(wú)法回正、或同心共享額度太大而放棄的項(xiàng)目基金結(jié)構(gòu)：(1)碧桂園提供類擔(dān)保，出具投資承諾；(2)金融機(jī)構(gòu)提供60-70%優(yōu)先級(jí)資金；(3)帕拉丁募集20-25%左右夾層資金；(4)基金收取固定收益加股權(quán)分紅。主要工作事項(xiàng)：碧桂園完成投資項(xiàng)目定案與獲取；集團(tuán)同意使用超高杠桿方案；(3)帕拉丁根據(jù)項(xiàng)目情況以及資金市場(chǎng)資源完成最優(yōu)的資金募集方案設(shè)計(jì)；(4)約定試點(diǎn)基金投資退出。備注：資金峰值=土地款+開盤前支付的工程款60%-70%20-30%10%碧桂園帕拉丁63億高杠桿基金高風(fēng)險(xiǎn)資金如陸金所、鳳凰金服等等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的表外資金基金管理人：帕拉丁資本管理有限公司基金規(guī)模：50億基金期限：3+1年，根據(jù)項(xiàng)目公司需要，最長(zhǎng)可為4年資金來源：帕拉丁負(fù)責(zé)對(duì)接優(yōu)先級(jí)和夾層資金基金成本：固定7.5%(含帕拉丁0.3%顧問費(fèi))+項(xiàng)目5-10%的利

潤(rùn)分成(看具體項(xiàng)目情況，但是封頂為10%)批復(fù)時(shí)間：一般4周左右可以拿到批復(fù)，之后要看項(xiàng)目具體情況放款集團(tuán)的好處：在項(xiàng)目前期接觸優(yōu)質(zhì)但暫不滿足集團(tuán)投資準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的舊改項(xiàng)目；由城市基金先收購(gòu)項(xiàng)目，在項(xiàng)目完成拆遷、土地變性、辦理證照等手續(xù)，滿足碧桂園要求后，再由碧桂園收購(gòu)；基金的劣后投資者為碧桂園，能有效鎖定利潤(rùn)不會(huì)流失。項(xiàng)目由基金持有達(dá)到出表，不是通過慣常聯(lián)營(yíng)公司的模式出表說明：

帕拉丁聯(lián)系過多家金融機(jī)構(gòu)，成本更低的機(jī)構(gòu)一般不靠譜，或者達(dá)不到我們的期限或出表?xiàng)l件6、新產(chǎn)品2—帕拉丁50億城市基金70%20%10%碧桂園帕拉丁50億城市基金優(yōu)先級(jí):35億傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)的表外資金夾層:10億帕拉丁募集劣后:5億碧桂園集團(tuán)的好處：在項(xiàng)目前期接觸優(yōu)質(zhì)但不滿足集團(tuán)投資準(zhǔn)入的“不良”資產(chǎn)項(xiàng)目；基金完成不良資產(chǎn)整理，碧桂園收購(gòu)“干凈資產(chǎn)”，無(wú)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；基金劣后投資者為碧桂園，有效鎖定利潤(rùn)不會(huì)流失；基金仍然保留把項(xiàng)目賣給別人的權(quán)利?；鸾Y(jié)構(gòu)：(1)碧桂園提供增信并出資5-10%；(2)帕拉丁金融機(jī)構(gòu)提供70%資金；(3)帕拉丁另外募集20%夾層資金，收取固定收益加股權(quán)分紅；(4)碧桂園投入500萬(wàn)啟動(dòng)資金，用于項(xiàng)目獲取前支付相關(guān)的項(xiàng)目投資費(fèi)用，之后轉(zhuǎn)入劣后份額?；鹬饕ぷ魇马?xiàng)：(1)投資分析、盡職調(diào)查、收購(gòu)方案設(shè)計(jì)；(2)碧桂園區(qū)域完成項(xiàng)目初步研判；(3)合作基金收購(gòu)不良資產(chǎn)，完成法律關(guān)系清理、債務(wù)清理以及產(chǎn)權(quán)確立；(4)碧桂園提供有條件收購(gòu)承諾（資產(chǎn)整理成為“干凈資產(chǎn)”后）；(5)在滿足設(shè)定條件后，碧桂園收購(gòu)項(xiàng)目，或者出讓給其他地產(chǎn)商。帕拉丁合作方不良資產(chǎn)收購(gòu)基金碧桂園提供不良資產(chǎn)提供資金解決方案為募集資金提供增信碧桂園收購(gòu)整理后的項(xiàng)目完成不良資產(chǎn)整理6、新產(chǎn)品3—60億不良資產(chǎn)基金——成都、大連上海北京天津浙江6、新產(chǎn)品3—60億不良資產(chǎn)基金不良資產(chǎn)管理基金概要基于5月17日匯報(bào)，集團(tuán)同意帕拉丁推進(jìn)成立不良資產(chǎn)管理基金，進(jìn)行不良資產(chǎn)項(xiàng)目的收購(gòu)、管理并優(yōu)先退出至區(qū)域公司，碧桂園為基金的募集提供增信。我們根據(jù)會(huì)議紀(jì)要的原則已經(jīng)聯(lián)系多家機(jī)構(gòu)（超過30），展開洽談并且已經(jīng)有了初步成果。我們建議分別募集兩個(gè)基金：（1）與建信資本合作成立規(guī)模為人民幣30億元的基金;(2)帕拉丁單獨(dú)成立10億不良資產(chǎn)基金。帕拉丁有能力通過合作機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)以及自身的法律專才，設(shè)立基金收購(gòu)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)不良資產(chǎn)，并運(yùn)用豐富的資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)完成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)整理并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出。首次募集規(guī)模人民幣30億元，期限為2年建信資本統(tǒng)籌建設(shè)銀行系統(tǒng)為合作基金優(yōu)先提供優(yōu)質(zhì)的不良債權(quán)/資產(chǎn)，基金會(huì)按照碧桂園的要求進(jìn)行篩選建信資本承諾提供不少于200億的資產(chǎn)讓碧桂園進(jìn)行挑選建信資本也會(huì)協(xié)助碧桂園擬定建行內(nèi)部的最低收購(gòu)價(jià)以及收購(gòu)?fù)戤吅髤f(xié)助將債權(quán)轉(zhuǎn)成資產(chǎn)帕拉丁和建信資本分別委派1名基金投資委員成員，其它委員集團(tuán)決定，決策權(quán)集團(tuán)主導(dǎo)。帕拉丁會(huì)用同樣模式將拓展至其他金融機(jī)構(gòu)（海岸，中證，銀行）形成戰(zhàn)略合作關(guān)系–這是最好獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的方法帕拉丁建信資本30億合作基金項(xiàng)目篩選以及基金研判建信資本統(tǒng)籌建設(shè)銀行不良資產(chǎn)資源，利用碧桂園投資標(biāo)準(zhǔn)初步篩選項(xiàng)目帕拉丁對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研判，與建信資本確定項(xiàng)目初步價(jià)格帕拉丁協(xié)調(diào)區(qū)域公司對(duì)資產(chǎn)作出研判并對(duì)價(jià)格作出反饋項(xiàng)目通過基金投資委員會(huì)決策集團(tuán)項(xiàng)目分析以及決策流程獲得基金投資委員會(huì)決策同意投資后，帕拉丁與區(qū)域公司共同配合項(xiàng)目經(jīng)過碧桂園現(xiàn)有投資決策流碧桂園與基金簽訂項(xiàng)目主要條款，明確交易方案設(shè)立基金以及執(zhí)行收購(gòu)帕拉丁以及碧桂園投資部門分別對(duì)不良資產(chǎn)重整操作和資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)質(zhì)盡職調(diào)查碧桂園與基金簽訂遠(yuǎn)期購(gòu)買協(xié)議，在項(xiàng)目完成重整后，碧桂園會(huì)收購(gòu)項(xiàng)目帕拉丁完成基金收購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)重整以及項(xiàng)目退出帕拉丁在約定時(shí)間內(nèi)完成資產(chǎn)重整過程通過設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)以及溝通訴訟機(jī)構(gòu)，確保即使碧桂園最后無(wú)法通過拍賣獲得項(xiàng)目時(shí)，碧桂園仍能通過投資基金劣后級(jí)獲得投資收益帕拉丁建信資本合作基金運(yùn)作流程27基金名稱帕拉丁建信資本合作基金（“合作基金”）基金管理人帕拉丁、建信資本基金形式有限合伙企業(yè)基金規(guī)模首期人民幣30億元投資方向資產(chǎn)清單由建信資本協(xié)調(diào)建設(shè)銀行系統(tǒng)按照碧桂園篩選標(biāo)準(zhǔn)提供，資產(chǎn)在碧桂園經(jīng)過研判認(rèn)可后，合作基金收購(gòu)，并利用專業(yè)判斷以及操作確立資產(chǎn)物權(quán)，再出售至碧桂園進(jìn)行后續(xù)開發(fā)獲得退出項(xiàng)目退出方式在碧桂園承諾的價(jià)格范圍內(nèi)，由區(qū)域公司優(yōu)先獲得項(xiàng)目，若最終拍賣價(jià)格超過區(qū)域公司承諾的設(shè)定價(jià)格范圍，基金有權(quán)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓至第三方，基金獲得債權(quán)本金以及未付的所有利息募集資金以及收益帕拉丁會(huì)募集基金的優(yōu)先級(jí)份額（75%至95%）以及中間級(jí)份額（如有）的資金，其中優(yōu)先級(jí)固定收益預(yù)計(jì)為6.5%（未包含份額年化安排費(fèi)0.25%），優(yōu)先級(jí)與中間級(jí)份額合計(jì)收益不超過7.5%（未包含份額年化安排費(fèi)1%），均由碧桂園提供弱增信（投資承諾模式），募集基金占基金規(guī)模不低于90%（如有必要）劣后級(jí)投資者碧桂園或其指定機(jī)構(gòu)以及管理人投資劣后級(jí)份額（不高于基金規(guī)模的10%），其中管理人可跟投金額占劣后級(jí)總金額不超過10%管理費(fèi)率投資期內(nèi)，管理人對(duì)劣后投資者份額不收取管理費(fèi)收益分成有限合伙企業(yè)收益為扣除管理費(fèi)和管理人收益分成、項(xiàng)目投資費(fèi)用以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)支出后的收益，對(duì)于劣后級(jí)份額（碧桂園以及管理人認(rèn)購(gòu)），根據(jù)以下原則分配：收益率低于30%時(shí)，管理人不參與收益分成收益率高于30%的部分，管理人獲得該部分收益的20%啟動(dòng)資金，運(yùn)作費(fèi)用在資金募集前，碧桂園會(huì)為合作基金前期投入人民幣300萬(wàn)元的啟動(dòng)資金，用于項(xiàng)目獲取前支付相關(guān)的項(xiàng)目投資費(fèi)用（盡職調(diào)查，法律咨詢，人事公關(guān)等等）。前期投入不計(jì)入基金的劣后級(jí)投資份額，屬于費(fèi)用類。帕拉丁建信資本合作基金核心條款28帕拉丁30億特殊項(xiàng)目基金由于合作基金只適用于建行的項(xiàng)目，帕拉丁建議另設(shè)立一支單獨(dú)的基金收購(gòu)從其他渠道獲取的項(xiàng)目，該模式也可更靈活地利用金融手段盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。首次募集規(guī)模人民幣30億元，期限為2-3年華寶信托已經(jīng)同意為基金提供基金規(guī)模75%-95%的優(yōu)先級(jí)份額資金，成本為年化6.5%，碧桂園提供弱增信措施。如果有需要，帕拉丁會(huì)根據(jù)優(yōu)先級(jí)資金額度情況募集中間級(jí)份額資金（同樣是弱增信），使得優(yōu)先級(jí)以及中間級(jí)合共資金比例不低于90%，優(yōu)先級(jí)與中間級(jí)的總成本不超過7.5%由于帕拉丁與多個(gè)機(jī)構(gòu)，區(qū)域有非常良好的合作關(guān)系，我們可以利用這些網(wǎng)絡(luò)，獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的不良債權(quán)或并購(gòu)機(jī)會(huì)。目前為止，我們已經(jīng)收到接近100個(gè)項(xiàng)目資料，經(jīng)篩選我們目前跟進(jìn)項(xiàng)目約30個(gè)。我們從其他資產(chǎn)管理公司，萬(wàn)科，法律體系聘請(qǐng)了4位專業(yè)人才，加強(qiáng)已有團(tuán)隊(duì)。類型1：股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目，合作方與碧桂園溝通好了交易對(duì)價(jià)和支付節(jié)奏，比如馬上付30%，半年后付剩下的70%，但是合作方需要馬上拿到一筆資金，帕拉丁可以提供資金，讓合作方拿到剩余部分資金。（深圳項(xiàng)目）類型2：合作方出地，碧桂園出開發(fā)建設(shè)資金和品牌，51%和49%合作，但是合作方需要拿到一筆現(xiàn)金，用于其他項(xiàng)目的運(yùn)作，區(qū)域同意1年按期支付約定款項(xiàng)。（湛江項(xiàng)目）類型3：合作方欠銀行借款或者民間借貸，需要一定資金償還現(xiàn)有債務(wù)后，碧桂園才同意入股項(xiàng)目公司，股權(quán)合作。（需要集團(tuán)債權(quán)回購(gòu)兜底，山東項(xiàng)目）類型4：合作方擁有當(dāng)?shù)刭Y源可以勾地，碧桂園同意按照約定的地價(jià)股權(quán)合作。合作方需要資金與碧桂園按比例投入地價(jià)款和開發(fā)建設(shè)資金，但是合作方?jīng)]有資金也不愿意稀釋股份，帕拉丁可以借錢給合作方支付土地款和工程款。（需要集團(tuán)回購(gòu)合作方股權(quán)兜底，湖北項(xiàng)目）306.新產(chǎn)品4：50億合作方融資——適用類型帕拉丁有限合伙項(xiàng)目公司區(qū)域碧桂園項(xiàng)目地塊股權(quán)48%出資1.5億合作方股權(quán)1%同股同權(quán)投入股權(quán)51%同股同權(quán)投入交易結(jié)構(gòu)1——帕拉丁入股項(xiàng)目公司32新的項(xiàng)目公司區(qū)域碧桂園項(xiàng)目地塊51%合作方2號(hào)49%帕拉丁有限合伙股東借款0.8億合作方11%99%新成立碧桂園約定遠(yuǎn)期支付地價(jià)款1億給合作方交易結(jié)構(gòu)2——帕拉丁入股合作方（合同更簡(jiǎn)潔）334、合作方融資——主要條款資金期限：6個(gè)月、9個(gè)月、12個(gè)月、18個(gè)月（會(huì)影響成本）資金成本：15%固定，或者12%固定+3%股權(quán)分紅資金規(guī)模：不低于5000萬(wàn)增信措施：帕拉丁持有合作方股權(quán)、土地抵押（如有）、碧桂園承諾遠(yuǎn)期支付對(duì)價(jià)或打折購(gòu)買股權(quán)債權(quán)退出：按季/半年付息，到期還本股權(quán)獲取：放款前基金需要受讓項(xiàng)目公司分紅部分對(duì)應(yīng)股權(quán)股權(quán)退出：銷售滿85%或者投資滿2年，預(yù)清算退出主要優(yōu)點(diǎn)：可以滿足合作方的資金需求，自有資金效率高、資金使用靈活331.、成立碧桂園科技小鎮(zhèn)有限合伙母基金，規(guī)模約60億，期限為3-5年，可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計(jì)；2、資金方作為A1份額投資有限合伙基金，在母基金層面設(shè)計(jì)A2、A3份額，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)投資A2份額，實(shí)繳100萬(wàn)，認(rèn)繳上限為資金方的本息之和。A3份額認(rèn)購(gòu)為佳和資本，實(shí)繳認(rèn)繳規(guī)則和A2一致。3、母基金和佳和資本共同投資SPV平臺(tái)公司的股權(quán)，對(duì)碧桂園科技小鎮(zhèn)系列項(xiàng)目公司發(fā)放委托貸款或者股東貸款，用于前期投入的置換或者開發(fā)建設(shè)。4、貸款到期后，項(xiàng)目公司歸還貸款，回流到SPV平臺(tái)公司，SPV公司通過歸還股東貸款或股東分紅方式返還給基金份額投資者。5、如項(xiàng)目公司歸還貸款不足，基金管理人發(fā)送指令，要求A2份額投資人和A3份額投資人追加實(shí)繳，直至A1份額投資者本息之和，實(shí)現(xiàn)退出。SPV公司碧桂園科技小鎮(zhèn)有限合伙母基金A1份額：金融機(jī)構(gòu)A3份額：佳和資本持有50%股權(quán)A2份額：碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)佳和資本雙GP……持有50%股權(quán)，分批分期發(fā)放股東貸款項(xiàng)目公司1項(xiàng)目公司2項(xiàng)目公司N惠州潼湖科技小鎮(zhèn)思科科學(xué)城碧桂園其他科技小鎮(zhèn)發(fā)放委托貸款或股東貸款給項(xiàng)目公司6.新產(chǎn)品5：60億產(chǎn)業(yè)基金——科技小鎮(zhèn)34項(xiàng)目名稱碧桂園科技小鎮(zhèn)有限合伙母基金基金形式

有限合伙基金規(guī)?？傆?jì)60億元人民幣資金成本預(yù)期收益率基金期限5年，可設(shè)置提前還款條款資金運(yùn)用方式母基金和佳和資本共同投資SPV平臺(tái)公司的股權(quán)，對(duì)碧桂園科技小鎮(zhèn)系列項(xiàng)目公司發(fā)放委托貸款或者股東貸款，用于前期投入的置換或者開發(fā)建設(shè)。資金用途用于碧桂園科技小鎮(zhèn)類項(xiàng)目公司前期投入的置換或者開發(fā)建設(shè)增信措施1、項(xiàng)目公司承諾到期歸還貸款本息。2、A2份額碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)和A3份額佳和資本在母基金層面認(rèn)繳有限合伙基金份額，當(dāng)歸集的現(xiàn)金流在約定期限未能足額償付A1份額投資者本息的情況下，可根據(jù)管理人的指令實(shí)繳資金，用于補(bǔ)足A1份額投資者級(jí)的本金和收益投資決策基金設(shè)立投資決策委員會(huì)，投資決策委員會(huì)會(huì)議由基金管理人召集；基金對(duì)外投資及其他重大事項(xiàng)。退出方式項(xiàng)目公司歸還貸款本金及利息，季度付息設(shè)計(jì)。項(xiàng)目收益保障小鎮(zhèn)項(xiàng)目產(chǎn)生的銷售及租金現(xiàn)金流、碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)認(rèn)繳并實(shí)繳的資金擔(dān)保、碧桂園集團(tuán)操盤、未來自持物業(yè)產(chǎn)生的租金收入設(shè)計(jì)ABS等金融產(chǎn)品的資金回流等6.新產(chǎn)品5：60億產(chǎn)業(yè)基金——基金要素35部分地區(qū)限價(jià)交易方案7、地區(qū)產(chǎn)品限價(jià)交易方案交易路徑區(qū)域公司遇到備案價(jià)受限的問題，因此帕拉丁設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案為區(qū)域過渡限價(jià)期間，保證區(qū)域在正?；乜畹那闆r下，讓客戶按實(shí)際房?jī)r(jià)按揭，降低客戶購(gòu)房壓力?？蛻粽J(rèn)購(gòu)基金客戶認(rèn)購(gòu)基金份額，并繳納首付款基金根據(jù)區(qū)域回款需求向銀行募集優(yōu)先級(jí)份額基金購(gòu)買房產(chǎn)基金購(gòu)買項(xiàng)目公司預(yù)售房產(chǎn)基金將房產(chǎn)收益權(quán)分配至客戶，并與客戶簽訂元起購(gòu)買協(xié)議，以便房產(chǎn)一一對(duì)應(yīng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至客戶房產(chǎn)可以確權(quán)辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，客戶向基金購(gòu)買房產(chǎn)首付款與房產(chǎn)收益權(quán)抵扣，客戶以房產(chǎn)最終價(jià)格辦理按揭并回款至基金基金將收到的款項(xiàng)分配至銀行優(yōu)先級(jí)份額情形假設(shè)：商品房市場(chǎng)價(jià)300萬(wàn)一套（按每平1.5萬(wàn)，200平計(jì)算），限購(gòu)價(jià)180萬(wàn)一套（按每平9,000計(jì)算）38帕拉丁銀行資金帕拉丁基金裝修公司碧桂園裝修款120萬(wàn)銷售房屋支付房款180萬(wàn)杠桿融資200萬(wàn)繳納首付100萬(wàn)優(yōu)先級(jí)收益由客戶和項(xiàng)目公司承擔(dān)一級(jí)有限合伙客戶二級(jí)有限合伙帕拉丁繳納首付100萬(wàn)階段一描述的是當(dāng)下預(yù)售階段，此時(shí)，樓盤尚未竣工，房子也未取得房產(chǎn)證，處在預(yù)售階段。客戶申購(gòu)一級(jí)有限合伙基金份額，并繳納首付款100萬(wàn)。單個(gè)一級(jí)有限合伙客戶不得超過49人。多個(gè)一級(jí)有限合伙成立二級(jí)有限合伙，并通過首付資金，根據(jù)區(qū)域的回款需求向銀行募集優(yōu)先級(jí)。帕拉丁基金向項(xiàng)目公司支付300萬(wàn)購(gòu)買房產(chǎn)。其中，180萬(wàn)是符合限價(jià)的銷售回款，另外一筆120萬(wàn)作為裝修款支付給裝修公司。優(yōu)先級(jí)的收益由客戶和項(xiàng)目公司承擔(dān)（客戶理應(yīng)需要支付住房按揭的利率，差額部分約年化2%需要由項(xiàng)目公司或客戶承擔(dān)，期限為售房到辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間）提供擔(dān)保階段一：客戶認(rèn)購(gòu)基金&基金購(gòu)買房產(chǎn)收取管理費(fèi)39階段二描述的是一年后房產(chǎn)可以確權(quán)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，客戶向帕拉丁基金購(gòu)買房產(chǎn)的二手房。首付款與房產(chǎn)收益權(quán)抵扣，客戶以房產(chǎn)最終價(jià)格辦理按揭并回款至基金。銀行按揭的還款行為由購(gòu)房者完成。根據(jù)基金投資合約，1年到期后，帕拉丁基金將收到的款項(xiàng)分配至銀行優(yōu)先級(jí)份額。同時(shí)劣后級(jí)120萬(wàn)的投資收益剛好可以與對(duì)項(xiàng)目公司120萬(wàn)借款抵消。帕拉丁銀行資金帕拉丁基金分配優(yōu)先級(jí)200*（1+R）萬(wàn)份額沖抵首付一級(jí)有限合伙客戶二級(jí)有限合伙帕拉丁份額沖抵首付客戶按揭銀行辦理按揭發(fā)放200萬(wàn)按揭款轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納月供階段二：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至客戶40交易流程方案流程細(xì)化流程范例成立有限一級(jí)合伙（LLP1）客戶認(rèn)購(gòu)并向LLP1繳納首付合伙企業(yè)變更成立有限二級(jí)合伙企業(yè)(LLP2)LLP2購(gòu)房繳納首付優(yōu)先級(jí)資金LP2入伙L(fēng)P2放款后LLP2繳納房款、裝修款項(xiàng)目公司交房辦證客戶向LLP2購(gòu)房，并辦理按揭LLP2收到按揭款償還銀行房產(chǎn)過戶清算并解散有限合伙客戶認(rèn)購(gòu)入伙有限合伙轉(zhuǎn)讓房屋給客戶有限合伙購(gòu)房客戶與LLP1簽訂：A《購(gòu)房確認(rèn)函》B《合伙協(xié)議》C《解散有限合伙協(xié)議》D《遠(yuǎn)期購(gòu)買協(xié)議》E《授權(quán)委托書》滿一定數(shù)量客戶辦理，每個(gè)LLP客戶數(shù)量不超過49人，工商變更3~5天完成LLP2繳納首付后，募集優(yōu)先級(jí)資金，與銀行簽署：A《合伙協(xié)議》LLP2購(gòu)房，簽署：B《購(gòu)房合同》C《擔(dān)保合作協(xié)議》D《裝修協(xié)議》建設(shè)期間，客戶按月繳納月供，項(xiàng)目公司對(duì)利息進(jìn)行補(bǔ)貼?？蛻艮k理按揭，根據(jù)《遠(yuǎn)期購(gòu)買協(xié)議》，與LLP2簽署《二手房買賣合同》，繳納稅費(fèi)優(yōu)先級(jí)資金貸入期間（約1年）客戶按期繳納利息方案優(yōu)勢(shì)解決備案價(jià)的限制：在帕拉丁方案中，定價(jià)屬于二手房市場(chǎng)，不受限價(jià)管控，有效規(guī)避市場(chǎng)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)?？蛻艨砂凑鎸?shí)的房?jī)r(jià)進(jìn)行按揭，提高杠桿：對(duì)比其他可選方案（把溢價(jià)做成裝修款），由于裝修款部分不能做住房按揭（只能用期限短的裝修貸款部分替代），在帕拉丁方案中，