武昌物業(yè)收費管理辦法一、總則（一）目的為加強武昌區(qū)物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)服務和管理條例》等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合武昌區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于武昌區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并收取物業(yè)服務費用的活動。（三）基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法的規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定。二、物業(yè)服務收費定價形式（一）政府指導價1.普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。2.政府指導價的具體標準由武昌區(qū)發(fā)展和改革部門會同武昌區(qū)住房保障和房屋管理部門，根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并向社會公布。3.物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價規(guī)定的基準價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費標準。（二）市場調(diào)節(jié)價1.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。2.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本等因素，在物業(yè)服務合同中約定。三、物業(yè)服務收費構(gòu)成物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。四、物業(yè)服務收費標準（一）政府指導價標準1.普通住宅前期物業(yè)服務等級標準分為一級、二級、三級、四級，各等級對應的物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度如下：一級物業(yè)服務標準：基準價為[X]元/平方米·月，浮動幅度為[上下浮動X]%。二級物業(yè)服務標準：基準價為[X]元/平方米·月，浮動幅度為[上下浮動X]%。三級物業(yè)服務標準：基準價為[X]元/平方米·月，浮動幅度為[上下浮動X]%。四級物業(yè)服務標準：基準價為[X]元/平方米·月，浮動幅度為[上下浮動X]%。2.物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務實際情況，在上述基準價及浮動幅度內(nèi)確定具體收費標準，并報武昌區(qū)價格主管部門和住房保障和房屋管理部門備案。（二）市場調(diào)節(jié)價標準1.非普通住宅物業(yè)服務收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。2.業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費標準，由業(yè)主大會與業(yè)主委員會按照物業(yè)服務合同約定的定價原則，通過公開招投標、協(xié)議等方式確定。五、物業(yè)服務收費計費方式物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。（二）酬金制1.酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。2.實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。3.物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。六、物業(yè)服務收費的收取與繳納（一）收取主體物業(yè)服務費用由業(yè)主或使用人按物業(yè)服務合同約定的標準向物業(yè)服務企業(yè)支付。（二）繳納時間業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。（三）預收規(guī)定1.物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，預收物業(yè)服務資金的，應當在銀行開設專項賬戶，并將賬戶情況報武昌區(qū)價格主管部門和住房保障和房屋管理部門備案。2.物業(yè)服務企業(yè)預收物業(yè)服務費用的，不得超過物業(yè)服務合同約定的期限。超過約定繳費期限仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照合同約定加收違約金。七、物業(yè)服務收費的調(diào)整（一）政府指導價調(diào)整1.普通住宅前期物業(yè)服務收費標準調(diào)整，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)服務成本變化情況，向武昌區(qū)發(fā)展和改革部門提出書面申請。2.武昌區(qū)發(fā)展和改革部門會同武昌區(qū)住房保障和房屋管理部門，根據(jù)物業(yè)服務成本、物價指數(shù)等因素，對物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整，并向社會公布。（二）市場調(diào)節(jié)價調(diào)整1.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準調(diào)整，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定的調(diào)整條件和程序進行調(diào)整。2.物業(yè)服務企業(yè)應當提前[X]日將調(diào)整理由、調(diào)整方案等內(nèi)容告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。八、物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理（一）價格主管部門職責1.武昌區(qū)價格主管部門負責對物業(yè)服務收費行為進行監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。2.加強對物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行明碼標價規(guī)定情況的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等信息。（二）住房保障和房屋管理部門職責1.武昌區(qū)住房保障和房屋管理部門負責對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供服務。2.指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛。（三）其他部門職責武昌區(qū)其他相關(guān)部門按照各自職責，做好物業(yè)服務收費管理的相關(guān)工作。（四）投訴處理1.業(yè)主、使用人或者其他利害關(guān)系人對物業(yè)服務收費有異議的，可以向物業(yè)服務企業(yè)查詢，也可以向武昌區(qū)價格主管部門或者住房保障和房屋管理部門投訴。2.武昌區(qū)價格主管部門和住房保障和房屋管理部門應當及時受理投訴，并按照各自職責進行調(diào)查處理。九、法律責任（一）業(yè)主及使用人責任1.業(yè)主、使用人違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費用的，應當按照合同約定承擔違約責任。2.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。（二）物業(yè)服務企業(yè)責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由武昌區(qū)價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：超出政府指導價標準收取物業(yè)服務費用的；不按照規(guī)定實行明碼標價的；采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；強制或者變相強制服務并收費的。2.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不按照物業(yè)服務合同約定履行服務責任的，由武昌區(qū)住房保障和房屋管理部門責令限期改正，逾期不改正的，