前言

寧明，曾經(jīng)的邊陲小鎮(zhèn)；隨著自貿(mào)區(qū)啟動(dòng)、北部灣大開(kāi)發(fā)、邊境貿(mào)易大發(fā)展……正迅速成長(zhǎng)為面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站，迎來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇。古鼎香集團(tuán)高屋建瓴，牢牢把握戰(zhàn)略機(jī)遇，適時(shí)切入寧明市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)新寧明。在縣城西面，由高速公路入口、進(jìn)城大道、通往憑祥和通往愛(ài)店口岸的公路交匯形成的十字路口位置，隨著古鼎香寧明項(xiàng)目正式啟動(dòng)，將崛起一片改變寧明城市格局的國(guó)際現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)物流港，一座改變寧明人居格局的都市綜合體，一個(gè)代表寧明新形象的城市新地標(biāo)。為了完成中國(guó)—東盟（寧明）國(guó)際現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)物流港內(nèi)的約80畝地塊的開(kāi)發(fā)定位工作，我司對(duì)寧明市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查分析，撰寫(xiě)本調(diào)查報(bào)告。【古鼎香·寧明項(xiàng)目】

市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告目錄第一章、市場(chǎng)研判第二章、客群分析第三章、項(xiàng)目分析第四章、市場(chǎng)空間研判一、寧明發(fā)展機(jī)遇分析二、寧明發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)三、寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析

(一)寧明市場(chǎng)總體狀況量化分析(二)寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析(三)住宅市場(chǎng)調(diào)查分析(四)酒店市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)(五)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)四、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論和對(duì)本項(xiàng)目的啟示第一章、市場(chǎng)研判一、寧明發(fā)展機(jī)遇分析多重利好，為寧明帶來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇2010年1月1日，中國(guó)—東盟“10+1”自由貿(mào)易區(qū)全面啟動(dòng)。此前，大西南區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、泛珠江三角“9+2”經(jīng)濟(jì)合作區(qū)已運(yùn)作多年，而《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》亦已獲得中央政府批準(zhǔn)進(jìn)入實(shí)施階段。對(duì)寧明而言：對(duì)外，自貿(mào)區(qū)啟動(dòng)開(kāi)創(chuàng)了擴(kuò)大市場(chǎng)的無(wú)限可能；對(duì)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)特區(qū)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。憑借其特殊地理位置，寧明縣迎來(lái)全面融入國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)的有利時(shí)機(jī)，全力打造市場(chǎng)交易最佳平臺(tái)，為未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得強(qiáng)大動(dòng)力！借勢(shì)“兩廊一圈”，打造面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站隨著“兩廊一圈”和“一軸兩翼”概念提出，崇左市對(duì)接?xùn)|盟的優(yōu)勢(shì)地位明顯提升，“陸路東盟”城市品牌日益深入人心。以南友高速公路和湘桂鐵路為載體和紐帶，越來(lái)越多的人流、物流、信息流、資金流正沿著南寧-崇左-寧明-河內(nèi)等節(jié)點(diǎn)形成了帶狀經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展空間。寧明正處于“陸路東盟”黃金通道的咽喉部位，通過(guò)構(gòu)建沿線優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群和城鎮(zhèn)體系，打造面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站，促進(jìn)資源要素跨區(qū)域、跨國(guó)流動(dòng)，形成經(jīng)濟(jì)繁榮、共同發(fā)展的經(jīng)濟(jì)走廊，寧明將對(duì)豐滿(mǎn)陸路東盟產(chǎn)業(yè)布局發(fā)揮出積極的意義，同時(shí)帶動(dòng)自身物流、貿(mào)易的迅速發(fā)展。依托邊境口岸，構(gòu)建中越雙向跨國(guó)貿(mào)易平臺(tái)靖西龍邦大新碩龍龍州水口憑祥浦寨、弄堯?qū)幟鲪?ài)店防城江山港防城企沙港欽州港憑祥友誼關(guān)作為承載“中國(guó)—東盟”經(jīng)貿(mào)重任的崇左，充分利用國(guó)內(nèi)國(guó)外“兩種資源，兩個(gè)市場(chǎng)”，以邊境口岸為依托，建設(shè)邊境加工貿(mào)易區(qū)，形成一批依托口岸的特色產(chǎn)業(yè)群，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大進(jìn)出口貿(mào)易，開(kāi)拓出巨大的發(fā)展前景。寧明具備與沿邊、沿鐵、沿高速幾大“南崇優(yōu)勢(shì)”，依托全國(guó)最大的中草藥邊貿(mào)市場(chǎng)——愛(ài)店口岸，連通龍州水口、憑祥友誼關(guān)和浦寨弄蕘等周邊口岸，利用其邊境線優(yōu)勢(shì)，形成便捷的中越跨國(guó)貿(mào)易優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建中越雙向跨國(guó)貿(mào)易平臺(tái)，在利用“兩種資源，兩個(gè)市場(chǎng)”上獲得極佳的發(fā)展空間。巧用國(guó)家物流政策，打造廣西邊境強(qiáng)縣《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》：“根據(jù)市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)布局、商品流向、資源環(huán)境、交通條件、區(qū)域規(guī)劃等因素，重點(diǎn)發(fā)展九大物流區(qū)域，建設(shè)十大物流通道和一批物流節(jié)點(diǎn)城市，優(yōu)化物流業(yè)的區(qū)域布局。九大物流區(qū)域分布為……以重慶、成都、南寧為中心的西南物流區(qū)域……”

寧明憑借自身區(qū)位、交通、資源等方面突出優(yōu)勢(shì)，定位為“面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站”，大力推進(jìn)“大物流”于縣域內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，打造“中國(guó)—東盟（寧明）國(guó)際現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)物流港”及多個(gè)產(chǎn)業(yè)群，為寧明未來(lái)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展提供重要保障。寧明縣的經(jīng)濟(jì)在近幾年來(lái)得到了快速的發(fā)展，在同區(qū)域的各個(gè)縣市的發(fā)展中位居中等位置，寧明縣展示出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力與速度。預(yù)計(jì)未來(lái)寧明縣將充分利用南崇陸路東盟這一有利條件，大力推進(jìn)符合自身的各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)大幅度跨越，不斷完善城鎮(zhèn)化，滿(mǎn)足發(fā)展的內(nèi)在需求，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的大跨越式發(fā)展。寧明重振驛站經(jīng)濟(jì)雄風(fēng)，成為集國(guó)際物流集散地、產(chǎn)品加工升值地、國(guó)際人流集散地一體的經(jīng)濟(jì)驛站。發(fā)展定位：轉(zhuǎn)變發(fā)展思維，大力推進(jìn)物流經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化“面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站”形象。內(nèi)外大市場(chǎng)大物流大通道大配套大集散大商貿(mào)大產(chǎn)業(yè)催生需要要求大發(fā)展帶來(lái)達(dá)成完成在全新的發(fā)展形勢(shì)之下，寧明依托國(guó)內(nèi)、國(guó)外兩大市場(chǎng)，打造“中國(guó)—東盟（寧明）國(guó)際現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)物流港”，大力推進(jìn)物流業(yè)的快速成長(zhǎng)；并充分利用獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)促進(jìn)本地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級(jí)換代，切實(shí)為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)奠定良好的基礎(chǔ)。寧明憑借自身突出優(yōu)勢(shì)，大力推進(jìn)“大物流”于縣域內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，是寧明未來(lái)發(fā)展的重要可依靠途徑，寧明城西將因此獲得大發(fā)展。市場(chǎng)背景分析結(jié)論寧明處于三大經(jīng)濟(jì)合作區(qū)內(nèi)，在北部灣經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自貿(mào)區(qū)、一軸兩翼、南新經(jīng)濟(jì)走廊等區(qū)域發(fā)展格局中，憑借其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，融入國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩大市場(chǎng)。多重利好為寧明經(jīng)濟(jì)注入活力，寧明將于區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中獲得更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。隨著“中國(guó)—東盟（寧明）國(guó)際現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)物流港”及多個(gè)產(chǎn)業(yè)群的建設(shè)，大力推進(jìn)“大物流”于縣域內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，振興“面向東盟的陸路經(jīng)濟(jì)驛站”，寧明將成為構(gòu)建廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群的重要一環(huán)。寧明經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的歷史性機(jī)遇，同樣也是寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史性機(jī)遇，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了活力。在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)蓬勃發(fā)展。社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，需求多元化，也提出改善人居環(huán)境、顛覆現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)模式的可能，從而也對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平、商業(yè)消費(fèi)模式提出挑戰(zhàn)。二、寧明發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展現(xiàn)狀:大手筆謀劃，大力度實(shí)施，大跨越發(fā)展——39.7：27.3：33——30.6：37.9：31.5三次產(chǎn)業(yè)比例15.3%15.7%——32%城鎮(zhèn)化率16%2.1倍15.2%4525元農(nóng)民人均純收入18.1%2.3倍12.6%14015元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入328.6%24.4%15億元進(jìn)出口總額21.3%2.3倍27%37.3億元存款余額17.4%2.2倍13.6%7.2億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額40.4%5.5倍43.2%39.2億元固定資產(chǎn)投資18.4%2.3倍24.5%5.1億元財(cái)政收入14%2.7倍37.4%55.1億元生產(chǎn)總值2005—2010年均增幅相對(duì)2005年的增長(zhǎng)情況同比增長(zhǎng)率完成量指標(biāo)寧明縣2010年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)列表摘自寧明《2011年政府工作報(bào)告》發(fā)展預(yù)期:未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間將保持快速發(fā)展勢(shì)頭————25：41：3430.6：37.9：31.5三次產(chǎn)業(yè)比例2%10%42%32%城鎮(zhèn)化率11%1.7倍7625元4525元農(nóng)民人均純收入11%1.7倍23616元14015元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15%2倍30億元15億元進(jìn)出口總額22%2.7倍10639.2億元固定資產(chǎn)投資16%2.1倍10.8億5.1億元財(cái)政收入15%以上1.8倍100億元55.1億元生產(chǎn)總值年均增幅增幅2015年發(fā)展預(yù)期2010年完成量指標(biāo)寧明縣2015年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)預(yù)期摘自寧明《2011年政府工作報(bào)告》地區(qū)生產(chǎn)總值處于迅速增長(zhǎng)階段，區(qū)域總體發(fā)展?jié)摿薮箅S著歷史性機(jī)遇來(lái)臨，寧明社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)全面進(jìn)入快車(chē)道，進(jìn)入大跨越發(fā)展時(shí)期，地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)迅速提升，維持多年的快速發(fā)展勢(shì)頭。經(jīng)濟(jì)活躍、縣域發(fā)展勢(shì)頭良好、人民生活水平提高，為寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展打下牢固的基礎(chǔ)。財(cái)政收入連年翻番，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提升奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。財(cái)政稅收的快速增長(zhǎng)來(lái)源于工業(yè)經(jīng)濟(jì)、進(jìn)出口貿(mào)易、社會(huì)零售品增加以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。財(cái)政收益保持快速增長(zhǎng)，一方面說(shuō)明經(jīng)濟(jì)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、稅收來(lái)源增多；另一方面能為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)提供巨大。此外，財(cái)稅增加還將意味著公務(wù)員、事業(yè)單位人群收入穩(wěn)步增長(zhǎng)（財(cái)政收入增速與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速基本持平），形成穩(wěn)定而強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力，由此形成的改善生活需求，將對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起促進(jìn)作用。投資拉動(dòng)能力實(shí)現(xiàn)新增強(qiáng)，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展均呈現(xiàn)新亮點(diǎn)作為“全區(qū)招商引資先進(jìn)縣”、“崇左市固定資產(chǎn)投資工作一等獎(jiǎng)”的縣份，寧明固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)尤其迅速（2010年寧明固定資產(chǎn)投資是2005年的5.5倍，預(yù)計(jì)2015年是2010年的2.7倍），投資對(duì)寧明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)非常明顯。這種情況固然跟寧明發(fā)展底子薄、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱緊密相關(guān)，但也使寧明獲得明顯的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，各種基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套得以高起點(diǎn)規(guī)劃，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善城市形象起巨大作用，進(jìn)而有利于增強(qiáng)縣城輻射能力、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)投資的迅速增長(zhǎng)對(duì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)。邊境貿(mào)易迅速發(fā)展，進(jìn)出口總額走勢(shì)喜人依托“南崇優(yōu)勢(shì)”和“陸路東盟”，愛(ài)店口岸被列為與憑祥、東興口岸共同構(gòu)成廣西對(duì)東盟開(kāi)放的主要通道，升格為一類(lèi)口岸已進(jìn)入自治區(qū)層面向國(guó)家申報(bào)，對(duì)進(jìn)出口貿(mào)易帶動(dòng)巨大。邊境貿(mào)易的發(fā)展，使寧明商品房的購(gòu)買(mǎi)群體在本地客群之外，將增加一個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的客群：來(lái)寧明投資、貿(mào)易的外地商務(wù)人群。同時(shí)，酒店住宿需求、休閑娛樂(lè)需求也將被激發(fā)，引發(fā)當(dāng)前落后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)升級(jí)換代。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步上漲，帶動(dòng)改善型人居需求。城鎮(zhèn)居民的收入增長(zhǎng)，主要來(lái)自政府、企業(yè)單位人員工資待遇提升，以及私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)經(jīng)營(yíng)收益的增長(zhǎng)，他們是縣份投資置業(yè)的主力軍。根據(jù)寧明人均收入，按每戶(hù)3.5人計(jì)算，家庭可支配收入約4.9萬(wàn)元/戶(hù)，而2015年家庭可支配收入可超過(guò)8萬(wàn)元/戶(hù)。在收入快速增長(zhǎng)情況下，購(gòu)房能力提升明顯，必將帶來(lái)大量的改善型居住需求，商品房需求量和銷(xiāo)售價(jià)格都還有較大提升空間。農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)較快，改善生活需求強(qiáng)烈隨著農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格飆升，加上勞務(wù)輸出成效明顯，農(nóng)民收入增加迅速，部分種植松香、八角的農(nóng)民家庭收入遠(yuǎn)超過(guò)10萬(wàn)元。縣城生活的繁華、方便對(duì)這部分農(nóng)民產(chǎn)生巨大吸引力，在縣城擁有房產(chǎn)是他們的榮耀和夢(mèng)想，經(jīng)濟(jì)收入的增加則讓他們有機(jī)會(huì)把夢(mèng)想變成現(xiàn)實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“百寧國(guó)際商都”等項(xiàng)目甚至有30%左右買(mǎi)家為鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民，中低價(jià)位的商品房是農(nóng)民購(gòu)房客戶(hù)置業(yè)的重點(diǎn)，房?jī)r(jià)、生活配套是影響他們作出購(gòu)買(mǎi)決定的關(guān)鍵。城市建設(shè)管理水平實(shí)現(xiàn)新提高，城鎮(zhèn)化率快速提高，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大，固定投資增加，基礎(chǔ)設(shè)施和配套日益完善，人居環(huán)境改善，輻射能力日益增強(qiáng)，城鎮(zhèn)化越來(lái)越高。寧明城鎮(zhèn)化由2005年的16.3%提高到現(xiàn)在的32%，2015年寧明城鎮(zhèn)化更將進(jìn)一步提升至42%，縣城人口將超過(guò)10萬(wàn)人，意味著未來(lái)5年寧明縣城人口將增加2—3萬(wàn)人，僅此將增加5000—8000套商品房市場(chǎng)需求，平均每年需增加超過(guò)1000套（不少于10萬(wàn)平方米）以上，從而為房地產(chǎn)帶來(lái)持續(xù)擴(kuò)大的消費(fèi)人群。城市人口的增加，必然帶來(lái)商業(yè)、休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求量的擴(kuò)大?？傮w結(jié)論:良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供巨大的市場(chǎng)空間，而購(gòu)房人群多樣化引發(fā)多樣的商品房需求。社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、財(cái)政收入和居民收入穩(wěn)步提升，是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的根基。由此衡量，可以預(yù)見(jiàn)寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的巨大潛力。城市化是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的另一基石。未來(lái)幾年持續(xù)城鎮(zhèn)化，由此帶來(lái)數(shù)十萬(wàn)平方米的商品房住宅需求，以及大量商業(yè)消費(fèi)需求。寧明的城鎮(zhèn)化本質(zhì)上是農(nóng)民進(jìn)城，他們的購(gòu)房需求以天地樓、中低價(jià)位商品房為主，售價(jià)和便利性是影響他們做出置業(yè)選擇的關(guān)鍵因素。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)力提高，必然帶來(lái)大量的改善型居住需求。改善型需求更關(guān)注樓盤(pán)的檔次、居住舒適度、人居環(huán)境和周邊生活配套。

經(jīng)濟(jì)實(shí)力和基礎(chǔ)設(shè)施滯后，缺乏啟動(dòng)資金，軟硬環(huán)境設(shè)施難以吸引外來(lái)資金（一方面需要加大固定投資另一方面缺資金投入）。工業(yè)落后，未能形成體系，工業(yè)化程度弱，缺乏對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展壯大的推動(dòng)力。邊貿(mào)、旅游業(yè)滯后，不能有效成為城鎮(zhèn)發(fā)展的龍頭，促使城鎮(zhèn)的騰飛。礦產(chǎn)、林業(yè)資源豐富，但深度開(kāi)發(fā)利用不足。寧明發(fā)展的另一面：理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)仍比較骨感，總體而言寧明發(fā)展仍處于初級(jí)階段。本質(zhì)上寧明還是個(gè)農(nóng)業(yè)大縣。城市經(jīng)濟(jì)總量較小，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平較為落后；現(xiàn)有工業(yè)化程度不高，規(guī)?；髽I(yè)較少。一面是處于發(fā)展的初級(jí)階段的現(xiàn)實(shí)，另一面是迎來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇，意味著寧明后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。隨著招商引資等力度加大，發(fā)展資金問(wèn)題緩解，將在數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大跨越，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)

是專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)網(wǎng)站，創(chuàng)立以來(lái)為全國(guó)數(shù)萬(wàn)同仁提供了專(zhuān)業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬(wàn)套最新精華資料，編輯為《2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全》，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計(jì)、地產(chǎn)研究、銷(xiāo)售培訓(xùn)、管理運(yùn)營(yíng)、工程管理、精裝修等16個(gè)模塊。文檔分類(lèi)清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價(jià)值極高！既可全套購(gòu)買(mǎi)，也可只購(gòu)買(mǎi)某一分類(lèi)。

淘寶雙鉆信用放心購(gòu)買(mǎi)：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展的大前提下，寧明縣城近年來(lái)往東、往南、往西多個(gè)方向快速擴(kuò)張。寧明縣城作為全縣的政治、經(jīng)濟(jì)文化、商貿(mào)、交通物流中心，隨著中心城鎮(zhèn)建設(shè)的力度加大導(dǎo)致大量的農(nóng)村人口向城市集中，以及邊貿(mào)加工產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使大量的外來(lái)人口進(jìn)入寧明，縣城人口增長(zhǎng)迅速，目前寧明縣城總?cè)丝谝延?萬(wàn)多人。隨著客運(yùn)站的西移，城西區(qū)、江東區(qū)、城南區(qū)的開(kāi)發(fā)，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大，城西人口將迅速增加?？h城功能布局：打造現(xiàn)代、多元化產(chǎn)業(yè)復(fù)合新城根據(jù)規(guī)劃，寧明縣城按“分區(qū)布局，重點(diǎn)建設(shè)”的思路，形成四個(gè)區(qū)——馱龍、江東、城中、城西?？h城用地一方面向高速公路出入口靠攏，另一方面發(fā)展至明江南岸，聯(lián)系馱龍區(qū)。城市建設(shè)重點(diǎn)選擇在城中區(qū)的北部和西部以及城西區(qū)，并適當(dāng)發(fā)展馱龍區(qū)和江東區(qū)。馱龍區(qū)以對(duì)外交通和倉(cāng)儲(chǔ)為其職能；城西區(qū)配合東盟經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)建設(shè)，設(shè)置外貿(mào)加工區(qū)；城中區(qū)是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是綜合性區(qū)域，其集行政、居住、休閑娛樂(lè)等多種職能，城中區(qū)分為四個(gè)組團(tuán)——舊城區(qū)、城南居住組團(tuán)、明祥居住組團(tuán)以及新建發(fā)展的明江南岸組團(tuán)。江東區(qū)發(fā)展居住組團(tuán)。

結(jié)論分析及給本案的啟示社會(huì)經(jīng)濟(jì)突破性、大跨越式發(fā)展，為寧明房地產(chǎn)帶來(lái)跨越式發(fā)展機(jī)遇。旺盛的居住、商業(yè)消費(fèi)、投資需求，導(dǎo)致商品房需求量將增加、需求趨多樣化發(fā)展；商業(yè)消費(fèi)、休閑娛樂(lè)需求擴(kuò)大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次升級(jí)勢(shì)在必行；酒店市場(chǎng)需求量倍增，迫切需要提升經(jīng)營(yíng)檔次和服務(wù)質(zhì)量。本項(xiàng)目在寧明騰飛前夕進(jìn)入市場(chǎng)，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃、開(kāi)發(fā)部署等方面既要考慮當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求，更要考慮到市場(chǎng)需求的發(fā)展變化，尤其是需要謹(jǐn)慎評(píng)估未來(lái)市場(chǎng)商業(yè)、商務(wù)消費(fèi)和投資需求的發(fā)展趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)出適當(dāng)超前當(dāng)前市場(chǎng)的產(chǎn)品，打造符合市場(chǎng)發(fā)展需求又能帶來(lái)高回報(bào)的產(chǎn)品。三、寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析

2010年3月至今，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控頻頻重拳出擊，被稱(chēng)為有史以來(lái)最嚴(yán)厲調(diào)控。國(guó)家高層親自掛帥，中央和地方層層問(wèn)責(zé)，限購(gòu)、限貸層層加碼，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)頓時(shí)烏云籠罩，樓市陷入“以?xún)r(jià)換量”的境地，各大城市房地產(chǎn)施工和新開(kāi)工面積增速減緩，商品房銷(xiāo)售量下滑，銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)。

在寧明，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻呈逆市上揚(yáng)的勢(shì)態(tài)，銷(xiāo)售速度受政策影響小，銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，發(fā)展勢(shì)頭良好。(一)寧明市場(chǎng)總體狀況量化分析⒈2008年1月以來(lái)寧明房地產(chǎn)出讓用地列表序號(hào)年度\批次宗地位置出讓面積(平方米)土地用途成交方108年8月寧明縣城中鎮(zhèn)城南開(kāi)發(fā)區(qū)4843其他普通商品住房用地崇左市金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司208年8月寧明縣城中鎮(zhèn)城南開(kāi)發(fā)區(qū)13595其他普通商品住房用地崇左市金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司12009年第三期掛牌寧明縣城中鎮(zhèn)福仁街9762城鎮(zhèn)混合住宅用地寧明縣愿景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司22009年第七期拍賣(mài)寧明縣城中鎮(zhèn)新街9094.03住宅用地寧明縣華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司32009年第八期拍賣(mài)寧明縣城中鎮(zhèn)興寧大道東54995住宅用地廣西江濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司42009年第十期拍賣(mài)寧明縣城中鎮(zhèn)城南開(kāi)發(fā)區(qū)58024城鎮(zhèn)混合住宅廣西寧明新浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司52010年第二期拍賣(mài)寧明縣城中鎮(zhèn)北斗村7284城鎮(zhèn)混合住宅廣西寧明萬(wàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司62010年第七期拍賣(mài)寧明縣城中鎮(zhèn)中華街（城中鎮(zhèn)電器工藝廠）6806城鎮(zhèn)混合住宅寧明縣富城置業(yè)發(fā)展有限公司7寧明縣2010第四期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)寧明縣城中鎮(zhèn)教育大道36800.88城鎮(zhèn)混合住宅崇左市金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司82011年4月寧明縣城中鎮(zhèn)寧愛(ài)街（寧明縣水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)）4148.2其他普通商品住房用地寧明縣華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總計(jì)——205352.1————成交方宗地位置出讓面積(平方米)成交價(jià)格容積率計(jì)算容積率建筑面積崇左市金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)城南開(kāi)發(fā)區(qū)48432322.210654.6崇左市金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)城南開(kāi)發(fā)區(qū)135956532.533987.5寧明縣愿景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司寧明縣城中鎮(zhèn)福仁街9762468.54871.6315912.1寧明縣華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司寧明縣城中鎮(zhèn)新街9094.032731.917278.7廣西江濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司寧明縣城中鎮(zhèn)興寧大道東324201531.84023.0899853.6廣西江濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司寧明縣城中鎮(zhèn)興寧大道東（江濱大酒店后）225751066.7213.0869531廣西寧明新浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)城南開(kāi)發(fā)區(qū)5802482002.5145060廣西寧明萬(wàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)北斗村72842732.518210寧明縣富城置業(yè)發(fā)展有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)中華街（城中鎮(zhèn)電器工藝廠）68061132320418崇左市金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)教育大道35311.882659.7911024.88㎡容積率2,24287㎡容積率2.275481.2崇左市金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)北斗開(kāi)發(fā)區(qū)1489108.2134467寧明縣華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寧明縣城中鎮(zhèn)寧愛(ài)街（寧明縣水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)）4148.24615.522815.1總計(jì)——205352.1————533668.72.寧明2008年以來(lái)出讓用地指標(biāo)分析土地市場(chǎng)日益活躍，但各年市場(chǎng)放量起伏較大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地成交單價(jià)呈逐年遞增趨勢(shì)土地出讓在2008年下半年至2009年迎來(lái)爆炸性增長(zhǎng)，活躍度高。但2010年及今年上半年則相對(duì)沉寂，應(yīng)該與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)。2008、2009年出讓土地大多數(shù)已經(jīng)在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)明朗。總體而言，寧明土地價(jià)格呈逐年上升趨勢(shì)。2008年土地價(jià)格每畝三四十萬(wàn)元、樓面地價(jià)不足200元/㎡，飆升至2010年每畝近百萬(wàn)、樓面地價(jià)超過(guò)300元/㎡，說(shuō)明城市價(jià)值迅速凸顯。地價(jià)上揚(yáng)推高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)很快從1800元/㎡拉升至2700—2800元/㎡。土地容積率逐年提高的趨勢(shì)明顯總結(jié)分析2008年寧明出讓土地的容積率普遍不超過(guò)2.5，2009年出現(xiàn)3.0以上的容積率，2010年容積率則主要在2.5—3.0之間（尤其是開(kāi)發(fā)商拿下土地后再增容現(xiàn)象普遍，如“新浩·城市花園”增容至3.5，江濱小區(qū)增容至2.7），2011年更開(kāi)始出現(xiàn)5.5的容積率。容積率越來(lái)越高，一方面是因?yàn)殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，居民逐漸接受電梯小高層和高層，另一方面是因?yàn)橥恋貎r(jià)格越來(lái)越高，提高容積率有利于攤低樓面地價(jià)。總體而言，寧明房地產(chǎn)起步晚，發(fā)展速度快，帶動(dòng)土地市場(chǎng)的發(fā)展，包括土地需求量增加、地價(jià)迅速拉升、容積率提高等，預(yù)計(jì)這一發(fā)展趨勢(shì)在未來(lái)數(shù)年將得到持續(xù)，帶動(dòng)商品房投資額和開(kāi)工量增加、房?jī)r(jià)不斷拉升。寧明縣2010年城市住房供應(yīng)計(jì)劃寧明縣2011年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃單位：公頃供地總量其中保障房用地棚改用地中小套型商品房三類(lèi)用地占總量%其它存量增量廉租房經(jīng)濟(jì)適用房保障房中小套型普通限價(jià)公租寧明縣30.0465.53330.133321.7720030070%10.6737單位：公頃供地總量其中商服用地工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地公共管理和服務(wù)用地交通運(yùn)輸用地水利用地住宅用地193.623827.895945.98794.2514107.101.0122商品房保障房公租房棚戶(hù)區(qū)寧明縣2.63693.10170.06671.56近期土地潛在供應(yīng)量不大，對(duì)市場(chǎng)影響有限2010年之前供應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,基本已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段；2011年上半年僅進(jìn)行一次拍賣(mài)，土地面積4148平方米，下半年商品房供應(yīng)量不大；大面積的保障性住房供應(yīng)對(duì)商品房市場(chǎng)形成沖擊，主要是中低端住宅市場(chǎng)。3.房地產(chǎn)投資年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額具體項(xiàng)目20073868萬(wàn)元公務(wù)員小區(qū)1028萬(wàn),百寧國(guó)際商都2840萬(wàn)20084100萬(wàn)元榕風(fēng)峰市場(chǎng)基建50萬(wàn),百寧3500萬(wàn),江濱新城、江濱豪園500萬(wàn)，廉租房50萬(wàn)200912476萬(wàn)元安置小區(qū)、百寧、華盛、金源、萬(wàn)有、廉租住房等房地產(chǎn)項(xiàng)目。2010約3億元，其中1-9月完成2.36億新浩城市花園、江濱國(guó)際金都等10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2011年上半年上半年已完成投資超過(guò)1.2億元新浩花園完成9460萬(wàn)元，江濱小區(qū)完成投資1500萬(wàn)元，富誠(chéng)小區(qū)完成投資900萬(wàn)元，北斗小區(qū)完成投資500萬(wàn)元。下半年將有投資過(guò)億的寧明運(yùn)德明江財(cái)富廣場(chǎng)、麗景華府開(kāi)工建設(shè)，將帶來(lái)投資額迅速增長(zhǎng)。

2004-2008年，幾年累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.57億元，2009年迅速突破億元大關(guān)，2010年投資額更大幅上漲至3億元，為前幾年的總和。主要原因是寧明房地產(chǎn)2008年迎來(lái)發(fā)展熱潮，土地出讓在2008年下半年、2009年出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，這些土地在2009年下半年、2010年集中開(kāi)工建設(shè)；2010年土地出讓減少，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額下降，但仍處于高位。2009年以后房地產(chǎn)投資額出現(xiàn)跳躍性增長(zhǎng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，寧明2004—2008年竣工商品房面積192764平方米，而2006—2010年房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)32萬(wàn)平方，是“十五”期間的16倍。2004、2005年在售項(xiàng)目百寧國(guó)際商都、公務(wù)員小區(qū)開(kāi)發(fā)約面積5—6萬(wàn)平方米，因而可以推測(cè)出寧明縣城2009年、2010年累計(jì)開(kāi)發(fā)面積約18—20萬(wàn)平方米，2010年實(shí)際開(kāi)發(fā)面積突破10萬(wàn)平方。4.開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)

2010年寧明商品房開(kāi)發(fā)量約突破10萬(wàn)㎡，市場(chǎng)供求平衡，供需兩旺。隨著2010年和2011年上半年土地供應(yīng)量減少，可以推測(cè)2011年下半年實(shí)際開(kāi)工面積將下降，而市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量增速將低于需求量的增速；加之電梯房增多、開(kāi)發(fā)成本增加等因素，促使2011年寧明商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。2010年寧明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積突破10萬(wàn)平方米據(jù)統(tǒng)計(jì)，寧明縣房管所2007年受理房屋權(quán)屬申請(qǐng)初始登記163宗，登記面積42600平方；2008年為362宗，登記面積10.96萬(wàn)平方；2009年305宗，登記面積9.67萬(wàn)平方。2010年數(shù)據(jù)尚未完成統(tǒng)計(jì)，但據(jù)已有數(shù)據(jù)，登記數(shù)量和登記面積較2008、2009年均有所增加。5.房屋產(chǎn)權(quán)登記當(dāng)年房屋產(chǎn)權(quán)登記的數(shù)據(jù)，反映的是前一兩年的建設(shè)情況。2008年房屋產(chǎn)權(quán)登記較2007年大幅提升，之后幾年年產(chǎn)權(quán)登記數(shù)量基本持平，基本維持在10萬(wàn)㎡

/年左右（含各鄉(xiāng)鎮(zhèn)），說(shuō)明2006—2008年以之間寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，供求基本平衡，市場(chǎng)需求量起伏不大；2008年起房地產(chǎn)交易增量明顯。2008—2010年房屋產(chǎn)權(quán)登記保持在10萬(wàn)㎡

/年左右年度房屋抵押登記房地產(chǎn)交易登記數(shù)量面積數(shù)量成交房屋面積2007年417宗131600平方140宗93600平方2008年553宗144900平方98宗114000平方2009年755宗19.1萬(wàn)平方,抵押金額13656.85萬(wàn)元111宗約15萬(wàn)平方抵押面積、交易備案面積逐年上升，其中2009年抵押登記面積、交易備案面積大幅上漲，主要源于商品房銷(xiāo)售量增加；從上表可見(jiàn)寧明商品房銷(xiāo)售面積早已突破10萬(wàn)㎡/年。抵押面積高于交易備案面積，是因?yàn)橛性诮üこ痰盅?、自建房低壓貸款等。2008、2009年房產(chǎn)交易備案增長(zhǎng)率分別為21.8%、31.6%。以上抵押登記、交易登記數(shù)量包含各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年寧明縣城一手商品房交易備案量約為12萬(wàn)平方米。6.房屋抵押登記與交易登記寧明房地產(chǎn)交易登記面積早已突破10萬(wàn)㎡

/年7.銷(xiāo)售價(jià)格分析銷(xiāo)售價(jià)格呈逐年上漲趨勢(shì)。2004—2007年銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度不大，每年上漲100—200元/㎡；2008年后價(jià)格上漲幅度較大，每年上漲300元/㎡左右，迅速?gòu)?800元/㎡

拉升至2700元/㎡

以上。當(dāng)前年寧明商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)在2700—2800元/㎡

之間。2008年以后商品房銷(xiāo)售價(jià)格的上漲與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品迅速?gòu)亩鄬舆^(guò)渡到電梯小高層、高層有關(guān)。2008年起寧明房?jī)r(jià)每年上漲近300元/㎡，銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達(dá)2700—2800元/㎡

高位。8.分析結(jié)論剛性需求為主，市場(chǎng)受?chē)?guó)家房地產(chǎn)政策影響很小，受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厣唐贩啃枨罅坑绊懘?；市?chǎng)開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售量都逐年遞增，呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，2010年起開(kāi)發(fā)量、成交量都已突破10萬(wàn)平方米大關(guān)；銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)步遞增，2008年后上漲迅速，2010年商品房銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)2700—2800元/㎡

；2010年以來(lái)土地供應(yīng)量不大，潛在供應(yīng)量小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)明朗；保障性住房的推出將對(duì)市場(chǎng)造成一定的沖擊。(二)寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析房?jī)r(jià)收入比過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)乏力房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比；目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3—6倍之間為合理區(qū)間。

2010寧明縣城市居民人均可支配收入14015元，按每戶(hù)平均3.5人計(jì)算，年收入約4.9萬(wàn)元/戶(hù)。同期商品房銷(xiāo)售均價(jià)約2500元/㎡，120平米商品房總價(jià)約30萬(wàn)元/套，則房?jī)r(jià)收入比達(dá)6.12倍，略微高于合理區(qū)間。橫向?qū)Ρ榷裕斓?/p>

2010年人均可支配收入13303元，同期商品房均價(jià)不到2100元/平米，房?jī)r(jià)收入比約為5.2倍；田陽(yáng)2010年人均可支配收入2010年15500元，同期商品房均價(jià)為2300元/平米，房?jī)r(jià)收入比約為5倍。由此可見(jiàn)，寧明目前房?jī)r(jià)處于偏高的水平之上。究其原因?yàn)椋簩幟鞣康禺a(chǎn)行業(yè)起步雖晚，發(fā)展缺較為迅速，剛性需求短時(shí)間內(nèi)大量釋放，因需求刺激導(dǎo)致爆發(fā)性增長(zhǎng)；在經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年快速增長(zhǎng)后，房?jī)r(jià)已經(jīng)超出大部分購(gòu)房者的承受能力，繼續(xù)漲價(jià)已缺乏支撐。“房?jī)r(jià)收入比”理論認(rèn)為，在貸款購(gòu)房的情況下，月供占居民收入的比重應(yīng)低于30%。按寧明2010年收入水平，月供不宜超過(guò)1200元/月，按30年按揭測(cè)算房貸總額不超過(guò)20萬(wàn)元，推算出商品房總價(jià)應(yīng)不超過(guò)28.5萬(wàn)元/套為宜。當(dāng)前寧明市場(chǎng)上的商品房總價(jià)普遍超過(guò)28.5萬(wàn)元/套?？焖俪擎?zhèn)化、改善性需求日益增多、外來(lái)人群投資置業(yè)需求逐步出現(xiàn)……未來(lái)幾年內(nèi)寧明商品房剛性需求力強(qiáng)勁。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，快速上漲的房?jī)r(jià)擋住了不少人購(gòu)房的腳步，民眾尤其對(duì)房?jī)r(jià)上漲快、小區(qū)品質(zhì)沒(méi)有變好的狀況詬病，也就是說(shuō)民眾渴望買(mǎi)到高性?xún)r(jià)比的商品房。寧明目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均為集中在縣城中心區(qū)位，相對(duì)而言位置略偏但樓盤(pán)品質(zhì)好、低價(jià)位銷(xiāo)售的商品房存在市場(chǎng)空白。低價(jià)位高品質(zhì)的樓盤(pán)在寧明存在市場(chǎng)空白寧明商品房的市場(chǎng)需求量將保持逐年穩(wěn)步遞增趨勢(shì)國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)學(xué)者李宏謹(jǐn)根據(jù)經(jīng)典的Carey房地產(chǎn)模型對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行了檢驗(yàn)：因?yàn)橘?gòu)房可以按揭貸款，房地產(chǎn)的需求收入彈性合理值是1.55，收入每增加1個(gè)百分點(diǎn)，需求將增加1.55個(gè)百分點(diǎn)；從人均可支配收入增長(zhǎng)方面對(duì)寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量進(jìn)行預(yù)測(cè)：名稱(chēng)2005年2010年2015年（預(yù)測(cè)）人均可支配收入約6093元元14015元，為2005年的2.3倍23616元，為2010年的1.7倍住宅量銷(xiāo)售量增長(zhǎng)率——每年增長(zhǎng)28.055％每年增長(zhǎng)17.05%市場(chǎng)需求量約4萬(wàn)㎡約12萬(wàn)平方米約25萬(wàn)平方米※從人均可支配收入增長(zhǎng)情況預(yù)測(cè)寧明商品房需求增長(zhǎng)寧明商品房市場(chǎng)需求總量預(yù)測(cè)表根據(jù)上述分析，未來(lái)幾年寧明商品房市場(chǎng)需求量增速將放緩，但仍保持較快的速度增長(zhǎng)，每年市場(chǎng)需求量增加幅度將達(dá)到17%左右，從而2011年、2012年市場(chǎng)需求量預(yù)計(jì)分別為約14.04、16.4萬(wàn)平方米。寧明商品房的市場(chǎng)需求量將保持逐年穩(wěn)步遞增趨勢(shì)根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)住宅消費(fèi)主要通過(guò)市場(chǎng)化行為（購(gòu)買(mǎi)、租賃等）來(lái)滿(mǎn)足時(shí)，在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中，人們用于住宅消費(fèi)的比例通常約為20%～30%，寧明取中位數(shù)比例為25％左右，據(jù)此規(guī)律對(duì)寧明住宅需求量進(jìn)行預(yù)測(cè)：名稱(chēng)2009年2010年2011年(預(yù)測(cè))2012年(預(yù)測(cè))社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.34億元7.2億元8.2億元9.3億元住宅銷(xiāo)售總額1.585億元1.8億元2.05億元2.35億元住宅均價(jià)2150元/平方米2500元/平方米2700元/平方米2900元/平方米住宅銷(xiāo)售面積7.3萬(wàn)平方米7.2萬(wàn)平方米7.59萬(wàn)平方米8.1萬(wàn)平方米※從社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)測(cè)寧明商品房需求增長(zhǎng)住宅需求總量表（社會(huì)消費(fèi)品總額因素）根據(jù)上述分析，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)對(duì)市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)起到遏制作用。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)越快,市場(chǎng)需求量將增長(zhǎng)越慢。上述2012年的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，是根據(jù)前幾年的增長(zhǎng)情況推測(cè)出來(lái)；而2012年的房?jī)r(jià)增速將放緩，預(yù)計(jì)在2900元/平方米左右。名稱(chēng)權(quán)重2011年2012年人均可支配收入增長(zhǎng)因素0.69.83萬(wàn)平米11.48萬(wàn)平米社會(huì)消費(fèi)品零售總額因素0.42.23萬(wàn)平米2.43萬(wàn)平米合計(jì)/商品房需求112.06萬(wàn)平米13.91萬(wàn)平米綜合以上方面因素結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，可近似推測(cè)2011、2012年寧明的房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘浚荷鐣?huì)消費(fèi)品零售總額因素權(quán)重：該因素直接表現(xiàn)城市住宅的購(gòu)買(mǎi)強(qiáng)度，但各地居民消費(fèi)習(xí)慣也有所不同，根據(jù)對(duì)寧明消費(fèi)客群研判，尤其是考慮到寧明商業(yè)落后導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用癞惖叵M(fèi)的存在，設(shè)其權(quán)重為0.3。人均可支配收入增長(zhǎng)因素：該因素最自然地反映收入增長(zhǎng)導(dǎo)致住宅需求總量，設(shè)其權(quán)重為0.7。民眾收入漲幅和房?jī)r(jià)漲幅共同影響商品房的市場(chǎng)需求量寧明住宅需求總額表（加權(quán)平均值）單位：億元上表測(cè)算出寧明2011年商品房市場(chǎng)需求量約為12萬(wàn)平方米。在房?jī)r(jià)上漲幅度不大的情況下，2012年商品房市場(chǎng)需求量增加至13.91平方米；其中，房?jī)r(jià)是影響市場(chǎng)需求量的重要因素?！鶑某鞘腥丝谠隽款A(yù)測(cè)寧明商品房需求量綜合近年來(lái)寧明的城鎮(zhèn)化率和1015年規(guī)劃，寧明縣城人口要在2015年達(dá)到10萬(wàn)人，意味著每年新增人口數(shù)量將超過(guò)4000人。扣除人口自然增長(zhǎng)率，每年新增外來(lái)人口超過(guò)3200人，按人均需求住房面積25平方米計(jì)算，則需要超過(guò)8萬(wàn)平方米商品房滿(mǎn)足新遷入人口住房需要。寧明每年人口自然增長(zhǎng)率為9‰，自然增長(zhǎng)人口的需求住房面積按25平方米/人計(jì)算，則720—800新增人口1.8—2萬(wàn)平方米；加上拆遷導(dǎo)致的購(gòu)房需求，產(chǎn)生的商品房需求量超過(guò)2萬(wàn)平方米。改善型住房需求日益增多；特別是大量天地樓住戶(hù)想換到現(xiàn)代小區(qū)居住，產(chǎn)生改善型住房需求。這部分商品房需求難以量化，但改善型住房的市場(chǎng)需求量快速遞增是事實(shí)?？傮w而言，寧明商品房的剛性需求量不少于10萬(wàn)平方米/年，日益增多的改善型需求則是新增購(gòu)房力量，投資型需求則不多。在市場(chǎng)供應(yīng)量充足的情況下，具體的商品房需求增量受民眾收入、縣城工作機(jī)會(huì)增加情況及房?jī)r(jià)漲幅等因素影響。寧明商品房剛性需求量不低于10萬(wàn)平方米寧明房商品房每年的剛性需求量不低于10萬(wàn)平方米，商品房開(kāi)發(fā)量雖大但卻并未飽和，市場(chǎng)供求基本持平，供需兩旺，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，下行可能性不大；隨著改善性需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，加上舊城改造等因素導(dǎo)致的購(gòu)房需求，市場(chǎng)需求量有進(jìn)一步增加的空間，未來(lái)數(shù)年寧明房地產(chǎn)將保持健康發(fā)展，市場(chǎng)發(fā)展空間明顯。商品房銷(xiāo)售價(jià)格已處于高位，進(jìn)一步漲價(jià)的支撐力不足，因而短期內(nèi)銷(xiāo)售價(jià)格上漲空間不大。高品質(zhì)低售價(jià)的商品房將受到市場(chǎng)客戶(hù)熱捧，存在較大市場(chǎng)空白；“性?xún)r(jià)比”將成為影響項(xiàng)目成敗的重要因素。通過(guò)提升項(xiàng)目品質(zhì)、樹(shù)立良好項(xiàng)目形象實(shí)現(xiàn)高性?xún)r(jià)比，有利于項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，搶占市場(chǎng)份額。分析結(jié)論：寧明房地產(chǎn)將保持良性發(fā)展，市場(chǎng)空間明顯

(三)住宅市場(chǎng)調(diào)查分析就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，寧明屬于后來(lái)居上的廣西縣份。寧明房地產(chǎn)起步較晚，自2004年百寧國(guó)際商都啟動(dòng)以來(lái)，到2008年幾年內(nèi)寧明縣城都只有一兩個(gè)項(xiàng)目在售；發(fā)展速度緩慢。2008年后，隨著江濱豪園、江濱新城、金源名居等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)推向市場(chǎng)，寧明迎來(lái)房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)迅速突破2000元/平方，建筑產(chǎn)品也由天地樓一統(tǒng)天下迅速過(guò)渡到多層、電梯小高層主導(dǎo)市場(chǎng)的局面，進(jìn)而高層電梯產(chǎn)品也陸續(xù)出現(xiàn)。寧明房地產(chǎn)發(fā)展至今，總體而言可劃分成兩個(gè)階段：以公務(wù)員小區(qū)、百寧國(guó)際商都為代表的初步發(fā)展期，和以新浩·城市花園、江濱小區(qū)為代表的高速發(fā)展期。北斗花園新浩城市花園百寧商都富誠(chéng)花苑江濱小區(qū)麗景華府本案公務(wù)員小區(qū)運(yùn)德·明江財(cái)富廣場(chǎng)2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)

是專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)網(wǎng)站，創(chuàng)立以來(lái)為全國(guó)數(shù)萬(wàn)同仁提供了專(zhuān)業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬(wàn)套最新精華資料，編輯為《2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全》，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計(jì)、地產(chǎn)研究、銷(xiāo)售培訓(xùn)、管理運(yùn)營(yíng)、工程管理、精裝修等16個(gè)模塊。文檔分類(lèi)清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價(jià)值極高！既可全套購(gòu)買(mǎi)，也可只購(gòu)買(mǎi)某一分類(lèi)。

淘寶雙鉆信用放心購(gòu)買(mǎi)：◆時(shí)間跨度：2004——2008上半年◆開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：百寧國(guó)際商都、公務(wù)員小區(qū)和明祥開(kāi)發(fā)區(qū)的宅基地等；◆產(chǎn)品特性：以天地樓、多層為主，迎合當(dāng)?shù)刈罨镜木幼⌒枨蟆＞唧w如明祥開(kāi)發(fā)區(qū)直接出售4.5X20米的宅基地，百寧國(guó)際商都前期主要通過(guò)開(kāi)發(fā)天地樓切入市場(chǎng)；公務(wù)員小區(qū)雖然是多層套房，但規(guī)劃沒(méi)有脫離宿舍樓的概念，也未真正的面向市場(chǎng)銷(xiāo)售，在市場(chǎng)上影響非常有限?！魻I(yíng)銷(xiāo)手法：公務(wù)員小區(qū)、明祥的宅基地采取自然消化的方式銷(xiāo)售，由于產(chǎn)品稀缺、價(jià)格實(shí)惠、地理位置好，消化速度快；百寧商都則通過(guò)大量現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、促銷(xiāo)優(yōu)惠及媒體宣傳報(bào)道等方式吸引客戶(hù)，同時(shí)以低價(jià)格吸納不同層次的消費(fèi)群體。1、第一階段：初步發(fā)展期典型項(xiàng)目分析——百寧商都項(xiàng)目基本信息占地面積占地面積238畝總建筑面積（㎡）20萬(wàn)㎡總戶(hù)數(shù)約1500戶(hù)建筑密度40%開(kāi)發(fā)商廣西寶資誠(chéng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址寧明縣城南新區(qū)新寧路與新明路交匯處項(xiàng)目定位集商業(yè)、居住、文化、旅游、休閑、娛樂(lè)、餐飲等能于一體的綜合房地產(chǎn)社區(qū)。產(chǎn)品類(lèi)型天地樓、住宅、商鋪、商務(wù)公寓等1＋1商居復(fù)合建筑◆項(xiàng)目背景：寧明逐漸成為中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的中國(guó)前哨，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)改善居住、提升生活水平的需求。

◆周邊環(huán)境：位于新開(kāi)發(fā)的城南新區(qū)，處于寧明近年重點(diǎn)發(fā)展方向，周邊交通、生活配套逐步成熟。項(xiàng)目距離明江不遠(yuǎn)，可步行到江邊，居住環(huán)境較好?！艄こ糖闆r：2004年4月27日正式開(kāi)工。項(xiàng)目分四個(gè)組團(tuán)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)第一組團(tuán)已完成交付使用，第二組團(tuán)已基本開(kāi)發(fā)完成。現(xiàn)已竣工建筑面積100,000㎡，另有約15000㎡即將竣工。完成環(huán)藝等配套工程建設(shè)40000㎡,在建環(huán)藝等配套工程15000㎡。累計(jì)完成投資約15000萬(wàn)元?！翡N(xiāo)售情況：項(xiàng)目第一、第二組團(tuán)銷(xiāo)售已基本完成，已售物業(yè)包括天地樓、住宅、商鋪、商務(wù)公寓等多種產(chǎn)品；四期已經(jīng)在規(guī)劃中（據(jù)說(shuō)土地出了問(wèn)題）。

2004年天地樓首期推售，銷(xiāo)售價(jià)格約1180元/㎡

；2006年該項(xiàng)目天地樓推售價(jià)格約1350元/㎡；08年10月11日，推出21#、22#樓住宅80套房，現(xiàn)場(chǎng)成交69套，成交面積6762㎡，成交均價(jià)1520元/㎡。2008年年底項(xiàng)目存量套房、天地樓和商鋪的起步價(jià)分別為1350元/㎡、1428元/㎡和1478元/㎡促銷(xiāo)，銷(xiāo)售均價(jià)1550元/㎡。2009年8月19日，二組團(tuán)18號(hào)、19號(hào)樓開(kāi)盤(pán)，推出套房80套，其中二房二廳20套，85㎡左右；三房二廳60套，110㎡左右，共售出套房60套，銷(xiāo)售價(jià)格約1700元/㎡。2009年10月17日，推出A1號(hào)樓單身公寓77套，為40㎡左右的單間配套戶(hù)型，當(dāng)天售出了66套，銷(xiāo)售率超過(guò)了85%，銷(xiāo)售價(jià)格約1850元/㎡。2010年6月，項(xiàng)目單身公寓銷(xiāo)售價(jià)格升至1900元/㎡，套房銷(xiāo)售價(jià)格為1950—2000元/㎡。銷(xiāo)售價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲，從最初天地樓均價(jià)1180元/㎡

至2010年多層均價(jià)2000元/㎡。銷(xiāo)售價(jià)格基本呈逐年遞增的趨勢(shì)；其中，自2009年初開(kāi)始遞增速度加快，價(jià)格上漲明顯；2008年下半年受金融危機(jī)影響，銷(xiāo)售價(jià)格上漲緩慢；雖然為成熟社區(qū)，但由于規(guī)劃落后、立面形象普通、商住混合等因素影響，2009年之后的銷(xiāo)售價(jià)格低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（2010年同類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格為2000—2600元/㎡

）；項(xiàng)目當(dāng)前二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格約2500—2600元/㎡，天地樓在二手市場(chǎng)售價(jià)約2600—2800元/㎡（約60萬(wàn)/棟），略低于市場(chǎng)價(jià)格；項(xiàng)目鄰新寧路商鋪，據(jù)業(yè)主稱(chēng)2008年買(mǎi)的時(shí)候不到2500元/㎡，現(xiàn)在8000元/㎡都不考慮賣(mài)。收益于區(qū)域商業(yè)稀缺、消費(fèi)人口缺越來(lái)越多等因素，商鋪升值迅速。2009年銷(xiāo)售價(jià)格加速上漲，但漲幅低于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品客戶(hù)構(gòu)成：根據(jù)對(duì)項(xiàng)目客戶(hù)資料的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，百寧國(guó)際商都的購(gòu)房者中有三分之二來(lái)自周邊居民和城區(qū)居民，有超過(guò)三分之一是來(lái)自各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村客戶(hù)。年齡層次方面，購(gòu)買(mǎi)天地樓的客戶(hù)群體普遍35歲以上；而購(gòu)買(mǎi)住宅的客戶(hù)群體則相對(duì)年輕很多，以25—30歲人群居多。意向戶(hù)型：根據(jù)相關(guān)資料，來(lái)訪客戶(hù)對(duì)二房與三房的面積意向需求比例為2：8；二房面積以小于90㎡為主，三房面積集中在90~130㎡之間，106~120㎡的需求比例最高，達(dá)30%；其次為121~135㎡、90~105㎡，分別占23%、16%；小于90㎡的三房（即2+1戶(hù)型），客戶(hù)意向比例占8%?？蛻?hù)普遍對(duì)單間公寓接受度不高，導(dǎo)致項(xiàng)目4棟單間公寓銷(xiāo)售速度緩慢、售價(jià)不高。購(gòu)買(mǎi)心理：根據(jù)我司對(duì)10多位業(yè)主的訪談，80%以上的業(yè)主買(mǎi)百寧國(guó)際商都是因?yàn)椤氨阋恕?；房?jī)r(jià)兩三年時(shí)間翻倍，是他們津津樂(lè)道的事情。影響購(gòu)買(mǎi)決定的其他因素：包括覺(jué)得那里地勢(shì)高不會(huì)被水淹、風(fēng)水好、是城市的主要發(fā)展方向等；也有因?yàn)榕笥言谀抢镔I(mǎi)房，他們就跟著在那里買(mǎi)了?？傮w而言，最早一批購(gòu)房這看重的是“便宜”和“喜歡住天地樓”，后期購(gòu)房者（主要是2008年之后的購(gòu)房者）看重的是“便宜”和“是城市的主要發(fā)展方向”。農(nóng)村客戶(hù)超過(guò)1/3，三房接受度最高，單價(jià)不受歡迎天地樓：百寧國(guó)際商都早期的主推產(chǎn)品，剛開(kāi)始階段在推售方面遇到較大阻力，有幾個(gè)原因：產(chǎn)品單一、總價(jià)高，置業(yè)門(mén)檻高（以致有部分天地樓不得不把低層商鋪與二、三層住宅拆分銷(xiāo)售）；產(chǎn)品規(guī)劃不合理（比如一樓上二樓的樓梯太窄等等）；周邊市政設(shè)施不成熟，交通不便利。多層住宅：產(chǎn)品規(guī)劃缺乏前瞻，整體形象不佳；隨著一些地段好、規(guī)劃合理、立面形象好的項(xiàng)目面市，該項(xiàng)目多層銷(xiāo)售價(jià)格明顯受到影響，競(jìng)爭(zhēng)力下降。底層商鋪：剛開(kāi)始階段商鋪備受冷落，銷(xiāo)售不暢；隨著區(qū)域人口增加，商鋪銷(xiāo)售價(jià)格迅速由2000多元/㎡拉升到8000多元/㎡。調(diào)查資料顯示，超過(guò)50%的客戶(hù)傾向40~50㎡的商鋪，約30%的客戶(hù)傾向30~40㎡的鋪面；只有不到20%客戶(hù)有意向購(gòu)買(mǎi)100㎡以上的鋪面。單間公寓：市場(chǎng)接受度不高，銷(xiāo)售速度較為緩慢，約300套單間公寓銷(xiāo)售時(shí)間超過(guò)半年。規(guī)劃的前瞻性不足、整體形象不佳是其最大硬傷百寧國(guó)際商都是城南新區(qū)首發(fā)項(xiàng)目，其成敗得失對(duì)本項(xiàng)目有比較大的借鑒價(jià)值；百寧國(guó)際商都通過(guò)天地樓撬動(dòng)市場(chǎng)，一方面符合市場(chǎng)客戶(hù)需求，另一方面通過(guò)天地樓打造商業(yè)街區(qū)，形成商業(yè)配套，對(duì)后續(xù)多層住宅的啟動(dòng)具有重要的支撐作用；百寧國(guó)際商都在產(chǎn)品規(guī)劃方面缺乏前瞻。尤其是商與住互相干擾、人車(chē)不分流、立面缺乏檔次、半開(kāi)放式規(guī)劃導(dǎo)致后期管理困難等不足，是需要本項(xiàng)目規(guī)避的；在營(yíng)銷(xiāo)方面，百寧國(guó)際商都通過(guò)大量活動(dòng)造勢(shì)，善于借助崇左的平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體造勢(shì)，形成口碑傳播，也具有重要的借鑒意義。以天地樓撬動(dòng)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目有借鑒意義，失敗的規(guī)劃則是反面教材，活動(dòng)對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用明顯?！魰r(shí)間跨度：2008年下半年——至今◆產(chǎn)品特性：多層、高層及大型商業(yè)街產(chǎn)品首次在寧明出現(xiàn)，標(biāo)志著寧明地產(chǎn)開(kāi)始向大城市發(fā)展靠攏，引導(dǎo)當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體改變居住習(xí)慣及消費(fèi)習(xí)慣?！糸_(kāi)發(fā)項(xiàng)目：已售完的有江濱新城、江濱豪園、金源名居、榕峰商貿(mào)城，在售項(xiàng)目主要是新浩·城市花園、江濱小區(qū)、華盛小區(qū)、北斗小區(qū)?！魻I(yíng)銷(xiāo)分析：專(zhuān)業(yè)代理公司，廣告推廣公司開(kāi)始介入，有步驟地以廣告、營(yíng)銷(xiāo)事件等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整合的包裝推廣。2、第二階段：高速發(fā)展期區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)個(gè)案分析項(xiàng)目基礎(chǔ)資料項(xiàng)目地址寧明縣城中鎮(zhèn)城南開(kāi)發(fā)區(qū)工商局東側(cè)開(kāi)發(fā)商廣西寧明新浩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商自行銷(xiāo)售廣告商暫無(wú)形象定位上品生活花園美宅交通狀況市政道路暢通，暫無(wú)公車(chē)到達(dá)周邊環(huán)境民族中學(xué)及林業(yè)局、工商局、氣象局等眾多縣政府行政單位工程進(jìn)度一期即將完工交房時(shí)間一期2011年12月交房；新浩·城市花園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（畝）：87總建筑面積（萬(wàn)㎡）：33總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）：1849車(chē)位/車(chē)庫(kù)（個(gè)）：450配套幼兒園、會(huì)所、超市規(guī)劃14棟一梯兩戶(hù)多層、6棟兩梯四戶(hù)小高層及8棟兩梯四戶(hù)高層；其中住宅面積191017.7㎡商鋪面積7549.79㎡容積率3.43其它指標(biāo)建筑密度30.84%綠化率40%面積區(qū)間戶(hù)型面積（㎡）二房89.36三房109.14~126.24四房138~138.34五房無(wú)整個(gè)社區(qū)的戶(hù)型規(guī)劃以緊湊型房型為主，最小面積為89.36㎡兩房，最大面積為138.34㎡四房，從整體的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上來(lái)看，一期與二期產(chǎn)品基本差別不大。目前推出的二期產(chǎn)品為8棟多層與3棟小高層，總貨量384套；多層由224套三房及28套兩房組成；小高層由88套三房及44套四房組成；其中，三房占總貨量的81%、二房占總貨量的7%、四房占總貨量的12%，主力戶(hù)型為117㎡左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)。戶(hù)型緊湊，主力戶(hù)型為117㎡左右的三房現(xiàn)狀類(lèi)型一期銷(xiāo)售情況二期銷(xiāo)售情況均價(jià)銷(xiāo)售情況均價(jià)銷(xiāo)售情況多層2500元/㎡左右多層僅剩余一層與7層少量2850元/㎡銷(xiāo)售達(dá)80%小高層2800元/㎡左右小高層銷(xiāo)售率達(dá)80%；預(yù)計(jì)明年年初推出目前，一期的剩余房源仍在消化當(dāng)中；二期8月份第三次推盤(pán)，推售10、17號(hào)樓，均價(jià)在2850元/㎡左右，持平上期推出的1、5及13號(hào)樓價(jià)格，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，總體而言相對(duì)于去年12月推出的一期多層，均價(jià)上漲350元/㎡左右且銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)一期小高層的銷(xiāo)售價(jià)格；二期的小高層將在明年初推出。三期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)2850元/㎡，較首期開(kāi)盤(pán)高350元/㎡

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(S)整體規(guī)劃較佳，南北通透；一期即將交房，社區(qū)氛圍較佳；綠化面積較大，居住環(huán)境較好；新穎的坡地式建筑形式，異于市場(chǎng)的建筑布局；項(xiàng)目劣勢(shì)(W)距離中心有一定的距離，交通便利性不高缺乏相應(yīng)的生活配套，生活便捷度不高；戶(hù)型設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn)，一、二期產(chǎn)品未能體現(xiàn)類(lèi)似度較高；市場(chǎng)機(jī)會(huì)(O)隨著商業(yè)氛圍的逐漸形成，生活配套逐漸得到完善，生活價(jià)值將得到更大的提升；項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)值在目前的市場(chǎng)中均處于領(lǐng)先地位，市場(chǎng)可比度較??；市場(chǎng)威脅(T)小高層的價(jià)值未能展現(xiàn)，多層的市場(chǎng)價(jià)值表現(xiàn)高于小高層；所在區(qū)域與政府大發(fā)展方向不同，片區(qū)短時(shí)間內(nèi)無(wú)力大規(guī)模建設(shè)；項(xiàng)目規(guī)劃領(lǐng)先市場(chǎng)，但戶(hù)型缺乏創(chuàng)新，亮點(diǎn)不足項(xiàng)目基礎(chǔ)資料項(xiàng)目地址寧明縣城中鎮(zhèn)興寧大道開(kāi)發(fā)商廣西江濱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商自行銷(xiāo)售廣告商暫無(wú)形象定位城市中心風(fēng)水寶地交通狀況交通發(fā)達(dá)周邊環(huán)境農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、餐飲店、酒店、商場(chǎng)、商業(yè)街等工程進(jìn)度交房時(shí)間江濱商業(yè)街住宅區(qū)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（畝）：180總建筑面積（萬(wàn)㎡）：32總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）：2000車(chē)位/車(chē)庫(kù)（個(gè)）：600配套超市、酒店、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及商業(yè)街規(guī)劃9棟一梯三戶(hù)28+1高層、33棟一梯兩戶(hù)11+1小高層及600米長(zhǎng)的6+1商業(yè)街；其中住宅面積250000㎡商業(yè)面積60000㎡容積率2.7其它指標(biāo)建筑密度綠化率整個(gè)項(xiàng)目主要分三部分建設(shè)：江濱商業(yè)街：600米（6+1F）商業(yè)街，一樓為商鋪，二樓以上為住宅，戶(hù)型為2房2廳、3房2廳及4房2廳三種。江濱國(guó)際金都：9棟一梯三戶(hù)（28+1F）商住樓，一、二層商業(yè)，三層以上住宅，戶(hù)型為兩房和三房。江濱小區(qū)：33棟一梯二戶(hù)（11+1F）商住樓，一樓商業(yè)，二樓住宅，戶(hù)型為2房2廳、3房2廳及4房2廳三種。江濱商業(yè)街住宅區(qū)戶(hù)型面積（㎡）二房91.055三房126.76四房129.56五房無(wú)建筑產(chǎn)品涵蓋多層、小高層及高層商住樓，三房為主力戶(hù)型，底層商業(yè)面積巨大，總體規(guī)劃落后。

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(S)項(xiàng)目所處地段為于縣城中心地帶，配套較為完善；交通便利度高；整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值高；臨近市政廣場(chǎng)，外在景觀資源較好；項(xiàng)目劣勢(shì)(W)規(guī)劃較差，通風(fēng)采光及私密度很低；戶(hù)型設(shè)計(jì)規(guī)劃較差，面積區(qū)間分配不合理；自身缺乏綠化，居住環(huán)境較差；商業(yè)氛圍重，有一定的噪音污染，影響居住價(jià)值；市場(chǎng)機(jī)會(huì)(O)隨著城市發(fā)展的快速推進(jìn)，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值將得到巨大的體現(xiàn)；市場(chǎng)威脅(T)居住氛圍過(guò)低，對(duì)于居住理念逐漸由房子向居住環(huán)境轉(zhuǎn)變的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)力較弱；擁有市政廣場(chǎng)、江景資源，但產(chǎn)品上存在建筑密度大、規(guī)劃落后、商住相互干擾等硬傷。其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手簡(jiǎn)述，麗景華府項(xiàng)目概況◆銷(xiāo)售均價(jià)：2298元/㎡起◆規(guī)劃建設(shè)9幢11層、

3幢17層、

4幢24層高檔小區(qū)?！糸_(kāi)盤(pán)時(shí)間：暫定9月底麗景華府戶(hù)型面積（㎡）二房92~118三房117~125四房無(wú)五房無(wú)◆占地面積不大，產(chǎn)品類(lèi)型多樣齊全◆屬于中端產(chǎn)品◆購(gòu)買(mǎi)人群以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)自住為主項(xiàng)目基本信息占地面積占地面積87畝

總建筑面積（㎡）15萬(wàn)㎡總戶(hù)數(shù)建筑密度開(kāi)發(fā)商崇左市金鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址寧明縣新明路

其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手簡(jiǎn)述，北斗花園項(xiàng)目概況◆銷(xiāo)售均價(jià)：2298元/㎡起◆項(xiàng)目共有4棟?！粜^(qū)內(nèi)有60~120平方米多種戶(hù)型。附近是江濱沿路商業(yè)街，緊鄰城中二小、醫(yī)院等。北斗花園戶(hù)型面積（㎡）二房77.01三房96.56~111.8四房無(wú)五房無(wú)◆靠近縣政府、江濱路，出行便利◆項(xiàng)目較小，戶(hù)型產(chǎn)品齊全◆屬于中檔住宅小區(qū)◆無(wú)綠化項(xiàng)目基本信息占地面積占地面積畝

總建筑面積（㎡）萬(wàn)㎡總戶(hù)數(shù)建筑密度開(kāi)發(fā)商廣西寧明縣萬(wàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址寧明縣北斗開(kāi)發(fā)區(qū)（縣二中）

其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手簡(jiǎn)述，富誠(chéng)花園項(xiàng)目概況◆銷(xiāo)售均價(jià)：2800元/㎡起◆項(xiàng)目共有3棟.

◆主力戶(hù)型：80-120㎡二房三房◆一期在售主力戶(hù)型為83~89二房及103~115三房為主，銷(xiāo)售達(dá)到60%以上。北斗花園戶(hù)型面積（㎡）二房83.82~115.06三房107.53~113.92四房無(wú)五房無(wú)◆靠近中心城區(qū)，出行便利◆項(xiàng)目較小，戶(hù)型產(chǎn)品齊全◆屬于中檔住宅小區(qū)◆無(wú)綠化項(xiàng)目基本信息占地面積占地面積畝

總建筑面積（㎡）萬(wàn)㎡總戶(hù)數(shù)建筑密度開(kāi)發(fā)商寧明富誠(chéng)置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址寧明縣城中華街（原工藝廠）潛在項(xiàng)目分析：運(yùn)德·明江財(cái)富廣場(chǎng)其中1～4層商業(yè)裙樓建筑面積約14500平方米，規(guī)模宏大，一層的商業(yè)步行街連通興寧大道和規(guī)劃建設(shè)的濱江片商業(yè)街區(qū)，凸顯商業(yè)龍頭地位。2011年5月25日，該項(xiàng)目正式動(dòng)工建設(shè)。運(yùn)德·明江財(cái)富廣場(chǎng)位于興寧大道，項(xiàng)目占地15.3畝，總建筑面積約62000㎡，總投資額2.5億。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)由2棟27層、3棟17層高層建筑組成，是集居住、辦公、電影院、KTV娛樂(lè)、休閑餐飲、購(gòu)物超市、商業(yè)步行街及地下停車(chē)場(chǎng)等功能設(shè)施的大型都市建筑綜合體。競(jìng)爭(zhēng)格局：寧明房地產(chǎn)即將上演“三國(guó)時(shí)代”城西片區(qū)城南片區(qū)城東片區(qū)隨著城西的開(kāi)發(fā)和本項(xiàng)目的啟動(dòng)，城東、城南、城西三大板塊將相互形成競(jìng)爭(zhēng)，寧明房地產(chǎn)的“三國(guó)”時(shí)代即將來(lái)臨；城南板塊以新浩·城市花園、麗景華府為代表，是當(dāng)前房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，優(yōu)勢(shì)明顯；城東板塊以江濱小區(qū)小區(qū)為代表，擁有江景優(yōu)勢(shì)，近文化廣場(chǎng)，獨(dú)占稀缺資源；城西板塊為新發(fā)展區(qū)域，依托城西工業(yè)區(qū)和外貿(mào)的發(fā)展，規(guī)劃起點(diǎn)高，發(fā)展?jié)摿Υ?。三大板塊相互競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，必須打造有前瞻性的產(chǎn)品，高性?xún)r(jià)比、舒適性強(qiáng)、配套完善、環(huán)境優(yōu)美等將成為決定勝負(fù)的關(guān)鍵。3、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目增多，供需兩旺，態(tài)勢(shì)明朗寧明住宅市場(chǎng)在售樓盤(pán)主要包括城南新區(qū)的新浩·城市花園、麗景華府，城東的江濱小區(qū)（包括江濱國(guó)際金都、江濱小區(qū)、江濱商業(yè)街），以及富城花園、北斗小區(qū)等零散項(xiàng)目。潛在樓盤(pán)則主要是運(yùn)德·明江財(cái)富廣場(chǎng)和本項(xiàng)目，以及百寧國(guó)際商都規(guī)劃中的第四期、華盛房地產(chǎn)的城中鎮(zhèn)寧愛(ài)街小地塊。2011年下半年和2012年，寧明住宅市場(chǎng)將會(huì)有10個(gè)樓盤(pán)在售，在售樓盤(pán)較2010年有所增加，而且大型樓盤(pán)數(shù)量增加（新浩·城市花園、江濱小區(qū)、麗景華府、百寧國(guó)際商都及本項(xiàng)目建筑面積均超過(guò)10萬(wàn)平方米），競(jìng)爭(zhēng)激烈程度獎(jiǎng)有所增加，但市場(chǎng)需求量同樣增加明顯，市場(chǎng)仍未飽和，可謂供需兩旺。隨著寧明發(fā)展?jié)摿ν癸@，越來(lái)越多外地投資者看好寧明發(fā)展，對(duì)寧明房地產(chǎn)的投資信心增強(qiáng)。從幾年前“寶資誠(chéng)地產(chǎn)”一家外來(lái)開(kāi)發(fā)商，到現(xiàn)在增加新浩地產(chǎn)、運(yùn)德集團(tuán)、古鼎香集團(tuán)等大型外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)。相對(duì)而言，外來(lái)開(kāi)發(fā)商勢(shì)力雄厚，開(kāi)發(fā)理念超前，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)模較大，社區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造等方面相對(duì)超前，尤其是古鼎香集團(tuán)、運(yùn)德集團(tuán)都將在寧明大手筆投資項(xiàng)目，對(duì)整個(gè)寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將造成深遠(yuǎn)影響。外地發(fā)展商對(duì)寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的信心，將帶來(lái)全新開(kāi)發(fā)理念，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展，帶動(dòng)整體開(kāi)發(fā)水平提升。外來(lái)開(kāi)發(fā)商逐漸增多，帶動(dòng)整體開(kāi)發(fā)水平提升產(chǎn)品類(lèi)型迅速?gòu)亩鄬犹S至高層電梯房，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；整體戶(hù)型設(shè)計(jì)多針對(duì)剛性需求居住，改善型居住需求產(chǎn)品逐漸出現(xiàn)；戶(hù)型規(guī)劃創(chuàng)新點(diǎn)不足，市場(chǎng)需求以二房、三房為主，面積約在75-140㎡；社區(qū)配套缺乏，多依賴(lài)市政配套；缺乏鮮明的建筑風(fēng)格，沒(méi)有園林配套；動(dòng)靜分區(qū)不夠清晰，影響居住品質(zhì)；戶(hù)型設(shè)計(jì)上，飄窗及入戶(hù)花園等先進(jìn)理念應(yīng)用較少。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新，存在較大發(fā)揮空間總棟數(shù)多層小高層高層江濱商業(yè)街42棟033棟9棟富誠(chéng)花園3棟02棟1棟麗景華府16棟09棟7棟北斗花園4棟1棟3棟0新浩·城市花園28棟14棟6棟8棟總計(jì)93棟15棟53棟25棟從以上產(chǎn)品量化的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表格中可以看出，目前在售項(xiàng)目總棟數(shù)為93棟，其中，多層、小高層和高層，分別占總量的16%、57%及27%；因此可以看出，目前市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品為小高層，而在售的多層僅有新浩城市花園，與北斗花園，由于新浩城市花園的多層銷(xiāo)售進(jìn)入尾聲，因此未來(lái)的多層市場(chǎng)將進(jìn)入空白點(diǎn)。多層逐漸退出市場(chǎng)，小高層成為市場(chǎng)主角，高層逐漸被接受市場(chǎng)中三房為市場(chǎng)主力戶(hù)型根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)中的主力戶(hù)型以三房為主，其中100-120㎡的三房占據(jù)主要位置。來(lái)訪客戶(hù)對(duì)二房與三房的面積意向需求比例為2：8；二房面積以小于90㎡為主，三房面積集中在90~130㎡之間，106~120㎡的需求比例達(dá)30%；其次為121~135㎡、90~105㎡，分別占23%、16%；小于90㎡的三房（即2+1戶(hù)型），客戶(hù)意向比例占8%。意向戶(hù)型意向面積（㎡）批/次比重（%）兩房（72）＜907222三房（257）＜9026890~1055316106~12010131121~1357523＞1352合計(jì)329100購(gòu)房意向客戶(hù)以三房為主2008年至2011年銷(xiāo)售價(jià)格由1800元/㎡上漲至2800元/㎡，上漲55%；銷(xiāo)售價(jià)格上漲迅速，導(dǎo)致各項(xiàng)目銷(xiāo)售速度受一定影響，尤其是高層住宅價(jià)格相對(duì)多層上漲較多，導(dǎo)致出貨量較為緩慢，由此可見(jiàn)客戶(hù)對(duì)高層住宅仍許要一個(gè)接受的過(guò)程。由于市場(chǎng)推貨量不大，仍處于市場(chǎng)接受范圍內(nèi)。新政策造成的影響有限，未影響商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)大多項(xiàng)目定位不清晰，千篇一律的停留在“賣(mài)地段”層面；缺乏必要的營(yíng)銷(xiāo)策略和技巧，價(jià)格策略、推售部署凌亂；缺乏必要的現(xiàn)場(chǎng)接待和銷(xiāo)控管理，銷(xiāo)售人員素質(zhì)不高；銷(xiāo)售手法單一，以坐等客戶(hù)上門(mén)為主，展銷(xiāo)、行銷(xiāo)較為少見(jiàn)。整體廣告推廣缺乏主線，廣告體系建立不夠完整；訴求基本是建立在物質(zhì)基礎(chǔ)上，多數(shù)樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)雷同；缺乏精神層面的共鳴，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)把握欠缺；推廣上不重視品牌推廣。營(yíng)銷(xiāo)手法落后，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)普遍素質(zhì)不高廣告推廣多為賣(mài)點(diǎn)羅列，缺乏精神層面溝通

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)分析◎目前市場(chǎng)中的主要產(chǎn)品為小高層；多層物業(yè)逐漸成為市場(chǎng)稀缺；◎三房是目前市場(chǎng)供給的主力戶(hù)型，二房與三房的需求意向比為2：8，其中100-120㎡之間的三房需求意向最大；◎市場(chǎng)發(fā)展情況較崇左、龍州要穩(wěn)定和健康，市場(chǎng)客戶(hù)構(gòu)成以本地客戶(hù)為主，剛性需求的客戶(hù)比例較大，整體市場(chǎng)的銷(xiāo)售總量與單個(gè)項(xiàng)目平均銷(xiāo)售都較為穩(wěn)定；◎銷(xiāo)售價(jià)格上漲對(duì)市場(chǎng)造成一定壓力，但仍在可接受范圍內(nèi)；◎改善性需求日益旺盛，購(gòu)房客戶(hù)開(kāi)始從關(guān)注地段到關(guān)注人居品質(zhì)、園林環(huán)境，越來(lái)越理性。對(duì)本項(xiàng)目而言，住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果具備如下可借鑒之處：◎產(chǎn)品定位和規(guī)劃適度超前，應(yīng)注重產(chǎn)品舒適性的打造，園林環(huán)境、社區(qū)配套、戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面需要在現(xiàn)有市場(chǎng)水平有所提升和突破?！蜃≌?lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)以純居住為主，面向剛性需求客戶(hù)和改善性需求客戶(hù)；由于投資小戶(hù)類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求不大，不建議開(kāi)發(fā)該類(lèi)產(chǎn)品；在以本地客戶(hù)為購(gòu)房主體的情況下，短期內(nèi)商務(wù)公寓的開(kāi)發(fā)價(jià)值也不大；在物流港正式啟動(dòng)、外來(lái)投資置業(yè)客戶(hù)出現(xiàn)后，或許存在一定的市場(chǎng)空間?！蝽?xiàng)目住宅的開(kāi)發(fā)應(yīng)考慮資金回籠的速度和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，因而在當(dāng)前住宅市場(chǎng)涌現(xiàn)大量高層電梯房的情況下，可結(jié)合本項(xiàng)目地理位置和客群需求，適量開(kāi)發(fā)多層精品洋房產(chǎn)品。

對(duì)本項(xiàng)目的啟示寧明的商業(yè)還處于原始狀態(tài)，主要以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、步行街、臨街商鋪為主，以居住人口密集處為商業(yè)聚集點(diǎn)，大商業(yè)和專(zhuān)業(yè)的商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)。近年來(lái)，隨著百寧商都的建設(shè)，城南新區(qū)商業(yè)逐漸興起，但缺乏大型商業(yè)中心支撐，不成氣候。舊城區(qū)暫時(shí)沒(méi)有在售商鋪，城南新區(qū)成熟街鋪售價(jià)在8000—12000元/㎡（如百寧商都），新浩·城市花園在售住宅底商價(jià)格為8000—10000元/㎡之間。

(三)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)寧明商業(yè)處于原始狀態(tài)，呼喚大型綜合性商業(yè)中心片區(qū)路段商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)

是專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)網(wǎng)站，創(chuàng)立以來(lái)為全國(guó)數(shù)萬(wàn)同仁提供了專(zhuān)業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬(wàn)套最新精華資料，編輯為《2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全》，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計(jì)、地產(chǎn)研究、銷(xiāo)售培訓(xùn)、管理運(yùn)營(yíng)、工程管理、精裝修等16個(gè)模塊。文檔分類(lèi)清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價(jià)值極高！既可全套購(gòu)買(mǎi)，也可只購(gòu)買(mǎi)某一分類(lèi)。

淘寶雙鉆信用放心購(gòu)買(mǎi)：路線圖江濱北路至景順大酒店路段鋪面經(jīng)營(yíng)范圍數(shù)量比例面積范圍租金范圍江濱北路至景順大酒店五金雜貨4318%

90-180㎡14元/㎡左右餐飲3616%90-180㎡空鋪3114%90-270㎡電器數(shù)碼3013%90-180㎡美容美發(fā)167%60-150㎡酒店旅社104%90-360㎡KTV84%180-360㎡摩修84%50-90㎡生活服務(wù)73%30-90㎡攝影文印73%60-180㎡服飾52%50-90㎡藥店42%90-180㎡特產(chǎn)42%100-180㎡其他198%60-90㎡合計(jì)228100%（1）、綜合分析江濱北路至景順大酒店路段，共有街鋪228間，面積區(qū)間在30-260平米之間，其中以80-180㎡為主；經(jīng)營(yíng)種類(lèi)涵蓋14種業(yè)態(tài)，其中五金雜貨類(lèi)及餐飲類(lèi)較多，占總量的18%及16%；（2）、租金水平片區(qū)的租金在14元/㎡左右；（3）、對(duì)項(xiàng)目的啟示本片區(qū)的業(yè)態(tài)分布較為凌亂，商業(yè)檔次較低，缺乏大型商業(yè)中心帶動(dòng)片區(qū)的商業(yè)發(fā)展。江濱北路至景順大酒店路線圖南華南路至興寧大道（1）、綜合分析南華南路至興寧大道中路段，共有街鋪90間，面積區(qū)間在60-180平米之間，其中以90-180㎡為主；經(jīng)營(yíng)種類(lèi)涵蓋13種業(yè)態(tài)，其中美容美發(fā)及餐飲類(lèi)較多，占總量的18%及27%；（2）、租金水平片區(qū)的租金在14元/㎡左右；（3）、對(duì)項(xiàng)目的啟示本片區(qū)的業(yè)態(tài)分布較為凌亂，商業(yè)檔次較低，缺乏大型商業(yè)中心帶動(dòng)片區(qū)的商業(yè)發(fā)展。路段鋪面經(jīng)營(yíng)范圍數(shù)量比例面積范圍租金范圍南華南路至興寧大道五金雜貨1011%90-180㎡14元/㎡左右餐飲2327%90-180㎡空鋪44%90-180㎡電腦數(shù)碼22%90-180㎡美容美發(fā)1518%90㎡左右手機(jī)44%90-180㎡摩修44%90㎡左右生活服務(wù)33%60-90㎡文具56%90-180㎡服飾22%90-180㎡藥店22%90-180㎡電器44%90-180㎡其他1213%60-90㎡合計(jì)90100%南華南路至興寧大道路線圖興寧大道西段（1）、綜合分析興寧大道西路段，共有街鋪87間，面積區(qū)間在60-270平米之間，其中以90㎡為主；經(jīng)營(yíng)種類(lèi)涵蓋10種業(yè)態(tài)，其中五金雜貨及摩修汽配類(lèi)較多，占總量的23%及14%；（2）、租金水平片區(qū)的租金在14元/㎡左右；（3）、對(duì)項(xiàng)目的啟示本片區(qū)的業(yè)態(tài)分布較為凌亂，商業(yè)檔次較低，缺乏大型商業(yè)中心帶動(dòng)片區(qū)的商業(yè)發(fā)展。路段鋪面經(jīng)營(yíng)范圍數(shù)量比例面積范圍租金范圍興寧大道五金雜貨2023%90-180㎡14元/㎡左右家裝1011%90㎡左右餐飲89%90-180㎡美容美發(fā)44%60-90㎡旅社33%270㎡左右摩修汽配1314%90㎡左右建材78%90-180㎡麻將機(jī)店33%90㎡左右茶行33%90-180㎡其他