2021年房交會(huì)期間

大理房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2021年4月目錄12大理簡(jiǎn)介大理市規(guī)劃分析345住宅市場(chǎng)研究商業(yè)市場(chǎng)研究總結(jié)大理簡(jiǎn)介大理州，面積2.95萬(wàn)平方公里，管轄1市8縣3個(gè)自治縣，人口351萬(wàn)。大理市是大理州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，面積1468平方公里，人口50萬(wàn)。其中城區(qū)人口約34萬(wàn)人；大理主城區(qū)位于下關(guān)；旅游業(yè)是大理的支柱產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)包含休閑度假、觀光旅游、文化體驗(yàn)旅游等，同時(shí)輔以種植業(yè)，為麗江、香格里拉提供蔬菜供給；2021年大理州GDP：568.5億元，位列全省第五，人均GDP為2700美元〔全省人均GDP為2950美元〕。大理市距昆明359公里；距麗江187公里；距保山166公里；大理是滇西陸路交通樞紐和重要物資集散地。大理空間位置大理市規(guī)劃分析大理城市定位滇西中心城市核心區(qū)；云南省重要的現(xiàn)代效勞業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)基地；中國(guó)通往東南亞、南亞重要陸路通道的樞紐節(jié)點(diǎn)；國(guó)際知名休閑康體旅游勝地。旅游規(guī)劃定位目標(biāo)：中國(guó)一流、世界知名；將大理建設(shè)成為中國(guó)西部國(guó)際知名生態(tài)旅游勝地，打造成“風(fēng)花雪月大理、浪漫休閑之都〞旅游規(guī)劃定位人口開展目標(biāo)階段目標(biāo)城鎮(zhèn)人口達(dá)城市建成區(qū)面積近期目標(biāo)（至2015年）55萬(wàn)人48平方公里中期目標(biāo)（至2020年）65萬(wàn)人70平方公里大理城市開展走向下關(guān)老城區(qū)東南結(jié)合鳳儀鎮(zhèn)開發(fā)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)和洱海沿線的休閑旅游區(qū)打造文化旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，重點(diǎn)開發(fā)喜洲區(qū)域規(guī)劃說(shuō)明按照大理市規(guī)劃，城區(qū)開展劃分為：1、海西片區(qū)2、下關(guān)城區(qū)3、海東片區(qū)海西片區(qū)蒼山腳下：為科研文教區(qū)和蒼山環(huán)境綠化保護(hù)區(qū)；結(jié)合舊城改造建成全市行政、經(jīng)濟(jì)、旅游觀光和文化活動(dòng)綜合區(qū)；東南開展新型工業(yè)開展區(qū)及物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)；下關(guān)老城片區(qū)滿江片區(qū)為海東新城核心區(qū)，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；大理物流商貿(mào)中心區(qū)；雙廊鎮(zhèn)：綠色經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)、歷史文化名鎮(zhèn)和生態(tài)觀光旅游重鎮(zhèn)。挖色鎮(zhèn)：旅游產(chǎn)品交易、加工工業(yè)為主的特色小城鎮(zhèn)；海東新城片區(qū)住宅市場(chǎng)研究房地產(chǎn)開發(fā)情況別墅作為外銷型產(chǎn)品，價(jià)格增幅較大，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間推廣炒作后，開始發(fā)力，2021年價(jià)格快速上漲，增長(zhǎng)率高達(dá)53%；大理別墅市場(chǎng)受內(nèi)外因素影響不大，因此開發(fā)商對(duì)別墅市場(chǎng)的熱情要遠(yuǎn)高于普通住宅。住宅開發(fā)區(qū)域分布大理房產(chǎn)市場(chǎng)可分劃為傳統(tǒng)大理古城版塊、環(huán)洱海版塊和下關(guān)三大版塊；下關(guān)版塊是以本地市場(chǎng)為主，樓盤數(shù)量較多，價(jià)格較低；環(huán)洱海區(qū)域是一個(gè)新興版塊，其中“洱海國(guó)際生態(tài)城〞以高端啟動(dòng)，使區(qū)域成為整個(gè)大理市場(chǎng)的高端物業(yè)風(fēng)向標(biāo)；傳統(tǒng)大理古城版塊經(jīng)歷了由最初的低價(jià)、低質(zhì)，主打本地市場(chǎng)客戶，到開始向現(xiàn)在的較高價(jià)格、品質(zhì)開始提升，主打外地市場(chǎng)客戶的階段；銀海山水間感通別墅洱海天域洱海莊園天籟家園海西片區(qū)海西、古城片區(qū)將不再有工程面世；未來(lái)土地供給及開展重心在喜洲；實(shí)力工程1000畝下關(guān)老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主要為城中村改造工程；城中村工程完全照搬昆明模式，物業(yè)類型以點(diǎn)式高層+寫字樓+酒店+集中商業(yè)中心的城市綜合體為主；城中村改造工程供給目標(biāo)客群為本地客戶；城中村改造總占地5000畝，目前已有3宗地完成拆遷，其中實(shí)力集團(tuán)、俊發(fā)地產(chǎn)已獲得城中村改造工程的開發(fā)權(quán)；下關(guān)老城片區(qū)錦達(dá)豪庭興盛時(shí)光泰業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)實(shí)力工程俊發(fā)工程海東新城〔滿江區(qū)〕大理公館洱海傳奇大理市政府〔規(guī)劃中〕環(huán)球時(shí)代洱海國(guó)際生態(tài)城五洲國(guó)際商貿(mào)城御培坊大理市政府于2021年開工建設(shè)，但目前仍沒有動(dòng)靜，按此進(jìn)度，大理市政府搬遷將是5年之后的事情；水泥廠將搬遷機(jī)場(chǎng)快線大理市政府工地現(xiàn)狀海東新城楊麗萍工程蒼海高爾夫唐季禮工程耀鵬地產(chǎn)中建穗豐實(shí)力地產(chǎn)工程世博集團(tuán)工程城投集團(tuán)工程海東新城海東鎮(zhèn)實(shí)力集團(tuán)：8000多畝、大麗鐵路以東；世博集團(tuán)工程，具體面積不明確；城投集團(tuán)；海東片區(qū)可開發(fā)土地較多，地塊屬丘陵山地，但大多工程已被開發(fā)商圈定；海東鎮(zhèn)片區(qū)工程根本在洽談：雙廊片區(qū)唐季禮：大理國(guó)際影視文化產(chǎn)學(xué)園區(qū)〔4000多畝〕；楊麗萍：云南印象.大理論壇〔2000畝〕；高爾夫用地〔4000畝〕中；耀鵬地產(chǎn)：200畝；中建穗豐：700畝，在洱海邊；據(jù)了解，政府手中目前已根本沒有土地；雙廊片區(qū)相對(duì)明確的有以下工程：重點(diǎn)工程簡(jiǎn)介物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、洋房；面積區(qū)間：洋房：51-80㎡;聯(lián)排別墅110-160㎡；價(jià)格：洋房8000元/㎡;聯(lián)排別墅7000-11000元/㎡；客群構(gòu)成：本地50%，省外及昆明50%，山水間物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅；面積區(qū)間：160—240平米；價(jià)格：8000元/㎡；客群構(gòu)成：本地10%，省外及昆明90%；已開發(fā)10年；坐落于蒼山半坡，社區(qū)內(nèi)有蒼山溪流感通別墅天籟家園物業(yè)類型：聯(lián)排別墅；面積區(qū)間：240—300平米；價(jià)格：5200元/㎡；客群構(gòu)成：昆明20%，本地及周邊70%；說(shuō)明：品質(zhì)差，無(wú)亮點(diǎn)，主要為本地客群購(gòu)置，走低價(jià)路線；洱海天域物業(yè)類型：小高層、洋房聯(lián)排；面積區(qū)間：高層55-170㎡，聯(lián)排：260-300㎡;價(jià)格：高層6500元/㎡;聯(lián)排別墅25000元/㎡；特點(diǎn)：可直接看海，距主城近；客群構(gòu)成：小高層、洋房80%為本地客戶購(gòu)置，別墅未上市；興盛時(shí)光物業(yè)類型：小高層、底商；總建面積：8.5萬(wàn)㎡;容積率4.5；舊城改造工程未上市；錦達(dá)豪庭物業(yè)類型：高層、底商；面積區(qū)間：78-173㎡;價(jià)格：高層6800元/㎡;底商價(jià)格未公布；客群構(gòu)成：大理及周邊90%;其他10%；舊城改造工程，底商信息未公布；洱海國(guó)際生態(tài)城物業(yè)類型：別墅、高層、公寓、花園洋房(售罄)；面積區(qū)間：別墅：200-600㎡;高層41-366㎡;公寓51㎡；價(jià)格：別墅預(yù)計(jì)20000-60000元/㎡;高層8000-30000元/㎡;公寓12000-16000元/㎡；客群構(gòu)成：昆明70%;省外20%;大理州10%；主要對(duì)外進(jìn)行推廣銷售，在昆明、上海、深圳、北京均設(shè)有售樓部；賣點(diǎn)：臨海，270度海景，別墅主要建在濕地公園中；物業(yè)類型：公寓、別墅;面積區(qū)間：公寓40㎡左右;別墅103-300㎡；價(jià)格：公寓8000元/㎡;別墅9000元/㎡；客群構(gòu)成：昆明90%，其他10%；賣點(diǎn)：可俯視洱海；洱海傳奇物業(yè)類型：一期純別墅;二期高層+別墅；面積區(qū)間：一期：225-593㎡;二期高層:160㎡左右;二期別墅295-350㎡；價(jià)格：一期：預(yù)計(jì)8000-20000元/㎡;二期高層6000元/㎡;二期別墅7000-8000元/㎡；客群構(gòu)成：昆明90%;其他10%；主要在昆明推廣、可俯視洱海；大理公館地價(jià)情況大理大局部臨海地塊已被開發(fā)商圈定，且宗地面積較大；海西古城片區(qū)：古城外250萬(wàn)元/畝，只能建設(shè)大理名居風(fēng)格3層建筑；下關(guān)老城區(qū)城中村改造工程主要是通過(guò)招商引資工程，地價(jià)相對(duì)較低；海東滿江片區(qū)，開發(fā)量較大，片區(qū)開發(fā)較熱；地價(jià)300萬(wàn)/畝，主要為商業(yè)用地；小結(jié)大理市商業(yè)分析古城商業(yè)區(qū)旅游客為主，旅游商業(yè)步行街下關(guān)老城商業(yè)區(qū)滿足日常生活消費(fèi)為主的社區(qū)商業(yè)商業(yè)片區(qū)構(gòu)成滿江片區(qū)開發(fā)量巨大，將成為下一階段商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最劇烈的板塊；下關(guān)老城區(qū)商業(yè)構(gòu)成沃爾瑪蘇寧電器國(guó)美電器KFC德克士租金售價(jià)情況租金最高700元/㎡;業(yè)態(tài)為百貨家電商場(chǎng)、服飾租金70-400元/㎡;業(yè)態(tài)為通訊、服裝租金30-100元/㎡;業(yè)態(tài)為摩托、農(nóng)具、百貨租金30-100元/㎡;業(yè)態(tài)為電腦及配件租金60-300元/㎡;餐飲、百貨、零售片區(qū)小結(jié)下關(guān)城區(qū)目前在售商鋪較少，在售商鋪主要為高層底商，售價(jià)7000—9000元/平米；商業(yè)主要以一層鋪面為主，面積從20-300平米不等；下關(guān)片區(qū)商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格在售商鋪均價(jià)（元/平米）租金（月/平米）9000-3000050-700租金最高30-380元/㎡;服飾、銀飾品、民族工藝品租金60-300元/㎡;服飾、餐飲、酒吧租金50-80元/㎡;五金、零售、餐飲租金45-120元/㎡;服飾、餐飲、酒吧古城區(qū)商業(yè)構(gòu)成片區(qū)小結(jié)片區(qū)商業(yè)主要滿足游客消費(fèi)；片區(qū)無(wú)在售商鋪；商鋪主要以一至二層鋪面為主，面積集中在20-60平米；雙層商鋪80-120平米；獨(dú)棟商鋪200-1000平米；片區(qū)業(yè)態(tài)主要為民族工藝品、酒吧、飯店為主；滿江區(qū)商業(yè)構(gòu)成大理古城城北片區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)滿江片區(qū)滿江片區(qū)緊鄰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；進(jìn)入滿江片區(qū)主要通過(guò)機(jī)場(chǎng)高速和另一條規(guī)劃道路，規(guī)劃道路通過(guò)龍山隧道連通經(jīng)開區(qū)；機(jī)場(chǎng)高速規(guī)劃道路滿江區(qū)大理市政府〔規(guī)劃中〕環(huán)球時(shí)代洱海國(guó)際生態(tài)城五洲國(guó)際商貿(mào)城御培坊得勝家具中心水果批發(fā)市場(chǎng)總建面：130萬(wàn)平方米；定位：大理“螺螄灣〞；物業(yè)包含：國(guó)際展貿(mào)、商品交易、物流配送、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)效勞、酒店餐飲、配套公寓；一期商鋪均價(jià)10000元/平米；一期已根本完成；五洲國(guó)際商貿(mào)城滿江區(qū)商業(yè)情況物業(yè)類型：高層公寓、商業(yè)中心；面積區(qū)間：高層公寓109-145㎡；價(jià)格：高層均價(jià)5200元/㎡;商業(yè)中心：售價(jià)未定；客群構(gòu)成：大理州及周邊人群；賣點(diǎn)：大理市政府旁；工程為商業(yè)用地；洱海寰球時(shí)代商業(yè)中心未銷售，已簽約上海永華電影院；步行商業(yè)街預(yù)計(jì)年底銷售；物業(yè)類型：底層商業(yè)聯(lián)排別墅，3層設(shè)計(jì)；商墅戶數(shù)：100套；銷售價(jià)格預(yù)估2萬(wàn)元/㎡；商業(yè)定位：社區(qū)鄰里中心洱海國(guó)際生態(tài)城商業(yè)御培坊占地面積：103畝；一期全部為底商別墅，層數(shù)為3-4層；總戶數(shù)262戶；均價(jià)5600元/㎡；一期銷售接近90%；工程定位為藥材加工基地；占地面積：110畝；工程定位：國(guó)際家居館、建材館一站式家居中心；工程施工已到地上二層，正在招商中；得勝家具中心水果批發(fā)市場(chǎng)沒有開發(fā)制作滿江片區(qū)每個(gè)工程均有商業(yè)開發(fā)；多個(gè)工程為商業(yè)工程，規(guī)劃有集中商業(yè)中心；片區(qū)商業(yè)開發(fā)量較大，競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)峻；片區(qū)定位為商貿(mào)物流中心，和主城區(qū)存在斷帶，無(wú)足夠的固定居住人群支撐，片區(qū)主要以專業(yè)市場(chǎng)為主，不具備開發(fā)大型商業(yè)中心條件；商業(yè)總結(jié)大理商業(yè)業(yè)態(tài)布局全面，商業(yè)互補(bǔ)性不強(qiáng)；商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，整體商業(yè)形象差；商業(yè)扎堆非常明顯，除建設(shè)路商業(yè)檔次較高，其它街道商業(yè)檔次較低；建設(shè)路片區(qū)最高租金700元/㎡，但商業(yè)租金衰減非常快；大理古城商業(yè)購(gòu)置客戶以昆明及外省客戶為主。而下關(guān)城區(qū)在售樓盤商業(yè)超過(guò)80%為本地及大理縣市客戶購(gòu)置；缺乏業(yè)態(tài)集中、品牌齊全的商業(yè)中心，伴隨舊城改造的完成，大理將出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心，促進(jìn)大理商業(yè)的繁榮；下關(guān)老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城北片區(qū)是大理老城新增居住人群最集中的區(qū)域，目前商業(yè)配