未售住宅管理辦法一、總則（一）目的為加強公司未售住宅的管理，規(guī)范未售住宅的使用、維護、安全等方面的行為，保障公司和業(yè)主的合法權益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司開發(fā)建設并尚未售出的各類住宅及其附屬設施設備、場地等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，確保未售住宅管理活動合法合規(guī)。2.安全第一原則：始終將未售住宅的安全放在首位，保障人員、財產(chǎn)安全。3.合理使用原則：促進未售住宅的合理利用，避免資源浪費。4.服務業(yè)主原則：以服務未來業(yè)主為導向，做好各項管理與服務工作。二、未售住宅的產(chǎn)權與檔案管理（一）產(chǎn)權管理1.公司對未售住宅擁有完整的產(chǎn)權，應按照國家有關規(guī)定辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，明確產(chǎn)權歸屬。2.產(chǎn)權證書由公司指定專人妥善保管，建立產(chǎn)權證書管理臺賬，記錄證書編號、頒發(fā)日期、保管狀態(tài)等信息。3.未經(jīng)公司書面授權，任何部門或個人不得擅自處置未售住宅產(chǎn)權相關事宜。（二）檔案管理1.建立未售住宅檔案管理制度，對每一套未售住宅的相關資料進行分類整理、歸檔保存。2.檔案內(nèi)容應包括但不限于：住宅的規(guī)劃設計圖紙、建設工程資料、銷售合同（如有）、產(chǎn)權證書復印件、鑰匙領取記錄、巡查記錄、維修記錄等。3.檔案管理人員應定期對檔案進行更新和維護，確保檔案信息的準確性和完整性。同時，應建立檔案查閱、借閱登記制度，嚴格控制檔案的使用范圍和流程。三、未售住宅的使用管理（一）日常巡查1.制定未售住宅日常巡查計劃，明確巡查周期、內(nèi)容和責任人。巡查內(nèi)容包括房屋外觀、門窗、水電設施、消防設施、電梯（如有）等是否正常。2.巡查人員應填寫巡查記錄，詳細記錄巡查時間、地點、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況。對于發(fā)現(xiàn)的一般性問題，應及時安排維修人員進行處理；對于重大安全隱患或緊急情況，應立即上報公司相關部門，并采取相應的應急措施。3.定期對巡查記錄進行分析總結，針對頻繁出現(xiàn)的問題制定改進措施，不斷提高未售住宅的管理水平。（二）鑰匙管理1.未售住宅鑰匙由公司指定的專人負責保管，建立鑰匙保管臺賬，記錄鑰匙的領取、歸還、使用情況等信息。2.因工作需要借用鑰匙的，必須填寫鑰匙借用申請表，經(jīng)部門負責人批準后，方可領取。借用人員應在規(guī)定時間內(nèi)歸還鑰匙，如因特殊原因不能按時歸還的，應提前辦理續(xù)借手續(xù)。3.嚴禁私自復制未售住宅鑰匙，如有違反，將追究相關人員的責任。（三）臨時使用管理1.因公司內(nèi)部活動、工程維修等原因需要臨時使用未售住宅的，使用部門應提前向公司相關部門提交臨時使用申請表，說明使用目的、時間、人數(shù)等信息。2.公司相關部門應根據(jù)實際情況進行審核，批準后方可使用。使用部門應按照批準的使用范圍和要求使用未售住宅，不得擅自改變用途或損壞房屋及設施設備。3.使用結束后，使用部門應及時清理現(xiàn)場，恢復房屋原狀，并通知公司相關部門進行檢查驗收。四、未售住宅的維護管理（一）維護計劃1.根據(jù)未售住宅的實際情況和使用年限，制定年度維護計劃，明確維護項目、內(nèi)容、時間和責任人。維護計劃應涵蓋房屋主體結構、防水、水電設施、消防設施、電梯（如有）等方面。2.維護計劃應報公司相關部門審核批準后實施。在實施過程中，如因實際情況發(fā)生變化需要調(diào)整維護計劃的，應及時辦理變更手續(xù)。（二）維修管理1.建立未售住宅維修管理制度，規(guī)范維修流程。對于巡查或業(yè)主反饋發(fā)現(xiàn)的問題，維修人員應及時進行現(xiàn)場勘查，確定維修方案。2.維修方案應經(jīng)部門負責人審核批準后實施。維修人員應按照維修方案進行維修作業(yè)，確保維修質(zhì)量。維修完成后，應及時通知相關人員進行驗收，驗收合格后填寫維修記錄。3.對于涉及較大金額或復雜的維修項目，應通過招標、詢價等方式選擇合格的維修單位進行施工，并簽訂維修合同，明確雙方的權利和義務。（三）設施設備維護1.建立未售住宅設施設備維護檔案，記錄設施設備的型號、規(guī)格、購買時間、維護保養(yǎng)記錄等信息。2.按照設施設備的使用說明書和維護保養(yǎng)要求，定期對設施設備進行維護保養(yǎng)，確保設施設備正常運行。對于電梯、消防設施等特種設備，應委托有資質(zhì)的專業(yè)機構進行定期檢測和維護保養(yǎng)，并取得相應的檢測報告和維護記錄。3.設施設備出現(xiàn)故障時，維修人員應及時進行搶修，盡快恢復設施設備的正常運行。同時，應分析故障原因，采取有效的預防措施，避免類似故障再次發(fā)生。五、未售住宅的安全管理（一）安全制度1.建立健全未售住宅安全管理制度，明確安全管理責任，制定安全操作規(guī)程和應急預案。2.加強對未售住宅安全管理工作的宣傳教育，提高全體員工的安全意識和應急處置能力。（二）消防安全1.按照國家消防法律法規(guī)的要求，配備必要的消防設施設備，并確保其完好有效。消防設施設備應定期進行檢查、維護和保養(yǎng)，建立消防設施設備檔案。2.保持未售住宅內(nèi)消防通道暢通，嚴禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。加強對裝修施工等現(xiàn)場的消防安全管理，防止火災事故的發(fā)生。3.定期組織消防演練，提高員工的火災應急處置能力。（三）治安防范1.加強未售住宅區(qū)域的治安巡邏，設置必要的安全警示標識，安裝監(jiān)控設備等，確保區(qū)域安全。2.對進出未售住宅區(qū)域的人員和車輛進行登記管理，嚴禁無關人員和車輛進入。加強與周邊社區(qū)、派出所等單位的溝通協(xié)作，共同維護未售住宅區(qū)域的治安秩序。（四）應急管理1.制定未售住宅突發(fā)事件應急預案，明確應急組織機構、職責分工、應急響應程序、應急處置措施等內(nèi)容。2.定期對應急預案進行演練和修訂，確保應急預案的科學性、實用性和可操作性。發(fā)生突發(fā)事件時，應立即啟動應急預案，迅速采取有效的應急處置措施，最大限度地減少損失和影響，并及時向上級主管部門報告。六、未售住宅的環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生制度1.建立未售住宅環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生管理責任和標準。2.加強對未售住宅區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和清理垃圾、雜物等，保持環(huán)境整潔。（二）綠化管理1.按照綠化規(guī)劃要求，對未售住宅區(qū)域內(nèi)的綠化植物進行養(yǎng)護管理，定期澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠化植物生長良好。2.加強對綠化區(qū)域的巡查，及時制止破壞綠化植物的行為，保護綠化成果。七、未售住宅的銷售管理銜接（一）信息溝通1.銷售部門應及時將未售住宅的銷售情況、客戶需求等信息反饋給相關管理部門，以便管理部門做好未售住宅的管理和服務工作。2.管理部門應定期向銷售部門通報未售住宅的管理情況，包括房屋狀況、設施設備運行情況、安全隱患等，為銷售工作提供支持。（二）交房準備1.在未售住宅達到交房條件前，管理部門應組織相關人員對房屋進行全面檢查，確保房屋質(zhì)量符合交房標準。對于檢查發(fā)現(xiàn)的問題，應及時安排維修整改，確保交房工作順利進行。2.管理部門應協(xié)助銷售部門做好交房資料的準備工作，包括房屋使用說明書、質(zhì)量保證書等，并確保資料的準確性和完整性。八、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督檢查1.公司成立未售住宅管理監(jiān)督小組，定期對未售住宅的管理情況進行監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括產(chǎn)權與檔案管理、使用管理、維護管理、安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理等方面。2.監(jiān)督小組應填寫監(jiān)督檢查記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題及時下達整改通知書，要求責任部門限期整改。整改完成后，責任部門應將整改情況書面報告監(jiān)督小組。（二）考核評價1.建立未售住宅管理考核評價制度，對各責任部門和相關人員的管理工作進行量化考核評價?？己嗽u價指標應包括工作任務完成情況、工作質(zhì)量、工作效率、