2010年武漢市公寓辦公市場研究專題報告目錄2010年武漢房地產(chǎn)市場回顧2011年武漢房地產(chǎn)市場展望2010年武漢公寓市場專題2010年武漢寫字樓市場專題31835782010年武漢房地產(chǎn)市場回顧供應量2010年中4、5月以及年末9-12月出現(xiàn)較大供應量，借力“金九銀十”眾多樓盤選擇集中推案，年內(nèi)多次政策調(diào)控反而將今年樓市“越調(diào)越旺”。武漢市場漢陽市場沌口市場從月度供求比走勢來看，2009年武漢市全年供不應求，在09年8月達到了供求比的最低谷。直到進入10年3月，供求比開始走高，5月供求比與09年初存量較大的態(tài)勢相同，而在8月份淡季時，逆市呈現(xiàn)出供不應求的狀態(tài)，隨之9月供應量大增，供求比回到高位，直至年底才恢復到供求基本持平的水平。

2011年將有大量新項目上市，預示房源去化壓力較大，而供求比將基本維持穩(wěn)定。供求比武漢市場漢陽市場沌口市場成交量：自417調(diào)控到土地增值稅從嚴清算，再到公布閑置土地黑名單打擊“囤地”“囤房”，房價仍然像一只脫韁的野馬不斷創(chuàng)出新高；927二次調(diào)控千呼萬喚始出來，首套房首付30%以上，停發(fā)三套房貸……15城市也紛紛效仿北京出臺“限購令”，無疑，行政調(diào)控措施抑房價的措施已經(jīng)似乎“山窮水盡”，但成效甚微，市場價格全年水漲船高。武漢市場漢陽市場沌口市場成交結(jié)構(gòu)：2010年武漢住宅市場成交的主力仍然是80-100平方米的二房和100-140平方米的三房。

分戶型面積段來看，2010年一房成交量約占5%，二房約占40%，三房約占39%，四房約占16%，其中別墅約占3%。與去年相比，一房、二房占比上升，而三房、四房占比下降，說明剛性需求放量明顯。

另外，2010年成交結(jié)構(gòu)有幾個特點：首先，兩房成交更加集中，主要去化集中在80-100平米；其次，三房成交面積略降，120-140平米戶型仍是主力；最后，大面積產(chǎn)品維持穩(wěn)定成交，別墅產(chǎn)品占比3%。武漢市場漢陽市場沌口市場成交價格2010年價格遠超07、08年之上，且其表現(xiàn)較為穩(wěn)定。年內(nèi)武漢商品住宅價格一路平穩(wěn)上漲，三外環(huán)周邊價格更是迅速拉高，直到年底出現(xiàn)7408元/平方米的價格高點。主要由于成交量穩(wěn)定上升，帶動成交價格上漲，而與09年不同的是，10年價格上漲極為穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)劇烈波動的現(xiàn)象，而是不斷地在爬坡。由于目前價格處于一個相對較高的位置，而成交量較大、存量不足以及年末大量地塊高價出讓、高端項目的蓄勢待發(fā)，預示2011年成交價格仍有高點待突破。武漢市場漢陽市場沌口市場成交價格段分析2010年武漢住宅市場價格結(jié)構(gòu)與2009年對比變化較大。4000以下-6000元/平方米的價格段內(nèi)成交量降幅明顯，尤其是5000-6000元/平米價格段產(chǎn)品成交量下降63%，而6000-9000以上價格段成交量上升明顯，最高漲幅達142%，位于9000元/平米以上價格段，兩極分化的主要原因是由于主力成交產(chǎn)品價格上漲以及中心城區(qū)客群向郊區(qū)溢出的原因。武漢市場漢陽市場沌口市場漢陽區(qū)域供應量漢陽區(qū)整體略顯供不應求，全年新增供應量主要集中在年中的4、6月份以及年末的9、10月份，2010年，漢陽區(qū)總體供應量為48.99萬平米，4月份金龍百靈景都、世茂錦繡長江、水墨清華加推，6月份頂琇廣場小戶型開盤，南國明珠新品加推，9、10月份華潤中央公園新品加推、南國明珠大量入市，區(qū)域新增供相對充足。漢陽市場武漢市場沌口市場漢陽區(qū)域供求比2010年漢陽區(qū)商品房新增供應量為48.99萬方，商品房成交量為50.32萬方，成交套數(shù)為5165套，供求比為1：1.03。漢陽市場武漢市場沌口市場漢陽區(qū)域成交量2010年，漢陽區(qū)總體成交量為50.32萬方，比09年下降32%。10年市場處于調(diào)整期，標桿項目中央公園、錦繡長江、南國明珠等樓盤品質(zhì)與口碑一如既往，新品入市后去化較快，同時區(qū)域內(nèi)的存量樓盤也逐漸消化，由于供應節(jié)奏較慢，區(qū)域成交量從下半年開始處于平穩(wěn)狀態(tài)，波動幅度不大，目前區(qū)域處于供求基本平衡階段。漢陽市場武漢市場沌口市場漢陽區(qū)域成交價格2010年漢陽區(qū)整體成交均價為8390元/平米，同比2009年上漲36%，12月份區(qū)域成交價格達到8805元/平米，成為區(qū)域價格歷史新高。因10年漢陽區(qū)域主力成交樓盤為中央公園、錦繡長江、南國明珠、太子湖一號等標桿項目，銷售均價維持在8000-13000元/平米的范圍，所以使得區(qū)域整體均價維持在較高水平。漢陽市場武漢市場沌口市場沌口區(qū)域供應量2010年經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體供應量迅速增漲，全年新增供應量為36.98萬方，較去年同期增長15%。新增供應主要表現(xiàn)在新盤萬科金域藍灣、觀瀾御苑、絲寶疊翠園以及新品加推的太子湖一號、米蘭小鎮(zhèn)、中恒·云天國際花園等項目上。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)受關(guān)注度越來越高，明年供應量或?qū)⑦h超今年。沌口市場武漢市場漢陽市場沌口區(qū)域成交量2010年經(jīng)濟開發(fā)區(qū)整體成交量為23.36萬方，同比去年下降20%，處于低位運行狀態(tài)，但年末反彈較為明顯，與供應有直接關(guān)系，由于明年和記黃埔觀湖園、金地瀾菲溪岸、綠地新都會、世茂嘉年華等項目的大量上市，可以預見經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交量在2011年會有大幅增漲。沌口市場武漢市場漢陽市場沌口區(qū)域成交價格10年經(jīng)濟開發(fā)區(qū)整體成交均價為5800元/平米，同比09年上漲34%，全年成交均價平穩(wěn)上漲，沒有出現(xiàn)明顯大幅度波動。以三環(huán)線周邊迅速發(fā)展的形勢來看，隨著較多名企的入駐，明年價格有望突破新高。沌口市場武漢市場漢陽市場2010年武漢房地產(chǎn)市場情況綜述2010年全年供應量達到1011萬方，成交量903萬方，略顯供大于求。均價創(chuàng)新歷史高，達到6827元/平米，同比增幅26%。2010年被稱為“調(diào)控元年”，調(diào)控力度達到有史以來的最高點，央行數(shù)次調(diào)高準備金率并且多次加息，卻并未給市場帶來較明顯的打擊，隨著一系列打壓房地產(chǎn)市場的措施頒布實施，市場價格卻持續(xù)小幅拉升，一再突破歷史新高，各主力項目價格堅挺，成交量亦未受到較大影響，以知名開發(fā)商為首的實力企業(yè)不斷推出極具特色的新品登陸市場，搶占先機。使得今年的市場熱鬧非凡。年末大量出土的出讓，催生了一批新地王的誕生，為明年房價的看漲打了一劑強心針。明年初有較多高端項目上市，價格有持續(xù)走高跡象，后市保持基本穩(wěn)定。2011年市場無論是從需求方還是供應方來看，尚未沒有出現(xiàn)回落勢頭。價格雖然漲勢不小，但仍有上升空間，目前整體市場存量并不大，尤其中心城區(qū)呈現(xiàn)供應不足的態(tài)勢，購房者購房熱情不減，年末淡季仍出現(xiàn)部分樓盤開盤售罄現(xiàn)象，綜上所述，2011年武漢樓市仍然看好，活躍度不減。最后，2011年市場成交量維持亦或出現(xiàn)小幅下滑。由于09-10年市場需求受到了集中釋放，因此2010年成交量持續(xù)在較高水平，但隨著購房需求的不斷釋放以及價格的逐漸上升，可能會抑制一部分成交，使得量減。2011年武漢房地產(chǎn)市場展望限購令！2010，調(diào)控始起步；2011，調(diào)控正進行?、裾攮h(huán)境沙限貸深圳價格深圳價格限購市場背景：10年調(diào)控效果不理想，一線城市四季度開始抬頭；二線城市在政策下價格出現(xiàn)下滑，四季度價格在大幅攀升

10.1210.1010.0810.0610.0410.0209.1209.1009.0809.0609.0409.0210.1210.1010.0810.0610.0410.0209.1209.1009.0809.0609.0409.02

深圳上海北京

長沙鄭州武漢經(jīng)濟環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景政策下的一線城市房價走勢政策下的二線（華中）城市房價走勢限貸限購3政策環(huán)境：9.29后，一線及沿海發(fā)達城市紛紛出臺限購令；在10年4季度價格大幅攀升的環(huán)境先，限購令開始在中部城市蔓延

成都11.17限外令（境外一人一套）11.22公積金政策調(diào)整杭州10.12限購令三亞、海口10.13限外令蘇州11.03限購令大連10.19限購令廣州05.21國十條廣州版10.15限購令大連10.15限購令天津10.13限購令南京10.12限購令寧波10.09限購令福州10.10限外令溫州10.11限購令武漢01.14限購令北京05.02限購令11.29高檔住宅公積金停貸蘭州11.14限購令上海10.07限購令深圳09.30限購令鄭州01.06限購令經(jīng)濟環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景

經(jīng)濟環(huán)境：與此同時，2010年中央經(jīng)濟工作會議對2011年整體環(huán)境進行定調(diào)：繼2008年“從緊”和2009年、2010年“適度寬松”后，再次回歸長期實施的“穩(wěn)健”經(jīng)濟環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景2011.01.14上調(diào)存款準備金率0.5%2010.11.19上調(diào)存款準備金率0.5%2010.11.10上調(diào)存款準備金率0.5%2010.05.02上調(diào)存款準備金率0.5%2010.02.12上調(diào)存款準備金率0.5%2010.01.12上調(diào)存款準備金率0.5%年度定調(diào)2010定調(diào)2011積極穩(wěn)健審慎靈活2009定調(diào)2010更加注重推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整2008定調(diào)2009保增長擴內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)

推動又好又快發(fā)展2007定調(diào)2008控總量、穩(wěn)物價、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡2006定調(diào)2007國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展2005定調(diào)2006繼續(xù)搞好宏觀調(diào)控2004定調(diào)2005鞏固宏觀調(diào)控成果2003定調(diào)2004保持宏觀政策連續(xù)性2002定調(diào)2003繼續(xù)實施積極財政和穩(wěn)健貨幣政策99.0602.0204.1006.0406.0807.0307.0507.0707.0807.0907.1208.0908.1008.1008.1108.1298.1210.1010.1293.0796.0595.0795.0196.0897.1098.0398.0793.0591.04中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)5年以上貸款利率存款準備金連續(xù)6次上調(diào)4武漢限購令：在房價明顯抬頭及后期政策趨嚴的環(huán)境下，中部城市開始進入限購潮，武漢1月15日開始執(zhí)行限購令

以家庭為單位只能新購一套商品房【以往購買不算；一次性付款也不能購買】市人民政府《關(guān)于進一步加快保障性住房建設，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定住房價格的通知》（武政規(guī)[2011]1號：為進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，堅決遏制投資投機性購房需求，促進房價保持合理水平，現(xiàn)就貫徹落實我市商品住房限購政策：自2011年1月15日起，暫定本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女,下同）及能夠提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市中心城區(qū)（江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）新購一套商品住房。不能提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市中心城區(qū)購買新建商品住房。對違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。經(jīng)濟環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景政策環(huán)境限購限貸利率升高信貸收緊10.125710.109710.089410.069910.049310.0210609.1211009.101054709.087409.068309.049709.02100305946721325928104979875限貸限購武漢成交量價走勢4影響分析：從典型城市限購令推行后的情況看，一線城市成交量受到一定影響：主要表現(xiàn)在供應上升而成交下滑，其中深圳價格大幅下滑；二線城市成交隨有變化，但表現(xiàn)并不明顯，成交依然處于較高的水平經(jīng)濟環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景月份類型2010年10月2010年11月2010年12月上海均價(元/M2)22,45923,28925,080供應(M2)75107152成交(M2)13295140深圳均價(元/M2)21,44018,14818,681供應(M2)242465成交(M2)462339廣州均價(元/M2)11,82211,83813,176供應(M2)5341126成交(M2)1896786杭州均價(元/M2)23,38322,62821,371供應(M2)883047成交(M2)303652南京均價(元/M2)11,45011,94811,010供應(M2)967072成交(M2)906163天津均價(元/M2)9,4039,5879,553供應(M2)141173220成交(M2)11211513420年10月典型限購城市四季度市場表現(xiàn)4影響分析：從限購后不通產(chǎn)品成交情況看，小戶型成交比例略有減少，大戶型成交比例有上升；主要表現(xiàn)在購房者更加謹慎，盡量一次購房需求一次性到位，更加偏好三房及以上產(chǎn)品130-15050-7070-9090-110110-130400以上0.3%300-400-0.8%250-300-3.6%200-250-6.5%150-2002.2%0.5%0.9%?*2.3%1.7%0.5%50以下2.5%占比變化9-10月成交占比10-11月成交占比廣州限購后不同產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)變化-0.9%200-2509.0%130-150-0.9%150-200110-13030以下-0.2%30-500.1%-0.4%-0.1%300-350?*250-300-0.1%-3.2%70-9050-70-2.9%90-110-0.4%350以上0.0%南京限購后不同產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)變化經(jīng)濟環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景4初步判斷后期政策繼續(xù)趨嚴，限購令極有可能由之前“臨時性政策”變?yōu)橹虚L期政策二線及中部城市后期會逐漸陸續(xù)推行限購令限購令對一線城市及發(fā)達沿海城市影響較大，但對二線城市的量、價影響力有限，短期不會在量價上明顯體現(xiàn)限購令對于投資性客戶的制約極為明顯，外地客戶購房比例大幅下滑由于“一次購房機會”的制約，購房者更加購房時更加希望“一次性置業(yè)到位”，中大面積產(chǎn)品更加受市場偏好經(jīng)濟環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景2011年漢陽區(qū)域擴大產(chǎn)業(yè)投資，四新片區(qū)成建設重點Ⅱ區(qū)域動態(tài)漢陽：未來五年，沌口欲打造四大千億產(chǎn)業(yè)。

未來五年，沌口欲打造四大千億產(chǎn)業(yè)。在“十二五”期間，武漢開發(fā)區(qū)將圍繞“武漢的先進制造業(yè)基地、中國的汽車之都、中部地區(qū)的集約經(jīng)濟和低碳經(jīng)濟示范區(qū)、宜業(yè)宜居的城市新區(qū)”四大戰(zhàn)略定位，建設以先進制造業(yè)為主導、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為引擎、現(xiàn)代服務業(yè)加速發(fā)展和特色產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升的主體產(chǎn)業(yè)群，打造汽車整車、汽車零部件、電子電器、新興產(chǎn)業(yè)(新能源、新材料等)四個千億元產(chǎn)業(yè)板塊，力爭到2015年，完成工業(yè)總產(chǎn)值3500億元，實現(xiàn)整車產(chǎn)銷150萬輛規(guī)模，使武漢開發(fā)區(qū)成為國內(nèi)最重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地之一。

區(qū)域動態(tài)漢陽：武漢三環(huán)91公里2010年12月全線畫圓“風采迷人”根據(jù)武漢市總體規(guī)劃，三環(huán)線為城市快速路，設計時速80公里，路幅寬32米，雙向六車道，紅線寬50米，全長約91公里。全線有3座大型過江橋梁、27座立交橋、4座高架橋、3座跨湖(河)橋、37座跨線設施(31座天橋和6座地下通道)。主要實施項目有三環(huán)線東、南、西、北段，白沙洲長江大橋，天興洲長江大橋等工程，總投資約206億元。2009年12月，三環(huán)線平安鋪立交至青化路立交通車。2010年6月，三環(huán)線東北段三金潭立交至平安鋪立交、三環(huán)線南段關(guān)山二路至老武黃立交通車。2010年12月，三環(huán)線東段青化路立交至老武黃立交通車。2010年12月30日長9646米的武漢三環(huán)線東段舉行通車儀式，標志著全長91公里的武漢三環(huán)線全線貫通。這是繼武漢外環(huán)線后建成的又一條快速環(huán)線公路。

區(qū)域動態(tài)漢陽：武漢國際博覽中心，將于2011年6月建成，9月左右開門迎客有60個足球場大的武漢國際博覽中心，將于明年6月建成，9月左右開門迎客，這是記者昨日從展館建設方獲悉的。昨日，記者在施工現(xiàn)場看到，展館主體工程已經(jīng)完工，由12扇“翅膀”合圍而成的展館主體結(jié)構(gòu)顯得氣勢恢宏，這將是一座“摩登”展館。項目位于武漢新區(qū)四新片區(qū)核心區(qū)域，西臨連通港路，東至長江江灘，北起四新北路、南至四新南路，由展館、會議中心、洲際酒店、海洋樂園、假日酒店、寫字樓等組成。武漢國際博覽中心主體工程，就有近4個新武展的規(guī)模。就單體面積而言，武漢國際博覽中心僅次于北京、上海、廣州的三大國際博覽展覽中心，為全國第四大，也是中部最大會展中心。

區(qū)域動態(tài)漢陽：總用地1.45平方公里武漢四新“方島”將建創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)城“方島”區(qū)域范圍：北至環(huán)湖北路、芳草北二街、梅子北三街，南至環(huán)湖南路、芳草南一街、梅子南一街，西至芳草路，東至江城大道，總用地面積約145.33公頃。據(jù)悉，“方島”是武漢第一座人工島，是巧借原四新農(nóng)場低洼地形成四周有“護城河”的特色城。它被道路、港渠自然劃分成9塊。在“護城河”的鑲嵌中，“方島”內(nèi)部也保留部分低洼濕地，“手指狀”地向各地塊延伸，形成生態(tài)谷，使土地因水升值。一張濱水、生態(tài)的“底圖”，為它描繪什么樣的明天？國內(nèi)專家為“四新生態(tài)新城方島區(qū)域”確立城市定位——最生態(tài)、最時尚的城市創(chuàng)意中心。專家指出，全世界制造業(yè)正面臨一場新的革命：進入聯(lián)網(wǎng)時代。四新地區(qū)作為“城市副中心和生產(chǎn)性服務中心”的城市定位，應成為武漢制造業(yè)高端設計的研發(fā)區(qū)。

區(qū)域動態(tài)漢陽：湖北最大光伏項目落戶漢陽四新濱江區(qū)目前，我省最大、功能最完善的會展中心“武漢新城國際博覽中心展覽館”(以下稱：新城展覽館)，建成后將披上“太陽能外衣”，并為新城展覽館提供20%左右的電力。記者昨從湖北省發(fā)改委獲悉，新城展覽館光伏發(fā)電項目已正式獲批。省發(fā)改委相關(guān)人士介紹，該項目為我省最大太陽能光伏項目，總投資達2.87億元，由武漢新博新能源投資有限公司投資興建。據(jù)悉，新城展覽館位于武漢新區(qū)漢陽四新濱江區(qū)，南臨白沙洲長江大橋，東側(cè)直面長江，陽光資源較豐富，適合光伏發(fā)電。相配套光伏項目采用“太陽能光電建筑一體化”的設計方式，利用展覽館的12個金屬屋頂建設光伏發(fā)電，相當于近70個足球場大小。而電池組件鋪設面積達6300平方米，是我省電池鋪設面積最大的建筑一體化光伏發(fā)電工程。在不占土地同時，實現(xiàn)零碳排放。

區(qū)域動態(tài)漢陽：漢陽四新區(qū)域再添地產(chǎn)大佬上海綠地揮師江城

在華潤、萬科、融科、聯(lián)發(fā)的夾擊下，綠地最終突出重圍。

9月27日，武漢市第十次土地拍賣。14宗土地中，以漢陽梅子路四新地塊的爭奪，最為激烈。地塊位于漢陽區(qū)江城大道與四新大道交會處，規(guī)模較大，地塊形狀規(guī)整，是城市干道沿線的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊。好地引來眾人奪，經(jīng)過363輪競價，此處編號為P(2010)096號地塊最終被綠地集團攬入懷，成交價12.8億元，樓面地價2791元/平方米。綠地的高調(diào)拿地，對于漢陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，意味著除開萬科、華潤、萬達外，又迎來一位地產(chǎn)大佬;對于綠地集團本身，意味著其在全國的戰(zhàn)略布局，再添棋子一枚，達到43座城市。

區(qū)域動態(tài)漢陽：后官湖生態(tài)宜居新城將建8個五星級酒店、2個總部經(jīng)濟區(qū)“十二五”期間，將有8個五星級酒店、2個總部經(jīng)濟區(qū)在后官湖生態(tài)宜居新城建成。蔡甸后官湖生態(tài)宜居新城是武漢市“兩型社會”建設6個功能區(qū)之一，目前已引進和推進20多個產(chǎn)業(yè)項目，總投資430億元的世茂嘉年華項目、總投資50億元的和記黃埔商貿(mào)城項目、總投資48億元的“中國健康谷”等項目已開工建設。新城區(qū)域內(nèi)已建成新天大道、知音湖大道、天鵝湖大道等基礎(chǔ)設施，香港世茂嘉年華、和記黃埔、中國健康谷、長江大學等已經(jīng)進駐。未來5～10年，新城居住人口將達30萬左右。

區(qū)域動態(tài)2010年武漢公寓市場專題武漢市整體SOHO市場分析大漢陽區(qū)小戶型（90㎡以下）市場分析典型項目分析大漢陽區(qū)客戶分析供應有限、成交不俗、受新政影響較小—武漢市09年至今公寓共成交5061套，均價8797元/㎡，成交量價受新政影響較小公寓價格均線：8797元/㎡對地段、環(huán)境要求高，在中央商務區(qū)及成熟商圈最能體現(xiàn)價值—以江岸江漢硚口為代表的大漢口是公寓產(chǎn)品的集中地，成交價格較高，武昌洪山漢陽等區(qū)域緊隨其后大漢口公寓典型代表：美奇青年匯、E品國際、格格屋、匯金國際、融僑錦城、天下晶立方、菱角湖萬達、新華名典…….大武昌公寓典型代表：奧山星座、領(lǐng)寓、橙屋、快樂時光公寓、南國SOHO、未來城、福星國際城、水岸國際……一房量價獨占鰲頭，50平米以下和50-60平米的成交較集中30-40萬，40-60萬是目前武漢市SOHO產(chǎn)品市場總價段的成交高峰武漢市目前在售SOHO項目主要集中在中心板塊，臨近商圈，整體供應體量較少，大部分是項目點綴產(chǎn)品光谷時代廣場紫松楓林尚城保利才盛景苑水岸國際菱角湖萬達龍安港江城福星國際城新華名典航天雙城和居名爵經(jīng)開萬達武漢SOHO目前供應量較少，市場空缺，存量較少，去化周期較短，市場壓力小區(qū)域項目名稱環(huán)線公寓體量（萬方）公寓面積段公寓銷售進度價格（元/㎡）去化壓力江漢區(qū)菱角湖萬達一二環(huán)間8.340-100尾盤11000公寓產(chǎn)品6.14開盤，約1342套，已售98%，月均去化230套，尾盤江漢區(qū)新華名典一二環(huán)間0.8340-130在售17000-180009.12開盤，共131套，已售30%，價格太高，目前處于滯銷階段江岸區(qū)航天雙城一二環(huán)間6100-1000在售10000整體去化60%大漢陽區(qū)經(jīng)開萬達三環(huán)外1530-60在售7300-85001月17日開盤推出672套，當日銷售約630套，開盤銷售率為94%；大漢陽區(qū)和居名爵三環(huán)外240-110在售52009.10開盤當天去化33%，目前整體去化60%武昌區(qū)福星國際城一環(huán)內(nèi)2.540-80尾盤12000尾盤銷售，已去化95%武昌區(qū)水岸國際一環(huán)內(nèi)2.540-80尾盤11000-12000尾盤銷售，已去化92%武昌區(qū)保利才盛景苑一二環(huán)間1.690在售900090平米的一房，面積較大，整體銷售20%，滯銷東湖高新光谷時代廣場二三環(huán)間4.550-80尾盤9000整體去化95%東湖高新龍安·港江城二三環(huán)間335-75在售1100011.6開盤，當天推462套，去化40%，目前整體去化80%東湖高新紫崧·楓林尚城二三環(huán)間1.3337-80尾盤9500開盤當天銷售90%，整體去化98%武漢市SOHO項目未來供應主要集中在漢口中心區(qū)域，稀缺至極，粗略估計約21萬方，本案占總供應的28%，針對本項目，此類產(chǎn)品區(qū)域無未來供應，本案獨尊，二期的快速去化不成問題中華城供量：6萬方產(chǎn)品：40-80㎡金域國際供量：1.2萬方產(chǎn)品：40-70㎡新華府供量：2萬方產(chǎn)品：40-80㎡福星城供量：3萬方產(chǎn)品：40-70㎡華潤MO+供量：2.4萬方產(chǎn)品：40-70㎡經(jīng)開萬達供量：6萬方產(chǎn)品：30-60㎡公寓市場現(xiàn)狀分析小結(jié)供應有限、成交不俗、受新政影響較小—武漢市09年至今公寓共成交5061套，均價8797元/㎡，成交量價受新政影響較小對地段、環(huán)境要求高，在中央商務區(qū)及成熟商圈最能體現(xiàn)價值—以江岸江漢硚口為代表的大漢口是公寓產(chǎn)品的集中地，成交價格較高，武昌洪山漢陽等區(qū)域緊隨其后一房量價獨占鰲頭，50平米以下和50-60平米的成交較集中，30-40萬，40-60萬是目前武漢市SOHO產(chǎn)品市場總價段的成交高峰武漢市目前在售SOHO項目主要集中在中心板塊，臨近商圈，整體供應體量較少，大部分是項目點綴產(chǎn)品，市場空缺，存量較少，去化周期較短，市場壓力小武漢市SOHO項目未來供應主要集中在漢口中心區(qū)域，稀缺至極，粗略估計約21萬方，本案占總供應的28%，針對本項目，此類產(chǎn)品區(qū)域無未來供應，本案獨尊，二期的快速去化不成問題武漢市整體SOHO市場分析大漢陽區(qū)小戶型（90㎡以下）市場分析典型項目分析大漢陽區(qū)客戶分析08年至今漢陽、沌口區(qū)域90平米以下小戶型供應分別為41.46萬方、30.37萬方，隨著沌口區(qū)域的大力發(fā)展，中心城區(qū)的土地稀少，未來供應主要以沌口為主小戶型供應主要以40-60㎡、80-90㎡的一房、兩房為主隨著沌口區(qū)域的大力發(fā)展，各個項目大展拳腳，成交不俗，成交價格不斷攀升隨著沌口商圈的不斷壯大發(fā)展，小面積產(chǎn)品成交不斷激張，以投資型50㎡以下和80-90㎡適舒面積段增長最為明顯20-30萬、30-40萬、40-50萬總價段區(qū)間成交最為集中，預計未來隨著單價的提升，總價段也會不斷攀升至一個新的高度公寓產(chǎn)品分割：面積段多樣化成為目前暢銷公寓的普遍選擇在公寓產(chǎn)品劃分上，可參考典型項目有：區(qū)域內(nèi)-湘隆時代商業(yè)中心C區(qū)，區(qū)域外：南國SOHO。湘隆時代商業(yè)中心C區(qū)（商業(yè)改公寓）面積段套數(shù)所占百分比20-30288.05%30-40308.62%40-504312.36%50-606017.24%60-705816.67%70-804613.22%80-907722.13%>10061.72%總計348100.00%南國SOHO(辦公改公寓）面積段套數(shù)所占百分比20-3017913.95%30-4041031.96%40-5013510.52%50-6021016.37%60-701199.28%80-9017113.33%90-100382.96%>100211.64%總計1283100.00%2011年大漢陽在售項目（90平米以下）分布圖2011年大漢陽在售項目（90平米以下）分布圖大漢陽在售項目（90平米以下）2011年上半年未來供應詳細列表項目名稱板塊環(huán)線90平米以下供應量（平米）主力面積段預計價格經(jīng)開萬達沌口三外環(huán)6000030-50

7500-8000

人信太子灣沌口三外環(huán)1600070-906000-7000官湖郡沌口三外環(huán)1200080-907000-7100湖墅觀止沌口三外環(huán)——————銀通麗水天城沌口三外環(huán)3000070-904600-4700西山林語沌口三外環(huán)1000080-904500-4600和居名爵沌口三外環(huán)1300050-905200-5300海濱城沌口三外環(huán)——————溫莎半島沌口三外環(huán)——————豪生國際酒店沌口三外環(huán)2000050-70——水墨蘭庭沌口三外環(huán)1500080-90——金地瀾菲西岸沌口二三環(huán)間——————絲寶疊翠園沌口三外環(huán)2600050-905200-5400中恒云天國際沌口三外環(huán)1100050-906900萬科金域藍灣沌口三外環(huán)3000070-908600-9000觀瀾御苑沌口三外環(huán)2800070-906800-7500東風陽光城沌口三外環(huán)——————綠地新都會四新三外環(huán)——————水墨清華王家灣一二環(huán)間——————朗詩綠色街區(qū)王家灣二三環(huán)間——————漢府上院王家灣一二環(huán)間1000080-907900-8200百靈景都王家灣一二環(huán)間1000070-908000-8300錦樺豪庭王家灣一二環(huán)間——————世貿(mào)錦繡長江鐘家村一環(huán)內(nèi)1500050-9010500-12000塞納河畔鐘家村一二環(huán)間500050-9010000-11000蘭亭熙園鐘家村一二環(huán)間——————華潤中央公園鐘家村一環(huán)內(nèi)1000080-9012000-13000總結(jié)08年至今漢陽、沌口區(qū)域90平米以下小戶型供應分別為41.46萬方、30.37萬方，隨著沌口區(qū)域的大力發(fā)展，中心城區(qū)的土地稀少，未來供應主要以沌口為主小戶型供應主要以40-60㎡、80-90㎡的一房、兩房為主隨著沌口區(qū)域的大力發(fā)展，各個項目大展拳腳，成交不俗，成交價格不斷攀升以投資型50㎡以下和80-90㎡適舒面積段增長最為明顯20-30萬、30-40萬、40-50萬總價段區(qū)間成交最為集中，預計未來隨著單價的提升，總價段也會不斷攀升至一個新的高度大漢陽區(qū)域90平米以下小戶型2011年上半年供應約32萬方，沌口區(qū)供應約27萬方，占總供應的84%武漢市整體SOHO市場分析大漢陽區(qū)小戶型（90㎡以下）市場分析典型項目分析大漢陽區(qū)客戶分析漢商銀座：漢陽鐘家村中心商圈唯一一個成為銷售傳奇的大型商業(yè)建筑綜合體項目名稱漢商銀座物業(yè)形態(tài)商業(yè)街、精裝江寓、LOFT總建面13.5萬方公寓建面1.8萬方（簡精裝）項目總套數(shù)640套公寓套數(shù)380套項目主力面積段40-60㎡公寓面積段43-59㎡項目目前價格1.3-1.4萬元/㎡公寓價格1.1萬元/㎡項目銷售情況僅剩幾套81.23㎡LOFT產(chǎn)品公寓銷售情況已售罄公寓成交客戶自住的和辦公的32-50歲的中青年為主，還有部分投資客公寓LOFT商業(yè)普通住宅公寓外立面漢商銀座：區(qū)別此項目公寓與其他小戶型的重要因素之一是通透的采光性能和景觀功能D-1戶型：60-65㎡大開間客餐廳臥室?guī)Т箫h窗廚房帶陽臺，采光通透，更拓展了儲存空間D-2戶型：45-50㎡戶型方正臥室?guī)Т箨柵_明廚明衛(wèi)帶獨立洗漱D-3戶型：55-60㎡L型明廚功能性生活陽臺，可設為獨立洗衣房D-4戶型：50-55㎡戶型方正、雙陽臺設計干濕分離、動靜分區(qū)D-5戶型：45-50㎡戶型方正、浪費空間較小獨立生活陽臺帶儲物空間D-6戶型：45-50㎡大臥室?guī)ш柟怙h窗廚房附帶生活陽臺，增加更多儲物空間干濕分離、動靜分區(qū)本案借鑒點：產(chǎn)品通透的采光性能和景觀功能南國SOHO520：采用蝶型設計，戶戶朝南，雙層雙室雙廳雙衛(wèi)設計。樓下客廳、廚房、衛(wèi)生間等一應俱全，二層空間更加豐富，雙臥配合寬大衛(wèi)生間、衣帽間等，商住兩相宜。相比一期乃至之前南國所有開發(fā)的小戶產(chǎn)品，更為時尚與人性，故當月售罄

項目名稱南國SOHO520總建面3.01萬方項目總套數(shù)602套項目主力面積段44-50㎡(40年)項目目前價格0.68萬元/㎡（平層）0.95萬元/㎡（復式）項目銷售情況開盤當月售罄1棟16F；2棟18F；1-3樓為商鋪，4至頂樓為公寓總戶數(shù)602套，平層112套，復式490套。2房1廳2衛(wèi)-48~50平米：490套1房1廳1衛(wèi)-42~44平米：112套新華名典：金融街黃金地段，周邊同類型產(chǎn)品競爭少，萬科、萬達該類產(chǎn)品已進入銷售尾期，切入契機點佳；但由于價格偏高，導致銷售滯留現(xiàn)象嚴重項目名稱新華名典總建面1.5萬方項目總套數(shù)131套項目主力面積段30-60㎡(40年)50-60㎡(70年)項目價格1.4-1.9萬元/㎡（整體市場報價）1.7萬元/㎡（40年產(chǎn)權(quán)均價）1.8萬元/㎡（70年產(chǎn)權(quán)均價）項目總價段50-270萬（40年）55-180萬（70年）項目銷售情況目前只售出40套房源，銷售滯留公寓成交客戶客戶主要以投資類為主，協(xié)和及金融街高收入人群占相當部分項目詳情總建筑面積:15140平方米，為1棟20層高層，其中40年公寓位于10-15層，70年產(chǎn)權(quán)住宅位于16-20層；70年產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)1產(chǎn)品劣勢無法規(guī)避，四梯11-13戶，私密性難以保證70年產(chǎn)權(quán)住宅位于16-20層40年公寓位于10-15層年限戶型面積段套數(shù)目前成交套數(shù)存量價格40年1*250-603610

2617000

50以下1510517000

2*270-8085

317000

80-9030

317000

90-10030

317000

3*2120-13010

117000

130-14020

217000

140-15010

117000

150-16020

217000

70年1*250-6030201018000

50以290-100505180003*290-1001001018000天下晶立方:5.4米LOFT空間、買一層送一層，用58%的面積贈送創(chuàng)造了30%的溢價空間；項目名稱天下晶立方總建面1.5萬方項目總套數(shù)套項目主力面積段30-60㎡(40年)項目目前價格1.4-1.9萬元/㎡項目銷售情況天下晶立方現(xiàn)還剩約35套房源在售，均價19000元/㎡公寓成交客戶以30-40歲的中青年客戶約占80%，自住、投資均有項目詳情天下晶立方LOFT總建筑面積1.5萬余㎡，為18層單體高層建筑體，由3層底商、15層挑高5.4米的臻品29-54㎡LOFT小戶型組合而成，是武漢首個全LOFT結(jié)構(gòu)建筑。天下晶立方:5.4米LOFT空間、買一層送一層，用58%的面積贈送創(chuàng)造了30%的溢價空間；戶型推出套數(shù)比例30-40㎡LOFT18075%40-50㎡LOFT3012.5%50-60㎡LOFT3012.5%天下晶立方建筑面積套內(nèi)建面實際使用建面贈送比例面積贈送分析38——6058%周邊價格成交價業(yè)主實際享受價溢價比例價格提升分析1000013000823330%164紫菘·楓尚國際：低價快速銷售，小面積，低總價成交快項目概況項目地址：洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)民族大道159號(當代學生公寓斜對面)；項目規(guī)劃說明：占地面積4667㎡，總建筑面積2萬㎡本次推售產(chǎn)品說明：該項目僅1棟18F小高層，層高3.3米，1-3F為商鋪，4F、17F、18F均未對外出售，因此，可售的為5-16F，3梯21戶。項目所有房源均為精裝修。銷售情況11月20日加推，本次推出252套，當日銷售227套（截止到12：50），實際成交均價9310元/㎡，開盤銷售率為90.1%；當天對外報價9500元/㎡均價，實際成交價格為9310元/㎡。當天優(yōu)惠活動：開盤98折，當天購房獲贈裝修大禮包，主要為贈送空調(diào)1臺。戶型面積可售套數(shù)銷售套數(shù)存量套數(shù)單價總價1房

3896960950035萬3912120950036萬421248950040萬49108999950046萬2房

5512120950052萬751248950071萬11房，49㎡1房，38㎡2房，55㎡紫菘·楓尚國際主要為40-70平方米的精裝小戶型（1200-1500㎡/元），

3梯21戶，3.3米層高166客戶主要來自在光谷片區(qū)居住或工作人員，現(xiàn)場持本地口音客戶較少，客戶中有近70%為投資客戶，有20%左右選擇一次性付款。從年齡層次看，40歲左右客戶占70%左右個案分析小結(jié)由于是商業(yè)用地，多為臨街小規(guī)模地塊，經(jīng)濟技術(shù)指標為寫字樓的標準。臨街、容積率高、綠化率低、建筑密度大、樓間距小、公攤大、無景觀配套已成為產(chǎn)品的基本建筑特征。建筑內(nèi)部多為通廊式設計，一層樓從十多戶到幾十戶不等，住戶密集，而電梯只有3-5部，高峰時段電梯擁擠不堪，運載負荷極高。戶型內(nèi)部多為通間設計，戶型在采光、通風等方面普遍存在不足，空間局促，居住的舒適度大打折扣。戶型通常設計為標間、套一、套二及少量套三。在銷售過程中，面積越小的戶型受到的市場歡迎程度越高，銷售速度也越快，導致產(chǎn)品戶型面積正在向越來越“小”的趨勢發(fā)展。標間面積通常設計為25-40㎡，套一面積在40-60㎡之間，套二面積為60-80㎡，套三面積為80-100㎡左右，除去20%-25%的公攤面積，實際使用面積非常有限。要保證小面積內(nèi)實現(xiàn)生活的全部功能，只有在戶型設計方面不斷創(chuàng)新，充分發(fā)掘空間利用價值。值得一提的是，40年產(chǎn)權(quán)公寓相對70年住宅來說，在建筑方面一個顯著的優(yōu)點是在建筑規(guī)劃層高方面可以不受住宅層高不能超過4.9米的限定，通?？梢赃_到5.5米。開發(fā)LOFT產(chǎn)品可以大大增加產(chǎn)品附加值，買一層送一層成為強有力的促銷手段，目前武漢市場是LOFT產(chǎn)品不多，但受到市場的熱捧?？梢灶A見未來LOFT將會成為一種開發(fā)的潮流。近期市場上新上市的公寓項目開盤情況較佳，產(chǎn)品當天價格優(yōu)惠較少，價格較堅挺，但去化理想，剩余產(chǎn)品去化壓力較小，在產(chǎn)品上采用贈送面積、盡量保證明廚明衛(wèi)等設計，來規(guī)避公寓產(chǎn)品短處，豐富產(chǎn)品內(nèi)容。武漢市整體SOHO市場分析大漢陽區(qū)小戶型（90㎡以下）市場分析典型項目分析大漢陽區(qū)客戶分析漢陽板塊人口總量較高；沌口區(qū)域目前地廣人稀，作為大漢陽未來的主要發(fā)力區(qū)，房地產(chǎn)市場紅火開發(fā)，區(qū)域未來人口總量人口密度將不可限量板塊人口（萬人）土地面積（k㎡）人口密度（人/k㎡)Y1漢陽36.8932.2711431Y2泛后官湖8.15153.33532Y3四新5.237.51387Y4沌口14.96160.11934資料來源：漢陽區(qū)統(tǒng)計局及相關(guān)調(diào)查板塊行政區(qū)劃人口（人）土地面積（k㎡）人口密度（人/k㎡)漢陽晴川街道181852.76735月湖街道284243.877345建橋街道472501.924868翠微街道45092222546鸚鵡街道418002.5316522五里墩街道575194.7512109琴斷口街道635558.817214江漢二橋街道38007219004洲頭街道290333.717826四新江堤街道5212337.51387沌口沌口街道12533377.21623軍山街道2427282.91293泛后官湖永豐街道2317151.29452奓山街道58378102.04572沌口區(qū)20-50歲占總?cè)丝诘?9.91%，人口紅利現(xiàn)象明顯，具有改善置業(yè)、投資置業(yè)的需求潛力。而漢陽20-50歲僅占總?cè)丝诘?8.2%。資料來源：漢陽區(qū)統(tǒng)計局漢陽區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)圖沌口區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)圖——東風汽車零部件公司1月27日正式動工興建，此次動工投建的生產(chǎn)項目總投資3.71億元，一期工程預計將于今年5月達產(chǎn)，實現(xiàn)年銷售收入6.6億元、稅收3000萬元，提供2000個就業(yè)崗位?！獤|風本田二廠年內(nèi)啟動建設

——安得物流、泰康人壽后臺服務中心、萬國數(shù)據(jù)等多個項目正在武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)積極推進?！?/p>

沌口，地大物博。隨著區(qū)域政策導向，汽車與科技產(chǎn)業(yè)、服務行業(yè)共謀發(fā)展宏圖，片區(qū)大中型企業(yè)將逐漸增多，人氣值數(shù)日漸攀升。年度新遷入人員置業(yè)需求調(diào)研——沌口市場增容計劃研判

開發(fā)區(qū)現(xiàn)有人口約26萬人，其中常住人口約14萬。東風系統(tǒng)每年新增青年員工比例6-8%，約為400-500人。隨著開發(fā)區(qū)企業(yè)的增多，東風新廠的興建與投產(chǎn)，區(qū)域高素質(zhì)人口數(shù)量還將不斷擴大。人口數(shù)量增長率原住民新搬遷企業(yè)人口數(shù)量年度新增員工數(shù)量年度新遷入人員置業(yè)需求調(diào)研——人口快速遞增，區(qū)域消費潛力聚增第1塊：青年客群東風系統(tǒng)每年新增大學生比例6-8%，約為500-600人；其他企業(yè)新進青年員工合計約200-300人?；榉恐脴I(yè)、自住兼投資/首次置業(yè)第2塊：本地/異地調(diào)動的中年客群年度新增人口數(shù)主要置業(yè)用途東風零部件公司預計異地調(diào)動2000余人至開發(fā)區(qū)。東風系統(tǒng)異地跳槽至武漢估計100-200人。其他企業(yè)異地跳槽人員100人。異地搬遷/改善性置業(yè)追求品質(zhì)生活與個性空間居住舒適、自由配有網(wǎng)線等現(xiàn)代智能科技系統(tǒng)置業(yè)偏好舒適，滿足家庭成員生活需求；體面，社區(qū)品質(zhì)感強物業(yè)服務好，社區(qū)安全性能好變動遞增的人口量，是對本案的支撐；青年首次置業(yè)，市場潛力大，搬遷改善型置業(yè)，經(jīng)濟承受力強，剛性需求旺盛。年度新遷入人員置業(yè)需求調(diào)研——區(qū)域新進員工普訪結(jié)論交通導入：兩大干道串聯(lián)的四大經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，主要是交通因素帶來的客群，受通達條件影響客群大致在半徑5-10公里范圍內(nèi)東風大道：月湖橋以北的漢口中心區(qū)客群、漢陽中部客群及沌口中心板塊客群龍陽大道：龍陽大道銜接的漢陽西部群體及沌口板塊客群三環(huán)線：臺商投資區(qū)、江北板塊客群地鐵3號線/U6線：未來的漢口核心區(qū)及CBD區(qū)域客群半徑10公里范圍半徑5公里范圍產(chǎn)業(yè)導入：項目位于武漢國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富，配套建設日漸完善，項目附加值日益凸顯，項目周邊集聚眾多企業(yè)白領(lǐng)及往來商務人士。武漢外國語學校、江漢大學等眾多高校師生家長云集，租賃市場極為廣闊，區(qū)域租價不亞于漢口、武昌。項目位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，作為中西部經(jīng)濟實力排名第一、年產(chǎn)值上千億元的國家開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富，經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚。武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來在區(qū)位、交通上出現(xiàn)較大改善，特別是規(guī)劃中的地鐵線正在建設，該重大利好將進一步加強漢陽新區(qū)與武昌、漢口漢陽等傳統(tǒng)中心城區(qū)的聯(lián)系，進一步帶動經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)樓市的發(fā)展在配套方面，雖然目前經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的各種配套還較為落后，但隨著入住人口的不斷增加和眾多大型知名企業(yè)的進駐，可以預見武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將在未來商業(yè)環(huán)境和生活環(huán)境均更加舒適便利，人文環(huán)境更加濃厚。經(jīng)開萬達周邊匯聚可口可樂、匯豐銀行、美國德爾福、中糧集團、東風本田、東風日產(chǎn)、東風雪鐵龍、東風標致等36家世界500強企業(yè)，占世界500強企業(yè)在漢投資總額90%，集聚眾多企業(yè)白領(lǐng)及往來商務人士。武漢外國語學校、江漢大學等眾多高校師生家長云集，租賃市場極為廣闊，區(qū)域租價不亞于漢口、武昌。2010年三環(huán)線全線貫通，作為城市重要快速干道，三環(huán)線流量將急劇增加，位于三環(huán)線重要出口的本項目將極大地受惠于此；品牌導入：萬達地產(chǎn)是中國地產(chǎn)知名企業(yè)，是中國最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，品牌效應趨之若鶩武漢經(jīng)開萬達廣場是萬達集團暨江漢路萬達廣場、菱角湖萬達廣場、積玉橋萬達廣場后在武漢投資建設的第四座萬達廣場，是萬達集團“大武漢戰(zhàn)略”的重要構(gòu)成部分。萬達所至，中心所在。萬達在中國城市深耕22年，所到之處為每一座城市締造新中心。二期客戶導入結(jié)論漢陽板塊人口總量較高；沌口區(qū)域目前地廣人稀，作為大漢陽未來的主要發(fā)力區(qū)，房地產(chǎn)市場紅火開發(fā)，區(qū)域未來人口總量人口密度將不可限量沌口區(qū)20-50歲占總?cè)丝诘?9.91%，人口紅利現(xiàn)象明顯，具有改善置業(yè)、投資置業(yè)的需求潛力。而漢陽20-50歲僅占總?cè)丝诘?8.2%。本案二期除自身產(chǎn)品外，客戶也可以依據(jù)以下結(jié)論導入：交通導入：兩大干道串聯(lián)的四大經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，主要是交通因素帶來的客群，受通達條件影響客群大致在半徑5-10公里范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)導入：項目位于武漢國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富，配套建設日漸完善，項目附加值日益凸顯，項目周邊集聚眾多企業(yè)白領(lǐng)及往來商務人士，武漢外國語學校、江漢大學等眾多高校師生家長云集，租賃市場極為廣闊，區(qū)域租價不亞于漢口、武昌。品牌導入：萬達地產(chǎn)是中國地產(chǎn)知名企業(yè)，是中國最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，品牌效應趨之若鶩2010年武漢寫字樓市場專題武漢市寫字樓市場分析典型項目分析大漢陽區(qū)客戶分析時間階段特征1995年前萌芽期無代表性寫字樓，發(fā)展混亂1996年－1998年發(fā)展期由于政策傾斜，一大批由銀行機構(gòu)投資興建的甲級寫字樓入市沖擊市場，寫字樓市場極度繁榮。1999年－2003年緩慢發(fā)展期受到宏觀環(huán)境影響，主力資金緊縮，以泰合、招銀、瑞通為代表的甲級寫字樓開始拋售部分單位，寫字樓空置率大幅攀升，期間再無甲級寫字樓新建入市2004年－至今快速發(fā)展期城市經(jīng)濟環(huán)境的改善吸引大批外資企業(yè)入住擴展，期間新世界國貿(mào)大廈、新時代商務中心等一批新興甲級寫字樓入市，市場供應達到歷史頂點。武漢寫字樓市場總體經(jīng)歷了四個發(fā)展階段漢陽市場武漢市場2010年武漢市寫字樓產(chǎn)品供應量上升，未來寫字樓供應量將會持續(xù)增加。整體供應區(qū)域：從總體新增供應來看，武昌供應量明顯要高于漢口，武昌主要集中在光谷片區(qū)漢陽市場武漢市場09-10年武漢市寫字樓產(chǎn)品成交價格折線波動，從2010年4月起，價格在下降趨勢中略有上升，第四季度成交量大幅攀升。漢陽市場武漢市場各區(qū)域中，光谷成交量最大。江岸區(qū)成交價格最高，為12546元/平米，此區(qū)域為高檔寫字樓集中區(qū)域。漢陽市場武漢市場2009-2010年在售寫字樓產(chǎn)品去化情況比較好的為福星醫(yī)藥園、武漢海峽科技創(chuàng)業(yè)基地和光谷國際，大部分集中在光谷區(qū)域。項目名稱成交面積（萬方）成交均價（元/平米）項目名稱成交面積（萬方）成交均價（元/平米）大武漢家裝0.255806南國南湖城市廣場0.598805東合中心1.745194浦發(fā)銀行2.6612077福星醫(yī)藥園7.713651青山火炬大廈0.217661高科技產(chǎn)業(yè)大樓0.715132軟件產(chǎn)業(yè)41期B區(qū)B1B22.425424光谷國際1.448301時代廣場1.5015414光谷軟件園6.564278世紀彩城2.887505海峽科技創(chuàng)業(yè)基地1.062951世紀星語0.442388和居大廈0.324580武大科技園2.083762華工科技園創(chuàng)新基地1.423878武漢光谷中心花園0.706990匯豐企業(yè)總部0.359402武漢海峽科技創(chuàng)業(yè)基地3.323284嘉園大廈0.134000新時代商務中心1.809291金融港11.484311星光無限0.378647科邁工業(yè)園0.166540怡景青春驛棧0.715267明典工業(yè)廠房0.791600卓爾總部0.215589明澤麗灣0.476258紫菘大廈0.319601漢陽市場武漢市場近兩年寫字樓產(chǎn)品成交主力面積段集中在200平米以內(nèi)，所占比例達到78.08%。漢陽市場武漢市場辦公市場基礎(chǔ)：區(qū)域目前以二產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在未來幾年不會出現(xiàn)大的改觀，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征限制了區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展的空間武漢市場漢陽市場辦公市場現(xiàn)狀：區(qū)域市場不容樂觀，租售價格低，空置率高，“價格倒掛”現(xiàn)象明顯項目地址級別建面租金售價出租率閩東國際城漢陽大道140號住宅樓用于辦公13.7171000040%東合中心武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)車城南路30號甲級1560600080%綠島大廈武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)神龍街126號丙級1.0920750070%漢商寫字樓漢陽區(qū)鐘家村天橋旁丙級119560070%宏陽國際商務大廈漢陽區(qū)翠微路特一號商住1.4825580080%漢陽SOHO漢陽區(qū)翠微路特一號商住2.1525610080%漢元中心漢陽鐘家村漢商大廈丙級2.1520550060%江山悅武漢市漢陽鸚鵡大道46號已級4019750070%武漢市場漢陽市場寫字樓市場分析小結(jié)市場供應：寫字樓供應主要集中在漢口和武昌區(qū)域，漢陽區(qū)域近年供應較少市場需求去化：主要以出租型寫字樓為主，整體出租率和租金水平較低，銷售型整體去化不暢，且銷售價個上不去價格：寫字樓市場成交價格2010年較前幾年有所下降，究其原因，是新入市的高端寫字樓產(chǎn)品較少，在售項目基本都是品質(zhì)一般的產(chǎn)品武漢市寫字樓市場分析典型項目分析大漢陽區(qū)客戶分析東合中心：基本信息占地面積：110000平方米開盤時間：2007年10月建筑面積：

260000平方米入住時間：2008年5月容積率：2.18環(huán)線位置：二三環(huán)間開發(fā)商：武漢東合置業(yè)有限公司銷售均價：5470元/平米物業(yè)費：8元/平米/月戶型面積：90-1000平米租金價格：60元/平米

裝修狀況：公共部分精裝修項目定位：是集五星級酒店、5A甲級寫字樓、國際商務區(qū)、酒店式公寓、經(jīng)濟型酒店于一體的城市CBD項目。作為武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)目前唯一的城市綜合體，東合中心與開發(fā)區(qū)管委會、東風總部、城市廣場四者一道構(gòu)成開發(fā)區(qū)規(guī)劃新區(qū)的核心地標。其它區(qū)域漢陽區(qū)域一期商務區(qū)綜合服務區(qū)三期國際寫字樓會議中心及會所五星級酒店二期公寓經(jīng)濟型酒店二期定制寫字樓東合中心：項目規(guī)劃商務區(qū)規(guī)劃為五棟建筑，共九個單體，建筑形態(tài)為3-5層獨棟或聯(lián)體式，面積在1700㎡—4800㎡之間，未來將成為武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)極具代表性的商務基地。①金融服務：銀行、保險、證券

②商務休閑娛樂：高檔餐飲、大型連鎖咖啡館、KTV、商務會所

③傳媒電臺：電視臺、電信、移動、聯(lián)通

④咨詢服務：法律咨詢、行政咨詢、手續(xù)代辦等

⑤健身服務：美容美體、健身會館

⑥創(chuàng)意辦公：區(qū)別于普通寫字樓的創(chuàng)意辦公空間

其它區(qū)域漢陽區(qū)域東合中心：建設周期一期包括2棟甲級寫字樓和9棟獨體式商業(yè)，一期于2006年12月正式奠基，于2008年5月交樓。二期項目包括一棟定制寫字樓、兩棟商務寫字樓及一棟綜合服務大樓，總建筑面積6萬余平方米,三棟寫字樓全部按5A甲級標準建制。二期已于2010年6月動工，預計于2011年上市。三期項目包括國際商務寫字樓和綜合服務區(qū)，建設周期為2010-2012年。六大業(yè)態(tài)面積分布：甲級寫字樓約15萬㎡，國際商務區(qū)約2.5萬㎡，五星級酒店及會所約2.5萬㎡，酒店式公寓約4.0萬㎡，綜合服務區(qū)約1.5萬㎡，經(jīng)濟型酒店約0.5萬㎡。其它區(qū)域漢陽區(qū)域東合中心：銷售情況2007年10月開盤以來，總共銷售去化74套，面積約為2.7萬方，月均去化量為2.5套左右，0.08萬方/月，去化周期為三年，目前在售產(chǎn)品為寫字樓配套商鋪。其它區(qū)域漢陽區(qū)域2007年7月東合中心一期正式對外銷售，目前已有銀行、電視臺、物流、機電、商貿(mào)、餐飲等單位入駐。具體入駐企業(yè)包括浦發(fā)銀行開發(fā)區(qū)支行、匯豐銀行、中信銀行、東風汽車報社、東風電視臺、東風設計研究院、東風嘉實多油品公司、戴蒙德電力機械（湖北）有限公司、遠洋傳媒、太平洋保險、武漢威能貿(mào)易、武漢達普科林部件、武漢市國家稅務局第三稽查局等。入駐企業(yè)主要為涵蓋汽車、化工等制造業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)以及文化、商貿(mào)等服務產(chǎn)業(yè)。東合中心入駐企業(yè)其它區(qū)域漢陽區(qū)域閩東中天國際城物業(yè)地址：漢陽大道140號物業(yè)類別：寫字樓、商鋪、住宅容積率：5.7總建面：13.7萬方裝修狀況：毛坯物業(yè)費：1.35元/平方米·月開盤時間：2010年9月開發(fā)商：武漢楚都房地產(chǎn)有限公司

銷售價格：10000元/平米

在售主力產(chǎn)品：141-170平米寫字樓其它區(qū)域漢陽區(qū)域物業(yè)地址：漢陽翠微路特一號物業(yè)類別：寫字樓、住宅、辦公樓容積率：4.77總建面：2.15萬方裝修狀況：全裝修物業(yè)費：2.50元/平方米·月租金：25元/平方米·月開發(fā)商：武漢市漢陽區(qū)住宅開發(fā)公司入駐企業(yè)：華泰科技等小型公司漢陽SOHO其它區(qū)域漢陽區(qū)域物業(yè)地址：武漢市漢陽鸚鵡大道46號物業(yè)類別：寫字樓總建面：6萬方物業(yè)費：12元/平方米·月租金：40元/平方米·月開發(fā)商：長江廣場發(fā)展（武漢）有限公司經(jīng)營業(yè)態(tài)：集星級酒店、SOHO公寓、甲級寫字樓、品牌ShoppingCenter為一體的多功能城市商務綜合體長江廣場其它區(qū)域漢陽區(qū)域物業(yè)地址：漢陽翠微路特一號物業(yè)類別：寫字樓容積率：2總建面：1.48萬方裝修狀況：毛坯物業(yè)費：2元/平方米·月租金：25元/平方米·月開發(fā)商：武漢市漢陽區(qū)住宅開發(fā)公司宏陽大廈其它區(qū)域漢陽區(qū)域物業(yè)地址：漢陽神龍大街126號物業(yè)類別：寫字樓、住宅、辦公樓容積率：1.88總建面：1.09萬方裝修狀況：精裝修物業(yè)費：5元/平方米·月租金：20元/平方米·月開發(fā)商：武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)綠島實業(yè)股份有限公司入駐企業(yè)：武漢新紀元空間膜工程有限公司、金德管業(yè)集團等綠島大廈其它區(qū)域漢陽區(qū)域物業(yè)地址：漢陽大道139號總建面：21507.16平方米主推面積：40-80平方米租金：20元/平方米·月物業(yè)費：3.80元/平方米·月裝修狀況：精裝修開發(fā)商：武漢漢商大廈股份有限公司入駐企業(yè)：清華IT學習認證中心、武漢楚都房地產(chǎn)有限公司、武漢長峰醫(yī)療器械有限公司、馬應龍歸元中心其它區(qū)域漢陽區(qū)域其它區(qū)域漢陽區(qū)域江山悅物業(yè)地址：武漢市漢陽鸚鵡大道46號物業(yè)類別：寫字樓,商鋪容積率：4.3總建面：0.6萬方裝修狀況：精裝修物業(yè)費：12元/平方米·月開盤時間：2008年6月開發(fā)商：長江廣場發(fā)展公司典型項目案例：浦發(fā)銀行大廈占地面積：5979平方米開盤時間：2008年6月建筑面積：38205平方米入住時間：2009年4月容積率：6.39環(huán)線位置：一二環(huán)間開發(fā)商：武漢英德置業(yè)有限公司銷售均價：14000元/平米物業(yè)費：9元/平米·月戶型面積：100-1000平米租金價格：150元/平米·月銷售情況：08年6月開盤以來，總共銷售去化70套，面積約為3.2萬方，月均去化量為3套左右，0.13萬方/月，去化周期為兩年多，銷售速度比較緩慢。其它區(qū)域漢陽區(qū)域典型項目案例：時代廣場占地面積：

17474平方米開盤時間：2008年7月建筑面積：

27646平方米入住時間：2009年1月容積率：11.00環(huán)線位置：一環(huán)內(nèi)開發(fā)商：漢龍實業(yè)綜合開發(fā)（武漢）有限公司銷售均價：13000元/平米物業(yè)費：10元/平米/月戶型面積：78-1000平米租金價格：無銷售情況：08年6月開盤以來，總共銷售去化142套，面積約為1.9萬方，月均去化量為6套左右，0.08萬方/月，目前仍然在售。其它區(qū)域漢陽區(qū)域典型項目案例：新時代商務中心占地面積：13665平方米開盤時間：2007年11月建筑面積：

59891平方米入住時間：2006年12月容積率：9.63環(huán)線位置：一二環(huán)間開發(fā)商：武漢中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售均價：9800元/平米物業(yè)費：18元/平米/月戶型面積：173-1800平米租金價格：不詳銷售情況：07年11月開盤以來，總共銷售去化91套，面積約為1.8萬方，月均去化量為2.5套左右，0.05萬方/月，去化周期為三年，目前仍然在售。其它區(qū)域漢陽區(qū)域典型項目分析小結(jié)漢陽區(qū)域的辦公產(chǎn)品中丙級寫字樓居多，租售價格較低，甲級和乙級寫字樓數(shù)量屈指可數(shù)，這其中以東合中心為代表。因此本案所面臨的區(qū)域競爭壓力較小目前區(qū)域內(nèi)在售的比較有競爭性的產(chǎn)品主要是閩東中天國際城和東合中心，由于閩東國際城處于鐘家村商圈，該區(qū)域吸引力較大，所以較東合中心來說，價格較高武漢市寫字樓市場分析典型項目分析大漢陽區(qū)客戶分析客戶分析沌口開發(fā)區(qū)潛在的商務資源能為本案帶來更多客戶資源具有潛力的武漢新區(qū)成長型商圈本案所有區(qū)域在政府的規(guī)劃藍圖指引下將成為開發(fā)區(qū)新興商業(yè)中心的核心和代表，具備強勁的商業(yè)