南寧市小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強南寧市小區(qū)的管理，規(guī)范小區(qū)的建設(shè)、運營和服務(wù)行為，維護小區(qū)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生和居民的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及南寧市的實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于南寧市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)（含商住小區(qū)）、保障性住房小區(qū)以及相關(guān)配套設(shè)施的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足居民的生活需求為出發(fā)點，保障居民的合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)、便捷、安全的居住環(huán)境。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，確保小區(qū)管理活動合法、合規(guī)。3.民主自治原則：鼓勵業(yè)主通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，參與小區(qū)的民主管理，實現(xiàn)自我約束、自我服務(wù)、自我監(jiān)督。4.專業(yè)服務(wù)原則：引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)，提高小區(qū)管理水平。二、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃要求1.小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當符合南寧市城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃的要求，合理布局各類功能設(shè)施，保障居民的生活便利。2.規(guī)劃部門在審批小區(qū)規(guī)劃時，應(yīng)當充分征求相關(guān)部門和居民的意見，確保規(guī)劃的科學性和合理性。（二）建設(shè)標準1.小區(qū)的建設(shè)應(yīng)當符合國家和地方的工程建設(shè)標準，確保工程質(zhì)量。2.建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃要求配套建設(shè)物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、停車位、垃圾收集點等公共服務(wù)設(shè)施，并在竣工驗收合格后及時移交相關(guān)部門。（三）驗收管理1.小區(qū)建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，并通知相關(guān)部門和業(yè)主代表參加。2.驗收合格的小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定辦理竣工驗收備案手續(xù)；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。三、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會的成立1.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料，并協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。2.籌備組應(yīng)當自成立之日起三十日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。（二）業(yè)主大會的職責1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。2.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。3.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4.籌集和使用專項維修資金。5.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。6.決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（三）業(yè)主委員會的組成與運作1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，人數(shù)為五至十一人的單數(shù)。2.業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并依法刻制印章、開立賬戶。3.業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定履行職責，定期召開會議，報告工作情況，接受業(yè)主監(jiān)督。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)管理1.從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級，具體標準按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）服務(wù)合同1.業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限等事項進行明確約定。（三）服務(wù)內(nèi)容與標準1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理。環(huán)境衛(wèi)生管理，包括清掃保潔、垃圾分類處理等。公共秩序維護，包括門崗值班、巡邏等。綠化養(yǎng)護管理。車輛停放管理。其他物業(yè)服務(wù)事項。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定服務(wù)標準，并向業(yè)主公開承諾，接受業(yè)主監(jiān)督。服務(wù)標準應(yīng)當符合國家和地方的相關(guān)規(guī)定。（四）服務(wù)監(jiān)督與考核1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)當定期組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行滿意度測評。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當會同相關(guān)部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主投訴多的企業(yè)進行重點監(jiān)管。五、物業(yè)使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)過程中，應(yīng)當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。（二）裝飾裝修管理1.業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，對裝飾裝修活動進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)當及時制止，并報告相關(guān)部門。（三）專項維修資金管理1.專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.專項維修資金的繳存、使用、管理應(yīng)當按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）物業(yè)維護責任1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任，按照以下規(guī)定劃分：保修期內(nèi)由建設(shè)單位負責。保修期滿后，屬于全體業(yè)主共有的，由業(yè)主大會決定使用專項維修資金進行維修、養(yǎng)護；屬于部分業(yè)主共有的，由相關(guān)業(yè)主負責維修、養(yǎng)護。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護由業(yè)主負責。六、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)規(guī)定，定期對小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯等公共區(qū)域進行清掃保潔，及時清理垃圾和廢棄物。2.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當設(shè)置足夠數(shù)量的垃圾收集容器，并定期進行清理和消毒。垃圾應(yīng)當日產(chǎn)日清，運至指定的垃圾處理場所進行處理。3.禁止在小區(qū)內(nèi)隨意丟棄垃圾、亂倒污水、焚燒雜物等影響環(huán)境衛(wèi)生的行為。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照綠化養(yǎng)護管理標準，對小區(qū)內(nèi)的綠地、樹木、花草等進行定期養(yǎng)護，確保綠化景觀效果。2.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當愛護小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施和植物，不得擅自砍伐、移植、損壞樹木和花草。七、公共秩序與安全管理（一）公共秩序維護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制定公共秩序維護制度，加強門崗值班、巡邏等工作，維護小區(qū)的公共秩序。2.門崗應(yīng)當對進出小區(qū)的人員、車輛進行登記和查驗，嚴禁無關(guān)人員和車輛進入小區(qū)。3.巡邏人員應(yīng)當定時對小區(qū)進行巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。（二）消防安全管理1.小區(qū)應(yīng)當按照國家和地方的消防安全規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施和器材，并保持完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對消防設(shè)施和器材的日常檢查和維護，確保其正常運行。3.禁止在小區(qū)內(nèi)占用、堵塞消防通道，禁止私拉亂接電線、違規(guī)使用明火等消防安全違法行為。（三）電梯安全管理1.電梯使用單位應(yīng)當按照規(guī)定對電梯進行定期維護保養(yǎng)和安全檢查，確保電梯安全運行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助電梯使用單位做好電梯的日常管理工作，在電梯轎廂內(nèi)張貼安全注意事項和警示標志。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當遵守電梯使用安全規(guī)定，不得損壞電梯設(shè)施和設(shè)備。（四）車輛停放管理1.小區(qū)應(yīng)當合理規(guī)劃停車位，確保車輛有序停放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定收取停車費用，并對停車秩序進行管理。3.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)定停放車輛，不得占用消防通道、人行通道等公共區(qū)域。八、法律責任（一）建設(shè)單位責任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)劃要求配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施或者未及時移交相關(guān)設(shè)施的，由相關(guān)部門責令限期改正；逾期不改正的，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。（二）業(yè)主、物業(yè)使用人責任業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、損壞公共設(shè)施設(shè)備、違反裝飾裝修管理規(guī)定等行為的，由相關(guān)部門責令限期改正；逾期不改正的，依法予以處罰。給他人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)、擅自提高收費標準、挪用專項維修資金等行為的，由相關(guān)部門責令限期改正；