淮北備案價(jià)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理，規(guī)范商品住房銷售價(jià)格行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于淮北市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住房的價(jià)格備案管理。（三）基本原則1.市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府監(jiān)管相結(jié)合原則。充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，同時(shí)加強(qiáng)政府對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的宏觀調(diào)控和監(jiān)督管理。2.公平、公正、公開原則。備案價(jià)格的制定、公示及調(diào)整應(yīng)遵循公平、公正、公開的原則，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息透明。3.合理定價(jià)原則。商品住房銷售價(jià)格應(yīng)根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本、市場(chǎng)供求狀況、合理利潤(rùn)等因素合理確定，不得過高或過低定價(jià)。二、備案價(jià)格的制定（一）價(jià)格構(gòu)成新建商品住房備案價(jià)格由開發(fā)建設(shè)成本、期間費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)以及代收費(fèi)用等構(gòu)成。1.開發(fā)建設(shè)成本土地取得成本：包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、三通一平費(fèi)用等。建筑安裝工程費(fèi)：包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括供水、供電、供氣、排水、通信、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括教育、醫(yī)療、文化、體育、社區(qū)服務(wù)等公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)：包括開發(fā)項(xiàng)目管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)等。2.期間費(fèi)用管理費(fèi)用：包括開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用：包括開發(fā)企業(yè)為銷售商品住房而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如利息支出、匯兌損失等。3.稅金包括開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。4.利潤(rùn)開發(fā)企業(yè)的合理利潤(rùn)應(yīng)根據(jù)行業(yè)平均利潤(rùn)率水平確定，一般不得高于成本費(fèi)用之和的[X]%。5.代收費(fèi)用開發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修資金、契稅等費(fèi)用，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不得計(jì)入備案價(jià)格。（二）定價(jià)方法1.成本加成法開發(fā)企業(yè)可根據(jù)上述價(jià)格構(gòu)成要素，按照成本加成法確定備案價(jià)格。即在開發(fā)建設(shè)成本、期間費(fèi)用、稅金的基礎(chǔ)上，加上合理利潤(rùn)，形成備案價(jià)格。2.市場(chǎng)比較法開發(fā)企業(yè)可參照同地段、同品質(zhì)、同類型商品住房的市場(chǎng)成交價(jià)格，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理確定備案價(jià)格。市場(chǎng)比較法應(yīng)選取不少于[X]個(gè)可比實(shí)例，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出本項(xiàng)目的合理價(jià)格。3.其他定價(jià)方法開發(fā)企業(yè)也可采用其他符合法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)方法確定備案價(jià)格，但應(yīng)在備案申請(qǐng)中詳細(xì)說明定價(jià)依據(jù)和方法。（三）備案價(jià)格申報(bào)材料開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品住房?jī)r(jià)格備案時(shí)，應(yīng)提交以下材料：1.商品住房?jī)r(jià)格備案申請(qǐng)表（一式兩份）；2.營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；3.房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件；4.土地出讓合同及繳納土地出讓金憑證復(fù)印件；5.建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件；6.建筑工程施工許可證復(fù)印件；7.商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成明細(xì)及定價(jià)依據(jù)說明；8.成本核算報(bào)告；9.市場(chǎng)比較法可比實(shí)例清單及相關(guān)說明；10.其他需要提供的材料。三、備案價(jià)格的公示（一）公示內(nèi)容開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的備案價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門審核通過后，應(yīng)在售樓處顯著位置進(jìn)行公示。公示內(nèi)容包括：1.商品住房項(xiàng)目名稱、坐落位置、樓號(hào)、戶型、建筑面積、銷售價(jià)格等基本信息；2.備案價(jià)格的構(gòu)成明細(xì)，包括開發(fā)建設(shè)成本、期間費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等；3.價(jià)格舉報(bào)電話：12358。（二）公示期限備案價(jià)格公示期限不得少于[X]個(gè)工作日。公示期間，開發(fā)企業(yè)不得擅自調(diào)整備案價(jià)格。（三）公示方式開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過以下方式進(jìn)行備案價(jià)格公示：1.在售樓處顯著位置設(shè)置公示欄，將備案價(jià)格相關(guān)信息進(jìn)行張貼公示；2.在淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)等相關(guān)網(wǎng)站上進(jìn)行公示；3.其他符合規(guī)定的公示方式。四、備案價(jià)格的調(diào)整（一）調(diào)整條件開發(fā)企業(yè)在備案價(jià)格公示期限屆滿后，如需調(diào)整備案價(jià)格，應(yīng)符合以下條件：1.因原材料價(jià)格上漲、人工成本增加、政策調(diào)整等因素導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)成本發(fā)生重大變化的；2.市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，經(jīng)評(píng)估確需調(diào)整價(jià)格的；3.其他符合法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整價(jià)格情形。（二）調(diào)整程序開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整備案價(jià)格，應(yīng)提交以下材料：1.商品住房?jī)r(jià)格調(diào)整備案申請(qǐng)表（一式兩份）；2.價(jià)格調(diào)整的原因及依據(jù)說明；3.成本核算報(bào)告及相關(guān)證明材料；4.市場(chǎng)供求關(guān)系變化情況分析報(bào)告；5.其他需要提供的材料。價(jià)格主管部門收到開發(fā)企業(yè)的價(jià)格調(diào)整申請(qǐng)后，應(yīng)進(jìn)行審核。審核通過的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照本辦法第三條的規(guī)定進(jìn)行公示，公示期限不得少于[X]個(gè)工作日。公示無異議的，價(jià)格主管部門予以備案。（三）調(diào)整幅度開發(fā)企業(yè)調(diào)整備案價(jià)格的幅度不得超過[X]%。超過規(guī)定幅度的，價(jià)格主管部門不予備案。五、價(jià)格管理與監(jiān)督（一）價(jià)格主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品住房?jī)r(jià)格備案管理工作，制定備案價(jià)格管理的具體實(shí)施細(xì)則；2.對(duì)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的備案價(jià)格進(jìn)行審核，確保備案價(jià)格合理、合規(guī)；3.對(duì)備案價(jià)格的公示情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)處理價(jià)格投訴舉報(bào)；4.依法查處開發(fā)企業(yè)違反本辦法的價(jià)格違法行為。（二）房地產(chǎn)主管部門職責(zé)1.負(fù)責(zé)對(duì)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，督促開發(fā)企業(yè)按照本辦法規(guī)定進(jìn)行價(jià)格備案和公示；2.將開發(fā)企業(yè)的價(jià)格備案情況納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信用檔案，作為企業(yè)信用評(píng)價(jià)的重要依據(jù)；3.配合價(jià)格主管部門做好商品住房?jī)r(jià)格管理工作，及時(shí)提供相關(guān)信息。（三）監(jiān)督檢查措施1.價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門有權(quán)對(duì)開發(fā)企業(yè)的價(jià)格備案和公示情況進(jìn)行檢查，開發(fā)企業(yè)應(yīng)予以配合，如實(shí)提供相關(guān)資料。2.價(jià)格主管部門可通過查閱賬目、調(diào)查取證、實(shí)地勘查等方式，對(duì)開發(fā)企業(yè)的價(jià)格構(gòu)成、成本核算等情況進(jìn)行檢查。3.對(duì)違反本辦法規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門將依法予以處罰，并將處罰結(jié)果向社會(huì)公開。六、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)違法行為及處罰1.開發(fā)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行價(jià)格備案或公示的，由價(jià)格主管部門責(zé)令限期改正，并處以[X]元以上[X]元以下的罰款；逾期不改正的，處以[X]元以上[X]元以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)擅自調(diào)整備案價(jià)格或調(diào)整幅度超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由價(jià)格主管部門責(zé)令限期改正，并處以[X]元以上[X]元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處以[X]元以上[X]元以下的罰款。3.開發(fā)企業(yè)在備案價(jià)格之外另行收取其他費(fèi)用的，由價(jià)格主管部門責(zé)令退還多收費(fèi)用，并處以多收費(fèi)用[X]倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處以[X]元以上[X]元以下的罰款。4.開發(fā)企業(yè)采取虛假或不正當(dāng)手段申報(bào)備案價(jià)格，騙取價(jià)格備案的，由價(jià)格主管部門責(zé)令改正，并處以[X]元以上[X]元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其價(jià)格備案資格，并處以[X]元以上[X]元以下的罰款。（二）相關(guān)人員責(zé)任對(duì)違反本辦法規(guī)定的開發(fā)企業(yè)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，由價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門依法給予警告、罰款等處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。