朝陽(yáng)小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)朝陽(yáng)小區(qū)的規(guī)范化管理，營(yíng)造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于朝陽(yáng)小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他相關(guān)管理服務(wù)單位及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)及地方相關(guān)政策規(guī)定，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。4.團(tuán)結(jié)協(xié)作原則：小區(qū)各相關(guān)方應(yīng)相互配合、團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同做好小區(qū)管理工作。二、小區(qū)基本情況（一）小區(qū)概況朝陽(yáng)小區(qū)位于[具體地址]，占地面積[X]平方米，建筑面積[X]平方米，共有[X]棟住宅樓，[X]戶居民。（二）配套設(shè)施1.綠化景觀：小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率達(dá)到[X]%，設(shè)有多個(gè)景觀小品和休閑綠地。2.公共設(shè)施：配備有停車場(chǎng)、健身設(shè)施、兒童游樂設(shè)施、垃圾分類處理設(shè)施等公共設(shè)施。3.物業(yè)服務(wù)用房：位于小區(qū)[具體位置]，建筑面積[X]平方米，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了必要的辦公場(chǎng)所。三、業(yè)主、使用人及物業(yè)關(guān)系（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有對(duì)專有部分的所有權(quán)，以及對(duì)共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。對(duì)小區(qū)公共事務(wù)提出建議和意見。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守本管理辦法及小區(qū)業(yè)主公約。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他相關(guān)管理服務(wù)單位的管理工作。愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生。不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（二）使用人權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利在符合法律法規(guī)及本管理辦法規(guī)定的前提下，合理使用小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備。享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的相關(guān)服務(wù)。2.義務(wù)遵守本管理辦法及小區(qū)業(yè)主公約。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他相關(guān)管理服務(wù)單位的管理工作。按時(shí)向業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納相關(guān)費(fèi)用。不得擅自改變房屋用途或損壞房屋結(jié)構(gòu)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，包括但不限于房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生清掃，綠化養(yǎng)護(hù)，安全防范等。2.制定并執(zhí)行小區(qū)管理制度，建立健全物業(yè)服務(wù)檔案。3.定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。4.及時(shí)處理業(yè)主和使用人的投訴和建議，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。5.協(xié)助業(yè)主委員會(huì)開展工作，配合社區(qū)居民委員會(huì)做好小區(qū)管理相關(guān)工作。四、小區(qū)安全管理（一）人員出入管理1.小區(qū)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)。業(yè)主和使用人憑有效證件出入小區(qū)，訪客需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后登記方可進(jìn)入。2.物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，對(duì)出入人員進(jìn)行核實(shí)和登記，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)。（二）車輛停放管理1.小區(qū)內(nèi)設(shè)置專用停車場(chǎng)，實(shí)行停車收費(fèi)管理制度。業(yè)主和使用人應(yīng)按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)停車場(chǎng)的管理，引導(dǎo)車輛有序停放，確保停車場(chǎng)秩序良好。3.加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的安全巡查，防止車輛被盜、被損壞等情況發(fā)生。（三）安全巡邏制度1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定安全巡邏計(jì)劃，安排專人定時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏。巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)識(shí)，攜帶必要的巡邏工具。2.巡邏內(nèi)容包括小區(qū)公共區(qū)域的安全狀況、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況、環(huán)境衛(wèi)生等。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理，并做好記錄。3.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位的巡邏，如樓梯間、電梯機(jī)房、配電室、消防控制室等，確保安全無(wú)事故。（四）消防安全管理1.小區(qū)內(nèi)配備完善的消防設(shè)施設(shè)備，如滅火器、消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)等，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定消防安全管理制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和使用人的消防安全宣傳教育，提高業(yè)主的消防安全意識(shí)。3.嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用明火、堆放易燃物品等，確保小區(qū)消防安全。五、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔制度1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定詳細(xì)的清掃保潔計(jì)劃，安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的清掃保潔工作。2.清掃保潔范圍包括道路、樓道、電梯、垃圾桶、綠化區(qū)域等，確保小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整潔。3.每日定時(shí)進(jìn)行清掃，及時(shí)清理垃圾和雜物，保持小區(qū)環(huán)境干凈衛(wèi)生。（二）垃圾分類管理1.按照國(guó)家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，并配備相應(yīng)的垃圾分類收集容器。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和使用人的垃圾分類宣傳教育，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。3.定期組織垃圾分類收集和運(yùn)輸工作，確保垃圾得到及時(shí)、有效的處理。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查與監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立環(huán)境衛(wèi)生檢查制度，定期對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查和評(píng)估。2.對(duì)發(fā)現(xiàn)的環(huán)境衛(wèi)生問題應(yīng)及時(shí)整改，并跟蹤復(fù)查，確保問題得到徹底解決。3.鼓勵(lì)業(yè)主和使用人對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)部門反映。六、小區(qū)綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作。2.綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括草坪修剪、樹木花草澆水施肥、病蟲害防治、綠化設(shè)施維護(hù)等，確保小區(qū)綠化景觀美觀、整潔。（二）綠化保護(hù)措施1.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)綠化的宣傳教育，提高業(yè)主和使用人的綠化保護(hù)意識(shí)，嚴(yán)禁破壞綠化行為。2.對(duì)綠化區(qū)域設(shè)置明顯的警示標(biāo)識(shí)，防止車輛碾壓、行人踐踏等情況發(fā)生。3.發(fā)現(xiàn)綠化損壞情況應(yīng)及時(shí)修復(fù)，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。七、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，對(duì)房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)。2.制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、周期和責(zé)任人，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和檢測(cè)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除安全隱患。（二）設(shè)施設(shè)備維修管理1.設(shè)立專門的維修服務(wù)熱線，及時(shí)受理業(yè)主和使用人的設(shè)施設(shè)備維修申請(qǐng)。2.對(duì)一般性維修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量和維修效率。3.對(duì)于重大維修項(xiàng)目，應(yīng)制定詳細(xì)的維修方案，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)部門批準(zhǔn)后實(shí)施。維修過程中應(yīng)做好記錄，維修完成后應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收。（三）設(shè)施設(shè)備更新改造1.根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的使用年限和實(shí)際運(yùn)行情況，適時(shí)進(jìn)行更新改造。2.設(shè)施設(shè)備更新改造計(jì)劃應(yīng)征求業(yè)主意見，并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審批。3.確保更新改造后的設(shè)施設(shè)備符合安全、環(huán)保、節(jié)能等要求，提高小區(qū)的整體品質(zhì)。八、小區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)活動(dòng)（一）文化建設(shè)目標(biāo)豐富小區(qū)業(yè)主和使用人的精神文化生活，營(yíng)造和諧、文明、向上的小區(qū)文化氛圍。（二）文化活動(dòng)組織1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織開展各類文化活動(dòng)，如文藝演出、體育比賽、親子活動(dòng)、節(jié)日慶典等。2.鼓勵(lì)業(yè)主自行組織文化活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供必要的支持和協(xié)助。3.利用小區(qū)內(nèi)的公共空間和設(shè)施，舉辦文化展覽、講座等活動(dòng)，傳播有益的知識(shí)和信息。（三）社區(qū)活動(dòng)參與1.倡導(dǎo)業(yè)主積極參與社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主之間的溝通與交流，促進(jìn)鄰里關(guān)系和諧。2.對(duì)參與社區(qū)活動(dòng)的業(yè)主給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)和表彰，激發(fā)業(yè)主參與社區(qū)建設(shè)的積極性。九、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行制定，并報(bào)物價(jià)部門備案。（二）費(fèi)用收繳1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.業(yè)主應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期未交的，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過多種方式收繳費(fèi)用，如上門收取、銀行代扣、線上支付等，方便業(yè)主繳費(fèi)。（三）費(fèi)用使用與公示1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ茫饕糜谛^(qū)的物業(yè)服務(wù)支出，包括人員工資、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范等費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。公布內(nèi)容應(yīng)包括收入明細(xì)、支出明細(xì)、余額等，確保費(fèi)用使用透明、公開。十、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴渠道1.設(shè)立專門的投訴受理電話、郵箱和意見箱，方便業(yè)主和使用人投訴。2.在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布投訴渠道信息，確保業(yè)主知曉。（二）投訴處理流程1.接到投訴后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)記錄投訴內(nèi)容，并安排專人進(jìn)行調(diào)查處理。2.對(duì)于一般性投訴，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)和處理；對(duì)于復(fù)雜投訴，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，并與相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。3.處理結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給投訴人，并跟蹤回訪，確保投訴人滿意。（三）糾紛調(diào)解1.對(duì)于業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)調(diào)，組織雙方進(jìn)行溝通和協(xié)商。2.如協(xié)商不成，可通過業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)