城市房預(yù)售管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上商品房預(yù)售的管理。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格依照法律法規(guī)對商品房預(yù)售活動進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)督。2.保障交易安全原則：確保預(yù)售過程中各方的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險。3.公開公平公正原則：預(yù)售信息公開透明，交易機(jī)會平等，執(zhí)法公正無私。二、預(yù)售條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地權(quán)屬糾紛或被依法限制權(quán)利的情況。（二）建設(shè)工程規(guī)劃條件持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。規(guī)劃許可證明確了建設(shè)項目的性質(zhì)、規(guī)模、布局等要求，施工許可證是工程合法施工的憑證。（三）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的比例按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這一比例要求旨在確保開發(fā)商有足夠的資金保障項目順利推進(jìn)，避免因資金短缺導(dǎo)致工程爛尾等問題。（四）預(yù)售方案預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案是預(yù)售管理的重要依據(jù)，詳細(xì)準(zhǔn)確的方案有助于保障購房者的知情權(quán)，規(guī)范預(yù)售行為。三、預(yù)售許可申請與審批（一）申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。申請表應(yīng)如實(shí)填寫項目基本信息、申請預(yù)售房屋情況等內(nèi)容。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。證明開發(fā)企業(yè)具備合法經(jīng)營資格和相應(yīng)的開發(fā)能力。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。作為項目合法合規(guī)建設(shè)的證明文件。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明。如銀行出具的資金到位證明等，以證明達(dá)到規(guī)定的投資比例。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。明確工程建設(shè)進(jìn)度安排，確保能按承諾的時間竣工交付。6.商品房預(yù)售方案。涵蓋上述預(yù)售方案應(yīng)包含的各項內(nèi)容。7.其他必要材料。如根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況要求提供的相關(guān)證明材料。（二）申請程序1.開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門提交預(yù)售許可申請材料。申請材料應(yīng)齊全、真實(shí)、有效，并按照規(guī)定的格式和要求進(jìn)行整理。2.房地產(chǎn)管理部門對申請材料進(jìn)行初審。初審主要審查材料的完整性、真實(shí)性和合規(guī)性，對不符合要求的，一次性告知開發(fā)企業(yè)需要補(bǔ)充或更正的材料。3.經(jīng)初審合格的，房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行現(xiàn)場查勘?，F(xiàn)場查勘主要核實(shí)項目的實(shí)際建設(shè)進(jìn)度、預(yù)售房屋情況等是否與申請材料一致，是否符合預(yù)售條件。4.房地產(chǎn)管理部門作出決定。經(jīng)審查符合預(yù)售條件的，在10日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不符合預(yù)售條件的，書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。（三）審批期限房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理預(yù)售許可申請之日起10個工作日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售或不予預(yù)售的決定。特殊情況需要延長的，經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長5個工作日。四、預(yù)售合同管理（一）簽訂要求開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。預(yù)售合同應(yīng)采用統(tǒng)一的示范文本，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。（二）登記備案的效力商品房預(yù)售合同登記備案并非合同生效的必要條件，但具有重要的公示作用。登記備案后，能有效防止開發(fā)企業(yè)一房多賣等欺詐行為，保障購房者的合法權(quán)益。同時，在發(fā)生糾紛時，登記備案的合同可作為重要的證據(jù)材料。（三）變更與解除預(yù)售合同的變更或解除，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時到房地產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。變更合同內(nèi)容的，應(yīng)重新簽訂合同并辦理登記備案；解除合同的，應(yīng)提交解除合同的書面協(xié)議，并辦理注銷登記備案手續(xù)。五、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶，用于存放商品房預(yù)售資金。預(yù)售資金專用賬戶應(yīng)與開發(fā)企業(yè)的其他賬戶分開管理，?？顚Ｓ?。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會同商業(yè)銀行制定預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管賬戶的設(shè)立、資金繳存、使用、監(jiān)督管理等具體事項。（二）資金繳存開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照預(yù)售方案中承諾的預(yù)售資金繳存方式，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金繳存比例應(yīng)根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度分階段按比例撥付使用，確保資金用于項目建設(shè)。（三）資金使用1.項目建設(shè)前期，主要用于支付項目前期費(fèi)用，如土地款、設(shè)計費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。2.基礎(chǔ)完工后，可按一定比例撥付資金用于支付建筑安裝工程費(fèi)用。3.主體結(jié)構(gòu)完工后，根據(jù)工程進(jìn)度再撥付相應(yīng)比例資金用于后續(xù)建設(shè)。4.竣工驗收合格后，可將剩余資金撥付給開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)申請使用預(yù)售資金時，應(yīng)提交資金使用計劃、用款申請等材料，經(jīng)監(jiān)理單位審核、房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，由商業(yè)銀行按照監(jiān)管協(xié)議撥付資金。（四）監(jiān)督管理房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)督檢查，定期核查資金繳存、使用情況。商業(yè)銀行應(yīng)按照監(jiān)管協(xié)議履行監(jiān)管職責(zé)，對不符合規(guī)定的資金使用申請不予撥付。對違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)管理部門可責(zé)令其限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其網(wǎng)簽資格，直至取消預(yù)售許可。六、違規(guī)行為處理（一）開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為1.未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.提供虛假材料騙取預(yù)售許可的，撤銷預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.未按規(guī)定辦理預(yù)售合同登記備案的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。4.未按規(guī)定使用預(yù)售資金的，責(zé)令限期改正，并處以挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停網(wǎng)簽資格，直至取消預(yù)售許可。5.將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，責(zé)令限期補(bǔ)辦驗收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦的，處工程合同價款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）購房人違規(guī)行為購房人采取欺騙手段簽訂預(yù)售合同的，合同無效；給開發(fā)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）處理程序1.發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)進(jìn)行調(diào)查取證。通過查閱資料、現(xiàn)場檢查、詢問當(dāng)事人等方式，收集相關(guān)證據(jù)。2.對違規(guī)行為進(jìn)行認(rèn)定，根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，確定違規(guī)事實(shí)和性質(zhì)。3.作出處理決定，向違規(guī)主體送達(dá)處罰決定書，告知其違法事實(shí)、處罰依據(jù)和權(quán)利救濟(jì)途徑。4.違規(guī)主體對處